2013年 4月 の投稿一覧

海外視察に行く理由

こんばんは、Manachanです。

5月と、6月は、海外視察の予定が入っています。

5月中旬:ミャンマー&カンボジア(確定)
6月中旬:トルコ&ガーナ(計画中) 

明日の朝、ミャンマー大使館に行って、観光ビザを取ってきます。楽しみですね~。

ところで、日本のほか、海外4カ国で不動産を買ってる私は、このようなことを、よく聞かれます。

鈴木さんは、海外で物件買う時、現地を見に行きますか?

答えは、Yes or Noですね。そりゃ、現地を見に行くことに越したことはないけれど、日本で仕事もあるし、家族もいるし、全て行けるわけじゃない。

(それに、東南アジアの未完成物件を買う場合、現地行っても、更地とモデルルームしか視察できないから、わざわざ交通費かけて行く意味あるの?って話もある・・・)。

結局私は、現地を見に行くこともあれば、現地に行かずに買っちゃうこともあるわけです。たとえばの話、昨年、アメリカのデトロイトで中古戸建を買った時は、現地に行きませんでした。
れい
でも、この物件、非常に良く稼動して、毎月、米ドル家賃を稼いでくれています。アメリカは、情報公開の国なので、日本にいながら、ネットを通じて、かなり市場調査できるので、情報スキルと不動産知識さえあれば、行かないでも何とかなってしまう面もあります。

では、私の場合、どういう基準で、現地に行くか否かを決めているかというと、

現地に行かないケース

・すでに、同じ都市で不動産物件を買っており、土地勘もあるため、現地に行かなくても、だいたいの予測がつく場合(例.マニラなど)

・情報公開が徹底していて、ウェブでかなりの調査ができる場合(例.アメリカ、オーストラリアなど)

現地に行くケース

・初めて手がけるタイプの海外案件で、とにかく、現地に行かないことには、良いか悪いかの判断さえできない場合(例.カンボジアの土地投資プロジェクト)

・自分にとって、まだまだ遠い国で、そこへ行くことが、自分の視野・見聞を広げると思われる場合(例.中近東やアフリカ)

思い出話になりますが・・・私の元上司(アメリカ人男性)は、デトロイトのあるミシガン州で不動産エージェントをやっていますが、十年ほど前、タイのプーケットへダイビングに行く途中、日本(成田)でのストップオーバーで2日ほど滞在しました。

その時、彼は、柏にある私の実家にも立ち寄り、レンタサイクル借りて、一緒に、近所の田園地帯をサイクリングしました。その時、彼の言った言葉が、とても印象的でした。


・自分は、北米はもちろん、中南米、欧州、中近東、東南アジア・・・世界中、いろいろ行ってるけど、日本など東北アジア地域については、残念ながら、ほとんど何も知らない。

・知らないからこそ、行きたくなったんだよ。

彼は、日本に対する知識の乏しさを素直に認めた上で、そのことを、自らの見聞を広めるために役立てようとしている・・・その態度、とても共感できます。

さらに、彼は続けます。


・何の予備知識もなく、日本に来たけど、実に面白いもんだね。この「柏」っていうところは、自分の生まれ育った、デトロイト郊外に実によく似ている。そう、繁華な市街地がすぐ途切れて、田畑だらけになるところが特に・・・

(ま、柏駅周辺以外は、静かな田舎ですので・・・)

【柏郊外の田園・・・デトロイトに似てるそうで】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

好奇心旺盛な、ワールド・トラベラーほど、世界中のいろんな地域の「共通項」を、上手に見つけるんだと思います。

ひるがえって、私にとって、東アジア、東南アジア、オセアニア、北米は結構身近に感じますけど(たくさん行ってるもので・・・)、

中近東、アフリカ、中南米・・・ともなると、はっきり言って、未知の世界。

見聞を広げるために、是非、行きたいと思いますし、また、実際に行ってみれば、意外なところで、日本との共通項が見つかったりするのかもしれません。

そんな発見も、また楽しからずや・・・

--------------------------------------
■5月11日(土) マレーシア・ジョホールバル戸建・商業物件セミナー

優良戸建物件仕入れに成功!!

東南アジア新興国で唯一、「外国人が土地を所有できる国」マレーシア・ジョホールバルで、新築戸建物件、外国人に大人気のコンドミニアム物件、日本人テナントや店舗経営者向けの商業投資物件を紹介します。

詳しい情報はこちら⇒リンク
--------------------------------------

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

ジム・ロジャースと中国語学習

おはようございます。Manachanです。

世界的に著名な投資家といえば、ジョージ・ソロス、ウォーレン・バフェットとともに、ジム・ロジャースの名前が挙がりますね。アジアでは邱永漢とか・・・

このうち、私が最も親近感を覚える人物は、ジム・ロジャースです。彼は、次のエピソードで知られていますね。

1)ジョージ・ソロスとともに、「クオンタム・ファンド」を創立した

2)「21世紀はアジア(中国)の時代」だとして、2002年に家族を連れてニューヨークからシンガポールに移住し、娘に中国語(北京官話)を学ばせている

3)1990年代に、オートバイで世界中を旅した(その走行距離は世界記録になり、ギネスブックに掲載)

