2018年 1月 の投稿一覧

不動産業界は肉食8割、草食2割

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

私は、IT業界でサラリーマン・エンジニアを19年やった後、脱サラして全く異業種の不動産業界で独立し、5年の歳月を過ごしております。また、本業とは別に、個人投資家として15年ほど前から、世界各国の不動産に投資してきています。

今回のブログは、「個人投資家&IT業界出身者」の目からみた「不動産業界」の姿について、思うところを書いてみますね。

 

私が「不動産2-8(または8-2)の法則」と呼んでいるものがこれです。

不動産業界は、客の利益より自分の利益のために動く業者が大多数を占める。

まず客に儲けさせてリピーターを獲得する、長期利益志向の会社(草食系タイプ)は、業界全体の約2割。

客に儲けさせるより前に自分が儲けることを優先する、短期志向の会社(肉食系タイプ)は、業界全体の約8割。

※肉食系は別名、「初心者イーター系」(Eater→食い物にする)と呼ばれることもあります。

 

草食系と肉食系、分かりやすい例として、「賃貸アパートの家賃保証(サブリース)物件」を取り上げてみますね。

草食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せず、賃貸収益のなかから売主に利回りを返す」物件です。

一方、肉食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せて売り、上乗せ分を保障家賃の原資としている物件です。 」

 

なぜそうなるのか?それは、草食系と肉食系のビジネスモデルの違いに起因します。

肉食系業者は、「建て売り」または「売買仲介」で利益を取るモデル。つまり、客が購入する時点で利益確定できてしまいますから、売った後、客がどうなるかは関知しません。物件売るために、賃料相場の数字を人為的に操作することも頻繁にやります。

一方、草食系業者は、「物件管理」や「賃貸仲介」で利益を取るモデル。売った後も、自社で責任持って管理するので、売りっぱなしではないし、賃料相場の数字を人為的に操作して売ると後で自分が痛い目に遭うので基本的にやりません。

 

私自身を含め、不動産投資の基本知識ある投資家が、賃貸経営のパートナーとして選ぶのは通常、「草食系業者」です。

一方、「肉食系業者」は、我々経験者ではなく、投資リテラシーの低い初心者向けにアパート等の商品を販売し、「売り逃げ」することが通例です。彼らが好む顧客層とは、「地主」や「高給エリートサラリーマン」、「開業医」など、資産背景や社会的が高く、かつ不動産投資に素人な人々です。そして、販売チームには必ず、「アパート融資に積極的な金融機関」が加わります。

 

「地域の賃貸需要と賃料相場」、「想定空室率と家賃下落率」、「返済比率」、「修繕計画と想定コスト」などを聞かれても明確に回答できない不動産投資初心者にとって、肉食系と草食系を見分けるのは至難の業。なぜなら、肉食系業者は「サブリース契約」という、一見、草食系と同じプログラムを準備しているからです。

経験者なら、普通分かります。肉食系業者の出してくる「サブリース」なるものが、所詮、「新築アパート売るための方便」であり、「今後十年、二十年にわたって持続可能なものでないこと」を…でも、初心者はそこまで見抜けないのです。

 

たとえ、肉食系業者の説明した賃料水準が妥当なものであっても、建てて売ることで儲けている彼らは、地域の賃貸需要を無視して、同じエリアにガンガン、アパートを建ててしまい、後は野となれ山となれ~となってしまう。

うちの実家近く(千葉県の柏駅から約4㎞郊外)なんて、田畑の多い田舎で大した賃貸需要あるとは思えないのに、大〇、〇建、レ△パの農転&安普請アパートが量産されて凄いことになってます。社会的に必要とは思えない賃貸住宅が乱立する風景は、栃木県や三重県に行っても、沖縄本島に行っても、日本中、ありふれた風景になっています。

 

で、肉食系各社がたくさん建てまくった末路が、これです。

1)物件を多数、市場に供給すると入居率が下がる。
         ↓
2)家賃からサブリース賃料を捻出できなくなると、新築たくさん売って、デべ利益をサブリース賃料に充当せざるを得ない。

3)でも、入居率が下がると、銀行も融資を引き締める。

4)融資が閉まると、新築買える人が減り、デべ利益さえ出せなくなる。

 

いま、世間でも話題になってる、「レオパくん問題」(ガイアの夜明け、2017/12/26放送)

 

そして、シェアハウス「かぼちゃの馬車」で知られるスマートデイズ大地代表も、「ガイアの夜明け」放送の3日後に退任が決まっています。

 

2018年は、オーナー訴訟の嵐になるのかもしれませんね。

 

