2010年 12月 の投稿一覧

国債デフォルト対策元年

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。
皆さん、毎度のご愛読、ありがとうございます。

赤味を帯びた、分厚いスモッグに覆われた中国の大都市から、一昨日の夜、日本に帰ってきました。

中国から来ると、日本は本当に空気が良いですね。大都会・東京の都心でさえ、澄んだ青空が広がって気持ち良い。直線距離で100km以上離れた富士山でさえ、クッキリ見える。これが中国だと、スモッグの日には1km先が霞んでしまうこともあるのに・・・成田空港に着いた時、思わず、深呼吸してしまいましたよ。日本の、この良い環境のなかで、日々暮らせることに感謝です♪

とはいえ、いくら空気が良くて綺麗な国でも、日本全国の、多くの大家さんは、穏やかならぬ日々を送っているかもしれません。

一向に改善しない経済状態、家賃下落、空室、滞納、更新料不払い、厄介な入居者、そして大家に全然優しくない民主党政権・・・海外に目を向けると、ギリシャ危機などを契機に、「国が破産してしまうリスク」(ソブリンリスク)に対する意識が高まっています。巨額の債務を抱え、有効な経済建て直しを実行できない日本政府に対するソブリンリスクを、多くの国民が意識するのは、当然のことでしょう。

将来、日本国債がデフォルト(債務不履行)した場合、何が起こるのか?それは、世の中のいろんなサイトに書かれているので、ここでは詳しく解説しませんが、思いつく限りでいうと、

・日本円暴落
・ハイパーインフレ
・預金封鎖
・外貨資産を強制的に日本円にされてしまう
 等々・・・ (これらは、デフォルトしたアルゼンチンなどで、実際に起こったことです)

そして、デフォルトの前に、「長期金利の上昇」が、おそらく起こるでしょう。長期金利が急上昇して、政府の債務支払いが困難になる→増税、年金カット、補助金カット、でも間に合わない→万策尽きてデフォルト宣言、というのが一番ありうるパターンかと。

ほとんどのアパートローンは、長期金利と連動した変動金利になっているはずですから、長期金利が、たとえば2%あがった場合、ス○ガ銀行などで、4%台の融資をフルローンで受けている大家さんは、いきなり6%台の金利を支払う羽目になる。この経済情勢では、家賃も上げられない・・・国がデフォルトする前に、たぶん、日本全国の夥しい数の大家さんがデフォルトするのではないでしょうか。

日本の大家さんの場合、不動産も、預金も金融資産も、すべて日本国内に、日本円だけで置いている人が圧倒的大多数を占めます。かつ、償還期間20年を超えるようなアパートローン、事業ローンを組んでいる人が多い。そのような長期間に、日本経済がどうなるのか、全く予測がつかない。

このまま、日本でだけ資産を増やし続けていて大丈夫なのか?という疑問から、海外資産、海外預金に興味が向くのは、至極当然のことと思います。

リーマンショック・世界大不況から2年。2010年は、新興国を除いて世界経済がまだ立ち直らず、ギリシャ危機も起こった年。日本のソブリンリスクも意識された今年は、「国債デフォルト対策元年」と言えるのではないでしょうか。

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「ついに、俺の時代が来たぜ!」・・・と、私は思いました。

7年に及ぶ海外暮らしを経て、2007年、母国・日本に戻ってきたわけですが、この選択は私にとって大正解でした。私が海外で長年積んできた、不動産投資や資産運用の経験・ノウハウを、日本社会はいま、まさに必要としている。ものすごい需要がある。コラム、メルマガ、電子ブック・・・日々、いろんな文章を書きつつ、国内外の、いろんな方の資産運用の相談に乗っている。他の国では、ここまで活躍できなかったことでしょう。当面、日本を離れられませんね♪

保有資産を、複数国、複数通貨に分けて持ち、リスク分散するのは、私が昔からやってきたことです。
特に、私の妻は華僑(台湾生まれ、オーストラリア育ち)。彼らにとって、この種のリスク分散は、お家芸。年季が入っています。

華僑が、世界各国で永住権を取り、自分名義の不動産を買い、預金通帳をつくるのは、よく知られています。母国を頼れない彼らは、昔からそうやって、財産で身を守ってきたのです。財産だけではありません。彼らは「人」も各国に散らして、リスク分散します。

たとえば妻の家族は4人きょうだいですが、4人が4人とも、別々の国・地域に暮らしています。一番上のお姉さんは香港、二番目のお姉さんは台湾、妻が日本、そして弟がオーストラリア。その全員が、それぞれの国・地域で働き、収入を得て、財産をつくっていますから、うち1つの国がコケても、残りの3カ国が大丈夫なら、一族の財産は守られます。

