2013年 12月 の投稿一覧

会社の辞め時

こんばんは、Manachanです。

おそらく、2013年最後になるであろう、今回のブログ日記。

今年、私の身辺にも大きな変化がありました。その最たるものは、「18年続けてきた会社員生活」に別れを告げ、「独立自営」の道に踏み出したことです。

今年2月14日に、不本意ながら勤め先の会社を解雇され、3月27日に年収1000万円のオファーを得ましたが熟考の末あえて蹴り、いろんな紆余曲折の末、12月7日に東京五反田に事務所を構え、不動産業者としてスタートする、その間、何度も何度も、心の揺れ動く経験をしました。

周りを見渡せば、不動産界のアルファブロガーとして有名な赤井誠さん、ロサンゼルス不動産共同投資の仲間O氏、札幌セミナーのお世話人H氏、四国在住でミャンマー事業をはじめたS氏・・・不動産投資仲間が次々と、サラリーマンを辞めて、独立自営の道へ踏み出しています。

しかし、私の身辺はともかく、日本の企業社会全体を見れば、とりあえず安定したサラリーマンの身分を捨てて敢えて起業・独立というパターンは、まだまだ少数派でしょう。当然ながら、サラリーマンを辞めて嬉しいこともあるけど、そうでないことも、実はとても多いです。

サラリーマンを辞めて、起業・独立。人生の一大決断です。いつ「決行」すべきかは、各人が、自分自身を見つめ直して、家族ともよく話し合って、最適な解を探すしかありませんが、

この1年間、私が体験したことは、一つの参考にはなるかと思います。

サラリーマン辞めてよかったこと

・出社時間、退社時間、休暇を、すべて自分で決められる。

・退屈な上司、同僚と一緒に顔つきあわせなくて済む。

・自分の好きなこと(不動産関連ビジネス)だけをやれる。

サラリーマン辞めてちょっと後悔したこと

・「外資系大手サラリーマン」から「無名な一事業者」へと、属性が大幅に低下し、銀行融資のハードルが上がり、事務所ひとつ借りるにも審査が通らず苦労した。

・月給という、定期収入がなくなり、経済的な余裕が乏しくなった(※額面で同じ位稼いでいても、収入が一定しないというだけで、かなりのプレッシャーなのです)

・サラリーマン時代は、土日祝日は完全に「余暇」感覚で楽しめたが、自営になると、「余暇」の感覚がなくなり、商談があれば休みなく働くようになった。

ま、独立して良いこと悪いこと、いろいろありますね。私の場合、満を持してサラリーマンを辞めたわけでなく、「勤め人をあと3年くらい続けたかったのに解雇され、路頭に放り出された」という状況があり、やむなく独立自営という選択を迫られたわけですが、

それでも、フリーランスで1年近く頑張ってきて、多くの人に支えられて、都内に事務所も構えることもでき、すべてはこれからですね。

【都内・五反田の事務所、だんだん、環境が整ってきました!】

隣の芝生は青く見える・・・とはよく言ったもので、サラリーマンという身分を失った、私の偽らざる気持ちとして、

折角、給料毎月もらえるし、属性も良くて銀行融資も組みやすいんだから、サラリーマンでいられるうちは、続けた方がいいんじゃない?

でも、それは、人それぞれですよね。

どうしようもなく腐った会社、つまらない連中に囲まれて、日々仕事して時間の無駄だと感じる、あるいは自分のやりたいビジネスで、今が参入の大チャンス!という状況なのであれば、思い切って、いま会社辞めて勝負するのもアリだと思います。

独立当初は、多くの場合、仕事をおカネにするのに時間がかかり、一時的な生活水準の低下を伴いますので、家族とよく相談する必要もあるでしょうね。

一つだけ、確実にいえるのは、サラリーマンでいるうちに、いつ会社放り出されても、大丈夫に近い状態をつくっておくべき、ということです。

私、わずか18年間のサラリーマン生活で、会社を解雇されたことが1回、経営陣のスキャンダルで倒産・解雇寸前になったことが1回、あります。

アジア太平洋大家の会、副会長も、2年前に起こった「勤め先の倒産」が、フリーランスになったきっかけでした。

そんな経験をしてきたので、会社の給料以外に収入源がない状態は、そもそも「あり得ない」と思っています。だからこそ、収益不動産からキャッシュフローを得てきたわけですし、そこから派生するビジネスを取り扱うために、サラリーマン時代に合同会社をつくったり、したわけです。

今年2月に、勤め先を解雇された時点で、自分のサイドビジネス(合同会社)は、すでに4年目に入っていましたし、友人と立ち上げた「アジア太平洋大家の会」も、創立2年余、会員1200名以上の大所帯に育っていました。

要は、いつ会社を辞めてもいいように、数年間、準備してきたからこそ、突如、会社をクビになっても焦らずに、「独立自営」という方向に、スムーズに移行できたのだと思います。

より巨視的にいえば、経済グローバル化が進展するほど、産業界は独り勝ちと、二極化が進み、勝ち組でない「サラリーマン」は年々、辛くなる。先進国であれば、なおさら・・

副業、サイドビジネス、マイクロ法人・・・呼び方は様々ですが、サラリーだけに頼らず、自分の手で食い扶持を稼ぐ必要性は、これから、どんどん増してくると思います。

サラリーマン、すぐ辞めなくてもいいかもしれないけど、いつ辞めてもいいように、水面下で準備はしておくべきですね。一家の稼ぎ手・大黒柱であれば、なおさら。

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フィリピン貧民街の日々

こんばんは、Manachanです。

2013年、日本人が一番多く不動産を買った海外の国は、たぶん「マレーシア」でしょうが、来年以降は、「フィリピン」が前面に出てきそうな予感がします。

というのも、マレーシアで我々外国人が不動産を買う場合の「最低購入金額」が、来年早々から100万リンギット(3200万円)以上に引き上げられるので、富裕層以外の日本人には、なかなか買いにくくなるからです。

今後、日本人の一般ピープルが目を向けそうなのが、首都マニラ都心部でも700万円程度からコンドミニアムが買える「フィリピン」。

フィリピンはイメージ芳しくないけど、日本からとても近いし、マニラやセブへの飛行機は増便につぐ増便で便利になるし、700万円程度のコンドミニアム買って、(いろんな問題あるけど…)表面利回り8-10%、値上がりも堅いとなれば、人気出ない理由はないと思います。

すでに、「三菱商事」がフィリピンの不動産ブランドNo.1「アヤラ・ランド」と組んでマニラでコンドミニアム建てますし、投資用不動産大手「レーサム」もフィリピン不動産事業に進出するなど、日系の進出も著しい昨今、フィリピンでの不動産視察ツアーも、今後、倍々ゲームで増えるでしょう。

しかし、マニラで日本人連れて不動産視察ツアーやるにあたって、頭の痛いことがいくつかあります。

・マニラの空港がしょぼい (※ミャンマーのヤンゴン空港よりしょぼいかも)

・空港から都心部(マカティ地区)まで直結する鉄道がない (※国の首都なんだから、その位つくれよな!)

