日本不動産

Manachanです。こんにちは。

今日は土曜日･･･さすがに、ここ２週間の外遊続きで身体が疲れていたようで、

昨晩はソファに横になったら、いつの間にか夜が明けてましたし、
つい先ほども、気がついたら２時間ほど昼寝してました。

働き盛りとはいえ、やはり、休息は必要ですね。２０代の、疲れ知らずの年齢ではないですから・・・

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昨晩は、仕事帰り、品川プリンスで、台湾人投資家の友人と待ち合わせて、お食事しました。

夕陽に映える、品川のビル群

品川での食事は、｢スタ丼｣で決まりでしょ！

スタ丼に豚汁を付けて、９００円くらいのエコノミーなディナーを楽しみながら、彼がすでに、

すでに、東新宿の区分レジを現金買いしていた！！

ということを聞きました。さすがタイワニーズ・インベスター。フットワーク軽いぜ！

実は、彼が日本で物件買う前に、私がいろいろアドバイスしてまして、

・日本では、値上がりはまず期待できない
・賃料も、緩やかに下がっていく
・空室問題もあるので、「選ばれる立地・物件選び」が重要

という、我が国ニッポンのショボい現状を、お伝えしてきました。

呑み込みの早い彼は、「じゃ、便利の良い東京都内で、１０００マンくらいの区分レジ買って、円の家賃収入得て、台湾に送る！」という、非常に正しい判断をして、

東新宿の駅前で、表面１２％弱、ネットで９．５％くらい回る、築２０数年の１Ｋを買って、すでに家賃収入を得ています。

２３平米あるのは良いとして、３点ユニットがやや弱いかなと思いましたが･･･地域柄、入居するのが韓国人の留学生（２人でシェア）とかなので、３点ユニットでも余り問題になりません。

ま、東新宿から、新大久保コリアンタウンまで歩いていけますし、日本語学校が密集する高田馬場まで、至近距離ですからねえ。早稲田大学も近いし、副都心線と大江戸線でどこへも行けるし･･･

この立地で、ネット９．５％回れば、まあ合格点ではないでしょうか・・・

ところで、彼に台湾不動産の状況を聞きましたが、

・台北市の不動産価格は高騰し、すでに東京以上の水準
・その割に、家賃水準は低く、賃貸利回りが、せいぜい２％台
・台北市内で、便利の良い場所でも、家賃は月３万円とれればいい方

だそうです。その彼からみると、

東京で、ネット９．５％取れる不動産は、まさに「神の投資」

なんだそうです・・・

台湾の給与水準はまだまだ低く、大卒初任給が月額８万~９万円とかの世界。

そんななかで、東京で月１０万円とか家賃とって、諸経費引いて８万円を台湾に送金したら、ま、大卒初任給くらいの身入りにはなるわけですね。

しかも、腐っても経済大国の通貨である日本円で・・・

台湾や韓国、香港といった近隣諸国の人からみて、日本の不動産投資は、「利回り」「日本円収入」という意味で、魅力が大きく、今後も、どんどん増えてくるのではないかと思います。

それにしても、すごい時代になったものです。

「台湾の投資家が、日本で不動産買って、韓国人に貸す」とはねえ･･･

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Manachanです。おはようございます。

ソウル、大阪と移動して、東京に帰ってきました。旅の途中で、数日ほど、ブログさぼってしまいましたね。

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私は、昨年だけで、５~６回ほど、大阪へ不動産講演に行きましたが、当地で、面白いなと思ったのが、｢文化住宅投資｣。

文化住宅とは、大阪、京都、神戸など、関西一円にある、主に１９５０～６０年代に建てられた、木造集合住宅。いわゆる連棟長屋で、内風呂はついていません（台所とトイレはついている･･･）。平均的な間取りは２K（３０平米）前後で、一棟あたりの戸数は、４戸から１０戸といったところ。

