日本不動産

おはようございます。Manachanです。

最近、本業のサラリーマンでも、「アジア太平洋大家の会」関連でも、本当に忙しくて、昨晩、夜遅く家に帰ったら、着替えもせずにそのまま横になって、歯も磨かず、外出着のまま寝てしまいました。

とはいえ、最近珍しく、夜12時前に寝たおかげで、朝6時台には目が覚めました。こういう、クソ忙しい時って、気が張ってるから、かえって病気しないものですね。

ここ関東地方は、急に寒くなりました。気温の変化が激しい昨今、皆様も、ご自愛ください。

今日は、「日本物件の滞納問題」について書きます。

千葉県にある、築古の区分マンションですが、今年５月に入居（独身女性）がついたはいいが、彼女さん、仕事探しの途中だったせいか、初回の家賃から滞納気味。

７、８月分の前家賃入金は、こんな感じでした。

滞納３日目に、本人に電話で督促＆管理会社に通知。
滞納８日目に、管理会社から家賃補償会社に通知。・
滞納１０～１１日目に、入金確認

致命的ではないけれど、「入居していきなり滞納は、ちょっと、困ったちゃんだな～」と思っていました。

折りしも、厳しい残暑の季節がやってきました。私もこの時期は、日頃の感謝を込めて、近所の木場イトーヨーカドーで「残暑見舞いの菓子折り」を、全国の入居者さんに贈っています（もちろん自腹･･･当然、経費にしますけどね）。

例の「困ったちゃん入居者」にも、もちろん送りました。そしたら、意外や意外、

その入居者から、とても丁寧な返信と、少し痛んだ桃が贈られてきたのです！！

彼女、大家から菓子折りが贈られたことに、感動したようで･･･その気持ちが、便箋に、手書きで丁寧にしたためられていました。そこで初めて知ったのは、彼女が、

福島県飯坂温泉の出身

だということ･･･飯坂は「フルーツ王国」と呼ばれ、今は、桃の収穫の時期。取れたての桃を、当地から直送していただいたのです。

もっとも、東京の我が家まで送られる間に、時が経ち、少し痛んでしまいましたが・・・もちろん、美味しくいただきました。

折りしも私は、原発事故後の風評被害に苦しむ福島県果樹農家の支援(首都圏の学園祭で売ったり、Facebookページつくったり･･･)に関わっており、飯坂方面でも何人か知り合いがいたので、もちろん、話は弾みます。

その数日後、私は会社の出張で、米国西海岸に渡りました。

サンフランシスコ近郊に、ナパ・バレーという、素晴らしい景色のブドウ・ワイン産地があります。そこまでドライブして、絵葉書を買って、日本にいる、例の入居者に、感謝状を送りました。

「○○様・・・家主の鈴木です。飯坂の桃、美味しくいただきました。いま、会社の仕事でアメリカにいます。・・・海の向こうのフルーツ王国より、感謝をこめて」

それ以来、この入居者さんからの滞納は、一切なくなりました♪

今どき珍しい、おとぎ話みたいなエピソードですが・・・何年も大家業やってると、たまには、こんなことあるんですね。

カリフォルニアといえば･･･｢アジア太平洋大家の会主催、ロサンゼルス･ラスベガスセミナー（11/24東京）｣。私が当地で仕入れてきた「すごい話」が、わずか3000円で聞けますよ。是非ご参加ください。

セミナー案内、申込リンク

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おはようございます。Manachanです。

いつもは、海外不動産の話が多い、当ブログですが、今回は「首都圏」が舞台になります。

私の生まれ育った、千葉県柏市は、首都圏のベッドタウン、商業都市、中核都市として、発展してきた経緯があり、その過程で、いろんなニックネームを付けられてきました。

・私が子供の頃（１９７０～８０年代）は、「東の吉祥寺」と呼ばれていました。
・１９９０代は、「千葉の新宿」、「東の新宿」と呼ばれていました。
・２０００年代以降は、「千葉の渋谷」、「東の渋谷」と呼ばれ、今に至っています。

柏駅前は、大型商業施設が建ち並び、商店街・個店もバラエティ豊富。近隣にライバルとなる商業都市が存在しないこともあり、地元の千葉県北西部や、茨城県など広範囲から集客して、賑わっています。

近年は、ロードサイドの巨大ショッピングセンターが林立し、多少、客足を取られてはいますが、依然として強力な集客力を持つ都市であり、「千葉の渋谷」の呼称は、依然として健在。

このような呼称・・・もちろん、地元でも賛否両論です。

「渋谷の劣化版コピー」みたいな感じもするし、何だかこっぱずかしい･･･という声も多く聞かれます。でも、私は恥ずかしいとは思いません。

首都圏郊外において、「渋谷」「新宿」「吉祥寺」といった、日本現代都市文明の頂点に立つ街の名前を冠して呼ばれること自体、名誉なことだと思います。

これらの街は、日本中の人々を惹きつける魅力を持っています。それどころか、今や「世界の新宿」、「世界の渋谷」として、ワールドワイドな知名度も手にしています。（ワールドワイド･･･という意味でいえば、「世界のアキバ(秋葉原)」が一番かも）。

・柏は、渋谷の劣化版コピーで結構
・ウラカシ(裏柏)は、ウラハラ(裏原宿)の劣化版コピーで結構

多少ダサくても、田舎っぽくても、渋谷・原宿を彷彿とさせる賑わいがあるだけで、「首都圏文明」の一部を担っている感じがする。少なくとも、そんなニックネームがつかない街よりは、数十倍、数百倍楽しいと思うからです。

少し調べてみましたが、

「○の渋谷」、「○の新宿」というニックネームをつけられた首都圏郊外の街は、決して多くありません。

たとえば、埼玉県No.1都市「大宮」は、「北関東から広域集客する街」という意味で、柏とよく似たポジションにありますが、それでも、「埼玉の新宿」、「埼玉の渋谷」とは、呼ばれません。その大宮から、ホンモノの新宿や渋谷に、毎週末、大量の人々が遊びに出ているのが現状。

