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東京都心、マンション価格の歪みをお金にしよう!

こんばんはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いまベトナムのハノイに居ますが、ブログは日本国内不動産ねたでいきますね。

オリンピックを4年後に控えた2016年、日本の不動産史上空前の歴史的な出来事が起こりました。東京圏の中古マンションの流通量が新築マンションをついに凌駕したのです。以下引用。

 

マンション市場が示す「ストック経済」への道 2017/02/09  みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏
 

2016年に東京圏で供給された新築マンションは3万5,772戸(前年比▲11.6%)と3年連続で減少し、2年連続で増加した中古マンションの成約件数3万7,189件(同+6.9%)を下回った。また、東京23区についても、新築マンションの供給戸数は1万4,764戸(同▲20.1%)と3年連続で減少し、やはり2年連続で増加した中古マンションの成約件数1万5,290件(同+11.1%)を下回った(中略)新築と中古の逆転は、不動産関係者にとって衝撃的な出来事と言える。
 
補足しますと、上記の数字は供給戸数であり、2016年に売れなかった残戸数5899戸を差し引くと、新築マンション契約戸数は2万9873戸まで下がります。2016年時点ですでに「中古>新築」は決定的な差になっていたのです。
 
【2016年、東京圏と23区で中古の供給数が新築を逆転】

 

今なぜ、首都圏で中古マンションの売れ行きが絶好調なのかというと、ずばり「新築が高すぎる」からです。東京23区では新築マンションの平均坪単価が330万円を超えました。20坪のファミリーマンションで6600万円にもなり、多くの人に手が出ない価格帯になってしまいました。
 
一方中古マンションなら平均坪単価230万円と新築の約70%、成約ベースで平均4039万円(専有面積は平均17〜18坪)と、サラリーマン家庭にも手の届く価格帯。年収倍率も6.5倍程度なので、現在の低金利環境下で、「新築は無理でも中古なら何とか23区内を買える」世の中といえましょう。


 
いま、新築マンションの値段が高いのは、地価とともに建築コストの大部分を占める労務単価と鉄鋼価格が高いことが主な理由です。特に2017年は、いずれも過去最高額になっており、平均的な分譲マンション建築に2年かかることを考慮すると、2018〜19年に完成するマンションを安い価格で分譲できないことが一目瞭然。特に東京23区では、企業体力やブランド力ある財閥系、電鉄系大手が、駅近好立地で高額プレミア物件を供給する世界になるでしょう。


 
中堅デベロッパーの多くは都内新築から撤退し、地方中核都市で建てるか、リフォームなどで収益を上げる構造に転換しています。そう考えると東京圏はますます中古マンションの流通が増え、新築は脇役(高所得者の贅沢品?)になっていくでしょう。
 
これは、不動産オーナー視点からすると望ましいことです。日本はようやく、アジア的な新築偏重社会を卒業し、欧米的なストック住宅社会に変貌したわけです。これからの日本(都市部)は、一生に一度の買い物で新築マンションを買うのではなく、中古住宅を買って、メンテしながら長く住まう、ライフスタイルに応じて買い換える、という時代になるのでしょう。
 
アメリカやヨーロッパでは、住宅流通の8〜9割が中古で占められ、新築と中古との価格差がほぼありません。つまり、築年数が経ってもちゃんとメンテしていれば減価しない、値上がりも十分ありうるという世界。日本がそうなるには、まだ数十年かかるでしょう。金融機関の不動産担保ローン審査や、減価償却ルール、中古住宅インスペクションや新築供給戸数制限など、多方面での改革が必要。でも、時間かかっても、日本マーケットは必ずその方向に向かうと私は考えます。
 
現時点はまだ過渡期ゆえ、新築と中古の価格差が大きい(平均で30%)ですが、中古住宅の流通が当たり前になれば、新築との価格差は理論的には縮まるはずです。なぜなら、
 
– 【収益還元】賃貸需要旺盛な都心部で同等の立地なら、築年数に関係なく、似たような賃料で貸せる。

– 【売却出口】人々が中古住宅を買うのが当たり前の時代になれば、築年数関係なく、立地が良ければ普通に売れる。
 
とはいえ、個別に詳しくみていくと、究極の好立地=都心3区でさえも、中古の売買価格が新築の約半分、みたいなケースが散見されます。たとえば、
 
【中央区新川2丁目(最寄り:茅場町、八丁堀)】
新築(クレヴィア東京八丁堀 新川ザ•レジデンス) 坪単価平均393万円
中古(ライオンズマンション越前堀公園、築35年)坪単価187万円→20.8坪3880万円

 

(作者コメント)東京駅、日本橋に至近距離。兜町の金融地区まで歩いていけて、賃貸、売買ともに分厚い実需がある都心エリア。ライオンズMは築35年でリフォーム必要とはいえ、中古価格の単価が新築の半分以下で売りに出される合理的な理由が見当たらない。
 
もし3880万円で中古を買い、800万円かけてリフォームしても4680万円。目と鼻の先で8200万円出して同じ面積の新築買うより、中古買った方がどうみてもお買い得。利益乗せて5200万円で売っても坪250万円だから地域相場からみて十分安い。
 

【港区芝浦4丁目〜海岸2丁目(最寄り:田町)】
新築(クラッシイハウス芝浦) 坪単価平均347万円
中古(クレストフォルム田町ベイサイドスクエア、築17年)坪単価214万円→19.1坪4080万円


 
(作者コメント)港区内で比較的単価の安い芝浦エリアとはいえ、山手線の田町駅へ徒歩圏内という立地はプレミア級。南には山手新駅と品川駅、北には羽田へモノレール直結の浜松町、どこを向いても利用価値が高い。
 
