2011年 12月 の投稿一覧

富裕税は可能か?

大みそかになりました。

オーストラリア(ケアンズ)滞在も、残すところあと1日。元旦のフライトで、日本へ帰国しますので、年越し気分なんて、全然ないですよねえ。

ここは紅白も大掃除も、門松もないし、それに、真夏の気温だし・・


ところで、いま日本では、増税論議が盛り上がっていることでしょう。

もちろん賛否両論あるでしょうが、客観的情勢を考えると、増税は不可避だと考えます。

今後も日本に住み続けるのであれば、国民としては、消費税10%、15%の時代にも対応できる、財務体力をつけるのが急務だと思います。

ここオーストラリアも、消費税は10%です。シドニー・オリンピックを開催した、西暦2000年に、消費税を導入し、一気に、税率を10%にしました。

それは、私がこの国に移住したばかりの頃で、導入当時の状況を、今でも、よく覚えています。

当時のオーストラリアは景気が良く、大幅な所得税減税とセットで、消費税導入を一気に実現したのです。

景気良かった分、目立った反対・混乱はなく、比較的スムーズな導入だったといえます。

導入以降、10年余り経ちましたが、この間、オーストラリア経済は、おおむね順調に推移し、消費税も、10%からさらに上げられることは、当面ないと思われます。

余談ですが、2000年(消費税導入)からの10年間で、オーストラリアの人口は、15%も増えています。

[世] オーストラリアの人口の推移(1980~2011年)

好景気が長く続いた最大の要因として、順調な人口増加と、内需の拡大があったことは、衆目の一致するところです。やはり、移民受け入れで人口増加をはかれる国は強い!

一方、同時期の日本の人口はというと、全然増えていません。

[世] 日本の人口の推移(1980~2011年)

人口増えないなか、経済成長を目指すのは、逆風のなか、ヨットを操るようなもので、本当に大変です。

逆にいえば、日本は、全然増えない人口と、高齢化も著しいなかで、よく5兆ドル以上の経済を維持しているものです。

人口減で、民間投資・消費が、構造的にふるわないなか、経済規模を維持するには、政府支出が増えていかざるを得ない。

でもって、いつまでも、国債に頼るわけにもいかないから、やはり増税がトレンドでしょうね。日本が移民国に脱皮する国家的決意がない限り、この状況は変わらないでしょう。


増税となれば、誰から、どのような原則で徴収するか・・・それが、議論の焦点になってきます。

そして、どの国、どの時期でも、「富裕層」は、増税のターゲットになりえます。

「あいつら金持ちなんだから・・・奴らから少々、税金取ってももいいだろう?」というのが、洋の東西を問わず、一般大衆の感情というものです。

米国では、オバマ大統領のもと、「富裕税」を導入すべきか否かという議論が、バフェット氏の影響力とともに、盛り上がっていますが、

それも、いわゆる「大衆感情」と軌を一にするものです。また、政治家の立場からしたって、「富裕税を導入して、一般大衆向けの増税を阻止しました!」といえば、票がとれますよね。

しかし、ここに「徴税技術の壁」という、難問が立ちふさがります。

一般大衆の大多数は、給与収入だけで生活していますから、徴税はものすごくカンタン。給与天引きすれば、徴税効率は100%近い。

一方、富裕層は、給与収入よりも、事業収入や投資収入を主な収入源としています。しかも投資だけとっても、国内外の株式投資、現物投資、デリバティブ投資、不動産投資など、非常に多岐にわたるし、また、個人で収入を得るよりも、「法人」や「トラスト」の枠組みで収入を得るケースが多いですから、

富裕層から徴税する仕組みは、一般大衆向けより、格段に難しい。

不動産課税ひとつとっても、常に変動する土地・建物の現在価値を、いかなる基準で評価するか?減価償却は何年にする?接道条件や土地の形状による違いをどう扱うか等々・・高度なスキルが必要となるし、

あと、先物資産の現在価値をどう評価するか?遺産の相続と生前贈与を、遺言のある・なしによって、どのような基準で扱うか?法人と個人の所得をどう区分けして、どんな場合に「見なして」課税するか?海外の資産からの所得を、どう課税するか等々、どの国にとっても、決して簡単なことではありません。

なおかつ、課税スキームを構想できたところで、足元の経済情勢のもとで実施できるかどうかは、また別の問題です。富裕層の投資であればあるほど、国の経済成長と密接にリンクした分野と重なることがほとんど。

例えば、贈与税の特例を廃止して、富裕層に対して増税することはできますが、それは、新規の住宅需要や、高齢者から若者への所得移転を犠牲にすることになるので、経済成長促進の観点から、増税は難しいわけですね。

