2016年 1月 の投稿一覧

目標なんて要らない

こんばんはManachanです。今回は「目標」という話題で日記書いてみます。

新年になると、「今年の目標は…」みたいな話で盛り上がりますよね。不動産投資仲間の間では、「今年はRCマンション2棟以上取得する」とか「総資産10億を目指す」とか、具体的な数値目標を掲げる方も少なからずいます。

 

私も一応、会社経営してますので、「御社は今期の売上純利益いくらを目指しますか?」とか聞かれるし、「アジア太平洋大家の会」の代表をやっている関係上、「会の運営、今後はどういう展開をお考えですか?」とか、いろんな方からよく聞かれます。

でもねえ…たいてい、回答に詰まってしまうんですよ。皆様には申し訳ないけど、目標とか、あんまり真面目に考えてないからなあ。

 

私どうやら、目標達成型の気質ではないみたい。「いつまでに、何を達成する」、「そのために、今、何をする」みたいに、タイムラインをきっちり決めてメニューをこなしていくというタイプの人間ではないんですね。むしろ「行き当たりばったり」というか、「今が楽しければ、それでいいやあ〜」みたいな人間だから、今年の目標みたいな話、金融機関はじめ皆様の手前、最低限のお付き合いはしますけど、本音レベルで言うと馴染まない。

 

あともう一つ、「目標」というものに対する本質的な懐疑があるんですよね。

いま、私の頭で考えた目標なんて、後から振り返ればたぶん猿知恵に過ぎない」ことが分かっているので…

 

たとえばの話、私は2011年2月5日に「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて、それから約5年が経ちました。その後、2013年2月14日に、勤め先の会社をクビになって、それから約3年が経ちました。

振り返ると、今の私は、サラリーマンだった当時の自分の想像をはるかに超えた日々を送っています。一日24時間の使い方を自分の一存だけで決めて、好きなことだけやって、好きな人とだけ会って話して、仕事してるのか遊んでるのか分からない生活を送って(主観的にいうと、毎日が日曜日みたいで好き勝手遊びまくってる…)、それでもちゃんと生活できている。

 

昨日は日本列島の東の端から西の端まで移動、福岡県二日市に行って「小林カレー」食べてくる。毎月のように出国して、タイ語とかベトナム語とか勉強して、バンコクやホーチミンの街角を歩いて、泥臭い不動産調査やって…そんな人生を送るなんて、数年前は想像だにしませんでした。

当時考えていた「年収1200万円以上を目指す」とか「アカウントマネジャー以上になる」とか、「サラリーマンのうちに50室取得する」みたいな目標・・・そういうものに全く意義を感じなくなってきたのです。

 

ある時は、自宅から1000㎞離れた福岡県二日市でカレーを食い…

kobayashicurry 

 

またある時は、自宅から5000㎞離れたバンコクで、タイ国鉄の電車に乗る…

hualamphong

 

わずか3年や5年で、私の生活になぜ根本的な変化が起こったのかというと、サラリーマン時代には全く予期しなかったチャンスが訪れ、全く予期しなかった人々の出会いがあり…そんな「運命のいたずら」に素直に身を委ねたからにすぎません。でもって、その「運命のいたずら」は、2011年や13年の時点で、私の頭で考えた「目標」とは全く次元の違うものでした。

まだ見ぬ未来に向けて、常に、心をオープンにしていたから、思いがけない変化が私に起こったわけだし、これからも常に、そうありたいと思います。

(注.目標を立てて、それに向かって努力することを否定する意図はありません。そうやってる人は素晴らしいと思います。私の性格に合わないからそうしないだけであって…)

 

最後に、人生に決まった筋書はありません。男40歳を過ぎても、少年少女と同じく、残された人生には無限の可能性があるはず。来年、2017年の正月に、私がどこでどんな生活しているのか想像できない・・・そんな不確実な人生の冒険を楽しんでいきたいと思います。

 

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勝負する土地、普通の土地、クズ土地

こんばんは、Manachan@福岡出張中です。今回の日記は国内ねた、「土地の利用価値」というテーマで書きますね。

不動産売買の仕事をやっていると、日本全国いろんな方から、売却や査定の依頼を受けます。売却したい理由の多くは「相続」や「資産整理」ですが、売主様にヒアリングすればするほど、「財産をめぐる一族の確執」をはじめ、複雑な事情が垣間見えます。そして、「相続の現場で暗躍するアパート建売業者」の影も…最近、こんな相談がありました。
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立地:千葉県流山市、東武野田線某駅から徒歩2分
地積:約80坪(セットバック後、約75坪)
用途地域:一種住居
建ぺい容積:60/160
地勢:平坦、整形地、接道約15m
売却希望価格:3500万円
売主様意向:売却するか、或いは収益物件を建てて賃料から生活費を捻出するか、両パターンを検討したい。キャッシュは乏しいので、後者の場合フルローンが前提。
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わたくしの地元・千葉県東葛地区。東京通勤圏の駅近。商店と住居が混在する雑然とした環境で道路も狭いですが、賃貸住宅用地としての適性は比較的高い土地といえます。郊外の小さな駅ゆえ、商業・オフィスの需要は高くありません。この土地の活用方法、誰が考えても「アパートかマンション」が思い浮かぶでしょう。

そんな土地のオーナーゆえ、当然、アパマン建売業者からアプローチを受けています。私のところに相談に来る前に、結構大手の会社から、こんな提案を受けていたようです。

 

――――――――――――――――――
建物:鉄骨3階建、ワンルーム中心12室
建築外構価格:約10,000万円
諸経費:約1,000万円
満室時賃料収入:約75万円/月
満室時手取収入:約20万円/月 (ローン返済、管理費、諸税等差引後)
融資:諸経費込フルローン、30年 元利均等 1%台後半
備考:10年間賃料保証のサブリース、残債で買い取りも可能。
――――――――――――――――――

 

「いかにもありがち」な提案ですね。この土地の上で、都市計画・建築基準法上建築可能かつ、フルローンが出る最大限の建物を建てるプラン。建築業者の売上・利益がMaxになります。ただ、それがオーナーにとって良い提案かどうかは、精査してみないと分かりません。ちなみに日本中どこにでもあるような、特色に乏しい鉄骨アパでした(当該土地のすぐ近くに、すでに築古鉄骨アパが数棟建ってましたね)。

私は売主様に、次のようにお伝えしました。

 

このプラン、中長期的な賃貸経営上のリスクは「中~高」だと考えます。駅近なので、家賃設定さえ間違えなければ最初の10年間の入居はおそらく良いでしょう。ただ10年以上経つとその限りではありませんし、修繕費も嵩んできます。また、近隣にライバル物件が多数建ったり、近隣ターミナル駅の空室や賃料下落が波及することもありえます。金利が上昇して収益を圧迫するリスクもあります。

その結果、目論見通りの利益が得られず、最悪手放すことになった際、土地の価値と残債の比率がどうなるかを考えなければなりません。このプランだと、稼働10年後の残債が7500万超、15年後でも約5500万。これに対して土地の価値は現在と変わらないとしても3500万。市況にもよりますが、一般的に土地建物を手放して現金を得ることは難しいでしょう。

であれば、思い切ってダウンサイズして、5000~6000万の、ワンルーム8戸か、1LDKを混ぜて6戸くらいの木造アパ―トにして、10年後の残債が土地値程度になるプランを検討されてはいかがでしょう?10年後以降の賃貸経営に苦労しても、築15年時点で残債も2500万強に減ってますので、3500万の土地値が維持されれば、土地建物を手放しても現金は残る。また身軽な分、金利上昇や空室・家賃下落リスクにも比較的強いし、木造なら解体撤去費用も安い。最悪更地にすれば、建売アパート業者や戸建パワービルダーが市場価格で買うでしょう。