文化住宅、面白いなと思ったのは、何といっても、取得コストの安さ。一戸あたり、１００万以下。場合によっては、５０万程度で仕入れられるらしい。

家賃は、場所にもよりますが、３万５千円とか、とれるらしい。一戸５０万とかで仕入れられたら、入居者入れてから１～２年で、取得コストを回収できてしまいますね。

今回の大阪訪問では、文化住宅投資で成功されておられる、オーナーの方々と交流しました。

平均的な文化住宅（大阪府堺市）

同じ区画に、６～１０戸の文化住宅が、８棟ほど並び、ちょっとした｢文化村｣（渋谷じゃないよ）になってました。

築４０年程度。ヒビが入り、バルコニーも目に見えて傾き、屋根瓦が落ちても補修せず、雨水が木造住宅に染み込んでました。全然、修繕してませんね。

場所は良いので（三国が丘、堺東まで徒歩～チャリ圏）、家賃３万５千円くらい、とれるようです。

しかし、築古文化住宅でも、ちゃんと手を入れて再生すれば、こんなキレイに･･･家賃も多めに取れるようになります。

グレードアップした文化住宅（大阪府和泉市）

キレイにして、ちゃんと満室になってるそうです。お見事！！

但し、文化住宅の賃貸経営には、いろいろ難しさがあるようです。地元に住んでいればともかく、遠隔地大家には、厳しい面がいくつか

まず、物件情報の仕入れが難しい

利回り・条件の良い文化住宅の売買情報は、ネットには、まず乗ってこないそうです。
地元で暮らし、いろいろなコネクションを通じて、あるいは足で稼いで情報を得る必要があるようです。

場合によっては、文化住宅に貼ってある看板、貼り紙の電話番号をみつけて、オーナーに直接電話して、｢文化売ってくれませんか？｣と、時期談判することもあるとか。

客層も悪いそうで･･･

文化住宅に入居する方々は、年金生活者、生活保護者、不安定雇用の方々が多いようです。平均的な年齢層は高く、入居者としての属性は良いとはいえません。

文化住宅の住人からは、いろんなクレームが、日々入るそうです。隣がうるさい、暑いから扇風機つけろ、クーラーつけろ　等々･･･

ものすごく、話し好きな人が多く、｢大家が文化住宅、見回りに行ったら、２００％、住人に声かけられる｣。｢１を言ったら、１０～１５の言葉が返ってくる｣、｢皆、ヒマ持て余してんねんから、ものすごく、話し好きやわ～｣の世界。

結構、手間のかかる、高メンテナンスな住人が多いようです。それにしても、東京の古アパート住人は、似たような属性でも、そこまで話好きじゃありませんから、やはり、関西の文化は違いますね。

滞納もあるそうで・・・

文化住宅の客層から、滞納はかなり頻繁に起こるようです。そのために、通常は入居時に家賃保証をつけて、滞納リスクを保証会社に負わせるわけですが、場合によっては、それさえも望めない入居者層もいるそうです。たとえば、

ストリート系入居者

要は、西成とかで、その辺歩いてるおっさんを、｢宿あるねんけど、入居せえへん？月２万円で入れたるわ｣みたいなかたちで勧誘して、客付けすることもあるとか。すげ～！

そういう人たちに、家賃保証つけられるわけありませんから、給料日には、家賃を必ず回収する。滞納したら、実力で追い出すしかないそうです。

なかなか、濃い世界ですね。でも面白い。日本にも、いろんな土地に、多様な不動産投資のパターンがあって、楽しいですね。

最後に、大阪の夜は、｢新世界の串かつ｣で決まりですね。

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文化住宅とは、大阪、京都、神戸など、関西一円にある、主に１９５０～６０年代に建てられた、木造集合住宅。いわゆる連棟長屋で、内風呂はついていません（台所とトイレはついている･･･）。平均的な間取りは２K（３０平米）前後で、一棟あたりの戸数は、４戸から１０戸といったところ。

文化住宅、面白いなと思ったのは、何といっても、取得コストの安さ。一戸あたり、１００万以下。場合によっては、５０万程度で仕入れられるらしい。

家賃は、場所にもよりますが、３万５千円とか、とれるらしい。一戸５０万とかで仕入れられたら、入居者入れてから１～２年で、取得コストを回収できてしまいますね。

今回の大阪訪問では、文化住宅投資で成功されておられる、オーナーの方々と交流しました。

平均的な文化住宅（大阪府堺市）

同じ区画に、６～１０戸の文化住宅が、８棟ほど並び、ちょっとした｢文化村｣（渋谷じゃないよ）になってました。

築４０年程度。ヒビが入り、バルコニーも目に見えて傾き、屋根瓦が落ちても補修せず、雨水が木造住宅に染み込んでました。全然、修繕してませんね。

場所は良いので（三国が丘、堺東まで徒歩～チャリ圏）、家賃３万５千円くらい、とれるようです。

しかし、築古文化住宅でも、ちゃんと手を入れて再生すれば、こんなキレイに･･･家賃も多めに取れるようになります。

グレードアップした文化住宅（大阪府和泉市）

キレイにして、ちゃんと満室になってるそうです。お見事！！

但し、文化住宅の賃貸経営には、いろいろ難しさがあるようです。地元に住んでいればともかく、遠隔地大家には、厳しい面がいくつか

まず、物件情報の仕入れが難しい

利回り・条件の良い文化住宅の売買情報は、ネットには、まず乗ってこないそうです。
地元で暮らし、いろいろなコネクションを通じて、あるいは足で稼いで情報を得る必要があるようです。

