2011年 9月 の投稿一覧

米ミシガン州投資始動?

米国北部、ミシガン州といえば、世界的な有名な自動車工業の街・デトロイトを擁し、五大湖とカナダに面する州です。

現在では残念ながら、構造不況と人口減少に悩む「衰退州」とみなされていますが、それでも約1000万人の人口があり、景気が良くないからこそ、米国の他地域では考えられないような、高利回り物件が多数、存在する地域です。

州最大の都市・デトロイトやその近郊では、表面利回り30%を超える戸建物件が多数出ており、日本人も買っています。売買価格2~5万ドルの空室物件をキャッシュで買い、店子をつけて月600~1200ドルの賃料を得るのが、よくあるパターンです。

その代わり、リスクも高い。特にデトロイトは、米国中からハイリスク地域とみられています。就業機会に乏しく、職があっても給料水準は低く、失業に起因する犯罪も少なくない。冬の寒さの厳しい地域ということもあり、より気候が暖かく、仕事が豊富にある地域に、人口が流出しているのは、マクロでみれば否めないところです。

とはいえ、利回り30%以上、米ドルでキャッシュフローが得られる魅力は捨てがたい。

ミシガン州より、もっと経済条件の良い地域はいくらでもありますが、そのような地域で、ミシガン州ほど激安で物件が買えるわけがなく、利回りも大幅に落ちます。私は以前、ノースカロライナ州という、気候が良くて人口も増え、産業もそれなりに発達した地域に住んでいましたが、そこで投資物件を買っても、利回りはせいぜい、10%いけば良い方。

経済が良いなら、キャピタルゲイン(値上がり益)を狙いたいところですが、今や米国経済や不動産市況が落ち込み、銀行もお金を貸したがらない状況。米国中探しても、キャピタルを狙えるところは限られる。

最初からキャピタルを捨てて、キャッシュフロー目当てに徹すれば、ミシガン州の利回30%戸建が、より輝いてみえますね。

そこで、「ミシガン州で、良さそうな物件、ないかな~」と思って、いろいろ探していたところ、

タイミング良く、ミシガン州に住む友人から、メールが来ました。

彼は米国人男性。今から14年前、私が新入社員研修で米国シカゴに行った時の、インストラクターです。2002年には、ミシガン州で不動産ビジネスをはじめ、一時期はミシガン州中部で最大規模のハウスビルダーとなり、年に110-120戸の家族向け戸建住宅を建てていた時期もあったそうです。

また、彼自身が不動産投資家でもあり、ミシガン州内に戸建6軒と、店舗1軒を持ち、すべて賃貸に出しています。

2008年のリーマンショックで、商売をたたみましたが、今でもミシガン州の不動産仲介業免許を持っているそうです。

その彼から、ミシガン州内の各地域の経済状況や、不動産市況について、詳細なレポートが送られてきました。

いま、読みこなしていますが、全体的にパッとしないなかでも、キラリと光る物件をゲットするのは可能かな、という気がしました。

とにかく、彼は長年の知り合いで、信頼できる男なので、彼のサポートを得て、ミシガン州での不動産投資を成功させたいなと、いろいろ思案しているところです。

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大阪と名古屋で、フィリピン不動産大ブレーク!

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

今回もフィリピン不動産投資ネタになってしまいますが、

「資産を各国に分散する」流れの追い風を受け、

同国のコンドミニアムは、ここ最近、かつてない盛り上がりを見せています。

かつ、そのブームが東京から西へ、関西や東海方面にも広がっています。

【大阪で、フィリピン不動産セミナー@9/10】

今週土曜日、大阪・梅田で行われる、MSJ社主催のフィリピンセミナーは、

私も講演者の一人として、参画します。

今回は、関西で海外不動産投資を積極的にやっているグループに呼びかけたおかげもあって、

かつてないほどの、盛り上がりになりそうです。

梅田のヒルトンプラザの会議室が満員になるかも♪

セミナー後には、もちろん懇親会やりますが、

この懇親会も、人が集まりすぎて、急遽、会場を変更した程です。

セミナー申し込み、まだ受け付けています(こちら)。

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◎セミナー概要

・日時:2011年9月10日(土)13:30~17:30
・費用:2,000円
・会場:ヒルトンプラザウェスト8F
・交通:大阪市北区梅田2-2-2
 地図:[http://bit.ly/mRTvSv]
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【名古屋賃貸住宅フェアで専用ブース@9/13~14】