私も、バックパッカーとして世界中を旅してますし、また、自身も台湾での語学留学を通じて中国語を学び、子供たちに、中国語を学ばせるとまではいかないまでも、家庭内で、中国語環境をつくって、耳を慣れさせています(7歳の娘は、私と妻の中国語での家庭内会話を、9割方理解できるといいます)。

投資家としては、彼の足元にも及ばないですけど、ま、それは置いといて・・・

で、私が、「ジム・ロジャース、シンガポールに移住&娘に中国語学習」というニュースを聞いた時に、ふと思ったこと、それは・・・

・中国語を学習するなら、シンガポールより、台湾や中国本土の方がいいのに

・シンガポールだと、英語に逃げることもできちゃうじゃん?

シンガポール、行ったことのある方は分かるでしょうが、確かに、華人が人口の75%を占める国で、中国語(北京官話もそうですが、福建省や広東省の方言、客家語など)を話す人は多く、中国語が通じる環境・・・といえばそうなのですが、

それ以前に、シンガポールは英語を公用語とする多民族国家です。街を歩いていても、中国語の漢字看板が、さほど多いわけではありません。マレー人や、インド人など、華人系以外の人口も25%いて、彼らとは英語であのコミュニケーションが基本。華人系だって、ローカルのおじいちゃん、おばあちゃんでもない限り、皆、英語を話す。

一方、私が中国語を学んだ台湾では全然状況が違い、基本、「オール中国語」、「英語に逃げられない」環境です。

台湾は、あまり英語通じる国ではありません。彼らの英語力は日本人と大差ないか、ちょっとだけマシ程度というのが、私の率直な印象。英語圏のシンガポールやマレーシア、香港とは、比べるべくもない。

日本語も英語も、基本通じない、街に出れば漢字だらけ・・・そんな国で生きていく以上、サバイバルのため、中国語覚えるしかありません。

できなければ、メシもろくに頼めないし、バスにも乗れない。公共料金の支払いなんて論外、町医者にもかかれない・・・みたいな、大変な不便を強いられます。

若き日の私は、そんな台湾の環境に身を置き、台湾人の男子大学生8名と一緒の部屋でルームシェアして、四六時中、中国語だけでコミュニケーションしたので、わずか一年間で、ものすごく上達しました。

中国本土も同様ですが、台湾は、中国語を学ぶには最適な環境だと思います。

台湾の街並み・・漢字、漢字の嵐。英語表記ゼロ

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

シンガポールの街並み・・基本、どの店にも英語表記はあります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

一方で、シンガポール・・・という環境はどうなのか?

英語圏の人がシンガポールに来れば、地元の人と、英語だけでコミュニケーションできてしまいます。

確かに、中国語で教育する学校はたくさんあります。ジム・ロジャースの娘さんが通っているように・・・街に出て、中国語で会話する環境もあります。

でも、「中国語できないと暮らしていけない」という、シビアな環境ではありません。

アメリカ人として生まれ、世界の金融中心地・ニューヨークで輝かしい実績を築き上げた人物が、子供の教育のためにアジア(シンガポール)に移住する・・・これは、アメリカ人にとっては、それなりにショッキングなニュースでしょう。

でも、シンガポールよりずっとディープなアジアで、地面を這いずり回って、いろんな言語を覚えてきた私にとっては、

シンガポールなんて、初級編。どうせやるなら、もっとデ
ィープな環境で暮らそうぜ。

どうしても、そう思ってしまうのです。しょんべん臭い安宿も気にしない、バックパッカーの発想ですね。

とはいえ、今の私は、良い歳の大人になりましたので、

ジム・ロジャースが、アジアの金融中心地で、投資家・富裕層がたくさんいて、住環境も良いシンガポールに身を置くメリットは、よく理解できますし、

すでに巨万の富をなした彼が、お金をかけて、シンガポール最高の華人学校で子供を教育をする意味も、よくわかります。

バックパッカーみたいに、お金かけずに、日常生活でサバイバルしながら外国語を覚える「エコノミークラス」もあれば、

お金をかけて、ちゃんとした教育機関で外国語を学ぶ「ファーストクラス」もある。

それが分かっただけ、昔よりは、少しだけ大人になったのかな、という気がします。

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

イスタンブール物件をあなたに

おはようございます。Manachanです。

トルコ・・・といえば、アジアとヨーロッパにまたがる、歴史とグルメの国。

距離的には、日本のご近所さんとはいえませんが、世界有数の親日国として知られています。

私自身、トルコへの渡航経験はまだありませんが、以前、シドニーに住んでいた頃、トルコ人やレバノン人の多く住むエリアにいたので、彼らの熱烈な日本ファンぶりは、よく知っています。2002年の日韓ワールドカップの時も、彼らはトルコの次に、日本チームを熱烈応援してくれて、目頭が熱くなるほどでした。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