場合によっては、文化住宅に貼ってある看板、貼り紙の電話番号をみつけて、オーナーに直接電話して、｢文化売ってくれませんか？｣と、時期談判することもあるとか。

客層も悪いそうで･･･

文化住宅に入居する方々は、年金生活者、生活保護者、不安定雇用の方々が多いようです。平均的な年齢層は高く、入居者としての属性は良いとはいえません。

文化住宅の住人からは、いろんなクレームが、日々入るそうです。隣がうるさい、暑いから扇風機つけろ、クーラーつけろ　等々･･･

ものすごく、話し好きな人が多く、｢大家が文化住宅、見回りに行ったら、２００％、住人に声かけられる｣。｢１を言ったら、１０～１５の言葉が返ってくる｣、｢皆、ヒマ持て余してんねんから、ものすごく、話し好きやわ～｣の世界。

結構、手間のかかる、高メンテナンスな住人が多いようです。それにしても、東京の古アパート住人は、似たような属性でも、そこまで話好きじゃありませんから、やはり、関西の文化は違いますね。

滞納もあるそうで・・・

文化住宅の客層から、滞納はかなり頻繁に起こるようです。そのために、通常は入居時に家賃保証をつけて、滞納リスクを保証会社に負わせるわけですが、場合によっては、それさえも望めない入居者層もいるそうです。たとえば、

ストリート系入居者

要は、西成とかで、その辺歩いてるおっさんを、｢宿あるねんけど、入居せえへん？月２万円で入れたるわ｣みたいなかたちで勧誘して、客付けすることもあるとか。すげ～！

そういう人たちに、家賃保証つけられるわけありませんから、給料日には、家賃を必ず回収する。滞納したら、実力で追い出すしかないそうです。

なかなか、濃い世界ですね。でも面白い。日本にも、いろんな土地に、多様な不動産投資のパターンがあって、楽しいですね。

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こんばんは、Manachanです。

ロンドンオリンピック、始まりました。TVで見てますが、世界一を目指して競うトップアスリートたちの姿が、本当に素晴らしいですね。

国籍など、関係ない。物事を極めて、人類最高レベルに到達するような選手の姿は、美しく、神がかっている。自分では、とても、あんな真似はできないなあと思いながら・・・

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オリンピック選手たちを見ながら、思ったこと。

どんな分野でも、求められるスキルレベル・経験値というものがあり、数字で表現すると、たぶん、「１－１０－１００－１０００の法則」みたいになるんだろうなあ。

「レベル１＝全くの初心者、諸学者」
「レベル１０＝ちょっと詳しい素人」
「レベル１００＝この道の”プロ”といえるレベル」
「レベル１０００＝超達人、世界最高水準のレベル」

オリンピックでメダルを狙うような選手は、その競技において、「レベル１０００」近辺に到達しているといえるでしょう。

たとえば北島選手は、荒川区町屋の商店街でメンチカツ食ってる、フツーのお兄ちゃんのようでいて、実は平泳ぎに関しては「レベル１０００」の、人類最高水準。

そこまでの境地に達しなくても、私たちが、サラリーマンとして、曲がりなりにも「１０年選手の中堅サラリーマン」になれれば、専門領域において、いっぱしのプロ、「レベル１００」として、世の中から評価されるわけです。

例えば私などは、ITプロジェクトのデリバリー(アプリケーション＆ソフトウェアの開発や運用)の世界で、１５年間、メシを食ってきたので、この道では、いっぱしのプロとして、業界で評価されています。他社に転職する能力もあります。

