2017年 1月 の投稿一覧

台湾訛りですが、何か?

 

おはようございます、Manachanです。いまマレーシアのクアラルンプールで乗り継ぎ中。今回は久々の語学ネタです。

昨日、1月28日は旧正月。中国でいう「春節」でしたね。私、縁あって「春節晩会」というパーティーに招待されました。ここに集まったのは、中国語教育で有名な相原茂先生を中心とする、教育界、出版界つながりの方々が多く、普段、不動産や投資ビジネスな方々とつるんでいる私にとっては、軽いカルチャーショックというか、良い意味で異業種交流ができた気分です。

NHK中国語講座などで人気の段文凝さんもいらしてました。近くでみると、女優さんみたいにきれいな方ですね。皆、彼女とツーショットの写真撮ってました。

基本的に、中国語学習とか研究というキーワードで集まった方々でした。こういう集団のなかで中国語というテーマを語る時、私は軽い違和感を覚えます。

それは、私の話す中国語に強い台湾訛りがあって、それがどう解釈されるかが、学術教育界の方々とビジネスマンとで大きく違うからです。

私は大学時代、台湾に留学して中国語を覚えました。留学中に台湾出身の彼女ができて、そのまま結婚してしまいました。今は二児の父となり、家庭では日々、妻とは台湾風の中国語で話しています。

こんな環境に居るから、私が中国語を話すとバリバリ筋金入りの台湾発音になります。関西人同士で結婚して家庭内会話がモロ関西弁の方々が関東に住んでもなかなか東京弁にならないのと同様、私と妻は中国大陸(大連)に数年住みましたが台湾アクセントは抜けません。たぶん一生直らんでしょうし、直す気もありません。

台湾訛りを意識していても、中国語での意思疎通やビジネスで別に不自由しないから、直す必要性を感じないんですね。あと文化的な劣等感も皆無。そもそも中国大陸で、台湾独特の発音や語彙は「かっこいい」と思われることが多いですから。

(あと、俺ら台湾の訛りは、少なくとも香港の連中が話す広東語訛りよりは断然、北京標準語に近くて通じやすいと思うし。)

台湾人が中国大陸各地で事業を展開し、鴻海や奇美電子、BenQ、統一食品といった台湾企業が大雇用主になってる今日、中華圏のビジネスシーンで台湾発音の中国語が揶揄されたり問題視されることは、私の知る限り、ありません。

しかし、教育学術という分野になると、また別の力学が働きます。日本人というノンネイティヴに中国語を教えるわけですから、広い中国のなかから「標準語」を選ばなきゃなりません。そして教育の必要から、標準語の発音や言い回しにこだわる必要が出てきます。

日本で中国語ラジオ講座とかに出てくるネイティヴの先生って、たいてい北京とか東北地方の出身者が多くて、台湾とか香港出身の人を余り見かけないのも、「北京標準発音」を打ち出す必要性から来ていると思います。

これまで会った中国語の先生のなかには、私の台湾訛りを問題視して、矯正しようとする方もいました。「你的发音要改一改」(君の発音直した方がいいよ)と言われたこともありますが、さすがに違和感がありますね。

私はビジネスマンだから、実用で通じりゃそれでいいじゃん、わざわざ直す必要ないじゃん、という感覚です。

そういえば英語だって、私の場合オーストラリアで覚えたから、英国や米国からみればやはり訛ってるし、当然自覚もしてます。でも英米人と問題なく意思疎通できるわけだし、英語なんて特に、ノンネイティヴ同士の意思疎通に使われる世界共通語なんだから、中国語以上に「通じれば、それでいい。発音なんて二の次」だと思います。

Share on Facebook

海外不動産レスキューのお仕事

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

いま羽田空港から、マレーシアに向けて飛ぶところ。最初の目的地は同国南端の都市ジョホールバル(Johor Bahru, 略してJB)。渡航の目的は、「JBで不動産を買い、いま入居付けや転売に苦労している会員のための、救済策の模索」です。

シンガポールに隣接、極めて戦略的な位置にあるJBでは、2010年以降、夥しい数の住居物件が供給され、日本人を含め外国人が何千戸、何万戸と買ってきました。でも悲しいかな、新興国の常として、購買・賃貸需要の見極めが十分ないまま、1プロジェクトあたり10000戸みたいなアホみたいに過剰な供給を各社が繰り返した結果、「住民いない、店舗も入らない、夜は真っ暗」廃墟コンドミニアムが各地に出現、今や「東南アジア不動産のやばい部分」を凝縮したような都市となっています。

マレーシア第2の都市・ジョホールバルが「廃墟化」するこれだけの理由…

でも、JBという街自体は、昔から個人的に好きなんです。大学時代以来、旅行で仕事で、6~7回訪れてます。きれいに整備され無菌状態みたいなシンガポールからJBに来ると、旅人としてはホッとしますね。国境の街特有の猥雑さが何ともいえず、良い感じ。食事や宿泊費はシンガポールの3分の1。ローカルな安メシがとにかく旨い。カレーラクサとか福建麺とか肉骨茶とか、シンガポールと同じメシ食っても、味はどう考えてもJBに軍配があがる。勤め人時代、シンガポールには、10回近く出張に来てますが、自由時間あれば国境超えのバス乗ってJBに行ってましたね。それ位好きな街です。

不動産投資の面ではいろんな問題がありますが、街自体は年々、発展してきているのは間違いないところですし、将来が楽しみなアジアの都市ですね。

JBでは、日本人オーナー向けの賃貸管理を頑張ってる会社の管理物件をいくつか見てきます。マレーシアリンギットの為替も安く、JBの不動産価格も下がってきている昨今、物件をちゃんと見極めて、しっかりした管理会社を見つければ何とかなるかもしれない…何とか、日本人オーナーが成功できる道を見出したいです。私の好きな街だから、日本人オーナーと幸せな関係をつくっていきたい。

ところで、私は「海外不動産にフォーカスした大家・投資家コミュニティ」というコンセプトで、「アジア太平洋大家の会」を、6年前に立ち上げました。

この6年間、日本各地で、海外不動産物件の紹介・販売セミナーをやってきましたが、今では活動内容の多様化・深化に伴い、「場を提供してセミナーやるだけでは不十分」だと感じています。なぜか?