・都心部に到達するまでに、一見、みすぼらしい住宅街を通る

マニラ都心部、特にマカティとBGC(ボニファシオ・グローバル・シティ)を見れば、誰もが、その目覚ましい発展ぶりに驚きます。そして巨大ショッピングセンターに行けば、誰もが、尋常ではない人混みと、超・旺盛な消費意欲に驚きます。これらは、フィリピン視察のハイライト。

一方で、昔ながらの、貧乏臭い住宅街で満ち満ちている。スラムもあれば不法占拠者も多い・・・というのも、フィリピンの現実なのです。

マニラの平均的な住宅街、現代日本人の目には「貧民街」に映るあの情景に、「ひいてしまう」人々もいるでしょう。でも私は、

大学時代、マニラの貧民街に一時期、住んでいました。

ああいう世界が、大好きです!

20年以上前、フィリピンが今よりずっと貧しく、混沌としていた時代、私はバックパッカーとしてマニラを訪れ、「マラテ」(Malate)地区にあるフィリピン人の友人宅に、3週間ほど寝泊りしていました。

当時、ざっとみて、マニラの人口の8割くらいは、「スラム」に毛の生えた程度の、簡素で前近代的な、インフラもろくにない環境で暮らしていました。私の友人宅も、例外ではありませんでした。

そこが、どんな世界だったのかというと…


・都会のまんなかに、50戸くらいの家庭が、集落のように、肩を寄せ合って暮らしている。

・トイレも、水道も、シャワーも全て共同。

・どの家も、ものすごい子沢山!友人宅には子供が11人も。

・どの家も、寝室は1つしかなく、私は毎晩、11人の子供たちと、折り重なるように寝た。

・仕事のない男たちが、日がな一日、暇そうにしている。

・日中はトランプ博打くらいしか、やることがない。日本円で「1円、2円」みたいなお金をかけて、時間をつぶした。

・食べ物は、毎食同じ。「ご飯」に「釣り餌のゴカイ」みたいなものをかけて食べる。

ビジュアル的には、これと大差ないものを、メシにかけて食べるのです・・・

ま、グロテスクながら、一応、火は通してあるし、人間の食べる物だから、ま、いいかと思い、私も毎食、これ食べてましたが、何日も経つと、さすがに飽きてくる。

その貧民窟(もとい、平均的なマニラの住宅街)から、歩いて5分くらいすると、華僑の超リッチな友人が住んでいました。そこで、時々、メシ食わしてもらいにいきましたが、

・とにかく、肉、肉、肉・・・

・野菜ゼロ。米と肉しかない食事。

肉ばかりを食い倒す日々でした・・・

 
肉を買えるのは、富の象徴なんでしょうけど、若い女の子でも野菜ゼロの食生活はつらいよなあと思いながら、ちゃっかり、その家では肉を食い、飽きたら、貧民街の釣り餌メシを食いにいく・・・その繰り返しでした。

Manachan何を好き好んで、そんな生活を・・・と思われたかもしれないけど、マニラ貧民窟の生活、とにかく、楽しいんです。

・人々が、とても明るくて、優しい。

・子供たちの、目がキラキラして、とても可愛い。

・しわくちゃのお婆ちゃんでも、英語上手だから、会話が成立する。

近所のおばあちゃん、なぜか、日本語の「どろぼう」(Dorobo)という単語だけ知っていて、冗談交じりで、こんなこと言うんです。


You are rich. I am poor.
I will “dorobo” you.

そんな文脈で、「どろぼう」を使わなくてもねえ・・・

あと、近所の暇なおっさんたちとのトランプ博打で、私が大負けした日があって、仕方なく、40円くらいの「サンミゲル・ビール」を皆におごりましたが、むちゃくちゃ感謝されました。

たった40円で、そんなに喜んでもらえるとはねえ…

決して裕福とはいえない暮らしですが、それでも皆さん、「マニラでは普通の暮らしをしているぜ」的なプライドがあるらしく、

トンド地区(別名スモーキーマウンテン、マニラ最大のスラム街)には絶対に近寄るな!

と、口を揃えて言います。はたから見れば、大差ないと思うんだけどねえ…でも、本人たちにとっては、その「違い」が重要なんでしょうね。

長足の経済成長を遂げるフィリピン・マニラ、近代的なコンドミニアムも増えてきていますが、私が20数年前にみた「三丁目の夕日」以下の風景も、依然として健在です。

マニラに行かれて、そんな風景を目にした時、「汚らしい」と忌避するのではなく、そこに活き活きとした、人間の暮らしの営みがあり、底抜けに明るくて心優しい人々が住んでいることに、思いをめぐらせていただきたい。それは間違いなく、フィリピンの魅力の一つなのですから…。

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不機嫌なアベノミクス

こんばんは、Manachanです。

先ほど、近所の100均に行って、五反田オフィスで使う安いものを買い揃えてきました。いまお勘定は税込み105円ですが、来年4月に消費税が8%に上がった後は、どうなるのかな?108円だと端数が面倒だから、たぶん110円になるのかな?

