2014年 12月 の投稿一覧

JALマイレージで3回出張する方法

こんばんは、Manachanです。大晦日の夜は柏の実家で過ごし、近場の公園やショッピングセンターに子供を連れていったりしています。一年を振り返ってとか、来年の目標みたいな特別モードではなく、普段通り書きますね。

私は東京をベースに、国内外の各都市に頻繁に出張しています。目的地はたくさんありますが、頻度から言うと、やはり近距離移動が多く、

1.日本国内の都市 (福岡、大阪、札幌など)  月2回ペース
2.アジア近隣諸国の都市 (マニラ、香港、台湾、バンコクなど) 月1回ペース
3.それ以外 (オーストラリア、北米など) 3~6か月に1回ペース

これだけの頻度で移動すれば当然、飛行機代も馬鹿になりません。LCCを使って、極限までコストを安く上げようと努めていますが、曜日や時間帯によっては、LCC使ってもそう安くなりません。

出張を繰り返していれば、自然にマイレージも貯まるので、これを賢く使っていきたいところですね。私が主に使っているJALマイレージバンクの場合、

国内線は往復 12,000マイルから(ディスカウントの場合10,000マイルから)
国際線は往復 15,000マイルから(同12,000マイルから)

さらに詳しくみてみると、

韓国(ソウル・プサン)往復  15,000マイルから(同12,000マイルから)
近距離アジア(中国・台湾・香港・マニラ等)往復  20,000マイルから(同17,000マイルから) 
中距離アジア(バンコク・シンガポール等)往復   30,000マイルから(同25,000マイルから)

私、現時点で23,071マイルあるので、使い道としては、

国内線(福岡や札幌往復)で12,000マイル使う 
国際線(中国やマニラ往復)で17,000マイル使う

あたりを考えましたが、出張頻度を考えると単純往復でマイルを使ってしまうのは勿体ない。そこで調べてみたところ、JALマイレージにはこんなオプションがあって、

1.出発エリアが「海外」で、最終目的地が「日本」で、日本で最終目的地以外に24時間以上滞在する。
2.出発エリアが「海外」で、最終目的地が「海外」で、途中、日本で24時間以上滞在する。

これを使えば、次のような旅程も組めるらしい…

出発地:マニラ (近距離アジア)
目的地:香港 (近距離アジア)
途中降機地:東京、福岡(日本) 

と設定して、

マニラ⇒東京⇒福岡⇒(東京)⇒香港

という旅程を組めば、東京~マニラ単純往復で使う17,000マイルで済む。これを、東京~マニラ、マニラ~香港の片道LCCチケットと組み合わせれば、「マニラ、福岡、香港」3都市への出張ができてしまう。つまり、

東京⇒(LCC)⇒マニラ⇒(JALマイレージ)東京
東京⇒(JALマイレージ)⇒福岡⇒(JALマイレージ)⇒東京
東京⇒(JALマイレージ)⇒香港⇒(LCC)⇒東京

総額コストは、LCCチケットの価格にもよりますが、3都市往復で4万円位になります。安い!

それに、LCCと違って、JALだと羽田が使えるし、遠いゲートまで移動しなくていいし、使い勝手の良い時間帯の便が多いし、良いことづくめですね。

あと2時間で2015年になります。来年も、1月中旬のカナダ、アメリカを皮切りに、世界中を旅して不動産ブログ書き続けていきます。お楽しみに。

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大阪への渡航費用

おはようございます、Manachanです。

(私のブログにしては)ここ数日、大作が続いたので、今回はかる~いノリでいきます。

最近、LCC(格安航空会社)台頭のおかげで、ここ東京から国内遠隔地(九州、北海道、沖縄等)やアジア近隣諸国への移動費用が、以前と比べて大いに安くなりました。たとえば、最近1年間の国内外への出張で、私が支払った飛行機代はこんな感じです。

東京(成田)~福岡  ジェットスターで片道4990~8990円
東京(成田)~札幌  バニラエアで片道7000~8000円
東京(成田)~香港  バニラエアで片道12010円(運賃+諸税諸費用)
東京(成田)~バンコク  アジアアトランティックで片道13000円(同上)
東京(羽田)~クアラルンプール  エアアジアで片道15000円(同上)
バンコク~福岡  ジェットスターで片道10400円(同上)

こんな低価格にすっかり慣れてしまった私、成田~福岡のジェットスターが片道9,990円とかすると「たけー!」と絶叫する身体になってしまいました。

札幌(新千歳)へ飛ぶのも、成田発の場合、期待値はもはや片道8,000円以下ですね。たまにエアドゥに9,900円とかで乗りますが、あれは羽田発着だから許す、という感覚。

そんな私にとって、少し頭が痛いのは「大阪への渡航費用」…金券ショップ使っても新幹線で片道13,000円、往復26,000円。フツーの値段ですが、最近は不当に高く感じるのです。

というか、大阪まで片道13,000円かけるなら、同じ値段で香港まで行けちゃうじゃん、という感覚なのです。

【この街までの移動費用は結構高い】

なお、東京~大阪間という中途半端な距離が、かえってコストを割高にしています。

・名古屋と違って、高速バス使うには遠くてかったるい(8時間かかる…)
・とはいえ、成田発関空着のピーチエアで行くのも、東京~成田間、関空~大阪間の移動が億劫すぎる

これが福岡とか札幌に行くのなら、どっちみち遠くて飛行機しか選択肢ないので、成田までの移動時間とコストは許容できる。でも大阪の場合、東京駅から新幹線で2時間半でいけるし便利すぎるから、割高であっても新幹線を選択してしまうのです。

ま、皆がそういう選択をするからこそ、東京~名古屋・大阪の東海道新幹線はドル箱なんでしょう。JAL、ANAみたいに、新幹線でも「特割」(二か月以上前にネット予約したら30%引き)みたいな商品つくって欲しいけど、多分やらないだろうなあ。

私の場合は、海外(オーストラリア)の永住権持ってるので、「ジャパン・レールパス」買って、新幹線ひかり号で大阪に行く手があります。1週間で29110円、2週間で46390円…東京~大阪単純往復でだいたいモトがとれてしまう。同じ週に大阪のほか、名古屋や仙台で講演が入るような時は、これを買って使います。

但し、ジャパンレールパスでは「のぞみ」が使えないので、スケジュールがタイトな時は、微妙に不便です。「ひかり」号は本数が少ない上、名古屋以西で、岐阜羽島で5分、米原で5分みたいな停車時間を取ることも多く、移動時間も結構かかります。

