2015年 12月 の投稿一覧

こんにちは、Manachanです。大晦日ですね。世の中はすっかりお休みモードですが、今日もなんとなく仕事している私（汗…)

今回は、Let’s海外不動産投資という、有名なブログについて書きます。作者は、澤さんという投資家の方です。その最新のブログ記事で、アジア太平洋大家の会と、私が個人名で名指しされております。

業者主導の海外不動産投資の形態は時代遅れになっていく　（2015/12/30）

口調は穏当です。言ってることに、妥当性もありますし、共感すべき部分もあります。澤さんに対しては投資家として尊敬する面もあります。しかしながら、ひとさまの社会的立場に配慮しない言動、無断での実在社名・人名の名指し、十分な事実確認をせずにWebで公表・拡散・・・自分の行動が、いかにビジネス道徳にもとるのか、無自覚さが余りに目に余るので、私、今回は批判の声をあげざるを得ませんでした。

なお、読者の皆さんに知っていただきたいのは、澤さんの主張する「現地売買価格との比較」は、私も調査中で、判明した事実を、順次、このページで公開しています。一つ一つ、提携業者と確認・同意をとりながらやってるので、どうしても時間かかりますが、確かな事実に基づいて発表していると自負しています。

アメリカ不動産～バリューアップ業者ｖｓ転売放置業者　（2015/12/25）

澤さんブログ記事に戻ります。「業者主導のセミナーは時代遅れになる」・・・ハイそれで結構です。私だって、いまアジア太平洋大家の会でやってる「業者主導のセミナー」が、究極のベストの形だとは思ってません。本音をいうと、「誰かが、もっと良いビジネスモデルをつくって、既存の業者主導セミナーを時代遅れにしてほしい」です。

例えば、海外不動産のネット直売とか、将来できればいいですよね。仲介業者が「中抜き」せず、現地のバイヤーズエージェントが、Webinar（Webセミナー）で説明会やって、日本の投資家のリクエストに応じて、現地の価格で買ってくれる。売買契約、所有権移転から、管理会社紹介、入居づけまで、全て、フェアな現地価格でやってくれるならいいなあ。

アメリカ不動産でいうと、たとえば社会保障番号や納税者番号を持たない日本人向けに、リーズナブルな値段で米国銀行口座開設してくれて、米国内に住所がないオーナーというイレギュラーな条件で管理会社にもOKとりつけてくれて、英語が堪能とは限らない日本人向けに、英語文書の説明までやってくれて、米国の確定申告も手配してくれて、日本税法に基づく減価償却や譲渡所得税の最適化、場合によっては日本法人での取得にも対応してくれて、米国LLC設立もやってくれて、その他、時差のある日本からの質問にもタイムリーに対応してくれて…そこまでやって、米国人が買うようなフツーの値段で買える方法を編み出してくれたなら、素晴らしい。

近い将来、そういう方法が確立できて、ビジネスとして成り立つのなら、日本で業者呼んでセミナーなんて、確かに時代遅れになるよね。投資家の立場からいうと、そうなって欲しいですよ・・・誰かがそれを、ビジネスとして、やり切れるのなら。

澤さんは、そういう仕事を、日本に住んでる日本人相手にやり切れるんですか？自分がやる想定で、発言されてますか？・・・というのが、私の根源的な問いです。

私、日本で２００回近く、海外不動産セミナーやってますが、上記の仕事が満足いくレベルでできる業者にお目にかかったことがありません。また、日本の投資家も、まだリテラシーがついてきてません。それに、日本に住んでいれば日本国内の資産入れ替え、節税、法人化といった課題を各人が抱えており、日本と海外の資産ミックスのなかで、最適解を見出していかなければなりません。国内外の基本的な不動産税制や、FP2～3級レベルのリテラシーは最低限必要。それらもろもろ考えると、結局、現時点では、「時間とコストがかかっても、日本でセミナーやって、業者利益乗せて売る」以外のビジネスモデルが確立してないんです。

このモデルが、究極のベストじゃないかもしれないけど、現時点で、ニーズは旺盛です。ここ数年、業者から「セミナーやって欲しい」リクエストは増える一方。我々アジア太平洋大家の会だけではさばききれないから、「オウチーノ社」と分担してる位。集客数も年々増える一方。むしろ、投資家の多様なニーズに応えられる業者が十分に育っていないので、育成が必要な段階といえます。

「本来、どうあるべき」という理想論ではなく、「客観的状況に即して、何を優先して取り組むべきか？」という現実論からいえば、「業者を呼んで日本でセミナー」という枠組のなかで、

「いかにして、投資家の知識・情報武装をサポートしていけるか？」

「まじめな業者を、いかに大きく育てるか？」

を、現時点では優先しています。「日本人が、もっと安く、早く、スムーズに海外物件を買って運営できる」次の時代を見据えながら、少なくともあと２～３年は、日本でセミナーを続けていかねばならないと思っています。

業者は叩くより育てよ　(2015/12/16)

で、先程の本題に戻ります。澤さんが、「日本の投資家のために、低コストで米国不動産直売ビジネスやります」と言っても、私は彼と一緒に仕事することは多分ないでしょう。残念ながら彼は、ネット上で非常に悪質なことをやっており、私は正直、激怒しています。・・・特にこれが問題、

海外不動産投資で情報弱者が支払う対価について　（2015/12/12）

私のコメント付きで、引用しますね。

今年より日本人向けにメンフィスの物件を紹介しているWIN/WIN Properties, LLCという会社があります。代表者は山崎美未、呉純子、柳原大輝の3名です。WIN/WIN Properties, LLCがセミナーで紹介されていた物件を元に上記３つの投資家にどのような違いが出てくるのか数字で比べたいと思います。

（Manachan）おっ、すげえ！いきなり社名名指し、実在の人名晒しですか…

WIN/WIN Properties, LLCで紹介されていた物件です。

物件タイプ：Single Family home
物件：大きさ約1000Sqft
想定家賃：$825
物件価格：$110,000
表面利回り：9%

（Manachan）この物件住所はどこでしょうか？いつの時点で販売されていたものでしょうか？それが示されないと、この情報の真偽自体判断できません。ちなみに、私がWINWIN社に問い合わせたところ、同社が取り扱った物件のなかで、上記の想定家賃・物件価格で売り出されたものはないそうです。

同じような物件を地元の不動産投資家/不動産会社は以下のように販売しています。

物件タイプ：Single Family home
物件：大きさ約1000Sqft
実際の家賃：$825
物件価格：$64,000
表面利回り：15.4%

（Manachan）この物件住所はどこでしょうか？どの業者が、いつの時点で販売されていたものでしょうか？

同じ条件の同じ物件でもWIN/WIN Properties, LLCから物件を購入した場合、現地の投資家達が購入する金額よりも$46000割高な金額になってしまいます（中略）$46000というと日本円で約560万です。

引用終わります。澤さん本人が「同じような物件」と言ってますので、おそらく、「似たエリアで、想定賃料ほぼ同じで、約1000SqtのSingle Family Home」を比較したんじゃないでしょうか？物件が違うのに、フェアな価格比較できるんですか？不動産はひとつひとつ違いますよね？この２物件は、間取りから設備から全く同じ状態なんですか？同じストリート？築年数は？入居の有無は？入居者属性は？市場価格同じはずと思う根拠は何？・・・統計学的に整理するやり方はアリだけど、それやるなら相当数のサンプルをとって比較しないと有意ではないはずと思いますが・・・