サブリースはオワコンか…と思いきや、これしきでくじける「肉食」陣営ではありません。彼らは次々と、悪知恵を働かせて新機軸を考え出します。ある意味感心しますが、

これなんか凄い話だよな。

ハウスメーカーを受託者にする商事信託スキーム

・オーナーは土地建物の登記上の所有者でなくなる。でも税法上の所有者ではあるので所得税、相続譲与税はガッツリかかる。

・銀行口座名義も信託会社の名義なので、オーナーの自由にならない。

・受託側はグループ会社で建築、サブリース、管理、仲介、リフォーム、信託報酬等、あらゆる所で利益を得られる。オーナーからみれば「蟻地獄」スキーム。

 

大手各社がこれに手を染めると、2019年には早くも、「サブリース」のみならず「信託スキーム」も世間からブラック認定されてしまう予感がしますねえ。こんなもん、早く淘汰されて欲しいです。

ま、肉食系会社の餌食になるのは、たいてい土地持ちとか、高収入得ているエリートサラリーマンでしょうし、方や肉食系会社の社員・関係者は世間的に高収入の部類ではないでしょうから、日本社会全体でみれば、アパート業界を通じて「持てる者から持たざる者(?)への富の再配分」をしてるのかもしれません。でも、彼らに乗せられた結果、財産を失ってしまった個人や家族からみればたまったもんじゃないよね。

 

投資は自己責任。肉食系業者が手を換え品を換え、初心者を食い物にしようとするのも「投資リテラシー不足」から来ているわけです。このブログを読んで、一人でも多くの方が知識・リテラシーを身につけ、不動産業界から悪貨を駆逐して欲しいと願ってやみません。

遠い将来のことになるでしょうが、日本の不動産業界が「草食系勢力8割、肉食系勢力2割」になったら、今と比べれば素晴らしいと思います。

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素晴らしい東京に生きる喜び

こんにちは、Manachanです。今年に入って2回目のブログ更新になります。

先日、速水健朗著「東京どこに住む」(副題:かつては西高東低、今は逆!「職住近接」「食住近接」の時代)という本を読みました。とても説得力あり、読後感も良かったです。私や家族が今なぜ、東京都心ちょっと東側の江東区東陽町という街に住み、この場所で暮らす喜びが年々増していくのか、その理由が分かった気がしました。

私がひとりで東陽町に越してきたのが、2007年5月。妻と2歳の娘が合流したのが、同年の9月。2年後には息子も近所(木場)で生まれ、我が家はすでに10年ちょっと、この地で暮らしてきたことになります。

 

東陽町での暮らしは、ここ10年、便利・快適になる一方。近所にSUNAMO、北砂アリオなどのショッピングセンターができ、気の利いた小料理屋、バル、エスニック料理屋の選択肢が増え、図書館の蔵書も増え、激安レンタカー屋やカーシェアができ、明らかに利便性が増したのに家賃や生活コストはほとんど上がりません。

特に、私の生活を大きく変えたのが「ドコモのバイクシェア」ですね。我が家のすぐ前にサイクルポート(自転車を借りたり返したりできる置き場)ができ、電動アシスト付自転車が30台ほど常備。これに乗って、東京駅まで所要25分(150円)、半蔵門近くの職場まで、皇居外周の坂を登って所要40分(300円、良い運動です)。都内最悪といわれる地下鉄東西線上りのラッシュとは無縁の暮らしを送っています。

 

仕事柄、国内外へ出張の多い私ですが、バイクシェアがあるおかげで、羽田から自宅に向かうシャトルバスは、「東陽町行き」だけでなく、「T-CAT(水天宮前)行き」や「豊洲行き」も使えるようになりました。バスを降りて、自転車借りて家の近くまで乗って帰れば良いわけですから…あと、最近は新幹線で金沢へ出張しましたが、自宅から東京駅までの往復はもちろんバイクシェア利用。

冬場は北風がやや冷たいとはいえ、関東は晴天が続いて毎日が自転車日和。皇居周辺ではこんな景色も楽しめます。

 

東京23区東部民としては、街に行くなら「銀座」が定番。この街も、奥深い魅力がある街ですよね。高級ブランドや老舗喫茶店、宝飾店や画廊があるかと思えば、ユニクロやGEOXがあったり、インバウンド旅客需要でホテルが建ちまくったりと、目まぐるしく変貌しながら、たくましく、時代の先端を走り続けています。

 

私は、都会が好きです。一生、都会で暮らし、都会で骨を埋めたいです。なぜそう思うのか?その気持ちを、速水健朗氏が著書のなかで代弁してくれます。

 