多摩地域の中心「立川」は、郊外としては、非常に大きな中核都市ですが、それでも「多摩の新宿」とは、余り呼ばれませんし、千葉県の県庁所在地「千葉」も、東京都内の街の呼称で呼ばれることはありません。

そんななかで、目立つ存在が「町田」。ここは堂々と、「西の渋谷」、「西の新宿」の異名で呼ばれる、強力な街。ちょっと猥雑な雰囲気もあるため、「西の秋葉原」、「西の歌舞伎町」と呼ばれることもあります。

私も、町田の雰囲気が好きで、時々遊びに行くのですが、なかなかスゴイっすね。
ざっとみて、街の規模が柏の１．５倍、人通りも約１．５倍あるような気がします。町田の場合、後背地人口が、巨大ですからね。町田市４０万人のほか、政令指定都市の相模原７０万市民が、大挙して押し寄せる街ですから・・・

「町田仲見世」みたいなディープな飲み屋街があったり、果物屋の真上にサラ金があったり・・・みたいな猥雑さが、なかなか良いな街ですね。

町田･･･「西の渋谷」と呼ばれる、郊外の巨大商業都市

最後に、千葉県内の街を、東京都内の街にたとえると、どうなるか・

柏＝千葉の渋谷
船橋＝千葉の池袋
松戸＝千葉の神田
津田沼＝千葉の吉祥寺
千葉＝千葉の「八王子」もとい・・・千葉の「千葉」。

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こんにちは。Manachanです。

ここ数週間、週末という週末が、日本各地での「不動産セミナー講演」で全部つぶれる状態でしたが、今週末は珍しく、時間が空いたので、自分の好きなように使いました。

とはいえ、相変わらず、不動産セミナーや勉強会に出てたんでけどね。いつもは「話す側」だけど、今回は「聞く側」に回ったというだけで、世間的には、あまり変わり映えしないのかも・・・

不動産話、とても楽しかったですよ･･･特に土曜日は、「こじんまりと飲む大家の会」で、個性派大家さんセミナー三連発！

・太田一彦さん「家業としての賃貸経営」
・加藤隆(モスケ)さん「物件チラシの作り方」
・増田昌司さん「デトロイト不動産投資」

３つが３つとも、トピックは全然違いますが、どれも、非常に内容の濃い、素晴らしい講演でした。聞いてて、思ったこと、

「皆さん、サラリーマン経験を十二分に、賃貸経営に活かしてますねえ」ということ。

最初の講演者「太田一彦さん」は、現役サラリーマンながら、すでに４棟１６０戸を保有する大規模大家ですが、彼のこの言葉が、胸に刺さりました。

「サラリーマンとして、売る側も買う側も経験し、さらに技術も営業も経験して・・・それらが、賃貸経営に大いに役立っている」

「それを両方経験しているから、買う側、売る側の気持ちがどちらも分かるし、さらに、買う側が売る側に対して、なぜ怒るのかもよく分かる」

確かに、彼の言う通りだと思います。

いま日本で不動産買っても、右肩下がりの厳しい経営環境ゆえ、「放ったらかし」、「人任せ」では、まず儲からない。不動産で財を成すには、「賃貸経営」で成功しなければならず、その能力が、モロに結果に直結する。

賃貸経営は、入居者、銀行、管理会社、リフォーム・設備業者など、いろんな立場の人と関わる仕事です。そして、自分自身が「買う側」に立つかと思えば、「売る側」に立つこともある仕事ですね。

たとえば、大家・賃貸事業者という立場は、管理会社や設備業者に対しては「施主」(買う側)ですが、入居者に対しては、まさしく「売る側」（買っていただく側）になりますね。

でもって、日本は･･･欧米からみると奇妙な位、「買う側」の立場が強い社会といえます。「買う側」に立つだけで、「売る側」に対して、いくらでも強く、高飛車に出れる。

そして、「売る側」に立つと、商品サービスを買っていただくために、頭を下げたり、わがままを聞いたりしなければならないのが世の常。契約条項も、往々にしてウヤムヤにされ、「買う側」の要求が通るなど、明らかに、「力関係の差」があり、それが「パワハラ」の温床になったりする・・・

私自身も、今年９月下旬の転職を境に、「買う側」から「売る側」へ、自分の立場が１８０度変わりました。言い換えると、相手に対して「強い立場」から、「弱い立場」へと、立ち位置が一気に変わりました。

前の勤め先で、私は事業会社のIT部長で、予算を持ち、IT機器調達の権限を持っていました。
そこに、いろんな業者が、日々、ヘラヘラと頭を下げて、アプローチしてきます。私は、彼らに対して、いくらでも高飛車に、強く出れる立場にありました。無理やり、わがままを聞かせる立場でもありました。

ま、私は「俺は客だぞ！」といって、好き勝手やり放題するのが嫌いな性格ですから、相手に対して丁重でしたけど･･･そうじゃない人もたくさんいました。

それが、転職を期に、一気に、「お客様」に頭を下げて、「弊社の商品を買っていただく」立場になりました。まさにパラダイムチェンジ。

ストレスで怒り狂ったお客様の前に出て、ボロクソ言われて、それを神妙に聞いてることも････ま、慣れてるけどね。

お客様とベンダーとの力関係の差、「わがままを聞かせる側」と「聞く側」に分かれ、いろいろな役割を演じる。日本の企業社会って、所詮、そんなもん。フェアだとは全然思わないけど、この体質は、変わらんでしょう。

そんな日本の社会にどっぷり漬かって、賃貸事業やるわけですから、サラリーマンとして「売る側」と「買う側」の、両方を体験するのは非常に重要。

特に、「売る側」に立って、時にはお客さんにヘコヘコ頭を下げ、不条理・屈辱に耐える。あまりに酷くて心を病むのは勘弁だけど、ある程度までは、耐え忍ぶタフさを身に着ける･･･その経験は、絶対に必要だと思います。

そう考えると、今どきの賃貸経営って、実は、「サラリーマン向き」なのかもしれませんね。

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こんばんは、Manachanです。今日は渋谷の仕事が早めにひけたので、いま柏の実家に帰ってます。