創設当初と、今とでは、何が変わったのか?…一番重要な変化は、会員のなかで海外不動産オーナーが増えたことです。

すでに海外不動産を持ち、運営している人に対しては、販売サポートとは別次元のサポートが必要で、それが、切実に求められています。典型的なものは、

1)海外で購入した不動産の権利面に関するサポート(権利面チェック、登記手続き)

2)海外で購入した不動産の管理に関するサポート(入居付けできる管理会社、エージェントの紹介)

3)海外で購入した不動産の売却に関するサポート

海外物件買ったはいいが、業者から十分なサポートを得られず、言葉の壁もあって困っている会員がたくさんいます。そんな彼らのために、自ら海外出張してレスキュー・オペレーションをやることがあります。

昨年10月には、マレーシアの首都クアラルンプール(KL)で、会員所有物件の登記手続きと入居付けを、わずか2日の出張で全て成功させたことがあります。私に相談くる前、どんな状況だったのかというと

・会員がKL都心部に所有するコンドミニアムは、もともとホテル運営を行っており、定額の保証賃料が毎月振り込まれる状況だった。その収入で、ローンの返済をまかなっていた。

・しかし、そのホテル運営が急遽中止になり、空室になり、定期収入を失ってしまった。

・同時に、登記手続きも、実はまだ完了していないことが発覚。マレーシアの弁護士事務所や管理会社から、いろんなメールが来るも、十分理解できずに苦しんでいた。

困り果てていた会員から事情を聞いた私は、こう言いました。

一緒にマレーシア行けますか?2日くらいあれば、何とかなると思います。

この場合、会員がマレーシアに行かず、私に全て任せしても全く意味はありません。物件オーナーとして、当事者として、自らマレーシアに飛ぶ、そこに私も同行して現地の方々とのコミュニケーションをサポートする…そのモデルなら、一気にいろんなことが解決できます。

依頼を受けて、私が渡航前に何をやったかというと、

– 弁護士事務所、管理会社とのアポとり
– 入居づけできそうな現地不動産エージェントとのアポとり

渡航後は、現地で我々が動ける日を2日つくりました。その間に、空室になった部屋の内見、弁護士事務所でのペーパーワーク、エージェントとの管理契約締結、銀行口座の凍結解除など、すべてやって、帰国しました。

結果的には大成功でした。

渡航2週間後に入居づけに成功。家賃入金も確認。

登記も無事完了。

今後も、リクエストに応じて、会員の皆さんの海外物件レスキューでお役に立ちたいで

Share on Facebook

仕事をラクにするために

こんにちはManachanです。8日間の欧州出張からようやく帰国しました。実際の日数よりもずいぶん長く行ってた気がするなあ。

特にドイツへは、ここ3か月で3回も往復してます。今回は、ドイツに加えてポルトガル、スペインも回りました。私は「アジア太平洋大家の会」を名乗ってますが、欧州はもはや「アジア」でも「太平洋」でもない。そのうち、「アジア大西洋大家の会」に改名したりして。

欧州行きの仕事は(北米もそうだけど)、片道10時間を超える長距離移動の上に、時差もあるからきついんですよね。例えば、スペインのバルセロナあたりで搭乗手続をしていると、日本まで「乗継含めてあと17時間もかかるのか」と思うと気が重くなるし、「俺たち、身体張って仕事してるよな~」とつくづく思う。

欧州ビジネスは幸い、軌道に乗りつつあります。盟友・市川隆久氏と組んで仕掛けた「ドイツ収益不動産の日本向け直売サービス」は久々のヒット企画になり、今後も息の長いお付き合いになりそう。ポルトガルのリスボンでも良い投資案件を仕入れることができ、これからますます忙しくなりそうです。

これは喜ばしいことであり、同時に「悲鳴」の種でもあります。ドイツもポルトガルもスペインも、今のところは私の属人的能力(多言語能力や不動産知識)を使って推進してますが、我が身はたった一つだし、家庭もあるし、日本~欧州間の暴虐的な距離・時差を考えると、いつまでもこんなこと続けてられない。移動だけで身体がキツイ欧州の仕事は、近場の中国・東南アジアの仕事とは全く違う。

欧州ビジネスを伸ばしながら、私がラクになるには、どうしたら良いか?世界中を舞台とする仕事と、円満な家庭生活を両立するにはどうしたら良いか?…いろいろ考えるわけですが、結局は、この一言に尽きると思う。

欧州に、私の代わりになるスキルを確保する

 

具体的にいうと、

・欧州内に在住・在勤で、
・日本投資家相手のツアーアテンド、Q&A対応ができて、
・現地パートナー企業とのやりとりや、法務・税務などの調査ができる

業務の内容・レベルを考えると、まぎれもなくプロフェッショナル・レベルの仕事になります。

・ビジネスレベルの日本語、英語は必須(あと、大陸欧州の言語も一つできた方が良い)
・不動産や投資、関連税務・法務の知識も必須
・日本のビジネスマナーや、顧客サービスのマインドセットも必要

そういう優秀な人材に、いかにして出会えるのか?どうやって採用するのか?日本から遠隔でどうマネージするのか?…簡単ではないですが、人材の問題を解決しないとビジネスは伸びないし、やるなら早く取り組んだ方が良い。おそらく、短期的には、

「現地で日本語の通訳アルバイト + 私or市川さんが出張ベースで対応」というかたちになるでしょうし、

長期的には、

「日本で優秀な人材を正社員として採用し、欧州に常駐させる」
「現地採用の社員と組み合わせて、ビジネスオペレーションを確立する」

ということになるんでしょうね。あと何年かかるのかな?いずれにせよ、事業の発展に合わせて、経営者としてやるべきことはやります。

昨晩、妻と「仕事と家庭の両立」について本音で話しました。娘の不登校問題もくすぶるなか、父親として、日本を長く留守にするわけにもいかない。でも、欧州ビジネスは伸ばしたいし、お客様の期待も大きい。だから、

・私が居なくても回るような現地オペレーションの構築をはじめている
・でも時間とお金の制約があるなかで徐々にすすめているので、軌道に乗るまでには多分1年くらい時間がかかる

それを話して、おおむね納得してもらいました。仕事でも家庭生活でもうまくやりたいですもんね。

Share on Facebook

ドイツ、ポルトガル、スペインの考察と活用法

こんにちは、Manachanです。ドイツ3泊、ポルトガル3泊、スペイン1泊、合計1週間余りのヨーロッパ出張のメニューを全部終え、スペイン・バルセロナから、長い帰国の途につきます。

ドイツでの不動産ツアーアテンドに加え、ポルトガル・スペイン市場の新規開拓ミッションを、ギリギリの日程で詰め込み、休む間もなく動き回ったので、正直、疲れがたまってますが、その苦労を上回る、素晴らしい出会いとビジネス上の収穫がありました。

ヨーロッパで仕入れた膨大な情報を、私なりに消化して、今後数か月かけて、日本の皆様にお伝えしていくわけですが、話を分かりやすくするために、今回訪問したドイツ(ライン・ルール地方)、ポルトガル(リスボン)、スペイン(バルセロナ)、各地域の特性を一言で解説し、それぞれ、不動産視点からみた活用法を考えてみます。

 

ドイツ(ライン・ルール地方)は、欧州製造業の中心地、日本でいう「愛知県&東海地方」のイメージ

大陸ヨーロッパの経済中心地として、誰もが認める存在が「ドイツ」。そのドイツのなかでも、産業が特に盛んな地域は首都ベルリンではなく、「ライン川流域」。今も昔も、ずっとそうです。

ドイツの父なる川・ラインの両岸には、支流も含めると、シュツットガルト、ハイデルベルク、フランクフルト、ヴィ―スバーデン、ボン(元首都)、ケルン、デュッセルドルフ、デュイスブルクなど、様々な領域で世界的競争力を誇る産業都市が並び、日本の「東海道ベルト地帯」を彷彿させます。

