日本不動産

おはようございます。Manachanです。

竣工・引渡しまで、わずか３日。ついにカウントダウンを迎えた、東松戸新築物件・・・

完成前の様子を写真で撮ってきました。すでに内装工事がほぼ終わり、入居者をいつでも迎え入れられる状態になっていました。

まずは、建物の構造と間取りを頭に入れていただいた上で、

メインのリビングフロア（上階）からいきましょう♪

「ロフト」（5.1畳）から、「リビング」（6.8畳）を見下ろす

公称「1K」なんですが、実質、｢1LDK｣感覚の広さです。

「リビング」から「ロフト」を見上げる

「ロフト」と「リビング」の間は、３段(60cm)の段差しかなく、空間として連続しているので、「屋根裏ロフト」タイプとは全く違った感覚です。

「ロフト」の空間

一つの部屋位の広さがあります。高さも1.3メートル程あり、寝るだけではなく、「お茶会」くらいできそうです。

「キッチン」

２口ガスコンロにしてます。料理好きには、電気よりガスがいいですね。さりげなくインターフォンも･･･

「空調」と「採光」

バルコニーに直結する窓になります。すぐそばに、北総腺の高架がみえます。でも線路より下なので、騒音はほとんどありません。

「下階」におりる階段

「下階」の玄関部分

水まわり（浴室、トイレ、洗面）は、すべて下階にあります。

階段下スペースを利用した「クローク」（巨大収納）

私が特に気に入っているのがこれ！1.2mの高さがあり、自転車やデスクもそのまま置けますし、モノが増えても収納バッチリ。引っ越したくなくなります。

「トイレ」と「洗面」

「建物の外観」

黒と白がベースの色調。３つのバリエーションを検討して、うちの娘（７才）に好きなものを選んでもらいました。

「周辺環境」

森林と畑が多い郊外の風景。まだまだ新しく、未成熟な街ですが、スーパーやコンビニ、飲食店、集合住宅も、増えてきました

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こんばんは、Manachanです。

♪～もういくつ寝ると～♪･･･千葉県、東松戸駅前に新築したアパートが、４月２０日(土)、ついに完成します。

で、その日の朝から、是非、内見したいという投資家仲間がどんどん現れて･･

結局、完成当日は、約１０名で内見することになりました。また日を改めて、お披露目の機会をつくりますので、よろしくお願いしますね。

その日、私、感動で泣いてしまうかもしれないな。

自分の生まれ故郷である、千葉県東葛地域で、自分が理想と考える収益アパートを新築できた、生きててよかった～･･･感慨無量ですな♪

「東松戸一棟、満室稼動を目指して・・・」 (2013/3/30の日記)

私は、この物件を使って、日本における、理想の賃貸経営を実現したいと思います。それは、

・賃料下がらない
・滅多に空きが出ない
・空いてもすぐ埋まる

この発想の原点にあるのは、私がオーストラリア・シドニーに所有する、二つの物件です。日本ふうにいえば、戸建１戸と、区分アパート１戸ですが、これらは、

・買ってから１０年弱で、賃料下がるどころか、５割ほど上昇
・空室になった期間は、数日間のみ。空室率なんと０．０４％！
・退去が出た後、募集すれば、２週間以内に、３つほど入居申込が入る。

【オーストラリア物件：空室、家賃下落とは無縁】

空室問題、家賃下落問題とは全く無縁、物件が安定的に賃貸経営できているので、大家としては、左団扇で安心していられるわけです。

といっても、私がシドニーで、特別に条件の良い物件を買ったわけではありません。人口が増え、常に住宅不足の状態にあるオーストラリア主要都市では、余程ヘンな物件でもない限り、貸せばすぐ入居者がつきますし、

また同国の経済も、常に適度のインフレを伴う成長軌道に乗っているので、賃料相場も上がるのが当たり前なのです。私も、他の多くの大家さんも、退去が出る毎に、賃料値上げを続けてきました。

そういう経験をしてしまうと、日本の賃貸経営の、こんな「常識」が、もどかしく感じるのです。

・賃料は、下がるのが当たり前
・空室になったら、入居付けに苦労する

ま、日本の経済は、ここ２０年ほど、ろくに成長してませんし、デフレ傾向である上に、人口も増えず、その割には物件をバカスカ建てるので、空室も増えるし、競争力のない物件から順に、賃料低下の問題も深刻化してきます。

では、なぜそんな日本で収益物件を増やすのかというと、

・日本で暮らしている以上、日本円で安定した収入は欲しい
・日本の不動産は、賃貸で利回りがまあまあ良い上に、非常に低利で融資が引けるので、キャッシュフローが出やすい

今後の日本経済、どうなるか分かりませんが、とりあえず現時点では、「融資は年利２％以下で引ける」し、「首都圏で新築建てても、利回り８－９％は普通に回る」ので、キャッシュフローは確実に出る。

