2012年 2月 の投稿一覧

地元で激安戸建ゲットのチャンス?

首都圏で、放射線量が比較的高いといわれる千葉県東葛地域で、数年前に土地付き戸建を買ったけど、

子供の健康を懸念して、売りたい人がいる・・・という話を、知り合いから聞きました。

東葛地域といえば、私の生まれ故郷で、実家もそこにあります。

私は、ここの放射線量、ほとんど気にしてないので、子供も、頻繁に実家に連れていって、公園などで普通に遊ばせていますが、

ま、世の中、いろんな考え方があるのでしょう。

私は、知人に、こう言いました。

「お話、分かりました。その戸建、本当に売りたいのであれば、私は投資家なので、容赦なくシビアに買い叩きますけど、それでもいいですか?」

「その方は、私の指値で、ローンの残債を全部支払えるみたいな、甘い考えは、まさか持ってないでしょうね?」

そこまでハッキリ言いましたが、なんと、継続検討になりました。

どんなお話になるんだろう?・・・・あまり期待はしてませんが、少しだけ、期待します。

こうした、「放射能狼狽売り」の話、去年から何度か聞いてますけど、

私の目からみて、売る側の「目的と手段の選択」が、どうも理解できないケースが多い。

たとえばの話、子供を放射線の懸念から守ることが目的であるのなら、「なぜ、原発事故から1年も経った、今のタイミングで引っ越すの?」と思いますし、

少なくとも、放射線量がピークであった昨年3月21日に比べれば、今の線量はずっと低くなっているわけで、

放射線に子供を晒さないことが目的であるなら、去年の3月か4月に引っ越すのが、ベストの選択だったろうと思います。結果論ですけど・・・

しかも、よく聞くと、東葛地域から引っ越す先は、同じ首都圏であるらしい。

放射能リスクだけ考えても、あまり意味ある移動なのかなあ?

線量は、地域によって多少違うかもしれませんが、関東一円なら、ほぼ同じ産地の野菜果物を食べ、ほぼ同じ森から出る花粉を吸い込むわけで、

結局、大して変わらないじゃんと、私は思うのですが・・・

戸建を不本意な価格で手放すことによる、売却損や取引に伴う諸経費、それに引っ越し費用・・・等々を考えると、

そのコストをかけるだけの価値のある移動だとは、どうしても思えないのですが、

あるいは、今の線量ではなくて、近い将来、起こるかもしれない、首都圏直下型地震や、福島原発直下型地震のリスクが気になる・・・というのであれば、

なおさら、同じ首都圏に移転する意味が分からないし、うーんと唸ってしまう。

ま、深く考えるのはやめよう。

たとえ、売り手の趣旨が理解できなくても、お互いにメリットある取引であれば、売買は成り立つわけで、

私の地元・東葛地域で、本当に収益のあがる激安価格で、戸建が仕入れられるのなら、それに越したことはありません。

最後に、言っときますが、私はエンドユーザー価格じゃ買いませんからね。

業者の買い取り価格、あるいは任売価格並みで買います。それでもよければ・・・

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外国人入居セミナーを終えて・・・

いま、「外国人入居セミナー」と「懇親会」から、帰ってきました。

日本の賃貸不動産の世界では、目新しい、ニッチなトピックのセミナー・・・まだまだ、人気があるとは言い難いテーマのため、当初は参加者が集まらず、苦しみましたが、

蓋を開けてみれば、セミナー会場は満室近くまで埋まり、懇親会も盛り上がって、とても楽しかったです。

このセミナー企画に、最初から関わることができて、本当に良かったです。

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今回のセミナー、本当に、「上原さんに始まり、上原さんに終わった」と言っても、過言ではないでしょう。

セミナー講師である上原さんの、外国人専門不動産業にかける情熱、留学生を家族のように可愛がる温かい人柄・・・その姿に、心を打たれた方も、多かったことでしょう。

そして、在日外国人マーケットに対する深い知識、どのような媒体で宣伝すれば外国人が入居するのか、どのような間取りや内装が彼らに好まれるのか、賃貸借契約のポイントは・・・等々、大変勉強になりました。

あと、質疑応答が予想以上に盛り上がったのも、良かったです。

以下、私がとったメモ。

【質問】
首都圏で、外国人需要のあるエリアを、教えてください。高田馬場など、都心近くでは需要が大きいのはわかりますが、城東下町とか、千葉、神奈川方面では、どうなのでしょう?