そのなかで、金融都市フランクフルト、ベンツやポルシェの本社があるシュツットガルトの知名度が高いですが、我々が不動産買付ツアーを行うライン・ルール地方(デュッセルドルフ~デュイスブルク)も、19世紀の昔から炭鉱や工業で栄え、仕事を求めて欧州中から労働者が住みついた場所。その関係で、ドイツのなかでは飛び抜けて外国人に寛容な、コスモポリタンな地域です。人口規模も密度もドイツで最大。

逆にいうと、ドイツは「働く場所」であって、「観光する場所ではない」…それが、ヨーロッパ中の共通認識でしょう。天気は陰鬱で寒い、食事のバリエーションは乏しい、観光資源も隣国に比べて見劣りする。フランス人やイタリア人がドイツにバカンスに行くことはまずないし、当のドイツ人からして、ドイツ国内で遊ぶ発想があまりない。休暇とれば陽光あふれるイタリアやスペインに行きたくて仕方ない人々なのです。

EU統合してから、ドイツの経済中心地としての地位は上がりました。欧州の他国に行くと、ドイツ銀行の支店がどこにでもあり、ドイツ車と、ドイツ製の機械や消費財であふれています。経済的な意味で「ドイツ帝国」イメージが増す一方で、雇用に乏しい南欧や東欧の人たちが働きに行く場所としての価値も高まっています。北海道や九州、四国の人が、地元を離れて愛知県の企業や工場に働きに行くイメージに近いかな。

力強い経済の国、ドイツですが、不動産投資は盛んではありません。賃借人保護の国策で、家賃があまり上がらないようにしており、その結果、不動産価格が上がりにくいのが主な原因でしょう。お国柄、リゾート物件の類も成り立ちません。ドイツの大きな書店に行っても、不動産ガイドや投資の本はほぼ見かけません(ガーデニングやインテリアの本はたくさんありますが)。その代わり、

 

・国民の過半数が一生賃貸住宅暮らし

・開発規制が厳しく新築が建ちにくい

・賃貸用住宅の供給が少ないおかげで、空室が非常に少ない  

・単価も安いので、投資家にも買いやすい。

 

したがって、家賃を稼ぐタイプの賃貸経営には向きます。我々の買付ツアーはネット7~10%回る、賃借人のいる物件を主に視察しています。私も、ドイツでファミリー区分をひとつ買ってみました。安いです。3部屋で79㎡あるのに500万円しません。利回りネット8.5%、グロスだと11〜12%いきますね。

 

 

ポルトガル(リスボン)は、欧州のはずれ、海に面した情緒あふれる坂の街、日本でいう「長崎」のイメー

ヨーロッパ大陸の南西端、人口1000万の小さな国、ポルトガル。

同国の首都リスボンは、コンパクトな街。サイズは日本の札幌市や福岡市位か、もっと小さいでしょうか。平地がほとんどなく坂道だらけの地形で、傾斜をうまく使って建物を上手に建てています。石畳の坂道にはレトロな市電がゆったり走り、その向こうに見える青く輝く海…その情景は、まさに日本でいう「長崎」のイメージですね。

同じ南欧のイタリアやギリシャ、スペイン東海岸は地中海に面していますが、ポルトガルの海岸線はほぼ全て大西洋に面しています。これが、大きな違いを生み出します。ポルトガルの誇る「魚食文化」です。

地中海と違って、大西洋側は漁場の宝庫。その環境で食文化を育んできたポルトガル人は、日本人と同じく、魚、貝、イカ、カニ、牡蛎、ホヤ…海からとれるものは何でも食べる。首都のオフィス街で地元の安い焼魚定食を毎日食べられる国は、欧州ではポルトガルだけかもしれません。

魚食の他にも、日本人を懐かしい気持ちにさせる要素が、ポルトガルには溢れています。巨漢の多い欧州にあって、この国の人々は小柄で、日本人に似た背格好。性格も実直で(サッカーの試合以外は)もの静か、やや物憂げな哀愁がみられる人たちで、情緒的にも日本人に通じるものがあります。ポルトガルの誇る民謡Fadoは、アコースティックギターとボーカルの肉声だけで聴かせる音楽。津軽三味線と謡曲の組み合わせに近く、異国情緒というよりは懐かしさを感じさせます。

 

あと、「大陸の端っこ」という地理的条件も日本と似てますね。ドイツやフランスと違い、ポルトガルは逆立ちしても欧州の中心地になり得ない。リスボンやポルトの観光価値は高いですが、端っこにある上、規模感やインパクト、世界遺産の数では隣国スペインに負けるので、どうしてもスルーされがち。

とても良い国だけど、遠くて無名なポルトガル。情報も少ないこの国を、皆さんに好きになってもらいたい、情報提供を通じて、ポルトガルの認知度を高め、ファンを増やす活動をしていきたいです。

不動産投資とマーケティングの方向性…ポルトガルは欧州で最高の気候に恵まれ、リスボン周辺では観光シーズンが3〜11月と長いこと、LCCの普及により欧州各地から片道数十ユーロでリスボンに飛べるようになったこと、大好きな国なので自分もたまに行って使いたい…等々を考えると、

私はリスボン周辺の良質なリゾート物件を狙っていきたいと思います。AirBnB運用か、あるいはホテル運用付き自分も年間何泊かできるものが良いかな。今回の視察では、

 

・リスボン近郊、素晴らしいオーシャンビューと海鮮グルメが楽しめ、ライバル物件がまず建たないオンリーワン立地で

・世界的に知名度の高いホテルブランドが運営し、

・11万ユーロ(1350万円)から投資できて、ネット利回り7〜10%が5年間確定する上に買取保証もついて、かつオーナーが年間14泊でき、

・新築プレビルドではなく、既存ホテルの改築ゆえ、今年中に確実に完成してキャッシュフローが見込める物件

 

欧州の首都近郊なのに11万ユーロ〜という安さは特筆もの。東南アジア各地で似たような価格帯、利回りのリゾート物件が日本向けに紹介されていますが、

「物件の過剰供給が起こりにくい欧州のガバナンス」、「新築プレビルドと違って完成時期が遅れるリスクがほぼ無い」、「国際通貨ユーロの資産」という意味でより価値が高いと、一投資家としては思います。

 

スペイン(バルセロナ)は、欧州の中心に近い、ブランド価値の高い観光都市。日本でいう「神戸」のイメージ

ポルトガルの隣国スペイン、リスボンからマドリードやバルセロナに飛んでも飛行機で1時間台の至近距離ですが、スペイン領内に入った瞬間、「欧州の中央に近いメジャーな国に来た」感覚になります。

首都マドリードは、欧州を代表する大都市の一つだし、第二の都市バルセロナはオリンピック開催経験もあり、ガウディの建築ありピカソの博物館あり地中海リゾートありバルサあり、世界的知名度の大観光都市。欧州では誰もが認めるメジャーリーグ的存在です。ここから車で2〜3時間も北に走ればフランス、高速鉄道でパリまで行ける、国際空港はリスボンの数倍でかい…南欧屈指の交通の要衝でもあります。

 

バルセロナの街並みは美しく端正で、完成度が極めて高い。海と山に挟まれ、緩やかに傾斜する斜面に都市が広がる。山の上に行けば行くほど高級住宅街になる。海岸沿いにはマリーナ、コンベンション施設、ホテルに加えて貨物港もみられ、工業都市的な面影もある。全体的なイメージは、日本でいえば「神戸」ですかね。リスボンからバルセロナに来ると、長崎から神戸に来るのと同様、ぐっと中央に近づくイメージですね。