その意味で、「メンチカツ北島選手」には遠く及ばないまでも、一応、「レベル１００」のプロフェッショナルレベルには達しているはずと、自負しています。

そんな私も、仕事以外に、いろいろな趣味があります。

たとえば、「不動産投資」は、昔から、三度のメシより大好きで、実際に、「世界５カ国で１７戸を保有、運用」する経験者でもあります。

もっとも、まだまだ、素人大家の趣味のレベルに過ぎず、プロと呼べる「レベル１００」には達してないと思います。たぶん「レベル４０とか５０」くらいかな。

不動産投資経営は、土地、建物、内装、金融、税務、民法、宅建業法、保険、マーケティング、サービスなど、多方面の知識を必要とするもので、その各方面でオールラウンダーな知識経験を持つアルファブロガー、例えば「ジェー○ルさん」、「赤○さん」みたいな方々には、まだまだ、とてもかなわないと思っています。

ましてや、不動産業界に、プロとして長年身を置いてきた、「オオ○ミさん」とか、「ク○さん」の知識レベルには、遠く及びません。

ただ、彼らと同じ土壌で競争はしないまでも、「海外不動産投資」という、まだまだニッチな分野では、私の「レベル４０とか５０」みたいな知識でも、それなりに通用する面があるので、セミナー講演とかやってるわけですが････

そのうち、瞬く間に、皆さんのレベルが上がってくるわけなので、自分の知識を早く「レベル１００」に近づけないと、Manachanはすぐに「過去の人」になっちゃうだろうな･･･という気はしています。何事も、継続的な勉強が大事ですよね。

そういう目で、物事を見た場合、

「サラリーマンを卒業して、家賃収入でセミリタイアする」という考え方が、果たしてどこまで、世の中に通じるのかな？

たとえばの話、サラリーマン１０年選手くらいの人が、仕事の専門領域で「レベル１００」に達して、曲がりなりにもプロとして、お給料をもらえてるのならば、

それを上回る、家賃収入を安定的に得たいのなら、不動産賃貸経営の分野で、少なくとも、「レベル１００」のプロレベルに達する必要があるのではないかと･･･

そういうスキルレベルに達しないまま、サラリーマンを辞めて専業になるのは、どう考えてもリスクが大きいのではないか･･･と考えてしまいます。

もっとも、業界によって、競争の度合いには、違いがあります。

たとえば、ITという分野は、非常に競争が厳しく、求められるレベルも高い。片手間にやってた、ちょっと詳しい人が、業界で１０年生きてきた人の知識・スキルレベルに太刀打ちするのは、無理です。素人が、プロボクサーに挑むようなものです。

一方で、不動産賃貸経営の分野で、私みたいなサラリーマン大家が、片手間でもそれなりに収益を上げているのは、大家さんの世界で、多数を占める地主系大家さんが、あまり勉強してない･･･それに助けられている面が大きいと思います。

逆にいえば、地主系大家が、毎週、セミナーに出て、スキルをつけるようになったら、サラリーマン大家はアウトでしょうね。土地あり、お金あり、加えてスキル・知識ありなら、まさに鬼に金棒ですから。

長期的には、必ず、そうなっていくでしょうから、結局、大家業界でも、セミリタイアしようとすれば、最低限、「レベル１００」の知識レベルが必要になるでしょうね。

逆に言えば、レベル１００のプロになるぞ！という意識なくして、「会社を卒業」しようという考えが、私には、非常に危なっかしく思われます。

瞬間風速的に、「不動産収入がサラリー収入を超えたからリタイアする」のではなく、名実ともに、不動産賃貸経営の知識レベルが、サラリーマン暮らしで身につけた知識レベルを超えてから、セミリタイアを考える。

そのことが結果として、自分や家族の暮らしを守ることにつながると、私は考えます。

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Manachanです、こんにちは。
お祭り(全賃フェア)も終わり、普段の、静かな(？)サラリーマン生活に戻っています。

しかし、職場は静かでも、アフター５（アフター６？）の動きは、相変わらず活発で、
私に会いたい、話したい･･･という方々とのアポでスケジュールがほぼ埋まり、面談や相談をこなす日々です。

昨日も、仕事帰り、二人の方に会いました。

１）マレーシア・ジョホールバルのプレミア立地物件を扱う業者さん
２）日本の地震保険クレームのコンサルタントの方

どちらも、とても良い話でしたよ。

１）に関しては、後日、メルマガなどでアナウンスすると思うので、今回は割愛します。
２）に関して、今日の日記で書きます。

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地震保険コンサルタント･･･この方面に関しては、おそらく私より、ずっと詳しい方がいらっしゃることとは思いますが、どんな仕事かというと、