【上原さん回答】
沿線によります。人気沿線といえば、何といっても、中央・総武沿線。中野、高円寺、阿佐ヶ谷などは特に人気が高いです。そのエリアだと家賃的に住めない層が、西武新宿沿線に流れる傾向もあります。

城東・千葉方面でも、たとえば、常磐沿線の南千住とか、柏などでは、留学生需要は結構あります。柏の近郊にある江戸川大学や、武蔵野線で行ける明海大学など、中国人留学生の多い大学があるからです。

同じ城東エリアでも、東武伊勢崎沿線になると、留学生より、就労者のニーズが大きくなります。就労者の場合、留学生よりは言葉が通じない問題はあります。一方、ファミリーなどは比較的安心。

あと、神奈川では、小田急沿線などが面白い。沿線の駅近エリアに、外国人入居OKのシェアハウスがほとんど存在せず、その割に需要は大きいからです。実際、相模大野にある、外国人OK、女性専用シェアハウスは、大成功しています。

【質問】
首都圏以外の、たとえば、仙台とか札幌など、別の都市圏では、外国人の客付けは現実的なのでしょうか?

【上原さん回答】
地域性にもよって違いますが、どの都市圏でも、それなりに外国人需要はあるとは思います。

東日本大震災以後は、関東地区の留学生が、親の意向で、西日本に動く傾向が、多少、目立ってきました。

【質問】
留学生をターゲットにした、Web情報には、どんなものがあるのでしょう?

【上原さん回答】
国によって違いますが、韓国人なら「ドンユウモ」(同友網)という韓国語サイトを見ている人が多く、中国大陸人は「QQ」という、中国独自のソフトウェアを使い、台湾人は日本人のようにFacebookを使う人が多いです。

留学生なので、日本語ができると言っても、結局は、母国語が一番読みやすいので、中国語や韓国語での情報発信が有効です。

Facebookなら、Facebookページをつくって物件情報を宣伝する、QQなら、投資家フォーラム的なものがありますので、それに書き込んで、交流していくのが良い方法です。

【質問】
外国人好みの、間取り、設備といえば、どんなものがありますか?

【上原さん回答】
中国系の入居者に関していえば、少なくとも次のことは言えます。

 ・ガスキッチンが必須 (電気はNG)
 ・開けた瞬間、部屋が丸見えは良くない。
 ・部屋は白じゃない方がいい。ヨーロッパ調の、黄色かブルーがいい。
 ・写真必須 (間取り図だけでは、誰も見ない)
 ・照明はつけた方がいい
 ・カーテンはオプションにする 
 ・壁紙や塗装・・・柄はやめた方がいい、黒はNG
 ・床は、フローリングがいい (畳はNG、CFはやめた方がいい、そのほかはOK)
 ・水回り・・・バス・トイレ別になっていれば良いが、こだわらない人も大勢いる。
 ・風呂は不要。シャワーだけでいい。
 ・外壁はキレイにしておくのが基本(友達を呼ぶ時、見栄を張りたいため・・・)

【質問】
ロフトは、あった方がいいですか?

【上原さん回答】
ロフトは明らかにプラス評価。特に韓国人はロフト大好きです。

また、ロフト付きのワンルームに、2人入居するのも珍しくないので、「2人入居可」にすれば、すぐ埋まるはずです。

【質問】
1部屋を2人でシェアするようなケースでは、2人連名で契約させた方が良いのですか?

【上原さん回答】
その通り、連名での契約が基本です。ただリスクとしては、「仲違いにより、一人が退去してしまう」こと。

すると、もう一人が残るわけですが、その場合、家賃負担が高いので、遅延・滞納がちになります。
一挙に出ていただき、次の2人組を見つけるのも手かと・・・

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大家列伝の「三歩目」さん、日本へ・・・

このブログの読者であれば、健美家の「大家列伝」を読んでいる人が多いと思いますが、

最近、ユニークな人物が、登場しましたね。

日本で購入した、アパート2棟からの家賃収入を得て、物価の安い東南アジアで生活している、「三歩目」さんです。

家賃収入で海外移住を実現した元SE三歩目さん(前編)

家賃収入で海外移住を実現した元SE三歩目さん(後編)