そうした「日本不動産の良さ」を活かしながら、家賃下落、空室といった「欠点」を補う賃貸経営がしたいわけです。どうすれば良いか？私、主な要因は３つあると考えております。

・立地（特に首都圏では「駅近」が重要)
・物件の構造（競合物件と差別化、ブランド化しやすい構造）
・大家の経営力

【立地、経営力、そして建物の構造で差をつけたい】

今回、私が東松戸に新築を建てるにあたって、核となるコンセプトは、福岡の三和エステートさんの建売アパート「CB（コンフォート・ベネフィス）シリーズ」を、首都圏で建てる・・・ということ。

福岡市というのは、賃貸住宅の激戦区で、平均空室率２０％の世界。供給過剰による家賃下落も著しく、九州で一番都会にもかかわらず、「家賃水準は九州一安い」、「大家にとっては、恐ろしい街」と、よく言われます。私も２００７年から、福岡市で不動産投資をしているので、その厳しさは、身に染みています。

その福岡市にあって、三和エステートさん「CBシリーズ」の賃貸経営パフォーマンスは非常に優秀で、入居率は９６％台、退去の際、次の入居者が決まるまでの期間が平均１７日、家賃下落率も築１０年までなら、多くの物件で５％以下という、福岡ではありえない数字を残しています。

なぜ優秀なのかといえば、階段下ｎ巨大な床下収納スペースがあるとか、１階暮らしでも実質２階の高さにバルコニーがあって女性でも安心して住めるとか、メインのリビングとロフトとの空間が連続していて、１Ｋでも実質１ＬＤＫの広さに感じるとか･･･退去させないための、さまざまな工夫があるわけですが、

この「住宅の構造」を、首都圏に持ってくることにより、長期にわたって安定経営したいと、私は考えました。

今後、市況が厳しくなっても、駅近であれば、家賃もそう落ちないと思うし、大家の経営力も駆使して、入居者に愛される賃貸住宅空間をつくることができれば・・

たとえばの話、口コミで、今の入居者が次の入居者を連れてきてくれるとか、あわよくば数年後まで入居予約で一杯とか、そんな状態をつくりたい。そこまでできれば、

オーストラリアで体験したような、「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」賃貸経営が日本でもできると、私は考えたのです。

やっぱ、大家は左団扇がいいな。手間がかからず、時間も食わず、お金だけいただけるのが、私にとって理想の賃貸経営。だって私、「自由な時間を買う」ために、不動産やってるんですもの！

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こんばんは　、Manachanです。

４月３日は、運気が最悪な日でした。

１）レンタカー借りた後、運転席から身を乗り出して、後部座席の息子のシートベルトを締めようとしたら、ギアがバックに入って車がいきなり発車！すんでのところで、隣の車にぶつかりそうになった、急ブレーキ踏んで、間一髪セーフ！

３）レンタカー返した後、自転車で銀行に行ったら、財布を落としてしまい、中に入っていた運転免許証、クレジットカード、キャッシュカード、すべて再発行が必要になった。

悪いことは、続くものですね。

でも、明日からはたぶん、良い事が起こるのではないかと、ひそかに期待しています。

ところで、前回の日記で書いたように、新築物件への入居付けのため、千葉県松戸市、船橋市、鎌ケ谷市などの不動産仲介業者を、営業回りしていました。そこで、よく言われたこと、

「オーナー自ら、営業に回るなんて、すごいですね」

しかし、不動産経営以外の業種を、長年経験した私に言わせれば、

収益機会を得るために、オーナー自らが営業回りするのって、当たり前じゃないの？

大家さんは、おうちを貸して収益を得るのが、仕事であるはず。貸す相手（入居者）を見つけるために、仲介さんを回ることは、大家さんの「営業」のうち、大きなウェイトを占めるはずです。

ですが、世の中、「営業」を、管理会社にまるっきりお任せしてしまう大家さんが多いらしい。私の感覚でいうと、そりゃ余りにも「安楽」すぎないか？

たとえばの話、他の業種で営業するのって、通常、もっと大変なはずです。特に、B to BのITサービスを、競合ひしめく中で受注をとるのは、むちゃくちゃ大変なことで、頭も体力も使います。リーダー、参謀、中堅、兵隊･･･いろんなスキルセットを持った人が、知恵と力をあわせて、総力戦で臨まないとライバルに負ける・・・みたいな世界。

サラリーマンとして、そんな世界を、ずっと経験してきたので、なおさら、オーナー自らが営業回りしないのはヘンだと感じるのが、正直なところです。

仮に、オーナー自主管理ではなく、管理会社に任せていても、オーナー自身が動けば、地域の仲介さんと直接話すことで、賃貸マーケットやトレンドがよく分かるはず。

また、仲介さんとちゃんと顔つないでおけば、近い将来、良い物件も紹介してくれるかもしれない。

良いことづくめなのに、そして簡単なことなのに、なぜ、やらないの？

日本の大家さんって、年を追うごとに、経営環境も厳しくなってきていると思いますけど、それでも、他の仕事と比べれば、まだまだ生ぬるいというか、他の業界なら、とっくの昔に、市場から淘汰されるような人が、まだ現役でやってることが多いと感じます。

