2016年 5月 の投稿一覧

負債な人間関係を切る

こんばんは、Manachanです。久しぶりのブログ更新になります。

私、3年半前の解雇を機に、自営業主になりましたが、この境遇になってよかったと思うことの一つは、「人間関係で我慢しなくてよくなったこと」ですね。

 

とにかく今の私は、人間関係は、好き放題。気の合う人間とだけ一緒に仕事しています。価値観や波長が合わなかったり、「うるさいな~」、「うざいな~」と感じる相手との関係は、容赦なく切っています。だから、経済的なプレッシャーは多少あっても、人間関係のストレスはほぼなく、毎日、自分らしくリラックスして、日々を送っています。

サラリーマン時代も、平均的な勤め人に比べると、結構、好き放題やってた部類に入ると思いますが、宮仕えの宿命として、「上司、同僚、部下は選べない」。

誰と一緒に仕事するかは、基本的に自己決定権はなく、勤め先の会社が決めます。波長の合う上司同僚だったらラッキーだけど、私の場合、そんなことは滅多になく、基本、嫌な奴とも表面上はうまくやりつつ、仕事でのパフォーマンスを上げなくてはなりません。

そして、サラリーマンは、客も選べません。私の場合、ITエンジニアで客先勤務が多かったですが、横暴な客、嫌味な客、低能な客、まじで大勢いました。ま、サラリーマンなので当たり前ですが、人間関係が一番の悩みの種という人はとても多いでしょう。

 

でもって、自営業主になってみると、

・客は、相変わらず選べない。でも、決済が終わったらバイバイできるからラク。

・仕事上のパートナー(≒上司同僚部下)は、自分の好きに選べる。

 

こんな気楽でストレスフリーな境遇を手にした私はもう、

・自分にとって財産な人間関係にだけフォーカスする

自分にとって負債な人間関係は、すぐ切る

 

これを徹底しています。要は、好きなことだけやり、好きな人とだけ付き合う。

 

もちろん、人間関係を切るにはエネルギーが要りますし、いろいろ批判も受けます。特に、自分に落ち度がある状態で関係を切る時、相手に申し訳ない気持ちになることもあります。

それでも、自分にとってメリットの乏しい、ストレスのネタになる人間関係をダラダラ続けるのは時間の無駄だし機会損失にもなるので、それをする位なら、相手に悪く言われた方がマシだと思います。

 

でもよく考えてみると、私がいまの好き勝手な境遇を手にしているのは、サラリーマン時代、「嫌な奴と仕方なく付き合う」経験をたくさんしてきたからかもしれません。世の中、嫌な奴、付き合ってても無益な奴がたくさんいて、そんな連中と時間を過ごす虚しさを散々味わったからこそ、「負債な人間関係は、すぐ切る」人生哲学が確立したのだと思います。

人生には、我慢が必要。我慢しすぎて身体や精神を病んでしまっては元も子もないけど、健全な程度の我慢であれば、特に若いうちは進んで経験しておくべきものなのだと思います。

 

子育ての場面でも、子供に我慢を教えることは必要ですね。先日、こんなやりとりがありました。

息子「パパは、PTAの仕事やることになったら、どうする?」

パパ「興味ないし、面倒くさいから、できるだけやらない」

 

…普段の「好きなことだけやる」態度が、本音として思わず、子供の前で出てしまいましたが、でもよく考えたら7歳くらいの子供に「面倒だからやらない」というのは、教育上良くないですね。「ボク宿題やりたくないからやらない!」と言い出しそうだし…

「嫌なことでも、やるべきことはやる」訓練を、子供も大人も、ある程度は積まなければなりません。それが一通りできるようになったら、いまの私みたいに起業して、経済的なリスクをとるかわりに、「好きなことだけにフォーカスして、好きな人とだけ組む」のも手かもしれません。

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バングラデシュ「不動産投資以前の国」の魅力(1)

