2019年 11月 の投稿一覧

不思議の国キルギスと世界最安不動産

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。皆様は、中央アジアにある小さな国、キルギスをご存じでしょうか?

【世界一の奥地をゆく】

世界一大きなユーラシア大陸。その中央部にあって、地球上で最も海から遠い地域が、中央アジア・・・そこは、旧ソ連に属していた5ヶ国(カザフスタン、ウズベキスタン、キルギス、タジキスタン、トルクメニスタン)と、中国領の新疆ウイグル自治区からなる、広大な地域。総面積は日本の15倍!

キルギスを例にとると、そこは、中国北京から西へ飛行機で5時間、あるいはロシア・モスクワから南東に4時間半、アメリカ東西横断に匹敵する距離を、ずっと陸地だけ飛んだ先にある、はるかな内陸奥地。この地点からは、地球上のどの海も直線距離で2000㎞以上離れています。

中央アジアは、西洋と東洋を結ぶ、シルクロード交易路上にあり、太古の昔からさまざまな民族が行き来しました。西暦629年、インドの仏典を求めて唐の都・長安を飛び出し西へ向かった玄奘・三蔵法師は、はるかなる西域の旅の途中、天山山脈を超えてキルギス草原に出たという。その後、タラス河畔の戦いで中国の製紙法がアラブ・西洋に伝わったり、中国の陶磁器とペルシャの顔料との出会いが、青の都・サマルカンドの建築物として結実するなど、常に文明の交差点であり続けました。ユーラシア東端の海中にある日本列島の人々も、北伝仏教、奈良正倉院の宝物など、西へ7000km離れた中央アジアの影響を受けてきました。

海上物流が発達した今日でこそ、海から非常に遠く輸送インフラも発展途上な中央アジアは貿易上不利な「奥地」ですが、陸上交通盛んなりし頃、この地は「世界の目抜き通り」と言ってよかったかもしれません。

【他人とは思えないキルギス人】

 

キルギス共和国は、人口600万人余。人種のるつぼ中央アジアの例にもれず、多民族国家です。かつて300年ほど、ロシア帝国やソ連の統治下にあった歴史ゆえ、首都ビシュケクには、金髪碧眼のロシア人やウクライナ人も多数暮らしています。とはいえ、この国の主要民族であるキルギス人は東洋系で、日本人そっくりの外見をしています。

 

肌の色、背格好、顔かたち…どの要素をとっても、彼らは日本人に酷似しており、ビシュケクの街を歩いているだけで、「あっ、すみれ薬局のおばさん!」、「なぜ助川工務店のおじさんがここに居るの?」と驚くほど、近所に住んでる日本人の空似が多い。私が泊まったホテルの女性職員とは英語で話しましたけど、顔をみてると思わず日本語で話しかけてしまうほどでした。

 

遺伝子的に他人とは思えない人たちが、ヨーロッパの雰囲気のある、緑豊かで美しくおしゃれな街に住んでいるのが興味深いです。

 

 

【キルギスは完全にロシア語圏】

 

日本人と瓜ふたつな人が多くても、当然ながらキルギスで日本語は通じませんし、英語の普及度も低い国です。彼らがどの言語を話すかというと、主にロシア語と、キルギス語です。

 

首都ビシュケクには、ロシア人はじめ旧ソ連構成国の人が多数住んでおり、彼らはキルギス語を話せないこともあります。一方で、この街に住むすべての人は、ロシア語を話します。看板も9割以上がロシア語表記ですし、教育から、科学技術、ビジネス、法律に至るまで、ロシア語なしにキルギス国は成り立ちません。

 

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【40部族とマナス王の伝説】

 

キルギス人は、広い意味でトルコ系民族(Turkic People)に分類されます。彼らは、今日のトルコ共和国だけでなく、アゼルバイジャン、中央アジア、新疆ウイグル自治区、東シベリアのヤクート共和国に至る、ユーラシア大陸の東西に広く分布しています。