ところで、週刊ダイヤモンドの最新号(10月20日号)、面白かったですね。

富裕層のカネと知恵

職業、ライフスタイル、居住エリア、消費性向、投資戦略・・・いろんな切り口から、「日本の富裕層」の実情に迫ろうという、野心的な企画ですが、特に面白かったのは、これ

Part 3　「反面教師！家計が破綻寸前、プチ富裕層の教訓」

ここでは、「プチ富裕層」とよばれる、

・世帯年収１０００万円以上
・東京湾岸のタワーマンションに住み、
・ホンモノの富裕層に憧れて、派手な消費に目がない

人々の生態が紹介されていました。しかし、いまの日本で、年収１０００万円台くらいでは、到底、お金の有り余る富裕層とはいえず、

身の丈に合わない、背伸びした消費ゆえ、貯金は全然溜まらず、生活には余裕がなく、一旦、旦那の収入が下がったら家計破綻するという、シビアな状況が描かれていました。

彼らが大量に生息するエリアといえば、今や東京ベイエリアの代名詞となった「豊洲」。我が家からも非常に近い（チャリンコ１０分）ので、よく知っています。

４０、５０階建てが当たり前、真新しい超高層マンションが建ち並ぶ豊洲エリアで、よく目立つのが、

「トヨネーゼ」

とよばれる女性たち。城南、山の手エリアからの移住者が多く、ちょっとマダム気取り･･･という特徴があります。

・気合入れて、ピシッと化粧し、きれいに着飾っている。
・いかにもペットショップで買ってきたような、血統書付きトイプードルみたいな犬連れて、運河べりをよく散歩している。
・ブランドものショッピングバッグか、エコバッグ持参で、「ららぽーとアーバンドック」で買い物している。
・マクラーレン等、外国のベビーカーに子供を乗せて歩く

そんないでたちなので、実に、よく目立ちます。下町・江東区には、こんな小綺麗な女性、今までいなかったもんねえ･･･

あというと、このエリアの男たちは全然、存在感がない。トヨネーゼのオマケ・付属物みたいな感じです(ま、普段、都心の仕事で忙しくて、地域にいないから、影薄くなっちゃうよねえ･･･)。

ベイエリア・ライフスタイルという、浅薄なブランドに踊らされた、物欲と、虚栄心の強い女たち･･･みたいに、悪く言う人もいるでしょう。ただ、

平均年収１０００万円を超える、トヨネーゼ・ファミリーが大量に引っ越してきたおかげで、江東区の平均所得は、都内２３区の下位から、今では真ん中くらいまで上がってきたわけだし、対外的なイメージもかなり向上しているのは事実なので、ま、俺は悪く言わない。

それに、遠くから眺めてる分には、オシャレで小綺麗な女性は、ま、目の保養にはなるわな。お友達になりたいかどうかはともかく･･･

前置きは、ここまでにして、

なぜ、平均的な日本人からみたら、羨むような高給を得て、一見優雅そうなトヨネーゼ・ファミリーの家計が、なぜ、いとも簡単に破綻してしまうのでしょう？

以前の日記、「良い年収１０００万円、悪い年収１０００万円」で書きましたが、

この特集に取り上げられているような、「カネはあっても貯金はない」プチ富裕層は、「悪い年収１０００万円」の特徴を見事に備えているように思えます。

１）１０００万円クラスの年俸獲得能力が持続的なのか？→NO！

雑誌では、「大手新聞社で働く４４歳、年収１２００万円」男性が出てきますが････今の時代、日本の新聞社は斜陽産業といってよく、問うて地、給料が年々増える状況ではないでしょう。もし運悪く、リストラにあってしまったら、別の新聞社で、同等以上の年収で迎えられるのは、普通考えて、難しいでしょう。つまり、今の給与水準は、持続的ではなく、ひょんなきっかけで、簡単に瓦解してしまうものと思われます。

２）お金を賢く使い、殖やす、ファイナンス・リテラシーを持っているのか？→NO！

上記「新聞社勤務の男性」は、まず、貯蓄が１００万円以下しかない。かつ、夫婦とも飲食や趣味、セレブグッズの購入に目がなく、自宅以外の不動産や金融商品に投資しているふうでもない。

「収入獲得能力が持続的ではない」上に、「お金の知性もない」のなら、そりゃ、破綻して当然でしょうと私は思います。こういう人たちの「湾岸トヨネーゼ・ライフスタイル」は、ひょんなきっかけで、いとも簡単に崩れる、砂上の楼閣みたいなものなのでしょう。

なお、「収入獲得能力」と「お金の知性」、どちらが大事かといえば、私は圧倒的に後者だと思います。なぜなら、

・「収入獲得能力」あっても、「お金の知性」なければ、小原庄助さんみたいに、身上つぶしてしまう。
・でも「お金の知性」があれば、「収入獲得能力」がそれなりでも、財産を増やし、経済生活に安定をもたらすことができる。

トヨネーゼの奥さま方も、華美な消費を続けたければ、早く「お金の知性」身につけて、賢く、財産を殖やしていくべきですよね。

そうじゃないと、「カネガネーゼ」に転落してしまいますし、

破綻して家屋敷取られて、挙句の果てに「イエガネーゼ」になったら、まじで、しゃれにならないもんね。

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こんばんは、Manachanです。今日は渋谷の仕事が早めにひけたので、いま柏の実家に帰ってます。