そういう中で、勝ち残っていくのは、少なくとも他の業界よりは簡単だろうなと、正直思った次第。

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おはようございます。Manachanです。

昨日の午後、時間が空いたので、東松戸駅前に新築したアパートの、営業活動に行ってきましたよ。

【大家手作り営業資料】

具体的には、東松戸駅に直接連絡する、千葉県内および東京都内の駅近くの不動産店･･･計５駅、１２社を、物件広告チラシと、オーナー自作の販促パンフレットを持って、訪問しました。具体的には、

・東松戸駅周辺で、１社
・新八柱駅周辺で、５社
・西船橋駅周辺で、２社
・京成高砂駅周辺で、２社
・浅草駅周辺で、２社

（計　５駅　１２社　訪問）

結構な手間ですよね・・・東松戸に物件があるのだから、東松戸の不動産屋だけ、回ればいいじゃんという考え方もありますが、

この駅は、まだ街として新しく、未成熟。駅前に不動産屋一軒しかなくて、集客には、いかにも力不足。

であれば、北総線と武蔵野線の交差駅という特色を生かして、近隣の大きな駅から顧客を誘導すればいいじゃん・・と考えました。

この手法は、私の大家仲間Hiroさんが、墨田区鐘ヶ淵にある物件への客付に、周辺のターミナル駅である「北千住」と「錦糸町」の不動産屋を回った、その営業手法をパクッたものです。

上手な人の真似をすれば、物事、たいていうまくいきますからね。

以上が、私の「大家営業ノート」、足で稼いだ、貴重な情報ですね。

新八柱駅周辺　５社　訪問

浅草近辺の不動産店は、営業エリアが地元の台東区および、墨田区、中央区近辺に限られ、顧客誘導の北限が葛飾区立石近辺であるよう。千葉県・東松戸への誘導は期待できない。

いろんな街を歩いてみて、感じたこと。

西船橋から、武蔵野線経由で、結構集客できそうな感じ！！

通常、松戸市の物件に入居する客を、船橋市から誘導するアイデアは、思いつかないと思いますが、東松戸駅をめぐる、人の流れをよくみると、

・北総線は、東京直結だが、運賃の高さから、力不足。
・むしろ、武蔵野線を通じた、東京およびベイエリア（浦安、幕張など）への移動がメインであるよう。

実際、東松戸駅の利用状況データをみると、私の実感が、数字で裏付けられています。

2010年の一日平均乗車人員
・北総線　　　８，２１２名
・武蔵野線　１４，５１３名

東松戸は、北総線の駅のようにみえて、賃貸マーケット的にいえば、むしろ、武蔵野線の駅なんですね。

でもって、武蔵野線の人の流れは、「東松戸→南行（西船橋、ベイエリア、東京方面）」が多いから、自然、「西船橋が東松戸の上流になる」わけですね。

明日は、西船橋と、新松戸を中心に回ってこようと思います。まだまだ続く、オーナー飛び込み営業。

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おはようございます。Manachanです。

東松戸CBビスタ（賃貸アパート）、４月２０日竣工前の満室稼働に向けて、いま全力で動いています。

管理会社さんにも、客付、ものすごく頑張っていただいているのですが、大家として、私ができることは、

・入居者向け、大家手作りハンドブックの作成

・地域の不動産屋への営業まわり

首都圏とはいえ、日本の厳しい市況の折、あと３週間で、４戸埋めるためには、「足」と、「頭」を使って、多くの人に、真剣に動いてもらわなければなりません。それができれば、早期満室は実現できると考えています。

でもって、「頭」を使う作業というものは、楽しいものですね。

私が、いま考えているのは、「東松戸」のキャッチフレーズづくり。

東松戸・・・鉄道の結節点で、便利な駅だけれど、その割には地味で、静かな街です。良くも悪くも新しい街で、あんまり「色」がない。近隣の「松戸」、「柏」、「船橋」みたいな、強烈な個性がない。

自然が豊かに残る地域（※駅をすこし離れると、ものすごい田舎）で、「ゆいの花公園」という、西洋風の良い公園もあるので、「緑」や「住環境」をウリにする住宅広告が多いみたいだけれど、