今回の「大家列伝」の取材は、タイのチェンマイに滞在中の三歩目さんと、スカイプでつないでインタビューしたとのこと。

確かに、人物写真のバックグラウンドに、チェンマイの城壁が写っています。

さすが、ITを使いこなしている、健美家さんだけのことはある・・・

ところで、健美家さんインタビューから、一カ月ちょっと前に、

実は、我々「アジア太平洋大家の会」でも、三歩目さんと、スカイプでインタビューしてたんですよ。

その当時、彼は、タイではなく、フィリピン・セブ島の田舎町に滞在していました。

そのフィリピンから、一ヶ月間の間に、インドネシア、シンガポール、タイ、ミャンマーと移動して、

今はタイのチェンマイからバンコクに移動中。

それが、東南アジアを自由自在に歩きまわる、三歩目さんのライフスタイル・・・いいですね。

実は、私、一昨年から、三歩目さんブログの大ファンです。

私も、かなり頻繁に(ほぼ毎日)、ブログを更新する方ですが、

彼の更新頻度は、私のはるか上をいきます。毎日、記事2~3本は当たり前、

東南アジア各地(時には日本)で、WiFiフリーのカフェに、ノートパソコン持ち込んで、手際良く、書いているようです。

まさに、旅するブロガー・・・ですね。

実際、彼のブログを読んで、東南アジア各地の最新情報を仕入れている面もあります。

東南アジアの多くの国で、今は、経済勃興期にあり、社会の変化がものすごく速いので、

2~3年前、いや1年前の情報でさえ、瞬く間に陳腐化してしまいます。

「1年前に、ベトナムに行った」としても、今のベトナムはすでに、断然、変化してしまっています。

その意味で、リアルタイムに現地からの情報を伝えてくれる、三歩目さんブログの存在は貴重ですね。

でもそれ以上に、彼のブログが凄いのは、

世界経済や為替に対する洞察」

「日本や世界の産業構造の変化に対する洞察」

「不動産投資のスタンス、キャッシュフロー、レバレッジ、出口戦略に対する洞察」等々・・・

こうした領域で、実にクオリティの高い、示唆に富んだ記事を書いてくれています。

「なるほど、うーん」と、唸ってしまうような、記事を連発。期待を裏切ることがありません。

三歩目さんのブログ記事は、テーマ別に、きれいに整理されていますが、

私が一番好きなのは、

ブログテーマ:日本

ですね。

グローバルな視点で、日本の社会・経済についても、鋭い論考をしてくれています。

三歩目さんをスピーカーとする、4月のセミナーは、日本では東京と金沢で開催する予定です。

お楽しみに・・・

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謎の不動産投資家・サイコ大家さんの新刊、発売!!

私の不動産投資仲間、サイコ大家さんの、待望の新刊が出ました。

========================
> 【アマゾンキャンペーン、2月20日から3月5日まで!】
>
>    サイコ大家著「週1時間で月収5倍の家賃収入!『片手間』投資」
>    http://manshitsu.org/amazonpsycho/
>    Amazonの不動産部門で1位を獲得!
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>    今、アマゾンで購入すると、後から特典をお送りします。
>
>   【特典動画1】実録!精神科医の不動産投資術を激白!
>   【特典動画2】謎の不動産投資家サイコ大家氏の極秘インタビュー
>
>   特典として、本の中では書ききれなかった、
>   そして書くことがためらわれた内容を動画にしております。
>   本ともども、ぜひお楽しみください!
> ========================