日本の事例で分かりやすくいうと、私は今月、「埼玉県内、同じ駅の北口と南口で、全く同じ賃料で出ている中古戸建２つ」を見ました。延床面積、間取りとも似たようなものです。でも、駅距離が違う（徒歩５分ｖｓ１６分）、室内設備内容が違う（追い炊き付のユニットバスｖｓバランス窯）、室内コンディションも違うし、土地面積も接道条件も用途地域も全部違う・・・条件悪い方の戸建は、おそらく２００万円以上の投資をしないと、同じ賃料で再募集できないし、更地にして売っても二束三文の状態でした。私、この二つの戸建を、顧客に「ほぼ同じ価値です」と言って売るのは、商道徳にもとると思いますし、仮に価値の高い方の戸建を、低い方の戸建より数百万円高く売る業者があっても、それはボッタクリとは思いません。

澤さんの言ってる「同じようなSingle Family Homeの価格」が、これと同じケースでないことを祈りますが、不動産が個別に違う以上、「別の物件を、ほぼ同価値である」と言い切るには、「積算法or再調達原価法or収益還元法による査定」か、あるいは「相当な客観的事実の裏付け」がないと無理があると思います。

また、私の確認した限り、澤氏からWINWIN社に、事実確認の照会は一切なかったようです。だから同社も、「何の物件のこと言われてるのか分からない」と困惑してました。それなのに46,000ドル高く売る、日本人をカモにするボッタクリ業者、という趣旨のことを言い切っている。

少なくとも世間で、こういうものを、調査とはいいません。デマ、風評、極端な誇張、悪意のある情報操作・・・のいずれかです。

投資家のために少しでも安く買える方法を提示したいという彼の「正義」は分かるし、ある意味共感できる。でも、正義感に駆られた彼の行動が、「日本人にとっての海外不動産マーケットを健全に発展させたい」私の立場からすれば、「至極迷惑」なんです。それ以前に、これ立派な営業妨害ではないですか？今の世の中、「某社は560万円もボッタクる」情報を、Webで不特定多数向けに公開すると、SNSを通じて不特定多数に拡散、バッシングされる可能性があります。私、WINWIN社に関しては、いま相当な時間をかけて調査やってますが、そういう「地道な事実の積み重ね」がいとも簡単に否定されて、「ボッタクリ業者」のレッテルや「560万円」という数字だけが独り歩きしてしまいがちなのが、ネット社会の恐ろしさ。

だから、Webにおけるひとさま名指しの批判は、相当の覚悟・説明責任が伴うはずです。ITの世界に明るい澤さんが、それをご存知ないわけはないと思うのですが…

善人面して、投資家利益を守るだの、立派なお題目を掲げながら、他人を、他社を叩く・・・分別ある大人なら、普通そういうことはしないと思いますが、

「自分の言ってることが正しい」という思い込み

「自分のやってることが正義」という自己正当化

「悪（ボッタクリ業者）を懲らしめる」快感（脳内麻薬の分泌）

これが揃うと、人間、結構エグイこともやれてしまうのです。だから、気を付けなければならない。正義感が過剰な人間ほど、目的達成のためには犯罪も辞さない、正義の達成のためには犠牲者が出るのも止むを得ないと思ってしまいがちなのです。たとえば、「地球を守れ！」を錦の御旗にして、漁業を妨害する、彼らが生活苦に喘いでも意に介さない環境保護団体だっています。焼身自殺、自爆テロだって、本人は正義を実践してると思ってるはずです。ポルポトだってビンラディンだって・・・

人間として社会生活する上で、「悪」は比較的対処しやすいけど、「正義」に対処するのは難しい。「正義」が、私たちに、誰かに危害を加える時、現代社会はそれに対処する方法を余り持っていないからです。だからこそ、「正義感のある批判には、反論が大事」・・・それが私の座右の銘。

最後になりますが、私は海外不動産マーケットの健全な発展を妨げる、ネット上の風評拡散行為に対しては、断固とした行動をとります。

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こんにちは、Manachanです。いよいよ年の瀬も迫る時節、今日が仕事納めという会社も多いのではないでしょうか？

今日の東京は、冬らしく冷え込み、そして冬らしく晴れわたり、空が澄み、約100㎞離れた富士山がくっきり見えます。一年のなかで、東京の街が一番明るく、キレイに見える、良い季節になりました。

冬というと、寒くて、どんより暗く陰鬱なイメージを持つ人が多いかもしれません。日本のなかでも、冬場、陰鬱な天気と雪と氷に悩まされる地方は少なくありません。でも東京の冬は違う。ここの冬は南仏プロヴァンスのごとく陽光に溢れ、日中は底抜けに明るい。

「冬は寒くていやだ」という人も多いですが、私は、東京の冬が寒いとは思いません。関東内陸に育った私にとって、東京２３区の冬は、むしろ生ぬるく感じます。雪が降るのは年に数回、スノータイヤの着脱とも無縁、手袋忘れたって滅多に凍傷にならない、２０００円くらいのユニクロのジャケットだけで越せてしまう、楽勝な東京の冬・・・

あと、冬場は空気が澄むのがいいですね。東アジアの近隣諸国では、冬場は皆が石炭ストーブ使うために空が汚れて煤臭い都市も多いですが、日本は幸い、そういう問題とはほぼ無縁。特に東京の冬は、「空が澄んで、明るくて、あまり寒くない」ので、モンゴルや中国北部の人にとっては、リゾート的な価値さえ持つのかもしれません。

東京が明るい冬を迎えると、私の幸福感が、３０ポイントくらいアップします。幸福感のピークが１００点満点として、この青い空と明るさだけで、３０点の加点。たとえ他が滅茶苦茶でも、３０点分は、幸せで満ち足りています。

しかも、今の東京は、他が滅茶苦茶・・・ということは絶対にあり得ません。街は清潔、生活極めて便利、サービス良いし、治安も良い、子供の医療費は中学卒業まで無料、それに、

メシの旨さと安さだけで、５０点くらい、加点されます！

この海鮮丼ランチが、税込７９９円。今のレートで６．６USドル、チップも不要。お魚もご飯も味噌汁も茶碗蒸しも、全部美味い。他の先進国ではありえない、恐るべきコスパの高さ・・・

豊かな食の国は、豊かなお酒の文化にも恵まれています。焼酎だけで、このバラエティ・・・もう、たまらないっすね。日本とてもいい国。

近所のカフェ・ヴェローチェに行くと、格安コーヒー店とは思えない明るい内装。でもって、

生ビールが、３３０円（２．７５USドル）だもんなあ。うまいし、安いし、電源とWiFiあるし、最高っす。

この地上に、東京より良い場所が、果たしてあるんだろうか？

もちろん、人によって、立場によって答えは違うでしょう。私の場合、東京に住んで、これまで一番、嫌だったのが、労働環境の悪さ、ワーク・ライフバランスの取りにくさ・・・でしたが、サラリーマンを辞めて、独立自営の身になったことで、その悩みは雲散霧消しました。今では、好きな時に、好きなだけ働いて、ちゃんとお金をつくれているし、というか、働いてるのか遊んでいるのか、自分でも分からない状態だし。

自分がこういう境遇になったことで、東京に暮らす満足感が、大幅にアップしました。付き合う人間も大幅に様変わり。今では、人間関係が楽しいし、普段接する日本人・東京人の、良い面、愛すべき点が、よくみえるようになってきました。

より良い生活を求めて、東京や日本を飛び出したい・・・昔は、そう思うこともあったけど、今では、まるで考えられませんね。ここで暮らすのが、楽しいし、また世界的にみても、相当レベルの高い、恵まれた生活のできる都市だと思います。

これまで世界中、いろんな国・都市に行ったし、住んでもきたけど、私にとって、東京の暮らしを捨てても移住する価値のある都市って、正直、思い浮かびません。強いていえば、タイのバンコク位でしょうか。