日本最大の、住宅賃貸業見本市として有名な、「賃貸住宅フェア」。

全国の各大都市で開催しますが、名古屋では、来週火曜日、水曜日に開催します。

そこで、当見本市、始まって以来(と思われる・・・)

「フィリピンの投資用不動産」が出展されることになりました。

同フェアに出展している「リード住宅センター」の専用ブースに、

フィリピン不動産専業のMSJ社のコーナーをつくり、そこで、

フィリピン各都市のコンドミニアムの紹介を行うのです。

リード住宅センターさんは、私も7月に、名古屋でセミナー講演を依頼されたことがあり、

それ以来、良いお付き合いをさせていただいています。

リードさんは、「東南アジア新興国での不動産投資」という、新しいネタにも関わらず、

名古屋で30名以上の投資家を、セミナーに動員しました。

今回、MSJ社と組んだ、賃貸住宅フェアでの出展をきっかけに、

東海地方でも、「グローバルな資産分散」への関心が、さらに高まっていくことでしょう。

ちなみに、私も9月13日(火)の、午後3時ごろから名古屋入りして、

このブースに居る予定ですので、お気軽に声かけてくださいね。

その後、大きな懇親会がありますので、もちろん、そこにも顔出します。

名古屋の皆様と、お会いできるのを、楽しみにしています。

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NZ不動産セミナー・最後の追い込み

今日、15時から、東京・秋葉原で行われる、「ニュージーランド商業物件セミナー」、いま直前の準備に追われています。

今回も、セミナー参加者19名と、かなり盛り上がりそうです。

当初、想定したよりも、人が集まったので、セミナールームも、大きな部屋に変更しました(建物は同じです)。

-----------------------------------
セミナー概要

・日時:2011年9月3日(土)15:00~17:00 (会場14:45)
・費用:6,000円
・会場:Visionセンター貸し会議室
    東京都千代田区神田淡路町2-10-6
    OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room D (Room Eより変更!)                ・最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分
・地図:[http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html]

◎懇親会概要

・日時:2011年9月3日(土)18:00~21:00 
・費用:6,000円
・会場 : 個室接待 和牛居酒屋 えびず
・最寄り駅: JR中央・総武線「お茶の水駅」 徒歩1分
・地図:[http://r.tabelog.com/tokyo/A1310/A131002/13092155/]

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今回のニュージーランド不動産案件、セミナー講演者とも、先日打ち合わせしたのですが、
話を聞く限り、かなり魅力的ですね。

【高利回りの魅力】

オーストラリアもそうですが、オセアニア先進国の場合、普通に戸建など、住宅用物件を買っても、利回りは表面で、6~8%くらいしか回りません。

一方、商業物件の場合、土地建物のスペースを、より高収益な目的で活用できますので、利回りは大幅に上がります。今回、紹介を受けた案件の場合、表面利回り13%以上、税引き前のネット利回りも10%前後ありますので、資金効率が高まります。

【次世代への所得移転に有利】 

ニュージーランドの場合、相続税、贈与税がないので、財産を子孫に相続させるのに良い国と言われています。今回、紹介を受けた案件の場合、さらに面白いのは、

投資者:自分
振込先口座:子供

でも良いらしいので、そもそも親子間贈与の概念がない世界になりますね。

一方、商業物件の場合、デメリットもいくつかあります。たとえば、

[投資規模が大きい、小回りがきかない]
案件ごとの投資額が非常に大きく(数億~数十億)、一般投資家では手が出ない。
したがって、証券化して、小ロットに分割する必要が出てきます。

今回の案件の場合、5万NZドル(約330万円)から投資できるので、敷居は高くありません。ただしこの出資に対して、融資はできないので、通常、現金を手出しすることになります。