私は、サイコ大家さんとは、1年ほど前から面識があり、

彼のメルマガも、ずっと読んできました。

昨年7月に、名古屋で講演した時も、超多忙な彼に、1時間ほど時間をつくっていただき、

いろいろと、アツい情報交換ができて、嬉しかったです。

それだけに、今回の新刊発行、友人として、とても嬉しく思います。

読んでみた、率直な感想ですが、

「職業も、家庭も大事にしながら、不動産経営でプロになる最高の手引書」

と思いました。

私も、(事業規模は全然及びませんが・・・)サイコ大家さんと同じく、フルタイムで働きながら、不動産投資・経営をしています。

精神科医と、ITエンジニアというのは、全く畑が違いますが、

お互い、10数年もかけて、大事に育ててきた、専門職業(プロフェッション)を持ち、

それを大事にしながら、不動産経営を「片手間」でやる、という点に、大きく共感しました。

私自身、ITエンジニアという仕事を、愛しており、

特に、「外国語力とIT」を活かした、グローバル組織でのIT専門職は、「自分の天職」と考えています。

働く会社を、変えることはあっても、専門職業は、今後もずっと、大事にしていきたい。

だから、リッチリタイア、セミリタイアとか、私にはあまりアピールしないんですよね。

ま、「アジア太平洋大家の会」をやってる位、不動産は大好きですが、

だからといって、今の仕事を辞めることに、魅力を感じないし、専業でやっていく気も、あまりないのですね。

もう一つ、サイコ大家さんに、共感できるのは、

育児世代のパパとして、家庭のことも、おろそかにしていないことです

精神科医として、多忙な業務をこなしながら、

家に帰って、パパとしての役割を、ちゃんと果たしている。

家事も、休日の家族サービスも、進んでやっている・・

(※彼は、不動産のことを、奥さまに一切に言わないことで有名ですが、これも家庭の平和を守るために、大事なんですね)。

私も、夜なべをして、家族全員分の服を畳みながら、彼の本を読んでいました。

同じ「イクメン」として、大変共感するものがありました。

職業も、家庭も、そして不動産経営も・・

3兎を追う(?)には、不動産経営が、「片手間」でできることが絶対条件。

サイコ大家さんは、5棟102室を経営、年間家賃収入5000万円を達成しながらも、

不動産経営にかける時間は、「週に一時間程度」だそうで・・・

もちろん、ここまでの境地に至るまでには、たくさんの時間をかけて勉強したのでしょうが。

あと、この本の、すぐれたところは、

不動産経営を「片手間」でできるようになる道を、

「年収600万円以上コース」、「年収600万円以下コース」に分けて、

それぞれのパターンを、丁寧に、解説してあるところです。

人それぞれ、出発点が違っても、行きつくところは同じ。

最終形は、「不動産経営のプロフェッショナル化」。

つまり、銀行で、「プロパーローン」を引けるようになり、無限に、事業規模を拡大していく、

そのために、

・自分の所有する、資産価値に常に目を配り、「次につながるよう」一棟目、二棟目を、注意深く選んでいく

・それぞれの地域(東京、大都市、中小都市)の特性を調べ、最適な物件を選んでいく

・不動産法人を、有効に使っていく (※奥さまに隠す必要がなくても、法人の使い道はいろいろある)

などが提唱されており、私はとても、真っ当な考え方だと思いました。

何より、再現性ある方法論なので、価値が高いですよね。

最後に、このサイコ大家さん。

なんと、「海外展開」も考えておられるとのこと。

進出先として、マレーシア、フィリピン、タイなど、東南アジアを考えておられるようです。

確かに、「片手間不動産経営」を、海外にまで広げられたら、楽しいですね。

実際、海外物件の経営、片手間で十分できますよ (経験者は語る・・・)

サイコ大家さんほどの方であれば、楽勝だろうと思います。

皆さん、新刊買って、アマゾンキャンペーンも、応募しましょうね。

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墨田区最強伝説

国交省は、東京都心から羽田・成田両空港へのアクセスを改善する目玉の策として、

現在、都営浅草線が通っている「押上~泉岳寺間」11kmに、短絡線を整備するとともに、その中間地点にある「東京駅付近」に、「新東京駅」を設ける調査結果概要を、示しました(リンク)。

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これは、「首都圏に住む、皆のためになる」鉄道整備として、高く評価できますね。何より、「東京駅から両空港への速達性」が、大幅に改善されます。新線が実現すれば、

・東京駅~羽田空港 直通22分 (現状は、品川か浜松町で乗り換え要)
・東京駅~成田空港 直通37分 (現状、成田エクスプレス50分前後)

いい話ですねえ~。都心から空港へのアクセスでいえば、これでようやく、香港並みになる。アジアの各ライバル都市と比べても、ほぼ遜色なくなりますね。

東京駅から成田へのアクセスも37分なら・・・成田エクスプレスが霞んでしまうかも。すごいぞ京成!がんばれJR東日本!