東京メトロ(営団地下鉄)も、いま160円の初乗り運賃が、来年4月以降は消費税を転嫁して170円になるそうです(注.スイカやパスモを使えば165円)。

このように、国民生活に密接に関わってくる、消費税値上げですが、税率8%に上がることによる景気の腰折れリスクは、とりあえず、余りなさそうですね。皆さん、もう折り込み済みですから…

とはいえ、日々の買い物で、税負担上がるのは、国民、誰の目にも明らかになるわけなので、自民党・安倍政権の支持率に、多少は影響が出そうですね。

所謂アベノミクスで、福沢諭吉くん刷りまくって、円安誘導して、景気良くなったのかというと…確かに東京都心の深夜タクシーの数は増えてるし、不動産価格は勢いよく上がってますけど、マクロでみれば、あまり成果が上がっているようにはみえない。円安なのに、貿易赤字は拡大傾向ですしね…

日本経済、デフレ脱却ではない=西村内閣府副大臣

いまの日本って、円安誘導で輸出産業が潤って、その勢いで国民経済も潤う…みたいな経済構造じゃないもんなあ。製造業の主力が、アジア諸国に行っちゃってるし、そもそも輸出依存度が、アメリカと並んで先進国で最も低い水準だし。

いまの日本は、ものづくり&輸出大国ニッポンというより、巨大な内需を持つ、サービス業中心の経済国(=進化版巨大ガラパゴス)に様変わりしちゃってますから、円安誘導だけで、経済全体が潤うようにはなってない。

本気で、経済成長しようと思うのなら、別のアプローチが必要。俗にいう、「アベノミクス三本目の矢=成長戦略」が待望されるわけですが…それが、なかなか出てこなくて、わたくしはイライラしてるんです。政権とって、派手に円安誘導して、東京オリンピック招致して、増税決めた後が、いまいち不発。

安倍さん本当にやる気あるんかいな?

アベノミクス三本の矢でいう、一本目(金融緩和)と二本目(財政出動)は、三本目(成長戦略)のためのお膳立てでしかないと、私は思います。起業でいえば、一本目が「銀行融資」、二本目が「自己資金」みたいなもので、肝心なのは三本目…「販路拡大」、「マーケティング」、「セールスプラン」等であるはず。

それが、なかなか出てこないので、安倍さんに成りかわって、考えてみました。成長戦略とは、本来、どうあるべきなのか?かなりデフォルメして書いてみます。

アベノミクス三本目の矢とは、経済成長戦略。経済を活性化させて、お金を増やす。やっぱ、金だぜ!金金金金金金金!カネノミクス。

「日本を、世界一、お金に居心地の良い国にする。」

金融鎖国と決別する。世界の金融サービスが日本に参入し、日本国民は外国に出ることなく、世界トップの金融理財商品が選べるようにする。国をまたぐお金の出し入れも自由にする。世界のお金が自然に日本を選ぶような生態系(エコシステム)をつくる。

「人口2億人を目指す。子どもを増やし、移民も受け入れる。」

少子高齢化と決別する。持続的な経済成長のために、日本の人口を増やす決意をする。出生率を増やすため、あらゆる政策的手段を動員する他、移民を年間数十万人単位で受け入れ、労働人口を増やし、平均年齢も若返らせる。

「外国の人、カネを受け入れる国になる」

定住人口だけでなく、海外との交流人口も劇的に増やす。東京オリンピックまでに訪日観光客数3000万人を達成するため、ビザ要件を緩和する。東京湾岸や沖縄にカジノをつくり、英語、中国語サービスや、イスラム圏観光客向けのハラルサービスを拡充し、日本に3億円以上投資する外国人には、日本の定住ビザを与える等・・・

TPPや拡大ASEANへの参加調整のみならず、金融の自由化、移民受け入れ・・・そこまで踏み込んで、世界中にアピールすることができるのか?

そこまでやれば、誰がみても、日本は経済成長に必死なのだということが分かる。世界の投資マネーも、日本に再び、戻ってきてくれるかもしれない。

しかし・・・いまの日本人が、その路線を望んでいるとは、あまり思えないんですよね。金融の自由化や、移民受け入れをやってまで、日本経済を拡大させたいとは思ってないフシがある。

経済成長したいというマインドの乏しいところに、アベノミクスをやっても、国の借金を増やすだけの効果しか生まないと思います。自民党は民主党に負けず劣らず、「大きな政府」志向だと感じますし…

経済成長するための痛みを味わいたくないのなら、せめて、次の世代にツケを回さないために、経済・財政の縮小均衡を目指した方が良いのかもしれません。「美しく、老いて衰えていく日本」でしょうか・・・私はそんな日本、嫌ですけどね。

間もなくはじまる2014年は、アベノミクスやっても経済成長は思わしくない、ということが誰の目にも明らかになる、不機嫌な年になりそうな予感がします(でも、日本国民は選挙で自民党を選んだんだから、やっぱり、自業自得だよね…)。

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ファンが先かビジネスが先か?

こんばんは、Manachanです。2013年も、残りわずかになりましたね。皆様にとって、今年は、どんな年だったでしょうか?

私にとっては、間違いなく、我が人生で最も激動の一年でした。


2月、会社をクビになる。

3月、転職活動中に年収1000万円のオファーをもらうが、熟慮の末、蹴って、不動産の道で生きることを決めた。

5月に、千葉県松戸市で国内2棟目物件を取得(=手持ち現金を、ほとんど使い果たす・・・)。

6月に、中近東&西アフリカを訪問。

7月に、アジア太平洋大家の会、東京に次ぎ二拠点目となる九州支部を設立。

9月に、東南アジア4か国歴訪。ミャンマーの不動産事業に投資する決意を固める。

10月に、ハローワーク経由で、「宅建&FP」の職業訓練校に通う。

12月に、東京・五反田にオフィスを借り、外国人バイヤー専門の宅建業を立ち上げる。

慌ただしい一年でした。内容を詳しくみれば、幼虫がサナギを経て蝶になるごとく、自分が「サラリーマン」から「起業家」へと、大きく脱皮を遂げるための一年だったように思います。その意味では、大変、意義深い。

私は今でも、サラリーマン(外資系のITマネジャー)やれば、年収1000万クラスの商品価値はあるはずですが、もはや、あの世界に戻る気はないですね。自分のビジネス興す過程が、楽しすぎますし、出会う人も、素晴らしすぎて…

2011年に、趣味として立ち上げた、海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」も、いつの間にか大所帯となり、首都圏に900名以上、それ以外の地方に約400名のメルマガ会員を擁し、今や、東京、福岡のほか、名古屋、大阪、札幌にも、頻繁にセミナー等で行くようになった…1年前からは、信じられない変化です。サラリーマンやってたら、こんな動き、できませんしね。

一方で、この会の運営スタイルも、大きく変えていきたいと思います。これまでは、サラリーマンやりながら副業(余暇?道楽?)としてやってきましたが、これからは、本格的な「事業」にしていかないと、私の身体がもたないし、まともな経済生活もできない。