こんにちは、Manachanです。バングラデシュ・ダッカでの、2泊3日の不動産視察を終え、帰国の途についたところです。
バングラデシュ…日本の約4割しかない国土に、日本を2割も上回る約1億6千万人が暮らす世界一の過密国家。独立して40年余り、平均年齢も若く、本格的な経済成長が始まって間もない段階で、伸びしろ抜群…この類まれなるスペックは世界中のビジネスマン、投資家を魅了して余りあります。
特に、「平均年齢20代の人口が、1億6千万人もいて、まだ増えている」という状況は、居住・ビジネス需要をおカネにしたい不動産投資家にとってはまさに垂涎の的。その意味では、こんな素晴らしい国、世界中探しても滅多にありません。
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もっとも、「儲かりそう」と「住みやすそう」は、全く別の話です。遠い将来はともかく、現時点でバングラデシュの首都ダッカは、逆立ちしても「万人に住みやすい」環境とはいえません。快適、衛生、安全アメニティといった言葉とは、おおよそ対極にある、概ねどこもカオスでゴミだらけの状態。整備された富裕層エリアでさえも、一歩外に出れば生ごみとスパイスの臭いの混じった、「生ぬるい微妙な風」から逃れる術はありません。
清潔、衛生にこだわる人にとっては、間違いなく「超絶住みにくい」環境です(私は、汚さや臭さに免疫がある体質なので無問題ですが…)。
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そのダッカで、平均的な日本人がなんとか許容できるレベルの近代生活をしようとすれば、かなりのお金がかかります。具体的には、グルシャン、ボナニ、バリダラ、ウッタラなどモダンな街の、近代的なコンドミニアムに住み、スーパーマーケットで輸入食品を買い、クルマ・運転手付きという生活。そのコストは少なくとも、バンコクやクアラルンプールよりはるかに高くつくでしょう。下手したら東京より高いかもしれません。なぜなら、
1)移動するために車と運転手コストがかかる。
今のダッカは、近代的な電車もない(屋上に人が鈴なりになる超満員バングラ国鉄ならあるけど…)、タクシーも滅多にない、交通機関はリキシャ(人力タクシー)、CNG(天然ガスタクシー)とローカルバス(ベンガル文字読めないと乗れない)だけなので、結局、自家用車ないと満足に身動き取れません。
しかも、4車線の道路に平気で6列並び、隣の車と隙間10㎝くらいですれ違うカオスな交通状況なので(ボコボコに凹んでる車多し)、自分で運転は論外。結局、運転手コストがかかるわけです。
2)衛生的な食事を求めるとコストがかかる。
安いストリートフードが豊富なバングラデシュ。でも衛生的とは言い難く、あれを抵抗なく食べられる日本人は少ないでしょう。一方、近代的なスーパーマーケットで買うと輸入品が多く、値札は日本の感覚とほとんど変わりません。外食で日本料理も食べられますが、バンコクあたりと比べてバラエティ少ないし値段も張ってしまいます。
バングラデシュを含め、ミャンマー、カンボジアなど、後発の新興国に共通する傾向として、モノ・サービスの価格が極端な二重構造になりやすい。低所得の一般ピープル向けの物価は激安な一方、富裕層や外国人の求める近代的・文化的生活に必要なモノ、サービスの供給が圧倒的に足りないし、インフラ整ってない分も価格に転嫁されるので、結果的に高くなってしまう。
バングラデシュと比べて、日本人にとって圧倒的に馴染みやすい環境のミャンマーやカンボジア、ラオスも、「物価の二極分化」が起こっている点ではほぼ同じ状況です(バングラと経済レベル似てますからねえ…)
一方、タイやマレーシアぐらい経済発展してくると、近代インフラが整備され、そのインフラを使ったモノ、サービスの提供も多く価格競争も起こるので、結果的に「安くて、それなりにまともなもの」が多くなります。タイ、マレーシアが日本人ロングステイ人気で上位の常連なのも、「まともなクオリティのモノが安い」ことが大いに影響しているのでしょう。