スペイン、バルセロナ…知名度やブランド価値が高いので、リスボンと違って、私が一生懸命説明しなくても、国名、都市名を聞いただけでイメージわく人が日本にも多い。

その意味で、バルセロナはパリやロンドン、ミラノやローマ、アムステルダム、マドリードと同列の、欧州メジャーリーグ都市のひとつとして、リスボンとは違うマーケティングをしていきたいと思います。

私思うに、バルセロナで持つ価値のある物件とは、

 

・成功した大人の所有欲を満たす物件

 

かな。たとえば、「自宅の窓からガウディの建築が見える」、「散歩すればサグラダファミリアの工事現場からレンガやブロックを拾ってこれる」贅沢この上ないオンリーワン立地のアパートなら価値が高いし、売りたくなったら世界中の金持ちがすぐ買うでしょう。観光地ゆえエアビーも当然できますがやるべきじゃないっすね。別荘として使ったり、家族や友人に自慢したり、新進気鋭の画家やデザイナーに安く貸して創作活動してもらうのが最適な利用法でしょう。

ロンドンやニューヨーク、ワイキキと比べればバルセロナの住宅は断然安いです。サグラダファミリア至近のアパートだって3部屋120平米で68万ユーロ(約8000万円)。1部屋50平米弱だと30万ユーロ(約3600万円)を切るものもあります。

あと、将来欧州に移住したり、欧州を拠点にビジネス展開したい方は、スペインで不動産を買って永住権を取るのが日本人にはおすすめです。

 

・スペインで50万ユーロ以上の不動産を現金で購入することで、2年間の滞在ビザを申請できる。

・購入後、スペインに一度も来なくてもビザ更新できる。次の更新は5年間有効、更新手数料も安い(将来的に、スペイン入国が義務化される可能性あります)。

・2年+5年の滞在中、不動産を維持し続ければスペイン永住権を申請できる。

・スペインはEUの国なので、EU圏内どの国での居住、就労OK。

 

バルセロナ一等地で50万ユーロ以上の不動産買って、ついでに7年後、スペイン&EUの永住権をゲット。その時期に売ればキャピタルゲイン出る可能性も高い…なかなか良いプランだと思います。

Share on Facebook

日出処の天子、ポルトガルを発見

こんにちはManachanです。いま、ポルトガルの首都リスボンにいます。

人生初ポルトガル、はや3日目。とにかく、この国に関しては絶賛と感動の言葉しか思い浮かびません。「地球上にこんな素晴らしい場所があることに対する純粋な感謝」と、「これまで48年の人生でポルトガルを知らなかったことに対する軽い後悔」が、私の脳裏に渦巻いています。

 

ポルトガルは、まぎれもなくヨーロッパです

『スタイリッシュな街並み』

 

『街並みに似合うイケメン』

(こういうの見ちゃうと、同じ男として、敗北感ありますなあ…)

 

ヨーロッパらしく、ホテルには、ちゃんと「ビデ」があります。

 

ポルトガル人はヨーロッパ随一の「魚食民族」です

新鮮な魚と貝、イカ・タコ、ホヤまで、どこでも買えます。しかも値段がとても安い!

ポルトガル人は魚も米もよく食べるので、日本人にとって馴染みやすい食文化ですね。

 

魚食文化に、ワイン、オリーブ、スイーツが、西洋の華を添えます

『ポルトガル産のワイン、オリーブ油は、世界最高級品の呼び声が高いのです』

 

『スイーツだって、甘さ控えめ、味わい深いものが多く、長い歴史を感じます』

 

ポルトガル人は、アジア人に似ているから、アウェイ感があまりない。

ポルトガル人は、他のヨーロッパ人と比べて背恰好が低く、髪も黒い人が多く、我々東アジア人からみて違和感があまりありません。

 

とにかく素晴らしすぎる国、ポルトガル。ここで、是非訪れたい場所がひとつありました。

ヨーロッパ最西端のロカ岬(Cabo do Roca)です。

 

というのも、私は千葉県出身で、同県銚子市にある「犬吠埼、ロカ岬友好記念碑」を、子供の頃から見てきているからです。この記念碑は、日本・ポルトガル交流450年を記念して建てられたもので、

ユーラシア大陸最東端(?)の犬吠埼

ユーラシア大陸最西端のロカ岬

つまり、大陸の東西の端にある日葡両国の友好を深めるという意味がこめられています。

 

昨日、ついに「ロカ岬」の地を踏むことができました。アジア東端の千葉県人として、是非来てみたかった場所の一つです。

 

地図でみると、とんでもなく遠い場所ですね(東京まで直線距離11,143km)

 

ロカ岬には、大型バスで乗り付けて中国・韓国の団体観光客の姿が目立ちました。これも銚子・犬吠埼と同じ現象ですね。

 

ロカ岬から西方には、大西洋。アメリカ大陸まで続きます。

 

最西端のコーヒーショップで一服してきました。

 

ヨーロッパ最西端のロカ岬、最東端の日本人なら一度は行ってみましょう。おすすめです。

Share on Facebook

ドイツと日本の労働時間・生産性の話

こんにちはManachanです。ドイツ・デュッセルドルフ近郊での2日間の不動産買付ツアーアテンドの仕事が終わりました。

この仕事、特にツアー2日目は朝から晩まで、物件説明に加えて公証役場での委任状作成、銀行の口座サポート、会議通訳…昼メシ食う暇もない位忙しい。でも素晴らしい仕事ですね。ドイツで苦楽(?)を共にしたツアー参加者は皆仲良くなって、この機会に「一生の友」ができたりします。「大人の修学旅行みたい」で、純粋に楽しいです。

次回ドイツ不動産ツアーは4月上旬に企画します。数日後にアナウンスしますので、楽しみにしていてくださいね。

 

ここ3か月余りで3回もドイツに来てしまった私。いつも思うのは、

・意外に物価が安く、売ってるものの品質も良い。

・鉄道網が充実し、たいてい時間通りに来るし、無料の高速道路(アウトバーン)が網の目のように張り巡らされていて、移動コストが安くあがる。

 

ドイツ人の給与水準はヨーロッパのなかで中上位にあり、平均すると日本より少し高い位。それだけまともな収入がある国民が、この安い物価と利便性のなかで暮らせるドイツは、かなり生活水準が高いのではないかと。

その目安として、「一人当たりの購買力平価GDP」(物価水準を考慮した所得水準)がありますが、ドイツは約47,000USドルで世界20位前後、オーストラリアやスウェーデンと近い水準。同ランキング30位前後の日本(約38,000USドル)より常に高い水準を維持し、近年その差は開く傾向。

 

欧州三大国と呼ばれる、ドイツ、フランス、イギリスと比べてみても、ほぼ同じ傾向がみられます。常にドイツが一歩抜きん出て、差も広がっています。

 

しかも特筆すべきは、ドイツはこの高い生活水準を、世界最短の労働時間で実現していることです。ドイツ人の労働時間は年間1300時間台で、OECD30数か国のなかで、オランダと並んで一番短い部類に入ります。一方、日本の数字はOECD平均に近い1700時間台になります。

 

確かに、ドイツで不動産視察してても、クルマの通勤ラッシュが朝8~9時頃だし、帰宅ラッシュが夕方4~5時頃なので、残業しない人が大部分なんだろうなと思います。南欧方面に長期間バカンスに出かける方も多いし…

なぜ、ドイツは高い労働生産性を実現できて、日本にできないのか?その事実を指摘するだけでなく、自分の体験を踏まえて考察してみます。私思うに、

 

・ドイツでは、人々が長時間働かず定時に帰ることが、社会的、制度的に合意されている。

・そのことにより生じる不便や不都合も、社会が容認している。

 

今のドイツを見ていると、私が移住した西暦2000年頃のオーストラリア・シドニーを思い出します。当時のシドニーは、

・ショッピングセンターは通常、18時に閉店。

・しかも、職員が17時45分頃に帰り支度を始める。

・17時50分過ぎに買い物しようとしたら、レジのお姉さんに睨まれる!