なお、私がジャパンレールパス持って日本国内を移動すると、アジア系外国人トラベラーだと思われて、JRの駅員さんにMay I help you? と、下手な英語で話しかけられることが結構多いです。

近い将来、羽田~伊丹間を、5000円くらいでLCCが頻繁に運行するようになれば、大阪への出張費用も劇的に安くなると思いますが、まだまだ先の話なんだろうなあ。

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日本経済は成長できる-後編(住宅国富論)

前編の続きです。

日本経済にまだ伸びしろがあるとすれば、政府はまだ目をつけてないようけど「中古住宅市場」こそ金脈だろうと、私は考えています。

それを語るために、以前のブログ非正規社員にマイホームをでおなじみ、この人物に登場してもらいましょう。

1985年生まれの松戸ナルドくんは、現代日本に典型的な若年層ワーカー。ワープアとまではいかないけれど、経済的には決して豊かとはいえません。親世代が元気なうちはいいけど、亡くなった後はどうするの?という問題もあります。

そんな松戸ナルドくんでも、今後、日本の不動産市場を使って資産づくりができるのか?それを考えるヒントが、内藤忍先生のブログにありました。

年収300万円で、200平方メートルの新築戸建に住むアメリカ人

さすが広大なアメリカ(アリゾナ州)。素敵なおうちですね。これ買った夫婦の年収は、一人あたり300万円程度だそうです(もちろん共稼ですが)。

ま、松戸でこの住環境を手に入れるのは困難だと思いますが、でも、日本の中古住宅市場がまともであれば、例のアメリカ人と同様、不動産市場で資産を増やすことは十分可能なはず。だって、収入レベルは大差ないんだし…

仮に…ですが、松戸ナルドくんが今後、次のような人生を歩んだとしますね。

【松戸ナルド一家創生期(28~36歳)】
・2013年(28歳)、結婚を目前にして、千葉県松戸市の重量鉄骨分譲マンション「八柱エメラルドパレス」(3DK、築10年)を住宅ローンで購入。頭金は親からの贈与で捻出。「デキ婚」ゆえ、翌年初めには女児誕生。

・2016年(31歳)、松戸のマンション暮らしのまま、男児誕生。生活は苦しく、「子供はもう二人で打ち止めにしよ」と決心。

・2021年(36歳)、二人の子供が小学生にあがる年齢になり、松戸マンションが手狭になり、隣の柏市で分譲戸建購入を検討する。

ここで、松戸ナルド一家の収入が20代の頃と大差なければ、36歳で柏市での戸建購入(2戸目取得)に踏み切れる人は少ないでしょう。しかし、仮に日本の中古住宅市場が欧米諸国並みに「まとも」であったなら、それができる可能性は断然高くなります。

「まとも」な中古住宅市場とは…

・中古物件が新築同様、市場で当たり前に取引される。
・どれだけ築年数が経っても、銀行の評価額が下がらない。
・どれだけ築年数の経った中古住宅を買っても、住宅ローンがひける
 

欧米諸国では、住宅取引のシェアは完全に中古が中心になっています。当然、中古物件の担保評価の仕組みが整い、かつ、何十年、場合によっては百年以上、建物を大事にメンテして使うのが当たり前なので、住宅検査や履歴管理システムも普及しています。

誰もが中古住宅を当たり前に買って、中古から中古へ買い替える、市場が整っているから、築年経っても価値も下がらないのです。アメリカ人の多くは、「持家ステータスを維持したまま、一生で平均7回引っ越しする」といわれます。子供が大きくなったら大きな家に住み替える(アップサイズ)、子供が巣立った後、老夫婦で小さな家を買う(ダウンサイズ)が当たり前なのです。割高な新築住宅を買って一生ローンに縛られる人生とはほぼ無縁です。

でもって、松戸ナルドくんの住む国「日本」で、まともな中古住宅市場を整備できれば、次のようなライフスタイルも視野に入ってきます。

【松戸ナルド一家発展期(36~41歳)】
・2021年(36歳) 隣の柏市で、土地付きの木造新築分譲住宅「柏ベルサイユの森」(リンク)を住宅ローンで購入(2戸目取得)、一家で引っ越す。松戸のマンションは賃貸に出す。

・2023年(38歳) 勤め先の運送会社の経営が傾き、九州の同業会社に買い取られる。その関係で一家で福岡市へ移住せざるを得なくなった。最初は当然、賃貸住まい。翌年、柏の住宅は賃貸に出す。

・2026年(41歳) 九州暮らしにも慣れ、この地に根付くために、福岡市東区千早で、家族で住める4DK木造戸建を築15年で購入(3戸目取得)。購入資金捻出のため、松戸のマンションは売却。

なぜ、所得が高いとはいえない松戸ナルド一家が、36歳で2戸目、41歳で3戸目と、立て続けに住宅を購入できるのでしょう?

中古住宅の担保評価が毎年上がる状態の国に住んでいれば、年数を経るごとに、1戸目(松戸のマンション)、2戸目(柏の戸建)の担保価値が上がって、それが次の物件取得のための購買力に直結するからです。

下記の想定で計算してみます。


第一号物件「松戸八柱エメラルドパレス」
重量鉄骨造り、区分マンション3DK、築10年で購入
購入時の価格(=担保評価)1800万円

第二号物件「柏ベルサイユ分譲住宅」
土地43坪カーポート付戸建、木造2階建て4LDK、新築で購入
購入時の価格(=担保評価) 3500万円 (土地1500万円、建物2000万円)

第三号物件「福岡千早住宅」
土地58坪駐車場付戸建、木造2階建て4DK、築15年で購入
購入時の価格(=担保評価) 2500万円 (土地1500万円、建物1000万円)

仮に、新築・中古問わず、毎年平均1%づつ、担保評価が上がっていったなら、将来どうなるでしょう?

【担保評価年1%増⇒58歳時の評価合計7317万円】

あるいは、評価額がプラスマイナスゼロで推移すれば、どうなるしょう?