ところで、週刊ダイヤモンドの最新号(10月20日号)、面白かったですね。

富裕層のカネと知恵

職業、ライフスタイル、居住エリア、消費性向、投資戦略・・・いろんな切り口から、「日本の富裕層」の実情に迫ろうという、野心的な企画ですが、特に面白かったのは、これ

Part 3　「反面教師！家計が破綻寸前、プチ富裕層の教訓」

ここでは、「プチ富裕層」とよばれる、

・世帯年収１０００万円以上
・東京湾岸のタワーマンションに住み、
・ホンモノの富裕層に憧れて、派手な消費に目がない

人々の生態が紹介されていました。しかし、いまの日本で、年収１０００万円台くらいでは、到底、お金の有り余る富裕層とはいえず、

身の丈に合わない、背伸びした消費ゆえ、貯金は全然溜まらず、生活には余裕がなく、一旦、旦那の収入が下がったら家計破綻するという、シビアな状況が描かれていました。

彼らが大量に生息するエリアといえば、今や東京ベイエリアの代名詞となった「豊洲」。我が家からも非常に近い（チャリンコ１０分）ので、よく知っています。

４０、５０階建てが当たり前、真新しい超高層マンションが建ち並ぶ豊洲エリアで、よく目立つのが、

「トヨネーゼ」

とよばれる女性たち。城南、山の手エリアからの移住者が多く、ちょっとマダム気取り･･･という特徴があります。

・気合入れて、ピシッと化粧し、きれいに着飾っている。
・いかにもペットショップで買ってきたような、血統書付きトイプードルみたいな犬連れて、運河べりをよく散歩している。
・ブランドものショッピングバッグか、エコバッグ持参で、「ららぽーとアーバンドック」で買い物している。
・マクラーレン等、外国のベビーカーに子供を乗せて歩く

そんないでたちなので、実に、よく目立ちます。下町・江東区には、こんな小綺麗な女性、今までいなかったもんねえ･･･

あというと、このエリアの男たちは全然、存在感がない。トヨネーゼのオマケ・付属物みたいな感じです(ま、普段、都心の仕事で忙しくて、地域にいないから、影薄くなっちゃうよねえ･･･)。

ベイエリア・ライフスタイルという、浅薄なブランドに踊らされた、物欲と、虚栄心の強い女たち･･･みたいに、悪く言う人もいるでしょう。ただ、

平均年収１０００万円を超える、トヨネーゼ・ファミリーが大量に引っ越してきたおかげで、江東区の平均所得は、都内２３区の下位から、今では真ん中くらいまで上がってきたわけだし、対外的なイメージもかなり向上しているのは事実なので、ま、俺は悪く言わない。

それに、遠くから眺めてる分には、オシャレで小綺麗な女性は、ま、目の保養にはなるわな。お友達になりたいかどうかはともかく･･･

前置きは、ここまでにして、

なぜ、平均的な日本人からみたら、羨むような高給を得て、一見優雅そうなトヨネーゼ・ファミリーの家計が、なぜ、いとも簡単に破綻してしまうのでしょう？

以前の日記、「良い年収１０００万円、悪い年収１０００万円」で書きましたが、

この特集に取り上げられているような、「カネはあっても貯金はない」プチ富裕層は、「悪い年収１０００万円」の特徴を見事に備えているように思えます。

１）１０００万円クラスの年俸獲得能力が持続的なのか？→NO！

雑誌では、「大手新聞社で働く４４歳、年収１２００万円」男性が出てきますが････今の時代、日本の新聞社は斜陽産業といってよく、問うて地、給料が年々増える状況ではないでしょう。もし運悪く、リストラにあってしまったら、別の新聞社で、同等以上の年収で迎えられるのは、普通考えて、難しいでしょう。つまり、今の給与水準は、持続的ではなく、ひょんなきっかけで、簡単に瓦解してしまうものと思われます。

２）お金を賢く使い、殖やす、ファイナンス・リテラシーを持っているのか？→NO！

上記「新聞社勤務の男性」は、まず、貯蓄が１００万円以下しかない。かつ、夫婦とも飲食や趣味、セレブグッズの購入に目がなく、自宅以外の不動産や金融商品に投資しているふうでもない。

「収入獲得能力が持続的ではない」上に、「お金の知性もない」のなら、そりゃ、破綻して当然でしょうと私は思います。こういう人たちの「湾岸トヨネーゼ・ライフスタイル」は、ひょんなきっかけで、いとも簡単に崩れる、砂上の楼閣みたいなものなのでしょう。

なお、「収入獲得能力」と「お金の知性」、どちらが大事かといえば、私は圧倒的に後者だと思います。なぜなら、

・「収入獲得能力」あっても、「お金の知性」なければ、小原庄助さんみたいに、身上つぶしてしまう。
・でも「お金の知性」があれば、「収入獲得能力」がそれなりでも、財産を増やし、経済生活に安定をもたらすことができる。

トヨネーゼの奥さま方も、華美な消費を続けたければ、早く「お金の知性」身につけて、賢く、財産を殖やしていくべきですよね。

そうじゃないと、「カネガネーゼ」に転落してしまいますし、

破綻して家屋敷取られて、挙句の果てに「イエガネーゼ」になったら、まじで、しゃれにならないもんね。

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おはようございます。

昨晩、夜遅く、家に帰ったら、ポストに「江東区報」が入っていました。今回はいきなり、こんな見出し。

領土問題･･･といえば、沖縄のちょっと西にある「あの島」とか、隠岐の北にある「あの島」のことが想起されますが、

実は東京湾にも、あるんです。領土問題。

お台場の先、東京港の真ん中にある、中央防波堤内側・外側埋立地。略して「ちゅうぼう」と呼ばれる陸地は、昭和４８年からゴミ埋め立てが始まり、４０年ほど、メガロポリス東京２３区、唯一の最終処分場として、巨大都市を支え続けていました。

「ちゅうぼう」の造成が完了するのが平成３３年の予定。面積は５０９ヘクタール。千代田区や文京区の面積の約半分という広大なもの。

この陸地の帰属をめぐって、ここ数十年、江東区と大田区が争っており、決着がついていません。まさに東京湾の領土問題。

ところで、「ちゅうぼう」は絶海の孤島ではなく、２３区の本土と結ばれています。

「ちゅうぼう」内側埋立地は、昭和５５年に完成した「第二航路海底トンネル」により、江東区青海と結ばれています。

「ちゅうぼう」外側埋立地は、平成１４年に完成した「臨海トンネル」によって大田区城南島と結ばれているほか、今年２月に開通した「東京ゲートブリッジ」(恐竜ブリッジ)によって、江東区若洲と結ばれています。