 

そのため、キルギス語はトルコ語と近しい関係にあります。トルコ語やキルギス語で「40」はkırk(クルク)といいますが、これが、民族名・国名の由来になっています。つまりキルギス(クルグス)は「40部族の国」で、彼らをまとめて外敵と戦って国を守ったのが、民族叙事詩に出てくる伝説の勇者「マナス王」です。

 

首都ビシュケクの中心「アラトー広場」にマナス王の騎馬像があり、首都空港にもマナスの名が冠せられているほど、この名前はキルギス民族の象徴となっています。

 

 

【出稼ぎ経済の国】

 

1991年、ソ連崩壊の直後に成立したキルギス国家は、建国後30年近くを経過しましたが、経済建設に苦労したまま今日に至ります。2018年の一人あたり名目GDPは1268ドルと低く、世界186か国中の154位。中央アジアではタジキスタンの次に貧しい国とされます。

 

内陸最奥地にある国、しかも国土の93%が標高1500m以上の高地という山岳国で、物流の意味では極めて不利です。強い輸出産業がない農業国で、人口600万人しか居ない国なのに仕事はそれに輪をかけて少ないため、国民の優に10%以上が、旧宗主国のロシアや隣国カザフスタンに出稼ぎに行きます。

 

モスクワ等で肉体労働や汚れ仕事に励むキルギス人がもたらすルーブルは、キルギスにとって大事な外貨収入。首都ビシュケクに出稼ぎマネーが集まる結果、この街はGDP1200ドル余りの国とは思えないほど発展しています。
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【世界最安値の首都不動産】

 

キルギスの首都ビシュケクの中心地でさえ、今なら不動産を安く買えます。外国の個人名義で土地所有はできませんが、区分アパートメントなら所有権が持てる状況です。

 

不動産マーケット的には、この国はまだ初期段階にあり、マイホーム文化の萌芽はあれど、賃貸市場や二次売買市場が十分に育っていません。外国出稼ぎでお金を得たキルギス人ファミリーを中心に、ビシュケク市内~近郊の新築マンションを購入する意欲は高く、多くの人が、7~9万USドル位で住まいを買いますが、借りて住むことは一般化していません。その点は日本の昭和40年代頃の感覚に近いかな。

 

一方で、都心部のアラトー広場や国会議事堂南側の高級感あるエリアになると、そこは大使館職員や外国人ビジネスマンの世界。彼らはUSドルで家賃を払って借りることが一般的で、中古流通マーケットもそれなりに機能しているので、しっかりした管理会社さえあれば中長期保有型(Buy and Hold)の不動産に向く場所といえます。

 

 

この一帯の新築分譲や築浅の流通価格は、㎡あたり1100~1500USドルが相場。賃貸で人気のある2ベッドルーム2バスルーム(ボリュームゾーンは100~130㎡)は11~18万USドルといったところ。賃貸に出すとグロス利回り8~10%といったところ。

 

新興国とはいえ、首都の都心エリアで100㎡以上の新築に住めて2000万円いかない値段は凄いです。坪単価は40~55万円で、私がこれまで行ったなかで最安値国です。

 

 

あまり投資向けではないのかもしれませんが、300㎡超えの大型ペントハウス等も流通していました。大使クラスの方が住まわれるのでしょうか?この物件は335㎡で45万ドル、5000万円しないんですね。

 

 

中古でもちゃんとレノベすれば良い値段で再販できるようです。

 

【USドル家賃を高利で定期預金できる!】

 

キルギスがさらに面白いのは、都心部レジデンスの賃貸経営ならUSドルで家賃を受け取り、かつ、それを銀行に預けて高利運用できることです。キルギス国立銀行へヒアリングしたところ(2019年11月現在)、

 