また、自分が小口の投資者でしかない場合、「いま、売りたい、利益確定したい」と思っても、自分の一存ではいきません。

また、これは商業物件に限ったことでありませんが、ニュージーランドで投資収益が出れば、同国における納税義務が発生します。

但し、納税しない方法もいくつかありませう。この国の場合、たとえば日本からニュージーランドに旅行して、それを「現地視察」という名目で、費用に計上できるそうです。また、単年度で赤字が出た場合、それを翌年度以降に繰り越すことも可能だそうです。

また、日本の居住者の場合、日本での納税義務も発生します。不動産をそのまま所有するわけではないので、「不動産所得」ではなく、「雑所得」になるでしょう。

それに対する節税については、個々人の状況について、アドバイスする内容が違ってくるので、個別相談などが必要となってきます。

いずれにせよ、セミナーが、とても楽しみです。

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NZ不動産セミナー・最後の追い込み

今日、15時から、東京・秋葉原で行われる、「ニュージーランド商業物件セミナー」、いま直前の準備に追われています。

今回も、セミナー参加者19名と、かなり盛り上がりそうです。

当初、想定したよりも、人が集まったので、セミナールームも、大きな部屋に変更しました(建物は同じです)。

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セミナー概要

・日時:2011年9月3日(土)15:00~17:00 (会場14:45)
・費用:6,000円
・会場:Visionセンター貸し会議室
    東京都千代田区神田淡路町2-10-6
    OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room D (Room Eより変更!)                ・最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分
・地図:[http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html]

◎懇親会概要

・日時:2011年9月3日(土)18:00~21:00 
・費用:6,000円
・会場 : 個室接待 和牛居酒屋 えびず
・最寄り駅: JR中央・総武線「お茶の水駅」 徒歩1分
・地図:[http://r.tabelog.com/tokyo/A1310/A131002/13092155/]

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今回のニュージーランド不動産案件、セミナー講演者とも、先日打ち合わせしたのですが、
話を聞く限り、かなり魅力的ですね。

【高利回りの魅力】

オーストラリアもそうですが、オセアニア先進国の場合、普通に戸建など、住宅用物件を買っても、利回りは表面で、6~8%くらいしか回りません。

一方、商業物件の場合、土地建物のスペースを、より高収益な目的で活用できますので、利回りは大幅に上がります。今回、紹介を受けた案件の場合、表面利回り13%以上、税引き前のネット利回りも10%前後ありますので、資金効率が高まります。

【次世代への所得移転に有利】 

ニュージーランドの場合、相続税、贈与税がないので、財産を子孫に相続させるのに良い国と言われています。今回、紹介を受けた案件の場合、さらに面白いのは、

投資者:自分
振込先口座:子供

でも良いらしいので、そもそも親子間贈与の概念がない世界になりますね。

一方、商業物件の場合、デメリットもいくつかあります。たとえば、

[投資規模が大きい、小回りがきかない]
案件ごとの投資額が非常に大きく(数億~数十億)、一般投資家では手が出ない。
したがって、証券化して、小ロットに分割する必要が出てきます。

今回の案件の場合、5万NZドル(約330万円)から投資できるので、敷居は高くありません。ただしこの出資に対して、融資はできないので、通常、現金を手出しすることになります。

また、自分が小口の投資者でしかない場合、「いま、売りたい、利益確定したい」と思っても、自分の一存ではいきません。

また、これは商業物件に限ったことでありませんが、ニュージーランドで投資収益が出れば、同国における納税義務が発生します。

但し、納税しない方法もいくつかありませう。この国の場合、たとえば日本からニュージーランドに旅行して、それを「現地視察」という名目で、費用に計上できるそうです。また、単年度で赤字が出た場合、それを翌年度以降に繰り越すことも可能だそうです。

また、日本の居住者の場合、日本での納税義務も発生します。不動産をそのまま所有するわけではないので、「不動産所得」ではなく、「雑所得」になるでしょう。

それに対する節税については、個々人の状況について、アドバイスする内容が違ってくるので、個別相談などが必要となってきます。

いずれにせよ、セミナーが、とても楽しみです。

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