江東区と大田区が、「ちゅうぼう」の領有を主張するのは、お互いの本土と結ばれているからなんですね。

現在のところ、「ちゅうぼう」を実効支配(？)しているのは、江東区のようです。

公式にはアナウンスされていませんが、「ちゅうぼう」にある都の清掃事務所に郵便物を送る場合は、「江東区青海地先」で届くそうですし、

また、本土と結ぶ橋にしても、江東区は２本、大田区は１本・・・と、江東区優勢。また、これまで「ゴミ戦争」をはじめ、２３区のゴミ処理の多くを担ってくれた江東区の管轄にしてあげたいというのが、都の意向のようです。

これに対して、大田区側の論拠は「城南島漁民の漁業権を放棄して造成したのだから、大田区のものだ」、あるいは「(大田区にある)羽田空港と一体開発するためにも、大田区管轄にした方が良い」というものですが、

いまいち、盛り上がりに欠けるというのが正直な印象。実際、「中央防波堤　江東区　大田区」でGoogle検索したら、ヒットするのはほとんど、江東区側の記事ですし、また、区報の一面にドンとこの記事を載せるような、江東区の熱意に比べて、大田区に同等の熱意があるようには見えない。

というわけで、客観的にみて、江東区の領有になる可能性の高い「ちゅうぼう」ですが・・・区民視点からみて、この埋立地が江東区のものになるメリットって、一体何なのでしょう？

区民税が安くなるんでしょうか？行政サービスが良くのなるのでしょうか？

･･･というよりは、「お台場」「豊洲」のような埋立地大ブレークを、江東区は期待しているのでしょうね。

都民ならご存知でしょうが、江東区は地味なイメージの区です。都心に近いので人口急増中ですが、区内には皆に知られた繁華街もなく、山手線も通っておらず、ターミナル駅もない。

江東区の「街」といえば、どこなんでしょう？亀戸？門前仲町？･･･地味だよねえ。近くに「錦糸町」という派手な街があるけど、あそこは墨田区だしなあ。

墨田区には「押上のスカイツリー」があるでしょ？「東京江戸博物館」、「国技館」、「うんこビル」も全部墨田区でしょ？下町の観光スポット独り占めなんてずるいよね。せめて錦糸町だけでも江東区にください！！

地味でパンチ不足な江東区にとって、埋立地「豊洲」の大ブレークは、驚天動地の出来事でした。豊洲のタワーマンションと、「ららぽーと」、「ゆりかもめ」の力で、世田谷、目黒みたいなハイソなエリアからも新住民が越してくるようになった。マダムも増えた。

「豊洲」と、隣接する「お台場」、「有明」など、埋立地エリアの開発によって、江東区は、都内の他の区と張り合えるネタを、ようやく手にしたのです。

将来、「ちゅうぼう」が使えるようになれば、コンテナ埠頭など港湾施設、大規模な都市公園が整備されるだけでなく、この辺は羽田空港とディズニーを結ぶ路線上にあるので、ウォーターフロントに観光施設を整備できる（やっぱカジノ？）、将来的には住宅地としての発展も期待できるかもしれない。

「豊洲の夢、もう一度」･･･江東区の関係者が本気になるのも、うなづけます。一方、大田区には、「羽田空港」があるし、全国的知名度の高級住宅地「田園調布」と、羽田の臨空タウンとして発展がほぼ約束されている「蒲田」もある。すでに自慢できるネタ豊富にあるだから、「ちゅうぼう」位、江東区にくれてやってもいいじゃん？

余談ですが、江東区は足立陸運局エリア。もし「ちゅうぼう」が江東区になって、ここで車庫証明とったら「足立ナンバー」になるのかな？羽田空港がすぐ目の前なのに･･･

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こんにちは、Manachanです。

いま、不動産投資仲間の間で、話題になっているのは、東京２３区、城南地区を中心に広がる「重層長屋規制」問題。

｢震源地｣となった、世田谷区では、すでに区条例による規制強化が、既定路線になっているようです。

この問題、すでに、日本を代表する不動産アルファブロガー達が、紹介していますね。ジェービルさんの記事は、とても分かりやすく、秀逸。

衝撃!! 長屋（ﾃﾗｽﾊｳｽ）規制　(ジェービル岡元公夫さん、2011/12/28)
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-792.html

拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制　(ジェービル岡元公夫さん、2012/6/1)
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-835.html

さくら事務所、長嶋さんは、どちらかといえば、重層長屋(に象徴される不動産投資スタイル)に批判的な立場で、記事を書いています。

法の目をかいくぐる不動産投資で成功を目指す　(長嶋修さん、2012/3/15)
http://www.kenbiya.com/column/nagashima/85.html

一方、不動産コンサルタント猪俣さんは、規制の目的や実効性に関して懐疑的な立場で、記事を書いています。

旗ざお＋長屋、受難の時代　(猪俣淳さん、2012/7/9)
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51893393.html

もはや暴力　(猪俣淳さん、2012/7/14)
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51894314.html

私自身、昨年から今年にかけて、千葉県・埼玉県の東京隣接地域で、アパート建設用地をたくさん見ました。その半分以上が、旗竿地・敷地延長でした。

投資利回りを追求すると、どうしても土地の仕入れ価格が安い、旗竿・敷延に目が行ってしまいます。千葉県でも特に地価の高い、柏駅、船橋駅、千葉駅などの至近で土地を仕入れようとすると、旗竿・敷延でないと、到底、採算取れない話になってしまいます。

しかし、こういう形状の土地にアパート建てるリスクが、首都圏では、だんだん顕在化してくると思います。

今すぐ、何がどうなる、というわけではないにせよ、長期的に考えれば、旗竿・敷延の土地における、重層長屋・集合住宅は、首都圏ではだんだん建てにくくなる。首尾よく建設できても、その後、既存不適格になってしまうリスクと、常に隣り合わせだと思います。

私は常に、売却による出口を考える人なので、既存不適格のために、希望価格で売却できなくなるのを、何よりも恐れます･･･だから結局、アパート建設用地は、南面道路に９ｍ以上接した、長方形の整形地を買いました。