この新線、優先度の高い国家プロジェクトとして、早期に推進されるでしょうが、これによってブレイクするのは、何と言っても、

泉岳寺駅周辺

でしょうね。羽田・成田、東京駅に直通、加えて山手線の新駅もできる。品川車両基地の大きな跡地が、新しい国際ビジネス地区、いや「新都市」になる・・・間違いなく、東京の超一等地になりますね。

山手線の新駅開業、2014年以降ですが、もう、完成後の大ブレイクを見越して、地価も大きく上がってしまったとか・・・

正直な話、この辺に土地付きのRCか商業ビルでも持てれば、本当に最高ですね。ただ、私を含めて、多くの人にとっては、高嶺の花でしょう。ファンドも、国内外入り乱れて、一気にこの地に大金を投下してくるでしょうから、

この付近で、先祖代々の土地持ってる人、物件持ってる人、おめでとう・・・。

ただ、日本が数年後、デフォルトして、円が暴落したら、海外資産使って、ここで土地付きを、一気に仕込んでしまえないかなあ・・・と、夢想する今日この頃です。

もうひとつ、ブレイクが期待できるのは、短絡線のもう一方の端にある、

押上駅周辺

ですね。押上といえば、もちろん、スカイツリーの最寄り駅。

東武鉄道は、この駅を、ハブにしたいようですね。なにしろ、営業区間100km以上に及ぶ、長大な東武伊勢崎線も、「東武スカイツリーライン」にするようですから・・・

これまで、東武沿線における、ハブ機能を担っていた北千住駅の役割を、押上が徐々に奪っていくかたちになるのでしょうね。

実際、これから予想される押上の変化は、スカイツリー建設よりも、東武&京成との相乗効果の方が、すごい。羽田と成田へ、直通30分台のアクセス。加えて東武のハブになるのであれば・・・

この押上から、南1.3km行ったところに、「下町の首都」といわれる、錦糸町の大繁華街があります。押上駅のアクセス劇的改善により、錦糸町の商業機能が奪われていくのか?あるいは、押上と錦糸町がつながって、さらにパワーアップした「東の大都会」になるのか?

将来の商業地図までは予想できませんが、一つ特筆すべきは、

押上も錦糸町も墨田区にある

したがって、

「都内23区東部、隅田川の東側で、これから、一番イケてる区になるのは、墨田区」

という、「墨田区最強伝説」が、すでに既定路線になったということでしょう。

私の住んでる江東区は、近い将来、「墨田区の郊外」になってしまうのでしょうか?
ま、今でも、錦糸町に遊びにいく、江東区民は多いわけですが・・・

しかし、江東区には、墨田区にない、「海」という武器があるので、「下町&ベイエリアの雄」の地位は、簡単には譲らないでしょうが・・・・

私の身辺でも、最近、「スカイツリー近辺の土地仕込んだ!」、「スカイツリー圏内のワンルームマンション絶対に売れるぞ」・・・みたいに、押上界隈が、騒がしくなっています。

今後の発展に、目が話せませんね。

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注目のグアム軍需不動産(?)セミナー

皆さんこんにちは。

下記は、私が海外不動産関係で、数年前から懇意にしている、MSJ社松丸社長からの、セミナーの案内になります。

グアム不動産セミナー

といえばいいのかな・・・これまで、MSJ社が主に扱っていた、フィリピン不動産セミナーとは、かなり毛色が違うものなので、私も注目してますし、東京のセミナーには、(奥さんの許しを得て)行く予定です。

グアムといえば、「軍需」。私も「堅い投資先」として、以前から注目しています。

軍需の場合、店子が「国家」になるので、堅いこと、この上ありません。国家が存続する限り、軍隊は必要ですし、また軍用地が、そう簡単に移転するわけでもありません。まさに究極の、長期安定テナント!

以前、オーストラリアに住んでいた頃も、クインズランド州の田舎町などで、軍人用物件というのを、結構見てきました。

お国柄なのか、たいてい、4ベッドルームくらいあって、土地の広い、長く住めそうな立派な住宅が用意され、

「軍務で、長期不在にする」ことを想定して、不在中、定期借家で人に貸し、賃貸収益を得るというスキームまで、用意されていました。

どの国でも、国家存続のために、命をかけてくれる軍人・軍属は、一生涯、大事にするものですので、一般市民に比べれば、老後の暮らしも、国家が手厚くサポートしてくれる可能性も大。貸し倒れの心配も、基本なさそうです。

だから、軍需投資・・・結構良いと思うんですよね。

ま、今回のセミナーでは、「グアム不動産取得と絡めた、東南アジアでの収益スキーム」がテーマですので、どこまで軍需住宅の話に踏み込めるか、分かりませんが、

あのグアムで、融資も引けて、住宅(米ドル資産)取得・・・という話自体が、魅力的ですし、
松丸社長なら、いろんなネタもお持ちでしょうから、

時間のある方は、セミナーに行きましょうね。

(注.私、ダイエット中ですので、セミナー後の懇親会で、カロリー高い食べ物を腹一杯・・・というのは勘弁ね。)

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このセミナーの内容は以前のものとはだいぶ違う為に以前、弊社のセミナーに
ご参加いただいた方にお声掛けさせていただいております。

もし週末の予定がおきまりでなければご参加いただけないでしょうか?