「緑」というのも、首都圏郊外の新興住宅地では、別に珍しくないもんなあ・・・「緑以外に、他、何もないんか？」って、突っ込まれそう。

「都心に一番近い森の町」というキャッチフレーズは、近隣の流山市にとられてしまいましたし・・・さて、どうしたものか？

私、考えたのは、これ、

スカイツリーのみえる、森の街～東松戸

【スカイツリーが見えると、東京に住んでる実感がわきますねえ･･･】

東松戸は、北総線（成田スカイアクセス線）と、武蔵野線が交差する駅ですが、

このうち、北総線は、「スカイツリー展望ライン」と呼ばれているんですよ。

この辺は、地勢が平坦ですし、東京スカイツリーとの間は下町エリアで、高層ビルがあんまりないから、ちょっと高台に上れば、よく見えるんです。

特に、東京都から、千葉県に入ったばかりの、北国分駅とか、秋山駅の近く、「スカイツリーが見える部屋」で、高い家賃が取れるといわれてますからねえ・・・

でもって、東松戸は、近隣の駅より、緑豊かな街と呼んで差支えないでしょう。すぐ近くに、八柱霊園の広大な森がありますし、小規模な「里山」、「雑木林」の類も豊富。

【首都圏とは思えない！八柱霊園の広大な緑地】

ま、そんなこと言ったら、もっと東京から離れた「大町」とか「西白井」の方が緑が豊かじゃん、という声も聞こえそうですが（※西白井あたりの中高層マンションから眺める森は圧巻。まるでジャングル・・・）

そういう駅に比べて、東松戸は、「成田アクセス特急」も止まって、かつ「武蔵野線」もあって、東京への交通が極めて便利、というウリがあります。東京駅への直通路線が２つあって、羽田、成田の両空港へも、ディズニーへも、越谷レイクタウンにも、中山・府中の競馬場にも、全て乗り換えなしで行ける駅って、他にないでしょう？

「東京に出やすくて」、しかも、「緑が豊かで環境が良い」から価値があるんです。

そこに、「スカイツリーの眺望」というプレミアをつければ･･･他の首都圏の街がマネできない、この地ならではの、ブランドになると考えたのです。

「都心に一番近い森の町」流山からもスカイツリー見えますけど・・・でも、北総線こそ、先に「スカイツリー眺望ライン」と呼ばれるようになったから、これは順当に、東松戸の勝ちだよね。

名前、キャッチフレーズというものは、.comドメインと一緒で、先に使った方が勝ちです。だから私も、「思い立ったら、すぐ、ブログで宣伝」を心掛けています。

みなさんも、覚えてくださいね。さあもう一度、ご唱和ください。今度は緑色で、

スカイツリーのみえる、森の街～東松戸

【絵葉書のような、東松戸ゆいの花公園】

【あなたも、東松戸で、スタイリッシュに暮らしてみませんか？】

物件に興味ある方は、「アートアベニューさん」にご連絡くださいね。
Web連絡フォーム：http://www.artavenue.co.jp/contact.php
直通電話：０３（５３３９）０５５５
FAX：０３（５３３９）０５５６

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おはようございます。Manachanです。

今回は、嬉しいお知らせ♪

千葉県の東松戸駅前で、土地から仕込んだ一棟アパート「CB東松戸ビスタ」。銀行融資のめどもつき、私がオーナーになることが確実になりました。

この物件の管理会社さんは、「賃貸経営マイスター」で有名な藤澤雅義さんとこ（アートアベニュー社）。昨日、新宿NSビルのかっこいいオフィスで、賃貸づけに向けた相談をしてきましたよ。

「CB東松戸ビスタ」の企画・建設を手がけた、福岡の「三和エステート社」、管理の「アートアベニュー社」そして、オーナーである私「Manachan」のパートナーシップにより、まずは「竣工前満室引渡し」に向けて、協力して動いていくことになりました。

今後の日程ですが、

竣工・引渡し　　　　　　４月２０日
入居開始　　　　　　　　４月３０日
セミナー　　　　　　　　　５月１８日
現地内覧会・懇親会　　５月１９日

４月２０日までに満室・・・現状で、６戸中２戸、入居が決まっていますので、あと４戸、３週間で埋めなくてはなりません。

私は楽観しています。アートアベニューさんが、すでに本気汁出してますし、私も本気･･･早急に動きます。アクションプランとして、

・オーナー手作り、入居者向けハンドブックの作成
・東松戸駅に誘導する元となる３駅（新松戸、西船橋、高砂）と、隣駅（新八柱）周辺の不動産業者に対する、絨毯爆撃営業！

下図にみるように、東松戸は、鉄道交通の結節点なので、かなり広域から、入居付けできる可能性があります。ターゲットは、「東京または千葉に勤める社会人」。

顧客誘導の動線としては、鉄道網をみるに、次の３駅かと、

武蔵野線上り：西船橋駅　（東松戸まで３駅、８分）　　
武蔵野線下り：新松戸駅　（東松戸まで２駅、７分）
成田アクセス線下り：高砂駅　（東松戸までアクセス特急１駅、６分）

あと、穴場ですが、武蔵野線で隣りの駅「新八柱」からの誘導もアリだと思っています。新八柱周辺は、松戸市のなかでは古くから開けた街で、築古激安アパートはわんさかありますが、新築、築浅でカッコイイ物件の供給が、駅近くでは非常に乏しいので、

「新八柱から１０分歩くくらいなら、電車で３分行った東松戸の駅前で、カッコイイ新築に住んでみませんか？」
「東松戸なら、東京駅へのアクセスが二本ありますし、成田、羽田まで直通できますよ」
「駐車場だって、駅前で７０００円で借りられますよ」