(注記.ダウンサイズすると、当然、賃料収入も減ります。鉄骨アパ12戸プランの手取り20万が、木造アパ6~8戸だと13万円程度になる計算。ただこのお客様の場合、他に戸建をお持ちで、それを貸し出すことで「合計20万」が実現可能なので、土地活用・新築プランは比較的リスクの低いものが良いと思います。)

 

なお、私が上記を提案したのは、流山市という東京郊外ベッドタウンの「身の丈に合った」プランだと思うからです。これが、東京都心近くの収益性高い土地なら、戦略は当然違ってきます。私がそんなワンダフルな土地を得た暁には、容積率目一杯使って、銀行から目一杯借りて「男、一世一代の勝負」をします♪

ところで私は日本国内の土地は、収益性からみて「勝負する土地」、「普通の土地」、「クズ土地」の3つに分類されると考えています。
「勝負する土地」(大都市の都心タイプ):日本中いや世界中の個人・法人バイヤーが狙う一等地。容積率は最低300%、高度利用が進み、中高層建物が当たり前、地価は「一種○○万円」という用語で語られる世界。需要は極めて旺盛で、金融緩和や容積率緩和の時代になれば、地価がモロ上がる「含み益ガンガンお宝土地」。

「普通の土地」(大都市郊外&地方中堅都市タイプ):地元民や個人投資家、戸建・アパマン業者が狙うゾーン。実需・賃貸の住宅用地として十分成立するが、一部を除いて土地の高度利用は進んでいない。容積率の差はあれど結局戸建か低層アパマン位しか建たないので、地価は「坪○○万円」という言葉で語られる。アベノミクスみたいな金融緩和やっても地価は緩やかにしか上がらないが、安定した住宅需要があるため、大幅な下落もしない。「最悪、土地あれば逃げ切れる」世界。

「クズ土地」(田舎タイプ):地元民しか狙わないゾーン。地価は非常に安いが、需要も極めて限られるので、実勢の取引価格が固定資産税評価額以下、最悪値がつかないことも珍しくない世界。長期保有しようにも、将来時点で住宅用地として成立するのか、行政がインフラを供給してくれるのかどうかのレベルで微妙なので、条件が良ければ戸建用地、それ以外は太陽光や風力発電用地として取引される。せっかく不動産相続しても出口のない「負動産」扱いされることが通例。

 

でもって、だいたいの目安としては、「実勢の売買価格」と「固定資産税評価額」の比率で考えています。

「実勢価格」が「評価額」の2.5倍以上→「勝負する土地」である可能性が高い。

「実勢価格」が「評価額」の1~2.5倍→「普通の土地」である可能性が高い。

「実勢価格」が「評価額」未満→「クズ土地」である可能性が高い。

kuzutochi

 

もちろん、個別にみれば、実勢価格が固定資産税評価額以下なのに、ちゃんとした用途が想定され「普通の土地」レベルの土地も少なくないし、またその逆のパターンも当然あります。私思うに、それぞれの土地に最適な利用方法としては、

「勝負する土地」→容積率目一杯使って、高い建物建てて、オフィスビル、レジ、シェアハウス、民泊として運営。収益を最大化する。

「普通の土地」→戸建かアパートを建てて、賃貸経営。築年数建って苦労しても土地で逃げ切れるような安全度の高いプランを考える。

「クズ土地」→早期売却・処分を考える。

 

前掲の事例(流山市)は、「普通の土地」レベルなので、土地の実力に合うと思われる利用方法を提案したわけです。千葉県内だと、勝負できる土地はごく限られ(船橋、柏、津田沼の駅前なら勝負しますけど…)、圧倒的大多数は「普通の土地」か「クズ土地」だと思います。

 

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海外不動産とパートナー考

おはようございます。Manachanです。

私はいま、日本で宅建業者として収益物件の売買仲介を行い、日本人や外国人のお客様にサービスしています。そこで種銭をつくって、東南アジアやオセアニアを中心とする海外の不動産に投資しています。

日本国内に関しては、実需で買う不動産こそ「大手の会社が安心」という観念がありますが、収益不動産に関してはほぼ、「どこから買っても同じ」状況になっていると思います。私自身も、また不動産投資仲間も、物件そのものの収益性(立地や企画、賃貸適性や土地建物の資産価値等)は気にしても、「どの会社から買うか」はあまり気にしません。だからこそ、私みたいな弱小業者が、収益不動産の仲介で食っていけるわけで、有難いことですね。

ですが、私たち日本の投資家が海外の不動産を買う場合、同じモデルでは投資できません。物件自体が飛行機で何時間以上かかる遠隔地にあるうえ、言葉も法制度も税金も権利関係も商慣習も売買・賃貸プロセスも全てが日本と異なる…そんな場所で投資する以上、投資収益自体が、「現地パートナー」の働きに大きく左右されてしまう面があります。

海外不動産は、何を買うかより、誰から買うかが大事」という言葉がありますが、現時点では、特に新興国においては、その言葉の通りだと思います。現地の不動産事情に通暁し、契約まわり、銀行口座開設、入居づけ、現地デベロッパーや管理会社との調整、トラブル対応など、投資家の立場に立って代行してくれる業者の働きなくして、海外不動産投資の成功は難しい。

私は英語中国語はじめ、いろんな言葉ができるし、海外で10年以上不動産投資して経験もそれなりにありますけど、それでも、日本で忙しい仕事をしながら、海外物件に関するもろもろの作業に時間かけてられないので、対価を払って現地業者にサポートお願いして「時間を買って」ますし、今後もそうするつもりです。

とはいえ、実際にはいろんな問題が起こります。なかでも大きなリスクは、「現地パートナーの心変わり」だったりします。

不動産投資・運営は、通常、数年~数十年の中長期にわたりますが、その間に、人間は変わってしまうものです。海外不動産で特によくあるパターンは、

1)最初は人を騙すような人じゃなかったのに、数年経つと、客の金を持ち逃げする等の悪事を働くようになる。

2)不動産仲介が思うほど儲からないと分かると、「やーめた」と言って、他の事業に力を入れ、不動産の仕事をおろそかにする。

 
1)に関しては、「お金が儲かりすぎて人変わり」するパターンと、「お金に困って人変わりするパターン」の両方あるように思います。身の丈にあわない大金が入ってしまうケース、逆に社員への給料支払いや生活に困ってしまうケース、いずれの状況も、意思を相当強く持たないと、身を亡ぼしてしまいますね。

2)に関しては、「不動産が好きなわけではなく、儲かりそうだから不動産を扱ってみた」人によくあるパターン。他業種からの参入組に特に多いですね。その業者にとって、「儲かる」ことが不動産をやる意味なわけで、「儲からない」場合、あるいは、「他のビジネスの方が儲かりそう」な場合は、にわかにモチベーションが下がってしまうのです。

 

私はアジア太平洋大家の会の代表として、これまで、世界各国の不動産を扱う業者さんと多数、付き合ってきましたし、今でもそうですが、信頼できる業者の見極めは非常に難しい。

2)に関しては、かなりの精度で見極められますよ。私自身、不動産が好きで好きでたまらない、三度のメシより好きな人間なので、話していれば、「あ、こいつ、不動産のこと好きじゃないんだな」というのは雰囲気で分かります。

1)に関しては、難しい。そもそも、業者さんが金に困ってない段階で接触するわけですし、セミナーやった後、2~3年後に金に困って人変わりするのか、あるいは俄か大金が入って人変わりするのか…そのことは、接触時点ではまず予測できません。