今は、2020年オリンピック開催都市の座をめぐって、トルコのイスタンブールが、東京、マドリッドと争っています。決選投票は、9月7日。それに向けて、7月、8月と、東京のライバル都市・イスタンブールへの関心が、日本でも高まってくることでしょう。

そのタイミングにあわせて、私は「イスタンブール不動産セミナー}を、いくつか仕掛けていきたいと思っています。

実際、イスタンブール不動産は、日本の投資家に紹介する価値が十分あると考えています。主な理由は、

1)トルコの経済状態が非常によく、不動産マーケットも極めて活況。中近東、ヨーロッパをはじめ、世界中から投資マネーを呼び込んでいる上に、人口構成も若く、伸び盛り。今後、中長期にわたって、値上がり期待が大きい。

2)新興国では馬頭嵐区、外国人が合法的に土地を所有できるので、コンドミニアムだけでなく、土地つき一戸建、ランドバンキングなども、投資オプションに入ってくる。

3)まだまだ物件価格が安い。価格帯はピンきりだが、オリンピックスタジアム予定地から近い、外国人が買えるようなコンドミニアムが、1DK(50平米台)で700万円くらいからある(ただし急速に価格上昇中)。

4)古代から「歴史の十字路」であり続けた都市で、観光価値が極めて高い。またビジネスの発達した大都市でもあるので、場所によっては、ホテルコンド的な運営で、利回り狙いの投資も可能。

5)「イスラム金融」を含め、多彩な融資オプションが利用できる。イスラム金融をつかえば、頭金は多めに必要だが、その割に利子は安くて済む。また、「イスラム金融」に馴染んでいくことは、日本人のグローバル投資リテラシーを高めるためにも有効。

私は、6月6日頃から、イスタンブールへ渡航して、地域特性やリスクなどを見極めてきた後、東京を中心に、「イスタンブール不動産セミナー」を、いくつか仕掛けていこうと思います。良い物件があれば、もちろん買います。

それに先立って、イスタンブール情報のデータベースも、順次、整備・公開していこうと思います。遠い異国の地の不動産、自分ひとりで学ぶより、皆で学んだ方がずっと効果的ですもんね。

イスタンブールの概況については、まず、「アジア太平洋大家の会」の不動産コラムが参考になります。

イスタンブール不動産投資コラム

また、イスタンブール不動産をめぐる、最新トピックスはこちら・・・

イスタンブール、PwCレポートで欧州圏不動産投資先として4位にランクイン

2013年、イスタンブール不動産に何が起こるのか

現地の不動産関係者が語る、「いま、イスタンブールで注目すべきエリア」

イスタンブールで進む「メガプロジェクト」をご紹介!

首都圏以外に在住の皆様にお願い!!

5月下旬から、7月にかけて、東京・首都圏以外のどこかで、「トルコ・イスタンブール不動産のSkypeセミナー」を開催したいと思っています。

海外にいる講演者とSkypeでつなぐセミナーなので、参加費用は2~3千円程度の廉価版セミナーになります。もし10名以上の集客が見込めるのなら、東京から出張して行きたいと思っています。「我こそは!」と思う方は、手を挙げていただけますか?

参考までに・・・これまで、東京以外でのSkypeセミナー開催は、昨年12月に大阪(関西地区)で行ったフィリピン・セブ不動産セミナーで、11名の集客実績があります。

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

竣工カウントダウン!

おはようございます。Manachanです。

竣工・引渡しまで、わずか3日。ついにカウントダウンを迎えた、東松戸新築物件・・・

完成前の様子を写真で撮ってきました。すでに内装工事がほぼ終わり、入居者をいつでも迎え入れられる状態になっていました。

まずは、建物の構造と間取りを頭に入れていただいた上で、

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

メインのリビングフロア(上階)からいきましょう♪

「ロフト」(5.1畳)から、「リビング」(6.8畳)を見下ろす

公称「1K」なんですが、実質、「1LDK」感覚の広さです。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「リビング」から「ロフト」を見上げる

「ロフト」と「リビング」の間は、3段(60cm)の段差しかなく、空間として連続しているので、「屋根裏ロフト」タイプとは全く違った感覚です。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「ロフト」の空間

一つの部屋位の広さがあります。高さも1.3メートル程あり、寝るだけではなく、「お茶会」くらいできそうです。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「キッチン」

2口ガスコンロにしてます。料理好きには、電気よりガスがいいですね。さりげなくインターフォンも・・・

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「空調」と「採光」

バルコニーに直結する窓になります。すぐそばに、北総腺の高架がみえます。でも線路より下なので、騒音はほとんどありません。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「下階」におりる階段

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「下階」の玄関部分

水まわり(浴室、トイレ、洗面)は、すべて下階にあります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

階段下スペースを利用した「クローク」(巨大収納)

私が特に気に入っているのがこれ!1.2mの高さがあり、自転車やデスクもそのまま置けますし、モノが増えても収納バッチリ。引っ越したくなくなります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「トイレ」と「洗面」

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「建物の外観」

黒と白がベースの色調。3つのバリエーションを検討して、うちの娘(7才)に好きなものを選んでもらいました。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「周辺環境」

森林と畑が多い郊外の風景。まだまだ新しく、未成熟な街ですが、スーパーやコンビニ、飲食店、集合住宅も、増えてきました

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

九州初上陸セミナー!