いや、お金は二次的なもので、むしろ、自分の後継者をつくりたい、という気持ちの方が大きいです。つまり、セミナー等で海外不動産投資&賃貸経営をきちんと語れる専門人材を、日本全国で育てたい。そのことにより、日本人のグローバル投資文化を盛り上げ、近隣アジア諸国の投資家に負けない位、海外不動産で収益を上げられるようになる、その一助になりたい。

そう考えた場合、私一人の力では、どうしても限界があるのです。他人の力と頭脳を借りなければ、レバレッジがかけられない。

そのためにも、「事業」にする必要があるのです。自分がボランティアとして、会を3年近く運営してきたからといって、他人に同じことを、求めるわけにはいかない。海外不動産投資の専門家になることが、彼/彼女にとっての「職業」となるように、ビジネスを組み立てる必要がある。

この年末年始かけて、事業構想を練ろうと思います。お楽しみに。

それにしても、人生、面白いものです。単なる趣味ではじめたことが、いつのまにか、事業になってしまう・・・・

「人」の側面からいうと、まず自分の「ファン」(応援団)が増えて、彼らがやがて「顧客」になり、「ビジネスパートナー」になっていく、というパターン。

特にネットビジネスに顕著な傾向かと思いますが、多くの人は、「自分のファン」を増やす前に、「顧客」をつくろうとする。キャッチーな宣伝文句満載のランディングページつくって、セミナーやって人を呼んで、顧客リストをつくる。彼らを「金づる」にしようと試みる・・・

その順序でやると、たいてい、うまくいかないのではないか、と思います。自分のファンでない、単なる顧客は、メリットがなくなると、あるいは飽きると、すぐ離れてしまうからです。

私の場合、アジア太平洋大家の会を立ち上げて3年弱…この期間を振り返ると、結果的に、「自分のファン」を増やすことに徹してきたように思います。

自分が、サラリーマンとしてそれなりに良い給料をもらっていたおかげで、これを商売にすることなく、採算度外視で、セミナー・講演やりまくった、オフ会に行きまくった、特に最近1年は、LCCと高速バス乗りまくって、日本全国の投資家と交流を続けた。

その過程で、私のファンが、徐々に増えてきたのは、有難いことです。今では、東京で、福岡で、名古屋で、素晴らしいセミナールームを、ありえない程の低価格で使わせてくれる方もいますし、私が外国人専門の宅建業を立ち上げる話をすれば、お仕事の機会をくれる方々が、日本中から、どんどん現れる…

新しい事業を始めるうえで、「自分のファン」というものは、この上ない、最高のセーフティネットだと思います。

物事を成し遂げようとすれば、まずは「ファンづくり」から始めよ!顧客は、その後からついてくるのだと思います。

【ファンは人生の宝です!】

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アンチ起業の国ニッポン

こんにちは、Manachanです。お待たせしました。4日ぶりの、ブログ更新になります。

ここ数日は、都内・五反田に開設した事務所の引っ越しや、オフィス備品の買い出し等で超多忙でした。しかも、重いデスクやソファを運んだので筋肉痛気味です(泣)。

でも、自分の事業を興すって、ワクワクしますねー。不安は多いけど、とにかく、自分が新たに生まれ変わった感じで、一日一日がとても新鮮です。

サラリーマンとして18年間勤めた男が、解雇されて、進路に悩んだ末、独立自営の道を選び、都内に事務所を構える…ここにこぎつけるまでに、実にいろんな経験をしました。会社員時代には気がつかなかった、日本の経済社会のからくりを学ぶこともできました。

私が感じたこと…いまの日本は残念ながら、意欲ある人々が気軽に起業できる社会とはいえない。起業を支える社会システムが未整備な上に、理屈の通らない、時流にそぐわない面倒臭い手続や、煩雑なお作法がたくさんある。実際私もかなりの不便を強いられ、時間と労力を使いました。

これから日本で起業する人にとって、私が経験したことの多くは、たぶん、誰もが追体験すると思います。備忘録を兼ねて、ブログに残しておきますね。

ところ、起業文化の振興・活性化は、日本の将来のために、絶対に必要だと思います。かつて「世界の工場」と呼ばれた日本の屋台骨を支えた製造業はすでにピークを過ぎ、アジア近隣諸国の安価な労働力に雇用を脅かされる立場になりました。

いまの日本では、好不況の波に関わらず、会社組織の枠組のなかで、フルタイムの良質な雇用を大幅に増やすのが難しくなりました。私自身も経験しましたが、リストラや解雇の憂き目に遭うことは、日本で働く多くの会社員にとって、すでに他人事ではないでしょう。

1970年代後半、日本人に雇用を脅かされたアメリカの労働者が、生き残るために、ミニ法人やマイクロ法人をつくり、多様なサービス業の担い手となりました。彼らのおかげで、LCC(合同会社)という簡易な会社の仕組みがつくられ、日本でも「1円起業」なるものが、法律上可能になっているわけですが…

今は日本人が、当時のアメリカ人と似たような立場になっている。私たちは、会社に頼らず、自営業者として生きていくことを、人生のどこかで、視野に入れなければならなくなっている。実際、日本人のかなりの部分が、そういうマインドセットにならない限り、この国に明るい経済的な未来はもたらされないでしょう。

日本をもっと、起業しやすい社会にする必要がある。門戸は、広い方がいい。融資は使いやすく、基準が明確な方がいい。事業が軌道に乗るまでの苦しい時期は、税金や印紙代等の負担が少ない方がいい。そして、成功・失敗にかかわらず、リスクを取って事業を始めた人々が、正当に評価され、報われる社会にしなくてはならない。

浜松の一主婦が、「アツアツに揚げたコルネットにアイスクリームを入れると美味しい」という発見をビジネス化したように、私たち一人一人が、日常生活や業務のなかで、無数に転がっている商売のネタを見つけて、周りのサポートを得ながら、上手にビジネスにしていく。多様なサービス業の担い手になって、日本の経済と雇用を活性化して、この国を支えていかなければならない。

今はネット、モバイルの発達で、働く場所に制約が少なくなったし、また太陽光パネルのように、東電みたいな独占事業体でなくても一般人が「発電事業」に参入できるようになった…そうしたテクノロジーの「追い風」を受けて、日本の起業文化を一気に活性化させられないか?と思案するわけです。