たいていは、セミナーやってしばらくして、「あっ、こいつ変だな」と勘づくことがあり、それが確信に変わったら、会員向けにメルマガで注意喚起したり、その業者のセミナー開催を中止したりしますが、私にできることは、それ位です。

 

人は変わるものですし、自分だって他人のことはいえません・・・その前提に立つと、「海外現地において、投資家の立場に立ってくれる有能なパートナーを、随時見つける能力や、良くないパートナーを切る勇気」、言い換えれば「パートナーの人変わりリスクをマネージするスキル」が大事なのかと思います。

これに関しては、私もまだ修行中です。まだ至らぬことは多々ありますが、引き続き頑張ります。

 

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旅行雑誌がカンボジアで炎上

おはようございます、Manachanです。早速ですが、昨日、私のFacebookが突然「炎上」(?)してざわつきました。

 

 

 

騒ぎの発端となったのが、この写真。

rurubu

 

創刊30年以上、日本を代表する旅行雑誌「るるぶ」(JTB社)ですね。今春、家族を連れてベトナム滞在する可能性があるので、近所の図書館で借りてきました。発行時期はやや古く、第1版が2013年10月に出ています。

この本の「表紙がおかしい」ことに気づいたのは、もうすぐ7歳になる息子ポニーでした。私は最近2年でカンボジアに4回渡航してまして、旅先の話を子供たちにもしてますので、「アンコールワットがカンボジアにある」ことを、この子は覚えていたのです。

 

「パパ、これベトナムの本なのに、なんでアンコールワットって書いてあるの?」

「アンコールワットは、カンボジアにあるんじゃないの?」

 

そう言われてみれば、そうだなあ…上に大きな字で「ベトナム」、その直下に、やや小さい字で「アンコールワット」って書いてある。東南アジア知識が乏しい人が読めば、「アンコールワットがベトナムにある」と思ってしまうかも。

それにしても、まだ小学1年生なのにアンコールワットの所在国を知ってるボクちゃん偉いぞと思い、親バカ気分もあって、Facebookに写真とともに投稿しました。そしたら、

・この投稿が、カンボジア人を中心とするFBユーザー18名以上にシェアされ、

・「出版社の連絡先を教えて欲しい」、「抗議する」などのコメントが殺到…

 

「るるぶ」は、日本人が日本人旅行者向けに出している旅行ガイド。出版社や編集者に、「アンコールワットをベトナムのものと思わせたい」みたいな政治的意図はなかったと思います。「ベトナムと同時に、アンコールワットも売り込みたい」みたいな商業的意図があったのか、あるいは単に、カンボジアの国情、民衆感情や隣国との関係に無知だったのかと。

アンコールワットは東南アジア屈指の人気観光地。でも、日本国内からカンボジアへの直行便はまだないので、日本人向けツアーはたいてい、「ハノイとアンコールワット」、「ホーチミンとアンコールワット」みたいに、日本と直通便のあるベトナム主要都市と組み合わせることが多い。ツアー企画者の立場に立てば、ベトナムの延長線上にアンコールワットが出てくるのは自然な発想。

ただ、ああいう表紙にするのは、ちょっと想像力が足りなかったのではないか?なぜなら、

 

たとえばアメリカで、こんな旅行ガイドが出されたら、日本人としていえば嫌だもん。

travellersguidechina

 

もし、「中国と沖縄をセットにしたツアー」がアメリカ人に人気になったら、こういうガイドが出る可能性は、ゼロではないかもしれない。アメリカ人で、国内から出たことない人、せいぜいカナダ、メキシコ位しか行ったことがない人はとても多く、「中国と日本なんて、同じようなもんだろう・・・」と思ってる人も、多いかもしれない。

ただ、アメリカでこういうガイドが出たら、「尖閣諸島を足掛かりに沖縄領有まで狙っている中国ロビーの仕業ではないか?」と騒ぐ人も出るでしょうし、政治問題に発展する可能性あるでしょう。

 

「るるぶ」の話に戻りますが、そういうことに、少しでも思いを馳せられる人が編集していたならば、「大きな字のベトナム」の下に、「小さな字でアンコールワット」と書いて出版するようなことはしていなかったと思います。

もっとも、最近出た「るるぶ」のガイドでは、「ベトナム」の下に、「カンボジア・アンコールワット」と書かれています。おそらくカンボジア人から抗議を受けて、対応したのかもしれませんね。国際センスは、決して誉められたものではありませんが、それでも、最低限の対応した点は、素直に評価したいと思います。

 

rurubu_2015

 

カンボジアも、ベトナムも、タイも、大陸上にある国です。歴史上、数限りない戦乱を体験し、国境が何度も書き変わりました。国家存亡を繰り返す状況のなか、「アンコールワットがカンボジアにある」ことは、カンボジア人にとって何よりも大事なことだし、守るべきことだし、他国もそれを尊重して付き合わなければならない・・・そういうリアリティは、島国に住む日本人にとって、なかなか肌で理解するのは難しいことです。

一般論として、日本人にこういう国際センスや配慮が欠けているのは、昔から指摘されていたことで、今でも大勢はそう変わってないと思います(以前よりマシになった面もあるけど・・)。

そんななか、微力ではありますが、私にできることは、「ベトナムの大きな文字の下にアンコールワットと書かれているのを見て、これはおかしいと気づける日本人を、一人でも多く育てること」なのかなと思います。うちの子供たちも含めて…

papaosigoto

 

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人生は時間でできている

こんばんは、Manachanです。

私が会社員を辞めて、独立自営の身になってから、間もなく3年が経とうとしています。サラリーマンとして、スーツ着て、決められた職場に定時に出社し、毎月給料をもらう生活から一転、今はビジネスチャンス(食い扶持)を求めて、国内外どこへでも行くという生活です(努力がおカネに結びつく保証はありませんが…)。会社員時代は仕事がひければ完全にオフだったけど、今はオン・オフの区別なく、盆暮れ正月なく、いつでも働いている(ある意味、いつも遊んでいるような…)生活。サラリーマン時代より労働時間が長くなった面もあり、かつラクになった面もあり、それぞれに良い面、悪い面、いろいろあるけど、私にとっては、今の方がずっと幸せです。

忘れもしない、2013年2月14日。ロックアウト解雇という不本意なかたちで、19年間頑張ってきたサラリーマン生活に劇的な終止符を打ちました。当時のブログから引用しますが、

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

1)まずミーティングルームで解雇を通告し
2)書類にサインさせて、
3)業務用PCとセキュリティカードを回収して
4)付き添いをつけて、社外に送り出す

その後は、二度と、会社に入ることはできません。帰りしな、同僚に簡単な挨拶だけして、ジ・エンド…全てが、終わりました。まだ昼過ぎの時間でした。コート羽織って外に出ると、そこには東京・溜池山王の、抜けるような青空が広がっていました。

これから、どうやって生きていこうか??