おはようございます。Manachanです。

この日曜日、「花とウルトラマン」を求めて、福島県まで、往復600km日帰りドライブ旅行をしてきて、ドライバーの私は、やや疲れがたまりました。月曜日に昼寝をして、体調回復。

子どもたちは、朝5時出発、夜9時過ぎ帰宅のハードスケジュールながら、次の日には元気に登校していきました。元気ですね。

今回は「福」つながりで、「福岡」での海外不動産投資セミナーのご案内をしますね。

「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナー@福岡」

日程:5月26日(日)14:00~16:00
会場:アクア博多・3階C会議室 (地図
住所:福岡市博多区中洲5-3-8
募集枠:30名

第1部:鈴木学氏、「海外不動産投資、メリットとリスク」
*アジア太平洋大家の会(リンク)会長、海外不動産投資において、数々のご経験、実績を残されております。

第2部:「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナーbyフォーランド社」リンク) 

*セミナー終了後、立食形式で懇親会を開催致します。
 会場は、現在、調整中です。決定次第、追ってご連絡を差し上げます。
 懇親会参加費は、2000円を予定しております。

申し込みはこちらから⇒http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=54&skin

普段、マレーシア不動産関係のコラボ企画を中心に、良いお付き合いをさせていただいている「フォーランド社」主催のセミナーに、私が講演者として登壇するかたちになります。

このタイプの講演は、東京では何度かやっているのですが、九州では初開催になります。

私は3月から、この企画の内容や集客の仕組み等、初期段階から関わってきたので、今回、ブログでアナウンスできる「かたち」になって、嬉しいです。

また、この企画が「九州・福岡」で行われることは、私にとって、大変有難いことです。

・・・というのも、私が代表をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、福岡、佐賀、長崎をはじめ、九州在住の方にも、相当数、会員登録いただいております。

ですが、当会のセミナーの大部分が行われるのは、「東京」。

九州の方々からは、「東京が遠い、交通費・宿泊費がかかる!」ことを、以前から指摘されていました。

会の活動も、東京・首都圏の枠を超えて、大きく広がってきてますので、私も昨年より、「出張講演」をはじめましたが、

現時点では、やっても「大阪」どまり。関西地区なら、東京に次ぐ大きなマーケットなので集客も見込めるし、また一緒にコラボしてくれる地元の方もいるので、やりやすいのですが、

「九州」となると、「海外不動産投資」という、非常にニッチなマーケットで、どのくらい集客できるかが全く読めないし、また我々からみても遠いし(今は黒い九州男児「スターフライヤー」のおかげで安く飛べますが・・・)

福岡市には自分の一棟アパートがあるので、「物件訪問ついでに、福岡で講演やってこようかな・・・」と心の中で思いながら、ずっと後回しになってきました。

ところで、地方講演には、ひとつ、嬉しい例外があります・・・金沢市です。

金沢を中心とする北陸地方は、九州よりもさらに小さいマーケットですが、それでも、すでに2回、海外不動産の講演をやっています。

なぜかというと、金沢に「仕掛け人」がいるからです。その方は、北陸地方での不動産投資で大きな成功をおさめ、海外にもフィリピンを中心に物件をいくつか持ち、そのメリットを自分の言葉で語れる人間。しかも、ご自身で運営するセミナー会場を確保してくれて、集客までやってくれる♪

金沢で、海外不動産投資で集客しても、10名に満たないのが通例ですが、彼がいるおかげで、私も講演しやすいわけです。

それと同じことを、九州でもやりたいな~、と思っていた頃に、フォーランド社の企画が立ち上がって、まさに「渡りに船!」でした。集客如何によってはで、単発ではなく、継続的なシリーズ企画になるとのこと・・・

そうした「動き」を仕掛けるなかで、九州のマーケットを開拓していきたい。可能なら、九州のキーパーソンが、自力で海外不動産セミナーを企画して、私が講演にお呼ばれする・・・みたいなかたちをつくりたい。

九州、特に博多は、太古の昔から、アジア大陸に開かれた土地ですね。アジア進出する九州の企業は、昔からとても多いし、

特に数年前、中国・大連にいた頃は、福岡県からの企業進出を、盛んに目にしました。女性創業者が、単身、大連に乗り込んだりして、すごいな~、元気だなあ~と思いました。

また福岡自体が、アジア大陸、特に韓国、中国の人々にとっては、親近感のある土地で、留学生も多いですね。

そういった意味で、「海外不動産投資」というテーマが、九州で受け入れられる土壌は大きいのではないかと、期待しています。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナー@福岡」
日程:5月26日(日)14:00~16:00
会場:アクア博多・3階C会議室 (地図
住所:福岡市博多区中洲5-3-8
申し込みはこちら⇒リンク
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」理想の賃貸経営