旗竿ほど、土地安く仕入れられませんが、接道ばっちり、かつ東松戸駅徒歩２分なので、土地で出口取るのは問題ないし、既存不適格になるリスクは、ほぼゼロ。

そして何より、一棟アパートという、それなりに大きな買い物(事業)するのに、｢自分が儲かれば、それでいい｣とは思いません。｢周囲に迷惑かけない、祝福される｣ようでないと、住宅賃貸業は成立しませんし、

ましてや、私は賃貸事業を通じて、生まれ故郷である千葉県東葛地域のイメージアップ、首都圏序列の向上にも寄与していきたいと考えていますので、なおさら、｢入居者に良し、業者に良し、オーナーに良し｣の、｢三方よし｣を心がけていく必要があると思っています。

その意味では、不動産投資仲間であるHiroさんの経営理念、「良質な賃貸住宅の提供を通じて地域や社会に貢献する」に、共鳴します。
http://realestatebusiness.seesaa.net/article/280674365.html

一方で、重層長屋規制の目的や実効性に懐疑的な、猪俣さんの視点も、よく理解できます。

一体何のために、何を実現するために、重層長屋を規制すべきと考えるのでしょう？今回の一件では、世田谷区の保坂区長が、規制強化に前向きだったようですが、お考えを、区長に聞いてみたいです。

新聞記事では、｢良好な住環境維持のため｣、｢防災のため｣に、規制強化すべきだ、みたいなことが書いてありますが･･･旗竿地に建つ重層長屋(或いはアパート)を狙い撃ちしただけで、その目的が達せられるのかというと、疑問なしとはしません。

たとえば、世田谷区における重層長屋規制が、｢良好な住環境維持のため｣になるのか？せいぜい、高さが10ｍぎりぎり、3階建て相当の集合住宅を規制したところで、それをはるかに上回る、7～8階、10階以上の集合住宅が、世田谷なら、現在進行形でガンガン建ってるはずです。日照・騒音インパクトも、ケタ違いのはず。

｢防災のため｣を言うなら、隣家との壁との間が、30cmしか空いてないようなミニ戸建こそ、真っ先に規制すべきでしょう。世田谷には、そういう住宅、ものすごく多いはずですよ。

袋小路の土地とはいえ、ある程度、隣地との幅を開け、かつ共有部分のない集合長屋の方が、避難通路は確保しやすく、少なくとも、ミニ戸建密集地に比べれば、防災上マシだと思うのは、私だけでしょうか？

そう考えると･･･重層長屋を規制したい、その本心は、｢住環境｣、｢防災｣とは、別のところにあると、勘ぐらざるを得ません。

一番、考えられるのは、｢集合住宅が建って、近隣住民の質や地域のグレードが落ちるかもしれない｣ことに対する、既存住民の反発・嫌悪･･･かもしれませんね。

戸建中心の落ち着いた住宅地に、レ○パレス、大東○託の安アパートが建って、月額家賃２万５千円くらいの入居者が越して来れば、ゴミ捨ての問題をはじめ、近隣トラブルが起こりやすい･･･これは日本中で起こっている問題です。

問題になった物件は、世田谷の南部、自由が丘駅からも歩ける距離の住宅地だそうですから、集合住宅とはいえ、家賃がそう安いとは思えないのですが、それでも、土地付き戸建に住んで
いる層と、貧富の格差は多少あるのかもしれない。

また、サザエさん一家みたいに、比較的古い時代から世田谷に住んで、戸建中心、低密度の住環境に慣れた｢先住民｣たちが、近年のアパート建設ラッシュ、人口密度増加に嫌気がさして、そのフラストレーションが爆発寸前になっている･･･のかもしれません。

先住の地域住民と、今後越してくる新住民･･･いずれにも言い分があり、どちらが良い、悪いとかは、言いません。

ただ少なくとも、｢山の手にありがちな、トラブルリスク｣とは言えそうでしょうね。旗竿地の重層長屋が問題になってるのは、世田谷や杉並あたりの山の手が中心なようで、板橋区、豊島区とか、荒川区などでは、これが問題になっているという話は聞いたことないし（高層住宅ならあるけど・・・）。

数年前に問題になった、｢ワンルームマンション規制｣を、彷彿とさせますね。こちらも、発火点は文京区の、山の手エリアでした。トラブルの原因は、｢ワンルーム住人(単身者)のマナーの悪さを、近隣先住民が受け入れられない｣ことでしたね。

日本中、世界中、どの土地にせよ、中長期的な不動産投資で収益を上げるには、その土地柄や、住民層、よくあるトラブルについて、よく研究する必要があると思います。

【爆風スランプ～せたがや　たがやせ】
柏の生んだスーパースター、サンプラザ中野くん、世田谷に愛をこめて熱唱！

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こんにちは、Manachanです。

いま、不動産投資仲間の間で、話題になっているのは、東京２３区、城南地区を中心に広がる「重層長屋規制」問題。

｢震源地｣となった、世田谷区では、すでに区条例による規制強化が、既定路線になっているようです。

この問題、すでに、日本を代表する不動産アルファブロガー達が、紹介していますね。ジェービルさんの記事は、とても分かりやすく、秀逸。

衝撃!! 長屋（ﾃﾗｽﾊｳｽ）規制　(ジェービル岡元公夫さん、2011/12/28)
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-792.html

拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制　(ジェービル岡元公夫さん、2012/6/1)
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-835.html

さくら事務所、長嶋さんは、どちらかといえば、重層長屋(に象徴される不動産投資スタイル)に批判的な立場で、記事を書いています。

法の目をかいくぐる不動産投資で成功を目指す　(長嶋修さん、2012/3/15)
http://www.kenbiya.com/column/nagashima/85.html

一方、不動産コンサルタント猪俣さんは、規制の目的や実効性に関して懐疑的な立場で、記事を書いています。

旗ざお＋長屋、受難の時代　(猪俣淳さん、2012/7/9)
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51893393.html

もはや暴力　(猪俣淳さん、2012/7/14)
http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51894314.html