みたいな売り文句が、アピールするのでないかと思います。とにかく行動あるのみ！来週早々から、早速動きます。

私の物件、入居者向けのウリとしては、まず「立地が便利」！

・東松戸駅に、むちゃくちゃ近い　（私の足で、１分ジャスト！わずか８０メートル）
・東松戸駅前には、２つのスーパー(「マルエツ」と「ベルクス」)があって、マルエツは２５時まで営業している。単身者向け。
・東松戸駅から、「武蔵野線」と「成田アクセス線」両方使えて、いずれも東京駅まで３０分前後で着ける。

次に、「環境が良い」。

・駅から至近距離なのに、街がゴチャゴチャしておらず、閑静。
・物件の周りは、森もあるし、良い公園もたくさん。まさに「都心に一番近い森の街」かも！
・松戸市のなかでは、比較的、高所得層ファミリーが住むエリアなので、治安と環境が保たれやすい。

そして何より、「物件の間取りが、単身者の長期居住に向いている！」

・天井高３．７メートル、開放感が違う！
・上階の洋室からロフトに行く段差が、階段で４段、高さ８０センチしかないため、空間として一体感がある。つまり、1Rなのに、実質1LDKとして使える。
・圧巻は、下階から上階に行く階段下に設けられた「高さ１．２メートル床下収納」！モノが多い女性には嬉しい大空間。自転車だって置ける！
・上階にバルコニーが設けられ、地上からの高さが１．４メートルあるので、女性入居者にも安心感がある。１階住まいでも、バルコニーは実質２階！

この構造のアパートを、首都圏で手がけたのは、たぶん私が最初だと思います。

特に、「洋室からロフトへ、ハシゴじゃなくて階段を設ける」構造が、東京や横浜では建築許可が下りず、現時点では、千葉県と埼玉県でしか建てられないそうです。

千葉埼玉で土地持ちのオーナーさん、あるいは、属性の良い東京勤めサラリーマン大家さんで、「こんな物件を経営してみたい」方がいるかもしれません。そんな方のために、

２階の角部屋を、「モデルルーム」として、今後長期にわたって開放いたします。

お披露目会を、連休明け、５月１９日（日）にやる予定ですので、興味ある方は、今から予定空けておいてくださいね。

物件に興味ある方は、「アートアベニューさん」にご連絡くださいね。

Web連絡フォーム
：http://www.artavenue.co.jp/contact.php
直通電話：０３（５３３９）０５５５
FAX：０３（５３３９）０５５６

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おはようございます。Manachanです。

うちの子供たちは、週一回、YMCAのサッカースクールに通っています。私も父親ですので、外に出てサッカーボールを一緒に蹴ることも多いのですが、

そんな私たちの悩みの種は、近所の公園が小さくて、「サッカー禁止」の立て看板がかかっていること。

この辺で、堂々とボールを蹴れる、大きな公園といえば、木場公園、夢の島公園か、強いていえば東陽図書館裏の空き地･･･いずれも結構歩かなくてはならず、「ちょっとそこまで･･･」というわけにはいきません。

【サッカー禁止の立て看板】

でもって私、本能的に、公園で「あれやっちゃダメ、これやっちゃダメ」みたいなルールが大嫌い！

親として、こんなこと言っちゃいけないけど、私の子供の頃なんか、ルールなんか度外視で、むちゃくちゃな遊び、やってましたからね。

４歳の時、近所の「日本一汚い沼」手賀沼を、ドラム缶で渡ろうとして、途中で横転して、ヘドロにはまりましたし

当時は、自転車に乗って、学区外（学校から半径1.8ｋｍ以遠）に行ってはいけないというルールがあったけど、私、学校から30km離れた、茨城県内で自転車乗ってるところを発見されて、先生に怒られましたし・・・

あの頃の私に比べれば、うちの子供たちなんて、天使のようにお行儀いいですよ。逆にいえば、あの子たちに比べて、子供時代の私なんて、「クソガキ」以外に適当な言葉が見当たらない。

そんな子供時代を経てきているので、私は公園で、「サッカー禁止」の立て看板をみつけると、

「ま、いいんじゃないの。１２歳くらいの、デカい男の子が力いっぱい蹴るならともかく、小さい子供が、柔らかいボールでパス回しするくらい、大丈夫だよ。誰も文句言わないよ。」