この地域で、中古に目を向ければ「築17年の優良マンションが、新築のほぼ4割引で買える」のがポイント。クレストフォルムは2000年という、建築コストが非常に安い時代に建ったので、オーナーも控え目な値付けしてるんでしょうが、物件のグレードや管理、周辺相場から考えてもっと価値は高いと思う。
 

【千代田区東神田3丁目〜中央区東日本橋2丁目(最寄り:浅草橋、秋葉原、東日本橋)】
新築(ウエリス千代田東神田) 坪単価平均365万円
中古(シャルムコート東日本橋、築13年)坪単価218万円→15.6坪3400万円


 
(作者コメント)千代田区と中央区と台東区がせめぎ合う地域。山手線の秋葉原や神田から徒歩10分圏内であるほか、浅草橋、馬喰町(JR)、東日本橋、馬喰横山、岩本町(都営)、小伝馬町(東京メトロ)と、歩いていける駅が非常に多彩なのがポイント。東京駅から2km圏内。
 
ここで新築を買うと、千代田区最安値とはいえ20坪で7000万超。でも中古に目を向ければ築13年が4割引の単価で買え、アドレスも中央区。現況賃貸中で住宅ローンが組みにくい分、すぐ住める状態より安く売り出されるのでしょうが、退去後きれいにリフォームして実需客に4000万(坪単価257万円)以上で売れると思う。
 
そういう視点で探してみると、東京都心部では新築と中古の間に大きな価格差があり、地価や建築コストの関係で新築が安く供給できない間は、比較的割安な中古マンションの価格が新築に引っ張られて上がる、その後も「需要>供給」の状態が続く限り上がり続けると思います。
 
東京都心、需要は日本一旺盛なエリアであり、新築供給できる土地も限られます。通勤通学はもちろん生活利便性も高く、全国屈指の人口増加エリアですので、今後末永く、元本価値を毀損しない手堅い不動産保有ができる場所です。また投資家目線でいうと、「マーケットの歪み」(新築vs中古の価格差)があるうちに早く投資しておカネに換えていきたいですね。
 
最後に、私はいま東京都心部で「平米単価220万円以下、専有面積40平米以上、5000万円まで」という条件で投資物件を探しはじめています。今後、どんどん物件出てくると思います。自分が投資するだけでなく、読者の皆様とも情報交換しながら楽しく学び、共に投資利益を手にしていきたいです。
 
メルマガ(無料)で情報欲しい方→http://www.mag2.com/m/0001089042.html
 
個別相談したい方(仲介もできます)→https://www.tokyoinvestors.com/home-日本語/お問い合わせ/

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モスクワの第一印象と不動産事情

こんにちは、Manachanです。今回は、10日前に訪れた「ロシアの首都モスクワ」と、現地不動産事情について書きます。

2017年9月9日・・帝都モスクワへは初めての訪問。日本からヨーロッパ方面への行き帰りに、モスクワ・シェレメチェボ空港での乗り継ぎは何度もやってますが、入国審査やって街に出るのは今回が初めてです(日本パスポート持っていれば大抵の国にノービザで入国できますが、ロシアは事前に大使館でのビザ申請が必要なので他国に比べて面倒臭い面はあります)。

 

シェレメチェボ空港に降り立つと、最近は「中国旅客大歓迎」モードになっており、ロシアのキリル文字、アルファベットに加えて中国語の広告をかなりの頻度で見かけます。空港を降りて、ウーバーで市内に向かっても、至るところに中国語が…

 

市内に向かって走ると、まず最初に、モスクワ近郊のベッドタウン・ヒムキ(Himki)の街が現れます。写真のような中高層の集合住宅と、郊外型店舗が並ぶ風景が延々と続きます。

 

冬が寒いロシアでは、集合住宅を建ててセントラルヒーティングするのが効率的…ということもあって、モスクワ市内のほとんどの住居が集合住宅。ミティノ(Mitino)という、中産階級ファミリーが好んで住むベッドタウンでは、写真のような風景が広がります。

 

さらに市内に近づくと、都心(クレムリン)から西5㎞、モスクワ川に面した下町の一角を再開発した金融ビジネス街区「モスクワ・シティ」(Moscow City)の高層ビル群が広がります。現時点で、ここがロシア最大のビジネス地区です。2000年前後から建設が始まり、その後、経済状況によって加速したり停滞したり…現在も拡張中です。

写真では黒い煙が見えますが、これはなんと、私が内見したコンドミニアムの敷地内で、木製の看板等が燃えていたものです。幸い、ショールームから距離が離れていたので無事内見はできました。

 

今回はモスクワシティ内のホテルに泊まりましたが、地上から眺めるとこんな感じです。新宿新都心レベルの高層オフィスビルが4棟。そのうち、1棟はテナントで埋まっているようでしたが、他の3棟はまだ空きが多い感じでしたね。あと数本、高層ビル建てるようですが、見た目、時間かかりそうです。

 

モスクワシティ内には、立派なショッピングモールがあります。まあまあな数の客で賑わっていましたが、客単価の高い店では閑古鳥が鳴き、安い店だけ人だかりができていました。

写真のレストランは、客単価が80USドル位するらしく、誰も客がいませんでしたが、向かい側のファストフード店は超満員でした。余談ですが、モスクワっ子はファストフード大好きなようで、KFCとかマクドナルド、バーガーキング等がどこにでもありました。

 

モスクワでは、地上よりも地下に大勢の人がいると聞きました。地下鉄網もご覧の通り四通八達しており、市民の足として定着しています。冬が寒く渋滞も酷いので、市内勤めなら地下鉄駅の近くに住むのが鉄則のようです。

 

地下鉄駅の構内は、一見の価値ありますね。どの駅も、まるで美術館のようでした。名画、名彫刻が並び、商業広告などほぼありません。これはこれで、凄いな。

 