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

まるでウォール街を舞台とする映画のような情景。日本で生まれ育った私の身に、まさかこれが起こるとは思ってませんでしたが、でも、禍福はあざなえる縄の如し。いま振り返れば、会社クビになって本当によかったのだと…サラリーマンから自営へと、ワークスタイルが劇的に変わるなかで、我が人生で、何が大事で何が大事でないのかが、よく分かったから。

 

会社を放り出されてから、学んだこと、

・人生は、時間でできている。

・自分を取り巻く人間は、我が幸福の源泉でもあり、同時に苦痛の源泉でもある。

 

だからこそ、

・一日24時間を、自分の好きなように、優先順位を決めて過ごしたい。つまり、「やりたいことだけ精一杯やって、やりたくないことは徹底的にやらない」

・一緒に働く人間を、自分の好きに選びたい。つまり、「一緒に仕事して気持ち良い人間だけと付き合い、そうでない人間関係は即、切る」

 

当然ながら、私の人生も、あなたの人生も、時間でできています。世の中は、一見、お金で回ってるように見えるけど、お金とは突き詰めれば「誰かの時間(人生の一部)を買う権利」でもあります。私たちは、農家の方々や食品産業に関わる方々の時間を使った食べ物を買い、繊維産業や流通業小売業に関わる方々の時間を使ってつくられた衣服を買い、建築業、不動産業、その他土地家屋調査士、行政書士、関係官庁の方々の時間をかけてできた家を買ったり借りたりしているわけです。

同時に、私たちは自分の人生の一部である時間を使って(切り売りして)、サラリーマンやったり商売やったりして、お金を稼いでいるわけです。「血と汗と涙の結晶」というけれど、その本質は、「自分の時間をお金に換えている」わけです。

 

人生の構成要素、かつお金を生むリソースでもある「時間」は有限。特に、人生の半ばを過ぎてしまった私には、それが切実に感じられます。残り時間は、限られている。だからこそ、一日一日を大切に生きたい。

サラリーマン時代は、ある意味、「就業時間は、仕方なく過ごす時間」であり、「仕事がひければ自分の好き勝手できる時間」という感覚でしたが、自営業主になった今はハッキリ、「一日」は「24時間ある」と感じられます。五反田に事務所こそ構えているけれど、出社時間と、退社時間は、自分の一存で決めていい。物件確認や役所調査で埼玉とか千葉とか栃木とかに行く日は、出社しなくて良い。一日の過ごし方、全ては自分次第、自分の優先順位づけ次第になりました。

もちろん、家族のことではそれなりに時間使ってるし、税務申告はじめ、意に染まない仕事に時間を使うこともありますが、それでも、24時間の大部分を、自分で使い方を決められることで、得られる幸福感はとても大きいです。もちろん、今はサラリーマン時代のような固定の月給収入がありません。不動産売買仲介なんて特に、悪い時は数か月収入がなかったり、売主・買主の都合で決済が流れて収入が全てパア、みたいなこともあります。「商売うまくいかず金に困るリスク」を、サラリーマン以上に実感するのも自営業主ならではですが、そのリスクを負うことで、自分の時間を好きに使う自由を得られたのだとしたら、それは十分、割に合う話だと思います。

 

また、24時間の過ごし方を考える上で、「誰と過ごすか?」は、幸福感の大きな要素だと思います。せっかく、自由に時間を使える身分になっても、嫌な上司、嫌な部下、嫌な得意先、嫌な客と付き合わなきゃならないのなら、せっかくの時間が台無し。

とはいえ、商売は人と人とのつながりの上に成り立ちます。客がいて、得意先がいてナンボの世界。自分の時間をおカネにする上で、他の誰かと関わることは避けられません。だからこそ、仕事で関わる人を、自分の好きに選んでいきたい。

仕事仲間は、一緒に仕事して波長が合う人間だけにする。

お客様とは、当然、波長が合うとは限らないので、彼・彼女と関わることで得られる収入獲得の可能性と、そのために使うであろう時間を勘案して、付き合うかどうか決めていく。

波長も合わず、かつ、おカネにもならない付き合いは時間の無駄なので、即、切る。

 

サラリーマン時代は、上司も同僚も得意先も、会社に決められてしまうことが多かったですが、今は自分の判断で、人間関係を結んだり、切ったり(自然消滅したり・・・)しています。その判断の責任が、全部、自分に降りかかってくるわけで、後悔することも無きにしもあらずですが、それでも、付き合う人間を自分で好きに選べることは、即、幸福感に直結しますね。3年前と比べて明らかに幸福だと感じる機会が増え、苦痛が減りましたから・・・

 

時間の支配権と、付き合う人の決定権。今はこれらが、おおむね実現できているので、サラリーマン時代より、ずっと幸せなんです。もちろんサラリーマンの仕事も好きだったし、情熱持って取り組んでいたけど、一旦、この自由を味わってしまうと、もう、あの頃には、戻れないですね。

 

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東南アジア都市進化論

こんばんは、Manachanです。1月14日に、アジア太平洋大家の会、今年最初の企画「5万ドルからのベトナム不動産投資セミナー」を開催しますが、先ほど、私のプレゼン資料を仕上げたところです。

資料作成の調べものをしていた時に、ベトナム・ホーチミン市で建設予定の都市鉄道マスタープランをみました。6路線、全長107km・・・今のところ、市民の移動手段としてはほぼバイクしかないところに、近代的な交通システムができ、「下手したらバイクで1時間以上かかった移動が15分で済む」ようになり、この街も大きく様変わりすることでしょう。

【ホーチミン地下鉄将来図】(2025年頃?)

tounanajia04
ホーチミン市の都市鉄道、6路線が整備されるのはいつ頃でしょうか?先行するメトロ1号線や2号線が2020年頃の開通、他の路線も順次完成と聞いていますから、出揃うのはたぶん2025年頃でしょうか。この路線図をみて、思ったこと、

「ホーチミンは、あと10年かけて、今のバンコクとほぼ同レベルになる気なんだな・・・」

 

現時点で、バンコクの都市鉄道は4路線(BTSスクンビット線、シーロム線、MRT地下鉄線、エアポートリンク線)、総延長も100㎞強ですから、ホーチミン未来予想図(6路線107㎞)と似たようなものですね。もっとも、バンコクではパープルライン、オレンジラインはじめ、新鉄道建設や延伸が急ピッチで進んでますから、2025年にはホーチミンのずっと先を行ってるでしょう。

 

【現在のバンコク鉄道路線図】

tounanajia05

 

そのホーチミンも、隣国カンボジアのプノンペン、ラオスのビエンチャンなどに比べればずっと都市機能豊かで成熟してますから、東南アジア、特にインドシナ半島部では、「バンコクこそ皆の目標」であり、「都会度のベンチマーク」といって過言ではないと思います。

同じ東南アジアで、先発と後発、いろんな発展段階の都市があるなかで、私は、次のような整理をしています。

 

tounanajia01

 

【都市化以前の段階】

東南アジアは、熱帯の湿潤地帯で、農業と人口扶養力が豊かな地域なので、とにかく「人間はたくさんいる」。近代インフラがろくになくても、農村人口が集まっただけで、都市部はすぐ過密(1万人/㎢以上)になる。また人々の住まい方も温暖湿潤ゆえ、寒冷地や砂漠地帯と違って集住する必要がなく、基本は「土地付き一戸建て」が中心。さらに、東南アジアはどこでも、道路インフラが鉄道インフラに先行して整備されるので「クルマ社会」が基本・・・そういう共通の条件があるなかで、経済発展とともに、首都に人口が集まっていきます。

 

【都市化、第一段階】(低所得国の首都型)

今でいう、カンボジアのプノンペン、ミャンマーのヤンゴン、ラオスのビエンチャンなどが典型的ですが、まず、ある程度の道路・電力・上下水道インフラや、商取引の制度などが整った上で、欧米日中タイなどの「外資」が入ることにより、経済発展が本格化し、中間層が育ち始めます。各国の首都や最大都市に雇用機会と人間が集まり、過密化。クルマも増え、道路の貧弱さとあいまって交通渋滞が深刻化します。政府は、道路の拡幅整備に注力するとともに、クルマを持たない庶民層への交通手段として、路線バス等を整備します。