・地震保険に加入している大家さんに対してサービスを提供

・首尾よく、保険金が下りれば、大家さんと折半する。

聞くと、今のところ、｢勝率１００％｣なんだそうです。まじすか･･･

じゃ、私の保険証券も見て、保険金取り戻して頂戴よ･･･と思いましたが、聞くと、今回、サービス提供する範囲が決まっているらしく、

・昨年３月の東日本大震災で、被害を受けると想定される、東北や関東の物件が対象。関東であれば、東京都、千葉県、埼玉県のほぼ全域、神奈川県は藤沢以北なら対象内。

・保険の対象は一棟ものに限る。区分物件は対象外。

私が、いま地震保険に加入している一棟ものは、福岡市のみ。こちらは、｢３・１１｣の震源から遠すぎて、もちろん対象外でした･･･残念。

今度、千葉県に建てる一棟ものは、もちろん地震保険入るので、コンサルティングしてもらおうっと。

ところで、こういうサービスって、どれだけ需要あるのかな？

少なくとも、私の知り合いの大家さんたちは、セミナー出る位、ものすごく勉強熱心な方々ばかりだから、地震保険の請求など、そつなくこなして、すでにお金を受け取っていると思うし、

一方で、世の中の大多数を占める、あまり勉強していないフツーの大家さん(地主系、相続系が主)だと、地震保険にさえ入ってない人も多いだろうし、

地震保険に加入していて、さらに、まだ｢３・１１｣の保険金申請していない、関東・東北の大家さんが対象、ってことになると、マーケットどれだけあるのかな？

ちょっと見当がつかないので、このブログで呼びかけてみます。興味のある方は、私のメッセージくださいね。

今日の日記、面白かった、ためになった･･･と思った方は、応援ぽち、くださいね。
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Manachanです、こんにちは。

今朝、金沢から高速バスで、名古屋へやってきました。

石川県から、福井県、滋賀県、岐阜県を経て、愛知県名古屋へ至る、３時間半の道中は、バスの座席で、ほとんど寝てました。疲れが取れてよかったです。

これから、名古屋で物件関係の用事を済ませて、東京に帰ります。

ところで、ここ数年の増税イベント、まじすごいｓっすね。

一覧表にすると、まさにニッポン大増税時代が、実感できます。

これを見て、あなたはどう思いましたか？

「国が税金取るなら、それ以上に稼いでやる！」っていう人もいるでしょうし、

「ロクな税金の使い方しない、日本国には、ビタ一文、税金払いたくない」って人もいるでしょう。

しかし、日本国に住んで、経済活動する以上、税金は払わなければなりません。

会社で働けば、所得税や市県民税。缶コーヒー買えば、消費税。不動産買えば、不動産取得税、固定資産税、都市計画税。節税目的で法人で取得しても、今度は登録免許税や法人税が、もれなく徴収されます。

「こんな国、嫌だ！」と、海外に出てみたところで、今度は、その国の政府が、似たような感じで、あらゆるモノに税金かけてきます。私自身、世界５カ国で、税金払ってきた男なので、よくわかります。