一年定期預金の金利は、
●USドル建で5%
●キルギスソム建で12%

こんなに高い金利にも関わらずキルギスでは預金金利利益は非課税です。たとえばの話、「すぐ貸せる都心物件を17万ドルで購入して、大使館職員に1400〜1500ドルで貸して、家賃をUSドル建かキルギスソム建の定期預金で複利運用すれば、高利回りでキャッシュが増える」ということも可能なのです。

 

【現地管理会社は日本語対応可】

 

海外不動産投資の本質的な難しさは、物件が自分の住まいから非常に遠いところにあること。自分ですぐ行けるわけではない以上、現地で運用してくれる信頼のおけるパートナーが不可欠。彼らが居ないと、いくらマーケットが良くとも、画餅になってしまいます。

 

私が今回、キルギスに行った主な理由は、不動産視察とともに、現地で管理してくれるチームがどれだけしっかりしているかを見極めることでしたが、キルギスビジネスに長年携わってきた日本人の会社が窓口になり、現地管理チームも日本のキルギス大使館で長年勤めていた方や、コンクリ・建築会社経営の方、驚くほど多士済々が揃い、彼らが居れば何とかなりそうな気がしました。賃貸管理費は家賃の10%、もちろん日本語対応可。

 

【終わりの一言】

勝手知らない海外、しかも新興国キルギス…ということで、不動産保有中に何が起こるか分かりません。少なからぬ不確定要素があるなかで、「キルギスに親しみが持てる」、「ハプニングも多分楽しめる」、「10年後のキルギスの成長と、値上がりが楽しみ」という方には向くかもしれません。私の経験上からいって、一国の首都中心地で坪40~50万円で買えれば、5~10年のスパンで保有して最終的に損はしないだろうと思います。

キルギスは小国とはいえ、まともな都市がビシュケクしかありませんから、今後も人口が集まるでしょうし、イスラムの国だから出生率高く、人口伸び率も高く推移するでしょう。ロシアやカザフへの出稼ぎは今後当面続くでしょうが、そのマネーの受け皿もビシュケクしかありません。そして、街がきれいでおしゃれなのも良いですね。

 

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「金持ちと非・金持ちの違い」を理解し、「格差」を自力で乗り越えよう

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

今回は、私が普段、海外不動産の活動を通じて見聞する「金持ち」と「非・金持ち」の根本的な違いと誤解について整理したいと思い、私の頭のなかにあるものを図で表してみました。

 

1)金持ちの「富の構造」は3段階からなっている。

・有形の富(現金や資産など、目に見える、数値で測れるもの)
・無形の富(信用・人脈、知・リテラシー、スキルなど、目にみえないもの)
・彼らをとりまく「情報」(有益なものと、劣悪なものと、両方ある)

 

2)金持ちには情報が集まる

・金持ちには雑多な人々が群がり、それぞれの思惑で情報を持ち込む。
・優れた者ほど、情報の良し悪しを判断する「知・リテラシー」(無形の富)が発達している。
・良質な情報は、結果として彼らの有形・無形の富を、さらに豊かにする。

 

3)非・金持ちも、3段階の「富の構造」を持っている。但し、金持ちのそれとは質量ともに圧倒的な違いがある。

・有形の富、無形の富の絶対量が少ない。
・一般論として、劣悪な情報に取り囲まれている。典型的には「庶民を食い物にする貧困ビジネス」、「妬み、そねみ。それと結びついた左派的政治言説」など。
・劣悪な情報の特徴は、「有形の富しか見えてない」こと(例.「手っ取り早く稼ごう」、「金持ちから税金とろう」等々…)

 

4)劣悪な情報は、ただでさえ乏しい非・金持ちの有形・無形の富を、さらに痩せ細らせる

・「値段に見合う価値のない高額セミナー」、「信用や時間をお金に換えるビジネス」等々

 

貧富格差の構図を指摘した上で、その次の筋書きも、考えてみました。

 