モスクワの人々の暮らしは、一言でいうと、質素。物件たくさん見ましたが、4人家族が50㎡程度の、昔の公団住宅みたいな間取りに住むパターンが多いようでした。日本の都市部のマンションよりさらに居住空間が狭い感じ。モスクワの一般的な収入水準に比べて、家賃や不動産価格が高いのが原因なのでしょう。

 

モスクワの人口は、約1200万人。ヨーロッパ有数の大都市です。ロシア全体の人口は増えていませんが、地方から職とチャンスを求めて人々が集まるので、モスクワやその周辺の人口は増え、都市が拡大しています。

ぱっと見の印象になりますが、モスクワ・シティ内の外国人駐在員向けの一部特殊住戸を除いて、モスクワの集合住宅はどこも生活感が感じられ、空室も少なそうです。海外の投資マネーもあまり入らないマーケットゆえ(逆に、ロシア富裕層による資産の外出しが目立つ)、賃貸利回りはどこもグロス4~6%位で、ある意味健全なマーケットだと思いました。

モスクワの都心近くは、通勤には便利ですが古い建物が多く、買物環境も大して便利でないので、モスクワの給与生活者は、家庭を持つと郊外の集合住宅に移るようです。だから、住宅の坪単価も都心部と郊外部でそう大きく変わりません。ある意味、30年前の東京圏に似た風景ですね。あの頃、東京都心は不便で人口が減り、埼玉や千葉など郊外に人が集まる「ドーナツ化現象」だったので、東京も埼玉も坪単価大して変わらなったのです。今でこそ大差がついてますが…

 

ロシアの経済は、基本、エネルギー輸出頼み。2013年までは高い原油価格に支えられて羽振り良かったのですが、2014年にエネルギー暴落&ルーブルショックが起こってから、経済の伸びが止まっています。一部回復の兆しもみられるようですが、基本、雰囲気はどんよりして、金回りは良くなさそう。

逆に、2013年以前はとっても高かったモスクワの不動産が今は比較的安く買えるので、ロシアに用事がある方、ルーブル資産で良いと考える方には、購入のチャンスかと思います。たとえば都心部の築30年アパート、リフォーム済50㎡前後が2500万円とかで買えて、グロス利回り5~6%という感じですね。

 

最後に、私は世界中いろいろ回ってますが、他国と比較した、ロシア・モスクワの印象を一言でいうと、次のようになります。

・モスクワに一番似ている他国の都市は、「中国・北京」。地下鉄発達した首都、四角形のでかい建物が多い、環状道路と放射道路が織りなす都市構造も似ている。

・北京に比べると、モスクワは全体的に高層のオフィスビルが少なく、人通りも少ない(北京が人多すぎなのかも…)

・モスクワの金回りは、北京よりは大分悪いと感じる。足元の景気は見た目、あまり良くない。

・モスクワは都心部を中心にヨーロッパ調の旧い建物が多く残され、ソビエト時代の集合住宅も多い。全体的に建物デザインは中国よりおしゃれで、基本的にヨーロッパ文化圏なのだと感じる。

 

2017年9月22日(金)19時~、モスクワを含めて「ヨーロッパ視察報告会」をやります。興味あれば是非、東京・半蔵門のセミナー会場にお越しください。

http://kokusaifudosan.jp/category/seminar/

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中国短期出張で現地アプリを使う方法

こんばんはManachanです。4日間の中国上海出張から帰ってきました。

今回は中国人富裕層&投資家向けの不動産イベントに参戦してきましたが、いつ来ても凄いと思うのが、彼らの出国意欲の高さ。欧米諸国の居住ビザつき海外不動産商品が、相変わらず多いですね。

以前から人気だったアメリカ、カナダ、オーストラリア等のビザは条件が厳しくなったので、今は南欧〜東欧の後発EU加盟国ビザとセットの商品が多い。どの国も金に困っているらしく、「30万ユーロ以上の不動産買ってくれたらビザ取れるよ」、「我が国では25万ユーロでok」みたいな安売り競争をやっています。また、米国ビザを取るための近道として「カリブ海諸国のパスポート」とのセット商品も結構な数あります。いずれも、日本人には想像し難い、中国ならではの商品ラインアップですね。

経済成長の続く中国、大都市は近代的に整備され、なかなか快適で便利な環境になりました。まだ突っ込みどころは多いとはいえ、それでも私からみて、「いま上海に住めるんなら十分恵まれてるじゃん」、「日本や欧米に移住したって、ぶっちゃけ、上海とそう変わらんぞ」と思うんですが、ま、違う考えもあるのでしょう。

彼らが海外で暮らしたいのとは逆に、私は中国に来たら中国人のように便利に暮らしたい。特にやってみたいのは、「モバイル決済でキャッシュレス生活」。

今や世界一のモバイル決済先進国となった中国。この国では、たとえばこんなことができます。

– レストランからスーパーから、街の安食堂に至るまで、何でもスマホでバーコード読み込んでピッと、即時支払い。

– 同僚と2人で食事して、お勘定が80元だとしたら、まずスマホでピッとお店に80元払い、すかさず40元を同僚の口座にピッとスマホで送金。小銭要らずのモバイル割り勘。

Only in Chinaな究極キャッシュレス生活、何だか近未来のデジタルライフみたいで楽しそう〜。俺もやってみたい〜。日本でも欧米でもまだ実現してないことが中国では当たり前にできるのです。

これらはアリペイ(支付宝)やWechatペイ(微信支付)と呼ばれる、中国の銀行口座と連動した即時決済サービス。バーコードを読み込んだらデビットカードみたいに、銀行口座から代金が引かれ、同時にお店の口座に代金が入る仕組み。日本や欧米と違ってクレジットカードがベースとなっておらず、カード使用料や年会費、銀行手数料もかからないため、いま中国で爆発的に広まっています。