【担保評価増減なし⇒58歳時の評価合計6000万円】

保有物件の担保評価が上がる、もしくは下がらない状態で、ローン残債は着実に減っていくから、エクイティは年々、積み上がっていくのです。だから、次の物件が買えるわけで…

しかしながら、現実の日本では「木造建物は築22年で全額償却」「重量鉄骨造は築34年で全額償却」というルールがあるので、年々、担保評価額は急速に下がっていきます。図にみるように、こんなに急速に担保価値下がるなら、2戸目取得なんて、ほとんどの人は怖くてできないし、それ以前に銀行融資がひけません。結果、都市部に住む多くの日本人が「割高な新築住宅買って、ローンで一生縛られる」ことになります。

【日本の現行ルール⇒58歳時の評価合計3000万円】

高度成長期の住宅不足の時代なら、まだそのルールで良かったと思いますが、日本がここまで経済成熟して、空家が800万戸以上もあるのに、未だに古いルールで動いているのです。その結果、恐るべきことがおきました。

バブル以降、500兆円以上の国富が住宅市場で消えた!

中古住宅市場と担保評価の仕組みが整ったアメリカは、住宅投資額に見合った住宅ストック評価額を積み上げてきたのに対し、日本は古いルールのまま運営した結果、バブル以降だけで500兆円以上が毀損してしまった!

私、この状態を放置しておいて、成長戦略もクソもないと思うのです。

わずか20年間で500兆円以上のキャピタルロス!その環境下で暮らす、デフレマインドで萎縮しきった日本人が、どうして経済成長できるのでしょう?

今すぐ、住宅市場で、国富が着実に積み上がるようなルールに変えないといけないと私は思います。役所(国土交通省)だって、同じような問題意識を持っています。

中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会(平成25年6月)

自民主導の安定政権下で、まともな中古市場と住宅評価のルールが整備されることを私は期待します。そのことで、日本人が得られる利益は巨大だと思います。これぞ、究極の成長戦略でしょう。

・(改革しなかった場合と比べて)今後20年で、日本のGDP1年分相当する、約500兆円の国富創出に直結します。

・財産ストックが積み上がる安心感から、人々がデフレマインドから脱却し、より積極的にモノやサービスを買うようになることが期待できます。

・都市部住民の多くが、新築住宅買って一生ローンに縛られるライフスタイルから脱却し、ライフスタイルに合わせた柔軟な住み替えができるようになり、多様な生き方、住まい方が実現します。

最後になりますが、「年1%、住宅評価額が上がる日本」に暮らす松戸ナルド一家は、58歳になってなんと、「夢の東京都心持家ライフ」を手にすることになります。

それまでに積み上がった、「柏ベルサイユ住宅」と「福岡千早住宅」の担保評価額が7317万円になったので、それを使って、東京の中央区に2LDKのマンションをローンで取得できたのです。

その世界は決して夢物語だとは思いません。私が2002年オーストラリアで買った住宅の担保評価額は、12年で66%増になりました。年率平均5%上がってきたのです。年率1%増なら、適切ルールさえ整備すれば、日本でも実現可能だと思います。

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日本経済は成長できる!-前編

おはようございます。Manachanです。

2014年も、あと残すところ4日となりました。つい2週間前には、総選挙があったばかり。他の選択肢の乏しさにも助けられて、「アベノミクスと経済成長」を掲げた自公政権が3分の2以上の議席を得て、あと4年、安定政権を維持できる可能性が高まりました。

現代日本では得難い「長期安定政権」を手にした以上、国民に約束した「経済成長戦略」を、是非とも実行に移して欲しい。日本の国で我々事業者がビジネスしやすい、富を得やすい環境をつくって欲しいと、私は切に願います。

日本政府が考える「成長戦略」は、このリーフレットに分かりやすくまとめられています。政府官邸のつくる資料も、ここ数年でずいぶんユーザーフレンドリーになったものですね。

読むと、私が日本の経済成長のために必要だと考える内容の多くが盛り込まれています。実行できるかどうかは別として、いまの政府、成長戦略やる気はあるし、問題意識もおおむね正しいと感じます。

ただ言うまでもなく、経済成長は民間の活動の総計であり、政府が数字をつくれるわけではありません。我々民間事業者やサラリーマンが、どれだけ夢と情熱をもって仕事に取り組み、付加価値をつくることができるか、その努力にかかっています。

その民間が、「日本はどうせこれから経済成長しないしぃ~人口減るしぃ~先行き暗いしぃ~頑張っても無駄じゃん!」と思ってたら、いくら政治が音頭を取っても経済成長は無理、それだけは断言できます。

実際、いまの日本はそういう悲観論で溢れているわけですが、海外で長年暮らしてきた者の目からみると、違和感ありまくり。私の本音を言うと、

日本に、経済成長の伸びしろは十分ありますよ。

というか、こんなにポテンシャルだらけの国で、なぜ、もう成長できないとか考えるのか?

これまで良質な教育を受け、高い知識と見識を持つ日本人ビジネスマンでさえも、経済成長に関しては悲観論に傾く。その気持ちも何となく理解できます。主な理由の一つは、「かつて日本が経験した高度経済成長期やバブル以前のような経済成長をイメージしているから」だと思います。

あれは、「新興国タイプの経済成長」という、貧しい国が豊かな国にキャッチアップする過程で実現する急成長局面でした。ここ20年ほどの間、中国やインドが経験したものと同じですね。日本を含めて、先進国レベルの成熟度に達した経済社会で、あの勢いを再現するのはほぼ無理だと、私も思います。

【新興国の経済成長率は、先進国より何倍も高い】

私がいまイメージしているのは、「まともに経済運営できている先進国が実現する、実質で年2~3%の着実な経済成長(イメージ的には、名目3%、実質2%程度)」です。たとえば、アメリカ、スウェーデン、オーストラリアの、ここ20年の経済成長率をグラフにしてみました。

【欧米の先進3ヶ国…デフレが続いた日本との差は歴然ですね】

(※欧州内でも経済運営が順調でなかった国が多く、ドイツ、イタリアなどと比べてみると、過去20年は日本の経済成長率と大差なかったりします)

いま、日本政府が目指している成長戦略も、このレベル(年2~3%)の着実な経済成長を目指していると思います。デフレを脱却し、管理された適度なインフレ状態をつくり、経済成長を通じて税収アップを計る、同時に公務員改革と社会保障改革やって国家財政を持続可能にする…誰が政権をとっても、日本がソフトランディングするにはその道しか残されてないでしょうね。

そこまでクリアになれば、「先進国型の、年率2~3%の経済成長が今後の日本で達成可能かどうか?」が、争点になります。私は十分達成可能だと思っていますが、半信半疑の人も多いでしょう。