税金は、できれば、あまり払いたくない。でも、物心ともに、豊かに生きたい･･･というのが、多くの人の願いだろうと思います。

今回の金沢遠征で、私は、とても良いヒントをいただきました。

金沢講演を、現地でお膳立ていただいたのは、金沢で「コ･ワーキングスペース」を運営する事業家＆不動産投資家である、河上さん。

今回、彼との間で実現した講演モデルは、とても興味深い。

・講演料は、現金じゃなくて、現物支給
・金沢での２泊は、河上さんの収益物件に宿泊

税金との関連でいえば・・・・

もし、講演料を現金で手渡していれば、当然、私の所得になり、課税対象になります。
金沢で、どこかのホテルに泊まれば、ホテル代に、消費税が上乗せされてきます。

その限りでいえば、今回は、消費税も、所得税も、必要なかったのです。

そして、より大事なことは、私にとって、お金で講演料もらうより、満足度が高かったのです。

・むちゃ旨い、金沢の寿司をおごってもった。
・金沢で、素敵な方を、たくさんご紹介いただいた。

これらは、金沢でなければ、そして河上さんでなければ、与えられないサービス。だからこそ、満足感、プレミア感がある。

これが「お金」だと、「誰がサービス提供者になってもいい」モデルだから、便利ではあっても、「プレミア感」が感じられない。

私たちは、豊かな物質文明で育った世代。お金にものを言わせて、ブランド品を買いあさるのが、どことなく、ダサいと感じる面がある・・・

それよりも、お金をかけずに、手間ひまかけて、丁寧につくったものの方が、余程かっこいい。

お金をかけて、プロに任せて、時間を買うことも、場合によっては大事なことだけど、

お金をかけずに、友達、地域の人々との関係のなかで、丁寧に、モノやネットワークを編み上げていくのも、価値あることだと思う。つまり、

「金儲けよりも、人儲け」

そしてこれは、消費税も、所得税も、あまり必要ないモデルでもあります。

徴税する側の国にとっては、許しがたいことかもしれないけど、個人にとっては、豊かに暮らせるモデルでもあると思います。

それを教えてくれた、河上さんと、金沢の人々に感謝。

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こんばんは、Manachanです。

先ほど、妻と子供たちを、成田空港へ送ってきました。彼らは、オーストラリア・ケアンズ(妻の実家)へ飛び、私は東京で、当面、気楽な一人暮らしです。

成田からの帰りは、ちょっと気分を変えて、高速を使わず、下の道だけで、江東区の自宅まで帰ってきました。国道４６４号線を使いましたが、あれはスゴイですね。印旛日本医大の駅から、新鎌ヶ谷まで、ほぼ高速並みのフル規格！

願わくば、４６４号線を両側に延伸して、成田市内から松戸まで、つなげてもらいたい。そうしたら、高速使わなくても、都心から成田空港まで、１時間ちょっとで行けるようになるかも。

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ところで・・・私はオーストラリアの永住権を持っています。

オーストラリア国民である妻と結婚して、数年間、同居した後、「配偶者カテゴリー」を使って、１９９８年末に、永住権取得しました。

オーストラリアは、永住権のメリットが、とても大きい国です。これがあれば、同国内での

・就労が無制限にできる
・「メディケアカード」(健康保険証のようなもの)が、無料でもらえる
・子供を、公立学校へ、ほぼ無料で、通わせることができる
・不動産物件も、無制限に取得できる

逆に、永住権がないと、オーストラリアで暮らすのは結構大変です。

・就労が、非常に不自由になる。
・家族連れの場合、年間何十万円かけて、民間の健康保険に入ることになる。
・不動産は、新築しか買えない。

私は、オーストラリア永住権で、散々、「おいしい思い」をしましたので、その恩返しではないけれど、

妻に、日本の永住権を取らせようと思っています。

妻は、日本に暮らして、５年になります。ビザ（在留資格）は、もちろん「日本人の配偶者」。このビザで、５年、日本で夫婦同居した事実があるので、すでに、日本永住権を申請する要件は満たしています。

ところで、日本永住権を取ると、妻にとって、どんなメリットがあるのかというと･･･あまり大したものではありません。

彼女が、すでに手にしている「日本人の配偶者」ビザは、ものすごく「おいしい」ビザです。日本国内での就労、社会福祉サービス、入出国、不動産の取得、銀行口座の開設･･･ほぼ、日本人と差がありません。

この「配偶者ビザ」から「永住権」に切り替えるメリットとして、すぐ思いつくのは、

・配偶者ビザだと、３年毎に、「ビザ更新」の手続きが必要だが、永住権を取れば、それが不要になる。

直近だけ考えれば、「東京入管局に行く手間が、一つだけ省ける」だけのメリットしかありません。

ですが、もう少し長い目でみれば、日本永住権取得のメリットも、いろいろ出てくると思います。たとえば、

・私との婚姻関係に関係なく、一生、日本に住む権利を手にできる。

・永住権を取ることにより、日本社会での信用度が大幅に向上する。たとえば、日本で就労、不動産取得などをする際にも、永住権あった方が、単なる結婚ビザよりは有利。

善は急げ！・・・ですね。早速、手続きを始めてみよう。

いつも応援ありがとうございます。
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Manachanです。こんばんは。

三連休ですね。初日は、子供たち連れて、ディズニーシーに行く予定なんですが、外は、すごい雨ですねー。本当に行けるんでしょうか？

今日は、６月１４日の日記「おばあちゃん夢の土地～前編」の続きです。

たまには不動産ブログらしいこと、書かなきゃね。
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【前編のあらすじ】