この超便利なアリペイやWechatペイ、中国に住む中国人なら使いやすいですが、出張に来た外国人にはかなり敷居が高いです。最低限、次の二つの関門をクリアしなければなりません。

第一関門:「中国の携帯電話番号」が必要。それには中国内の住所が必要。

外国人にはいきなり難題ですね〜。さすがに滞在先ホテルの住所と部屋番号だけで携帯SIM買えないので、中国在住の友人に頼んでSIMゲットしました。

面倒ですが、でも中国の携帯電話番号があるとないのでは、利便性が大違い。たとえば、街中のスターバックスやマクドナルドのWiFiを使いたくても、今はどこも「中国携帯番号に認証コード飛ばす」システムになってて、外国携帯番号やメールアドレスは使用不可なんです。

そして、中国のスマホユーザーが皆使ってる便利なアプリ、「滴滴出行」(タクシー配車アプリ)、「モバイク」(レンタル自転車アプリ)、「高鉄票務」(中国新幹線予約アプリ)、「航旅縦横」(航空券予約アプリ)、「花生地鉄WiFi」(中国6大都市の地下鉄WiFiアプリ)などは、いずれも初期設定で中国携帯番号を使った認証が必要なのです。

 

中国のアプリでレンタルバイク使って新幹線予約できればかなり便利

実際問題、これらの国産アプリ使えないとかなり不便です。ある意味中国は世界最大のガラパゴスで、FacebookもLineもGmailも使えない国。タクシー呼びたくてもUber使えないから滴滴出行使うしかないし、中国人が皆、滴滴出行を使ってタクシー呼ぶから、今や街中で流しのタクシーなんて拾えないのです。新幹線乗るのだって、高鉄票務でオンライン予約できないと、駅で大行列に並んで人民元現金で買わざるを得ないのです。

私は今回、中国携帯番号を得たことで上記のアプリを全て使えるようになり、中国ライフがとても便利に楽しくなりました。

今回導入した中国製アプリの数々

しかし、これだけではまだ、「中国人並みのモバイル環境」を手にしたとはいえません。まだ、アリペイやWechatペイの「スマホでピッと支払い」、「割り勘した金を即時送金」が実現できてないからです。中国でオンライン決済するには当然、

第二関門:「中国の銀行口座」が必要。

これ、出張者にはなかなかの難題です。中国には銀行たくさんありますが、中国銀行(バンクオブチャイナ)みたいなお堅い銀行だと、中国の居留証がないと口座つくれません。地方銀行(華夏銀行や天津銀行)ならその点緩いですけど、英語や日本語が全然通じませんから、口座開設に中国語能力が必要です。

今回の出張で、とりあえず天津銀行で口座開設に成功しました。今アリペイ、wechatペイの設定をしていますが、いくつかの問題に直面しています。たとえば、

アリペイの銀行口座登録には、身分証番号が必要ですが、スマホアプリで登録するとシステムの制約上、中国人民の18桁の身分証番号が必須項目になっており、私の日本パスポート番号では通りません。次にアリペイのPCサイトで本人認証という手も試しましたが、天津銀行の口座はまだ登録できないよう(いずれもヘルプデスクに問い合わせ中)。

Wechatペイも含めて、これからマニアックな試行錯誤を続け、近いうちに必ず、中国人のように「何でもスマホでピッと即時決済」ライフを実現しますっ‼︎

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日本不動産の、ミクロな幸せ

こんばんは、Manachanです。中国上海での3日間の不動産イベントが無事終わり、参加企業様にも喜んでいただき、いまホテルでほっと一息ついています。

私は、「日本人に海外不動産を紹介」、「外国人に日本不動産を紹介」など、いろんなポジションで不動産ビジネスしてますが、後者の場合、ちょっとつらいのは、「マクロでは明るい話がなかなかできない」ことです。

 

東南アジア各国とか、米国南部(テキサスやフロリダ、カリフォルニア等)であれば、「今後人口が増える、経済が伸びる、不動産価値が上がる」という、マクロで分かりやすい話ができますが、日本に関しては、なかなかそれができません。

日本の総人口が減っているのは周知の事実。だから、「日本全体はともかく、東京の人口は減ってないよ。世帯数は右肩上がりだよ」と言うのが精一杯。また経済成長についても、皆様ご存じの通りマクロでは余り明るい話ができません。

 

それ以前に私は、日本の人口増えないのに賃貸物件バカスカ建ててる状況も知ってるし、築年が経てば普通に値下がるマーケットの状況も知ってる。未だに新築優遇政策を続け、住宅供給数をコントロールしない政府、法廷耐用年数以上に融資出さない金融機関の慣行(=思考停止)が変わらない限り、「日本で不動産買って普通に値上がる」状態は、一般論としてはなかなか成り立たない。せめて不動産相場のサイクルをつかんで、「安い時期に買って、高い時期に売る」位しか、キャピタルゲインを取る分かりやすいモデルがありません。

しかも運の悪いことに、今の日本は不動産相場サイクルの高い方にあると思われます。私は2011~13年の安い時期に物件仕込んでいたので、いま売れば20~50%の値上がり益を取れますが、今の相場で買って、5~6年後にさらに値上がるかといわれれば自信がありません。せめて、「ここは東京都内の好立地なので、元本価値を棄損するリスクは少ないですよ」としか言えません。

いずれにせよ、お先真っ暗とはいわないけど、マクロだけでいえば明るい話がなかなかできないのが、いまの日本不動産のつらいところです。

 

じゃ、マクロ指標の明るい、東南アジアやアメリカ等の物件を買った方が良いのかというと、そうもいえません。不動産は所詮、地面に貼り付いている、ミクロな存在。だから、マクロが暗くてもミクロが明るければそれで良いのです

「マクロが暗くてミクロが明るい」とは、具体的にどんな状態を指すのか?