私の理想は、「いつでも、どこでも、誰でも、起業に関連するサービスや情報が得られる。気軽にメンター(起業支援するアドバイザー)がつけられて、起業経験者や仲間と知り合えて、創業融資を出す金融機関、エンジェル(投資家)、各省庁の出してる補助金の情報がすぐ得られる」状態。一番イメージ的に近いのは、「保険の窓口」ですかね。

たとえば首都圏の主要駅とか、百貨店とか、多くの人が集まる場所に、起業支援・相談の窓口があると良いと思います。カフェみたいにして、老若男女問わず入りやすい雰囲気にできればベストですね。

「起業の門戸を広くする」ためには、都庁、区役所みたいな、普段、人々が余り行かないところにあっても意味ないでしょう。あと、営業時間も大事ですね。サラリーマンが仕事帰りに利用するためには、少なくとも20:00頃まで開いてないと意味がない。

今の日本は、起業という明確な目的のある人が、「よいしょ」と頑張って、たくさんのハードルを乗り越えないと、コトを起こせない仕組みになっています。それは、時代遅れだと思う。

むしろ、ニートっぽい茶髪のお兄ちゃんが、「新宿駅の起業支援センター行って、ノリで起業したら、たまたま、うまくいっちゃった」みたいな方がずっと良いと思う。日本が、そういう仕組みを上手につくれたなら、この国の将来は、意外に明るいのかもしれない。

創業支援の補助金やセミナーは確かに増えた、全体の調和が取れてないような…

現状は、そこからほど遠いと言わざるを得ない。私が起業にあたって、どういう経験をしたのかというと、


1)区役所の創業融資窓口が平日17:00で閉まる!

私はサラリーマン時代、平成22年7月に、合同会社を設立しました。

事業をやるには、当面の運転資金と設備資金が必要になります。昨今の東京では各区とも、創業支援プログラムを設けており、金融機関の融資がついた案件に対して、区独自の利子補給を行い、おかげで実質利子負担は0.0~1.3%程度になります。この制度自体はとても良いのですが、問題は「使いにくい」こと。

私はこれまで、江東区、品川区、千代田区の窓口に行きましたが、どこも平日17時に閉まります。無料経営相談もできますが、時間は平日午前中か、午後4時までにしてくれと言われます。これでは、ほとんどの現役サラリーマンは利用できません。

創業支援のみならず、会社を立ち上げたら、絶対に必要な法務局、税務署、都税事務所での手続き…すべての窓口が、平日17:15に閉まってしまいます。いまの日本では、創業・起業に関わる公的サービ
スのほとんどが、すでに会社を辞めた、フルタイムの自営業者を対象としており、サラリーマンの副業では、非常に不便、不条理を感じました。


2)理屈にあわない税金が多すぎ!

いまの日本で、合同会社は比較的安価につくれるシンプルな会社組織です。私も4社ほどつくった経験ありますが、理解できないのが、登録免許税の高さ。設立時に6万円、区をまたいで本店移転しても6万円がかかる。これ何とかならんのかなあ・・

国家の税金だから、当然、払わなければならないものですが、「受益と負担のバランス」さえ取れていれば、払う側も納得感があります。しかし、法務局に会社の籍を置くだけで6万円とられ、同じ東京なのに、区をまたいで本店移転したらさらに6万とられる、その根拠は一体何なのだろう?特に本店移転なんて、住民票の移動に毛が生えた位の作業量だと思うのに…

あと、会社設立すると、当期利益がゼロかマイナスでも、地方税均等割7万円が、必ずかかってきます。これも納得感に乏しい…でも、「損失の繰り越し制度」とセットで考えると、ま、登録税よりは多少マシかなと思ったりします。

3)法人契約だと事務所が借りられない!

私は会社を辞め、フリーになった後、事務所を借りるのに、かなり苦労しました。

会社員時代は、年収1000万を超えていました。最新の源泉徴収も1000万超えだし、加えて、収益物件からのキャッシュフローも、確実に入ってきていますので、月12万円程度の事務所は、簡単に借りられると思っていました。

ですが、法人で物件借りる場合、多くの保障会社は、法人としての審査しか行わない。個人の年収や、資産状況はほとんど考慮されない…ということが分かりました。これまで、私の合同会社は、会社の副業として気楽にやってた関係で、大した売上は上がっていない。その関係で、何度も入居申込しても、保障会社を通らず、悔しい涙を飲みました。

後から考えれば、これは戦略ミスだったかも…私の場合、まず属性の高い個人名義で事務所の賃貸契約して、首尾よく借りられたら、今度は私個人と自分の会社の間で別途賃貸契約をすれば、もっとスムーズにいったかもしれませんが…

それ以前の問題として、なぜ、起業する人間が事務所を借りるのに、前年度の法人決算で足切されるのか、家主と入居者の間に入る保障会社というシステムが、なぜ個人と法人の属性をセットで審査できないのかが理解できない。正直な話、リスクをとって起業しようとする人間の邪魔をしているとしか思えないシステムでした。

都庁、区役所、税務署、法務局、保証協会、銀行、不動産屋…もちろん試行錯誤も含んでいますが、事務所開設にこぎつけるまでに、かなりの東奔西走を強いられました。いま振り返ると、その5分の3くらいは、事業の成否に直接関係のないもので、なぜ私がこれをやらなきゃいけないのか、ロジカルに理解しにくいものでした。

戦後史のなかで、今の日本ほど、新しい産業や、起業家を切望している時代はないでしょう。官民の知恵と力を結集して、日本の社会風土のなかから、起業を生み出す仕組みをつくらなければなりません。

その仕組みが、残念ながら、最適化されているとはとても言えない。ビジネスに理解のない人間が、的外れなルールや行政手続、運用ルールを積み上げているように思えてならない。

運用する人間は、普通の人で構わないけど、仕組みをつくる人間は、「日本のベスト・アンド・ブライテスト」でなければならない。そうでないと、他国との経済競争に負けるだけと思います。

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フィリピン版モノポリーで遊ぶ

おはようございます。Manachanです。

我が家には、8歳と4歳(もうすぐ5歳)の子供がいます。大人と子供が一緒に遊べるボードゲームの類も、いくつかありますが、

子供たちが特に好きなのは、私が去年、マニラ出張で買ってきた、

フィリピン版モノポリー

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

「モノポリー」(Monopoly) 、ご存知の方も多いと思いますが、日本が生んだ名作「人生ゲーム」の、マネー盤といったところ。不動産投資のリテラシーを養うには、とても良いゲームです。

Wikipediaの記事から引用しますと…

プレイヤーは双六の要領で盤上を周回しながら、他プレイヤーと盤上の不動産を取引することにより、同一グループを揃え、他のプレイヤーから高額なレンタル料を徴収し、自らの資産を増やし、最終的に他のプレイヤーを全て破産させることを目的とする。

20世紀初頭のアメリカで生まれたこのゲーム、世界中に愛好者がいますが、当時、アメリカの植民地だったフィリピンも、もちろん例外ではなく、元祖「アメリカ版」ならぬ、「フィリピン版」をつくってしまったのです!