この段階での人々の住まい方は、「土地付き戸建」を強く志向しますが、地価がどんどん上がり、中間層が土地付きを買おうとすれば遠い郊外に出ざるを得なくなるため、都心近郊でアパート、コンドミニアムといった「集合住宅」がつくられ、ライフスタイルの都市化がはじまります。そうして、都市住民がどんどん増えると、もはや、道路交通だけでは都市機能が維持できないので、都市鉄道(地下鉄、モノレール、LRTなど)の建設が必然的になります。最初の鉄道が開通し、市民の電車通勤が実現することになると、第一段階を卒業して、次のフェーズに進みます。

 

【都市化、第二段階】(中所得国の首都型)

タイのバンコク、マレーシアのクアラルンプール、フィリピンのマニラなどがこの類型かと思いますが、都市鉄道が2路線、3路線と整備されてくる頃には、都市構造も複雑化、都心CBD(業務中心地区)を二つ以上持つようになり、これらが鉄道で結ばれるようになります。例えば、バンコクにはすでに「シーロム」、「サイアム」、「アソーク」という3大CBD、クアラルンプールにも「KLCC&ブキビンタン」、「セントラル」という2大CBDが形成され、すでに鉄道で直通可能。マニラはこれからですが、「マカティ」、「BGC(ボニファシオ・グローバル・シティ)」の2大CBDを結ぶ鉄道をつくらざるを得ないでしょう。

この頃には、都心~近郊の鉄道・道路網がネットワーク状に整備され、このエリアでは「集合住宅」が主流の住まい方になります。住宅費の高騰ゆえ住居面積は狭くなり、子供の教育費や要求水準も上がるため「子育てコスト」が意識されるようになり、都市部では少子化が進むのもこの段階に顕著な傾向です。この時期を卒業すると、いよいよ先進国入りに向けた「都市化・第三段階」がはじまります。バンコクとクアラルンプールはすでに、卒業間近な印象があります。

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この整理のなかで、ベトナム最大の都市・ホーチミンはどこに位置づけられるのかというと、私の意見では、「第一段階を間もなく卒業」だと思います。この街に、これまで鉄道がなかったのが不思議な位、都市機能は成熟し、都市的な住居スタイルも普及しているし・・・その意味では、すでに都市鉄道を持ち、第二段階入りした「マニラ」に近い都市レベルにも見えます。全体的にみると、僅差で、マニラの方が上かな。でも中間層の分厚さではホーチミンが勝るようにも見えます。その代わり、マニラにはまだ所得で及ばないし、マカティ、BGCみたいなワールドクラスなCBDはまだないけど。

いずれにせよ、そう大差ないレベルにある、マニラやホーチミンが、あと10年で、今のバンコクのレベルに追いつく。そのバンコクは、第二段階をもうすぐ卒業・・・みたいなイメージでとらえています。逆に、後発のプノンペンやビエンチャンは、あと10年間発展を続けて中間層を育てて、今のホーチミンのレベルまで追いつくかどうか、ですね(プノンペンは、できるかもしれないが、人材面など課題も多いですね…)。

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では、「みんなの目標」バンコクの10年後は、どうなるのか?2025年頃には、総延長400㎞を超える、都市鉄道網がネットワーク状に整備される予定で、それをみると、「バンコクは、本気で先進国都市レベルを目指しているんだな」と思います。全部完成すれば、鉄道網は、現時点でのソウルや台北のようなレベルになる。

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同時に、今後10年で、バンコクを中心とするタイは少子高齢化に悩まされ、産業の周辺国移転による産業空洞化も進むでしょう。労働力人口も頭打ちになり、慢性的な低成長になるかもしれません。日韓のようなアジア型の先進国を目指せば、先進国の悩みも同時に抱え込むことになるわけですね…

ま、それもそれで、ほぼ歴史の必然といえるのでしょう・・・結局、東~東南アジアには、時差しかないと思います。先発、後発の違いはあっても、ほとんどの国が、似たような発展過程をたどる。一極集中型の首都、豊富な労働力を使った工業・サービス業の発展、都市型ライフスタイルの普及、そして少子化、高齢化、低成長という成熟段階に至る・・・

同じような肌の色と、顔つき、米を中心とする食文化が似ているだけでなく、経済発展すれば、ライフスタイルまでも似通ってしまう・・・時差というファクターを取り払えば、アジアの国々や都市は結局、どこもほぼ同じに見えます。だからこそ、アジア圏で一番早く経済発展を経験した日本で生まれた幸運を活かしたいですね。ある意味、日本で育つことによって、同じアジアの国々の未来が見えているわけだから…

 

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円高の時代再び

こんばんはManachanです。7泊8日、タイ&台湾への家族旅行からようやく帰国しました。

今回は、行き帰りとも台北経由の中華航空便を使いました。面白いことに台北の位置は東京‐バンコクのほぼ中間点にあり、距離のロスがほぼありません。あと、冬季は東京とバンコクの温度差が激しく(約20度)、常夏のバンコクから真冬の東京に帰る時が辛いですが、途中に台北を挟むと、バンコクと台北の温度差が約10度、台北と東京の温度差が約10度なので、寒さに徐々に慣れていく意味でもおすすめです。

バンコクから台北に降り立つと、距離的には東京までの中間点とはいえ、人々の顔立ち、街並み、自動販売機の多さ、漢字使用…いろんな意味で、日本にぐっと近づいた感じがします。昨年、ベトナム・ホーチミンへ出張した際にも台北経由にしましたが、同じように感じましたので、アジア圏のなかでも台湾の「日本っぽさ」は際立つのかもしれませんね。

 

ところで、今回、タイ国内の両替商をチェックしたら、「1万円が3000バーツ越え」のレートでした。アベノミクスで円安に転じて以来、タイバーツのレートはずっと「2500」とか「2700」でしたので、千の位が「3」になるのを見たのは、ほぼ3年ぶりかと思います。「円の価値が、ずいぶん上がってきたなあ」というのが正直な実感。

海外のいろんな国で投資をしていると、ここ数年の、為替の目まぐるしい変化を体感します。リーマンショックあたりまでさかのぼると、こんなストーリーになるかと思います。

 

2008年後半~ リーマンショックで世界同時株安、極端なリスクオフの動きになり、資源国通貨や新興国通貨が暴落、安全通貨として日本円や米ドルなどが買われた。例えば豪ドルが107円からわずか2か月で55円まで下がるという極端な動きをした。

2009年~  欧米日先進国が軒並みマイナス成長に苦しむなか、前年11月に「4兆元景気対策」を打ち出した中国が、低迷する世界経済の救世主となるという見方が優勢になる。中国経済に牽引されるかたちで、豪州カナダなど資源国の経済が先進国では真っ先に回復。人民元と豪ドルカナダドルなどが買われた。

2010年~  米国の金融緩和(QE1, QE2)の影響が為替に出はじめ米ドル安が進む。QEで大量供給された米ドルが南米、中近東、東南アジアなど新興国に流入し、経済成長に貢献。不動産市場も盛り上がりはじめる

2011年~  米国のQE継続で米ドル安がさらに進み、豪ドルやカナダドルより安くなる。日本では東日本大震災が起こったが米国のような金融緩和をしなかったことで円高が進み、1米ドル=70円台になる。円の購買力からみると世界中どこで買っても安いので海外不動産投資がブームになる。

2012年後半~ 日本で第二次安倍政権発足、米国のQEをモデルとする「アベノミクス」により一気に円安に転じ、わずか1年半で米ドルや新興国通貨に対して4~5割も下落。

2013年~  米国経済が緩やかに回復をはじめ、QEの縮小も発表されたことにより、米ドルが上がりやすくなる。

2014年~ 中国経済の減速懸念、米国のシェール革命などにより、エネルギー価格が暴落する「逆オイルショック」がはじまり、ロシアルーブルが暴落、豪ドル、カナダドル、マレーシアリンギットなど資源国通貨もじりじりと下がる。