青い空に、ごんごんと、白い雲が動いていく。雲を映す運河と、遠くにみえる東京タワー。今、この街に暮らす、喜びをかみしめながら・・・

こちらも併せて読んでみよう！

世界一住みやすい街バンコクへ…(2015/9/16)

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こんにちは、Manachanです。私は東京に住み、国内外のいろんな都市に出張に行きますが、福岡市は、出張頻度の高い都市のひとつ。この１か月間で、３回も行きましたし、来年１、２月にも出張予定があります。

福岡の友人に会うと、よく言われるのが、「鈴木さん、こんなに何度も来て、飛行機代がかなりの出費になってるんじゃないですか？」・・・でも実は、皆さんが想像するほど、お金かかってないんです。そこで今回は、「東京～福岡間の出張費」にフォーカスして、書いてみますね。

東京～福岡間は、飛行機の直線距離で９１１ｋｍ、陸路（新幹線）だと１,０６９ｋｍ離れています。長距離ゆえ「羽田/成田～福岡」間の航空機利用がほとんどですが、私の場合、福岡出張を九州他県や山口県の用事と組み合わせることも多く、これまで、いろんな方法で、福岡入りしてきました。

・羽田から北九州空港に飛んで、西鉄バスor乗り合いタクシーで福岡市入り
・羽田から山口宇部空港に飛んで、高速バスで福岡市入り
・成田から大分空港に飛んで、レンタカーで福岡入りして、福岡空港で乗り捨て
・JAPAN RAIL PASSを使って、東京駅から長駆、新幹線ひかり号で博多入り
・豪州メルボルンから成田経由のジェットスター便で福岡入り
等々…

また、私の場合、出張頻度の関係でJALマイレージが簡単に貯まるので、マイル使って福岡へ移動することもしばしば。そんななか、東京～福岡間を航空券を買って単純移動したのは、今年だけで８回あります。

【福岡～羽田】
14,990円　SKY
13,500円　SKY
12,390円　SKY
20,500円　SKY
20,170円　SFJ
―――――――――
合計81,550円　（フライト平均　16,310円）

【福岡～成田】
8,200　JET
7,200　JET
5,600　JET
―――――――――
合計21,000円 （フライト平均　7,000円）

全8回　103,550円　(フライト平均　12,944円)

羽田発と成田発が混じってますが、平均すれば、「片道13,000円弱、往復26,000円弱」という、「東京～京都間の新幹線自由席往復」と同程度のコストで移動できています。

安い！と思われたかもしれませんが、私に言わせれば、「２年前と比べて、ずいぶん贅沢に、金かけてる」印象です。2013年、起業したての頃は本当にお金がなくて、とはいえ福岡出張は多いから、「成田発早朝便使って、片道7,000円以上かけない」方針でやってきました。東陽町を早朝4:58の始発で出て、6:28に成田空港第二ビルに着き、ダッシュでジェットスターに飛び乗る、みたいな生活。あの頃に比べれば、今は半分以上が羽田発着だし、自宅を朝9時や10時に出る余裕あるスケジュールが多い。贅沢（？）になったものです。

でも、東京出張が多い福岡の会社や、福岡出張が多い東京の会社の多くは、おそらく、社員の出張に「片道２万５千円、往復５万円」以上かけてると思います。急に出張が決まって、JALやANAを使って予約すると、どうしても、その位の値段してしまいますよね。

「東京～福岡間」の航空券移動を、安くあげるためのTips

ステップ１：　まず、「成田～福岡」のジェットスター便（JET）を使えるかどうか、チェックする。
ステップ２：　成田利用が難しければ、次に「羽田～福岡」のスカイマーク便（SKY）を使えるかどうか、チェックする。
ステップ３：　スカイマークが難しければ、次に「羽田～福岡」のスターフライヤー便（SFJ）を使えるかどうか、チェックする。
ステップ４：　それでもダメなら、はじめて、JALかANAをチェックする。

これをやるだけで、平均の片道移動コストは２万円を下回るはずと思います。なお、スカイマーク経営危機が顕在化した後、「羽田～福岡」に関しては同社のフライトが一番安くなった印象があります。

関東の地理に詳しくない方には、成田空港から東京都心まで、恐ろしく遠くて金がかかる印象を持たれる方もいるかと思います。確かに近くはない（約70㎞）ですが、安く移動する方法はあります。

成田～東京間は、「片道１０００円の東京シャトル」を使うのが基本！　（事前予約なら８００～９００円ですよー！）

なお、上級者向けのマニアックなTipsとしては、（疲れるので、良い子は真似しないように・・・）

「成田～佐賀」の春秋航空（Spring）を使えるかどうかチェック。
「羽田～北九州」の深夜便や早朝便が使えるかどうかチェック。

佐賀空港や北九州空港から福岡市内への移動は西鉄バスが使えるし、九州在住の方ならマイカーを空港駐車場に停めてしまう手があります。佐賀空港の駐車場は無料、北九州空港も２４時間５２０円と激安です。また、関東在住の方が「佐賀空港から、２４時間１０００円の激安レンタカー利用して福岡入り」する手もあります。

最後に、交通費を節約したい会社経営者にアイデアを一つ・・・私なら、次のようにします。

・「福岡～東京間」の標準的な片道移動費を、２２，０００円と設定する。
・もし、２０，０００円以上かかったら、実費を精算させる。
・もし、社員が航空券を２０，０００円以下で予約できたら、旅費精算の際に、報奨金として２，０００円を渡す。

今は航空券のウェブ予約が当たり前の時代。社員に２，０００円のインセンティブを渡せば、皆さん頑張ってスカイマークやスターフライヤーの安い航空券を予約しようとするはず。結果的に、会社にとっても旅費軽減効果が表れると思うのですが・・・いかがでしょう？

こちらも併せて読んでみよう！

北九州徹底活用マニュアル　(2014/11/14)

春秋航空、佐賀空港、成田LCC　(2014/12/2)

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こんにちは、Manachanです。今日は「福岡市」ねたで書きますね。

先週末の福岡出張で、収益アパートをひとつ仲介しました。場所は、福岡市東区の筥松（はこまつ）。福岡市の中心地（博多や天神）から、北へ約４ｋｍという至近距離。最寄り駅は市営地下鉄と西鉄の乗換駅「貝塚」と、JR鹿児島本線の「箱崎」です。ここは、筑前国一宮かつ日本三大八幡宮のひとつ「筥崎宮」（はこざきぐう）の門前町として、１０００年以上もの間、栄えてきた場所でもあります。

この一帯は、私が福岡市で一番注目している場所です。なぜなら、

・４２ヘクタールに及ぶ「九大キャンパス跡地の再開発」の中核エリアである。

・政令都市の都心部でこの規模の再開発は、全国でもほぼ類例がない。

・しかも、博多港、福岡空港、九州自動車道I/Cという「陸海空の幹線交通」が、6㎞以内に全て揃い、追加投資なしにこれらを利用できる。

箱崎・九大跡地の再開発は、福岡、九州のみならず、日本人全体にとっても、大きな意味を持つかもしれません。なぜなら、

東京・首都圏が激甚災害に見舞われた際、国家機能を維持するための「首都バックアップ機能」が、この地に設けられるかもしれない。

「３・１１」を経験し、今後３０年間の大震災リスクも高いとされる首都・東京。近隣国との外交関係も必ずしも安泰というわけではありません。首都圏外に緊急時の行政機能を設け、万一の緊急事態の際も日本国が機能し続けられるようにするのは大事な政治課題。