このゲームは英語がベースとなっていますが、取引されるのはもちろん、フィリピンの不動産物件ばかり、価額表示も当然、「フィリピン・ペソ」…ゲームで使われる貨幣は、

5,000,000 ペソ
2,000,000 ペソ
1,000,000 ペソ
500,000 ペソ
200,000 ペソ
100,000 ペソ
50,000 ペソ
20,000 ペソ
10,000 ペソ

数字が大きくて子供には分かりにくいと考えた妻は、子供向けのシンプルな「シュレック・キッズ・モノポリー」も買ってきたのですが、

うちの子供たちは、なぜか、シュレックには興味を示さず…フィリピンモノポリーばかり、ひたすら、やりたがるのです。

4歳のポニー君も参戦中

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なぜ、子供たちがフィリピン版を好むのかというと、たぶん、ゲームに出てくる物件名が面白いからでしょうね。特に人気あるのが、

バナウエ・ライステラス

Banaue Rice Terrace…フィリピン・ルソン島北部の山岳地帯に住む、少数民族イフガオ族が、急傾斜を開墾して英々と耕し続けてきた「棚田」群は、フィリピンを代表する観光地の一つ。1995年に世界遺産に登録されています。

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しかし…それ以上に、ダントツの人気を誇るのが、これ

チョコレートヒルズ国定公園

Chocolate Hills…フィリピン中部、ボホール島にみられる特殊な地形のこと。30メートルぐらいの丘が1000個以上ある。乾季になると、丘の植物が茶色くなり、チョコレート色になることから、この名がついた。フィリピンを代表する観光地のひとつ。

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フィリピン版モノポリーで、「チョコレートヒルズ」を買うと、300万ペソする、高額物件の一つ。「チョコレート」という字面がいいのか、うちの子供たちは、「チョコレートヒルズ」を買うと、それだけで勝った気持ちになるようです。

アパート1つ建てると、130万ペソもらえる「高利回り物件」♪

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もうすぐ始まる2014年は、日本人にとって、フィリピン不動産がますます身近になることでしょう。この国の不動産文化に馴染んでおくためにも、マニラに行ったついでに、お一つ、買い求めてはいかがでしょう?

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用途地域と資産価値

こんばんは、Manachanです。

10月15日から通っている、宅建&FPの職業訓練校。カリキュラムは来年1月14日まで続きますが、私の独立開業が決まったため、12月6日をもって中途退校することになりました。12月7日以降は、東京・五反田の事務所で、宅建業者&アジア太平洋大家の会関連の業務に専念します。

宅建試験を受けたことある方ならご存知でしょうが、宅建には大きく分けて、「民法」、「宅建業法」、「法令制限」、という3つの領域があって、

多くの受験者は、「法令制限」、特に都市計画法と建築基準法を苦手にするようです。確かに不動産業って、異業種からの転進が多い業界ですし、土地・建物の予備知識がなく、マイホームも買ったことがない人からみれば、とっつきにくい内容かと思います。

しかし、不動産投資家・賃貸事業者として、自ら土地探しして、上物を建てた人間にとっては、法令制限は、得意中の得意でしょう。しかも座学だけではなく、「生きた知識」として実践的に理解しているから、強い。

かくいう私も、昨年は、一棟企画アパートを建てるため、千葉県内を中心に、土地を探しまくったので、都市計画法でいう「用途地域」や「接道義務」、建築基準法の「建蔽率と容積率」、「斜線制限」については、たいていの講師より深く、実践的に理解している自信があります。

だって、アパート建設用地の詳細確認のため、柏市の建築指導課や土木事務所まで足を運びましたもん…宅建講師でも、そこまでやってる者は、なかなかいないよね。

ところで、都市計画法第9条では、12の「用途地域」が定められています。うち住居系だけでも7つあります。


・第一種低層住宅専用地域 (一低)
・第二種低層住宅専用地域 (二低)
・第一種中高層住宅専用地域 (一中)
・第二種中高層住宅専用地域 (二中)
・第一種住居地域 (一住)
・第二種住居地域 (二住)
・準住居地域 (準住)

ざっくり言うと、

・閑静な戸建中心の住宅地は、「一低」や「二低」であることが多く、
・都会の、マンション中心の良環境住宅地は、「一中」や「二中」であることが多い。
・商業地と混在するフツーの住宅地域になると、「一住」、「二住」。幹線道路沿いは「準住」になっていく感じ

宅建の講義みたいですね♪

【南柏駅近くの一低エリア】

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話戻りますが、昨年、アパート用地探しをしている時の、私のミッションは、下記の通りでした。

・高さ9.9mある、6~8戸の木造アパートを建てる
・場所は、千葉県松戸市、柏市、船橋市、千葉市など
・土地面積は、整形地なら40平米以上、旗竿・敷地延長なら50平米以上
・坪単価は、整形地なら60万円以下、旗竿・敷地延長なら50万円以下
・駅近で、入居づけしやすい場所

さすがに、一都三県で最安値の「千葉県」だけあって、安い土地は、うなるほどあります。とはいえ、柏駅、松戸駅、船橋駅、津田沼駅、千葉駅などのターミナル駅の徒歩圏内で、上の値段で土地見つけるのは困難。

ですので、一駅はずした「南柏駅」とか「幕張本郷駅」とか、あるいは東武野田線、新京成線の駅近が候補になるわけですが、いま思うと、「用途地域」には、大いに悩まされました。

特に、「一低」と「二低」が悩ましい…千葉県はターミナル駅から一駅外すと、駅前からいきなり閑静な住宅街になって、「一低」、「二低」エリアが延々と広がるケースが少なくないのですが、

こうした地域で、背の高い建物を建てるのは至難の業。いくら土地の形状や接道が良くて安くても、北側斜線と道路斜線の規制が凄くて、結局、うまい具合にプランが入らない。たとえば、

松戸から一駅、新京成の上本郷駅徒歩2分。土地60坪で整形地、西側5m道路に接して、坪46万。建蔽60/容積160、これいけるかも・・・」と、ぬか喜びしても、用途地域を調べた途端、

「なんだ、一低かよ…北側道路でもない限り、建てられないじゃん、くそっ!」


南柏駅徒歩5分で、坪48万、旗竿地だけど接道4メートル、安い!しかも60/200ある。すわ掘り出し物か?」と思っても、次の瞬間

ここも一低?まじで・・・都心直結鉄道の駅5分で一低なんかにするなよ!クソッ!

