2017年 8月 の投稿一覧

ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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不動産マニアが考える資産三分法

こんにちはManachanです。蒸し暑い8月の東京で、不動産仲間と飲み歩いたり、子供連れて夏祭りに行ったりと、日々アクティブに過ごしております。

今回は、投資ポートフォリオ理論として昔から定評のある「資産三分法」について書きますね。

 

資産三分法を一言でいうと、手持ちの財産を「現金・預貯金」と「株式」と「不動産」という、それぞれ性質の異なる3種類の資産にバランス良く分散して、「良いとこどり」をしようという考え方です。すなわち、

・安全性、換金性はピカイチだが、収益性の低い「現金」
・換金性と収益性に優れるが、価格変動幅が大きく安全性は落ちる「株式」
・現物資産ゆえ安全性に優れ、定期的な家賃収入と値上り益も期待できるが、換金性に劣る「不動産」

を組み合わせることにより、どれか一つの資産が暴落しても他の二つで補う等、リスクを押さえつつバランス良く資産形成・保全をしていく考え方です。

 

この「資産三分法」ですが、明けても暮れても不動産投資ばっかりやってる私から見て、どうなのか?

・株式に3分の1使うかはともかくとして、
・現金・預貯金に3分の1必要なのは、たぶん真理だと思う。

 

不動産真面目にやればやるほど、現金は必要だと痛感します。十分な現金がないと、良い物件が出た時に「即・勝負」できませんし、また現物不動産ならではの突発的な出費(修繕費等)に備えるためにも、ある程度の現金を持っておくことは常に必要。すぐに換金できない不動産だから尚更…。

不動産をメインとする資産を健全に運用し、計画的に入れ替えるには、ざっくり言って、資産総額の3分の1くらいは「現金」か「すぐ現金化できる預貯金やMMF等」として持っておくことが望ましい、それが私の肌感覚ですね。

特に海外不動産投資とかやってると、日本国内物件よりも「キャッシュ買い」の頻度が増えますので、なおさら現金は大事な上、米ドル、日本円、ユーロなど、現金を各主要通貨に分散して各国で持っておく操作も必要になります。

 

「株式」に関しては、どうなんでしょう?なんとなくの感覚ですが、株式だけでポートフォリオを組むのはリスクが高いので、やはり3分の1位は現金や不動産など、安全性の高い資産でもっておくのがセオリーのような気がします。

で、株式と不動産の比率はどう考えればいいか?ま、これは好き嫌いで決めればいいんじゃないかな?

 

株式好きな人から見れば、不動産って徐々にしか値上がらないし、換金性も劣るし、かったるいと思うかもしれません。逆に、私みたいな不動産マニアからみると、株式って1年で2倍増も十分あり得るし、ペーパーアセットの爆発力すげーなと思いつつも、不動産が楽しすぎて株式なかなかやる気にならないです。暗号通貨に関しても同様。

なぜこんなに不動産が好きなのか、自分でもよく分かりません。強いていえば、不動産で「定期的な賃貸収入」が得られ、かつ管理の大部分をアウトソースすることで「自由な時間が得られる」のが最大のメリットだと思いますが、多分それだけじゃないんでしょう。

世の中、カレーが好きでたまらない人、担々麺が好きでたまらない人が多数いるように、私も理屈抜きで、不動産が好きなんだと思います。世界中の担々麺を極めたいと思ってる人に、パスタをすすめてもなかなか心が動かないと思うし、不動産投資マニアに株式や暗号通貨をすすめても、たぶん腰は重いんでしょうね。そう考えると、

 

・不動産マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは不動産中心でポートフォリオを組む。

・株式マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは株式中心でポートフォリオを組む。

 

それでいいんじゃないでしょうか。人間誰しも、「好きこそものの上手なれ」だと思いますし。

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海外旅行で現地物価は分からない

こんばんは、Manachanです。オーストラリアから帰国して、2日目。

今年、東京の夏は長雨で涼しかったようですが、私の帰国以降はクソ蒸し暑い(もとい、東京の真夏らしい)日々が続いてます。ま、昼過ぎの35℃サウナ状態でもガンガン出歩いてますよ。暑ければ水たくさん飲めば良いんですから…

今回は、「海外の現地物価」という話題で、かる~いノリで書きますね。

日本から海外に旅行出張等で行く時、現地の物価が日本より高く感じたり、安く感じたりしますよね。物価高く感じるのは例えばハワイとかオーストラリア、スイスや北欧あたりでしょうか。逆にマレーシアとかタイ、トルコとか行くと安く感じたりしますね。

有名なのが、例えばオーストラリアでコーラのペットボトルが4ドル(350円)するとか、ミネラルウォーターが3ドル(260円)するみたいな話。あるいはニューヨークに行って、朝食のサンドイッチ等で10ドル(1100円)以下が見当たらないとか、チップ20%近く払うと外食が何でも高く感じるとか…

そういう「旅行者の肌感覚」がネットや口コミ等で共有されて、「オーストラリアの物価は日本の2倍以上」とか、「マレーシアの物価は日本の半分から3分の1」みたいな話になるのだと思います。ただ、海外いろんな国に長年住んだ経験からいうと、「旅行者の肌感覚物価」と「現地在住者の生活物価」とは結構な違いがあるものです。典型的なパターンをあげてみると、

1)外食は高いけどスーパーの食材は結構安い国(欧米など)

欧米の先進国で外食すると、日本よりたいてい値段高いし、「吉野家の牛丼」、「幸楽苑のラーメン」みたいな激安外食がほぼないので、外食に頼る頻度の高い旅行者出張者には物価高く感じられるものですが、でもスーパー等で食材をそのまま買うと、実はそんなに高くなかったりします。

欧米では消費税率の高い国が多く、外食には20%とかの消費税がガッツリ乗りますが、逆に基礎食料品の税率は低く抑えられることが多いので、スーパーでパンとチーズとか買って食べる分には、結構安上がりだったりします。実際現地に住んでると、普段はスーパーで買いだめした食べ物を家で食べて、たまに外食して高い金を払う、みたいなライフスタイルが一般的です。外食はサービス業だし、厨房やホールで働く人々にそれなりに良い時給を払うので、それがエンド価格に転嫁されて高くなるんですね。

あと国によっては、「大きなロットで買うと安い」、「こまごま買うと高い」ことがあります。オーストラリアのスーパーでミネラルウォーター買うと、600MLの持ち運び用ペットボトルに入った水より、4Lとかのバカでかくて重い水の方がかえって安かったりします。日本のスーパー・デパ地下みたいな、単身サイズの弁当、総菜類が余りなくて、小さいパッケージに入ったものをこまごま買うと高くつくのが欧米諸国の通例かと思います。

2)格差社会ゆえ都市中心部と郊外の価格差が激しい国(アジアなど)

私たちが海外に行く時、都市中心部のホテルに泊まることが多いと思いますが、国によっては、都市中心部に富裕層や外国人ビジネスマンが集まり、郊外はローカル庶民の世界ゆえ、両者の価格差が非常に大きいことがあります。新興国・途上国に多いパターンですね。

例えばフィリピン・マニラのマカティとかBGCなど、きれいに整備された都心部でメシを食うと、先進国並みの値段することも珍しくないですが、そこから2㎞離れたローカルの街で安食堂や市場で食えばむちゃくちゃ安いとか、ベトナム・ホーチミンの都心(1区)でヘアカットすると10万ドン(500円)以上するのに、少し郊外の10区とか行くと3万ドン(150円)で髪切れるとか、いろいろあります。

都市内のほぼ同じ場所でも、ホテル内とローカル住宅街とでものすごい価格差があるケースもあります。今年6月、北京の都心(国貿地区)にある高級ホテルで朝メシ食おうとしたら250元(4000円)といわれ「日本より高いじゃん!」。でもホテルを出て3分ほど歩いた住宅街で、中国人庶民にまじってショーロンポー食べたら7元(115円)だったり。その住宅街内で茶飲料を3元(50円)で買った後、ホテルに戻ってコーヒー飲んだら75元(1200円)とか…訳分からん価格差ですね。