2015年~ ついに中国の株価ショック、人民元切り下げが発生。新興国や資源国通貨も影響をモロに受け下がる。一方米国はQE終了と利上げを実施、「世界で米国の一人勝ち」の見方が強まり、ユーロ圏も金融緩和をはじめたことで、米ドル独歩高になる。日本円は米ドルに対して横ばいだが、資源国や新興国、欧州通貨に対して、じりじりと値を上げ始める

2016年1月~ 中国経済の減速止まらず、米国をはじめ世界の株価が同時安になる。リーマンショックを彷彿させるリスクオフ局面になり、安全通貨として日本円が買われる。

 

特に今年に入ると、世界のどの通貨に関しても円高が顕著になってきました。図にすると一目瞭然ですね。

 

対 先進工業国 (米ドル、ユーロ、英ポンド)

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先進国&資源国 (豪ドル、カナダドル)

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対 新興工業国 (中国人民元、タイバーツ、フィリピンペソ)

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対 新興国&資源国 (マレーシアリンギット)

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特に、豪ドルやマレーシアリンギットなど、資源国の色彩の強い通貨の下げは大きく、なんと2011~12年の超円高だった時代とほぼ同じ水準まで下がってきています。言い換えると、これらの通貨に対する日本円の購買力は、過去5年で最高になっているということです。

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円高に触れると、輸出産業やインバウンド産業は厳しくなりますが、いま円を持ってて、海外資産に変えたいという人には好都合ですね。

今後、為替がどうなるかは、中近東~ロシアや中国の情勢・動向如何で大きく変わってくると思いますが、かなり不安定であることは間違いないですね。人々を先行き不安にさせるニュースが増えれば増えるほど、日本円は買われやすくなると思います。

 

より巨視的にみると、今は世界経済に「構造的な需要不足」が起こっていて、「成長のエンジン不在」であるのが根本的な問題だと思います。「先進国も新興国も、今は内需拡大に頼れない」し、「財政赤字を増やす政策は概して好まれない」、「利下げで景気刺激したくても、ほとんどの先進国がゼロ~マイナス金利だから、余地がない」。だから結局、「外需に頼る拡大」を志向することになり、その手段として「金融緩和による通貨安競争」になるという構造。

先進国でいうと、2009~12年は米国の番、12~14年は日本の番、15年以降はユーロ圏の番…みたいに、各国持ち回りで人為的に通貨安にしているようなイメージかな。でも、日本やユーロ圏みたいに人口増えないところで、多少の通貨安にしても経済のパイはなかなか増えないから、結局、米国頼みになる。でも、米国経済大して良いわけじゃないし、実は利上げとドル高で結構つらい。今は中国までも通貨安競争に参戦してる位だから、2016年米国経済が順調に成長してドル高継続というシナリオは、楽観的すぎるかも。経済成長するのがつらい時代ですね。

 

エネルギー価格は、当分安いまま → 資源国通貨は弱含みでしょう。

中国も、当面は調整局面でしょう → 人民元や新興国通貨も弱含みかな

ユーロ圏も、緩和・マイナス金利やっても経済良くなる感じがしない → ユーロやポンドも弱含みでしょう

唯一の頼みは米国だが… → 本音をいえば米ドル下げたいでしょうね

 

2016年は、全般的に考えて、日本円が安くなる要因が少ない。高くなる要因は結構たくさんある・・・為替だけみると、今年は、海外不動産の仕込み時かもしれませんね。アジア太平洋大家の会でも、各国の不動産セミナー用意してます。興味のある方、是非いらしてくださいね。

 

1/14 (木) ベトナム不動産投資セミナー  (ベトナムドン=0.0052円 です)

1/21(木)カナダ不動産投資セミナー (カナダドル=82.7円 です)

1/30(土)オーストラリア不動産投資セミナー (豪ドル=81.6円 です)

2/3(水)ニュージーランド不動産投資セミナー (NZドル=76.3円 です)

 

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魅惑のラマ9ライフ

こんばんはManachanです。5日間の楽しいバンコク滞在を終え、台湾まで戻ってきました。

バンコクで、私たち家族が滞在したのは、地下鉄「ラマ9」(Phra Ram 9)駅近くに保有するコンドミニアム。とはいえ、大人の足で8~10分かかるので、バンコクの基準からいうと駅近とは言えません。バンコクは年中暑いし、タイ人は短い距離でも歩かない人たちなので、こんな距離でも平気でバイクタクシーに乗る。

投資家目線でいうと、この「ラマ9」という場所に関しては、もう絶賛の一言しかありません。いまバンコクのCBD(都心の業務地区)といえば「シーロム」、「サイアム」、「アソーク」の3か所でしょうが、「ラマ9」エリアは確実に、バンコク第四のCBDになることが確実視されています。すでに「セントラルプラザ」をはじめとする商業施設が林立、「タイ証券取引所」や「中国大使館」がある他、西暦2020年にはこの地に、ASEAN最高の615メートル、125階建の「スーパータワー」が建ち、各種ビジネスのASEAN統括本部が置かれることでしょう。東京の「新宿副都心」のように、ラマ9自体が巨大な雇用機会を提供する「都心」になるのです。

都心化する「ラマ9」駅から徒歩圏内の物件なら、将来的に値上がりは確実だと考えますが、現時点での問題は「駅から微妙に遠くて、微妙に不便」なこと。バンコクの人々に、この距離が「徒歩圏内」とみなされなければ、せっかく「ラマ9」にある立地の意味が半減してしまう。

ただ、実際ここで暮らしてみると、ラマ9駅まで楽勝で歩けますし、むちゃくちゃ便利ですね。

 

【ラマ9駅につづく道…】

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【地下鉄ラマ9駅は、いつも通勤客で満員】

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徒歩10分圏内に、大型商業施設が3つ
「セントラルプラザ」
「フォーチュンタウン」
「テスコロータス」

隣のタイ文化センター駅方面に歩けば、さらに
「エスプラネード」
「ビッグC」

が加わります。この5つの施設内に、無数のテナントが入り、専門店も多く、金融、医療、教育などサービスも豊富で、人生に必要なありとあらゆるモノが揃います。ここに住めば、ショッピング目的で他のエリア(サイアムやスクンビット)に行く必要を全く見いだせません。

 

【ラマ9~タイ文化センター間、商業施設が目白押し!】

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【ラマ9のセントラルプラザは、バンコクを代表する商業施設のひとつ】

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さらに、上にあげた5つの商業施設は、全て、分かりやすい特色があります。

「セントラルプラザ」は、ラマ9ショッピングの代名詞。日本でいえば「幕張イーオンタウン」に近い感じの総合商業施設。ここに行けば何でも揃う。6Fのフードコートが極めて使える。
「フォーチュンタウン」は、やや雑居ビル然とした「アキバっぽい」雰囲気。IT系の専門店が多く、男子には嬉しい。地下~1Fには巨大な食堂街が併設
「テスコロータス」は、日本の「西友」に近い雰囲気。リーズナブルで、食材や日用品を安く揃えるのに最適。
「エスプラネード」は、高級専門店に特化したショッピングセンターで、「丸井」に近い感じ。「ココイチのカレー」などが食える。
「ビッグC」は、「テスコロータス」よりやや高級に寄った日用品・食材スーパー。オーガニック野菜などを仕入れるのに良い。

 

【電脳男子には嬉しい、フォーチュンタウンのIT専門店群】

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しかも「ラマ9」お魅力は、巨大なハコモノだけじゃありません。フォーチュンタウンの裏手、ディンデン・ロードの北側には、極めてローカル色の強い、下町然とした雰囲気のストリートがいくつもあり、安食堂や屋台が並びます。タイ語表記しかありませんが、とにかく安く食べられます。

さらにディンデン・ロードの両側には、コンビニ、理髪店、ピザ屋、雑貨屋、銀行の支店など、生活に必要なあらゆるお店が並びます。さらに、横浜家系ラーメン屋や日本語学校まである!