「首都バックアップ」候補地として、関西、北海道（札幌）、群馬、栃木・福島など、各地域が名乗りを上げていますが、福岡市も立候補しており、その用地として「箱崎の九大跡地」が想定されています。福岡最大のウリは、「東京と同時に被災するリスクの低さ」。日本が想定しうる最悪の自然災害である「南海トラフ大地震＆大津波」で、東京とともに名古屋、大阪が被災するリスクが想定されるなか、日本海側に位置する福岡はそのリスクとは無縁だと…

また福岡サイドは、「東京が被災した際、アジア近隣各国と機動的に連携できる立地のメリット」も強調しています（もっとも、「朝鮮半島に近すぎる」福岡の立地がマイナス査定される可能性もありますが・・・）。仮に福岡が首都バックアップ都市（のひとつ）に選ばれれば、「箱崎地区」は日本人全体が関心を持つ地域になるでしょう。

そこまで大きな話ではないですが、福岡都市圏全体の交通インフラを考えた時に、「箱崎」は大きな意味を持つエリアです。特にフォーカスすべきは、同地区北端にある「貝塚駅」。この駅は、福岡市営地下鉄２号線と、西鉄貝塚線との連絡駅。福岡でも重要度の高い「交通の要衝」のはずですが、その割に、駅のたたずまいは長閑そのもの。

この貝塚駅、首都圏出身者からみて「ありえない」と思うのが、この駅を境に地下鉄と西鉄が直通運転できる条件が揃っているにも関わらず、しかも３０年以上もの間、議論されているにもかかわらず、まだ実現していないことです。

これが、貝塚駅の市営地下鉄改札口

こちらが、同駅の西鉄貝塚線の改札口

これ、同じ位置で撮ってますので、両改札口は３０メートル程度しか離れていません。ホーム同士の距離も、せいぜい５０～１００ｍ。しかも高低差もない。なぜ、線路つなげて乗り入れしないの？・・・遠く埼玉や神奈川の、西武池袋線や東武東上線、東横線、みなとみらい沿線から、誰もが渋谷、代官山、新宿伊勢丹に直通できる東京圏に住む身としては不思議で仕方がない。

福岡市が人口減少中の衰退都市であるなら、追加のインフラ投資が難しいのは分かる。でも実際は、福岡市・福岡都市圏とも、人口増加率では東京圏をも上回る、「日本一元気な人口爆増都市」。特に、貝塚駅のある福岡市東区はじめ、それ以遠の新宮町、古賀市、福津市・・・すべてが人口増加中。日本中が羨む活況なのに、なぜやらないの？

ここ３０年間、「貝塚駅での西鉄・地下鉄直通運転」という投資をやらなかったツケを、いま一番多く払っているのは、「西鉄」だと思います。そこには、福岡市の２大都心「天神ｖｓ博多の争い」というファクターが絡んできます。

天神（福岡市中央区）・・・西鉄のターミナル駅。

博多（福岡市博多区）・・・JR九州のターミナル駅。

西鉄は、「天神」をターミナルとする通勤路線・西鉄大牟田線や、九州各地とつなぐ天神発着の高速バス網を擁しており、天神地区および沿線の住宅・商業開発を大規模に行っています。対するJRは、「博多」をターミナルとする新幹線やJR鹿児島本線を擁し、阪急や東急ハンズのある「JR博多シティ」運営や沿線住宅開発を行います。一言でいうと、「天神が栄えるほど、西鉄は儲かる」、「博多が栄えるほど、JRは儲かる」という構図になっています。

もし、過去３０年のいずれかの時点で、貝塚駅での西鉄・地下鉄乗り入れ・直通運転が実現していたなら、「福岡市東部～宗像～北九州にかけての商圏人口２００万を、電車経由で天神に引き寄せる」結果になっていたと思います。なぜなら、

・北九州や宗像に住む人が、博多を経由せず、千早で乗り換える「ショートカット」が実現する。彼らを博多に流出させずに、天神に誘導することができる。

そして、

・貝塚以遠の西鉄沿線（千早、香椎、和白、新宮）の住宅開発で増えた人口を、天神商圏に引き寄せることもできる。

こうした、戦略的投資をやらなかったツケが、いま、西鉄に回ってきています。

・２０１０年代、博多の勃興と、天神の相対的衰退

そして、極め付けは、

２０１８年以降、貝塚にJRの駅が新設される

JR九州は賢いですね。西鉄と市営地下鉄が直通運転しなかったことに付け込んで、貝塚エリアに新駅をつくって、博多まで３駅、約８分（快速停めれば５分）で結んでしまおう。そして将来、箱崎エリア再開発で生じる旅客需要や購買需要を、ごっそり博多に運んでしまおうという戦略。

西鉄も困るけど、市営地下鉄はもっと困るだろうな。ただでさえ利用低調な「貝塚～天神」間の旅客需要の数十％を、JR経由で博多に持っていかれてしまうのですから…かくして、福岡市の東部・北部では、完全に「JR」＞「西鉄」の構図が定着してしまいました。西鉄が早い時期から直通運転で天神とつないで、貝塚以北でまともな沿線開発やってれば、こんなことにはならなかったのに…

JR九州は、過去５年間だけで、福岡郊外部に「新宮中央」、「ししぶ」の２駅を新設。住宅開発や商業施設誘致で成果を上げています。より都心に近く、再開発で化ける可能性のある「貝塚新駅」設置の効果は、さらに大きなものとなるでしょう。

天神・博多の二極からなる福岡都市圏、その交通網の構造をみるにつけ、「貝塚」は、日本史における「関ケ原」ともいえる戦略的価値を持つはずです。駅は小さいながら、まさに「貝塚を制するもの、福岡を制す。九州を制す」・・・それを踏まえて適切な行動をとったJRが利を得るのは当然でしょう。

こちらも、併せて読んでみよう。

福岡サバイバル不動産投資 (2012/5/24)

福岡県糟屋郡新宮町　（2013/4/29）

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こんにちは、Manachan@福岡出張帰りです。当地・福岡市は、あと３ヶ月で、神戸市を抜いて、全国の政令市で人口第５位になるそうです（リンク）。福岡市の人口は、２０１１年６月に京都市を抜いたばかり（リンク）。わずか４年半で、関西の二都をゴボウ抜き・・・すごい勢いですね。

今回は、海の向こう、アメリカ不動産ねたでいきますね。

私がHome’s に連載している海外不動産コラム、今月号がリリースされました。タイトルは、

「アメリカ物件資産価値のかんたん解読法」

このコラムは、アメリカ不動産に興味のある投資家向けに、「Webでできる、資産価値の簡単な調べ方について」書いたものです。簡単にいうと、

・アメリカ不動産のポータルサイトZillowに物件住所を入力し、そこに出ている査定価格Zestimateを、ガイドとして使う。

・地域の平均より物件状態が良ければ、Zestimateより数十％上回る。

・地域の平均より物件状態が悪けれれば、Zestimateより数十％下回る。

今回のブログは、視点を変えて、「業者側からみた、アメリカ不動産の価格構造」について書きます。

この日記を書いたきっかけは、我々「アジア太平洋大家の会」や「オウチーノ社」主催の米国不動産セミナーで何度か講師をお願いした、WIN WIN PROPERTIES社が日本人投資家向けに販売する価格について、ちょっとした疑義が起こったからです。

同社は、「日本人が現地の事情を知らないのを良いことに、高すぎる価格で売っているのではないか？」と、Web上で名指しで晒されてもいます。そのきっかけの一つが、前述Zillowサイトにある「Price/Tax History」という、売買価格履歴データでした。たとえばの話、

これを見た時に、「41,000ドルで仕入れたものを、業者が20,000ドル以上も乗せして、63,300ドルで日本人に売ったのではないか？」というふうに見えてしまいます。但し、Price Historyの見方には注意が必要です。なぜなら、ここでは「業者が、日本人に販売するためにかけた、修繕、入居費用、法務費用などの必要コスト」が見えてこないからです。