3)ローカル言語を理解するかで物価が変わる国

私たちが海外に行く時、日本語か英語で現地の人とやりとりすることが多いかと思いますが、庶民レベルでは英語さえほぼ通用しない国が、世界には多くあります。その国が新興国・途上国だったりすると、「現地語値段」と「外国語値段」が大きく違うケースがあります。

例えばタイのバンコク、世界中から観光客やビジネス客が多く訪れる都市ですが、ローカルの人々はタイ語を話しタイ文字を使い暮らしています。現地人と外国人の間の所得格差もありますので、「タイ語で書かれたメニュー」と「英語や日本語で書かれたメニュー」とで値段が違ったりします。今年5月に行った、プロンポン駅近くの界隈では、ほぼ同じ炒飯を出すのに、タイ語メニューしかない店が30バーツ(100円)なのに、日本語メニューのある店が60バーツ(200円)とったりしてました。

また、先ほど書いた「北京のローカル住宅街の7元ショーロンポー」ですが、メニューも値段表示もない店なので、中国語が話せない外国人がメシにありつくのが難しいですが、言葉ができれば7元で美味しいものを食える、でもちゃんとメニューのある、外国人の入りやすい店で食べると、おそらく12元くらいするのだと思います。

そう考えると、海外旅行や出張で1~2週間行った位で、現地物価が高いか安いかなんて、本当のところは分からないのだと思います。

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これからシドニーで家を買う方へ…

こんばんはManachanです。1ヶ月以上にわたる海外滞在を終え、日本に帰る機上でブログ書いてます。

私が海外(オーストラリア•シドニー)で初めて不動産を買ったのが2002年8月27日。記念すべきあの日から、もう15年が経ちました。

その物件は、シドニーの第二都心(Sydney’s 2nd CBD)として目覚ましい発展を遂げるパラマタ(Parramatta)にある、庭つき2階建て、3部屋の築浅タウンハウス。向かって右側の隣家と共有壁で接する集合住宅ですが、庭の大きさ、間取り的には日本の都市郊外の一戸建感覚で住めます。夏も涼しい二重レンガ造り。バスルーム3つ、カースペース2つ付き。シドニーでファミリーが都市生活するには標準的なサイズ。

この家、2002年に買って3年間住んだ後、賃貸に出して12年、これまで空室や修繕のトラブルなく順調に稼働して今なお保有中。安定した家賃収入かつ購入時の2倍以上に値上がり、まだ伸びしろを残す親孝行物件。我ながら良い買い物をしたと思います。今回は、この家を買った2002年当時、私が33歳だった頃の話を書きますね。

【2002年冬、シドニーで家探し】

私はシドニー都心にある、妻の住むマンション23階の部屋に居候しながら、平日はIT企業に出社していました。職場は郊外West Pennant Hillsにあり、電車とバスを乗り継いで、片道1時間以上の通勤をする毎日。

この会社に勤めて、2年。最初の1年は職場での英語のやりとりに苦労し、余裕ありませんでしたが、2年目になると慣れてきて、同僚を誘って食事したり、ラグビーの試合を見に行ったり、不動産談義する位の余裕が出てきました。住まいに関して、当時の私が願っていたことは、

– 高層マンション暮らしが苦痛になってきたので、地べたに張り付いた庭つきの一戸建てかタウンハウスに住みたい。
– もっと職場の近くに住んで、楽なクルマ通勤したい。

当時シドニーは、オリンピックを終えて2年が経過。好景気が続き、不動産価格も勢い良く上がっていました。「そろそろマイホームが欲しい」けれど、頭金を貯めるよりずっと早いスピードで家の値段が上がるので、じっくり何年もかけて「住みたい街選び」をする余裕は全くありませんでした。

–ここから、シドニーのローカルな地名がどんどん出てきますので、ご容赦ください–

当時、私と妻の合算年収、頭金から考えて、買える家の値段は「上限44万ドル」でした。この予算で庭のある家を買うには、シドニー都心から10km圏内では無理、職場に近い「北郊」は人気も値段も高く、都心距離25km以上離れたHornsbyやAsquithまで離れないと買えませんでした。

最初はそのエリアで家探しましたが、いずれも駅や商店街から遠く、道路が一方通行で不便だったり、家が古くてメンテが大変そうだったりと、良い家になかなかめぐり会えません。当時、Hornsbyエリアで40万ドル台前半の戸建は相当安い部類に入り、皆が欲しいスペックの家は50万ドル台が相場だったのです。

そこで、職場からみて南方向、都心からみて西20km余の距離にあるParramatta方面に転戦しました。Parramattaはシドニー郊外で一番大きく発達した街、生活も交通も便利ですが、当時はいまいち垢抜けない雰囲気。都心から西方向は昔から人気がなく、家の値段が安め…この場所なら、40万ドル以内で良さげな家、よりどりみどりだったので、面白くなって、毎週末、オープンハウスに行って内見しました。

当時のParramatta、同僚の間でも好き嫌いが分かれる状況でしたが、私は一目みて、ピンときました。

「ここは、私が生まれ育った柏の街にそっくりだ…」

大都市郊外の、大きくて賑やかな街。お店がたくさん、職場も学校も病院も多い、鉄道と道路交通の要衝。そして何より、地元に愛されるブロスポーツチームがある。柏にはレイソルが、ParramattaにはEels(ラグビーチーム)があり、奇しくも、ユニフォームの色までほぼ一緒!

オーストラリア人は伝統的に、静かな郊外の一戸建て暮らしを好むので、Parramattaみたいに賑やかな環境は住まいとして余り好まれません。でも私は柏で育ち、「徒歩圏内で何でも揃う充実した街」の暮らしが良いという感覚。クルマ運転しないと買い物ひとつ満足にできない場所に住むより余程良いと思いました。

Parramattaでのマイホーム探し、まず私がはじめ、3週目からは妻も一緒に見て、翌週には即決で買い付けを入れました。

駅や繁華街から徒歩15分くらい離れた、川を見下ろす、落ちついた雰囲気の住宅地で、3ベッドの築2年タウンハウスが39万7千ドルで売りに出ました。オーナーは中国人の年配夫婦。息子たちと一緒に住むので、2つ先の駅Wentworthvilleで大きな家を買い、このタウンハウスは手放すという…すでに4週間内見を重ね、「この地区で3部屋40万ドル以下なら買い」だと思った私は、妻と協議して、「39万ドル」でオファー。

私の他に、「ベトナム人のMr.ニュン」も買い付けを入れており、彼が39万2千まで買い上がったので、すかさず39万3千で応戦。結局39万4千でオーナーと合意できました。

その3週間後には頭金2割準備し、8割融資をひいて無事、決済完了。引っ越し直前に中古車屋で三年落ちのカローラを買い、そのまま新居のガレージに納車。翌日から職場へクルマ通勤開始。所要時間は「電車バス乗り継ぎ75分」から「クルマで17分」へ大幅短縮されました。

シドニーに来て2年余。晴れて家のオーナーになり、クルマもゲットして行動範囲が広がる…本当の意味でこの街の住人になった気がしました。

【あれから15年経って…】

2002年当時、私の職場で、ほぼ同時期にマイホームを買った仲間が数名いました。

一人は、香港から幼い頃移住してきた中国系の男。彼は都心から8km、誰もが好む「北郊」のSt Leonards 駅前に、1ベッドルームの新築マンションを、38万6千ドルで買いました。私が買った3ベッドルーム土地付き(39万4千)とほぼ同額でしたね。

もう一人は、イタリア系と英国系の両親を持つ、シドニー生まれの白人男。彼は親の援助も得て、私のマイホームより少し高めの44万4千ドルで、同じような間取りの3部屋タウンハウスを、北西郊外の雰囲気の良い街Eastwoodで買いました。駅からは結構な距離がありますが私のParramattaの家から近く、クルマで10分位。

15年経って振り返ると、どの家も、買った値段の2〜2.5倍の価値にはなっています。あの時代にシドニー圏で家買っていれば、基本的に誰でも、資産倍増できたのです。

でも不動産投資は息の長い話で、「これまで」と「これから」のストーリーは違います。この3物件を比べて、今後15年間の伸びが一番期待できるのは、たぶん私の買ったかだけ周辺環境が大きく変わり、かつ、今後も良い意味で変化が期待できるからです。