 

【裏ラマ9、下町のたたずまい】

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徒歩圏内に、巨大なハコモノも、個店も充実、どこも人が多くて元気いっぱい。日本でいえば、そうですねえ、東京郊外の中核都市「町田」や「柏」の駅近に住むのに匹敵する利便性でしょうか。

日本食レストランやスーパー、日本の公文、学習塾みたいなものは少ないけど、そういう面にこだわりがなければ、「ラマ9」、むちゃくちゃ便利で住みやすいですよ。サイアムやスクンビットに住むより物価も安いし、いろんな意味でおすすめです。

 

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バンコク地下鉄で住みたい駅、投資したい駅

こんばんは、Manachanです。家族で楽しいバンコク滞在も、いよいよ明日で終わり。ここ2日、シラチャーとバンコクの不動産調査で、両足に血豆ができるほど歩き回ったので、今日は自宅(バンコク別荘)でゆっくり休んでます。

 

私、バンコクという街が大好き。世界一好きです。あわよくば、家族を連れてこの地に移り住みたいと思っています。もっとも、一家の収入を担う責任上、バンコクで暮らすには稼がねばなりませんので、昨年から収入をつくるべく、いろんな準備をしています。タイ語学習も昨年3月から始めてますし…

同時に、家族にはバンコクを好きになってもらい、この街で生活者として暮らすイメージをしてもらわねばなりません。そのため、昨年9月に、バンコクのラマ9世エリアで2部屋のコンドミニアムを買い、別荘として使うなかで、バンコク暮らしに慣れてもらう…という取り組みも始めています。

もちろん、相手のあることなので、一朝一夕にはいきません。子供の教育という、大事なテーマもあります。今後しばらくは、東京に住み、時には私ひとりで、時には家族でバンコクに何度も渡航しながら、この地で稼ぎ、暮らすモデルを、いろいろ試すことになるのだと思います。それが未来につながりますから、一日一日を、大事に生きなければなりませんね。

 

もし、バンコク移住が叶うとすれば、当然、不動産関連の商売で生計を立てます。事務所の場所もすでに決めてます。「アソーク」(Asoke)です。

「アソーク」は、BTSスクンビット線と、地下鉄MRTの連絡駅で、極めて利便性が高い。ここを拠点に商売するなら、職場に電車一本で行けるところに住むつもりです。通勤の選択肢は「BTS沿線」と「MRT沿線」の二つあるわけですが、バンコク在住の日本人は普通、アソークからBTSで東方面に進んだプロンポン、トンロー、エカマイ、プラカノン、オンヌットの5駅のうちいずれかに住むのが通例。日系不動産屋が紹介する物件も、この5駅(特にプロンポン、トンローの2駅)に集中しています。

ですが私は、自分の住まいはMRT沿線を中心に考えています。「人の行く裏に道あり花の山」ではないけれど、日本人にとって住みやすい環境が、必ずしも私にとってベストとは限らない。むしろ、タイ人ローカルの暮らしにがっつり染まりたいタイプの人間ですので、外国人目線ではマイナーでもタイ人の通勤通学の足として定着したMRTの方が、住まいの適地が見つかりやすそうな気がします。

昨年7月から、MRT沿線各駅をくまなく歩いた私の目線で、住むなら、あるいは投資するなら、どの駅を選びたいか、考えてみました。

 

1)私1人で住むなら、スティサン(Sutthisan)駅のローカルアパート

スティサンは、アソーク(スクンビット)からMRTで北に5駅目、乗車時間は約10分。BTSでオンヌット駅からアソークに行くのと似たような時間距離ですね。

所謂ラチャダー地区(Rachada)の一角を担う街ですが、同地区のMRT駅のなかでとびきりローカル色の濃いエリア。要は下町ですが、このディープな雰囲気が何ともいえず好きです。私ひとりなら、タイ人ばっかり住んでる月7000バーツ位の古アパートでも借りて、タイ文字しかない賑やかな市場で安いメシ食ってゆる~く暮らします。

 

スティサン駅の交差点・横断歩道

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南の都心方面をのぞむと、見事に都市ですが、

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東方面をのぞむと、なんだこりゃ?

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電線の感じが、なんとも、東南アジアですねえ (電気盗んでる店も多そう・・・)

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駅の南東側は、活気あふれる市場。食べ物たくさん、安い!

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完全に下町かと思いきや、ちゃんと、大企業のオフィスもあるんです

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2) 家族で住むなら、チャトゥチャックパーク(Chatuchak Park)駅あたりのコンドミニアム

私一人と違って、家族4人で住む場合は、さすがにローカル安アパートとはいかず、環境面、衛生面なども考えなくてはなりません。

家族で住むなら、やっぱり、公園やマーケットの近くが良いわけで、候補としてはMRT沿線なら「チャトゥチャックパーク」駅あたりのコンドミニアムが最有力でしょう。ウィークエンドマーケットの最寄駅かつ、BTS「モーチット駅」と連絡している極めて便利な駅です。アソークからは、MRTとBTSのダブルアクセス可能、所要時間はいずれも約20分で、BTS使えばサイアムにも直行できる。東京でいえば、渋谷と新宿にダブルアクセスできる「吉祥寺」に住むような感じですね。

ファミリー視点からみた、この地域の魅力は、何といっても、広大な「チャトゥチャック公園」、「クイーンシリキット公園」が使えること。無料で入場できる「子ども博物館」はじめ、手漕ぎボート、レンタサイクル等、いろんな楽しみ方ができます。また、小ぎれいな「オー・トー・コー・マーケット」で食材調達できるし、近代的なショッピングは最寄りの「セントラルプラザ・ラップラオ」があれば十分。都心に出る必要なし。

バンコクに定住するなら、この一帯で家族で住めるコンドミニアムを買ってもいいし、また借りてもいいと思っています(便利な割にタイ人相場だから安く借りられるしね…)。

 

緑豊かなクイーンシリキット公園

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食材の天国「オー・トー・コー・マーケット」

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ヤングファミリーに大人気「セントラルプラザ・ラップラオ」

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北バスターミナルの西側~バンス―国鉄駅にかけては、巨大な新都市開発が行われます。

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3)投資するなら、サムヤーン(Samyan)駅

地下鉄沿線で投資目線で面白いと思うエリアはいくつかありますが、サムヤーン駅の界隈もその一つ。

ここは、グローバル企業のオフィス、各国大使館、ホテルが林立する都心「シーロム」駅から西へわずか1駅。もう一つの都心「サイアム」からも1㎞圏内。バンコクの一等地にある割にまだ知られておらず、「これからの街」感を残しています。アソーク駅までも地下鉄で直通5駅10分。

サムヤーンは、タイの最高学府と言ってよい「チュラロンコン大学」の最寄り駅でもあります。バンコク都心ど真ん中にある有名大学はここしかないので、サムヤーンは都心型の学術都市、キャンパスタウンとして、タイ人にも外国人にも、これから人気出てくることでしょう。

 

サムヤーン駅の入り口、雰囲気が良い。

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チュラロンコン大学のお膝元

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中華系タイ人の住民が多く、下町の雰囲気も残しているが、他の下町より裕福そう。