私は2012～14年にかけて、投資仲間とともに、アメリカ・カリフォルニア州で、「ボロ物件を競売で仕入れて、バリューアップして転売」をやったことがあります。その時の経験からいうと、「Price History上では、私たちが51万ドルで買って、77.7万ドルで売った」ように見えますが、その間、修繕費が11万ドル以上、売却時エージェント費用が4万ドル以上、その他、借入金利、法務費用、PM費用など、もろもろのコストがかかり、結局、利幅はごくわずかでした。要は、「Price Historyで外からみえるほど、儲かっていないケース」が多々あるのです。

WIN WIN PROPERTIES社の件は、私もセミナー主催者の責任もあり、調査に乗り出しました。具体的には、我々やオウチーノ社のセミナー経由で成約した米国メンフィス物件の価格構造を詳細に分析しました。結論からいえば、

・私が判断する限り、同社は「シロ」。

・なぜなら、同社は物件をベストでない状態で仕入れてから、賃貸可能な状態にするために、修繕費や入居費用はじめ、必要かつ適切なコストをかけているから。

・その上で彼らが得る業者利益も、適切な範囲内に収まっている。

もう少し、詳しく言うと、こうなります。米国物件を競売やショートセールで安く仕入れて、エンドの投資家に販売するまでの過程で、通常、次のコストがかかります。

１）　仕入費用

1－1　契約上の売買価格

1－2 上記に付随する費用（物上げ、インスペクション、取得保険費用   等)

２）　補修工事費用

2－1　補修業者に発注する工事費

2－2 上記に付随する費用（工事進捗管理、立ち合い費用 等)

３）　入居関連費用

3－1　入居者募集・現地案内費用

3－2　入居者審査費用

3－3　賃貸借契約および引越サポート関連費用

４）　外国人オーナー関連費用

4－1　ITIN取得関連費用

4－2　管理会社や関係者との追加的やりとりの費用

4－3　（Optional）融資コンサルティング費用

５）　業者利益

下記が、私が調査した範囲での、WinWinの費用・利益内訳になります（単位：USドル）

(説明)

仕入費用＝「Property contract price」+「Property Search Fee」+「Field Inspection」+「Acquisition Fee」+「Acquisition Insurance」

補修費用＝「Construction」+「Construction Consulting&Estimate」+「Construction Monitoring」+「Work Complete Inspection」

入居関連費用＝「Tenant Search」+「Tenant Showings」+「Tenant Background Search」+「Lease Completion」+「Security System」

外国人オーナー関連費用＝「Pre Closing Support」+「Insurance Consultation」+「Management Company Coordination」+「Real Estate Investing Consultation」+「Tour Coordination Fee」+「Rent suppliment」+「Loan Support」+「Closing document completion assistance」+「Bank account opening support」+「ITIN assistance」+「All translations」+「Investment strategy consultation」+「Showing and explaining newer properties」

次に、エンド購入価格とローカル売買相場の比較。ここでは目安として、Zestimate（米国不動産ポータルサイトZillowの売買査定価格）を採用しました。Zestimateは、ざっくり言うと「地域の平均的な築年数や面積から算出された簡易的な査定額」ですので、修繕などで地域平均より良い状態になればZestimateを上回ると考えられます。

今回調査した5物件のエンド販売価格に比べて、Zestimate査定額は75％前後であり、「もし、物件の状態が地域平均と同程度であれば割高」といえそうですが、それなりのコストをかけて修繕し、賃貸可能な状態にしたのであれば、その限りではないと考えます。

次に、賃貸収入に関する考察。今回調査した５物件の月額家賃平均は848ドル、対してRent Zestimate（上述Zillowが提唱する賃貸査定価格）は849ドルですので、相場通りで貸せているといえます。日本の投資家は平均97,238ドルで買ってますので、実現したグロス利回り平均は10.5％（=848 x 12/97,238）になります。

日本でもそうですが、アメリカにも、いろんな業者がいます。私は便宜的に、２つのタイプに分けて考えています。

A)バリューアップ型業者：「適正なコストをかけてバリューアップして、投資家が賃貸収益を得られるようにきちんと仕事する」業者。彼らは上記のうち、「（２）補修費用」、「（３）入居関連費用」、「（４）外国人オーナー関連費用」をかけた上で、エンドの投資家に手渡します。

B)転売放置型業者：上記の費用をほとんどかけずに、業者利益だけ乗せて投資家に手渡す業者。

同じ米国の、同じ都市でも、A）バリューアップ型業者もいれば、B)転売放置型業者もいます。いま、日本人投資家絡みで、入居づけや、修繕がらみのトラブルが多いのは、B)タイプの業者から買ったケースだと思います。

WIN WIN PROPERTIES社の場合、販売価格の内訳を調べた限り、典型的な「A）バリューアップ型」であることが分かった・・・Price Historyでみえる売買価格の差額のうち、大部分が修繕、入居費用など、エンドの投資家にとって必要かつ適切な用途に使われており、それが資産価値、利回りに直結していると考えられます。

投資家からみれば、仲介業者が「（A）バリューアップ型業者」なのか、「（B）転売放置型業者」なのか、是非見極めたいところですね。１００％正確でないかもしれませんが、簡単な見分け方が一つあります。

「（A）バリューアップ型業者」なら、現地視察ツアーを企画して、「投資家がいま購入検討している物件」を内見させる。日本人に見せるわけだから、物件の状態は当然、「お金をかけて、キレイになって」いる。また時には、投資家の学習用に、あえて「修繕前、修繕中」の状態の家を見せることもある。

「（B）転売放置型業者」なら、現地視察ツアーには消極的で、基本、「現地見ないで物件買う」人を相手にする。現地視察ツアーをやっても、そこで客に見せるものは「購入検討中の物件」とは限らず、たまたまキレイな状態な自社物件だったりする。

以上、アメリカ不動産投資を目指す方々の参考になればと…

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こんにちは、Ｍａｎａｃｈａｎです。いよいよクリスマス、年の瀬ですね。皆様いかがお過ごしでしょうか？この一週間、我が家４人のうち３人が「マイコプラズマ感染症」の診断を受けて結構大変で、ブログ更新もしばらくお休みしてしまいました。今回のブログは、「居住エリアと生活コスト」の話題でいきますね。

不動産や資産づくりのコラムニスト、最近はふるさと納税の専門家としても名高い金森重樹氏が、数日前、なかなか面白いエッセイを発表してましたね。共有します。

「低収入の街」が次の富裕層を育てる

内容を簡単に要約しますと…

・所謂「高級エリア」に住むと、付き合う人間や消費生活のレベルも上がる。結果、生活費も高くついてしまい、お金が貯まりにくい。

・逆に「非高級」な「下町」エリアに住めば、生活費が安くあがり、お金が貯まりやすい。

・東京なら「足立区の北千住」のような、生活費が安い割に利便性の高いエリアに賃貸暮らししながら、投資・ビジネスのための「種銭」をつくるのがおすすめ。

折しも、こんな記事が出ていたので、タイムリーだったかも・・・

コストかけすぎるアッパー層　無自覚な「転落予備軍」

金森氏のコラム、当然賛否両論あるでしょうが、私は「不動産投資家のはしくれ」として、彼の議論に共感いたします。

私自身を含め、大家さん・不動産賃貸経営者のカルチャーは、概して「地味」で、「顕示欲的な消費をしない」傾向があります。なぜなら、日本で不動産投資をする場合、基本は「賃料収入」という、「毎月定額の固定収入」が生活の糧になるからです。