15年前、私が家買った頃のParramattaは、「シドニー西郊の垢抜けない大きな街」でした。この街をシドニー第二の都心に育てるという話が当時からありましたが、まだ形になっていませんでした。

「第二都心Parramattaの勃興」が誰の目にも明らかになってきたのは、ここ5年ほどの集中的な大開発。クレーンがうなり、高層オフィスビル、新築マンションやホテルが林立、大企業本社が移転して来て給料の良い仕事がどんどん増える。ライトレールも近く開通し我が家の近くに新駅ができそう♪

いまシドニー都心の20km圏内で80万ドル以下で一戸建が買える地域はほぼ皆無になりましたが、Parramattaを第二都心とみなせば、そこからさらに西方20km圏で60万ドル以内の一戸建が建つ地域はまだ残っています。その方角に西シドニー空港が8年後に開港し、インフラ整備と住宅開発で地域人口はさらに増える…後背地に200万の大人口を抱え、彼らに雇用機会を提供する西の都心Parramattaの拡大は今後も続くし、この地に物件持ってる私も、あと20年くらいはワクワクしながら時を過ごせそうです。

 

【これからシドニーで家を買うなら…】

この数十年でシドニーは大きく変わりました。特に不動産価格は激変し、「40万ドルで土地つき3部屋マイホームが買える時代」は、もう永遠に戻って来ないでしょう。

なぜか?オーストラリアはアジアに一番近い西洋文化圏の国で、シドニーはメルボルンと並び、今も昔も将来も、アジア系移民の受け皿になり続ける大都市だからです。

たとえば、人口14億の中国には、子供に西洋の教育を受けさせたい親、一家で移住したい人がたくさんいます。中国からみて、オーストラリアはアメリカ、イギリスよりも近く、時差の問題もありません。富裕層中国人がオーストラリア移住する時、最初に根を下ろす場所はシドニーかメルボルンになります。同様の理由で、東南アジアやインドからも、この二大都市に人口が流入します。

シドニー、メルボルンとも、2050年までに人口が300万人以上増えると予想されるなか、住宅価格を下げるには新築の供給を大きく増やさなければなりません。実際、業界は努力していますが、それでも人口増加のペースに追いつきません。

そんなシドニーで暮らし、賃貸しながら、これから初めて家を買う方もいらっしゃることでしょう。彼らに、私からアドバイスするなら、

– いまシドニーで、住みたい場所に家を買える人は少ない。だから、「住む場所」と「不動産買う場所」は分けて考えよう。

– まず投資物件を先に買い、自宅は将来買うのもアリ。最初の投資物件は、シドニー以外の都市(例.ブリスベン)でもok。

– シドニー圏内で、60万ドル以内の印紙税免除を使って初回購入するなら、「将来性の西部」と「駅近」にこだわって選ぼう。それが値上がりと資産形成の近道。

– 具体的にはParramatta – Blacktown – PenrithのWestern Line沿線と、Parramatta – Liverpool – LeppingtonのCumberland Line/Southwest沿線が、「60万ドル予算で買える成長センター」なので、この一帯がイチオシ。駅徒歩圏ならマンションで良く、それ以外なら土地付きが望ましいが、「2ベッドルーム以上」にはこだわるべき。

(※もし100万ドル以上の予算をお持ちなら、もっと都心近くを狙えます。できれば10km圏内が良いですね。)

あえてひとつ挙げるなら、Merrylands駅周辺が、将来性ではピカイチだと思います。「Parramattaまで3分、シティまで直通30分」、「駅前がきれい」、「住環境、買い物、医療環境全てが良い」、「もともと大区画の戸建が多いところに中高層の新築が増え、土地利用の高度化が進んできたので価値が上がりやすい」「Parramatta以南は過小評価されてるので本来の価値より安く買えるチャンスあり」。

シドニーで不動産やるなら、Merrylandsで集中投資したい位、私はこの地域に惚れ込んでいます。あと20年くらいワクワクできそうな場所ですね。

(2017/8/22追伸) Merrylandsの不動産物件良いの入りました。永住権なくても買えます。興味ある方は私までご連絡下さい。

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オージードリーム諦めた~マンションの街シドニーのいま

おはようございます、Manachanです。オーストラリア滞在も、残すところあと2日。

私がいま居る場所は、ケアンズ。ここから南へ、直線距離で2000kmも離れたところに、オーストラリア最大、人口500万を超える大都市「シドニー」があります。

都会シドニーの暮らしは、人口15万しかいない小都市ケアンズとは大きく違います。ケアンズは中心地を除き、見渡す限り、戸建住宅しかない世界。敷地面積は1000平米(300坪)が標準サイズ。子供は広い庭で遊んで育ち、お父さんは毎週末、庭の芝刈りや外壁のブラッシングに追われる(当地は熱帯気候ゆえ、雑草や藻の育ちが異常に早く、作業大変なんです…)。これこそ一般的なオーストラリア人が思い浮かべる「戸建、ファミリーの暮らし」でしょう。

大都市シドニーも昔はそうでした。1975年頃までは、赤レンガ屋根の戸建住宅ばかりだったようです。でも今日のシドニーは都市化が著しく進み、地価も高騰。2017年のいま、シドニーは「オーストラリア史上初、マンションの供給戸数が戸建を上回る」集合住宅都市になったそうです。ここケアンズにいると、同じ国の話とは思えません。

 
いまシドニーで、ケアンズ民のように「土地1000平米の戸建を買って住む」のは、平均的な市民にはもはや実現不可能。お金を山のように積まないと買えなくなりました。

シドニー都市圏の一戸建価格(中央値)は、ここ5年間、「年間10万ドルづつ上がる」異常な高騰ぶりでした。2012年は64万6千ドルだったのが、17年には115万ドルに急騰。現地給与水準との関連でいうと、今やシドニーは、「香港に次いで世界で2番目に家が買いにくい都市」(World’s 2nd least affordable city)になってしまいました。

日本の感覚でいうと、東京圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の戸建平均価格が、もともと6000万円だったのが翌年7000万、次の年には8000万に上がる状況に等しく(今や1億1千万!)、これでは共稼ぎ夫婦がどんなに一生懸命頭金を溜めても、不動産価格上昇に追いつけません。

不動産価格急騰は、家を持てる者(House Owners)と持たざる者(Perennial Rentars)の間に深刻な資産格差をもたらし、しかもそれは「世代間格差」とほぼ同義になっています。

いまシドニーで成人し、社会人になる世代にインタビューした記事を読みましたが、「私は一生、賃貸暮らしするしかないと思う」とか、「若い世代がマイホームの頭金を貯められるように基金をつくるべき」「賃貸暮らしだとオーナー都合でいつでも追い出されるので、安心して長年賃貸できる仕組みをつくって欲しい」など、半ば悲痛な叫びが聞こえてきます。

土地面積1000平米の戸建住宅が「ささやかなオーストラリアン•ドリーム」だとするならば、いまシドニーに暮らす若者は、オーストラリアの歴史上初めて出現する「ドリームを諦めた世代」になるかと思います。

不動産価格がここまで高騰すると、シドニーの都市構造、人口構造さえ変わります。ここ数年で際立つ変化といえば、

– 戸建住まいからマンション住まいへの急激なシフト。
-若者賃貸人口の「近郊20km圏」への移動(注.都心近いエリアでは若い世代が賃料さえ払えないので、25~34歳の世代が、都心から15~20km西に離れた郊外のRyde~Parramattaエリアに流入しています)。
-どうしても戸建に住みたい人々に向けた、都心40~60km圏遠郊での住宅開発。

ところで、シドニーは地形的要因から、住宅開発が西の方向にしか広がっていけません。都心からみて東側はすぐ海、北と南は30km地点から先は広大な国立公園にぶつかります。土地の稀少性からして東、北、南は値段が高止まりするので、普通の人々が買える価格帯で大規模宅地開発の余地があるのは「西」しかありません。