私も妻の影響を受けて、年を経るごとに、「華僑化」してきました。私は日本で生まれ育ちましたが、柏という、商業都市で育ったこともあり、「国を頼らない」、「独立独歩」、「財産で身を守る」華僑の生き方は、私の心にも響くものでした。今では、妻と同じくらい、「華僑化」したと自負しています。

本題に戻りますね。いまの時代、複数国、複数通貨に資産を分けて持っておくのは、基本だと思います。私の場合は、保有資産(不動産がほとんど)の、日本と海外の比率は、半々くらいです。その内訳は、

【国内資産】
日本(日本円):不動産6戸(全て区分マンション)、銀行預金

【海外資産】
オーストラリア(豪ドル):不動産2戸(区分マンション、一戸建)、銀行預金、投資信託(Managed fund)
フィリピン(ペソ):不動産1戸(区分マンション)
香港(香港ドル);銀行預金
中国(人民元);銀行預金

【まとめ】
・不動産は3カ国に分散(日、豪、フィリピン)
・銀行預金は4カ国・地域に分散(日、豪、香港、中国)

あと、結果的に負債(借入等)も各国に分散しています。主に、日本と豪州にあります。うち豪州では、変動金利以外の選択肢が実質上、ありませんが、日本であれば、フラット35、政策金融など、固定金利を選ぶことが、ある程度可能です。

日本が今後、経済立て直しに失敗して、デフォルトの足音が聞こえる頃になれば、長期金利が間違いなく上がっているでしょうから、償還期間の長いローンの金利を固定化しておくのも、良いリスクヘッジになると思います。私の場合、残り償還期間10年以下のローンは変動金利、それ以上は固定金利にするよう、調整しています。

とはいえ、上記の対策が十分できて、複数国・複数通貨での資産運用が実現したら、ポートフォリオの一環として、日本の不動産を買い進めるのも、ありだと思います。私は最近、日本で一棟アパートを買い足しましたが、これは豪州不動産からあがる豪ドルキャッシュと、新会社の売り上げからあがる人民元キャッシュが見込めるからこその決断です。

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言うまでもなく、地球上のどの国にも、リスクがあります。日本の将来が危ないからといって、他の国の資産を少々持って、それだけで安心してはいけません。

不動産投資に限っていえば、私は世界のいろいろな国のマーケットをみてきた結果、日本のカントリーリスクはそれほど高くないと感じています。だからこそ、国内物件を積極的に買い進めているわけで・・・

たとえばいま成長著しい、アジア新興国で不動産投資する際のリスクとして挙げられるのは。

・利上げリスク (例.インフレを抑えこむために、政府が緊縮政策を取ると、金利が瞬く間に上がり、返済負担が重くなる)
・通貨暴落リスク (例.新興国通貨ほど、グローバルな経済変動の影響を受けやすい。マーケットが悲観に転じた時は、一気に売り込まれて暴落することも)
・両替リスク (例.ベトナムとかカンボジアなどの通貨は、自国以外でほとんど流通しておらず、米ドル、円などのハードカレンシーに換えるのが難しい場合がある)
・建設中止リスク (例.未完成物件を買う場合、デベロッパーの財務体力が続かず、最悪、建設中止になった場合、売れない)
・詐欺リスク (例.中国などで顕著ですが、建築許可が出ていない物件を平気で売り出して、手付金を騙し取るなどのケースが多発しているようです)
・不法占拠リスク (例.インドなどで宅地を買う場合、不法占拠者が家を建ててしまうような事例があるようです)

では新興国じゃなくて、欧米のような先進国で投資物件を買うのはどうか?リスクのネタは、大分少なくなりますが、それでも「利上げリスク」と「通貨暴落リスク」から、無縁にはなれません。それ以前に、先進国物件は取得コストが概して高いですよね。場所にもよりますが、日本より高いこともしばしば。

ですので、何事にも、バランスが大事だと思います。一国、一通貨に集中しすぎないよう、適度に分散することが肝要。そして、日本の国債リスクがあるからといって、パニックにならない方がいいです。他の国の経済やマーケットを観察・研究して、その国のリスクを冷静に見つめることも大事です。

最終的には、他のいくつかの国のリスクと、日本のリスクを比較考量して、ベストな投資判断ができるようになれば、言うことなしだと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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ハイブリッドな投資家へ

Manachanです、毎度どうもです。
いま、東京から中国・広州へ向かう機上で、先ほど、上海市の上空を通過しました。

飛行機で日本から中国へ移動すると、改めて、日本の環境の良さを痛感しますねえ。
今朝、成田空港を飛び立って、名古屋、大阪、福岡の上空を通過しましたが、どこも抜けるような青空。そこから東シナ海に出て、韓国・済州島近辺まで来ても、相変わらずの青空。
ところが、上海市まであと100kmくらいの地点から、大気の状態がにわかに変わり、一面、赤味を帯びた靄に包まれる。
下界の天気が悪いわけじゃないのに、靄・・・スモッグと黄砂が混じっているのでしょう。