「紙の資産」や「ビジネス収益」と違い、「賃料収入」は１年で２倍や３倍になったりしません。むしろ、築年が経つと賃料も下がる可能性の方が高いです。日本で不動産収入を上げたい場合は、「保有物件を増やす」しかありません。多くの場合、融資を組むわけですから、「物件数・部屋数が増える分、リスクも大きくなる」のが通例です。

「よくて現状維持」、「先細りが当たり前」、「アブク銭とは無縁」の世界に生きる不動産賃貸経営者。そんな商売ですから、当然、消費生活も質素に、地味になりがち。ネット物販の人、ＩＴの若手経営者、あるいは不動産の世界でも情報商材やってる人たちは概して「派手好き」で、ゴルフコンペや高級ワイン試飲会とかやったりしますが、所謂「大家の会」で、ゴルフコンペやるのは少数派だし、忘年会や新年会も普通の居酒屋で安上がりにやることが多いです。

そんな人たちだから、「北千住あたりに住んで、生活費を倹約しながら、次の物件取得のための種銭を貯める」というコンセプトは、心情的にしっくりくるわけですね。相当な財をなした投資家であっても、居住エリアは結構地味で、生活も質素だったりします（資産１０億あるのに南砂町に住んでる・・・みたいな）。

実際、私も、「収入の割に生活費の安いエリアに住む」のは大好きで、昔からやっています。もちろん、世界規模で・・・

これまでの人生で、一番、お金が貯まりやすかったのは、２００５～０７年に、中国の大連でサラリーマン（ＩＴエンジニア）やっていた頃でした。当時、大連の平均月収は２０００元くらいだったところ、私は手取りで、余裕で１２０００元以上もらっていました。

当時の為替レートは、１元＝１６円くらいなので、円換算すれば手取り１９万２０００円、ガチで薄給に見えてしまいますが、現地物価で生活している限り、薄給という感覚は全くありません。だって、３元（４８円）のラーメンや、６元（９６円）の「韓国風ピリ辛犬鍋スープ」みたいなものを普段食っているのですから、そして、リヤカーで果物売りに来る農家のおじさんから買う、３元（４８円）の巨峰ブドウをデザートにしていたのですから、

正直な話、「お金、いくら使っても、なくならない」、「給料日になっても、半分くらい残ってる」みたいな、すごい生活感覚でした。口座に溜まった人民元は、家族のお楽しみ「日本里帰り♪」に費やされたほか、「２００８年、福岡市でのワンルーム購入」の種銭にもなりました。

なお、我が家の大連での豊かな消費生活は、語学力にも支えられたものでした。当時、大連には３０００名を超える日本人が暮らしていましたが、彼らの多くは「中山区」の「日本人集中エリア」に暮らし、中国語も不自由ゆえ付き合う人も日本人が中心でした。

そうなると、日々、日本食レストランに行って、一食２００元もする和定食を食べたり（俺が普段食ってるラーメンの６７倍じゃん！）、日本語が通じる居酒屋、カラオケ屋、マッサージ屋に行くような生活。駐在員の方々の給料は、現地採用の私ごときの倍以上は軽くいってるでしょうが、それでも、「おカネがいくらあっても足りない」と、ピーピー言ってる。その暮らしぶりが、約10㎞離れた「沙河口区、ソフトウェアパーク」に住む我々の耳にも聞こえてきたものです。

その点、我が家は普段付き合う人々が、月収２０００元とか４０００元とかの「フツーの中国人」だったから、全く、高い消費をする必要がありません。食事するにもその辺の安食堂行ったり、餃子を自分でつくってパーティー・・・みたいな感じで、全然、お金がかかりません。

あと、いま私が世界で一番住みたい街は「タイのバンコク」ですが、それも、「生活費が安い」ことが大きな魅力になっています。バンコクの生活利便性は東京並みにすごいし、タイ語覚えれば生活費も安くあがるよね・・・

日本の東京で住む場合、さすがに、物価が大連やバンコク並みというわけにはいきませんが、足立区・北千住あたりに住む場合（私も２０代後半の頃、住んでました・・・）、確かに東京の他地区に比べて物価は安いです。

たとえば、足立区には「ＡＢＳ卸売センター」みたいな、ローカルの激安スーパーがたくさんあります。大手資本が参入してきても、生き馬の目を抜く安売り競争で地場のスーパーに全く歯が立たないのです。焼き鳥一串３０円とか、「驚愕の北千住価格」で出す外食店も豊富。商売するにはすごく辛い土地だと思いますが、住んでる者には天国。

それに、北千住駅は交通の要衝で、東京メトロ日比谷線、千代田線、半蔵門線のトリプルアクセス、都心（大手町）に１５分程度に出られる場所です。職場や習い事で都心方面に出る必要があっても、わずか１５分の乗車で片道２００円位ですから、全く問題ありませんね。都心の雇用・教育機会に容易にアクセスでき、その割に生活費安い・・・という意味で、コスパは東京有数かもしれません（赤羽と並ぶ存在でしょうか・・・）。

北千住の人気上昇を反映して、家賃も、最近上がっているようです。北千住良いけど、ちょっと高い・・・という人には、東武スカイツリーラインで１駅２駅下った「小菅」、「五反野」あたりに住むのがおススメですよ～。「ママチャリ」で、「商店街の銀ダラ」買ってるおばちゃん達を横目に、生活費切り詰めて、賢く投資して、近い将来、富裕層をめざそう。

Manachan北千住エッセイも、併せてどうぞ。

SKYな街・北千住の躍進　(2015/3/26)

北千住―焼肉の旨い街　(2012/6/9)

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おはようございます。Manachanです。今日の日記は、久々の語学ねたで。

私が住む東京は、日本国ではピカイチの国際都市。２３区では外国人が住民全体の４～５％を占めますが、それでも、言語環境的には日本語が支配的な世界です。東京に住み、働き、子育てするとなると、実際問題、日本語の読み書き会話ができないとかなり不便。英語ネイティブでさえ、東京暮らしが長くなれば、多くは必要に迫られて、日本語を学ぶことになります。

そして、日本で生まれ育ち、日本以外の国で暮らしたことのない人の大部分は、実用的な意味では「日本語オンリー」の「モノリンガル」（単一言語話者）です。

そんな日本国・東京にあって、私は珍しく、日々、複数の言語を使う「マルチリンガル」な環境に身を置いています。私は国際結婚しており、家に帰れば、日本語、英語、中国語（北京語）が飛び交います。私と妻は中国語で、私と子供たちは日本語で、妻と子供たちは英語で、それぞれ会話するからです。我が家では毎朝、オーストラリアにある妻の実家とスカイプでつないで話しますが、そこでの会話は英語と中国語。私も妻も、二人の子供たちも、誰もが複数言語を使い、相手によって使う言語を変えて話します。

外に出れば、日本語はもちろん、英語も中国語も、仕事で毎日使います。その他、仕事の必要に応じて、新たな言語を学んでいます。かつては韓国語、今はタイ語とベトナム語です。毎週、東京・飯田橋にあるアジア系語学学校に通い、「タイ語中級」と「ベトナム語初級」クラスにいますが、先週、こんなことがありました。

学校の受付にいるのは、普段は日本人なのですが、今回だけなぜか、タイ語の先生が受付に座っていました。この先生は日本語できますが、「タイ語中級クラス」の生徒にはタイ語しか使わないので、会話は当然「タイ語のみ」になります。でも、私が今回行くのは「ベトナム語初級」教室。