ここ数十年間ずっと、シドニー都市圏の人口は若年層を中心に西へのシフトが続いており、ここ数年の不動産価格高騰をうけて更に加速しています。逆に、不動産価格の高い東や北の郊外では若者の流入が少なく、高齢化が進んでいます。

「西」に人口が集まるのが分かってるなら、いっそのこと、「西」に都市機能を移転してしまおう。そうすれば、「西」に住む数百万人の住民が、自宅近くで通勤通学できるし、「西」の広大な土地を開発して、皆が買える値段で住宅供給も進められる。

そういう考えのもと、これまで進められてきたのが、「西の中心地Parramattaでの副都心建設」であり、数年後に予定されている「西シドニー空港の開港」なのでしょう。

シドニー都市圏の未来像をデザインするグループGreater Sydney Commissionでは、昨年「シドニー三都構想」が打ち出されました。これは、シドニー都市圏全体を東、中央、西の3つの都市圏域を軸に構成しようとするもので、

-Eastern City(既存のシドニー市街地を中心とする都市圏域)
-Central City(シドニー都心から西20km、Parramatta副都心を中心とする都市圏域)
-Western City(シドニー都心から西40km、新空港を中心とする都市圏域)

2050年までに、シドニー圏の人口はさらに300万人増えて、800万人に達する「南半球のメガロポリス」になると予想されています。それだけの大人口を、地理的制約のあるなかで収容することを考えると、解決策は「既存都市の高層化」と「都市圏域の拡大(西への展開)」になります。鉄道、道路インフラ整備も加速しなければなりません。

これからのシドニーは、オーストラリアンドリームとはかけ離れますが、「駅近、マンション暮らし」がさらに増えると思います。

最後に、不動産投資家の視点からいうと、シドニーの人口動態は、どう考えても「西部、Parramattaを中心に動いていく」と思うので、長期投資するなら「Parramattaに近くてまだ割安な地区」が鉄板だと思います。特にMerrylands, Fairfield, Granvilleあたりは素敵ですね。

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「アベノ開国エコノミー」人口減に挑む

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は、「日本の将来人口と安倍政権の政策」という、大きなテーマでブログ書きます。

2012年末以来、安倍晋三首相率いる内閣は、計4回の改造を経たとはいえ、戦後まれにみる長期政権となりました。スキャンダル等で支持率を落とす局面はありましたが、客観的にみて諸外国に比べれば安定した政権といえるでしょう。

 

彼の名を冠した経済回復策「アベノミクス」。登場4年半を経ましたが、よく言って、まだ道半ばの感があります。在任中に消費税増税という不利なイベントがあったとはいえ、経済成長率とかインフレ率といった指標をみれば、目標数値をなかなか達成できません。でもフェアにみて、20年もの長きにわたって経済不振に悩み、かつ世界に例をみない急速な少子高齢化と人口減少に悩む国ですので、どの指導者が何をやっても、成果が出るまでに相当時間がかかると思います。

なお、近未来の経済成長につながりそうな、構造変化的な兆しはいくつか出ています。「失業率低下(=ほぼ完全雇用)」と「有効求人倍率の高止まり(=かなり深刻な人手不足)」は、労働者の賃金上昇や正社員増加を想起させます。自殺数もなぜか劇的に減っています。また、日本を訪れる観光客は爆発的に増え、アジア有数の観光立国に変貌を遂げつつあります。

そして何より、「日本の総人口が、当初予想されたより減っていない」ことが、経済を下支えしている面は大きいとと思います。

 

安倍首相が、ガチガチの国粋主義者というイメージを抱く人は相当数居るでしょう。一部マスコミがそう喧伝してますし、また憲法改正をめぐる彼の言動が、国粋主義を連想させる面もあるでしょう。でも、経済政策の面でいえば、国粋主義のイメージとは全く逆です。統計数字を解析する限り、私は、次のように理解しています。

 

・近年の歴代政権のなかで、今の安倍政権ほど、外国人の入国・定住に対して開放的な政権は例を見ない。

・今の政権は、たぶん日本の歴史上初めて、外国人を日本に呼び込んで、経済発展につなげる開国政策に舵をきった政権として、後世に記憶されると思う。

 

統計数字でみてみましょう。安倍政権が発足したのが2012年末。その翌年から、「海外からの日本の人口純流入」がいきなり「プラス」に転じて、今日まで拡大を続けています。前任の民主党政権(菅・野田首相)と比べると一目瞭然。

民主党(菅・野田)政権下
2011年マイナス78,984人、2012年マイナス78,885人

自民党(安倍)政権下
2013年プラス14,378人、2014年プラス38,686人、2015年プラス94,438人、2016年プラス133,892人

 

外国人の純流入が増えた結果、どうなったか?日本総人口の年間減少数が、民主党政権下では「20万人台」だったのが、安倍政権になってから「10万人台」に緩和されているのです特に2016年は、外国人流入が日本人減少の約半分を補った計算になります。

民主党(菅・野田)政権下
2011年マイナス233,119人、2012年マイナス241,476人

自民党(安倍)政権下
2013年マイナス178,769人、2014年イナス176,605人、2015年マイナス142,405人、2016年マイナス161,973人

 

安倍政権下で、短期の観光以外の在住資格を得て来日した外国人数は急増しています。政権発足当時と2016年を比べると「3年間で約16%増」。2016年の動態を一言でいうと、「323万人が入国、309万人が出国して、差し引き14万人が日本国内に新たに定住した」ことになります。

民主党(菅・野田)政権下
2011年2,764,665人、2012年2,835,515人

自民党(安倍)政権下
2013年2,782,006人、2014年2,874,802人、2015年2,985,346人、2016年3,227,596人

在日外国人の存在は、急速に高齢化する日本の人口構成を、少しだけ若返らせています。日本人の平均年齢46歳に対し、在日外国人は20代と30代が圧倒的に多いのです。性別でみると女性の方が多く、出産適齢でもあるので、結果的に日本生まれの外国籍者を増やしています。あと高齢者の割合が少ないため、外国籍の出生数は死亡数の2倍以上になります。

2016年の数字が象徴的ですが、この年は、「日本人の出生数が100万人を割った」ことがニュースになりました。でも数字をよく見ると、日本人の出生数は987,747人、外国人が日本で出生した数16,321人を合わせると1,004,068人。在住外国人のおかげで出生100万人を辛うじてキープしたことになります。

なお2016年は、「外国人が日本に定住しているだけで、年間1万人が自然に増える」時代の幕開けになりました。外国籍者は日本で1万6千人生まれ、6千人死ぬから、差し引きプラス1万人です。安倍政権になってから、外国人の日本での出生数はさらに加速しています。

民主党(菅・野田)政権下
2011年11,702人、2012年12,714人

自民党(安倍)政権下
2013年13,245人、2014年14,376人、2015年14,638人、2016年16,321人

 

ここで閑話休題。ここ数年、来日する外国人観光客が爆発的に増えて、東京大阪のホテル不足や民泊ブーム、爆買い景気などを引き起こしましたが、これも今の安倍政権下で起こった現象といえます。訪日外客数データを、長期スパンでみると一目瞭然

自民党(小泉・安倍・福田・麻生)政権下
2001年477万人、2002年524万人、2003年521万人、2004年614万人、2005年673万人、2006年733万人、2007年835万人、2008年835万人、2009年679万人

民主党(鳩山・菅・野田)政権下
2010年861万人、2011年622万人、2012年836万人

自民党(安倍)政権下
2013年1036万人、2014年1341万人、2015年1974万人、2016年2404万人

 

安倍政権の4年間で、観光立国戦略で先行した韓国を一気にゴボウ抜きしたのは記憶に新しいですね。なお、2017年は北朝鮮の不穏な情勢を受けて韓国への観光客が激減した一方、日本へのインバウンド観光は好調なので、日韓間はダブルスコアの差がつきました。日本はすでに中国、タイに次ぐ、アジア第三位の観光立国と言ってよいでしょう。

 

ところで、読者の皆様は2014年5月に、こんなニュースが出たのを覚えておられますでしょうか?