 

買い物客の利便よりも、職員が定時に帰れることが優先されてたんですね。そうした方が誰もが得する制度になっていたのです。

・会社は、職員を残業させたら、制度上、割高な残業代を払わなきゃならない。

・会社はその出費を避けるため、残業代を払うよりも職員に午後出社を認めるか代休を与えることを選択する。

・職員の立場からすると、どっちみち残業代もらえないので、夜遅くまで残って残業代を稼ごうとする者は皆無。

 

当時私は、シドニーでサラリーマンしてましたが、毎日定時に帰れるのでラクでしたよ。残業しても最大1時間位だったかな。一方、顧客・生活者の立場でいうと、暮らしていて不便でした。お店が空いてる時間にダッシュで買い物しなくちゃならない、皆同じこと考えるから、渋滞にはまって結局間に合わなかったりする…

サービスも悪かったですね。システムがダウンするとモノ買えない、サービス受けられない、担当者が長期休暇だったりすると物事が進まない…それが日常茶飯事。

首都圏の便利な街(柏駅前)で生まれ育った私。自宅から500m以内にデパートあり商店街あり、スーパーありコンビニ沢山、何百何千のバラエティ豊かな個店あり。人生に必要なものは何でも、24時間いつでも買える。盆暮れ正月関係ない。サービスは素晴らしく良く、客のわがままに誠実に答えてくれる。

だから私、シドニーに移住したての頃は、「こんなクソ不便な、クソ田舎に住めるか!」と、悪態をついていたものです。でも1年も住めば、「だいたい、こんなもんさ~」と慣れてきて、逆に誰の気兼ねもなく、自由時間がたっぷりとれるオーストラリア暮らしの良さが分かってきました。

 

あれから15年。シドニーは大きく変わりました。一言でいうと、「日本みたいに便利な、眠らない街」にグッと近づいた。今では24時間営業のショッピングセンターさえあるし、深夜営業の飲食店やコンビニも増えました。昼夜構わず働くアジア系住民が増えたからでしょうね。利便性を求める社会になれば当然、ワークカルチャーも変わりつつあります。

一方、今のドイツ・デュッセルドルフは、15年前の静かだったシドニーによく似ています。日曜日はお店ほとんど閉まり、交通量もほとんどない。平日の夜、20時以降に買い物できる場所はスーパー、ディスカウントストア位に限られる。コンビニほとんどない。早朝も深夜も頑張って営業するのはトルコ・アラブ系のケバブ店くらいかな。

生活する上で必要なものは揃い、ドイツなりの文脈で利便性もまあ高い。環境も街並みも良い。自由時間がたっぷりあって、散策とか日曜大工、ガーデニングなど思う存分楽しめそう。でも、アメ横みたいに賑やかで猥雑でエキサイティングな場所が好きな私には、少し物足りないな~と感じる。ま、個人の好みの問題ですけどね…

 

ま、そんなことも含めて考えると、ドイツの労働生産性が高いのは当たり前ですね。仕事は定時で終わる前提の社会、多少不便でサービス悪くても、お客からはしっかりお金をとる、それがGDP統計に反映される。

日本の労働生産性が低くでるのも、当然でしょう。こちらは顧客の都合や利便性を優先する前提の社会。労働者が「サービス」提供に使う時間が長く、そのコストをお客に転嫁できないことによる「ただ働き」も多い。日本企業社会の競争環境も多いに影響しているのでしょう。逆にいうと、日本人はGDP統計に表れない利便性やクオリティ高いサービスを享受しているとも言えます。

 

企業経済活動や働き方に関して、日本が改善すべき点、ドイツに学ぶべき点は多いと思います。が、これらは「社会」の下部概念であり、社会のニーズや価値観と表裏一体であることを、まず知らねばなりません。

日本がドイツみたいに定時で終われるような社会をつくれるかどうかは、日本の人々が今後何を目指すかによります。極めてサービスを重視する今の価値観が少し変わり、多少の不便や自助努力を日本社会が容認するのであれば、ドイツに近づくのかもしれません。

Share on Facebook

日本黄金時代のとば口に立ち…

こんばんはManachanです。今日の日本時間お昼過ぎに成田からアエロフロート便に乗り、7700km、約10時間の空の旅、モスクワまで飛んできました。

今回のブログは、私が「いまの時代をどう解釈するか?」という、大きなテーマで書いてみます。

私と家族が暮らす日本の首都、東京。この巨大都市ではいま、統計数字には現れない「不思議な明るさと、安心感と、前向きな雰囲気」を感じます。

バブル崩壊以降、真綿で締められるような重苦しい「失われた20数年」がようやく終わり、日本なりの文脈で新しい、安定と発展の時代を迎えつつある…それが私の肌感覚です。そういえば「失われた○○年」という言葉、最近聞かなくなりましたね。

「新しい発展の時代」を想起させるキーワードを、いくつか挙げてみます。

1)長期安定政権

第二次安倍内閣は歴代でも稀にみる長期安定政権になり、「自民一強の時代」と呼ばれる昨今。

野党が自民に対するまともな対抗勢力として機能していない現状は、正直いかがなものかと思うけれど、お隣の韓国や、欧州や南米諸国にみる政治の混乱、リーダーシップ不在の状況をみるにつけ、いま日本の内政が安定しているのは非常に有難いことだと感じます。政治安定すれば国がやるべき仕事も推進しやすいし、民間事業者にとってもビジネスやりやすいですから…

日本戦後史を振り返ると、経済が大きく伸びた時代は、たいてい、政治も自民一強の状態でした。神武景気、岩戸景気、イザナギ景気と呼ばれた高度成長期もそうだし、バブル景気の頃も自民(中曽根さん)強かったですし…

それらの時代に比べて、今は景気が必ずしも良いとは言えないのに、なぜ自民一強なのか?それは日本人が2009〜12年にかけて「民主党政権時代」と「東日本大震災&原発事故」を経験して、ある意味、吹っ切れた、人心が一新した…いま思えば、不安定な民主党治下の3年間が、バブル後の「停滞と低迷の20年」の最後の時代だった。その後、日本人は安定感ある自民党に政権を託し、そこから新たな時代が始まったように思います。

民主党政権以前の自民党はリーダー不在、派閥闘争と政権交替だらけで、自浄作用も乏しかった。そう考えると、民主党政権と自民党の下野が、結果的に日本の歴史を前に進めたといえるでしょう。年表ふうにまとめると、こんな感じになるかな

1945〜55 戦後の混乱期
1955〜91 「ジャパンアズナンバーワン」経済発展期
1991〜2012 「失われた20年」低迷期
2012〜 いまの時代(復活期?)