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高い建物が建てられない一低エリアは、良質住宅地の代名詞。戸建用地として人気は高いのですが、ハッキリ言って、私は嫌い。

だって、資産性ないんだもん…接道や方角にもよるけど、基本、2階建てまでしか建築できないエリア。そんなところに土地買って、木造の戸建マイホームを建てても、20年後には、上物の価値がほぼゼロになる。建て替えようにも、基本「戸建」か、せいぜい賃貸併用住宅、背の低い安普請アパート位しか建てられない(そんなの建てたら、近所がうるさそう…)。

せっかくの土地を活かしてアパート・マンション建てて、家賃をいただくという選択肢が乏しい一低、二低の土地、私は興味ありません。

個人的には一住、二住が好きです。北側斜線なし、日影規制も関係ない。いろんなタイプの建物が建てられる土地…最高っすね。

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東京バイリンガル教育事情

おはようございます。Manachanです。

グローバル経済の波が、日本にモロに押し寄せる昨今・・・我が子を日英バイリンガルにしたい、英語の苦労は味あわせたくない…そんな親が増えているようです

いま東京の各地で、バイリンガル幼稚園・小学校の類は増える一方(最近は、バイリンガル学童保育も登場!)。もともとインド人の子弟だけを想定していた教育機関でさえ、子供に英語を学ばせられるからと、日本人の親が押し寄せてきています。

国外に目を転じれば、マレーシアのジョホールバルで、子供を英国系インターナショナルに通わせるとか、フィリピンのセブ島で親子で英語留学するとか・・・そんな日本人も増えているとのこと。

バイリンガル教育…我が家でも子供の誕生の瞬間から取り組んでいますが、もちろん、単一の正解はない世界です。

それぞれの家庭や、いま暮らす社会における言語環境、教育にかけられる予算や、親の時間、情熱、スキル…そういった、もろもろの要素をトータルに考慮した上で、最適解を探っていくしかないでしょう。

我が家は、国際結婚ファミリー。両親とも日本人の家庭とは、言語環境が大きく違います。

私が日本語ネイティブ、妻が英語ネイティブ、夫婦間の会話は中国語…なので、家庭内では、バイリンガル&マルチリンガル環境が、すでにできています。

うちの子供たちは、両親と話すだけで、少なくとも口語の世界では、日本語、英語ともネイティブレベルになれますし、実際そうなっています。

そんな我が家で、一番の課題は「書き言葉」。つまり、日本語と英語の文章を読んで理解したり、作文したり…そんなスキルを、子供にいかにつけさせるか?

これ、はたから見るほど、簡単な話ではありません。長年にわたる投資はもちろん、両親にとっても、相当な時間と忍耐が必要になります。

そんな我が家にとって、東京でできる、子供のバイリンガル教育として、最もコストパフォーマンス高いのは、


小学校段階では、「普通の公立校+英語補修校」の組み合わせ

だと思います。つまり

・月~金は、日本人の子供と一緒に、近所の小学校で、日本語を学び、日本文化を身につける。
・土曜日だけ、英語の補修校に通って、英語を学ぶ

いま、二人の子供たちを、東京・代々木にある、英語補修校に通わせていますが、そこに集うのは、我が家と同じく、「両親の一方が日本語ネイティブ、一方が英語ネイティブ」の家庭がほとんど。

特に、「父親が日本人で、母親が英語圏出身」というパターンが多く、子供たちは、仕事で忙しい父親よりも、母親と接する時間が長い関係で、話し言葉は、どちらかといえば、英語の方が得意。

それでも、日本の公立校に通って、日本人の子供たちと遊んでいるので、日本語の話し言葉はほぼ完璧。ただ、漢字は苦手にしている子も多いよう。なかには、両親とも日本人だけど、英語圏で長年暮らした後、帰国してきた子供たちもいます。

皆、小学生ですが、ほぼ皆が、理想的なバイリンガルとして育っているように見えます。

ただ、小学校卒業まではいいけど、中学校以上になると、皆、進路に悩みます。

この補修校は、小学校(グレード6)までしかカバーできないので、中学校(グレード7)以降、この東京で、いかにしてバイリンガル教育を続けるかが、どの親にとっても、悩みどころなのです。

英語と日本語、どちらに重点を置くかによって、当然、選択肢も違ってきますが、どちらかといえば、英語メインにしたいと考える親が多く、その場合は、学費は高額(年間200万円程度が相場)になりますが、「インター」に通わせることになる…

うちの娘はまだ小学2年ですが、親たちの会話のなかでは、すでに「ニシマチ・インターナショナル」、「Kインターナショナル」、「聖心インター」、「広尾学園の英語教育コース」みたいな名前が、当たり前に出てきます。

中学進学は、まだまだ先の話ですが、城東・下町地域在住の身からいうと、

東京のインターって、都心~城南エリアに、極端に偏在してるよなあ…

おおよそ都内で、インターと名のつく学校の、半分くらいは、「港区」(麻布、広尾、六本木界隈)に集中しているようで、その他も、渋谷区、世田谷区、目黒区あたりが多い。

池袋を中心とする城西・城北エリアには、ほぼ皆無。私の住む城東エリアでは、ひとり江東区だけ頑張っていますが、アジア系外国人が多い土地柄、当地自慢の「Kインターナショナル」も「コリア・インターナショナル」と揶揄されるほど、韓国人の子供が多くなり、英語ネイティブには物足りない…という状態になりつつある。

その他、江東区・江戸川区には、「インド系の安いインター」がいくつかありますので、もっと研究してみようと思いますが、

それにしても、東京のバイリンガル教育における、東西格差、何とかならないかなあ・・・

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海外不動産が悪者になる日…

こんにちは。Manachanです。今日は日曜日、東京は素晴らしい天気に恵まれました。朝6時前に起きて、爆睡する子供二人を叩き起こして、近所のサッカークラブの練習を見に行ったので、さすがに眠いです。

今日も、TV、ネット上では、相変わらず「都知事叩き」…猪瀬5千万円献金問題の追及で持ちきりでした。

【収入印紙のない5000万円借用証、大公開!】
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猪瀬さん、今回の件で辞職に追い込まれ、税金何十億使ってまた知事選挙になるんでしょうかねえ?