こんばんは、Manachanです。

♪~もういくつ寝ると~♪・・・千葉県、東松戸駅前に新築したアパートが、4月20日(土)、ついに完成します。

で、その日の朝から、是非、内見したいという投資家仲間がどんどん現れて・・

結局、完成当日は、約10名で内見することになりました。また日を改めて、お披露目の機会をつくりますので、よろしくお願いしますね。

その日、私、感動で泣いてしまうかもしれないな。

自分の生まれ故郷である、千葉県東葛地域で、自分が理想と考える収益アパートを新築できた、生きててよかった~・・・感慨無量ですな♪

「東松戸一棟、満室稼動を目指して・・・」 (2013/3/30の日記)

私は、この物件を使って、日本における、理想の賃貸経営を実現したいと思います。それは、

・賃料下がらない
・滅多に空きが出ない
・空いてもすぐ埋まる

この発想の原点にあるのは、私がオーストラリア・シドニーに所有する、二つの物件です。日本ふうにいえば、戸建1戸と、区分アパート1戸ですが、これらは、

・買ってから10年弱で、賃料下がるどころか、5割ほど上昇
・空室になった期間は、数日間のみ。空室率なんと0.04%!
・退去が出た後、募集すれば、2週間以内に、3つほど入居申込が入る。

【オーストラリア物件:空室、家賃下落とは無縁】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

空室問題、家賃下落問題とは全く無縁、物件が安定的に賃貸経営できているので、大家としては、左団扇で安心していられるわけです。

といっても、私がシドニーで、特別に条件の良い物件を買ったわけではありません。人口が増え、常に住宅不足の状態にあるオーストラリア主要都市では、余程ヘンな物件でもない限り、貸せばすぐ入居者がつきますし、

また同国の経済も、常に適度のインフレを伴う成長軌道に乗っているので、賃料相場も上がるのが当たり前なのです。私も、他の多くの大家さんも、退去が出る毎に、賃料値上げを続けてきました。

そういう経験をしてしまうと、日本の賃貸経営の、こんな「常識」が、もどかしく感じるのです。

・賃料は、下がるのが当たり前
・空室になったら、入居付けに苦労する

ま、日本の経済は、ここ20年ほど、ろくに成長してませんし、デフレ傾向である上に、人口も増えず、その割には物件をバカスカ建てるので、空室も増えるし、競争力のない物件から順に、賃料低下の問題も深刻化してきます。

では、なぜそんな日本で収益物件を増やすのかというと、

・日本で暮らしている以上、日本円で安定した収入は欲しい
・日本の不動産は、賃貸で利回りがまあまあ良い上に、非常に低利で融資が引けるので、キャッシュフローが出やすい

今後の日本経済、どうなるか分かりませんが、とりあえず現時点では、「融資は年利2%以下で引ける」し、「首都圏で新築建てても、利回り8-9%は普通に回る」ので、キャッシュフローは確実に出る。

そうした「日本不動産の良さ」を活かしながら、家賃下落、空室といった「欠点」を補う賃貸経営がしたいわけです。どうすれば良いか?私、主な要因は3つあると考えております。

・立地(特に首都圏では「駅近」が重要)
・物件の構造(競合物件と差別化、ブランド化しやすい構造)
・大家の経営力

【立地、経営力、そして建物の構造で差をつけたい】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

今回、私が東松戸に新築を建てるにあたって、核となるコンセプトは、福岡の三和エステートさんの建売アパート「CB(コンフォート・ベネフィス)シリーズ」を、首都圏で建てる・・・ということ。

福岡市というのは、賃貸住宅の激戦区で、平均空室率20%の世界。供給過剰による家賃下落も著しく、九州で一番都会にもかかわらず、「家賃水準は九州一安い」、「大家にとっては、恐ろしい街」と、よく言われます。私も2007年から、福岡市で不動産投資をしているので、その厳しさは、身に染みています。

その福岡市にあって、三和エステートさん「CBシリーズ」の賃貸経営パフォーマンスは非常に優秀で、入居率は96%台、退去の際、次の入居者が決まるまでの期間が平均17日、家賃下落率も築10年までなら、多くの物件で5%以下という、福岡ではありえない数字を残しています。

なぜ優秀なのかといえば、階段下n巨大な床下収納スペースがあるとか、1階暮らしでも実質2階の高さにバルコニーがあって女性でも安心して住めるとか、メインのリビングとロフトとの空間が連続していて、1Kでも実質1LDKの広さに感じるとか・・・退去させないための、さまざまな工夫があるわけですが、

この「住宅の構造」を、首都圏に持ってくることにより、長期にわたって安定経営したいと、私は考えました。

今後、市況が厳しくなっても、駅近であれば、家賃もそう落ちないと思うし、大家の経営力も駆使して、入居者に愛される賃貸住宅空間をつくることができれば・・

たとえばの話、口コミで、今の入居者が次の入居者を連れてきてくれるとか、あわよくば数年後まで入居予約で一杯とか、そんな状態をつくりたい。そこまでできれば、

オーストラリアで体験したような、「賃料下がらない、滅多に空かない、空いてもすぐ埋まる」賃貸経営が日本でもできると、私は考えたのです。

やっぱ、大家は左団扇がいいな。手間がかからず、時間も食わず、お金だけいただけるのが、私にとって理想の賃貸経営。だって私、「自由な時間を買う」ために、不動産やってるんですもの!