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近年のバングラデシュが経済発展しているのは間違いないです。勢い、スピード感も十分。特に、ダッカ都心部のグルシャンあたりの景観は、近代的なビルやマンションが林立するエリアが延々と続き、極めて都会的。巨大ショッピングセンターがいくつもありますので、ミャンマーやカンボジアの一等地よりさらに都会でしょう。
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でも、グルシャンの超都会なロータリーから2分歩くと、未舗装の道路に牛やヤギが闊歩して、糞をたれまくったり、大量のゴミが投棄されたりしているのです。
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バングラデシュ(ダッカ)が、今のタイ、マレーシアのレベルで住みやすくなるためには、まだ道遠し。インフラ整備やモラルの改善含め、少なくとも10~20年の時間がかかるでしょう。ですが、その「出遅れ」こそ、不動産投資の意味では美味しかったりするのです。
面白いことに、バングラデシュには、「投資用マンション」なるものが、現時点でほとんど皆無です。これは、ASEAN諸国と著しく違う特徴でしょう。
マンション自体は、ダッカ都心部を中心に、たくさん建っています。というか、この街は驚くほど集合住宅だらけで、ものすごい密度です。で、ほとんど全てが実需用なのです。バングラデシュの人々が、自分で住むために買ってるのです。そこには、この国特有の事情があります。
1)外国人がほぼ流入していない。
バングラデシュに入国する外国人は、年間50万人に満たない数。2000万人来ている日本と比べると、40分の1…東京の街で、一見日本人に見えても実は中国人、韓国人、ベトナム人だったというケースはたくさんありますが、ダッカの街で見かける地元民はほぼ全てバングラデシュ(ベンガル)人と言って差し支えないでしょう。
2)人口大国なので内需が十分ある。
バングラデシュは、人口1億6千万人。その大人口が職やチャンスを求めてダッカに集まるため、すでにダッカ都市圏は2000万人近くが暮らすメガシティ・・・住宅供給が人口増加に追いつかず、ガンガン建てても人がすぐ住みます。
モノ・サービスの価格が極端に二極化しているのと同様、今のダッカでは、住宅市場も二極化しています。お互いに隔絶した「富裕層向け住宅」と「庶民層向け住宅」の二つのマーケットがあり、平気で価格差10倍以上する世界。
その富裕層向け住宅地は、ダッカ中心部~北部の、便利で整備された場所に集中しています。彼らの多くはマンションに住み、建坪150~250㎡の、4~5部屋の大きな部屋を好んで買います。価格は場所によりますが、いま絶賛開発中の「ボシュンドラA~D地区」の場合、分譲価格1500~3000万円がボリュームゾーン。
一方で庶民層は、家など買えません。よしんば買えても価格はその10分の1以下でしょうから、まさに「貧富の隔絶した世界」があるのです。そして、富裕層の住宅マーケットは、年々、成長しています。
富裕層の実需住宅が、投資物件として出回ることは、まだ一般的ではありません。出回ったとしても賃貸利回り低いですから、投資妙味はありません。でも逆にいえば、
・土地を仕込んで、上物を建てて、富裕層の実需住宅を売る「デベロッパー」が、個人投資家の資金レベルでできる。
という、「一番美味しいとこ取り」ができるのが、今のバングラデシュなのです。言い換えれば、
日本の個人投資家が、いわゆる「不動産投資」ではなく、「不動産事業」をやって大きな利幅が期待できるのが、今のバングラデシュ。
タイとかマレーシア、いやベトナムでさえも、今から住宅をデベロップするには、大きな資金が必要となります。それは個人投資家の手の届くレベルではありません。だから多くの日本人投資家は、デベロッパー利益がたっぷり乗った価格で「プレビルドのコンドミニアム」を買わざるを得ないのです。
しかしバングラデシュは、まだ「不動産投資以前の段階」ですから、 自らがデベロッパーになって、数千万円~1億円程度の初期投資額で「不動産事業」を行い、平均40~50%といわれる「デベ利益」を取りにいくことができる・・・それが、他国にはない大きな魅力といえましょう。