私自身、昨年から今年にかけて、千葉県・埼玉県の東京隣接地域で、アパート建設用地をたくさん見ました。その半分以上が、旗竿地・敷地延長でした。

投資利回りを追求すると、どうしても土地の仕入れ価格が安い、旗竿・敷延に目が行ってしまいます。千葉県でも特に地価の高い、柏駅、船橋駅、千葉駅などの至近で土地を仕入れようとすると、旗竿・敷延でないと、到底、採算取れない話になってしまいます。

しかし、こういう形状の土地にアパート建てるリスクが、首都圏では、だんだん顕在化してくると思います。

今すぐ、何がどうなる、というわけではないにせよ、長期的に考えれば、旗竿・敷延の土地における、重層長屋・集合住宅は、首都圏ではだんだん建てにくくなる。首尾よく建設できても、その後、既存不適格になってしまうリスクと、常に隣り合わせだと思います。

私は常に、売却による出口を考える人なので、既存不適格のために、希望価格で売却できなくなるのを、何よりも恐れます･･･だから結局、アパート建設用地は、南面道路に９ｍ以上接した、長方形の整形地を買いました。

旗竿ほど、土地安く仕入れられませんが、接道ばっちり、かつ東松戸駅徒歩２分なので、土地で出口取るのは問題ないし、既存不適格になるリスクは、ほぼゼロ。

そして何より、一棟アパートという、それなりに大きな買い物(事業)するのに、｢自分が儲かれば、それでいい｣とは思いません。｢周囲に迷惑かけない、祝福される｣ようでないと、住宅賃貸業は成立しませんし、

ましてや、私は賃貸事業を通じて、生まれ故郷である千葉県東葛地域のイメージアップ、首都圏序列の向上にも寄与していきたいと考えていますので、なおさら、｢入居者に良し、業者に良し、オーナーに良し｣の、｢三方よし｣を心がけていく必要があると思っています。

その意味では、不動産投資仲間であるHiroさんの経営理念、「良質な賃貸住宅の提供を通じて地域や社会に貢献する」に、共鳴します。
http://realestatebusiness.seesaa.net/article/280674365.html

一方で、重層長屋規制の目的や実効性に懐疑的な、猪俣さんの視点も、よく理解できます。

一体何のために、何を実現するために、重層長屋を規制すべきと考えるのでしょう？今回の一件では、世田谷区の保坂区長が、規制強化に前向きだったようですが、お考えを、区長に聞いてみたいです。

新聞記事では、｢良好な住環境維持のため｣、｢防災のため｣に、規制強化すべきだ、みたいなことが書いてありますが･･･旗竿地に建つ重層長屋(或いはアパート)を狙い撃ちしただけで、その目的が達せられるのかというと、疑問なしとはしません。

たとえば、世田谷区における重層長屋規制が、｢良好な住環境維持のため｣になるのか？せいぜい、高さが10ｍぎりぎり、3階建て相当の集合住宅を規制したところで、それをはるかに上回る、7～8階、10階以上の集合住宅が、世田谷なら、現在進行形でガンガン建ってるはずです。日照・騒音インパクトも、ケタ違いのはず。

｢防災のため｣を言うなら、隣家との壁との間が、30cmしか空いてないようなミニ戸建こそ、真っ先に規制すべきでしょう。世田谷には、そういう住宅、ものすごく多いはずですよ。

袋小路の土地とはいえ、ある程度、隣地との幅を開け、かつ共有部分のない集合長屋の方が、避難通路は確保しやすく、少なくとも、ミニ戸建密集地に比べれば、防災上マシだと思うのは、私だけでしょうか？

そう考えると･･･重層長屋を規制したい、その本心は、｢住環境｣、｢防災｣とは、別のところにあると、勘ぐらざるを得ません。

一番、考えられるのは、｢集合住宅が建って、近隣住民の質や地域のグレードが落ちるかもしれない｣ことに対する、既存住民の反発・嫌悪･･･かもしれませんね。

戸建中心の落ち着いた住宅地に、レ○パレス、大東○託の安アパートが建って、月額家賃２万５千円くらいの入居者が越して来れば、ゴミ捨ての問題をはじめ、近隣トラブルが起こりやすい･･･これは日本中で起こっている問題です。

問題になった物件は、世田谷の南部、自由が丘駅からも歩ける距離の住宅地だそうですから、集合住宅とはいえ、家賃がそう安いとは思えないのですが、それでも、土地付き戸建に住んで
いる層と、貧富の格差は多少あるのかもしれない。

また、サザエさん一家みたいに、比較的古い時代から世田谷に住んで、戸建中心、低密度の住環境に慣れた｢先住民｣たちが、近年のアパート建設ラッシュ、人口密度増加に嫌気がさして、そのフラストレーションが爆発寸前になっている･･･のかもしれません。

先住の地域住民と、今後越してくる新住民･･･いずれにも言い分があり、どちらが良い、悪いとかは、言いません。

ただ少なくとも、｢山の手にありがちな、トラブルリスク｣とは言えそうでしょうね。旗竿地の重層長屋が問題になってるのは、世田谷や杉並あたりの山の手が中心なようで、板橋区、豊島区とか、荒川区などでは、これが問題になっているという話は聞いたことないし（高層住宅ならあるけど・・・）。

数年前に問題になった、｢ワンルームマンション規制｣を、彷彿とさせますね。こちらも、発火点は文京区の、山の手エリアでした。トラブルの原因は、｢ワンルーム住人(単身者)のマナーの悪さを、近隣先住民が受け入れられない｣ことでしたね。

日本中、世界中、どの土地にせよ、中長期的な不動産投資で収益を上げるには、その土地柄や、住民層、よくあるトラブルについて、よく研究する必要があると思います。

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こんばんは、Manachanです。
今日は、群馬県の太田市に行ってきました。

太田市は、人口２０万。三菱重工の本工場を擁し、北関東最大の工業都市と呼ばれています。
｢北関東｣という地域があって、対概念として｢南関東｣があるわけで、一般的には、