アベノミクスとかは、日本の経済社会にとっては副次的な意味しかないと思います。歴史的視野でみたとき、物事の本質は「2012年に日本人が自ら長期安定政権を選び、その安定の配当を手にしつつあること」だと思います。安倍政権も内憂外患、いろいろと難問山積ですが、今なお支持率が安定しているのは、多くの人々の本音に近い政治が行われることによる安心感と、「民主党やそれ以前の時代に戻りたくない」強い気持ちがあるのでしょう。

2)雇用の改善

安倍政権になって、日本の経済が良くなったかどうかは諸説分かれます。アベノミクスを打ち出した時に数値目標とした「実質インフレ年率2%」は実現できていませんし、経済成長率も高いとはいえません。

しかしその裏で、「雇用者数が大きく増え」、「失業率が下がって完全雇用に近い数字になっている」意義は、決して小さくはないでしょう。若年層の正規雇用数もここ数年増え続けています。少子化の影響もあるのでしょうが、一言で言うと「給料上がらないけど仕事は十分ある」のが今の時代。私の身の回りでも、育児で仕事を辞めたママたちの職場復帰が相次いでいるし、人手不足に悩む同業者も多い昨今。

人手不足や、株価上昇による企業のバランスシート改善は、給与水準を上げる強い動機になります。デフレが20年以上続いた日本で、企業経営者のマインドがすぐに改善するわけはないけど、幸い、今の日本は長期安定政権なので、現政権のうちに、

「勤労者給与上昇→消費拡大→財サービスの生産拡大」

という、通常の経済拡大スパイラルが実現する可能性は十分あると思うし、もし人手不足が生産側のボトルネックになるなら、人工知能やロボット等、省力化技術への投資を今こそ強化すべきでしょう。

3)自殺者数の減少

日本の自殺者数は1997〜98年に急増して年間3万人を超え、国際的にみても自殺率の高さが問題になってきました。

その自殺者数が、ここ数年、大幅に下がっており、2016年は2万3千人程度になる見込み。ピーク時の2003年(3万4千人)と比べて1万人以上減ったことになります。

それでも、まだOECDの平均よりは自殺率高く、改善の余地は大きいですが、自殺が大幅に減ること自体は、ひとつの社会が苦難を克服し再生しつつあることの証左でもあります。プーチン治下でロシア経済が回復した時代に自殺率の低下が見られたように…

4)海外でチャレンジする日本企業の活躍

戦後日本の経済発展の裏には、世界の隅々まで果敢に進出して、必死に働いた「ジャパニーズビジネスマン」の大きな貢献がありました。

バブル崩壊後、日本人はにわかに内向きになり、海外各地ではジャパニーズに代わってコリアンビジネスマン、チャイニーズビジネスマンの進出が目立つようになりました。海外生活の長い私は、日本企業のプレゼンス低下に危機感を覚え、ブログでも懸念を表明してきましたが、2010年頃までは鳴かず飛ばず、日系大手ほどリスクを怖がって進出できない状況が続きました。

その流れが変わってきたのが、ここ数年ですね。今では日本企業も各分野で海外進出に本気になり、インドや東南アジア、北米で高速鉄道の受注を中国と争うとか、クールジャパン戦略に乗って日本の食文化や大衆文化が海外に輸出される、そんなニュースに満ちています。「君の名は」や「ポケモンGo」も世界中で大人気ですし。

私が携わる不動産の世界でも、これまで日本国内でしか商売してこなかった大手、中堅デベロッパーの東南アジア進出が目立ちます。財閥系、電鉄系、独立系、地方の中堅デベ…多様なプレイヤーがタイやベトナム、ミャンマー、インドネシアなどに進出中。私もその水先案内人のひとりとして、いろいろ困難はあっても成長の場を海外に求めていこうとする日本企業の姿に、新たな時代の息吹を感じます。株高も大いに海外進出を後押ししてますよね。

派手さはなく、変化に気づかない人も多いけど、よ〜く観察すれば徐々に明るさとやる気、自信を取り戻しつつある日本の姿が見えます。復活の足どりはまだ脆弱だし、少子高齢化や財政赤字など、将来的な不安も大きいけれど、この社会の底流では本質的な変化が起こりつつあるように思います。

これからエキサイティングな、楽しい時代が始まるのかもしれませんね。

2017年1月8日 モスクワにて

Share on Facebook

将来人口予測が外れる理由

こんにちはManachanです。前回書いた「実はあまり減らなかった日本の人口の好評を受けて、今回も人口予測ねたで、詳しく掘り下げて書いてみます。

「人口予測」は、海外不動産の販売セミナーに必ず出てくるコンテンツといえます。典型的なフォーマットは、

・20xx年までに日本の人口が半減する。
・20xx年までに海外某国の人口は倍増する。
・某国の人口が増え、住宅需要が増え、不動産価値が上がる。
・一方、日本の人口と住宅需要が減り、不動産価値が下がる。
・あなたは、どちらに投資しますか?

 

ここで、セミナー講師に問わきゃならないのは、人口予測の妥当性。どこまで正しいのか?本当に予測通りになるのか?実際、いつの時点まで妥当性をもって予測できるものなのか?

そこで出てくる年号が、2050年とか2060年みたいな遠い未来の話なら、予測はそもそも無理でしょう。なぜなら、前回のブログで書いたように、

・2013年初に発表された社人研の日本人口予測が、
・2014年から早くも外れはじめ、
・2016年の時点で、予測と実績値が73万人も乖離してしまった。

わずか3年でそこまで外れてるのに、なぜ、30年40年後の話ができるの?そんな遠い未来を正しく予測する能力が人間にあるとは思えない。科学的な知見ではありえないことを自信満々に語る人間は、そもそも無知を疑った方が良い。

(注.社人研のレポートを詳しく読むと、自然増減、社会増減のいろんなパターンを予測したものを算出しています。ただ、数ある試算のなかで代表的な「中位推計」が、いろんなメディアや個人に引用されて、独り歩きしてしまったようです。私が「73万人の乖離」と言うのは、この中位推計と実績値を比較したものです。)

 

なぜ、人口予測が外れるのか?主な理由は、「社会増減予測の難しさ」にあると思います。人口予測、理屈的にはシンプルで、

人口増減=自然増減(出生数―死亡数)+社会増減(転入者数―転出者数)

自然増減の方が、予測の難易度は低いでしょう。赤ちゃんを産める女性が何人いて、彼女らが平均何人の子供を産んで…その数や割合が、短期間に大きく変わることは普通ないし、また死亡者数の予測にしても、通常は高齢の方から徐々に召されていくし、その予測には保険業界をはじめ、膨大な知見の蓄積があります。