 

人口、50年後に1億人維持 政府が少子化対応で初目標

 

このまま日本の人口が減るに任せていると、2060年時点の推計で8674万人まで人口が激減し、国際的な地位や国民生活の水準が低下し、財政破綻を招くと懸念されるため、政府が2020年までに少子化対策を集中的に進め、同年の人口を1億人以上(10545万人)に維持するという、極めて野心的な内容でした。

詳細な内容については、紙幅の関係で割愛しますが、統計数字を分析した私が思ったことは、

 

・安倍首相は、マジ本気で、日本の人口減と経済衰退に歯止めをかけたいと考えており、その一環として「在留審査緩和による外国人受け入れ」を、事実上の国策として推進していると思われる。

・もちろん、少子化対策の本命は現役子育て世代への政策的支援による出生率向上だが、その効果が出るには時間がかかる。政権執行部は、私がブログで分析した数字等は百も承知で、「日本社会が許容する範囲で、外国人をどう受け入れるか?」を、極めて現実的に考えているはず。

・一時的な落としどころは、おそらく、「日本人の自然減の半分を外国人の受け入れで補う」あたりかと…そうすれば、目に見える出生率改善が起こらなくても、2060年に人口1億人以上は維持できる計算になる

・その目算がついたからこそ、安倍首相は2014年の時点で、「人口1億人キープ宣言」をした可能性があると思う。実際、彼は宣言後2年で、「日本人自然減の半数を外国人流入で補う」状態を実現している。

 

なお、「事実上の移民受け入れをするなら、まず、日本国民にその是非を諮って欲しい。議論を深めて欲しい」という意見もあるかと思います。私は欧米の社会で長年暮らしてきたので、特にそう願っています。でも、日本の政治社会の現実を考えるに、多分それは無理な相談なのだと思います。

 

・日本社会は、指導者が理想の将来像を打ち出して、国民各層がその実現に向かって進んでいくというかたちでは動かない。

・善悪や、あるべき論ではなく、いま日本に暮らしている人々の気分や情緒で物事が決まる社会。だから、国民が移民受け入れの気分にならないうちに、首相がそれを打ち出したところで、政治的に墓穴を掘る結果にしかならない。安倍首相の立場からすれば、政敵に攻撃の口実をつくるリスクにしかみえない。

・だから、物事を表面化するよりは、「ビザ運用緩和による外国人定住促進」という、国民に見えにくい場所で人口を維持する努力をしていると考えられる。

 

私自身は、日本の経済や国民の生活水準、国際的地位や安全保障、財政の観点から考えて、日本の人口水準はできるだけ維持すべきと考えます。なぜなら、人口が減る、急速な高齢化が進むと、誰もが考えている社会で、積極的な設備投資やイノベーションは起こらないし、将来不安から消費マインドも委縮して、後はもう沈むだけになってしまうからです。日本はこんなに素敵な国なのに、子供たちに仕事も夢もない経済衰退国家を残したくありません。我々現役世代が、日本衰退を運命だと諦めず、それに極力抗うべく、果敢にチャレンジすべきだと思います。

その観点から私は、現実的な手段を駆使して人口の維持に努める安倍政権「アベノ開国エコノミー」を評価します。そして何より、我々国民は安倍自民党を選挙で選んでるわけですから、好き嫌いや評価はどうあれ、現政権が何を目指して行動しているかを、正しく理解すべきだと思います。

 

【関連ブログ記事】

外国人受け入れと首都圏再集中の構図(2017/5/5)

実はあまり減らなかった日本の人口(2017/1/4)

 

【参考資料】(※誰もがアクセスできる、簡単な統計だけを使って分析しました。)

総務省統計局、人口推計

日本政府観光局、訪日外客数統計

韓国観光協会、Korea, Monthly Statistics of Tourism

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「インターナショナル教育=英語」への違和感

こんばんは、Manachanです。今日はいつもと趣向を変えて、「言語・教育論」で書きますね。

私は世界中いろんな国で不動産(コンドミニアム)を見る仕事をしてますが、アジアや南欧方面では特に、不動産価値を上げる方便として、「インターナショナルスクール」なるアイテムが使われることが多いです。例えば、

 

・大規模開発で、敷地内にインターナショナルスクールを誘致する

・既存のインターナショナルスクールのそばに建物建てて、教育環境をウリに分譲する

 

世界中どこにあっても、「インターナショナルスクール」での教育に使われる言語は、「英語」というのがほぼお決まりです。たとえ東南アジアにあっても、中国語や日本語で教えるインターナショナルスクールとか聞いたことありません(そういうのは、中華学校とか、日本人学校とか呼ばれるんですよね)。

非英語圏の社会では、海外とやり取りするために英語スキルの需要が高いですから、「我が国における世界への窓口」というイメージで、「英語」が「インターナショナル」になる、それは分かります。

でも、いま私がいるオーストラリアは英語圏ですから、「インターナショナル=英語」という図式はとてもヘンです。だって、公立の小中学校がみんな英語で教えてるじゃないですか?同じ英語で教える学校がなぜ「インターナショナル」なの?という話になっちゃう。

そう考えると、インターナショナルスクールとは、「非英語圏のエリートや中間層の子弟に対して」、「英語を用いた教学を行う営利事業」と定義されるでしょう。それぞれの社会で子供に英語教育を与えれば階層上昇につながるという連想が成り立つことが、このビジネスモデルを支える素地になりますし、よりマクロに言えば、将来にわたって英語の言語覇権を維持する仕組みでもあるのでしょう。

 

ところで、一口にインターナショナルスクールといっても、クオリティは玉石混交。そもそも非英語圏の子供たちが教育対象なんですから、生徒の英語レベルからして様々なはず。

東京には多数のインターナショナルスクールがありますが、両親か片親が英語ネイティブの子弟ばかりが通う学校もあれば、生徒の大多数が日本人か韓国人の家庭育ちという学校もあります。生徒の英語レベルが違えば当然、教学レベルに差が出てきます。同じIB(国際バカロレア)プログラムを採用していても、学校によって全然レベルが違うみたいな話もよく聞きます。

日本には余り英語を使う環境がないので、思い切って海外に出て、子供を現地のインターナショナルスクールに通わせる親御さんもいます。いま人気なのはマレーシアのジョホールバル(JB)とか、フィリピンのセブあたりでしょうが、JBに来てもインターナショナルスクールの教学レベルは様々で、トップの名門校じゃなければ実は内容がショボいとか、その割に学費が値上げに次ぐ値上げで納得できないとか、いろんな話を聞きます。

 

最近はとにかく、ミャンマーでもタイでもインドでも、中国でもカンボジアでもポルトガルでも、どの国で不動産見ても判を押したように、「インターナショナルスクール近所にありまっせ」、「教育熱心な親御さんに人気でっせ」みたいな話ばっかり…英語ニーズ高いの分かるけど、世界中にそんなに学校乱立させて今後どうすんだろと思う。その論理的帰結は、

 

1)インターナショナルスクール間で選別淘汰が進む

2)フツーのインターナショナルスクールがコモディティ化する

3)コモディティ化した学校を出た子供たちが、良い企業になかなか就職できない

4)英語という言語スキル自体も、世界的にコモディティ化する

 

特に4)が大事で、世界中に英語で教える学校が乱立して卒業生を大量に出せば、少なくとも各国の中間層以上の世界では、「英語なんかできて当たり前、それだけでは何の価値にもならない(最低のスタートラインに立てるだけ)」になると思います。

「英語の他、何ができるの?」と問われる世界になるし、言語スキルでいえば、「英語と何語ができるの?」というポートフォリオの話になってくるでしょう。

 

日本は世界でも珍しい位、英語を使わなくても自国言語だけで高等教育がこなせて、最先端のテクノロジーを学べて世界的な企業に就職できる社会です。それ故、この国では英語スキル自体が貴重ですので、我が子を国際社会のスタートラインに立たせるため、早期から英語教育を与えたいと切実に願う親御さんの気持ちは分かります。でも、世界中いろんな場所に住んだ私からみると、「英語なんて所詮コモディティ」、「日本語の方がずっと稀少価値」という感覚が強いです。