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

サザエさんの福島旅行

こんばんは、Manachanです。
今週日曜日、家族のドライブ旅行で、福島市の花見山に行きます。

福島の誇る、桃源郷として全国に知られる「花見山」、同県内では「三春の滝桜」と並ぶ、代表的な花見観光スポットですね。

先週日曜日の時点で、花見山は「七分咲き」だったようですから、今週末だと、ちょうど良い具合に満開になるかも♪天気良くなって欲しいな。

サザエさんも行った、福島の花見山レポート (2013/4/8)

この花見山ですが、実は、あの「サザエさん一家」も旅してるんですね。今年のサザエさん、オープニングでは福島県各地の観光地の絵柄が出てくるんですよ。

4月7日の、「サザエさん放送2200回&45周年前祝いSP」で、サザエさん一家が福島県内を旅行します。岩手県に次いで全国2番目の面積を誇る、広大な福島県。その北東部にある「福島市花見山」から、南西端にある「桧枝岐村」まで長距離移動(4時間以上かかる!)する設定。途中、会津若松にも寄ってるから、とてもタフネスな一家ですね。

サザエさん笑顔花咲く 花見山福島明成高生デザイン (2013/4/4)

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

今は都内でも、JR駅の旅行案内や、都バスの停留所、そして東京駅大丸の入り口などに、「花見山」の観光案内が大きく貼り出されるようになりました。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!
Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

こういう風景を見ていると、実に喜ばしい。

大震災、津波、原発事故という不幸な出来事が起こってから、2年が経ち、ようやく世間が落ち着いてきたのでしょうか。

原発事故が起こった2011年は、東京近辺でも放射能パニックが起こり、ほとんどの人が「福島への旅行」を忌避したものです。当時、私は平気で何度も福島県入りしていましたが、

首都圏の世間一般的にいえば、福島へ行ってきたといえば、「度胸あるね~」と英雄視されるか、あるいは「あんな放射能で危ない所行くなんて!!」と、思い切り反対されたり・・・とにかく、福島に遊びに行くこと自体、一般的な行動とはみなされませんでした。

当時は、福島で買ってきたお土産を友人に送るのも、気分的に憚られたものです。スーパーの店頭でも、福島産の野菜果物を見かけることは皆無でした。

年が明けて、2012年になっても、最初の頃はまだまだ、福島旅行を忌避する声が強かった。たとえば、同年2月に福島各地を旅してTwitterで紹介した、お笑い芸人「カンニング竹山氏」の記事が炎上したり・・・

カンニング竹山氏の福島旅行と炎上 (2012/2/24)

彼の記事をみると、福島での滞在や当地の食べ物が安全だとも、危険だとも言っておらず、単に「旅を楽しんで」いるだけなのですが、それでもネット上で、反原発カルトっぽい人たちから罵倒される。当時は、そんな異様な雰囲気がありました。

飯坂温泉の鯖湖湯で撮った写真画像をアップしただけで、「そこはチェルノブイリの放射線管理区域。直ちに避難すべし」みたいな、要らんこと言われたりしたものです・・・

あの当時を思い出すだけでも、「今は世の中、ずいぶん落ち着いたものだなあ」と思います。徐々にではありますが、今は首都圏の人が、福島旅行に行くことも、さほど抵抗ない話になりましたし、

福島の放射能を過度に危険視する人々や、福島観光の復興を喜ばない一部反原発派の声も、今ではどんどん旗色が悪くなり、明らかに少数派になってきました。

NHK大河ドラマ「八重の桜」の舞台も、福島県会津地方ですから、「サザエさん」&「八重の桜」パワーで、今年は福島観光がブレイクするかもしれませんね。

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

捨て身のアベノミクス

こんばんは。Manachanです。

円安が、すごいことになってますね。いま、米ドル=99円前後。100円超えも近い。

豪ドルなどは、すでに100円超えしてますので、妻の実家(ケアンズ)に家族連れていったら、滞在費がかさんで仕方がない。逆に、日本に居た方が、何かと安上がりですね。230円で松屋のミニ牛丼食えるし、ワンコインランチいくらでもあるし、オーストラリアではあり得ない低価格。

あとは、関空並みにLCC(格安航空会社)が充実して、東京から国内外に行くコストが下がってくれれば、もう、言うことなし♪

株高などで、潤った人も多少いるようで、東京の繁華街やレジャー施設も、民主党時代より、やや活気づいているし、不動産市場も盛り上がり、外国ファンドの参入も相次いでいます。すでにミニバブルの予感。

もっとも、円安と、その背景にある「アベノミクス」日銀リフレ政策は、両刃の剣でして・・・輸入品価格の上昇が、ガソリン代、コンビニ弁当の値上げといったかたちで、庶民生活を直撃する面もあります。