みたいなこと、言うわけですが、娘ソフィアなどは、

「でも、パパ・・・決まりは守らなくちゃいけないって、先生が言ってたよ。」

みたいな、覚えたての理屈を言ったりする。

「あ、そうなの？じゃ、パパ、サッカーで遊んであげないよ！」

と言うと・・・

「やっぱり！やる！やる！」

みたいな感じになって、結局、サッカーやるわけですが、

公園の「サッカーだめ！」を、ウザイと思う気持ちは、子供たちより私の方が強いことを、改めて認識させられます。もう一度、立て看板を読むと、

＞「野球、サッカーなど、硬いボールを使用する球技は危ないので、禁止しています」

だいたい・・・具体的にどういうケースを想定して、誰がどうなるのが、危ないんでしょう？

「ボールが硬いから危ない」って言うのは、「硬いボールが、公園で遊んでいる小さい子供に当たるかもしれないから危ない」のでしょうか？

であれば、公園で小さい子供が遊んでいない時に、サッカーやるのはOKなの？それとも禁止？

あと、「ボールが硬い」ことが禁止の根拠になるなら、柔らかいサッカーボールで遊ぶのはOKなわけ？それでも、サッカーは全面禁止なの？

結局のところ、どういうリスクを避けるために、サッカー禁止という運用にしているのか、そこがハッキリ分からないのです。

日本の生活で、そういうこと、結構たくさんありますね。山野とか、海岸べりに出ると、「危険、立ち入り禁止」みたいな立て看板多いけど、どういう事態を想定して危険と言っているのか、具体的に書いていないことがほとんど。

【何が危ないのか、具体的に書いてほしいなあ】

・山歩きのスキルの低い人や、装備の不十分な人が入り込むと、怪我するリスクがあるから危険なのか？

・あるいは、別段危険なことはなくて、別の理由（土地所有権や漁業権の保護等）で立ち入りを禁止しているのか？

とにかく、想定されるケースと、責任の所在をはっきり書いてないから、いろんな想像・妄想をしてしまう。そして、ルールに正当性を感じないから、申し訳ないけど、遵守する気もなくなるのです・・・

そして間違いなく、日本人が自然に親しんだり、リスクをとって何かを為す自由を、奪っていると思います。

英語圏の場合は、シンプルに、Proceed at your own risk(立ち入りOKですが、一切、あなたのリスクで行ってください)と書いてあるのが基本。こちらの方が、はるかに分かりやすく、｢自由の国｣という感じがします。

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こんばんは、Manachanです。

今日は、両親の喜寿の祝いということで、「川魚グルメ」で有名な、千葉県「安食」（あじき）まで行って、ウナギ、川ガニ、ドジョウ、エビなど、食いまくってきましたよ。

私は実家が柏にあるので、千葉・茨城方面を、よくドライブするのですが、「平成の大合併」で新しく生まれた市町村の名前が、未だに、しっくりこないことが多いですね。

千葉県は、そうでもないけど、茨城県は、市町村合併の嵐で、新地名、珍市名のオンパレード。

茨城には、日本一揶揄される市名とされる「つくばみらい市」をはじめ、「つくば市」、「かすみがうら市」、「ひたちなか市」などの、ひらがな市が多いうえに、

「小美玉市」、「桜川市」、「筑西市」など、これまで存在しなかった新市名をたくさんつくったので、人々が慣れるまでに、時間がかかる。

柏の近くでいうと、私は幼い頃から、「水海道市」や「岩井市」という呼称に慣れ親しんできましたが、今では、水海道市が隣の石下町と合併して「常総市」、「岩井市」が隣りの猿島町と合併して「坂東市」になっています。

でも、「直進方向：常総、左折方向：坂東」みたいな道路標識をみても、いまいちピンとこない。「常総って、水海道のことだっけ？」、「坂東？？何それ？」

そもそも、実態に比べて、名前のスケールがデカすぎですよ。「常総」は、文字通りの意味は「常陸国＋下総国」で、茨城県と、千葉県がほぼ入ってしまうし、「坂東」に至っては、「関東全域」を意味してしまう・・・分不相応すぎます！

もっと、身の丈にあった市名にしてくれないかなあ。たとえば、猿島と岩井と石下を合併して、「猿岩石市」にするとか。

【猿岩石市･･･ゴジラ市と同じくらい、いじられそう🎶】

あとは、山梨県は紛らわしい市名が多いですね。「甲府市」と「甲州市」、「甲斐市」･･･紛らわしいぞ！県名と同じ「山梨市」もあるし、あと「中央市」って、何それ？

群馬県の「みどり市」、栃木県の「さくら市」、北海道の「大空町」も、一般的な名前すぎて、日本のどこにあるか分からないから揶揄される。もはや地名じゃないぞ！

あとは、周辺の大都市との位置関係を市名にした、コバンザメ型の「西東京市」、「北名古屋市」もなんか微妙･･･極めつけは、「四国中央市」！

あとは、漢字表記すればいいものを、あえて、ひらがな表記したために、ヘンな想像を掻き立ててしまう市名もある。たとえば、

「福井県あわら市」

～芦原（あわら）湯の町　浴衣の影から　生肌があわらに～　　　

正しく「あらわ」だけど、なんとなく、やらしい。

「香川県まんのう町」

力いっぱい、やらしく聞こえるぞ！「満濃」、と書けばよかったのに･･･

こんな風に、市町村合併でできた新しい市町村名は、基本的に、「ダサイ」、「ウザイ」ものが多いのでした･･･

日本人って、あんまりネーミングセンス、ないのかもしれない。

ま、茨城県阿見（あみ）町の、「まい・あみ・まつり」だけは、賞賛に値しますけどね・・・

でも、新しい地名がダサく思えるのは、まだ、慣れてないからかもしれない。

これから、長い年月、その地名を使っていけば、すっかり自然に、板についてくるのかもしれない。たとえ「さくら市」や、「みどり市」みたいな没個性な市名であっても、私の子供の代には、