☆セミナーの内容は
将来グアムに住む為に、ファリピンを含めた東南アジアで収益を得ませんか?
という無いようです。

なぜグアムかというと最近報道されているようにいよいよ米軍移転が始まりますので
物件価格の上昇や島内の公共インフラ整備が一段と進む事が規定路線となってい
るからです。

また、気になる融資ですが、グアムの不動産物件を購入する際の融資については
自己資金が3割~4割必要な条件ではありますが、

日本人でも融資をしていただける銀行を紹介可能です。
そして、なんといっても法整備がしっかりとされているアメリカの物件は安心感
がありますよね。

そして将来の年金に不安がある今だからこそ、自分の将来の年金がわりの収入を
確保する必要性がありますよね。
そんな質問にも私の経験からお話をさせていただきます。

為替が円安にふれはじめた今だからこそ海外への興味が一段と深まっています。
今のタイミングでのセミナー、ぜひご参加、ご紹介ください!!

以下詳細となりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

東京会場
■2月24日(金) 19:00~21:00
参加費用:2000円
会場:株式会社MSJ 会議室
   http://www.s-msj.co.jp/pages/company.html

大阪会場
■2月25日(土) 13:30~17:00
参加費用:2000円
会場:大阪駅前第4ビル10階 レンタルオフィスCUBE 会議室AB
   http://www.osakalc.co.jp/meeting/access.html

■参加申込みはこちらから↓
http://www.s-msj.co.jp/seminar.html

なお、ご参加いただければその後の懇親会費用は無料ですので、
新しい知識を得て、おなかをいっぱいにしながら語り合いましょう!!

皆様のご連絡をお待ちしております。

株式会社MSJ
松丸茂司

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——————————————————————
松丸 茂司  
株式会社MSJ <MSJ Co.,Ltd.>
TEL : +81(0)3-3662-6051
FAX : +81(0)3-3662-6052
MSJ HP : http://www.s-msj.co.jp/
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宅地建物取引業 国土交通大臣免許(1)第7935号
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外国人入居と、私の本音

おはようございます。

外国人入居セミナー@東京の開催が、あと、一週間後に迫ってきましたね。
東京マラソンの開催日、2月26日(日)の、14:30開場、15:00開演です。

セミナー後は、懇親会も企画していますよ。高属性な留学生呼びます。
将来、あなたの物件で、優良入居者になってくれるかもしれませんよ♪

外国人入居セミナー「滞納を出さない!外国人向け賃貸専門業者のノウハウ大公開」

エントリーはこちら

おかげさまで、残席も、少なくなってきましたので、エントリーはお早目に。

そして・・・お待たせしました。

今回のセミナーで、メインスピーカーをつとめる、留学生専門の不動産屋さん・上原さんの音声画像を、Youtubeにアップできました!!

1月25日、NHKの深夜番組「資格はばたく」で、放映されたものです。時間は、約6分間。

今回のブログ記事は・・・単なるセミナーの宣伝ではなく、

セミナーの裏方として暗躍(?)する、私の、複雑な心境を吐露しようと思います。

私が、「外国人入居戦略」という、日本の大家・不動産業界にとっては、斬新なコンセプトを打ち出して、文章を書くとき、

正直、少しだけ、躊躇があります。

自分では、心を込めて、皆様におすすめしたい、という気持ちはあっても、
世の中の人は、必ずしも、そのように解釈するとは限らない・・・ということも、分かっているからです。