1)物件本来の価値よりも明らかに安い値段で買ったので、今後いつでも値上り益が得られる状態
(例.秋田県の人口減少率は日本最悪。でも秋田市の市街地で土地付き一軒家が300万円で買えれば、投資として成功したも同然。)

2)通常の賃貸住宅を民泊やシェアオフィス、シェア会議室など、利用形態を変えることにより、高い収益が期待できる状態。
(例.東京都内の値段が高い土地の上に、一棟賃貸アパートを建てて貸すと利回りは4%程度。でも、簡易宿泊許可とマンスリーマンション許可を取って、短期旅行者用に貸出運営して8%の利回りが出れば、いまの都内ではかなりの優良投資案件になる。)

3)局地的な開発やインフラ整備の好影響を受けて、エリアの利用価値が上がり、不動産価値の上昇が期待できる状態。
(例.高齢化が進む東京近郊の住宅地で、シニア層が駅から遠い一戸建を売り、便利な駅近のマンションに越してくる。そこに総合病院でも移転してくれば、局地的な需要が高まりマンションの価値が上がる。)

 

マクロでみた日本の将来像がいかに暗くても、ミクロが明るければ買い進む…これが不動産投資家の常識です。逆に、マクロがどんなに明るい国・地域でも、カス物件、買ってはいけない物件は山ほどあるのです。

海外不動産の販売セミナー(特に初心者イーター系)で、「〇国は経済伸びて人口増えるよ~、不動産値上がるよ~。日本はお先真っ暗だよ~」みたいな、マクロ話に終始するものがよくありますが、ああいうのは一刻も早く時代遅れにしたい。不動産はどの国でも、マクロ経済や国の総人口より、ミクロなエリア分析や個別の物件力見極めの方がずっと大事だからです。

 

あと、いまの日本と、これからの日本。ミクロにフォーカスすれば、実は明るい部分がたくさんあるじゃん~って気がします。

東京・東陽町駅近くの我が家。10年住んでますが、この場所の暮らしはどんどん便利に、良くなっています。近所にカーシェアとバイクシェアができ、一日2500円の激安レンタカー屋が数社出揃い、家を出れば初乗り410円のタクシーが走り回り、1分もしないうちに呼んで、駅までちょい乗りができます。マイカー所持率は減り、近くの月極駐車場は値下げ合戦してますが、同時に、ここに住む誰もが、マイカー持つ以上の利便性を手にしています。

そして、東京の公共交通の利便性は世界有数。「クルマ要らず」で、ここまで完璧近い便利な都市生活が送れる場所は、世界中見渡しても余りなく、あるとしても、ニューヨーク、ロンドン、パリ、シンガポール、香港…どこも都心近くはマンションの坪単価が300~400万円を超えます。で、東陽町の坪単価は新築で300万円弱。客観的にみて、今の水準から下がる気が余りしません。

 

また、東京は巨大都市ながら意外に開発余地を残しており、大きな資本投下をして街を今よりグレードアップできれば、今の水準を突き抜けてさらに地価・不動産価格が上がる可能性もあると思います。

いま私が注目しているのは、浜松町駅東側(海側)や、品川~田町間、日本橋・兜町エリアの再開発などです。特に前者は、東京湾・レインボーブリッジに面した開放感あるロケーションに、世界のビジネスが集まるオフィス棟、富裕層向けの商業施設、高級レジデンス・サービスアパートをうまく配置・運営できれば、世界的にみても相当サマになる景色になるでしょう。

日本橋も然り。近い将来、グレード感のあるオフィスや住居棟が、一定以上の規模感で出現・稼働すれば、都心ゆえ世界の投資マネーの受け皿になる可能性がある。将来的には、山手線内側かつ中央線南側の広大なエリアが、プライム・ロンドンならぬ「プライム・トウキョウ」と呼ばれる都心高級立地として、世界中に認知されているかもしれません。

(注.プライム・トウキョウになっても、金持ち以外このエリアに住めなくなるわけではありません。坪1000万円の超高級住居と、アッパーサラリーマンが住める坪300~500万円のフツーの住居が混在するでしょう。)

 

結論…不動産は、マクロよりミクロが大事。そして日本には、マクロより、ミクロに着目すれば希望がたくさんあります。

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豊洲の中国人爆買いバブルが弾けて当然な理由

こんばんはManachanです。上海出張3日目。日々、美味しいもの食べて楽しく過ごしてます。中国良いですね。本当に私の肌に合う環境で、この国なら元気に長生きできそうです(当然日本でもいいんだけど…)。

いま、上海のイベントで日本不動産をプロモーションする仕事をしてますが、ちょうどタイミング良く、週刊現代でこんな記事が出たのでシェアします。

 

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに…

 

この文章、中国人の日本不動産買いの行動パターンをよく知らず、かつ、日本不動産マーケットのセグメント分析したことのない方が書いたのだと思われます。部分的には正しい事実が散りばめられているものの、分析や結論が極めて的外れ。私に言わせれば、

 

・いま中国人投資家が豊洲タワマンを売るのは当たり前じゃん!