「喜連川って、どこだっけ？分かんない」　
「さくら市って言ってくれれば、分かるのに・・・」

みたいな会話になるのかもしれませんね。慣れとは恐ろしいもので・・・

よく考えたら、私たちが、伝統的、由緒正しいと思っている地名だって、実は昔の人が、テキトーに決めたものだったりする・・・

私の地元、柏市のケースで言うと、

ここは1954年、「柏町」、「土（つち）村」、「田中（たなか）村」、「富勢(とみせ)村」の合併によって、市制施行したわけですが、

たとえば「土村」の由来って・・・単に、近隣の十一の村が合併したから、漢字の「十一」を縦書きした「土」を、村名にしたらしいですよ。

あと、「富勢村」というのは・・・もともと、「布施村」が隣りの「根戸村」を吸収合併するかたちでできたらしいですが、この二つの村は、お互いに仲が悪く「根戸村」の人間が「布施村」を名乗るのを嫌って、漢字の「布」を「富」に換えて、さらに「ふ」を「とみ」と読み替えて、「布施」の原型をとどめない「富勢」村にすることで、根戸村の人間も納得したらしいです。

全国的にみても、1954年の市町村合併でできた地名って、お互いの村の頭一文字をとって組み合わせただけの単純合併地名や、歴史的由緒のない瑞祥地名が非常に多く、要は、ダサい。昔の人間も、今の人間と同じく、ネーミングセンスに乏しかったと思われます。

日本の場合、近隣の市町村同士、仲が悪いことが多く、いざ合併する時に、お互いを納得させるために、妥協案として、新しい地名を模索する。結局、そんな地域が、歴史的由緒も文化的な香りもない、「ダサい地名」の宝庫になってしまうような気がします。

「京都」、「大阪」、「東京」、「鎌倉」、「博多」といった地名は、由来はどうあれ、すでに数百年、数千年の風雪に耐えて生き残ってきたし、今後も日本の国が続く限り、末永く存続すると思いますが、

一方で、全国各地の多くの地名は、長い歴史的スパンでみれば、消滅するか、静かに忘却されていくような気がします。

そう考えると、地名というものは、人々に使われ続けることが、価値の源泉であり、地名に対する愛着も、人々がその地名を使うからこ
そ、生まれるのではないでしょうか？

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おはようございます。Manachanです。

昨日は、我が家に、同じマンションに住むインド人の８歳の女の子が、遊びにきました。うちのソフィアやポニーと、おもちゃで、楽しそうに遊んでいました

私たち家族が住む、東陽町では、閑静な住宅街に、インド人など、南アジアの人々が普通に歩いている風景が、珍しくありません。ここ江東区と、隣りの江戸川区は、日本で一番、インド人が多く住む土地です。どちらの区も、数千人単位でいます。

東京住まいの、英米系白人の方々は、港区、世田谷区など、山の手方面に多く住んでいますが、ここ下町に住む方々は、ごく少数。

しかし、それ以上に、インド人、フィリピン人など、「英語を話すアジア系外国人」が多いので、ソフィアやポニーも、英語で遊ぶ友達には、事欠きません。

しかも、ここ東陽町は、東京下町で唯一の「YMCAのインターナショナル・スクール」がある関係で、英語教育志向のインド人やフィリピン人で、それなりに裕福な方々が、好んで住むエリアでもあります。

よく考えれば、私が子供の頃を考えると、

東京で、自分の子供が、近所のインド人の子供と、普通に遊ぶという情景は、想像だにできませんでした。

というか、インド自体が、ものすごく縁遠くて、エキゾチックな国でした。

インドといえば、「レインボーマン」の歌詞に出てきた、「♪インドの山奥で、修行した、ダイダバッタ・・・♪」という知識しかありませんでしたし、

【昔のインド人イメージ・・・山奥で修行するダイダバッダ】

私の育った柏の街は、今よりずっと田舎で、インド人どころか、外国人の姿など、一度も見たことありませんでした（アメリカの姉妹都市、トーランス市から来たロイ先生くらいか・・）