日本の不動産賃貸市場というのは、面白くて、

外国人入居に関わる外国語で、メインになるのは英語ではありません。

むしろ、同じアジアの、中国語や韓国語になります。

英語を話す入居者も、もちろんいますが、

それよりは、アジア近隣諸国からやってくる留学生、社会人、移住者の方が、圧倒的に多いのです。

彼らの母語は、中国語や韓国語など、アジア言語であり、英語が必ずしも得意な人たちだけとは限りません。

そして、日本の大家の立場からいえば、そうしたアジア系外国人の、入居者としての「属性」に対して、ネガティブな意見が根強いことも事実。

それが、偏見である部分も多分にありますが、そうした偏見を抱かざるを得ない「現実」というものも、確かに存在します。

客観的にみて、あまり属性の良くない外国人が、決まり通りに、ゴミを捨てない、静かな住宅地で仲間呼んで騒ぐ、注意しても言葉が通じない・・・

しまいには、日本人の店子が外国人を敬遠して逃げる、周辺の資産価値が下落する・・・といった現象も、日本の都市部の各地にみられます。

一方で、アジア近隣諸国の経済パワーが、年を追うごとに増し、来日する彼らの「属性」も、以前と見違えるほど、改善されてきつつある事実もあります。

私はその側面に注目して、「高属性のアジア人(特にお金持ちな留学生)を入居させて、安定収益目指そうぜ!」と言っているわけなのですが、

世の中、私の言葉を、額面通りに受け取る人ばかりとは限りません。

私が「外国人入居」という言葉を発した瞬間、「以前のような、低属性の外国人」をイメージして、忌避する・・・という方も、もちろん、おられるわけですね。

かといって、「高属性外国人入居セミナー」と銘打つのは、少しまどろっこしいし、

一体どうしたもんかなあ・・・と、悩みながら、相変わらず暗躍(?)する毎日です。

とはいえ、すでに、グローバル化の波を受けた日本。賃貸住宅市場とて、例外ではありません。

「外国人入居セミナー」に、あの「全賃さん」(全国賃貸住宅新聞)の記者さんが取材に来るなど、

それなりに注目を受けつつあるのかなあ・・・とも思います。

「留学生専門の不動産業」を企業した上原さんをはじめ、頼もしい仲間たちとともに、

日本の賃貸住宅市場に、新風を巻き起こし、新しい市場を切り拓いていくのだ。我々がパイオニアなのだ・・・

そうやって自分を鼓舞しつつ、悩みながら、ブログ、メルマガを書いている私がいました。

繰り返しますが、残席、少なくなってきました。エントリーはお早目に。

外国人入居セミナー「滞納を出さない!外国人向け賃貸専門業者のノウハウ大公開」

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満室経営新聞インタビュー

昨日は、不動産賃貸経営のクオリティ・ペーパーとして有名な、

月刊!満室経営新聞」のインタビュー

を受けるという、大変名誉な機会をいただきました。

この満室経営新聞、私も創刊当初からの読者です。購読は無料ですが、とにかく記事のクオリティが半端ない。

特集インタビュー、コラム、業界情報・・・賃貸経営のコンテンツとして、価値あるものばかり。ビジュアル的にも、気合い入ってる。

正直、有料にしても、普通に読者はつくんじゃないか、と思ったりしますが、

大家による、大家のための無料新聞」という創刊の理念を守り続けて、今日にいたっています。

今回、私のインタビューは、この新聞始まって以来の、「海外不動産投資ネタ」。

内容的には、先週、「大前研一さんビジネススクール」で講演したものを、もう少しカジュアルにしたかたちで、

編集長けいすけさんに、上手にまとめていただきました。

少しだけ辛かったのが、約1時間に及ぶ音声収録。

話すのは慣れてるのでいいんですが、風邪ひいて声が出なくて・・・

その日の朝などは、本当に声出ない状態でしたが、収録にはレモンウォーター飲んで、なんとかごまかしました。

普段の私の声より、多少、しわがれてるかもしれませんが、その辺はご容赦を。

私のインタビュー特集は、3月10日の配信予定。

「松田淳さん」、「ソプラノ大家さん」の次に、私が出てきます。このメンツみても、栄誉ですよねえ♪

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太陽光パネル設置を決意!

私が、福岡市内、西鉄高宮駅前に持っている一棟アパートの屋根に、太陽光パネルを設置することに決めました。

来週火曜日、バレンタインデーの日に設置契約および設置補助金を申請。

その後、順調にいけば、設置工事は3月中。早く、政策金融公庫で10年融資引いて、設置日までに融資実行。現金手出しなしで、翌月に補助金受け取り・・・という段取りで進めます。

1月29日の日記「ソーラーパネル投資」で書いた、太陽光パネル収支シミュレーションの結果は下記の通りでした。

パネル 21枚… 発電能力 5.36 kWh
自家消費 10%
九州電力への売電単価 42円/kW. 10年保証
発電量推計 5500 kWh/年
売電収益推計 216000円/年
補助金 257280円
補助金込み10年間の収益 241万6851円
初期投資額 220万5000円
システム導入利回り 11.51%
投資回収期間 9年強
減価償却 17年
パネルの保証期間 25年
施工業者 ウエストホールディングス
施工 屋根の支柱にボルト挟み込み工法