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では実際、バングラデシュでどんな不動産事業ができるのでしょう?次回に続きます。

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7月、英国で不動産武者修行

こんばんは、Manachanです。いま羽田から、バンコク経由、バングラデシュ・ダッカを目指して移動するところです。次回の日記は間違いなくバングラ不動産(orローカルめし?)ねたで書きますが、今回は全然違う国の話題でいきますね。

アジア太平洋大家の会では、今週末から、国内4都市で立て続けに、「英国不動産セミナー」を開催する予定です(下記URLから参加申込できます。)

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

 

これらのセミナー、通常の「海外不動産物件紹介セミナー」を、はるかに超える内容のものになると期待しております。講師の小川さんは、不動産販売セールスマンでもなければデベロッパー側の人間でもありません。彼らとは全くカテゴリーの違う、金融&不動産の専門家なのですね。

収益不動産は、入居者、オーナー・投資家、デベロッパー、金融機関など、各プレーヤーがそれぞれの利害関係が絡み合うなかで存在しますが、その全体を俯瞰しながら、「投資家には高リターンを」、「デベロッパーには適正利益を」、「入居者には居住ニーズにこたえる良質住宅を」、「金融機関には優良顧客を」…皆それぞれハッピーになるソリューションを考え、企画し、かたちにする、独立系のプロフェッショナルが英国にはいます。小川さんもその一人。

彼は言います。「在庫を持ってしまうと、投資家にとってベストな物件じゃなくても、売らなきゃならないことがある」、「でも、弊社は在庫を持たないので、投資家目線で本当に良いものだけをおすすめできる」と…このような方をセミナー講師としてお招きできて、実に嬉しいです。

私これまで、いろんな海外の国で不動産を見てきましたが、英国の収益物件には、実に奥深い、不思議な魅力を感じます。

 

1)先進国の、しかも都市部でなぜ、1000万円前後の投資しやすい価格で、収益物件がつくれるのか?

2)しかも、グロスでなく、ネット利回り9%みたいな高リターンを、数年にわたって投資家に返し続けられるのはなぜなのか?

3)しかも、数年後に販売価格より高い価格で転売が期待できるのはなぜなのか?

 

私、日本国内の収益物件の目利きには自信ありますが(特に千葉、埼玉方面が得意)、それでも、ネット9%のリターンを返し続けて、かつ売却益の出る価格で買い取れるお宝物件を見つける自信は全くありません。(9%のリターン出して、買い値より下の価格で買い取るのは可能だけど…)。

しかも英国の場合、東南アジアのプレビルドでよくある、「開発利益をたっぷり乗せて分譲し、その利益から利回り保証の原資を捻出する」という感じではありません。むしろ、不動産マーケット調査を愚直に積み重ねた上で、ニーズに合う物件をつくり、収益性を引き出し、プロジェクトファイナンスもうまく使いながら、リスクが低くその割にハイリターンな投資商品にうまく仕上げている印象なのです。

小川さんに、「英国では、なんでこんなに安定した収益物件をつくれるんですか?」と問うと、「実は、とても洗練されたファイナンスの仕組みがあるのです…」と、

 

私、その技を学びに、今年の7月、英国に行くことにしました。!

2016年は、小川さんから、そして英国から、不動産とファイナンスのコラボ、安定感の高い収益物件のつくり方を、がっつり学ぶ年にしたいと思います。

 

7月18~23日、5日間かけて、ロンドン、リーズ、ハダーズフィールド、シェフィールド、マンチェスター、そしてスコットランドのエディンバラ、バースと、電車を中心にグレートブリテン島の南から北へ移動しながら、本場の不動産コンサルタント、デベロッパー、金融機関などの仕事ぶりをしっかり見てくる旅をしてきます。

皆さんも、一緒にいきませんか?