【黒田日銀総裁、”異次元の政策”発言で、100ドルと1万円がほぼ同額に・・・】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

【(ウルトラマンエースに出てくる)異次元人ヤプールを思い出してしまったのは、私だけ?】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

リフレ・・・フェアにみて、「かなり危ない橋を渡る政策」だと思います。

これまで設けられていた歯止めを超えて、日銀が、日本円紙幣を刷りまくる。列島、津々浦々に「福沢諭吉」があふれ、さらに、増発した国債を日銀が市場から買い取る・・・

福沢が市場に溢れると、銀行も、お金貸したくなるし、赤字決算の続く中小企業とか、東京在勤サラリーマン大家の札幌RC投資にも、ガンガン、メガバンクの融資承認が下りるのかもしれない。

また、東日本大震災の復興など、公共事業にも、ガンガン、金が回る路線でしょうから、福沢一枚持って「ちょんの間」で遊ぶ、スケベ男が増えるのかもしれない(下品ですみません・・・)。

また、何だかんだいって、輸出産業の力が強い日本。円安に向かえば、輸出企業の収益が向上して株価が上がり、投資家が利益を得る。さらに外国人投資家が、円安で割安感の出た日本の資産を買う。

いずれにせよ、一時的には「カネの回りが良くなる」ことが期待できる政策で、20年間にわたるデフレを克服するための「ショック療法」。世界的にみても、かなりラディカル(急進的)な政策ですね。

リスクは何か?

今は、株高に支えられ、何となく「ユーフォリア」(幸福感)があるので、実感しにくいですが、

怖いのは、ここまで徹底的にやっても、日本は結局「デフレ」を脱却できないと分かった時・・・

これまでにも増して、円安が一気に進むでしょう。給料上がらないのに、円安→輸入価格上昇(インフレ)で庶民の生活は苦しくなる。

さらに、これまで以上に重くのしかかる、国債負担。いくら増税しても追いつかないから、結局、行政サービス削減。子供の医療費無料とか、ゴミ収集にも、影響あるかもしれない。

日本の富裕層は、マジ本気になって、資産を海外に移す。それどころか、こぞって海外移住に走るかもしれない。

もちろん、世界経済の状況にも大きく左右されますが、世界経済が悪い時にアベノミクスが失敗したら、最悪。それは「日本破綻シナリオ」が、一気に近づく時でしょう。

しかし、いくらリスクが高くても、いずれは、誰かがやらねばならなかった政策だと思います。

いつまでも、だらだら、デフレを続けても、仕方ないのです。荒療治が必要だった・・・

責任ある政治家なら、誰も言いませんが、要は「国家破綻リスクを織り込んだ捨身の政策」だと、私は理解します。

国として、市場につぎ込める金は、全部つぎこむ。あとは、国民の皆さんが、死ぬ気で、ビジネスに励んでください。お金を儲けて、銀座や六本木でガンガン使ってください。若くて元気な者は、どんどん、成長するアジアに出ていって、スキルアップしてください。

・・・そういうメッセージだと、私は理解します。

仮にアベノミクスが功を奏して、適度のインフレと、経済拡大が、相当期間続き、結果として税収も増え、国家財政もなんとか持続可能になってくれば、言うことなしですね。

それが実現できるかどうかは、ひとえに、日本国民がマジ本気になって、収入を増やしたいと願い、行動に移せるか?その一点にかかっていると思います。

たとえばの話、いつまでも業績のあがらない会社で、日々、長時間働いているのだとすれば、その状態を「何とかする」。サービス残業を減らして副業するのもよし、より儲かっている会社に身を移すのも良し、スキルが足りなければ、お金と時間をかけて自己投資するのも良し・・・

「そんなこと、できないよ」とか言って、結局、何も変われない人ばかりであれば、日本経済は復活せず、おそらく破綻の道をたどる。

逆に、多くの国民が目覚めて、自分や家族の経済生活を改善すべく、勇気をもって行動を起こす時、日本経済は復活に向かうのでしょう。

そんなこと、できるかな?

たぶん大丈夫だよ。日本人、変わるべき時は、見事に変われる国民だもの。

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

ニッポンの本気を見せよう

おはようございます。Manachanです。

黒田日銀総裁の「爆弾金融緩和発言」で、円安、株高が一層進みましたねえ。

いま、米ドルは97円超。豪ドルは100円の大台を超えました。日経平均も一気に1万3千円超え!