上記を全て、現金手出ししたとすれば、初期コストは220万円、約25万円の補助金が下りるので、実質195万円。その設備投資が、今後10年は、年間21万5千円の売電収益を生み出してくれるので、利回りは年11%台。悪くはない。

とはいえ、先月、千葉県柏市で買った、表面利回り24%の築35年区分マンションの例もあるように、約200万円の現金を、より高利で運用する方法は、いくらでもあるので、政策金融公庫の融資を受けて、現金手出しのない方式で進める予定です。

政策金融公庫の、10年融資の場合、年利1.65%で借りられます。その間の、売電収益が月1万8千円、元金・利息の償還が月1万6千円~1万8千円。ほぼ収支トントン。キャッシュフロー出ない代わりに、減価償却を使って、若干、税金が安くなるかも・・・

融資を10年間にする理由は、単純で、「今後10年間は、収支がほぼ読めるけれど、11年目からは、不確定要素が多く、残債を持ちたくないから」です。

・九州電力の売電単価が、今後10年間保証 (11年目からの単価は分からない)
・太陽光パネル以外の、付属設備の耐用年数が、軒並み10年間 (11年目から、買い替えが発生すると予想)

また、10年後には、物件も築11年目を迎え、そろそろ出口として、売却を考える頃ですね。その頃には、残債も土地値以下にする予定です。

遠隔地の物件ゆえ、一番気になるのが、施工・・・東京在住の私が、わざわざ福岡まで工事を見に行くことは多分ありませんが、その代わり、施工実績豊富な業者を使い、管理会社の現地確認、写真による報告書提出を約束させることで、リスクは低いと判断しました。

とにかく今回、太陽光パネルの設置を経験して、良いこと、悪いこと含めて、知見を蓄積することが大事だと判断しました。今後、日本で買う二棟目、三棟目にも、太陽光パネルはたぶん設置するわけですから・・・。

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大前ビジネススクールでオンライン講義

世界のオオマエ。英語圏でも、中国語圏でも大人気。世界を代表する、経営・起業コンサルタント、経済思想家・・・大前研一さんの名は、スティーブ・ジョブズ同様、歴史に残るでしょうね。

先ほど、東京・四谷にある、大前研一さんが主宰するビジネス・ブレークスルー(BBT)大学にて、「海外不動産投資の講演収録」をやってきました。

BBTは、「キャンパスを持たない」オンライン大学。最短2年間のコースで、MBAを取れるカリキュラムが準備されており、起業やビジネスでの成功を目指す社会人が、多く受講しています。

私が今回、関わったのは、「資産づくり」をテーマとする、BBTのシリーズもの特別講義。

「投資家けーちゃん」こと寺尾恵介さんが聞き役となり、講師と対談形式ですすめる、1コマ1時間のオンライン講義。

私は今回、親交のある寺尾さんより声がかかり、講師の一人をつとめさせていただいたのですが、私以外の講師は、皆、ビッグネーム揃い!

藤山勇司さん、藤澤正義さん、叶温さん・・・

なぜ、私なんかが、ここに・・・末席をけがしているのもいいところ。ま、「海外不動産投資」みたいなニッチな話だからこそ、私に声がかかったのでしょうけど。


話を戻しますが・・BBTは、オンライン大学なので、キャンパスはなくても、オンライン授業の収録スタジオがあります。それは大前研一さんの「私邸」の一部を使っています。

というより、大前さんのご自宅そのものが、Ohmae@Workというビルになっていて、その地下1階、1階、2階に、「BBT大学」、「アタッカーズスクール」などが入居している、というかたちですね。

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大前研一さんは、多忙をきわめておられるようで、ご自宅とはいえ、BBT関係者の方が大前さんの姿を見かける回数は、余り多くないそうです。

今回、私のオンライン講義は、地下1階のスタジオを使って行われました。

それも、会場到着後、わずか20分後に収録開始、しかも生放送・・・という、すごい展開でした。

とはいえ、まあ、普段からしゃべり慣れている内容だし、後はけーちゃんの、上手なフォローのおかげで、約1時間、リラックスして、お話しすることができました。

とても楽しかったです。こんな素敵な機会を与えてくれた、けーちゃんと、BBTの皆さまに、感謝、感謝です。


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