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セミナーでも紹介しますが、スケジュールはこんな感じです。

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旅の服装、持ち物、交通機関、食事、ナイトライフ・・・なんだか、すごく楽しみですね。

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英国ツアーについて詳しく知りたい方は、私までご連絡いただくか、あるいは下記セミナーのいずれかに参加してみてくださいね。

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

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学びやすいベンガル語

こんばんはManachanです。今回は久々の語学ねたでいきます。

来週火曜日から、また海外出張が入りました。行き先はバングラデシュの首都ダッカ

同国への渡航は、意外にも、お初なんですよね。西隣のインドには5回、東隣のミャンマーには4回行ってるのに、なぜか、バングラデシュだけ盲点だったんです…ところで、バングラデシュで話される言葉といえば、

 

ベンガル語(Bengali)

 

そもそも、バングラデシュ(Bangladesh)という国名が、「ベンガル人(ベンガル語を話す人)の国」という意味です。原語で発音すると「バングラ」(Bangla)なので、「バングラ語」と呼ぶべきかもしれませんね。このベンガル語、数字の上ではなかなか大したもので、

 

・話者人口、2.2億人(世界第7位)
・うち、バングラデシュで、約1.3~1.4億人
・インド(西ベンガル州等)で、約0.8億人
・ベンガル語圏の大都市…コルカタ(インド)、ダッカ(バングラデシュ)

 

なんと、日本語の約2倍の話者人口がいる大言語なんですね。地図で表すと、下記のピンク色の部分、インド亜大陸の東部が、ベンガル語が使われる地域であり、インドとバングラデシュ、二か国にまたがっています。分かりやすくいうと、

ベンガル西部⇒インド領(西ベンガル州、州都コルカタ)
ベンガル東部⇒バングラデシュとして独立、首都ダッカ

bengali

 

ところで、ベンガル語のアルファベットは、こんな感じです。見慣れない、とっつきにくそうな文字。全くの独学だと、覚えるのなかなかキツイかもしれません。

bengalialphabet

 

でも幸いなことに、いま我が家に、インド・オリッサ州出身の家族が泊まりにきています。オリッサ州はインド東部、「西ベンガル州」の真南にあります(上の地図の赤い部分)。

オリッサ州では、オリヤー語(Oriya)という言葉が話されています。オリヤー語のアルファベットはこんな感じ。隣のベンガル語と似ても似つかない、丸っこい文字です。

oriyaalphabet

 

何となく、昔流行った、「変体少女文字」を思い出させますね。

hentaishoujo

 

ですが、文字は違えど、オリヤー語はベンガル語によく似た言語だそうで…オリッサ州で育てば、ベンガル語での意思疎通は一応可能。コルカタやダッカに行っても、地元の人間の言葉は聞いて分かるし、文字も読めるようです。流暢に話すのは難しいとのことですが…

そこで今回、オリッサ州出身の友人に、「指さし会話 ベンガル語」からプリントアウトしたベンガル語の文章を一通り読んでもらいました。こうすることで、すごく縁遠く感じていたベンガル語が、一気に身近に感じられるようになりました。

 

折しも、私がベトナム語学習で使っていたノートが、ちょっと油断した隙に、娘に落書きされてしまったので…それを丸ごと、ベンガル語学習ノートにしました。

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アルファベット表と、「指さし会話 ベンガル語」をみながら、興味の赴くまま、書き写してみる。

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その後、ベンガル語の単語を読んでみると…意外に、簡単に読めちゃうものですね。日本語の「あいうえお」に似て、文字と発音がほぼ一致しているので、文字さえ覚えてしまえば基本、読める。

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しかも面白いことに、ベンガル語の語順は日本語とほぼ同じ

東京から来ました  
⇒トキオテケエシェチ

あなたの名前は何ですか?
⇒アプナルナームキー?

インド人の友人も、「日本語は、漢字難しいけど、文法は楽勝」と言ってましたもんね。

 

出発まで、あと6日間ありますので、ベンガル文字を一通り読めるようにする他、「ベンガル数字」を解読できるようになれば、バングラデシュでローカル食堂でメシ食ったり、地元の床屋で髪切ったりできるようになって、有意義な滞在にできそうですね。

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PTA役員決め地獄

こんばんは、Manachanです。

今はGW連休真っ只中ですが、子供たちの行ってる区立の小学校は普通に登校日、午後には先生方との個人面談があり、息子(2年生)、娘(5年生)、ダブルで出てきました。というわけで、今回は久々の育児ねたで・・。

 