日本人にルックスの似たアジア系外国人なら、柏にも多少いたのかもしれませんが・・・ともかく、生身のインド人なるものを、一度もみることなく、私は成人したのです。

それが、今ではどうでしょう？

インドに、５回も出張に行くことになるなんて・・・

東京で、近所にインド人ITエンジニアが、たくさん住むようになるなんて・・・

【今のインド人イメージ・・・秀才ITエンジニア】

わずか一世代、違うだけでも、ここまで、環境が変わってしまうわけですね。

ソフィアやポニーが、大人になって、子育てをする時代になると、一体、どんな世界になってるんだろうねえ・・・

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こんにちは、Manachanです。

アベ政権になってから、円安と、株高が、本当にすごいですね。

アメリカ経済の持ち直し傾向、ユーロ危機ひとまず後退といった、世界経済環境が幸いした面はあったにせよ、ほとんど何の経済政策もせず、アナウンス効果だけでここまで円安と株高をひっぱれたのは、ある意味、大したものですね。

株高に引っ張られて、東京都心の不動産も、場所によっては、値上がるでしょう。というか、すでに都心の値上がり始まってるような気がします。外資も入ってきてるし・・・

ただ、円安株高で、景気が上向くという恩恵も、逆に、エネルギーや食料価格の上昇というかたちで負担増になることも含めて、

国民の多くが、アベノミクスによる「暮らしの変化」を実感するのは、まだもう少し先でしょうね。

ところで、アベノミクスって何？

アベさんて、経済学者だったの？あるいは経済通の政治家？

いずれでもないですよね（法学部卒業だし・・・）。周囲に、まつりあげられて、いつの間にか「アベノミクス」という言葉ができて、

アベさんが、一応リーダーみたいな顔してるけど、実際は、竹中平蔵さんはじめ、いろんな仕掛け人が背後で動いている・・・

私は、それを結構、好ましいイメージで捉えています。日本人の気質に合った、統治形態というのでしょうか？

司馬遼太郎ふうに書けば、こんな感じになるのかな？

「日本の島々に住む人たちは、古来から、絶対的な権力者というものを好まない」。

「トップは、あくまでお飾りでいい。実際は、ナンバーツーやナンバ－スリー、そして黒子(官僚)が現場を仕切るのが、日本国の自然なかたちだと、私は思う。」

２００９年に民主党政権に代わって、３年。この党は、残念ながら、国民の支持を得られなかった。

その間に、野党に甘んじた自民党が、ニューフェースみたいなかたちで登場し、再度、政権に返り咲いた。

「自民党に代わって、なんとなく安心」という気持ちが、いま、多くの日本国民のなかに、あるのではないでしょうか？

それを上手に演出したのが、一応、右派政治家の顔しているけど、お飾りチックな「アベ総理」と、それを背後で支えるブレーン、テクノクラートたち。

良くも悪くも、極めて日本的な、伝統的な、政治のかたちが、そこにある。

アベさんが、米国や中国の一部メディアから、ボロクソ書かれることが時々あるように、強力なリーダーシップ、トップダウン、アカウンタビリティを善しとする文化圏からみると、アベ政権の構造は、理解しにくい。

でも、日本人にとっては、自然に、「しっくりくる」政治のかたちであり、

「なんとなく安心」な気持ちが、高い政権支持率や株高に結びついている面があるように思います。

私思うに、日本の政治で、最も高いスキルを要求されるのが、「ナンバーツー」や「ナンバースリー」という、実際の現場を仕切る人間たちだと思う。

鎌倉幕府の頃、頼朝の跡を継いだ、源氏の２代、３代将軍が「お飾り」に過ぎず、執権の北条氏が政治を仕切っていたように、

あるいは、もっと昔の、平安中期～後期。一応、日本のトップである天皇家が「お飾り」で、実際は藤原氏が物事を仕切っていたように・・・

ナンバーツーやスリーが、実際の政治を仕切るのは、古来から日本の伝統なのだと思います。
で、彼らに求められるスキルを一言でいえば、

日本各地に存在する、コミュニティや利益集団の「空気を読んで」、八方、丸く収まるように、調整する能力

言い換えると、日本の歴代為政者は、国内各地の「コミュニティ」や「利益集団」の声（空気）を無視した政治はできなかったし、今でもそうなのでしょう。

国民の空気を読まず、やりたい放題やった独裁者・織田信長は、結局、倒されたし・・・その後、より「空気の読める」、徳川家の世が長く続いたわけですね。

明治以降、ここ１００年余り、日本の各現場は、法律や運用を含めて、官僚が仕切ってきましたので、政治家のナンバーツー、ナンバースリ－は、官僚を手なづける能力が必要。

民主党政治が失敗したのも、官僚を手なづけられず、結果的に、「国民の空気を読んだ」政治ができなかったからでしょうね。

いま、アベさんの世になって、日本人の多くが、「自然」と感じる政治のかたちに、一応はなっている。それが今、高い支持率に結びついている。

いや、日本人の「空気」こそが、アベノミクスと、自民党の世を生み出したのだと思います。

日本経済は、依然として、厳しい状態が続いていますが、

高い政権支持率があるうちに、経済を「本来あるべき、活発な姿」・・・日本人をどんどん起業させて、リスクをとって投資し、海外にも積極的に出て行く。そんな方向に導いていって欲しいと、一国民としては思います。

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