こんにちは、Manachanです。今日は久々に日本不動産ねたで書きます。
海外不動産セミナーやると、講師がよく「日本は不動産価値が上がらないけど〇〇国は普通に上がる」みたいに言い切りますけど、一般論はともかく個別性の強い不動産のこと、日本中いろんな都市で、しっかり、キャピタルゲインを手にしてきた私に言わせれば、「この人、分かってねえなあ…日本国内だって攻め方いくらでもあるんだよ」と思います。
私が日本でキャピタルゲインを手にする方法は、非常にシンプルで、セオリー通りです。
・安い時期に買う。あるいは、「周囲に比べて出遅れて、かつポテンシャルの高い地域」で買う。
・保有期間は5~10年を想定し、その期間内で高く売れる時期にさくっと売り抜ける。
安い時期とは…分かりやすくいえば、2008年リーマンショックみたいな大型のバブル崩壊現象、あるいは2018年スルガ・ショックみたいなプチバブル崩壊現象の直後か1~2年後、まだマーケットが弱気で融資のつきにくい時期に、良い立地を安く仕込むのです。
たとえば、私が福岡市の西鉄高宮駅近くで45坪土地付きの6戸アパートを仕入れたのが2011年4月・まだ世の中はリーマンショックの傷が癒えておらず、かつ東日本大震災と原発事故で自粛ムード漂っていた時期だったので、土地はとっても安く買えました(今の半額くらいかな…)。
次に、出遅れた立地を安く仕込むとは…分かりやすい例が、2013年5月に、千葉県の東松戸駅前で仕入れた40坪土地付き6戸アパート。当時、東松戸駅周辺は再開発に伴う換地処分が終わったばかりの状態で、商業施設もまばら。JR武蔵野線と成田アクセス線の連絡駅という交通便の良さを持ちながら、都心から遠い私鉄交差駅の新鎌ヶ谷駅に大きく水をあけられていました。
要は東松戸に「現状いけてない」要素があるがゆえに、いま考えるととても安い値段で買えたのです。さらに言うと、換地処分直後ゆえ前面道路の路線価さえ決まっておらず、結果的に固定資産税がかなり安くなりました。その後、5年経ちますが東松戸駅前は大発展し、実勢地価も購入当時の1.7倍くらいにはなりました。いつでも余裕で利益確定可能姉妹…要は、安く仕入れられれば投資として勝ったも同然なのです。
そろそろ本題に移ります、いま不動産価格が高騰している東京周辺で、何を買えばいいのか?タイミング的には値段高い時期ですから、必然的に「出遅れた」地域に注目することになります。
東京都心至近でオリンピック効果も期待できる立地にもかかわらず
潮見駅の所在する「江東区」は、駅近であれば新築、中古問わず、
◎メトロ東西線「木場」駅
クレアシティ木場8階(駅歩4分、2004年9月築)、76.
クレアシティ木場10階(駅歩4分、2004年9月築)、87.
◎メトロ東西線「東陽町」駅
オーベル東陽町8階(駅歩2分、2003年2月築、3LDK)、
ナイスグランソレイユ東陽町2階(駅歩2分、2005年2月築、
プレミスト東陽町5階(駅歩5分、2012年3月築、3LDK)
ガーデンフラッグシティ4階(駅歩2分、2002年9月築、
◎メトロ東西線「南砂町」駅
グランエスタ7階(駅歩2分、2006年3月築、3SLDK)、
ニューライズシティ東京ベイハイライズ9階(駅歩4分、
◎メトロ半蔵門線「清澄白河」駅
イーストコモンズ清澄白河フロントタワー11階(駅歩5分、
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ3階(駅歩1分、
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ11階(駅歩1分、
◎都営新宿線「森下」駅
グランシティ新大橋4階(駅歩5分、2000年9月築、
新大橋一丁目マンション2階(駅歩5分、2002年10月築、
◎メトロ有楽町「豊洲」駅
プライヴブルー東京8階(駅歩5分、2005年2月築、
THE TOYOSU TOWE29階(駅歩5分、2008年10月築、3LDK)、
スターコート豊洲12階(駅歩4分、2007年2月築、
東京フロントコート12階(駅歩4分、2005年10月築、
◎りんかい線「東雲」駅
ザ湾岸タワーレックスガーデン13階(駅歩3分、
東京ベイ・リベロシティ13階(駅歩2分、2003年2月築、
上にみるように、江東区の3部屋ファミリーマンションは、
そんな江東区のなかで、JR京葉線「潮見」駅だけが、
◎JR京葉線「潮見」駅
ルネ・グランマリーナ潮見7階(駅歩1分、1999年11月築、
ルネ・グランマリーナ潮見3階(駅歩1分、1999年11月築、
クレストフォルム東京ビューフォート3階(駅歩3分、
なぜ潮見だけ安いのか?私は「地元民」
・一時期「潮見地区まちづくり計画」が立ち上がり、
・とん挫した理由の一つは学校の問題。
・潮見駅に隣接する南西部に地区計画があり、
上記の理由があって、
特に学校問題が大きいですね。潮見地区の児童が行くのは、
少子高齢化する日本とは真逆で、「多子高齢化」
逆にいえば、いま安く潮見の駅近マンションが買えれば、
・潮見駅の至近に600室を超えるプリンスホテルが来月着工、
・
また、
そして賃貸利回りも高い。
東京駅5キロ圏内で、
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