こういう時は、Out of box thinking(既存の枠組みに捉われない)思考をするのが良い。実現できるかどうかは別として、いま日本に、どれだけ「伸びしろ」が残されているのか?分かりやすい例として、政府も推進している「外国人観光客数」を挙げてみましょう。

世界観光ランキングの統計をみると、2013年の国際観光客到着数は、第一位はフランスで8500万人、第二位アメリカ6977万、第三位スペイン6066万人と続きます。日本はというと、1036万人で第27位。もっとも2014年は円安とビザ緩和の効果もあって1300万人到達が確実視されており、アジアでは韓国を抜いて、中国、タイ、マレーシアに次ぎ、シンガポールと並ぶ位置に来ると予想されます。

訪日観光客数が、今後どこまで伸びる可能性があるのか?…それが「日本経済の伸びしろ」を考える良い題材になります。私は、日本の持つ豊富な観光資源と、所得が伸びるアジアに位置することを考えると、現在、世界第五位にある「イタリア」(4770万人)の座は十分狙えると考えます。

(2013年の統計ベースで)現状1036万人が、4770万人まで増えたとすると、「伸びしろ」は3734万人。日本滞在中、一人あたり平均10万円使ったとすると、この分野で日本のGDPが3.73兆円増える余地があるわけです。

実際、2013年でイタリアが得た国際観光収入は439.12億ドル、日本は149.34億ドル。その差が290億ドル(約3.48兆円)あるわけですから、3.73兆円増えるという試算は、そう的外れではないですね。

もう一つ、ケーススタディーをしてみましょう。「外国人の日本移住」による経済成長余地。現在、日本に中長期滞在する外国人数
は約200万人ですが、仮に日本への移住希望者が全員移住できたとすると、東・東南アジア出身者を中心に、1000万人まで増えるという試算があります。現状では、「日本を出たいと思う日本人」よりも、「日本に住みたいと思う外国人」の方がはるかに多いのです。

外国人の移民というのはセンシティブな話題ですが、日本政府自身が成長戦略のなかで、高度な技能をもつ外国人や研修生に対するビザ緩和に言及してますし(リンク)、「今後50年で1000万人の移民を受け入れる」という本も出ています。さらに、外国人が1000万人になっても日本の総人口に占める割合はせいぜい8%。移民国はもちろん、欧州先進国のほとんどで外国人比率8%超えていますので、あながち非現実なシナリオともいえません。

(※2012年の外国生まれ人口比率ドイツ13.3%、フランス11.9%、イタリア9.4%…余談ですが最近、私の携帯は、中国人&東南アジア人の日本移住相談で凄いことになってますよ。皆さん、環境と治安の良い日本に住んで、子育てしたいんですね。)

仮に、日本の外国人登録者数が200万人から1000万人まで増えたとすると、800万人の人口純増になる。仮に彼らが一人あたり300万円稼ぐとすると(注.日本人平均は約400万円)、日本のGDPは24兆円増える余地があるわけです。

そうやって、GDPの増加余地をひとつひとつ積み上げて検証していけば、「日本はポテンシャルだらけ、経済伸びしろありまくり」ということが分かります。

皆さん覚えているでしょうか?民主党政権時代の2009年12月に「新成長戦略」なる文書が発表されたことを…骨子は、2020年度までの平均でGDP名目3%、実質2%を上回る成長率とし、2020年度の名目GDPを650兆円程度、中期的な失業率を3%台へ低下することを目指す…というもの。

民主党に政策実行能力がまるでないので、当時から、誰も見向きもしませんでしたが、「日本経済の伸びしろ」という側面をみると面白い。リーマンショック直後の2009年、GDPが473兆円に落ち込んだのを、11年後には650兆円にする話ですから、「伸びしろ」は合計177兆円

その数字は、カナダやオーストラリア一国のGDP、あるいはタイのGDPの5倍、みたいな規模ですから、膨大なものです。日本が11年で、タイ経済を新しく5つもつくることができるのであれば、世界経済にとって超・朗報、莫大なインパクトがある話です。

ですので、日本の経済成長戦略というのは、世界経済全体からみても、全く馬鹿にできません。いやむしろ、世界中が日本の復活を期待してますし、それが可能だと考えている外国人も多い。私からみると、ひとり日本人だけが、デフレ・マインドセットの罠にはまって、勝手に悲観しているようにも見える。

そして極めつけは…民主党や自民党の成長戦略で全く言及されていませんが、日本の不動産市場にこそ巨大な宝の山が埋まっているということ。それを後編で詳しくお話しします。

後編につづく。

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インフレの足音

おはようございます。Manachanです。

いま東京に住んでいますが、最近、身近な生活用品の物価が微妙に上がっているように思います。子供の学用品からして値上げが相次いでますし、

あと、松屋、すき家、幸楽園…これまで「200円台で牛丼やラーメン」食えてた店が、軒並み値上げ。今は「プレミア牛丼」なるものを、350円位で出すようになりました。スナック菓子も、値段据え置きでもちゃっかり量が減ってたりしますね。

スケールは違いますが、不動産の現場にいると、建築コストがうなぎ上りになっているのがよく分かります。資材費と人件費、ダブルで上がってるから、結局、新築企画しても割に合わないケースが多い。

いま値段下がってるのはガソリン、灯油位ですかね。ま、これは世界中で下がってるわけだけど…

物価上昇やインフレが体感できる…日本では、最近20年、ほぼ見られない現象でした。いま1000円で買えるものが、来年も、再来年も、1000円で買えると予想できたのが、バブル崩壊以降の日本の暮らしでした。そういう時代は、過ぎ去ったのかもしれませんね。

でも、よく考えてみると、年率数パーセントで生活物価が上昇する現象は、日本以外のほとんどの国で当たり前に起こっていることです。

たとえば、私は2000年の5月、オーストラリアに移住しました。移住当時、フードコートの中華めしが5.5ドル位で食べられました。が、翌年には6ドルに上がり、4年後には7ドル以下の値札がほぼなくなりました。

私がいただく給料も、デフレ日本では考えられませんが「ベースアップ」的なものがあって、職種やレベルが変わらなくても、毎年の年俸改定で3~4%は当たり前に上がったものです。会社の業績が良い時は平均8%ほど、額面の給料がアップした時期もありました。