実にケチ臭い話だぜ。たかが5千万程度のお金で…って言うと、反感買うかもしれませんが、実際、私が千葉県あたりで安い土地仕込んでアパート建てる程度の金額ですよ。都知事になるための選挙費用や、ましてやオリンピック関連の利権に比べれば、微々たるもので、猪瀬さんからすれば、「5千万ごときで、(政敵に)はめられた」って気分でしょうが、

でも悲しいかな。彼って、都議会にあんまり味方いないみたいね。「はめられた」後の説明・リカバリーが超・下手だし、400万票以上でトップ当選したとはいえ、政治家として都民の人望・信頼が厚いわけじゃない。「猪瀬さんって、作家でジャーナリストで、あと石原さんの片腕だった以外に、何があるの?」と聞かれて、答えられる都民は少ないでしょう。

このまま猪瀬氏が失脚して、次の都知事は舛添さんだ、東国原さんだ…みたいな話になっても、猪瀬さんを惜しむ都民の声は、あまり聞かれそうにない。本人は、オリンピック終わるまで都知事でいたいでしょうが…

猪瀬氏を擁護するわけじゃないけど、ただ、世間の袋叩きにあって気の毒だなあという気はします。

日本社会は、常にドロドロとフラストレーションを溜めていて、標的になりそうな人物が現れたら、寄ってたかって集団でいじめまくる…という習性(通弊)があるように思います。

古くは、「松本サリン事件の容疑者叩き」や、「ホリエモン叩き」。ここ2~3年でいえば、原発事故後の「東電叩き」にはじまり、最近では「与沢(翼)叩き」、「猪瀬叩き」、「しまむら土下座事件の主婦叩き」など、枚挙に暇がない。

【東電というだけで、住所は暴かれ、家族に危害がおよぶ…】
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日本で、叩かれる標的になる人や会社は、決まって、「立場が悪くなった」時や「弱った時」のタイミングで狙われるものです。そして、「叩かれる者が受けるべき応分の社会的制裁」をはるかに超える、理不尽なまでの制裁を受ける

制裁、といっても、法律や社会正義の裏づけがあるわけじゃなく、単なる国民のガス抜き、フラストレーションのはけ口なわけですから、とどまるところをしらない。国民・世間の気が済むまで、叩かれ続けるのです。

ま、ガス抜き、いじめは、日本だけの現象じゃないですけどね…


ここで少しだけ、将来に思いを馳せてみます。

私がいま、関わっている、「海外不動産投資」自体が、日本社会のなかで、悪者になる日は来るのだろうか?そうなった時、私もサンドバッグのように叩かれ、自宅住所も暴かれて妻や子に迷惑がかかるんだろうか?

ハッキリいって、その可能性は、あると思います。時期は、2016年かな。いま、マレーシアのクアラルンプールやジョホールバル、タイのバンコクや、フィリピンのマニラで、日本人が買いまくっているコンドミニアムが続々と完成時期を迎え、

完成したはいいけど、物件は海の向こうにある。英語も苦手で、独力では賃貸づけも、売却もできない。業者にお願いしようにも、すでに倒産していて、誰も面倒みてくれない。せっかく、投資用に買ったコンドミニアムが、朽ちていく…

そんな、「海外不動産難民」が、大量に出るとすれば、そのタイミングは2016年頃になると思います。被害(?)が何千人、何万人規模にもなれば、週刊誌やワードショーのネタにもなるでしょう。

【こんな会が結成されたりして・・・】
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その時、100%間違いなく起こるのが、「犯人探し」…そして、良い標的が現れれば、必ず、マスメディア、ネットメディアが、一斉に叩きまくることでしょう。

私、そういうの、大嫌い。でも、これが日本社会の宿痾、たぶん1000年経っても直らない「体質」「生理」なんですから、仕方ありません。

そうなった時、俺みたいな奴でも叩かれるのかなあ?「2011年から、海外不動産投資セミナーを多数開催して、煽りまくって、結果的に海外不動産難民を多数出した張本人、極悪人」みたいなレッテルを張られて…

殴られ役が欲しいのは分かる、でも俺みたいな小物叩いても仕方ないじゃん、もっと大物叩けよ!と思うのかもしれませんが…でも、日本って、小物でも標的になりやすいキャラクターなら遠慮会釈なく叩く社会なので、リスクはゼロじゃない気がします。

私、個人的には、海外不動産の購入を煽ってる意識はなくて、単に学習の場をセットしたり、投資家という中立の立場でコメントしたり、買うならリスクを見極めて、慎重に、って言い続けてきたつもりなんだけど…それは、私のブログや著書をちゃんと読めば分かるはずなんだけど、

文章ちゃんと読まないで、表面的な字面だけ引っ張ってきて非難する奴も、(マスメディアの中にも)きっといるんだろうなあ…

私、小学校高学年から高校時代まで、ずっと「いじめられっ子」だったから、そうした「いじめの前兆」に対する嗅覚は、極めて敏感なんです。

どうす
ればいいか…有効な予防策は思い浮かばないけど、自分の筋道を通して情報発信を続けつつ、今のうちから、世間に誤解されないような、伏線を何重にも張りめぐらせておいた方がいいかなあ、という気がします。

2016年、ジョホール不動産ショック

みたいな…警鐘を鳴らす文章も書いてますが、そういうモノを、もっと増やした方がいいかもしれませんね。

あとは、東南アジアを中心に、零細トンデモ業者がひしめく、今の海外不動産業界をもっと「健全」「まとも」にする方向性で、活動した方がいいかなと思ったりします。2016年頃に、海外不動産物件の在庫が大量に出ても、業界がまともであれば、何とか対処ができると思うから…

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