・彼らが、アベノミクスが始まる2012年頃に豊洲を安く買って、5~6年経った今のタイミングで売り抜けるのは投資家として当然の行動。

・なぜ今売るのか?端的にいうと、「豊洲には、これ以上の上がり目がない」から。

・しかしながら、豊洲が値下がることと東京全体の不動産マーケットが沈むのは全く別の問題。中古マンションの価格下落という事実から、今後のREIT下落やパニック売り、ハイパーインフレまで導きだすのは理屈として無理筋。

(余談ですが、某チーフエコノミストの言ってることおかしいですね。「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減」…家賃収入って、給料や可処分所得、近隣物件の競合との連動性が強いもので、投資物件の売値とは直接関係ないと俺は思いますけど。2億の収益物件が融資引き締めの影響で1億に暴落したとしても、8万円とれていた家賃が急に4万円にはならないでしょ?)

 

「豊洲にはこれ以上の上がり目がない」というのは、上記の文章に出てくる長嶋修氏がよく主張している「地価・不動産価格の三極化傾向」というキーワードを使うと分かりやすい。簡単にいうと、

 

・利便性向上やグローバルマネーの受け皿になった結果、不動産価格が今後も上昇を続ける都心部(第一極)

・都市圏内のやや不便な地域など、不動産価格が緩やかに下落していくエリア(第二極)

・地方農村部などで、居住需要や利用価値がないエリアなど、不動産価格がゼロ・マイナスに近づいていくエリア(第三極)

 

日本の不動産は、もともと「二極化」とよく言われていましたが、最近、三極という言葉が出てきたのは、大都市、特に東京の国際都市化と密接な関係があります。

銀座鳩居堂前の公示地価がバブル期を超えて史上最高になり、虎ノ門ヒルズのレジデンス棟が坪単価1000万円を超えるような高値で取引されてバブル期を彷彿させるようになったのは、官民の投資マネーが世界中を飛び回る昨今、東京都心の一等地が、ロンドンやニューヨーク、香港など世界主要都市との比較の上で評価されるようになったことと軌を一にしています。

 

とはいえ、今の状況は30年前のバブルとは全く違います。バブル最盛期の首都圏では東京都内のみならず、神奈川埼玉千葉、遠く茨城栃木まで万遍なく地価上昇が波及し、茨城県牛久の新築マンションが坪250万円で分譲されたり、千葉県柏駅近くの我が実家の土地が、瞬間風速で坪300万円といわれたものです。

でも今は、牛久で新築マンション分譲しても坪80万円くらいでしか売れず、ア〇ダ設計あたりの安い戸建にした方が採算あうし、柏の実家土地だって今はせいぜい坪90~100万円でしょう。東京都心においても、虎ノ門ヒルズから遠からぬところで坪300万円を切る中古マンションだってあります。今は万遍なく値段高いのではなく、物件力、エリア力次第で平気で3倍くらいの価格差がついてしまうのです。特に東京都心3区の場合、「グローバル投資マネーに選ばれる物件であるか否か」で天地の差がつきます。

 

虎ヒルのレジデンス棟、坪1000万円で取引されるなら、30坪で3億円…到底、実需層に手の出る価格帯ではありません。この価格で買う理由があるとすれば、海外や日本国内の富裕層による「資産保全」や「節税」目的の買いでしょう。確かに高額ですが、ニューヨークやロンドンの一等地と比べれば、そんな不自然な価格ではありません。香港と比べれば安いし…

同じ港区内でも、富裕層に選ばれるスペックを兼ね備えない物件は、坪400~500万といった、「実需レベル」の価格に落ちます。それでも20坪マンションで8000万~1億するわけですから、日本の「実需」における最高峰ではあります。あと千代田区内や、渋谷区の恵比寿、中央区の日本橋などに、マンションがその価格帯で中古流通するエリアがあります。

 

で、「豊洲」がどうかというと、ここは世界の富裕層には到底選ばれない立地です都心ではないし、埋立地の工場跡地をきれいにお化粧した場所なので関東圏のお金持ちにだって選ばれない。単に都心に至近距離でタワマンが建ち並んでいる場所というだけで、ここ買ってる典型的な顧客層は、アッパーサラリーマンの実需層。世帯年収1000万円台、一見勝ち組に見えても実は重税取られて可処分所得がブンブンあるわけじゃない…みたいなプロフィール。

千代田区、港区の良い場所での実需層向けマンションの単価が坪400~500万円だとすれば、豊洲の実力はせいぜい坪300万円前半でしょう(同じ江東区の門前仲町、清澄白河とほぼ同格)。一時期、豊洲で「坪380万円」という強気な価格がつきましたが実需層には当然売れず、中国人に売ったデベロッパーも多かったのです。

 

東京の所得水準がこれから目に見えて上がり、人々がどんどん裕福になる連想があるならともかく、現実がそうでない以上、豊洲における実需マンションの値段が、今後300万円から400万、500万へ向けて上がっていくとは到底思えない。グローバルマネーが入れば話は別だけど豊洲には来ない…結局上がり目がないのです。

とはいえ、2012年頃に豊洲を買った中華系(多くは台湾人)の賢い投資家は、坪220万円とか、非常に安い値段で新築を仕込んでいたから、いま中古で売ってもタイミング良ければ坪300万円弱で晴れて利益確定できる(=その値段なら日本人実需層も買える)…そういう計算があって売りに出すのです。売買代金が手に入れば、それをタイ・バンコクや中国広西省など、まだ安くてこれから上がり目のある地域に回して物件買うのです。投資家として当たり前の行動。

 

今後、豊洲のタワマンがどうなるか…坪300万を大きく超える値段ではさすがに無理だけど、都心至近の豊洲に住みたい人は一定数いるわけで、新築~築浅では彼ら実需層が無理なく買える、坪250~280万円くらいの線におさまると思います。タワマンの投げ売りを安く掴む人はいても、マーケットや金利環境を考えると、あの都心距離で坪100万台まで落ちることはさすがにない(あれば俺ら投資家が買いますって~)。