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なお、私がいま、AirBnBを使って「収益を生む別荘」として運用している物件は、地下鉄「ラマ9世」駅近くにあります。ここ、投資目線ではバンコクでピカイチのエリアだし、住み心地も気に入っていますが、今のところ収益が上っているので自己使用するのは勿体ないですね。バンコクの住まいは、たぶん、こことは別に探すのだと思います。

 

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シラチャ商業戦争(?)‐ロビンソンvsイオンモール

こんばんは、Manachan@バンコク滞在中です。今回は、昨日不動産視察した「シラチャ」の話題でいきますね。

シラチャ(Sri Racha)は、タイ東部、チョンブリ県に属する中堅都市。重工業が盛んで、推計人口は26万人。バンコクからの距離は約120km・・・この町の名前が日本のメディアを賑わすようになったのは、ここ数年。タイの工業団地に駐在する日本人とその家族のベッドタウンとして、急速に発展してからです。

さほど大きくないシラチャの街に暮らす日本人の数は、約1万人といわれています。タイのなかではバンコクに次ぎ、二番目に日本人が集中している都市となり、2009年には日本人学校シラチャ校が開校しました。世界有数の日本人街と言ってもよいでしょう。

 

日本人生活者が増えれば、当然、日本人相手の商売も成り立ちます。まず飲食店やスナック、日本食材店から始まり、今では教育、不動産、医療サービスなど、ジャンルも多岐にわたっています。ここ数年は大手企業の進出が目立ち、不動産でいえば東急グループが現地企業と組んで日本人家族向けのサービスアパートを建設・運営したり、アパマンショップが店舗をオープンする等の動きがあります。東南アジアへの日系進出が目立つ昨今ですが、首都でも大都市でもないシラチャに、大手クラスが進出するのは珍しい。

極めつけが、昨年10月に市内中心部にオープンした「イオンシラチャ・ショッピングセンターでしょう。「マックスバリュ」を核店舗に、飲食中心の60店舗で構成されています。その他、学習塾等の教育施設、マッサージ、銀行、クレジットカードなどの金融サービスも日系を揃え、「日本の品質や雰囲気」にとことんこだわる、これまでシラチャにはなかった商業施設といえます。

 

【イオンはJAPAN感満載の商業施設】

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これまでシラチャの商業施設といえば、「ロビンソン」という、タイ地方都市によくある大衆型ショッピングセンターしかありませんでした。そのロビンソンから徒歩数分のところに、イオンタウンがオープンしたことで、「ロビンソンvsイオン」の一騎打ちの様相になりそうです。

 

【ロビンソンは、タイらしいローカルな雰囲気…】

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(余談になりますが、市内中心から東方6㎞の郊外に、「Jパーク」という、日本をテーマにしたショッピングモールも2014年にオープンしています。が、こちらは日本人向けというより、「郊外の戸建エリアに住むマイカー利用のタイ人向け商業施設」で、ロビンソン&イオンと商圏が違うので割愛いたします。)

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「イオン」の出現によって、シラチャの商業勢力図がどう書き換わるのか?場合によっては、シラチャの中心部がイオン方向に移動するのか…興味はつきませんが、現時点でいえば、「ロビンソン圧倒的に優位」な構図は変わらないように見えます。。だって、多勢に無勢ですもん。

 

シラチャの住民構成(推定)

タイ人  25万人 (約95%)
日本人   1万人 (約4~5%)
その他外国人 ごく少数

 

いくら日本人が多い街だとはいっても、シラチャ住民の約95%を占めるタイ人に支持されるロビンソンは、やはり強い。いつも客で一杯だし、ロビンソンの回りにバイクタクシーやトゥクトゥクが常時、何十台も停まっている。バンコクやパタヤなど、他都市へ行く乗り合いタクシー(ロットゥ―)も、全てロビンソンを発着。シラチャのメインストリート(スクンビット通り)に面していて目立つのも大きい。

対するイオンタウンは、メインストリートから東へ小道を入っていく、目立たない場所にあるためか、客の入りが寂しいように感じます。イオン前にはトゥクトゥクが2台ほど止まっているだけで、ロビンソンの活気・喧噪とは比べるべくもない。飲食店も、人気の店はそれなりに賑わうけど、それ以外の店は閑古鳥。

 

素人目に思うんですが、日本人向けに店を最適化したところで、シラチャ人口のたかだか4~5%に過ぎない人々に支持されたところで、商売としてはキツイのではないか?それより、圧倒的多数を占めるタイ人に支持される、少なくとも認知されるようでないと、先行き厳しいのではないか?

早い話が、メインストリート(スクンビット通り)に、シラチャーの20km前位からイオンタウンの広告をいくつも、デカデカとタイ語で出すようでないと、シラチャー周辺都市(チョンブリやパタヤ)に住むタイ人に認知してもらえないと思うし、イオンに入居しているテナント飲食店も、ロビンソンでごった返しているタイ人客向けにチラシを配ったりして、彼らの客足をイオンに向けさせるような努力をしないと、結局「ロビンソンの天下」は変わらない。

タイ人にもいろんな人がいます。彼らの平均的な収入水準は日本人より低いでしょうが、なかには、日本人が逆立ちしても敵わない超お金持ちのタイ人も相当数いるはずですから、彼らがイオンタウンでお金を使うようになることを目指した情宣活動は絶対に必要でしょう。

シラチャについて書いてる日本人のなかには、「イオンタウン周辺が、新しいシラチャの中心になる」と言ってる人もいますが、イオンタウンが相当数のタイ人に支持されて、ロビンソンと匹敵するような賑わいをつくらない限り、それは起こらないと思います。

 

最後に、シラチャ不動産投資について、少しは書かなきゃなりませんね。この街でこれから不動産投資するのは、一般論としてかなり難しいと思います。つまり、「ピンポイントで絞らないと、勝てない」…詳しくは、私が講師を務める「バンコク・アカデミー」の次回講義(1月18日)でお話ししますが、シラチャには短期的に解決困難な二つの問題があることを、まずは理解しましょう。

 

・過剰供給 (歩いて回れるサイズの小さな街に、日本人賃貸客目当てのコンドミニアム・サービスアパートが大量供給され、すでに飽和)

・賃貸向きエリアの狭さ (公共交通機関がゼロに等しく、日本人が賃貸で住めるエリアが、ピンポイントで絞られてしまう)

 

過剰供給ゆえ、「他の物件より条件が良くないと、選んでもらえない」ところにもってきて、日本人が住めるエリアが限定されるわけです。ロビンソン徒歩圏とか、イオンタウン目の前みたいな好立地なら、需給ダブつき気味とはいえ賃貸需要はそれなりにあるでしょう。

しかし、市内から1~2km以上離れたところで、大して特色もない物件だと即アウトです。電車もバスもない、タクシーも極めて少ないシラチャのこと。日本人がわざわざ遠い場所に住む意味がありません。中心部の賃貸物件より明らかに安くても厳しいでしょう。なぜならそこは、タイ語が読めない話せない人が住むには非常に不便だからです。

 

【英語表記が普及したバンコクと違い、地方都市シラチャはタイ語オンリー表記が多い】

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一般論をいえば厳しいシラチャ不動産ですが、マーケットを詳しくみれば、たとえば日本人駐在員が家族連れで住める100㎡超、2~3ベッドルーム以上の良質の賃貸物件が極端に不足しており、Jパーク近くの郊外でこのクラスの物件をサービス付で建設・運営している東急は成功しています(ここは賃貸物件だけなので投資は無理ですが…)。

但し、シラチャのサービスアパートならどれでも成功できるわけではありません。東急が成功したなら、その要因は何なのか?きちんと考え抜いて企画したものでないと、結局ハズレます。シラチャ不動産投資がピンポイントでしか成功できない、という基本は変わりません。

 

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