そして上海市上空を通過する。長江河口や、その周辺の海の色は、黄土色。そしてこの巨大都市も、一段と濃い薄赤色の靄の下、佇んでいました。
飛行機が上海市を通過すると、江蘇省の田園地帯を通りますが、そこも赤い靄の下。
さらに進んで、杭州西方の山岳地帯に至って、はじめて靄が消え、下界がはっきりと見えるようになりました。
それでも、日本上空の空の青さには及ばない。

私は最近、在日中国人の知り合いから、日本への永住相談を時々受けています。
特に20~30代の中国人女性の間で、日本にずっと住みたい、日本で子供を育てたいというニーズの高まりを、ひしひしと感じます。
中国と比較して、日本の生活環境の良さや、清潔さ、食品の安全性、それらもろもろを含めた「生活の質」が高く評価されている。おそらく、女性ほど、それに敏感なのでしょうね。

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そろそろ、不動産の話に移りましょう。

世の中には、不動産投資経営の成功者がたくさんいますが、そのスタイル、「成功の方程式」は千差万別です。
競売や任意売却物件、空室の多い一棟アパート等を激安価格で仕入れて、リフォームやマーケティングで価値を上げて、満室経営して稼ぐ「激安派」もいれば、
フルローン、オーバーローンを駆使して、太いRC物件を仕込む「レバレッジ派」もいます。

あるいは、物件の所在地を近所だけに絞る人もいれば、地方物件を仕入れて遠隔操作する人もいます。
東京に住みながら、北海道や福岡、名古屋、そして海外に物件を持っている私は、後者に属するのでしょうね。
そして、「一棟派」もいれば、「区分派」、「戸建賃貸派」もいるわけですよね。

私思うに、上記のうちどのスタイルにも、学ぶべき点は多いと思います。実際、どのスタイルでも、うまくやれば成功できるわけですから。
実践する、しないは別として、「激安派」は「レバレッジ派」に多くを学べると思うし、その逆もまた然り・・・。

そんななかで、私が気に入らないのが、自分のスタイルの優位性を強調したいがために、他のスタイルを悪く言う人のこと。
自分以外のスタイルがなぜ悪いかを言うために、極端な事例を持ってくるのが特徴です。

たとえば最近でも、太い一棟物件をレバレッジで買う方式で成功した人が、「区分派」、「現金購入派」をけなす発言をしていました。
曰く、「区分など、絶対に買ってはいけない」と・・・なぜか?区分を現金買いすると、資産を殖やすスピードが遅くなる。建物の価値が目減りする・・・それだけなら、分からん話でもないですが、
その御仁は、ご丁寧にも、地方リゾートマンション崩れのワンルーム物件を、「区分購入はダメ」の根拠として使っていました。

「200万円で、リゾート地のワンルームマンションが買えるが、絶対に買ってはいけない」
「そんな辺鄙な場所、賃貸需要がない」
「結局、ほとんど空家になる。オーナーは財務が逼迫し、管理費が払えなくなる」
「管理費の未納が相次ぎ、エレベーターさえ補修できなくなる。スラム化する」

区分を買った者の末路は悲惨ですよ・・・と言いたいがために、こんな悲惨な事例を持ってきていたのです。
そういう悲惨な物件があるのは、話としては知ってますけど、これをもって区分への投資が全部ダメという理由にはなりませんよね。
区分オンリーでも、賢く買って、賢く経営して、見事成功している人もいるんですから。

私自身は、一つのスタイルにこだわることは、したくないと思っています。
むしろ、世の中にある、いろんなスタイルをバランスよくミックスさせることに、より魅力を覚えます。
ハイブリッドな投資スタイルというか、ポートフォリオでいうベスト・ミックスを目指していきたい。

「区分も買えば、土地付き一棟も買う」
「東京物件も買えば、地方物件も買う」
「国内物件も買えば、海外物件も買う」
「融資での購入も、現金購入もする」

そのメリットは、
安定性:「一つのスタイルが世の中に合わなくなってきて、収益が上がらなくなってきても、他のスタイルでカバーできる」
自己教育:「いろんなスタイルを、身銭を切って実践することによって、それぞれのスタイルの良さと悪さを、深く理解できる。」

私はこれまで、利回り重視で、地方の築古物件を現金買いして、そこそこ成功を収めてきましたが、
築年数を一気に若返らせ、ポートフォリオを豊かにする狙いで、新築の一棟アパートを探してきました。
そのローンの内定が出た、という連絡を先ほど受けました。来年からは、念願の一棟オーナーになれる可能性大!