30年前と違って、今の日本は明らかに不動産バブルではなく、グローバルマネーの入る一部都心物件や、地主・サラリーマンが緩い融資受けて買いまくった収益物件を除けば、実需層の購買力と物件価格が、それなりにバランスしている状態と思われるので、マーケット全体が「一気に連鎖的に不動産バブル崩壊」になるとは考えられず、通常の7~10年サイクルで20%程度の上げ下げをする位の値動きに留まるでしょう。そのなかで、世の中の価値観として「利便性重視の都心・駅近シフト」は続いていくので、今はちょっと高いけど、少し安くなったタイミングで、都心・駅近を外さずに良い物件を仕込むのが投資のセオリーかと思います。

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惜しい!ギリシャ ~アテネ不動産探訪記~

 こんにちはManachanです。ギリシャ、ドイツ、ロシア三ヶ国を回る8泊9日の欧州出張から帰国しました。今回は「ギリシャ」について私独自の視点で書きますね。

海外訪問客の視点で、今のギリシャを一言で表現すると、

「おしい!」

惜しい、というのは、素晴らしいポテンシャルを持っていて、もう少し頑張れば素敵になれるのに、現状ではそうなっていないことを意味します。

皆様は、5年ほど前に、広島県の地域プロモーションのキャッチコピーで、「おしい!広島県」というのがあったのを覚えておられますか?

 

その心は、日本三大銘醸地の「西条」、「レモン生産量が全国シェア57%」など、広島県には自慢できるものが沢山あるのに、全国的に知られていないがゆえにいまいちメジャーになれないでいる。それが「惜しい!」と…

(他県と比べると、カープや宮島のある広島県は十分メジャーだと思いますが、それはさておき…)

「おしい」のもう一つの意味は、もう少し頑張れば「おいしい」になれると…実際、広島県は「おしい」キャンペーンの一年後に「おいしい、広島県」キャンペーンを始めています。

 

広島はさておき、ギリシャ…この国は、世界オンリーワンの素晴らしい観光資源を沢山持っています。

首都アテネは、「アクロポリスの丘」「パルテノン神殿」に代表される古代遺跡の宝庫。それも、ただの遺跡ではなく、「世界中の歴史教科書に出てくる」超メジャーな逸材。世界中の観光客がこの地を目指して、30ユーロの入場料を払って入山します。

また、沖合にはヨーロッパ他国に類例をみない多島海「エーゲ海」があり、無数の島々が、すべて温暖快適な地中海性気候に恵まれています。かつエーゲ海の島々は、世界中に良く知られた神話や歴史故事の舞台でもあります。

 

アテネ、アクロポリスの丘は、夜のとばりが下りるとパルテノン神殿のみならず丘全体が綺麗にライトアップされて、何とも幻想的な景色が広がります。私たち一行は、ホテルの屋上レストランから絶景をながめつつ、つぶやきます。

「この国は、どえらい観光資源を持ってるなあ」

「この観光資源を世界中の人に見せるだけで、国民が子孫末代まで食っていけそうだ」

で、ここからがギリシャの「惜しい」話になるのですが、アクロポリスの素晴らしい絶景と、夏場はほぼ雨の降らない気候に恵まれるにもかかわらず、それを堪能できる屋上レストランが数えるほどしかないのです。

私たちが泊まった「ティタニアホテル」から眺めると、近くに同じくらいの高さの建物と良い屋上スペースが沢山あるのに、それが有効活用されていない。しかも、その多くが入居企業のない幽霊オフィスビルで、夜は真っ暗で荒れ果てた姿を見せています。

 

ああいう暗い建物が市の中心地にたくさんあると、街全体の景色が暗く、治安悪く見えてしまいます。ホテルチェーンや旅行会社がああいうビルを安く買い取ってホテルに改装して、屋上部分をレストランにすれば雰囲気良くなるし、お金と雇用を産むと思うんですが…やれない理由があるんでしょうかね。あれは本当に惜しい!

また、大観光地アテネでは旅行客がレストランや土産屋でたくさんお金を落としますが、同市内の商業店舗はエリアによる差が激しいです。シンタグマ広場やモナスティラキ界隈は賑わっていますが、

 

そこから1km弱離れたオモニア広場周辺では空き店舗が目立ちシャッター通り状態、落書きも酷い。オモニア広場はアテネでも重要な交通の要衝で、広場内の飲食店や地元民向けの商店は賑わっていますが、土産屋がふるわないのは、経済危機後にこの近辺でドラッグの密売が行われた時期があり、観光客が敬遠しているからのようです。数年前よりは多少改善されたようですが、この地の観光ポテンシャルを考えると実に惜しい!

 

いまアテネを歩くと、惜しいと思うことの連続。偉大な先人たちが素晴らしい財産を遺してくれたのに、その末裔がいまいち有効活用できていない面がある。

余談ですが、ギリシャ神話の神々のなかで、美の女神や戦いの神はいても、商売の神は居なかったようで、それが経済運営の下手さにつながっているのかもしれませんが、それはさておき…

 

不動産の面からいうと、今のギリシャが「惜しい」状態にあるおかげで、欧州の他国と比べて断然安い値段で物件が買えるこれは投資家として知っておいて良いと思います。いまアテネでは

-中心地の古い建物だと平米単価1000ユーロ前後(坪単価40万円)

-海に近い郊外の高級住宅地は平米単価2000ユーロ前後(坪単価80万円)

欧州の首都としては最安値。日本の都市圏と比べて非常に安く感じますが、地元のギリシャ人に貸す場合は賃料も安いので、賃貸利回りが高いわけではありません。例えば現地の友人は70平米の古アパートを月額280ユーロ(約36000円)で賃貸しており、この物件を相場通り7万ユーロで買ったとしてもグロス利回りは5%弱。