ただ、不動産価格の上昇は、給与の伸びをずっと上回っていました。普通に給料もらって貯めてるだけではマイホームがどんどん遠くなるから、皆、無理してでも買っていたものです。

私が、2000~05年のオーストラリアで体感したような「マイルドなインフレ」は、同時期の米国でも英国でもカナダでも、大陸欧州の多くの国でも、起こっていたはずです。先進国、新興国を問わず、近代経済において適度なインフレは当たり前で、むしろデフレが異常。俗に言う「物価が安定している」という状態は通常、物価上昇率がプラスで、かつ名目の経済成長率より低い状態を指すわけで、「物価が全く上がらない」状態を指すわけではありません。

【消費者物価上昇率(インフレ率)の推移…日本以外は、どの国もマイルドインフレ】

ですので私の感覚では、物価が少し上がるのは、「当たり前の経済状態に戻った」ような気がしています。

もちろん、いまの日本では、名目賃金の伸びが伴っているとはいえないし、俗にいう「悪いインフレ」や「スタグフレーション」(例.円安で輸入物価上昇⇒消費者価格に転嫁される⇒給料上がらないのに物価上昇)の可能性も高いので、もちろん、手放しで喜べるわけではありません。給与収入しかないサラリーマンや、年金生活者にはインフレは有り難くないですね。

でも長い目でみれば、日本がデフレから脱却するのは好ましいことだと思います。

私、デフレが嫌い!…個人的な好みはさておき、デフレの好ましくない点として主要なものは、

・物価が上がらないから、人々がいま、おカネを使う理由がなくなる。
・おカネを使わないから、企業側でも新たな設備投資をしなくなる。
・当然、給料も上げられない。購買力上がらない。
・今後、経済が良くなる気がしなくなり、マインドが萎縮してしまう。
・企業が若い人を採用しなくなり、産業社会で必要なスキル・経験を積めない人を大勢つくってしまう。
・国際関係でいうと、経済成長する隣国との差がどんどん開き、パワーバランスも崩れる。

これがインフレになると、人々の行動パターンも逆回転すると思われます。良い悪いは別として

・物価が上がるから、おカネ使うなら将来より今の方がメリットが大きくなる。
・収入が変わらなければ購買力下がるから、やる気と実力のある人は企業内での昇進や副業、起業を志向する。

年率数%のインフレというのは、「何もしなければ生活水準が下がる」局面といえます。いまの時代、副業禁止の職場に勤めていたり、或いは日常業務だけで疲労困憊している人や、高齢ゆえ年金しか収入源がない人にとっては辛い。彼らにとってはデフレの方がまだまし。

しかし、やる気とパワーがあって、私みたいに起業した人間や、サラリーマンやりながら副業して収入を増やせる人にとっては、インフレ率を上回る収入を上げて、生活水準を維持・向上できる可能性は十分あると思います。

以前のブログにも書きましたが、東京・五反田の我が事務所の来客、最近はとみに「シニア層の副業相談」が増えてきました。

物価が上がる、子供の教育費は上がる、住宅ローンもまだ残ってる、とにかく俺がもっと稼がなきゃならない、でも会社の枠組みでは給料上がらない…そんな人が副業、副収入のきっかけをつくるために、私や共同経営者に相談に来るのです。

彼らのチャレンジが成功するどうかは、各個人の能力や才覚、あるいは「出会い」に左右されると思いますが、インフレ時代のとば口にいる日本で、やる気と能力にあふれた「シニアの副業」を私は応援します。

デフレよりはインフレの方がいい(ハイパーインフレは困るけど…)。インフレの世、日本経済を元気にする主役は我々なのだ…という使命感と適度な金銭欲を胸に、来たるべき2015年の年明けを楽しみにしています。

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森を見て、木を見ず…海外不動産編

こんばんは、Manachanです。

私は、不動産投資関係の連載コラムを、月4本書いておりまして、ささやかながら生活費の足しにしております。「お金とって書く文章」を量産している分、文章力に自信はあるのですが、それでも「投資家けーちゃん」こと寺尾さんのコラムは、「分かりやすく、読ませる文章」という意味で、お手本にすべきクオリティ。

最近のHome’s不動産投資コラム「森を見て、木を見ず」も、素晴らしい文章ですね(リンク)。引用します。

>(森を見て、木を見ずの方々は)経済の動向や株価の推移、為替相場の見通しなどの大局的な知識や情報についてとても良く知っています。

そして、難しいお話をされた後で出てくるのは、

「不動産投資は●●●が一段落する数年後にスタートするべきではないかと思います」
「やはり東京23区内。できれば城南地区で購入したいです」
「●●県には将来性がありません」

のような結論です。日経新聞なんかのコラムみたいですね。

確かに、こういう方々は相当数いますね。賃貸経営という、ミクロな世界で勝負する事業に、過剰なほどマクロの視点を持ち込んで、ピントの外れた投資判断をしてしまう人というのは…

けーちゃんは国内不動産投資を念頭に置いて言っておられるでしょうが、私が関わっている海外不動産投資の世界だと、なおさらそうです。

そもそも、海外不動産のセミナーっていうのは、マクロ経済の話から始まります。やれ経済成長率だ、人口ピラミッドだ、国債の格付けアップだ、日本との比較がどうだ云々…そういう景気の良い話を繰り出して、勢いだけで不動産を売ろうとする業者も多いです。

でも、売り物が「紙の資産」ならともかく、「不動産物件」ですから、マクロの話だけで売るのはどう考えても無理あると思うんだけどな。

再度、けーちゃんの文章に戻ります。

>賃貸経営においてはもっと小さいところに目を向けていく必要があります

>国土交通省が発表している「住宅着工数」に注目する時間があったら、持ち物件の近所で新築の計画がないかどうかを気にするべきです。

>森全体の平均値を把握するのではなく、森の木を1本ずつチェックしておいしい果実がついている枝を探すような活動が、個人レベルの不動産投資で成功する方法ではないかと思います

まさに、100%同意。私自身、マクロでみれば値上がりしないといわれている日本国内、しかも地方圏や首都圏郊外の中古マンションで、6回中5回、転売益を上げてきました。

愛知県一宮市、山梨県甲府市、名古屋市、福岡市、千葉県柏市…各地域の賃貸マーケットや家賃相場を研究し、相場より明らかに安く売り出されたタイミングで買い、入居つけて相場通りの値段で売ったからこそ、家賃収入と転売益のダブルゲインを手にできたのです。