ベトナム語教室に入るまで、ずっとタイ語で話していたので、私の頭のなかはタイ語モード。クラスが始まっても、ベトナム語の単語ではなくタイ語が出てきてしまう。しかも、隣のクラスで「タイ語」や「韓国語」をやってて、その音声が漏れ聞こえてくる。私の耳はどうしても、「タイ語」や「韓国語」を拾ってしまい、ベトナム語の単語が出てこない。頭をベトナム語モードに切り替えるまで、15分くらいかかってしまった・・・

日々、そんな暮らしを送っている「TOKYOマルチリンガル」な私からみると、この国の大部分を占める「モノリンガル」な方々の発想が、良くも悪くも、不思議だなあと感じることが多々あります。たとえば、

１）大金かけて子供を英語の幼稚園・小学校に通わせるのは、なぜ？

都内では近年、「バイリンガル幼稚園」、「バイリンガル小学校」をウリにする、学校と英会話教室を兼ねたような教育施設が増えています。学費は結構な金額で、幼稚園の場合、私の知る限り月謝は最低８万円から・・の世界。

日本国内では英語環境そのものが貴重。家庭内で日本語の環境しかない親が、せめて「子供には英語を」と思い、お金をかける気持ちはよく分かりますが、日常生活自体がマルチリンガルな私からみると、「英語環境」は「身の回りに、当たり前にあるもの」で、水や空気のように自然なもの。そこにお金をかけようという発想にはなりません。

地方出身で、「アパート借りると駐車場がついてくるのが当たり前」な環境で育った人が、東京に来て、「駐車場だけで月３万円以上かかるのに驚く」に近い感覚かもしれませんね。

２）「Manachanは語学の天才だから・・・」と言われるのは、なぜ？

私が複数言語を使いこなすことは、日本語モノリンガルの方々からみれば、「特殊能力」に見えるのかもしれません。いろんな場面で、「Manachanは語学の天才だから…」と言われます。言外には、「俺は天才じゃない、フツーの日本人だから、日本語だけでOKよ」みたいな意味が込められています。

確かに、複数言語を実用で使えることは紛れもない「スキル」ですが、私自身に特殊能力が備わっていて、平均的な人より格段に早く外国語を覚えられる、ということではない気がします。それより、「普段、複数言語を使う環境で暮らしている」という「環境要因」の方が大きい気がします。

世界には、日本や中国、英語圏のような「比較的モノリンガルな社会」がある一方で、欧州の小国、フィリピン、マレーシア、シンガポールのような「マルチリンガルな社会」もたくさんあります。後者の国々では、多くの人が当たり前に複数言語を使いこなすので、一般の日本人からみると「すげー！」と思ってしまいますが、それは特殊能力なんじゃなくて、生活の必要に迫られて日常的に複数言語を使っているからできるわけです。語学習得は能力というより、経験。要は「場数を踏む」ことによって身につくものです。

３）「通訳、翻訳、翻訳機を使えばいいじゃん！」と安易に考えるのは、なぜ？

モノリンガル日本人のなかには、外国語（特に英語）学習に興味・関心のある方と、関心が乏しい方の両方がいます。後者の方々になるほど、「外国人とコミュニケーションする時、自分が外国語できなくても、おカネかけて通訳・翻訳を雇えばいいじゃん」あるいは、「あと５年もすれば、Googleが翻訳機をつくってくれるから、それ使えば世界中どこでも一発でOKじゃん！」という発想になりがち。

でも、マルチリンガルの私から言わせれば、彼らの通訳・翻訳者、翻訳機に対する大きな期待は、結局、失望に変わるのではないかと思います。なぜなら、彼らの発想には、「マルチリンガルの能力を使って、モノリンガルが満足するレベルの仕事をさせる」という前提があるわけですが、

私を含めて、マルチリンガルの言葉の使い方って、往々にして、モノリンガルのような厳密さには欠けるんです。極めて実用重視で、「100％正確じゃなくても、要は、意味が通じればいいじゃん」と割り切って考えることが多いし、「行間を読む」みたいなことは往々にして苦手だし、面倒臭い。通訳・翻訳に対する、モノリンガルの期待値が100とすれば、たぶん我々マルチリンガルは60～70％しか満足させることができないんじゃないかな（それができる、プロの翻訳・通訳者の方もいますけど・・・）。

Googleが多言語翻訳機を開発するにしても、そこで使われるのは結局、我々マルチリンガルの言語能力や知識。でもって、我々の発想自体が「大づかみ」で「実用重視」なので、翻訳精度の点で、「マルチリンガルの頭脳を大きく超える」ものは、たぶん出てこないと思う。したがって、「日本語しかできない人」が、「日本人同士で行っているレベルの会話」を、「外国人との間でも期待通りにできるようになる」ことを、翻訳機に期待することは当面無理だと思います。

逆に、私たちマルチリンガルの発想は、「自分が外国語能力ゼロのまま、翻訳者・通訳者にコミュニケーションの全てを委ねてしまうのは恐ろしい」と考えます。物見遊山ならいいけど、ビジネスをするなら、少なくとも相手の言ってることがある程度分かるようにならないと不安で仕方がない。その不安を感じる位なら、時間とお金をかけて言葉を学んだ方が早いと考えるのです。

４）「英語ができるようになってから、次の外国語」と考えるのは、なぜ？

近年、海外（特にアジア圏）で仕事をする日本人が増え、彼らの語学習得に対する意識は高まっています。それは喜ばしいことですが、多くの人が、「まず英語ができるようになってから、次の外国語（中国語や、東南アジアの言葉）」と言います。アジア圏の多くの国で、ビジネス共通語は結局英語なのでその気持ちは分かりますが、マルチリンガルの私からすると、「もう少し、柔軟な考え方してもいいんじゃいかな～」と思ったりします。

なぜなら、アジア圏には、日本人にとって、英語よりずっと習得簡単な言語がたくさんあるのです。韓国語がその筆頭だと思いますが、その他、インドネシア語（≒マレー語）、中国語、ベトナム語なども、少なくとも英語に比べれば短期間に習得できると感じます。必要に応じて、そちらの言語を先行させてもいいし、英語と並行してもいいし・・・比較的習得簡単な言葉からスタートすることで、外国語学習が楽しくなったりする効果は、やり方によっては確かにあると思うのです。

以上、東京に住む圧倒的少数派マルチリンガルの「ぼやき」でした。

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こんにちは、Manachanです。今日はポカポカいい天気、千葉県佐倉市で散歩がてら楽しい物件調査を終え、東京に戻るところです。今日は「不動産業者ねた」でいきますね。

海外不動産に特化した、全国でもユニークな投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げてから、もうすぐ５年になります。

会を旗揚げした当時は、日本における海外不動産投資の黎明期。海の向こうの物件を扱う業者は少なく、情報自体が非常に乏しい時代でした。あれから５年、今では北米、東南アジア、オセアニア、欧州など、世界各国の不動産を扱う業者が増え、当方の投資家会員も２０００名を超えました。海外不動産に関する情報量は爆発的に増え、今や情報過多の時代。その割に、海外物件の販売・仲介に関わる業界は、サービス、ビジネスモデルとも、まだ未成熟で発展途上。

この５年、業者側ではいろんな栄枯盛衰がありました。投資詐欺や、資金持ち逃げで消えた業者もいる一方で、当会と数年の間、良い付き合いを続け、今でも顧客のために頑張っている業者も相当数います。目まぐるしい時代の流れのなか、私は投資家にとっても、業者にとっても安心感のあるコミュニティづくりを目指してきましたし、これからも続けていきます。

アジア太平洋大家の会は、海外不動産をテーマに、投資家と業者をつなぐ存在ですが、完全に中立ではありません。「大家の会」を標榜している通り、どちらかといえば大家・投資家サイドに立った活動をしています。ですので、一番重要な活動は、