折りしも、首都圏で企画アパート用地を探していた私は、この話、飛びついたのは、言うまでもありません。

叔父さん「おばあちゃん家、売り出そうと思ってるんだけど、マナブ、買ってくれないか？」

地元の不動産業者｢鈴木さんすごいですね。むちゃくちゃいい土地じゃないですか！！滅多に出ませんよ、あの辺の土地・・・｣

というナイスな会話から始まった、「おばあちゃん家、縁故でGETだぜ！」計画ですが、まず難航したのは、土地・建物の登記関係。

この家は、祖父が４０年以上も前に、地主さんから、土地を借りて建てた家。もちろん旧法借地。

４０年も前は、現在とは、地番表示が全然違うし、しかも、地主さんはこの辺の一帯を、むちゃくちゃ細切れに分筆して、切り売りしたり、貸したりしていたようです。

だから、法務局に行っても、土地・建物の特定自体に、難航しました。システムで土地建物検索しても、

「柏市あけぼの３丁目ｘｘｘ－ｘｘｘ番、１の内」

みたいに、「－(ハイフン)」とか、「内」や「外」がつく物件が、周囲にワンサカ出てくるのです。ゼンリンの住宅地図と照合しながら、「一体どれなんだろう」と、頭を悩ます。

もしかして、未登記？

かと一瞬焦りましたが、時間かけて、何とか、特定できました。

１１３．１２平米（３４．２坪）の整形地、これだ！間違いない！

善は急げ！次は、私とパートナーを組んでいる、企画アパートの建売業者さんに、建築プランを入れてもらう。

それは、九州の業者さんで、首都圏初進出ですが、私とこれまで、散々、千葉県内の候補地を物色してきたので、柏市、松戸市、市川市、船橋市、千葉市･･･「千葉県５大都市」の建築規制類は、すでに、ほぼ頭に入っています。あとは用途地域を確認するのみ。

プラン上、６戸入れば、「勝った」も同然だな･･･フフフ
その時点で、叔父さんに、「更地渡しで、いくらなら買います！」と、指値入れよう！

まさに、取らぬ狸の皮算用。しかし、それが甘かった････

おばあちゃん家のある土地は、「第二種高度地域」に指定されており、柏市の定める斜線規制、接道からのセットバックなどが、想像以上に厳しくなっており、

結局、６戸のアパートは、とても建設できない、ということが分かり、

涙をのんで、断念しました・・・・

往生際の悪い私は、いま駐車場になっている、隣地の買い取りも検討しましたが、残念ながら、地主さんが違う･･･こちらも断念。

そして、叔父さんの携帯に、断りの電話を入れる。

「そうか、だめだったか・・・マナブ、いろいろ調べてくれて、ありがとう。ところで、あの土地、どうすればいいと思う？」

と聞かれたので、

「あの土地、一戸建てなら十分建ちます。柏駅近くの一等地なので、地主さんから土地の持分買って、古アパート取り壊して更地にして、売れば儲かると思います。」

と、お答えしました。

その土地売買を、私がお手伝いしたら、結構なお小遣い、稼げるかもしれないっ・・・とスケベ心が出てきてしまいましたが、親類の目もあることですから、若輩者の私が、そう出しゃばるわけにもいきませんよね。

おしまい･･･

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三連休ですね。初日は、子供たち連れて、ディズニーシーに行く予定なんですが、外は、すごい雨ですねー。本当に行けるんでしょうか？

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折りしも、首都圏で企画アパート用地を探していた私は、この話、飛びついたのは、言うまでもありません。

叔父さん「おばあちゃん家、売り出そうと思ってるんだけど、マナブ、買ってくれないか？」

地元の不動産業者｢鈴木さんすごいですね。むちゃくちゃいい土地じゃないですか！！滅多に出ませんよ、あの辺の土地・・・｣

というナイスな会話から始まった、「おばあちゃん家、縁故でGETだぜ！」計画ですが、まず難航したのは、土地・建物の登記関係。

この家は、祖父が４０年以上も前に、地主さんから、土地を借りて建てた家。もちろん旧法借地。

４０年も前は、現在とは、地番表示が全然違うし、しかも、地主さんはこの辺の一帯を、むちゃくちゃ細切れに分筆して、切り売りしたり、貸したりしていたようです。

だから、法務局に行っても、土地・建物の特定自体に、難航しました。システムで土地建物検索しても、

「柏市あけぼの３丁目ｘｘｘ－ｘｘｘ番、１の内」

みたいに、「－(ハイフン)」とか、「内」や「外」がつく物件が、周囲にワンサカ出てくるのです。ゼンリンの住宅地図と照合しながら、「一体どれなんだろう」と、頭を悩ます。