これが「東京23区の城南地区」だったら、同じモデルでは投資できません。日本中の人々が良いエリアだと思っている場所、かつ全国の金融機関が喜んで融資つけるエリアでは、市場参加者が多すぎて、相場より安い値段で仕入れるのは至難の業。利回りにしても再建不可や既存不適格、借地権でもない限り、ネット5%みたいな面白くない数字が並び、自己資金少なくてキャッシュフロー欲しい私には向きません。

確かにマクロ経済的にいえば、東京城南地区の方が、少なくとも柏市周辺よりはずっと「堅い」「安全牌」でしょうが、だからといって「目黒区の利回り5%」が「柏の利回り10%」より優れているとは全然思いません。物件が稼いでくれるのは同じ日本円なのですから…

さらに言うと、適正利回り「5%」のものが、相場通りの「5%」でしか買えない都内優良エリアの物件よりも、市場参加者がグッと少なくなる柏あたりの郊外で、「通常は8%」位のブツを、良いタイミングで「10%」で掴める可能性があるならば、そちらの方が確実におカネになると私は思います。

日本国内の不動産を扱うセミナーなら、講師も来場者も、なんとなく、それが分かっているから、マクロ経済的な話は余りせず、地域賃貸需要や周辺環境、物件の競争力とか、ミクロな話が多くなるはずです。それが、収益不動産本来の在り方だと思います。

でも、話が海外不動産になると、そういうミクロな情報が途端に分からなくなる。

日本人の場合、東京駅と神田駅、あるいは池袋駅と板橋駅…一駅離れただけで坪単価に差が出ることはなんとなく分かっても、

マレーシアのクアラルンプールで、都心のKLCC駅と一駅離れたKampong Bahru駅の立地の差がどれだけあるか、ほとんどの人はイメージさえできません(※ものすごい落差があります…)

だから、セミナー構成上、どうしてもマクロ経済の比重が高くなってしまうのはある意味仕方がないでしょう。

しかし海外であっても、売り物が不動産という、個別性の高い財である以上、マクロよりミクロが重要なことは変わりありません。

マクロ経済指標的に素晴らしい都市でも、ダメな物件はダメだし、逆にどんな衰退都市でも、お宝物件は探せば意外に見つかるものです。国を問わず、大抵どこでもそうです。

投資判断にとって大事なのは、「この物件がいつ、いくらで貸せるか?売れるか?」であって、「物件所在国の経済成長率や失業率、不動産価格の上昇率」ではないはずです。

業者が、そういう情報を的確に出せるようにするためには、地域の賃貸事例や売却事例をある程度データべ―ス化した上で、どんなバイヤーが何を期待して買う(借りる)のかを知らなくてはならない。

そうしたミクロな情報、日本と違ってアジア新興国ではほとんど揃っていませんが、いろいろな人の力を借りて、徐々に整備していきたいと思っています。

>森の平均値がどういう状態であっても、必ずどこかの木に果実はついているものです。

その通り!これこそ不動産の面白さ、素晴らしさだと思います。

類似団体も増えてきましたが、アジア太平洋大家の会では、これからも「不動産とミクロにこだわる」姿勢で会運営を続けていきたいと思います。


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カナダ・アルバータ州に注目する理由

こんにちは、Manachanです。

年明け1月の中旬、下記の旅程で、北米(カナダ、米国)の不動産視察に行くことにしました。主な訪問地は、カナダ西部のアルバータ州で、1月13日夜に到着、16日正午まで、現地3泊します。

同州には、100万都市が二つ(カルガリーとエドモントン)あり、両都市を結ぶ街道沿いに、10万人規模の小都市がいくつかあります。その辺を中心に視察してきます。

なお、アルバータ州に行く前に、米国ラスベガスでの視察も予定しています。そして、行きも帰りも、バンクーバーで乗り換えます。

なぜ、今のタイミングでカナダに行くのか?(すごく寒いそうですが…)、いくつか理由がありますが、最大の理由は、2015年の、「アジア太平洋大家の会」の海外不動産セミナーで扱う主要な地域が”資源国”になりそうだから…です。

当会では、毎年の主要なテーマをだいたい決めて、活動しています。


2012年は、「フィリピン」がテーマでした。当時のフィリピンは、不動産投資の世界ではマレーシアとタイの影に隠れて目立たない存在でした。その翌年から大ブレイクしましたけど…

2013年は、「トルコ」がテーマでした。当時、2020年の夏期オリンピック開催地の座をめぐって、東京、マドリードと争っていたのがトルコのイスタンブール。日本での注目度も高まっていましたね。

2014年は、「ラオスとカンボジア」がテーマでした。日本人に人気のある東南アジアにあって、まだ未開拓な後発新興国の収益不動産を発掘してセミナーで紹介しました。

そして2015年は、以前の日記でも書きましたが、数年前と比べて「円安」により、日本人が海外不動産を買う敷居が上がりました。それでもなお、原油安、エネルギー安という要因により、資源国の不動産が円に比べても割安になる可能性があると読んで、

・先進国系の資源国:カナダ、オーストラリア、UAE、ロシア(?) 等…
・新興国系の資源国:モンゴル、アゼルバイジャン、カザフスタン 等…

あたりに注目しようと思ったのです。ビジネスボリュームから言うと本命は先進国系になると思いますが、オーストラリアについては自分自身がすでに10年以上の投資経験を持ち、現地業者とのパイプも構築しています。一方、カナダについてはまだ渡航歴がないため、今のうちに見ておきたいと思ったのです。

カナダのなかでも、アルバータ州に注目する理由は、同国で一番、「資源州」の色彩が強い州だからです。ここは石油資源が豊富で、その恩恵によりカナダのなかでも特に平均所得が高くて、その割に税金や物価が安い。カルガリーなど都市部では不動産価格も上がりましたが、それでもバンクーバーやトロントの水準には達していない。

ここ当面は石油価格の下落により、不動産価格も落ち着き、カナダドル安と相まって絶好の「買い場」が来るのではないかと考えています。

カナダ・アルバータ州で、比較的割安(2000~4000万円)で、非居住者ローンが使えて、7~8%以上の賃貸利回りが出て、キャピタルゲインも狙えてかつ償却メリットの大きい物件を仕込んで、セミナーで紹介できればと思っています。来月の視察が楽しみ~♬