日本は、「積極金融緩和で、円安と経済成長を目指す」方向に、明確に舵を切りましたねえ。

この国、変わるまではやたら時間かかるけど、変わる時は、見事に、一気に変わるものです。

金融緩和で、世界にサプライズを与えたのだから、今から、第二弾のサプライズを考えたいものです。

タイミングは、7月の総選挙後になるでしょうが、もし私が首相だったら、次をやる。

・投資移民制度を導入する。

・昨年導入された、高度人材認定制度を、首相の肉声でアナウンスして、家政婦へも入国許可を与える。

これらは、「金融」だけでなく、「人材」の面でも、日本が海外に門戸を開き、経済成長に向けてマジ本気で取り組むことを、世界中にアピールすることになります。

投資移民制度は、欧米先進国をはじめ、世界各国ですでに導入されているものです。日本の文脈で導入するとすれば、

・日本国内の事業、不動産を含め、3億円以上を、投資した外国人には、日本語能力如何に関わらず、永住許可を与える。

つまり、お金を持ってきてくれる外国人を、日本国の永住者として受け入れる。彼らが、日本で投資、消費してくれることにより、そして子供も日本で育ててくれることにより、日本の継続的な内需拡大につなげる・・・という考えです。

また、昨年導入された、高度人材認定制度とは、要は「ポイント制」。学歴、職歴、収入など、一定以上の要件を備えた高スキル外国人には、一般の外国人より短い期間で日本永住権を申請できる・・・という内容ですが、

当時、弱体化した民主党政権のもとでは、大きな宣伝もできず、ひそかに導入されたことで、国際的に注目を浴びることはありませんでした。

また、内容的にも不備がありました。夫婦共稼ぎ、家政婦使用が当たり前の、アジアのエリートにとっては、「永住権とれても、家政婦に対する入国許可が取れないので、結局、日本に連れて来れない」ことが、問題視されていました。

7月の選挙で、順当に、自民党が勝ったなら、安倍首相の肉声で、「家政婦入国許可つきの、高度人材永住制度」を、「投資永住制度」とともに、アナウンスする。

「日本は、ガラパゴスではありません!」

「わが国は、海外の有為な人材に、積極的に門戸を開きます!」

「痛んだ経済を立て直し、世界一、人類に貢献する国に、生まれ変わります!」

そんなアナウンス、してほしいな~。

安倍さんは、「世界一」という言葉が大好きなんだし・・・文字通り、世界に門戸を開いて、海外の人と切磋琢磨して、世界一の日本をつくろうぜ!

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook

生ぬるい稼業

こんばんは 、Manachanです。

4月3日は、運気が最悪な日でした。

1)レンタカー借りた後、運転席から身を乗り出して、後部座席の息子のシートベルトを締めようとしたら、ギアがバックに入って車がいきなり発車!すんでのところで、隣の車にぶつかりそうになった、急ブレーキ踏んで、間一髪セーフ!

2)「今日は特に気を付けなくては」と、慎重に運転していたのですが、駐車場でバックで入れている時、金網に擦ってしまい、傷をつけてしまった。

3)レンタカー返した後、自転車で銀行に行ったら、財布を落としてしまい、中に入っていた運転免許証、クレジットカード、キャッシュカード、すべて再発行が必要になった。

悪いことは、続くものですね。

でも、明日からはたぶん、良い事が起こるのではないかと、ひそかに期待しています。

ところで、前回の日記で書いたように、新築物件への入居付けのため、千葉県松戸市、船橋市、鎌ケ谷市などの不動産仲介業者を、営業回りしていました。そこで、よく言われたこと、

「オーナー自ら、営業に回るなんて、すごいですね」

しかし、不動産経営以外の業種を、長年経験した私に言わせれば、

収益機会を得るために、オーナー自らが営業回りするのって、当たり前じゃないの?

大家さんは、おうちを貸して収益を得るのが、仕事であるはず。貸す相手(入居者)を見つけるために、仲介さんを回ることは、大家さんの「営業」のうち、大きなウェイトを占めるはずです。

ですが、世の中、「営業」を、管理会社にまるっきりお任せしてしまう大家さんが多いらしい。私の感覚でいうと、そりゃ余りにも「安楽」すぎないか?

たとえばの話、他の業種で営業するのって、通常、もっと大変なはずです。特に、B to BのITサービスを、競合ひしめく中で受注をとるのは、むちゃくちゃ大変なことで、頭も体力も使います。リーダー、参謀、中堅、兵隊・・・いろんなスキルセットを持った人が、知恵と力をあわせて、総力戦で臨まないとライバルに負ける・・・みたいな世界。

サラリーマンとして、そんな世界を、ずっと経験してきたので、なおさら、オーナー自らが営業回りしないのはヘンだと感じるのが、正直なところです。

仮に、オーナー自主管理ではなく、管理会社に任せていても、オーナー自身が動けば、地域の仲介さんと直接話すことで、賃貸マーケットやトレンドがよく分かるはず。

また、仲介さんとちゃんと顔つないでおけば、近い将来、良い物件も紹介してくれるかもしれない。

良いことづくめなのに、そして簡単なことなのに、なぜ、やらないの?

日本の大家さんって、年を追うごとに、経営環境も厳しくなってきていると思いますけど、それでも、他の仕事と比べれば、まだまだ生ぬるいというか、他の業界なら、とっくの昔に、市場から淘汰されるような人が、まだ現役でやってることが多いと感じます。

そういう中で、勝ち残っていくのは、少なくとも他の業界よりは簡単だろうなと、正直思った次第。

今日の日記、「良かった!」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

Share on Facebook