一方で社会増減は、予測が難しい。誰もが好きな場所に引っ越せる社会で、ある都市に新駅や商業施設ができた、大きな工場ができた、逆に撤退した…そんな要因で、いとも簡単に変わってしまうものです。

 

社会増減予測の難しさゆえ、将来人口予測に大きな修正をした事例があります。「福岡市」です。2010年を基準時点とし、2011年に発表された予測によれば、

2035年が人口ピーク、160万6千人

とありますが、私が同市に住んでいた1997年頃は、「人口ピークは2010年頃で、147万人」と言われていたのです。でも蓋を開けてみると、九州のなかで福岡市一極集中が一層進み、人口150万を超えても全く流入が衰えず、ピーク時人口「160.6万人」に修正されたのです。

つまり、「わずか10年余りで約1割も予測がずれてしまった」わけ。人口予測なんて、そんなものです。ましてや30年後40年後の予測ができるわけがないのです。

 

じゃ、社会予測を含めて人口予測そのものが無意味なのかというと、そうでもないと思います。社会増減をミクロなレベルまで分析・推計すれば、それなりの精度で予測が可能だと思います。

一例として、「千葉県柏市」のホームページから、同市が採用した将来人口推計レポートをみてみましょう。これは、自然増減に着目した社人研の推計に加え、同市で予測される社会増減を細かく分析して、修正を加えたものです。

 

柏市を、20エリアに分割して、

 

各エリアに、それぞれ想定をおいて社会増減を予測し、

 

全市の人口を推計しています

 

その結果、柏市独自の人口推計は、社人研より1万人近く「強気」の数字が出ています。

 

柏市独自の推計が、どの程度当たるのかは、今後判明するでしょう。現時点でいうと、推計よりは人口流入が若干大きいようです。とはいえ、大きく外れているわけでもないですね。

2015~16年(ともに10月1日)の人口増減
柏市推計 2,523人 増
実績値  3,340人 増

 

社会増減に関しては、ここまで細かくエリア分けして、それぞれ想定・推計するのが、現時点ではベストの方法のように思います。ただ、そこまでやっても、妥当性をもって予測できる範囲は、「せいぜい10年」でしょう。現に柏市推計では、社会増減のエリア別予測の対象期間は「2014~25年の11年間」となっています。

 

最後に、日本国全体の人口推計ですが、都道府県、市町村の人口予測よりは、いくぶんやりやすいはずだと思います。なぜなら、県や市への人口流入・流出はコントロールできないのに対し、国であれば、在留資格(ビザ)の発給数をコントロールすることによって、流入数はある程度予測できる。ヨーロッパみたいに陸続きだと難しいけど、日本は島国ですし…

人口減に悩む日本政府が、経済規模維持・拡大のために、「一定規模の人口を維持する」宣言をすれば…たとえばの話、日本国籍者が毎年30万人減ると予測されるなら、その半分、15万人を海外から受け入れると宣言すれば(移民を認める、という意味ではなく、3か月以上の滞在ビザを、年間15万人を目標に発給する…というニュアンス)、

そうすれば、将来にわたって日本の人口がそんなに減らないと予測されるわけで、日本人のマインドも改善すると思うし、海外からの投資も増え、景気も上向くのではないでしょうか?

不可能な目標ではないでしょう。それどころか、「日本人減少分の約50%を、外国人流入で補う」状況は、直近の2015~16年ですでに実現しているわけですし…

 

政府がそこまでやるかどうかは別として、いま日本に住む私たちは、「日本の人口が遠い将来、半減する」ことを思い悩む必要はないと思います。遠い将来のことは、どうせ分からないんだし、今の選択が将来の運命を変えることもあるんだから…

Share on Facebook

Japan’s population is keeping up, due to gov’s stealth pro-migrant policy

I am Japanese national, living in Toyocho, Koto ward in Tokyo’s inner eastern suburb, with my wife who is Australian Chinese, plus two kids who have both Japanese and Australian passports.  The Toyocho area is popular residential area typically for growing families like ours. Non-Japanese residents from China, Vietnam, Philippines, India etc.. are not uncommon in our community.

Based on our experience and several government statistics, I would like to share my views on Japan’s recent population trends.

 

The below is a popular graph of Japan’s long-term population trend (AD 1000 – 2100) prepared by IPSS (National Institute of Population and Social Security Research) in early 2013. This graph often becomes a ground of Japan’s woes on its declining, ageing population. Some articles say Japan is diminishing even. Indeed, the graph looks scary, especially for property investors like myself.

 

Having said that, this prediction turned out to be incorrect.  Based on recent government statistics,  Japan’s current population outnumbers IPSS prediction by 732,000 persons.

(As of 1/10/2016)
Actual population     126,930,000
Predicted population 126,198,000
—————————————–
Difference                732,000

 

 

I created a simple Excel graph which is much easier to understand what was happening. IPSS prediction was almost perfect until 2013, but it start deviating from 2014 and the gap widened by now.  It shows the fact that Japan’s population is declining at much slower rate than originally predicted,

 

Why IPSS missed the population prediction?  Here is the explanation.

・IPSS originally predicted natural population decrease (birth minus death) at 350 – 390K persons per year in 2015-16, but thanks to slightly improved birth rate, national decrease is around 280K per year.

・Plus net migration from overseas is counted approximately 120K per year.

・As the result, Japan’s loss of total population is around 160K per year, less than half of IPSS prediction.

 

Why Japan’s birth rate improved? Some people says this is the result of improved employment which made people to give birth easier.  But I am not sure if this explains the story. 

On the other hand, why Japan gained population via net migration from overseas?  I this the reason is clear “pro-migration policy by the current government lead by LDP (Liberal Democratic Party) and prime minister Shinzo Abe”.

 

The below is the graph of foreign resident numbers in Japan.  When DPJ (Democratic Party of Japan) rules the country between 2009 – 2012, the number kept decreasing, mainly due to the aftershock of WFC, 2011 Great Earthquake, Tsunami, Fukushima nuclear accident etc..   However, when LDP takes over in the end of 2012, the number of foreign residents came back quickly. The increase trend continues till now.

 

Japan controls its foreign residents by 27 types of resident status (visas). Recently we see the number of foreigners growing very fast in the below 4 visa categories.  The government might have eased those visa approval criteria.

・Study visa(246,679 people,  15.0% increase in 2014/15)

・Apprentice visa(192,655 people、14.9% increase in 2014/15)

・Investment/Management visa(18,109 people、19.3% increase in 2014/15)

・Specific activity visa (37,175 people、32.8% increase in 2014/15)

 

Let us focus on the big picture.  How foreigners’ arrival impacts Japan’s total population?  Based on the data in October 2015 – July 2016, increase of foreigners offsets about half of natural decrease of the Japanese

・Japanese nationals decreased by 202K persons (125,319K -> 125,117K)

・Foreign nationals increased by 103K persons (1,775K -> 1,878K)

・Foreigner’s net migration offsets Japanese decrease by 51 percent.

 

The above-mentioned increase of foreign residents (103K persons) can be explained by the statistics of Ministry of Internal Affairs, based on October 2015 – July 2016, the cumulative number of foreigner’s arrival in Japan (excluding tourist visas) is greater than their departure by 101K persons, almost identical to above-mentioned 103K.