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海外ノマド、海外ローカル

こんばんは、Manachanです。

最近、「海外ノマド」という言葉が出てきたようですね。IT・モバイルを駆使して、固定のオフィスと従業員を持たず、PC1台で海外を舞台に時間と場所にとらわれないワークスタイルを実践する…といった内容です。

海外ノマド倶楽部」というFacebookグループもできて、メルマガも発行されています。私も購読していますが、なかなか面白いです。

現在は、世界中どこでもWiFiが普及し、PCもスマホも安く入手でき、格安航空会社も普及し、以前とは比較にならない程、所謂「ノマド」なワークスタイルが安価で気楽にできるようになったと思います。

もっとも、「ノマド」への敷居が低くて参入が自由である分、この世界で成功している人はごく一握りなんでしょうけどね…

私は、ある意味、「早く生まれすぎた海外ノマド」みたいなもんかもしれません。

日本で生まれ育ち、西暦2000年にオーストラリアに移住。それ以来、中国、米国、インド、台湾などで長年過ごしました。生活と仕事のなかで英語と中国語を覚え、オーストラリアの永住権を取り、不動産もいろんな国で買っています。現在は日本に戻っていますが、「日本以外の国でいつでも暮らせる」状態を実現してから、すでに14年を経過しています。

また、会社員を卒業して自営業者になりましたので、今では働く時間は自由です。働く場所も、都内にオフィスこそ構えていますが、世界中いろんな国に出張して、現地でPCとモバイル機器使って仕事しています。

働く場所と時間が自由で、行動範囲がグローバルに広がっている…という意味では、客観的には「海外ノマド」に近い状態を実現していると思います。

ですが意識の上でいうと、自分を「海外ノマド」だとはあまり思ってないんですよ。むしろ、自分は「海外ローカル」ではないかと…。

ローカル(Local)とは、地元民、生活者、定住者…という意味になります。たとえば、私は東京の東陽町にかれこれ7年以上住み続け、この地で納税して医者にかかり子供を学校に通わせ、泥臭い日常生活を送っています。この状態は、ノマドではなく、ローカル。

でもって、私が例えば、以前5年住んだオーストラリア・シドニーに戻ったとします。そこでやることは、自分の保有物件に住み、健康保険証(メディケア)を取って、車を買って子供を学校送り迎えをする、子供が風邪ひいたらホームドクターに連れていく…

結局のところ、物理的な場所が変わり、生活言語が英語に変わるだけで、ライフスタイルはほぼ一緒なわけですね。シドニーに行けば、その地の「ローカル」になり、(以前2年住んだ)中国・大連に行けば、そこのローカルになるだけの話。使う言葉が中国語に変わるだけで、あとはほぼ一緒。

もっとも、シドニーや大連に移住したての頃は、見るもの聞くもの、すべてが新鮮に感じられましたよ。ですが、移住後5年10年を経過し、見聞する物事がすっかり「日常茶飯事」になった今、海外に身を置く新鮮味は失われてしまい、別に、地球上どこに居ても、結局は「その地の暮らし」があるだけで、その点は東京で暮らすのと一緒じゃん!みたいな感覚になってしまうのです。

日常生活を真っ先にイメージしてしまう分、海外暮らしとか、海外でノマド…みたいなことに心ときめかなくなったし、人様にそれをすすめる気もなくなって久しい。たぶん、海外生活を長くやりすぎたんですね。

あと言うと、私は独り身ではなく、妻と小さい子供2人いる家庭の人間であり、いろいろと制約も多い、やりたい時に自分のやりたいことができるわけではない…という事情もあります。この家族で暮らす限り、制約多いのは世界中どこにいても同じ。

ただ、長い人生を考えると、「自分の暮らせる国が複数ある」という状態は大きな財産だと思ってるし、それぞれ社会経済状態の違う国で、多様な資産形成をはかっていけるのも大きい。

また、海外経験の少ない人に、「自分の暮らせる国が複数ある」状態をつくるサポートをするという意味で、海外ノマドの動きは応援しています。

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2015年は資源国不動産狙い

こんにちは、Manachanです。

12月14日の総選挙で予想通り安倍自民党が大勝し、アベノミクス路線が継続することになりました。今後、金融緩和と公共事業を続けて景気回復をはかり、安定政権の間に「成長戦略」を次々と打ち出したいところですね。

為替にフォーカスすると、当面、日銀は金融緩和寄りの運営を行うと予想され、日本円は軟化気味に推移しそうです。やはり、金融緩和終わったばかりで、シェールガス持ってる米ドル最強伝説でしょうかね…

私は最近、「世界経済の状況が今のままでいくなら、今後2年ほどは、1ドル=115~120円を想定して海外不動産投資を進めていく」と、いくつかの場面で発言しました。

ですが、足元の世界経済の状況自体が、大きく変わりつつあるようです。それが、

・資源安(特に原油安)

・いくつかの資源国で経済リスク顕在化

・世界経済が一時的に不安定になり、リスク回避の流れになる

今朝、ロシアルーブルが1日で19%下落、というニュースがあったばかりですね。

外貨の獲得手段を原油や天然ガスの輸出に頼っているロシアにとって、エネルギー価格の低下は経済状態悪化に直結します。

ウクライナ問題をめぐり、欧米諸国から受けている経済制裁とのダブルパンチで、ロシアにとっては厳しい経済運営になりそうですね。

あの国は外貨準備が豊富だからデフォルトはしないでしょうが、通貨の暴落程度なら当たり前に起こるでしょう。

ロシア・ショックと前後して、世界中の資源国の通貨も売られて、軒並み値を下げていますね。

例えば、カナダドルや豪ドル、アジアでは、マレーシア・リンギットなどが安くなっています。

下図にみるように、リンギットは、近隣のタイ・バーツやフィリピン・ペソ等と比べて、下げ幅きついですね。資源国だからでしょう。

マレーシア・リンギット/円

タイ・バーツ/円

フィリピンペソ/円

逆に、エネルギー価格安と、それに伴う資源国経済不安は、日本円にとっては、概ねプラス要因になります。

・エネルギー源の多くを輸入に頼っている日本にとって、原油や天然ガスの価格が下がれば、貿易収支が改善する。

・また、ロシアなど資源国で経済危機が懸念されれば、リスク回避の流れから、日本円が買われやすくなる。

ここ数か月、円安が進んだのに師範のガソリン価格は上がらず、かえって下がったことに、多くの人が気付いているかと思います。ガソリン・灯油価格が安くあがれば、クルマ必須の地方や寒冷地の人々の可処分所得を増やすことになるので、日本経済にとってはプラスでしょう。