もしかして、未登記？

かと一瞬焦りましたが、時間かけて、何とか、特定できました。

１１３．１２平米（３４．２坪）の整形地、これだ！間違いない！

善は急げ！次は、私とパートナーを組んでいる、企画アパートの建売業者さんに、建築プランを入れてもらう。

それは、九州の業者さんで、首都圏初進出ですが、私とこれまで、散々、千葉県内の候補地を物色してきたので、柏市、松戸市、市川市、船橋市、千葉市･･･「千葉県５大都市」の建築規制類は、すでに、ほぼ頭に入っています。あとは用途地域を確認するのみ。

プラン上、６戸入れば、「勝った」も同然だな･･･フフフ
その時点で、叔父さんに、「更地渡しで、いくらなら買います！」と、指値入れよう！

まさに、取らぬ狸の皮算用。しかし、それが甘かった････

おばあちゃん家のある土地は、「第二種高度地域」に指定されており、柏市の定める斜線規制、接道からのセットバックなどが、想像以上に厳しくなっており、

結局、６戸のアパートは、とても建設できない、ということが分かり、

涙をのんで、断念しました・・・・

往生際の悪い私は、いま駐車場になっている、隣地の買い取りも検討しましたが、残念ながら、地主さんが違う･･･こちらも断念。

そして、叔父さんの携帯に、断りの電話を入れる。

「そうか、だめだったか・・・マナブ、いろいろ調べてくれて、ありがとう。ところで、あの土地、どうすればいいと思う？」

と聞かれたので、

「あの土地、一戸建てなら十分建ちます。柏駅近くの一等地なので、地主さんから土地の持分買って、古アパート取り壊して更地にして、売れば儲かると思います。」

と、お答えしました。

その土地売買を、私がお手伝いしたら、結構なお小遣い、稼げるかもしれないっ・・・とスケベ心が出てきてしまいましたが、親類の目もあることですから、若輩者の私が、そう出しゃばるわけにもいきませんよね。

おしまい･･･

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Manachanです。こんばんは。

少し前から、企画アパート用地として、目をつけていた、

東松戸駅　徒歩２分の土地

に、先ほど、鬼指ではなく、｢本気価格｣で買い付けを入れました。

果たして、この土地、手にすることができるか･･･

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今日の仕事帰り、東松戸へ、現地調査に行ってきました。

この駅は、なかなか便利で、成田スカイアクセスと、武蔵野線で、いずれも東京都心に直行できます。

成田スカイアクセス経由、日本橋へ直通２６分。
武蔵野線経由、東京駅へ直通３４分。

【成田スカイアクセスと、武蔵野線が交差する、東松戸駅】

しかも、成田スカイアクセス線は、京成線、都営浅草線、京急線を通じて、羽田空港までも直行しているので、成田・羽田へダブルアクセスできます。

成田空港へ直通、最速３１分
羽田空港へ直通、最速５９分

【成田と、羽田へ、乗り換えなしで行ける。本数も結構多い】

ここまで便利なら、本来、ターミナル駅になっても良いのですが、成田スカイアクセス線の運賃の高さ、武蔵野線の本数の少なさ、区画整理の遅れ･･･等々の理由で、開発が遅れていました。

まだ、駅前はスカスカですが、ようやく、ここ３～４年で、駅前に複合施設ができ、中高層マンションができて、街がサマになりだした。まさに、｢これからの街｣。

まだまだ田舎の表情を残した土地で、自然も豊か。東松戸駅を発車した電車は、北へ行っても東へ行っても、本当に、森のなかを通る感じです。

【遅れてきた、発展途上の街】

今日、東松戸を歩いて、とても良い印象を持ちました。

・それなりに収入のある、新住民が住みついている
・特に子供一人のファミリー、DINKSが多そう
・街の雰囲気も良く、治安も良さそう

特に、東松戸駅前の複合施設｢アルフレンテ｣を歩くと、驚くことばかり。

・家賃が１７～２２万円する高級賃貸あり！
・全英語環境の保育園、幼稚園もある！

【東京、神奈川なら分かるけど、千葉にこんなものがあるなんて！！】

千葉県なのに、まるで山の手のような雰囲気なのです！！

賃貸客を装って、いくつかの不動産屋を周り、賃料水準をヒアリングしたのですが、千葉県にしては、かなり家賃とれる街のようでした（都内東部と、あまり変わらない）。

この街で、賃貸経営やりたい！！！！

駅前の土地に、マジ買い付け入れたのが、数時間前。果たして、Manachanは事業用地ゲットすることができるのか？乞うご期待。次回に続く・・・

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