投資家のエンパワーメント（Empowerment＝力を与えること）

力を与える…海外不動産投資は高度な情報戦でもありますので、「情報収集力、分析力の強化」。より直截的には「海外物件を賢く選び、運営する能力の強化」が主な内容になります。投資家サポートの一方で、

業者のエンパワーメント

も、現時点では必要だと思います。日本の投資家にとって、海外不動産購入に関わる業者の選択肢がまだ質量ともに十分でない以上、業界を育てていかないことには、「投資家ニーズを満たす多様なサービス」と「業者同士の健全な価格競争」からなる、良い投資環境が実現できないからです。

ですので、「能力的に未熟だけど、まじめな業者」に対しては、「報酬の対価として、どんなサービスを提供すべきか？」、「どうすれば、顧客が満足する説明ができるのか？」といった、セールス研修みたいなことも必要に応じて行っています（ボランティアで…）。彼らに大きく育ってもらいたいから、日本の投資家を支えるインフラを担って欲しいから…

不動産取引のなかで、投資家（バイヤー）と業者の利益が相反することがあります。時には、業者が「投資家にとっての利益」を十分理解しないまま、間違った物件を持ってきたり、間違った値付けをすることもあります。そんな時、業者に注意したり、投資家に注意喚起するのも私の役割ですが、

それでも、私が厳に戒めていることが、一つあります。

業者を名指しで批判・非難すること

私がネット上でこれをやってしまうと、噂が、瞬時に広まります。結果、業者に多大な評判リスクを負わせ、投資家の購入行動にかなり大きな影響を与えてしまいます。営業妨害でもめたくないし、それに相手を貶めても、良い結果を生みません。人間だれしもプライドがあります。名指しで攻撃されると、頑なになるだけです。

私は、投資家側に立つスタンスとはいえ、投資家利益のために正義を振りかざし、悪い業者、ボッタクリ業者を退治したい、みたいなことは考えません。別に社会運動をしたいわけじゃないし、消費者センターの真似事をしたいわけでもないから。

それよりも、日本人が海外不動産を安心して買えて、運営できて、利益をとれる、「新しいマーケット」をつくりたいのです。

これから５年後、１０年後・・・今と違って、日本の人々が海外物件を安心して買える時代をつくりたい。そのなかで、私なりの貢献をしていきたいのです。

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こんにちは、Manachanです。

私は国内外で不動産投資をしており、各地の大家・投資家コミュニティと交流があります。日本国内の不動産をテーマとする大家コミュニティの場合、知識・スキルレベルはピンキリですが、賃貸経営に関する情報やノウハウはそれなりに揃っており、かなり精度の高い議論も可能です。たとえば、

ＪＲ京浜東北線「川口」駅徒歩１０分、築１５年のＲＣ、２ＬＤＫ中心で現況満室、グロス利回り８．７％は買いか？

ＪＲ南武線「稲田堤」駅徒歩１２分、償却の終わった築２４年木造マンションで、土地の路線価３５５０万円のところ３８００万円で出ていた、単身向けワンルームで現況満室グロス１１．５％なら買いか？

といった、ミクロな賃貸市場分析に基づく議論がある程度できます。会のメンバーが、「川口駅徒歩圏なら、賃料がいくら取れて、空室率や築年による減価率はどのくらいで、隣の赤羽や西川口と比べてどうなのか？」・・これを、少なくとも概要レベルで理解しているからこそ成り立つ会話ですよね。

私は、このレベルの会話を、海外不動産の世界でも当たり前にしたいと思っています。たとえばタイのバンコクの場合、

BTSのMo Chit駅と、地下鉄Chatuchak Park駅、Phaholyothin駅が使えるエリアで、ラップラオのCentral Prazaからも近くて築2年のコンドミニアム、2DKの47㎡が、580万バーツで出たけど、これは相場からみて安いか？高いか？

このエリア・間取りで、業者は月25，000バーツで賃貸つくと言ってたけど、本当にそれができるのか？

舞台が海外、特に東南アジアになると、現時点ではなかなか、このレベルの会話が成り立ちません。なぜか？

賃貸経営の投資判断に必要なデータが、まだ整備されていないのです。

だから、業者トークの妥当性を、検証する術がないのです。

もう少し、掘り下げて考えてみましょう。私は、日本国内で収益不動産を買う際、最低限、次のデータは全て集めたうえで検討しています。

Ⅰ．ミクロ（地域）情報
　１）エリア賃料　（＋面積、駅距離、築年数との相関）
　２）エリア売買価格　（＋駅距離、築年数との相関）
　３）エリア空室率
　４）人口動態と賃貸人口比率
　５）売買価格の上昇率
　６）交通機関、利便施設、インフラ建設計画
　７）運営諸経費（管理費、修繕費、課税）etc…　

ＩＩ．マクロ（地域）情報

　１）経済成長率、インフレ率
　２）人口ピラミッド
　３）不動産税制、融資環境

しかし現時点で、東南アジアに関していえば、信頼性あるデータがあるのは、「Ｉ.ミクロ情報の（５）～（７）」および、「ＩＩ.マクロ情報」位でしょう。。だから、東南アジア不動産を扱う業者も、どうしても、「人口構成の若さ」とか「経済成長率」とか、マクロ経済のデータに頼って物件を売ろうとしてしまう。賃貸経営する上で、マクロ経済の情報なんて参考程度にしかならないのに…

東南アジアの不動産を、日本人が多く買うようになった現在、まともな投資判断ができるように、下記のデータの整備は急務だと考えます。

Ⅰ．ミクロ（地域）情報
　１）エリア賃料　（＋面積、駅距離、築年数との相関）
２）エリア売買価格　（＋駅距離、築年数との相関）
３）エリア空室率
４）人口動態と賃貸人口比率

この種のデータを揃えるには、専門家の力が必要です。今年10月、私は東京・渋谷にある不動産コンサルティング「リーウェイズ社」に協力を要請しました。同社はデータの数理分析に基づく不動産評価に定評があります。技術力が優れているだけでなく、ＩＴを通じて、不動産業界を前向きに変革していこうという「志」を持った会社でもあいｒます。

リーウェイズ社ホームページ

幸い、タイ・バンコクに関しては、不動産売買・賃貸のポータルサイトがいくつもあって、10万件を超えるデータが蓄積されています。その代わり、ＲＥＩＮＳのような不動産流通機構はまだありません。このような状況で、一番有効なのは、

・「クローラ・プログラム」を使って、タイのポータルサイトからＨＴＭＬデータを取得
・取得したHTMLデータに対し、Ｅｘｃｅｌ　Ｍａｃｒｏ等を使って抽出・分析

2015年10月7日、私が 「リーウェイズ社」に「クローラ・プログラム」を使ったデータ取得と分析を依頼してから約１か月後、11月末に、分析データの抽出に成功したのです。

分析データを整理すると、いろいろなことが分かります。例えば、各駅ごとの㎡あたり賃貸単価、売買単価、目安利回りなどが数字で把握できます（ここでは、賃貸単価だけ紹介します）。

ただ、現時点では取得できるデータや信頼性の関係で、「できること」と「できない」こと、両方あります。バンコクに関していえば、「各駅、各市区別の賃貸・売買価格」は分かりますが、「築年数と価格との相関」、「駅距離と価格との相関」、「エリア空室率」などは、まだ分かりません。この辺のデータが揃ってくるまで、まだまだ時間がかかると思います。

時間はかかりますが、「データをいち早く握った者が、不動産投資業界を制すことができる」と思います。私もリーウェイズ社などと協業しながら、海外不動産に関しては、常に時代の先頭を走っていたいと思います。日本の投資家が東南アジア不動産で確実に利益をあげられるようなデータ整備を、これからも続けていきます。