だって世界中、英語話せる人はゴマンといますよね。アフリカや中米の奥地に行っても、英語話す人はいるんです。大学出ても月給1万円しかもらえないような最貧国でも、英語を話せる卒業生は多数。一方、日本語話せる人が世界にどれだけいますか?言い換えれば、日本の経済規模や、日本が持つ文化・技術コンテンツの価値に比べて学習者・習得者が相対的に少ないからこその稀少価値でしょう。

それゆえ、「日本語と英語のバイリンガル」は世界的にみて価値が高いわけです。日本人の子供が英語できるから価値が高いんじゃなくて、「日本語と英語、どちらも読み書き、ビジネスレベルのコミュニケーションできるから価値が高い」のです。

それに、日本語をしっかり学習した副産物として、「中国語学習に有利になる」という面もありますね。言語は違っても漢字の意味は80%以上共通ですから、これ非漢字圏の人に比べれば物凄いアドバンテージです。

 

親の両方、または片方が日本語ネイティブなら、「まずは日本語をしっかり身に着けさせるのが先決。英語は後付けで良い」と私は考えます。我が家でも、少なくとも下の子が12歳になるまでは、日本語を確立させるために東京に住み続ける予定です。

子供の日本語能力を確立させるのに、圧倒的に便利かつコスパの良いロケーションは「日本」です。それ以外の国では学習手段の選択肢が少なく、難度が高くなります。一方「英語」なら、英語圏でなくても、どの国にも「インターナショナルスクール」が多数ある上、各国の標準的な教学プログラムにほぼ必ず「英語学習」が組み込まれています。あるいは日本の外資系サラリーマンがやってるように、「仕事の必要に迫られて、必死に英語を習得」など、大人になってからの努力で何とかなる面もあります。英語は、世界中で使われるグローバル言語であるがゆえ、後付けで学習しやすいのがメリットですね。

 

英語は後付けで良いと、世界中の皆が分かってしまえば、「インターナショナルスクール」の商売が成り立ちにくくなるから、英語こそ国際的言語、習得のためには早期教育が良いなどと、世界中で一生懸命宣伝するわけです。

インターナショナルスクールの仕組みに乗るにせよ、乗らないにせよ、そのビジネスのからくりを分かった上で行動した方が良いと思いますね。本質的には、「インターナショナル教育=英語」では全然なくて、「非英語圏の親御さんをスポンサーとする英語を使った早期教育産業」に「インターナショナル」という言葉をつけてるだけですから…

 

私は英語教育を否定・軽視したいわけではありません。日々、世界を相手にビジネスしてますので、英語の大事さはよく分かってます。ただ、世界中で英語教育が行われてコモディティ化しやすい状況なので、日本語を含めた「英語プラスアルファ」戦略で、強い言語ポートフォリオをつくっていきたいと思うのです。

英語なんかちゃっちゃと覚えて、次行こうぜ」、というのが私の本音です。

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中国の内陸都市で不動産持つという発想

おはようございます。Manachanです。オーストラリア・ケアンズ滞在も残すところ一週間足らず、徐々に帰国モード。いま東京は涼しい(雨ばかり)ようですね、コンビニのおにぎりとか食べたいな。

今日は、「新興国のキャピタルゲイン狙い不動産投資」というテーマで、「中国内陸都市」の可能性について書いてみます。

 

数年前から、日本で新興国不動産の販売セミナー多いですが、ほとんどの業者が、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア、マレーシア等、ASEAN圏内の不動産を紹介しています。

不動産投資のかたちとしては、「長期的な経済成長期待に乗った、キャピタルゲイン(値上がり益)狙い」、本質的にはそれ以外の何者でもありません。要は、それぞれの国の所得水準が上がるし、人口も増えるし、平均年齢もまだ若いから伸びしろあるし、そういう場所の不動産価格は長期的にみて上がるはずだから、5年、10年と、彼らの成長に付き合って資産形成しようぜ、要はそんな話です。

反面、まだ発展途上の新興国ゆえ、そこに不動産持つと日本や先進国とは違うリスクがあります。法律・権利面の未整備、供給過剰リスク、中古マーケットが未発達、建物のクオリティがベストでない、不動産業界にプロフェッショナルが少ない等…その辺は、国が経済発展すればマシになっていくから、現時点で細かいこといちいち言わんと、長い目で付き合おうぜという話…メリットもデメリットも分かりやすいです。

 

そこで私、思うんです。

・経済成長期待でキャピタルゲイン狙う不動産投資はアリだけど、なぜ、誰もがASEANばかりやるんだろう。

・日本からもっと近くて、同じタイプの不動産投資ができる場所があるでしょうに。

 

すぐ思い浮かぶのが「中国の内陸都市」です。上海や北京みたいな中国トップのスター都市じゃなくて、内陸に遠く離れた四川省とか重慶とか、雲南省とか、まだ経済レベルが低く、かつ高度成長している地域です。

そもそも中国自体が、ASEAN10か国全部が束になっても叶わないサイズを持つ巨大国家。中国一国で人口がASEAN全体の2倍強」、「GDPはASEAN全体の約4倍」という超絶スケール!

中国には27の省・自治区と、4の直轄市がありますが、ASEN10か国のそれぞれと比べると、「中国の一省がASEAN一国に匹敵する規模」を持ちます。しかも、中国の所得水準はASEANでも上位に位置します。例えばASEANでシンガポール、ブルネイに次ぐ所得水準を誇る「マレーシア」より、さらに上を行く中国の省・直轄市が7つあります。そして中国のほとんどの地域の所得水準は、「タイ」を上回ります。

一人当たりGDPでマレーシア($US10,739)を上回る地域…天津市($17,334)、北京市($17,099)、上海市($16,665)、江蘇省($14,128)、浙江省($12,466)、内蒙古自治区($11,416)、福建省($10,912)

中国の各省は人口規模も大きい。ASEAN各国の人口順でいくとインドネシア(2.5億人)、フィリピン(1億人)、ベトナム(9200万人)、タイ(6900万人)の順ですが、中国の広東省(1.08億人)だけでフィリピンの総人口を上回り、山東省(9800万人)、湖南省(9500万人)はベトナムの総人口を上回ります。そして、中国のほとんどの省が「マレーシア」(3100万人)以上の人口規模を持ちます。

中国各省の人口多くて所得水準もASEANだと上位だから、それらをかけあわせたGDP(国内総生産)となると凄い話になります。ASEAN各国をGDP順に並べると、「インドネシア」、「タイ」、「マレーシア」の順になりますが、ASEAN最大規模のインドネシアのさらに上を行く中国の省が3つあります

GDPでインドネシア($US8611億)を上回る地域…広東省($11690億)、江蘇省($11260億)、山東省($10120億)

経済成長率でいっても、中国内の各地はASEANと遜色ないどころか上回っています。2015年にASEAN10か国で最速の経済成長を遂げたミャンマー(7.3%)を、さらに上回る経済成長を遂げた中国の省・直轄市が約半分あります。しかも、そのうち3省は10%以上の超・高成長を記録しました。

2015年に10%以上GDPが伸びた中国の地域…重慶市(11.0%)、西蔵チベット自治区(11.0%)、貴州省(10.7%)

 

これだけ客観的条件が揃っているにも関わらず、日系の業者が中国不動産に手を出さない理由はいくつか考えられます。

1)上海や北京などを見ると、中国の不動産価格はすでに高すぎて、バブル崩壊しそうなイメージがある。
2)外資規制が厳しく、業者としてビジネスしにくい。
3)中国の不動産は外国人がなかなか買えない。
4)よしんば物件買えて、売却益が出ても、中国人民元を国外に持ち出すのが難しい。
5)英語、日本語がほとんど通じない。
6)日本人客が中国の家をセカンドハウスとして利用するイメージがわかない。

 

等々…中国の面倒くさい事情はよく分かります。それを踏まえて、私が個人投資家として自らのリスクで中国不動産市場に参入するにあたっては、

・中国のなかで、まだ不動産価格が安く、値上がりが期待できそうなエリアで、物件選定から管理、売却サポートまでやってくれる現地パートナーを見つける。
・自分の個人名義で不動産買えるよう、一時的に中国滞在してビザをとる。
・人民元を中国内に塩漬けは嫌なので、売却益を海外に持ち出しやすい手頃な価格帯(1000万円程度?)の投資からはじめる。