以上をまとめると、国内要因から円安基調は変わらなくても、海外要因から、一時的に円が上がり、資源国通貨が下がる、というシナリオは十分、ありえると思います。イメージ的には、

1米ドル=110円
1カナダドル=90円
1豪ドル=85円

程度になる可能性は十分あり、そのタイミングは日本人投資家にとって、絶好の「カナダ、オーストラリア不動産の買い時」になると思います。特に、

カナダのなかでエネルギー資源の豊富な「アルバータ州」(カルガリー、エドモントン等)、

オーストラリアでダントツの資源州「西オーストラリア州」(パース等)

あたりの不動産を格安で買えるチャンスが来るのではないかと、私はみています。

カナダやオーストラリアは、資源輸出以外にも多様な産業が発達していますし、また「移民で人口を増やす」という技も持っています。不動産取引や金融のシステムも先進的で安心感が高く、資源国通貨安になれば、この2国こそ、真っ先に参入すべき不動産マーケットだと考えます。

来年1月には、カナダ・アルバータ州を、3泊かけて不動産視察に行く旅程も組みました。

また、先進国系の資源国だけでなく、新興国系の資源国にも注目しています。アジアでいえば、モンゴルやアゼルバイジャン、カザフスタンなど…

これらの国は、資源安の局面になれば、通貨も安くなり、現地不動産価格も落ち着っくので、日本人投資家にとって「買い場」になる可能性を十分秘めています。ただ、カナダ、オーストラリアと違って、カントリーリスクが大きいので、その辺の見極めも必要です。

日本の海外不動産投資の世界でいえば、2014年は、フィリピンとアメリカがブレイクした年、でした。2015年は一転して、資源国買いの年になるかもしれません。

アジア太平洋大家の会でも、資源国不動産セミナーを、立て続けに企画しました。乞うご期待。

1月10日(土)に、モンゴル不動産セミナー
200万円台からできるモンゴル高利回り団地投資セミナー@東京

2月14日(土)に、カナダ不動産セミナー

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地震が怖かったあの頃・・・

こんばんは、Manachanです。

私は首都圏の東北方、「茨城に近い千葉」で生まれ育ちました。ちょっと聞こえ悪いけれど、私は赤ん坊の頃から、「地震とともに」生きてきました。

日本の国土は地球上の陸地の0.3%しかないのに、全世界の有感地震の約10%、マグニチュード6以上の地震の約20%が日本周辺で起こるという「超・地震国」。その日本のなかでも関東の地震頻度は高く、関東のなかでも「茨城・千葉県境付近」を震源とする地震は多い・・・というより、首都圏自体が「地震の巣」と言ってよい。

ま、私はそんな場所で育ったので、地面が揺れるのは、慣れっこ。

「震度2」なら、気づかない
「震度3」なら、「お~、ちょっと揺れてる」
「震度4」なら、「地震だねえ~」、でも涼しい顔
「震度5」以上で、はじめて、頭を机の下に隠す

なお、日本人の全てがこういう感覚ではないと思います。関西や、さらに西の地方では地震が比較的少ないようで、関東に来て、地震の多さに驚く人も多い。以前の職場で、大阪出身の同僚が、「関東人は震度4でも平然としてるね~」と感心していました。

関東人には毎度おなじみ、茨城県南部震源の中規模地震

そんな私でも、人生のなかで7~8年間だけ、地震とは無縁の暮らしを送りました。オーストラリア(シドニー)、中国(大連)など、地震のほぼ起こらない大陸の上で暮らした時期です。

大連勤務時代に、長期出張で東京に来たことがあります(私は日本人なのに、中国で就職して、ブーメランみたいに日本に送りこまれるって、因果な仕事だよねえ・・・)。東京での最初の住まいは「中央区の八丁堀」、1ヵ月後に「江東区の木場」に移りました。いずれもウィークリーマンション。

仕事が終わって、夜、一人で布団に入って寝付く時、私は言い知れぬ恐怖感を覚えました。「今晩、ここで大地震が起こったらどうしよう!」と。

思い起こせば、私は7年以上、「地面が揺れない」環境で過ごしました。そこからいきなり、東京という「世界有数の地震多発エリア」に来たわけです。それに、私のいる江東区や中央区は、お世辞にも地盤の良い場所とはいえません。どこ掘っても、地面はズブズブ、ユルユル。大地震が起こったら「東京一、揺れやすい場所のひとつ」とされています。しかも海抜ゼロメートル地帯。

また、地下鉄に乗るときも、「いま地震が起こったらどうしよう!」という、理屈では説明できない恐怖感に襲われたことがあります。地下鉄移動を少しでも短くするために、わざわざ一つ手前の駅で降りて歩いたことも何度かありました(冷静に考えれば、大地震が起こっても地下鉄の方が屋外よりは安全だとは思いますが・・・)

地震のない国の出身者が、日本に来た時に感じる「地震に対する恐怖感」とは、こんなものなのかもしれない。

あれから8年の歳月が経ちました。私は東日本大震災をはじめ、大小、無数の地震を、ここ東京で体験しました。でも不思議なことに、「地震が起こったらどうしよう!」みたいな恐怖感は、私の心から消えていきました

東京メトロ東西線に乗って、何百回も往復しているうちに、「この区間で地震が起こったら嫌だな」という気持ちも、きれいさっぱり雲散霧消。それに何より、我が家の周辺で日々繰り広げられる「高層マンション建設ラッシュ」を見ていると、「ここにずっと住み続けても、たぶん問題ないんだ!」という気になります。

豊洲にタワマンが建ち、江東区の人口がまた増える・・・

ここ東京で、地震が起こるのは当たり前、大震災のリスクも当然ある。でも、それをすでに織り込んで、大勢の人々が暮らしている。社会が、その前提で回っている・・・その中で暮らして、慣れてしまえば、恐怖心を持ち続けること自体が難しい。

ここ江東区は、震災リスクのデパートみたいな地域ですが、でも東京で一番、人口が増えているのも江東区。軟弱地盤に、50メートル以上の杭を打ち、今日も大規模マンションが建つ。新住民と子供が移り住み、年8000人ペースで増え続ける区内の人口。

喉元過ぎれば暑さを忘る・・・人間のリスク感覚なんて、所詮そんなものかもしれません。要は、慣れちゃえばいいんだよね。

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