「他人が勝手に暮らし、勝手に生活を営んでいる近くにいるだけで、さまざまな恩恵、つまりは正の外部性をもたらしてくれるのが都市」

そうなんです。自分の知らない人が、大勢、近くに住んでいて、それぞれの仕事を持って生活を営んでくれるのが「都市」。特に東京のような高度に発達した大都市では、ご近所さんがそれぞれの領域で専門家であり、そのバラエティも凄い。

 

「アイデアは専門性と多様性が出会う場において生まれるのだ。それもまた都市でしか起こりえないものの一つである」

東京はビジネスを始めるのに素晴らしい環境を提供してくれます。私は昨年11月、パートナーの市川とともに「(株)国際不動産エージェント」を設立し、欧米を中心とする海外不動産の本格的な仕入れ商社、コンサルティングサービスを旗揚げしましたが、そういう新しいビジネスを起こす場所は、日本では東京以外にありえないと思います。なぜなら、

弊社に足りない、さまざまな領域の専門家が、近くに住んでいるのが「東京」だから…

弊社の顧客・パートナーになってくれそうな、投資家、資産家、法人が、近くに集まっているのが「東京」だから…

 

東京のど真ん中、千代田区一番町という場所に本拠地を構え、社員も私含めて、全員が23区内の遠からぬ場所に住んでいる…というのが、「いまの時代」を象徴する働き方、住まい方という気がします。

 

「現代の知識集約型産業における中心的な業務は遠隔化できない」

「現代的な都市技能労働者たちの新しい働き方に基づくライフスタイルは、再び職住近接の形に戻りつつある」

国際不動産コンサルタントという、不動産全般も投資も金融も海外各国事情も、全て分かっていなくてはならない極めて専門的な仕事の舞台は、日本ならプロフェッショナル多士済々が集まる東京都心が一番ふさわしいと思います。そして時代は職住近接。だから私も、都心へ自転車で行ける場所に住んでるわけです。

 

「都心に暮らすという生活価値の再発見」

「住む場所が自己投資だという考え方」

私が住む東陽町の家賃は、千葉県の船橋や習志野あたりと比べれば2倍近くしますが、それでも「東京都心にすぐアクセスできる場所に居る」ことが、自分にとってメリット大きいし、人に出会える、移動時間を節約できるという「投資」の面でも十分成り立つので、喜んでそのコストを払っています。あと言うと、ここは皇居5㎞圏内でみると最安値水準なわけで、「都心近い割に安い」というコスパ感覚で選んでいる面もあります。

 

以上は私の主観です。世の中には、都会が嫌いな人、自然や田舎が好きな人は沢山いますし、また東京の慇懃無礼なビジネス文化が冷たく感じられて嫌だとか、日本社会の同調圧力的なものが嫌いという方も相当数いるでしょう。当然ながら東京は、万人に合う都市ではありません。

でも、本音レベルの自分自身と、東京が、うまく折り合いをつけられたという前提でいうなら、この街は、世界中でも稀にみる、住みやすい大都会だと私は思います。

・モノやサービスのコスパが非常に良い。

・広さを求めなければ住居コストもそんなに高くない。

・車を運転せずに楽しく便利に暮らせる。

・清潔で、よく整備されている。空気も悪くない。

・とにかくメシが最高にうまい。低価格帯でも十分うまい。

・世界最大の大都会にしては、治安が非常に良い。

 

また、私が子供時代に知っていた東京と、今の東京を比べると、明らかに、今の方が住みやすくなったと思います。

・昔の通勤ラッシュに比べると、今の方がずっとマシ。

・東京の空気や川の水質、昔は酷かったけど、今は大分マシ。

・交通渋滞、昔は酷かったけど、今の都心部はドライブしていて時間が読めるようになってきた。

・昔の都心はオフィスや工場ばかりで人が住む感じではなかったけど、今は見違えるほど住みやすくなった。マンションも人も学校も利便施設も増えた。

・東陽町・木場あたりも、昔は中小工場が多くて乱雑な住環境だったけど、今は緑豊かで公園の多い、ファミリーに人気の良質住宅街に変貌。

 

世界中見渡しても、東京ほど高度な都市機能と生活利便のバランスが取れ、多種多様なサービスやエンターテインメントに簡単にアクセスでき、先進国の割にリーズナブルな物価で暮らせる都市は珍しいと思います。都市機能が集積することによる利益も不利益もありますが、ここ30~40年間のテクノロジーの発展や都市機能の整備により、目に見える不利益は明らかに減ったと思います。便利でチャンス溢れ、住みやすい「いまの東京」に人々が集まるのは自然だと思います。