5)非・金持ちが、金持ちの側に近づくには、まず、目に見えない「無形の富」や「情報」に着目すべき。

・具体的には、「知・リテラシー」を強化することで、劣悪な情報を排除し、身の回りを「良質な情報」だけで固める

・その情報を使って、「まず無形、次に有形」の順で、徐々に豊かにしていく。
6)具体的な方法は数多いが、たとえば「正直な情報発信を長年継続」は有効性が高いほう方。

・ありのままの自分をさらけ出し、ブログや動画チャンネルで正直な情報発信を長年続けていく

・興味のあるひとつのテーマを長年追求して、誰よりも詳しくなる 等々

 

7)中長期的は、有形の富と無形の富は、一定のバランスをとるようにできている。

・無形の富が充実すればするほど、それと帳尻をあわせるように有形の富も自然についてくる。つまり一歩一歩、金持ちの側に近づいていく。

 

視点を変えて、「貧富格差を乗り越える人格」について書いてみます。

【”いい奴”、”おもろい奴”が、貧富格差を乗り越える】

「持てる者」と「持たざる者」の経済格差(特に資産格差)が、世界的に拡大している昨今。「持たざる者」の側に生まれた者は、今の世をどう生きるべきか?「持たざる者」の立場に立った時に、自分に何ができるか?を考えてみました。

(私の出自は「持たざる者」ですが、最近は国際不動産ビジネスを通じて、「持てる者」の側に居る方々ともお付き合いしているので、その観点から書きます。)

 

1)「持たざる者」ほど、貧富を分け隔てるものは「お金」だと思い込んでいますが、それは本質的な理解ではありません。この世は、「人々の有限な時間」と、「その時間を使ってつくられた有形無形のリソース(知識、商品、財産、サービス等…)」からできています。「お金」は「ひとさまの有限な時間」や「リソース」を買う手段のひとつに過ぎません。

2)同じ時間を費やすにも、「誰に時間使ってもらうか」によって、結果に大きな差が生まれます。ビジネスでお金をつくる方法、海外不動産で資産運用する方法、CTスキャンの解析データから疾病リスクを読み取る方法…生半可な素人が100時間費やしても、その道の超プロの費やす1時間に及ばないことが、世の中たくさんあります。

3)超プロが、商売の道に生きる場合、誠実な者ほど、富裕層になることが多い。なぜなら世の中、「人々の困っていることを発見し、問題を解決してあげる」と、「お金」というかたちで返ってくるからです。

4)超プロが、自分の時間を費やす(費やしたくなる)動機は、お金だけとは限りません。よく観察すると、彼らは一銭の対価も得られないのに、「いい奴」や「おもろい奴」のために、最上級のノウハウを惜しげもなく与えることが多いです。

 

起業して、会社を大きくしようとすると、必然的に、いろんな専門家の知識・ノウハウを拝借することになります。変化の激しい現代、自分で試行錯誤するより、超プロの当世最高水準のノウハウを買った方が早いことも多い。その対価をお金で払おうとすると、非常に高額になります。

そこで、お金のない私は、自分が海外各地で得てきた経験を、ブログやFBで情報発信することによって、超プロな方々に「いい奴」、「おもろい奴」と思ってもらうことを心がけました

運と相性がよければ、自分が彼らにとって「いい奴」、「おもろい奴」、「一緒に時間過ごして楽しい奴」になれることもあります、そんな時、彼らは自分の有限な時間やノウハウ、人脈を、惜しげもなく与えてくれます。それこそが、私を「持たざる者」から「持てる者」に変えてくれる、超特急切符だったりするのです。

 

だから私、思うのです。お金持ちになりたい者が、お金そのものを目指してはだめなのだと。

それよりも、自分の内面に目を向けて、「強み」はどこにあるのか、「いい奴」や「おもろい奴」として自分をプロデュースするにはどうすれば良いのか?それを考えた方がずっと早いし、成果が上がると思います。

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