 

Going forward, what happened after July 2016?  As of 11/1/2016,  we already see foreigners’ further increase of 68,732 persons in 4 months.

After arrival in Japan, the bunch of foreigners will usually settle in areas such as Tokyo’s Shinjuku/Toshima wards, top two multi-cultural precincts in Japan.   Interestingly enough, the number of local foreign residents in Shinjuku/Toshima wards exactly reflect the trend of national arrivals after 1-2 months of their entry.  It should be notable information for property investors who target on foreigner’s rental demands in those areas.

 

After some years, foreign residents in Tokyo will start to settle in eastern suburbs such as Koto/Edogawa wards to start their family.  As the results, Koto/Edogawa wards always Tokyo’s top two in terms of new birth by foreign nationals.  My own family lives in Koto ward thus is counted in Japan’s statistics.

You will see the steady increase of foreign residents ratio in Koto ward, like many other areas in Tokyo.

4.34% (1/12/2012)

4.36% (1/12/2013

4.61% (1/12/2014

4.85% (1/12/2015

5.17% (1/12/2016

 

Conclusion

・Japan’s total population does not see as much decrease as originally predicted.

・Two factors contributes – improved birth rate and net migration from overseas”.

・The government pro-migration policy is likely contributed to the increase of foreiner’s net migration.

 

Unlike the countries like the US, Canada, Australia etc.. historically, Japanese society has far less exposure to foreigner’s intake. Even though its graying, decreasing population, the public allergy against foreign migration is still strong thus it is difficult to put this into political debate.  Thus current government might have chosen “stealth” way of increasing net migration without many people knowing, the ease of visa approvals to Japan.

I run my own real estate business which inevitably deal with foreign buyers’ (mainly from China/Korea) desire to get resident visa in Japan.   I am assisting them from the year 2010. Recently I feel it much easier to obtain approvals and I know the staffs of Tokyo Immigration Bureau have been inundated with foreigners’ visa application who want to live in Japan.

 

Japan’s change and challenge to be a multi-cultural society, may not as obvious as Western countries, but is certainly happening, at least obvious in Tokyo’s eastern inner suburbs, where I live.

Share on Facebook

実はあまり減らなかった日本の人口

こんばんはManachanです。正月3が日も終わり、徐々に仕事モードになりつつあります。今回のブログは、大家さんなら誰もが関心を持つ「日本の人口」について書きますね。

 

私の不動産仲間が、将来の賃貸経営を考える時、よく使う図がこれです。出典は「国立社会保障・人口問題研究所」のレポートで、2100年時点で、中位推計における日本の総人口が約半分に減ってしまうという、不動産オーナーにとっては恐ろしい絵です。

 

しかし、上記の予測は、外れつつあります。不動産オーナーにとっては望ましい方向に…2016年10月1日時点の予測値(中位推計)が1億2620万人なのに対し、実績値は1億2693万人で、予測値より73万人も多いのです。

(注.総務庁統計局のデータを使用。厳密にいうと、今日現在、人口は実績値は2016年7月1日時点のものしか発表されていません。10月1日時点の人口は、昨年5月に総務庁から出された予測値を使用しました。)

 

グラフでみると、より明らかですね。2013年までは予測値がドンピシャ合っていたのに、2014年から外れはじめ、その差は開く一方。

 

なぜ、予測が外れたのか?一言でいうと、

・「国立社会保障・人口問題研究所」は、2015~16年頃の人口の自然減(=出生数―死亡数)を年間35~39万人と考えていた。しかし、実際には自然減は年間28万人程度になっている。

・そこに、外国人の純流入が、年間12万人程度加わっている。

・結果的に、差し引き、年間16万人程度しか減っていない。

 

自然減が想定より少なかったのは、出生率が想定よりも若干上向いたからでしょう。そして、外国人の純流入に関しては、明らかに「自民党の政策」によるものだと思います。

下図にみるように、民主党治下の2009~12年、日本の在留外国人数は減り続けました。これには、リーマンショックの余波や東日本大震災&原発事故の影響も大きかったと思われます。その後、2012年末に自民党が政権を奪回して以来、在留外国人数はV字回復を遂げています。

 

自民党政権下で増えた外国人登録者、在留資格別でいうと、次の4カテゴリーで増加著しい。2015年末の数字でいうと、

・留学(246,679名、前年比+15.0%)

・技能実習(192,655名、前年比+14.9%)

・経営管理(18,109名、前年比+19.3%)

・特定活動(37,175名、前年比+32.8%)

 

外国人の増加が、日本の総人口にどう影響しているのか、2015年10月から16年7月までのデータをとってみました。日本人減少数の約半分を、外国人流入が補っていたことが分かります。

・日本人は、20万2千人の減少(125,319千人⇒125,117千人)

・外国人は、10万3千人の増加(1,775千人⇒1,878千人)

 

同期間における、外国人約10万3千人の純流入は、総務省の日本入国統計から説明ができます。短期滞在(観光)以外の在留資格で日本へ入出国した外国人数を累計すると、10万1千人増えており、上記の数字とほぼ一致。

 

上記の表を使うと、2016年7月以降の外国人数の動向さえ予測できます。7月1日から11月1日の4か月間で、純流入は6万8千人ありました。これを不動産チックに、ミクロに分析すると、東京都内で外国人が特に多い地区(新宿区や豊島区)の人口動向さえ予測できます。各月の外国人純入国数の増減は、1~2か月の時差をおいて、新宿区や豊島区の人口統計にちゃんと反映されるようです。

日本で最も、外国人の多く住む都市・東京。彼らが来日後、最初に住所登録する場所は、新宿区や豊島区であることが多い(一次流入区)。だから同区の外国人登録数は、純入国数に対する感応度が高くなるわけです。これらは東京における「単身型多文化地区」。

一方、新宿・豊島の生活を経て、外国人の次の居住地として選ばれる可能性の高い(二次流入区)、江東区や江戸川区の外国人数は、常に少しづつ、上昇する傾向があります。なお、江東・江戸川は、「外国人が子供を産む数」でも都内では不動のツートップ。「ファミリー型多文化地区」といえます。

 

そろそろ、結論を急ぎましょう。

・日本の総人口は、現時点では、予測数値に比べて、減り方が少ない。

・その要因として、出生数の改善と、外国人の流入がある。

・外国人増加に関しては、「日本の人口を減らさない」自民党安倍政権の意思を感じる。

 

最後に、閑話休題。私は、東京のなかでもファミリーに人気の高い「江東区・東陽町」に住んでいます。数年前までの不動産キャッチコピーは「都心に近くて家賃が手頃な、暮らし向きの地区」でしたが、最近ではそれに加えて、「国際色豊か」、「異国情緒」みたいな枕詞がつくようになりました(リンク)。

 

安倍政権になってからの、江東区の外国人比率の推移を調べてみました。徐々に「異国情緒」化してきてるのかなあ。

4.34% (2012年12月1日)

4.36% (2013年12月1日)

4.61% (2014年12月1日)

4.85% (2015年12月1日)

5.17% (2016年12月1日)

 

我が家に限っていうと、外国人比率25%なんだけどね…

 

【関連ブログ記事】

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

外国人受け入れと首都圏再集中の構図(2017/5/5)

 

Share on Facebook