 

その視点で、ネットで情報収集していると、とても面白い場所がみつかりました。

 

中国南西部の「貴州省」、省都の「貴陽市」

 

貴州といえば、中国を代表する銘酒「茅台酒」のふるさと。内陸の交通不便な場所で、山がちな地形ゆえ産業発展が遅れ、長らく「中国最貧省」と呼ばれてきました。人口は3500万人余り、うち3割以上を少数民族が占めることでも知られています。

その貴州省が、ここ数年、中国トップレベルの年10%以上の経済成長を続けています。2015年、ついに中国最貧省の汚名を返上しました(現在、所得最下位は甘粛省。貴州省は下から3番目)。

中国自体の経済レベルが上がり、交通インフラが整備されるに伴い、これまでデメリットでしかなかった貴州省の「内陸、山がちな地形」が、意外なかたちでメリットになりつつあります。

 

・標高が高く、夏でも涼しい(平均23℃くらい)ので、避暑地として脚光を浴びている。冬も暖かく滅多に氷点下にならない。

・水と緑あふれる美しい自然、少数民族の暮らしがつくりだすエキゾチックな風景が観光地としての価値をさらに高める。

 

「夏でも涼しい」気候のおかげで、新たなIT産業がこの地で立ち上がりつつあります。データセンターは冷房用に膨大な電力を消費しますが、場所が貴州省にあればその冷房コストが不要なのです。その特性を生かして、同省は早くから「ビッグデータで経済発展戦略」を掲げてきました。ここ数年、その努力が実り、アップル、アリババなど、国内外ITビッグビジネスが続々と省内にデータセンター、クラウド拠点を建設中。

 

東洋経済「内陸の貴州省が面目一新」

日本経済新聞「アップル、中国(貴州省)にクラウド拠点」

陳言ブログ「中国最貧だった貴州省がビッグデータ先進地になれた理由」

 

特に省都の貴陽市(人口450万人)は、3年前に上海とつなぐ高速鉄道が開通、今年中には市内に地下鉄2路線が初めて開通するなど、インフラ整備が進んでいます。その割に、住宅価格がまだ安いことは注目に値しますね。

 

住宅㎡単価、北京66,250元、貴陽7,021元。同じ国とは思えない!

 

貴陽市内の、比較的地区の新しい住宅をいくつか見てますが、軒並み平米単価5000~7000元、安く感じますねえ。10年以上前の大連の住宅価格みたいだ。

 

当然、住宅価格は上昇基調。下のグラフは「年次」ではなく「月次」の変化グラフで、半年で約1割(年に20%)上がってますから、日本の感覚からすると、いかに急速に上昇中なのかが分かります。早く参入したいな。

 

賃貸相場も調べてみました。中国は概して賃貸利回り低い(1~4%)ですが、一般に不動産価格が高い都市ほど利回りが低い傾向があり、北京や上海は1%台、それに続く2線級都市が2%台。それに比べて貴陽クラスの都市は売買価格がまだ安い分、数字上は3.5~4%出るようです。中国の不動産投資は純粋キャピタルゲイン狙いが多く賃貸経営は一般的ではないようですが(空室のまま放置するオーナー多し)、日本人としては賃貸収入欲しいところですね。

これなんか値段上がりそうですね。「中天会展城」。市役所・公園そばの良環境、今年開通するライトレール乗り換え駅から5分。2012年分譲開始。ホテル、商業施設、スケート場、映画館、学校との複合施設。

 

個別の売り物件をみると、65~105万元。写真の2ベッドは室内住みやすそうなので載せました。築1年、75万元だから1200万円。北京の10分の1くらいの感覚かな。この「中天会展城」、中古リセール価格が新築価格を常に上回っているようで、売却・利益確定しやすそうですね。

 

市内から少し離れると、23万元(370万円)みたいな、超安い物件もたくさんあります(新車の値段かと思った…)。中国で手軽に不動産買ってみたい方に良いのではないでしょうか・

 

Webで調べられるのはこの位で、あとは貴陽現地に行って可能性確かめたいと思います。

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GLAYに学ぶ「変わらない」ブランド

こんばんは、Manachanです。今日は日曜日。一日中、息子のPokemon Go!に付き合って、ケアンズ・エスプラネードの海辺で過ごしてました。今回は不動産話を離れ、「ブランディング」のテーマで書きますね。

近代日本が生んだ、商業的に最も成功したバンドグループといえば、真っ先に「GLAY」が思い浮かびます。特に1990年代後半のGLAY人気は本当に凄く、1999年には幕張メッセで、有料コンサートとしては史上最大の「観客動員20万人」という大記録を打ち立て(ギネスブック掲載)、未だに破られていません。今日でもなお、現役で音楽活動を続ける長寿グループでもあります。

 

GLAYのリーダーTakuroさんが書いた自叙伝を偶然ネットで見つけ、ずっと読んでました。実に素晴らしい人物ですね。舞台上での外見とは裏腹の素朴な人柄、音楽に対する純粋な思い、生まれ故郷の函館や仲間に対する深い愛情、周囲で支えてくれる人に対する感謝と気配り、そして何より、日本の音楽史を塗り替えるような大成功を手にしても常に失わない冷静さ謙虚さ…一人の男の生きざまとして大変共感できます。また彼のような個性だからこそ、何十年もの間、人々の心を打つ音楽をつくり続けられるのだと思います。

特に、1999年の絶頂期のことを書いたエッセイには、とても感動しました。少し長くなりますが、引用しますね(赤太字は筆者注)。

 

GLAYという怪物の船出

デビューの日から9年。365日×9=3285日。数字にしてみれば、不思議なくらい僅かな日々の間に、GLAYは奇跡の変貌を遂げた。

93年にはライブハウスに100人足らずの客が入っただけで祝杯を挙げ、デモテープが10本売れたといっては一喜一憂していた。

それが4年後の97年、リリースしたベストアルバム『REVIEW~BEST OF GLAY』は発売一週間で300万枚を突破する。翌98年夏のツアーの観客動員は全国7カ所13公演で50万人に達した。

そして99年、幕張メッセ。僕らは少年の日に描いた夢を実現する。ステージに立った僕たちの目の前に広がるのは文字通りの人の海、その数20万人。有料コンサートとしては世界記録を塗り替えるイベントになった。

とはいえ、GLAYの中身が変わったわけではない。僕もテッコも、あいかわらず函館弁が抜けていないし、メンバーの関係も昔のままだ。

「どうして、GLAYはそんなに変わらないんですか。」 という質問をよくされる。

わからないのは、どうしてそういう質問が成り立つのかということだ。なぜ、歳をとったり、売れたりしたら、人は変わらなきゃいけないんだろう。そんな必然性はどこにもない。

僕たちはいくつもの大きな夢を追い続けたけれど、考えてみれば、僕らが心の底から実現したかった夢はたったひとつだった。つまり、僕らは僕らの夏休みを終わらせたくなかったのだ。

いつまでも、あの高校時代のようにみんなでバンドを続けたかった。結局のところ、そのためのGLAYであり、幕張の人の海であり、何百万枚のレコード売り上げだったのかもしれないとすら思う。

どうして僕らは変わらなかったのかではなくて、変わらなかったからこそ、高校時代の友人のままでいられたからこそ、そのあまりにも高い壁を、僕らは乗り越えることができたのだろうと思うのだ。

もし変わっていたら、GLAYなんてとっくの昔に消えている。

 

コンサートに20万人動員!目の眩むような大成功を収めても、この男には現実がみえている…「怪物のようなビッグな存在になったGLAY」と、「高校時代のまま変わらない自分」とが、どちらも冷静に見えている。そして、「変わらない自分」こそが、アーティストとしてのGLAYの生命線であることが、よく分かっています

この文章、私の活動の指針としても大いに参考になります。私が仲間と共にいま手掛けている国際不動産ビジネスは、今後3年くらいで、かつて経験したことがないスピードで大成長を遂げそうな気がしています。「しっかりした戦略を持って海外不動産に長期投資していきたい個人富裕層」や、「海外に出て収益事業を育てたい不動産大手企業」から、我々にどんどん声がかかるようになってきました。長年、地道に国際不動産に取り組んできた情報知識(コンテンツ)がビジネス界にも評価されて、間もなく需要爆発の予感がするのです。