この分野で、最近ホットなねたといえば、タレント菊池桃子さんの「1億総活躍国民会議」での発言ですかね。

PTA活動、もともと任意活動であった。しかし、なぜか、すべての者が参加するような雰囲気作りがなされていると。その中で、なかなか働くお母さんたちにとっては、PTA活動っていうものが難しいと。

この発言に対して、世のお母さん方の間から、「よくぞ言った!」と、称賛の声が上がっているようです。私も、非常に良い問題提起だと思います。

 

うちの子供たちの通う小学校では、始業式が終わって、クラスが落ち着いてきた4月の中旬あたり、「保護者会」なるミーティングがあります。メインの議題はもちろん、「PTAの役員決め」。ここの小学校では、各クラスから

・学級部 2名
・校外活動部 2名
・校外安全部 2名
・広報部 2名
――――――――――――
合計  8名

を選出します。そして、「1人の児童につき、1学年~6学年の間、最低一度は、PTA役員をやる」のが、事実上の決まり(義務)になっています。1学年ごとに役員8名、それが6学年ありますから、誰しも卒業までに必ず一度は、「順番」が回ってくる計算になります。こういう小学校、きっと、日本全国にありますよね

 

この役員決め、スムーズに行く場合と、そうでない場合がありますが、間違いなく言えるのは、皆さんの「やりたくないオーラ」をビンビン感じること。

保護者会は、平日の昼過ぎに行われますので、参加するのは、90%以上、母親なんですが、今どきのお母さん、専業主婦は少なくて、たいてい、外で働いています。そんななかでPTAをやると、有給を取ったり、時間の都合つけなきゃならないので、それなりに負担になる。

負担は仕方ないので、皆さん、「比較的マシな役」をやりたがります。たとえば、2~4学年で役員やると比較的ラクですが、5年、6年になると卒業対策などでかなり作業量、拘束時間が増えるので、「2~4年のうちに役員やってしまおう」と考える方が多い。かくいう私も、娘の親として「比較的ラクな3年生で学級部」をやりました。

 

妻も、日本語がやや不自由ながら、時には保護者会に出ます。終わった後、いつも私に言います。「PTAってボランティアなんだから、やりたい人がやればいいんじゃないの?」、「みんなやりたくないのに、なぜPTA続けてるの?

確かに妻の言うことは分かります。正論ですね。今の世の中、専業主婦が少数派なのに、未だに専業主婦を前提としたPTA活動が行われている、そろそろ見直した方が良い…その意味で、菊池桃子さんの問題提起ともつながってきます。

 

 

ただ、「PTAの役職や業務内容を見直すなら見直すで、その仕事も、結構大変なんだろうなあ」と思います。

PTAの仕事が、今後も、なくなることはないでしょう。先生方は忙しいし、登下校の見守りや、学校行事、地域ぐるみの行事など、親の参加が必要な仕事は、必ずあります。

学校行事が多すぎて親や教師の負担が大きい場合は、見直しも必要でしょうが、その多くは子供たちの教育と結びついた活動であるため、廃止するにもそう簡単ではありません。

 

また、教室では子供たちに「係」や「委員会」をやらせている建前上、親にとっての「係」であるPTAを真面目にやらないわけにはいけないという事情もありますね。

ですので、現実的に考えれば、PTAの既存の枠組を維持しつつ、「働くお母さんにとって参加しやすいかたちに運用を変えていく」ことが、いま求められているのだと思います。

 

ところで、私、個人的には、「業務見直し、最適化」が得意です。サラリーマン時代、そういう仕事を、長年やってましたので…

もし私が、フルタイムで、PTAに関わる立場だったなら、業務内容を徹底的に見直し、必要なもの、すぐ廃止すべきもの、段階的に廃止すべきものに分けて、LINEなどITツールも活用しつつ、2年後には、いま8人でやってる仕事を2~3人で無理なくこなせるように、改善できる自信はあります

でも、そういう民間企業のセンスで行う業務整理が、子供や親、学校、地域社会を含めた、皆さんのための最適解でないことは分かってますし、また、PTA自体、私が情熱と時間をかける対象ではないので、

現実的に考えて、PTAに最低限参加しつつ、テキトーに流すことにします。

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