同時に、海外物件も買い進め、現在、豪州に2戸、フィリピンに1戸。
来年も、マレーシアや米国を中心に、引き続き、買い進めていきたいです。
そんな感じで、いろんな手法を駆使した、ハイブリッドな不動産投資家になっていきたいです。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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北の大地の不動産投資

Manachanです、毎度どうもです。

私のプロフィールです
http://profile.ameba.jp/manachan2150

次に、私の手がけている、記事をいくつか、

健美屋コラム『国境を超える不動産投資』
http://www.kenbiya.com/column/theworld

無料レポート『オーストラリアで家を買って、低金利の日本円ローンに借り換えた方法』。
http://xam.jp/get.php?R=16353

メルマガ「目指せ、グローバルIT技術者」
http://www.mag2.com/m/0001003000.html

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昨晩は、不動産コラムや物件探しで、いつもお世話になっている「健美家」さんの、オフィス移転パーティーに行ってまいりました。
東京・表参道のお洒落なエリアにある、真新しいオフィスでは、不動産投資経営の世界で、今をときめく投資家、起業家、コラムニストの方々が続々と・・・凄い豪華メンツ!
おかげさまで、とても楽しい時間になりました。食べ物も美味しかったし。格好良いプレゼントもいただいたし♪

今回のパーティーには、北は北海道から、南(西?)は大阪まで、物件所在地でいえば、南は長崎まで、日本全国からの参加者が来ていました。
特に、北海道からは3名も来ていた他、東京在住で札幌に投資している方も何名かおられたので、今回は北海道ネタでいきたいと思います。

国内・国外を問わず、どの土地で不動産投資をするにせよ、その土地に固有なローカルな事情を、ある程度知っておく必要があります。
特に重要なのは、賃貸不動産市場の動向、交通網や重要施設(職場、学校、医療施設)、人々の動き(通勤・通学)、そして人々の住まい方、暮らし方等々・・・。
特に日本は南北に細長く、たとえば東京と札幌では気候風土も著しく違いますので、札幌人の暮らし方について、東京の常識では推し量れない部分が、多々あります。
今回のパーティーで、札幌の方々とお話ししたことにより、ますます「東京の常識で考えてはいかんなあ」ということを、痛感しました。

以前、札幌の住宅雑誌を読んでいた時、

「札幌に住むということは、雪と付き合うということ」
「1年のうち、3分の1は、雪に閉ざされる札幌の暮らし」

という一文が、とても印象に残っています。

私は日本のなかでも比較的暖かく、雪も年に数回しか降らない千葉県の出身ですので、札幌の、特に冬季のライフスタイルを理解するのは難しい。
以前、中国東北地方の大連で過ごしたので、「零下10度以下になる寒い冬」の経験はあります。但し、大連は気温が低くても、降雪量は少ないので、
「年に4~5カ月が降雪期間」といわれる札幌の暮らしが、なかなか肌で理解できません。

その札幌で、不動産投資をするうえで、知っておくべきことがいくつかあるそうです。

1)地下鉄の駅徒歩5分圏内が望ましい

んだそうです。東京など本州の都会で10分圏内までOKだとしても、札幌は5分以内だと・・・
その理由は、「冬場、積雪のある時、5分以上歩くのはつらいですから・・・」。なるほどねえ。

でもって、JRの駅近より、地下鉄の駅近の方が望ましいそうです。
その理由は、「どんなに雪が降っても、地下鉄なら止まらないから・・・」

2)狭い3点ユニットの物件は避けるべき

広くて人口の少ない北海道。道民は、東京人よりずっと余裕のある居住空間で暮らしています。
学生の住むワンルームでも、30平米、40平米が当たり前。東京では、16平米でも場所が良ければ平気で入居者が入ると言うと、ビックリされることも。

札幌では、どんなに立地が良くても、東京並みに狭くて、かつ3点ユニットだと、賃貸がつかないか、家賃下落が激しいそうです。
「そんなもん、北海道では誰も住みたがりませんよ・・・」とのこと。

3)一棟なら、公道に面した物件が望ましい

北海道のどこに住んでも、冬場は雪かき、雪おろしの必要があります。
場所によっては、降雪量も半端ないので、その労力・費用も膨大なものになります。
札幌で、土地付き一棟物件を買う場合、できれば公道に面している方が望ましいんだそうです。その理由は、

「公道なら、税金で除雪してくれるでしょ?」
「私道だと、地元の町内会で除雪やったりするから、費用も結構かかるんですよ」

あと、普段本州に暮らし、時々北海道の別荘で過ごす方も、シニア層を含め結構多いですが、
滞在中にシャワー使った後の水抜きは、絶対にやらなきゃいけないんだそうです。なぜなら、

「パイプが凍ってしまいますから・・・」

以上、本州や九州の常識では推し量れない、北の大地の暮らしでした。不動産投資には欠かせない知識ですね。

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