(比べるのがちょっと恐縮ですが…)GLAYの歴史でいえば、1996年1月に「グロリアス」をリリースしてから、一気にブレイクした。その前夜くらいに、いまの我々が居るような気がしています。

 

国際不動産で我々の働きを必要とするお客様がいるなら、それに応えるべく、組織や資本を充実させていく。経営手法やシステムなど、テクニカルに必要なものはどんどん取り入れる…そういう努力は当然やっていきますが、でも、GLAYの音楽がいつまでも輝きを失わないように、我々も「常に変わらない、自分らしさ」を持ち続けていきたい。どんなに会社が大きくなっても、「Manachanらしさ」は常に変わらないし、変える必要もない。

 

「私らしさ…」を言葉にしてみると、こうなります。

1)不動産に対する限りない愛(AFFECTION)

2)常に世界中で不動産の現場をみて比較して、外国語学習も含めて情報収集を怠らない態度(INPUT)

3)常に情報発信していくスタンス(OUTPUT)

 

音楽の魅力に憑りつかれたミュージシャンが音楽ビジネスで身を立てるのと同じく、私は「不動産投資の魅力」に憑りつかれ、趣味とし始めたものが、今や本業になり、今後さらに発展しようとしています。それでも、「三度のメシより不動産が好きでたまらない」私の原点は変わりませんし、「ギリシャに良い投資物件があればギリシャ語覚えて現地に仕入れに行く」ようなフットワークの軽さも、常に持ち続けていたいと思います。

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二地域居住から民泊の時代へ…

こんばんは、Manachanです。

今は世界中どこへ行っても、「民泊」最盛期の時代ですね。AirBnB、途家、Booking.comなどポータルサイトを使って、民間住宅を貸したり借りたり、あるいは保有物件を短期貸しして高収益を上げたり…インターネット・スマホ普及のおかげで簡単にできる時代になりました。私も、海外にあるいくつかの物件を「民泊」運営したり、海外出張で「民泊」に泊まってみたりと、便利に使わせていただいてます。

ところで、民泊が普及する少し前の時代、「二地域居住」という言葉があったのを、覚えておられますか?多くの場合、都会の住人(多くは裕福なシニア層)が、地方の風光明媚な場所にセカンドハウスを持ち、「都会と田舎の二地域に住もう」という文脈で使われていた言葉です。たとえば、

 

・平日は東京の自宅で、週末は八ヶ岳の別荘で過ごす、みたいな「週末居住」パターン
・夏の間は北海道の大自然に囲まれた別荘で、雪が降る頃には東京の自宅で過ごす、みたいな「季節居住」パターン

 

2000年代まで、信州や伊豆、北海道などリゾート価値がある場所で、地元の人に余り売れないマンションや戸建分譲地を買い取って、東京のシニア層向けに別荘として売る商売が流行った時期があります。何を隠そう、実は私も、そういう物件を買っちゃったひとりです。

民泊を知る前の私は、二地域居住に憧れがありました。以前、オーストラリア・シドニーに住んでいた頃、身近な友人でセカンドハウスを持つ者が結構多かったのです。

近所に住む友人は、普段はシドニーで会社勤め、金曜日の仕事が終わると、ピックアップトラックに乗って一路南へ6時間、ヴィクトリア州との境にあるオルバリー(Albury)の別宅に行って、週末そこで過ごして、月曜日の仕事が始まるまでにシドニーに戻る…みたいな生活を続けていました。会社勤めを卒業したら、シドニーの家を賃貸に出してオルバリーに移住するんだと、楽しそうに語っていました。

シドニー住人の間で、セカンドハウスとして人気の場所は、車で3~4時間ほど離れた海岸沿いに多く、北のPort MacquarieやCoffs Harbour、南のKiamaやBatemans Bayには、シドニーやキャンベラに自宅を持つ者の別宅が数多く存在します。シドニーで海岸沿いの家は高くて買えませんが、別荘エリアなら平均的なサラリーマンでもなんとか手が出る価格で、海に近い土地付き住宅を買って住めることもあり、特に裕福な人やシニアでなくても、多くの人が「豪州版・二地域居住」を実践していました。

楽しそうな彼らをみて、「俺だって、いつかは、セカンドハウスを持つ!」という思いが、わが胸に去来したのは言うまでもありません。

 

でもって、2007年、日本にUターン帰国して東京で働くようになり、3年後の2010年、北海道千歳市にセカンドハウスを買ってしまいました。近い将来、季節に応じて住まいが選べるような身分になったら、夏は涼しい北海道を満喫したり、冬場にスキー・スノボを楽しむ拠点としたり、いわゆる「東京と北海道、二地域居住」をやってみたいと思ったからです(ブログ記事「輝く北の大地」2014/1/26)。

広々とした北海道、でっかい空、雲がごんごんと過ぎていく…過密都市・東京に住んでると、こういう風景には、やはり憧れますよねえ。

 

とはいえ、せっかく買ったセカンドハウスには、1週間ほどしか住んでおりません。普段、東京に住んでて仕事が忙しいし、サラリーマンやめて自営になっても世界中いろんな場所に行く仕事ゆえ、北海道に行く時間がなかなか取れないし…

結局、この家は地元勤めの方に貸しております。ま、安い値段で買ったし管理費も1万円以下なので、投資物件として一応成り立っています。入居者さんが退去したら自分で時々使おうかなあと思ってましたが、でも今は考えが変わりました。すでに民泊の世界を知ってしまった私、北海道で必ずしも自分の物件に住まなくても、好きな時に好きな宿に泊まればいいじゃん、という考え方になったのです。

よく考えれば、二地域居住という考え方は、「セカンドハウスのオーナーになる」ことで、「管理費や公租公課を払い、家のメンテナンスに責任を持つ」ことも要求されますから、私みたいなノマド人間には少し荷が重すぎるのかもしれません。民泊みたいに、誰かの家にスマホひとつで予約入れて、好きなだけ泊まる…みたいなスタイルの方がずっと気楽ですので。

 

二地域居住の負の側面が出ているのが、「リゾート地の二束三文マンション」かもしれません。特に新潟県湯沢町には、バブル時代のスキーブームで58棟、約1万5千室のリゾマンが建設され、その数、全国の約2割を占めるという超リゾマン銀座。でも今やスキー人口は激減し、バブル当時2000万円以上で分譲されたリゾマンが、今や10万とか30万みたいな激安価格で叩き売られてます。

画像見にくいですが、湯沢町苗場にある2DK47平米、10万円で売られてます。売値の坪単価6000円って何それ!(賃貸月額の坪単価みたいだ…)

 

こんなボロ安い値段で叩き売られるのは、地元に実需がない上に、リゾート仕様ゆえ管理費が高く(月額3万円程度)、投資物件としても成り立たないという事情があります。とはいえ最近では、東京でリタイアした高齢者が、余りに安い売値と大浴場に惹かれて、月額3万の管理費払っても定住する人が増えているようです。湯沢町によると、2016年4月時点の町民8144人のうち、1008人(約12%)がリゾマンに住民票を置いているとか…

とはいえ、湯沢町内で供給された15000室の全てに定住者が住んでくれるわけでもないので、全体としては状況厳しく、大部分が価値を持たない「負動産」になっちゃってるんだろうな。

 

私思うのですが、せっかく民泊の時代になったんだから、こういうリゾマンをオーナーとして区分所有するよりは、季節居住者や観光客に短期貸しする「民泊」として運用した方が、たぶん高い収益を上げられると思うし、不動産としての価値も出てくるんじゃないかな。

ふと、AirBnBで「湯沢、苗場」近辺の宿を検索してみると、リゾマンの部屋が結構な数、登録されてました。「湯沢と民泊の相性の良さ」に気づいてる人は、すでに商売にしているようです。

 

 

そう考えると、インターネット・スマホの普及が可能にした「民泊の時代」は、二地域居住やセカンドハウスに、新たな利用価値を与えたのだといえそうです。

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