北関東：群馬、栃木、茨城の三県
南関東：東京、神奈川、千葉の一都二県

とされますが、ここで例外、もとい、帰属のはっきりしない県が一つあります。それが、

埼玉県！！

東京(南関東)より北にあり、群馬栃木(北関東)より南にある埼玉県は、北関東なのか？それとも南関東なのか？･･･いくら議論しても、おそらく決着つかないでしょう。

埼玉県のなかにも、｢どう考えても東京(南関東)だろう｣という地域（川口、戸田、和光、所沢など、東京に近接する地域）と、｢どう見ても、北関東だろう｣という地域(熊谷、深谷とか・・・県北部)があり、その境がどこにあるのか？というと、これまた結論できない問題。

そもそも、南関東、北関東の定義って何なの？
たとえば、私の地元・千葉県柏市は、南関東なのか？北関東なのか？

千葉県だから、一応、南関東なんだろうけど、柏は東京よりは北だし、それどころか、埼玉県の川口や三郷より、さらに北にあるという、何とも微妙な地理的位置。おまけに、｢ホンモノの北関東｣(茨城県)から、買い物客が押し寄せる街だし･･･

とはいえ、柏の場合は、北でも南でもない、｢東関東｣というカテゴリに逃げることが一応は可能。｢千葉・茨城｣を、そのまま｢東関東｣と呼んでしまえば、地図をみても、しっくりくる。

ところが埼玉県の場合、｢東関東｣に逃げられない。｢埼玉県だけ、北でも南でもない、東でも西でもない、中関東｣と呼ぶのも、いまいち。したがって、北関東？南関東？・・という神学論争は、埼玉県を舞台に、今後ずっと、続いていくことでしょう。

便宜的には、一応、｢大宮駅｣が、北関東と南関東の境、となるのでしょうかねえ？

【埼玉最大のターミナル大宮駅】
ここ以北が北関東？以南が南関東・・・なんでせうか・

栃木県出身のコメディアン・U字工事が、｢埼玉行くとよ、大宮あたりから、でっけえビルがたくさん建ってて、目が眩みそうになっぺよ｣と、語ったそうで、それは大体、私の感覚とも合う話。

大宮駅という、でっかい箱を境に、それ以南は、東京と一体化した都市圏だから、南関東。それ以北は、戸建住宅と田んぼと工場の世界で、のっぺりと、栃木群馬につながる地域だから、北関東・・・とするのは、一般論として、あながち的外れではない。

でも、そう言いきってしまうと、大宮よりちょっと北の、上尾とか、蓮田あたりの人から、｢俺たちは北関東じゃない！｣、｢北本とか、久喜あたりを、南北の境にすべきだ！｣みたいな異議が出るのが、分かり切っている。

結論･･･関東地方を南北に二分すると、埼玉県の帰属は、永遠に決着つかない課題として残る。

関東の真ん中にあって、東京・横浜からみると｢ダサイタマ｣、千葉からみると｢宿命のライバル｣、栃木からみると、｢目が眩むような大都会・メトロポリス｣･･･埼玉の立ち位置は、そんな感じでしょう。

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Manachanです。こんにちは。

今日は土曜日･･･さすがに、ここ２週間の外遊続きで身体が疲れていたようで、

昨晩はソファに横になったら、いつの間にか夜が明けてましたし、
つい先ほども、気がついたら２時間ほど昼寝してました。

働き盛りとはいえ、やはり、休息は必要ですね。２０代の、疲れ知らずの年齢ではないですから・・・

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昨晩は、仕事帰り、品川プリンスで、台湾人投資家の友人と待ち合わせて、お食事しました。

夕陽に映える、品川のビル群

品川での食事は、｢スタ丼｣で決まりでしょ！

スタ丼に豚汁を付けて、９００円くらいのエコノミーなディナーを楽しみながら、彼がすでに、

すでに、東新宿の区分レジを現金買いしていた！！

ということを聞きました。さすがタイワニーズ・インベスター。フットワーク軽いぜ！

実は、彼が日本で物件買う前に、私がいろいろアドバイスしてまして、

・日本では、値上がりはまず期待できない
・賃料も、緩やかに下がっていく
・空室問題もあるので、「選ばれる立地・物件選び」が重要

という、我が国ニッポンのショボい現状を、お伝えしてきました。

呑み込みの早い彼は、「じゃ、便利の良い東京都内で、１０００マンくらいの区分レジ買って、円の家賃収入得て、台湾に送る！」という、非常に正しい判断をして、

東新宿の駅前で、表面１２％弱、ネットで９．５％くらい回る、築２０数年の１Ｋを買って、すでに家賃収入を得ています。

２３平米あるのは良いとして、３点ユニットがやや弱いかなと思いましたが･･･地域柄、入居するのが韓国人の留学生（２人でシェア）とかなので、３点ユニットでも余り問題になりません。

ま、東新宿から、新大久保コリアンタウンまで歩いていけますし、日本語学校が密集する高田馬場まで、至近距離ですからねえ。早稲田大学も近いし、副都心線と大江戸線でどこへも行けるし･･･

この立地で、ネット９．５％回れば、まあ合格点ではないでしょうか・・・

ところで、彼に台湾不動産の状況を聞きましたが、

・台北市の不動産価格は高騰し、すでに東京以上の水準
・その割に、家賃水準は低く、賃貸利回りが、せいぜい２％台
・台北市内で、便利の良い場所でも、家賃は月３万円とれればいい方

だそうです。その彼からみると、

東京で、ネット９．５％取れる不動産は、まさに「神の投資」

なんだそうです・・・

台湾の給与水準はまだまだ低く、大卒初任給が月額８万~９万円とかの世界。

そんななかで、東京で月１０万円とか家賃とって、諸経費引いて８万円を台湾に送金したら、ま、大卒初任給くらいの身入りにはなるわけですね。

しかも、腐っても経済大国の通貨である日本円で・・・

台湾や韓国、香港といった近隣諸国の人からみて、日本の不動産投資は、「利回り」「日本円収入」という意味で、魅力が大きく、今後も、どんどん増えてくるのではないかと思います。

それにしても、すごい時代になったものです。

「台湾の投資家が、日本で不動産買って、韓国人に貸す」とはねえ･･･

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