そんな東京の素晴らしさを体感するには、職場も住まいも、都心近くにあるのがベストだと思います。

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「失われた20年」から「悩み多き普通の先進国」へ

こんにちは、Manachanです。2018年もブログご愛読のほど、よろしくお願いいたします。

今日は1月4日、用事があり東京都心に出ました。世の中的には明日から仕事始めの会社が多いようで、街は静かでしたが、株式市場は大フィーバーでしたね。東証の大発会は、いきなり700円以上高い23506円で引け、朝鮮半島有事以外は国内外の経済にマイナス材料があまりないなか、いきなり株価ラリーを予想させる2018年の幕開けになりました。

 

そういえば最近、「バブル以来」とか「バブル超え」みたいな経済ニュース多いですね。

・東証の株価は、26年ぶりの高値

・有効求人倍率は43年ぶりの高水準

・東京・銀座鳩居堂前の路線価はバブル期超えで過去最高

 

日経新聞の見出しをみても、「上場企業7割が増収増益」とか「潜在成長率上回る」とか、「消費者心理改善、4年ぶりの高さ」とか「正社員の求人倍率、高水準」とか、景気よさそうな記事が並ぶようになりました。

 

とはいえ、約30年前のバブル景気と今の経済状況は、様相を大きく異にしています。数字をよく見ると、

・公示地価がバブル期を超えたのは東京の一部のみ。大阪、名古屋以下の各都市の地価は上昇中とはいえバブル期に遠く及ばない。

・有効求人倍率がバブル期を超えたとはいっても、バブル期(1986~90年)の就業者数の伸び396万人に対し、最近4年間(2012~16年)は185万人。

・東証株価も、1992年の水準は超えたが、バブル絶頂期(1989年末)の水準までは達していない。

 

バブル期の日本は、人口が伸びていました。まだ若者が多く、仕事はそれ以上にあった活況の時代。当時は地価も国内どの場所でも上がったものです。でも今は、総人口が減少するなかでの人手不足の時代で、経済成長もせいぜい1%台。全国的に地価を押し上げるだけのパワーはなく、せいぜい東京とその近郊、政令指定都市くらいしか上がらない。人口の都市集中と地方の過疎化を背景に、地価の二極化、三極化は進む一方。

今さら、バブル以前のような活況は日本に戻って来ないでしょう。でも一方で、バブル崩壊以降、20年以上にわたり苦しんできた資産デフレ(地価、株価)や雇用が、とりあえずバブル前後の水準に戻ったことは、素直に喜んで良いと思います。その背景には、苦難の20数年を経て、日本企業の収益体質が筋肉質になり、金融システムの改革や規制緩和が進み、グローバルな成長を取り込める企業や都市が増えたこと等があります。長い低迷に苦しんだ時代から、日本人が学んだことは少なくなかったのです。

 

「バブル後」、「失われた20年(30年?)」が終わったのかどうか?というテーマが、2018年の日本で語られる機会が増えることでしょう。これはおそらく、コンセンサス取れない議論だと思います。今の日本は他の多くの先進国と同様、二極化が進んでおり、好景気の恩恵を受ける人間と、全く受けない人間がいて、両者は全く違う経済観を持っているからです。

私は東京都内に住み、好景気の恩恵をそれなりに受け、かつ出張で欧米先進国を頻繁に訪れています。その視点から言うと、

・今の日本は、すでに「バブル後、失われた20年」を克服している。

・その結果、欧米のフツーの先進国と似たような経済状況になった。体感値でいうと、いまの日本の景気は、アメリカ南部、オーストラリア、ドイツより少し悪く、南欧諸国、アメリカ北部よりは少し良い感じ。東京の景気も、先進国の大都市と比べると平均的。

・フツーの先進国とは、バラ色ではなく、将来に向けて難題と懸念が多い状態。少子高齢化、貧富格差の拡大、財政・金融政策の手詰まり、治安やテロの懸念等…どの欧米諸国も抱えている難題を、日本も当たり前に抱えている。

 

日本だけが特殊じゃない。日本の経済社会が抱える難題、懸念の多くは、他の多くの先進国にも、多かれ少なかれ共通するものなのだ…そういうフラットな理解に立ち、グローバルに投資を進めていきたいと思います。また、微力ながら日本経済を支える一経営者として、バブル後の苦闘の経験を大事にしながら、新しい産業・雇用、ビジネスモデルの創出に貢献していきたいと思います。

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