でも観光価値の高さを活かして、「市内の安い部屋を買い、リノベして家具家電揃えて民泊なら投資する価値はあると思います。机上のざっくり計算ではありますが、上述の部屋を7万ユーロで買い、購入経費1万ユーロ、内装や家具家電に2万ユーロかけて、1泊平均80ユーロで民泊に出して、稼働率70%、運営経費40%(オーナー手取り60%)で運営できれば、12.3%のネット利回りが出る計算になります。

もし2~3億円の資金があれば、アテネ市内の建物を一棟ごと買って、全室民泊用に改装して、レセプションつけて現地旅行会社に運営を任せればさらに競争力、収益力アップが期待できます(なお、民泊事業者には近い将来、観光税の支払義務が発生する可能性があります)。

今後しばらく不況が続きそうなギリシャ、売却で出口を取るには時間がかかりますが、逆にいえば不況の今に乗じて物件を安く買い、観光価値を活かして運営し、将来、経済回復した時に高く売るモデルは十分アリだと思います。

将来、ギリシャが「おしい」を克服し、「おいしい」状態になったら、不動産価格はたぶん今のイタリアやスペインのような値段になって、首都中心部で坪数十万円みたいなバーゲンは期待できなくなると思います。不動産投資はタイミングが大事ですね。

補足)9/22(金)19時より、東京·半蔵門で「ギリシャ、ドイツ、ロシア~ヨーロッパ視察報告会」をやることになりました(セミナー紹介ページ)

補足)いまアテネ中心部で、改装中の部屋(1LDK, 45~50平米)を民泊運営前提で、「3部屋まとめて27万ユーロ前後」で買えるプランがあります。興味ある方は連絡ください(問い合わせフォーム)

 

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LRTは宇都宮を変えるか?

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

昨日は栃木県宇都宮へセミナー講演行ってました。私、当地の「とちぎ大家の会」とは仲が良く、その縁で宇都宮には年に2〜3回ほど行きますが、約半年前に来た時に比べ、今はLRT(ライトレール)建設機運がさらに高まっているのを感じました。それもそのはず、いよいよ来年には着工するとのこと。

 

私は東京在住ながら宇都宮のLRT建設には注目しております。まず何より、開発規模がバブル以降の日本の地方都市にしては突出していること。地方都市LRTの先行事例としては富山市などの例がありますが、その大部分は既存のJR線路を利用したもので、宇都宮のようにゼロから軌道を設けて15kmも走らせるLRT新設は近年に類例をみません。

 

また宇都宮のLRT計画はバブル崩壊後につくられたもので、拡大する都市に供する公共交通機関ではなく、むしろ高齢化と人口減少を見据えて市街地をコンパクト化しようという構想のもと計画されており、21世紀日本の地方都市のモデルケースになりうる点でも興味深い。

宇都宮市は北関東最大の都市。市の人口は50万人強、都市圏人口は100万人余りで、「中核市としては最大レベル」、「下位の政令指定都市(岡山市、熊本市など)」にほぼ匹敵するボリュームを持つ都市です。

でも岡山市や熊本市など西日本の都市が路面電車を持っているのに、宇都宮市にはそれがありません(そもそも東京以北の都市は路面電車が圧倒的に少ないですね。札幌と函館くらいか)。人口規模に比べて市内公共交通が乏しいため、宇都宮市のほとんどの市民が自家用車で移動しています。栃木、茨城、群馬など北関東はクルマの所有率が全国一高い「アメリカ型クルマ社会」。

また、郊外へ無秩序に伸びた住宅地への交通手段として「バス」が発達しており、特に宇都宮駅の西口はバスが何台も連なって走る光景がみられます。

 

宇都宮のLRT計画は、「極端に発達したクルマ社会」、「クルマ以外の公共交通が実質バスしかない」都市の交通構造と、長い目でみれば人々の住まい方を変えるビジョンを持っている面で非常に興味深いです。LRTが宇都宮市のすべての住宅地まで伸びるわけではないので、将来的にはLRTと既存のバスが共存し、要所には乗り換えターミナル(トランジットセンター)ができていくのでしょうね。

 

私は公共交通が世界トップレベルで高度に発達した東京に住んでいるので、「LRTができると街が変わる、グレードアップする、新たな商圏ができる」ことを、身をもって体験しています。いまの日本で経済的には東京圏が一人勝ちしているのも、この地域で盛んな交通インフラ投資が行われて、都市としての魅力、利便性を増しているからだと思います。

また、LRTができれば宇都宮の地価構造も変わるはずです。特にLRT電停から徒歩圏内の魅力が増し、地価が上がるでしょう。宇都宮ではすでに「郊外から中心部へ、逆ドーナツ化現象」が起こっていますが、LRTはそれをさらに加速するでしょう。

 

投資家としてい面白いと思うのは、宇都宮の友人に聞く限り、「LRTの可能性に気づいている市民はまだほとんどいない」こと。今こそ仕込み時なのかもしれませんね。

なお、北米では、宇都宮と同様「ハイパー車社会」の都市にLRT建設が盛んに行われています。各地でよく聞くのは、「LRTの駅近は不動産価値が10%は上がる」という話。

特に宇都宮市がいまベンチマークすべき北米の都市は、アメリカ、ノースカロライナ州のシャーロット市だと思います。

 

シャーロットは市の人口が60数万人、都市圏人口が160万人と宇都宮に似ていて、2006年にLRT開通しました。しかも、気候風土も関東地方と酷似しています。

 

LRTの全長も、1日あたりの乗客数も宇都宮市の計画とほぼ同じなのです(宮環に似たかたちの道路もありますね)。

私、11月にシャーロットに行く可能性があるので現地見てきますね。

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