面白いのは、洋の東西を問わず、一般大衆や、それを拠り所にする政治家ほど、「国が富裕層の所得を、完全に捕捉・徴税できる」と、思いこんでいることです。

自分が、給与所得・天引きの世界でしか生きていないので、富裕層が、どれだけバラエティ豊かな方式で収入を得ているか、それに対して、国が徴税するのがどれだけ難しいか、理解できないのですね。

例・・・「富裕層から税金を取れ!~子どもたちを貧困から守るために」、この著者は、富裕層課税を、すごく簡単だと考えているようですね。


技術的に難しいとはいえ、富裕層向けの課税スキームは、今や世界主要国の多くの政府にとって、喫緊の検討課題となりつつあります。

その背景には、各国政府の財源が足りない他に、あまりに貧富格差が開きすぎて、社会の調和が保てない・・・という事情があるのでしょうね。

日本の富裕層の間でも、日本政府に嫌気がさして、資産を海外に移転したのはいいが、今度は移転先でも所得を捕捉され、課税された・・・みたいな話を時々聞きますが、

これは、日本だけでなく、資金逃避先の政府も、富裕層向けの徴税準備を軒並み強化していることが、背景にあるわけですね。

海外において、日本人富裕層は、英語や現地語ができなければ、圧倒的な情報弱者ですから、海外の政府当局が「資産を守ってくれる」とは、夢にも思わないことです。

日本の居住者が、海外に資産逃避して意味があるのは、相手国が国策として、資産移転を奨励しているタイミングか、あるいは、「システムがしっかりしてない新興国や途上国」で、「その国の支配層とガッチリ握れている」時くらいかな。

あるいは、「アジア太平洋大家の会」に入って、主に不動産を通じて、各国経済事情を学び、積極的にリスクを取るマインドセットを身につける・・・しかないでしょうね。


最後に、「富裕税」の行方について・・・

富裕層に課税したければ、資産に対する課税や、株式取引に対する課税が王道でしょうが、世界中を見渡して、私は日本ほど、この面で所得の捕捉・徴税システムが発達した国は、他にいくつもないと感じています。

たとえばの話、不動産を投資目的買ったら、不動産取得税がすぐかかるし、固定資産税、都市計画税は毎年徴収されるし、譲渡所得が出たら分離課税されるし、路線価の仕組みも完備されていて、相続税、贈与税もバッチリ取られる・・・。

路線価の仕組みがなかったり、相続税が存在しない国は、先進国でも結構あるわけだから、何だかんだ言って、日本の税制、うまくできてますよね。

すでに、ネタはほぼ揃っているので、多くの場合、優遇措置を緩めるだけで、(政策的にはともかく)技術的には、富裕層増税はできてしまいます。例えば、

1.相続・贈与関連だと・・・配偶者、未成年者控除の廃止・縮小
2.株式関連だと・・・上場株式等の売却益・売却損や配当所得に関する優遇措置の廃止・縮小
3.高額所得高齢者に対する年金カット、所得税アップ

あと、よりドラスティックな方策として、資産を全て棚卸しして、「純資産ー純負債」の何%を毎年徴収するという、包括的な富裕税も、可能性として考えられるでしょうが、ここまでやるには、タックスヘブンを含めて、世界中の政府が、足並み揃えないと難しいでしょうね。

いずれにせよ、明日から始まる2012年、それ以降の数年は、富裕層に対する課税が、世界レベルで強化されるトレンドであるのは、間違いないところだと思います。

Share on Facebook

富裕税は可能か?

大みそかになりました。

オーストラリア(ケアンズ)滞在も、残すところあと1日。元旦のフライトで、日本へ帰国しますので、年越し気分なんて、全然ないですよねえ。

ここは紅白も大掃除も、門松もないし、それに、真夏の気温だし・・


ところで、いま日本では、増税論議が盛り上がっていることでしょう。

もちろん賛否両論あるでしょうが、客観的情勢を考えると、増税は不可避だと考えます。

今後も日本に住み続けるのであれば、国民としては、消費税10%、15%の時代にも対応できる、財務体力をつけるのが急務だと思います。

ここオーストラリアも、消費税は10%です。シドニー・オリンピックを開催した、西暦2000年に、消費税を導入し、一気に、税率を10%にしました。

それは、私がこの国に移住したばかりの頃で、導入当時の状況を、今でも、よく覚えています。

当時のオーストラリアは景気が良く、大幅な所得税減税とセットで、消費税導入を一気に実現したのです。

景気良かった分、目立った反対・混乱はなく、比較的スムーズな導入だったといえます。

導入以降、10年余り経ちましたが、この間、オーストラリア経済は、おおむね順調に推移し、消費税も、10%からさらに上げられることは、当面ないと思われます。

余談ですが、2000年(消費税導入)からの10年間で、オーストラリアの人口は、15%も増えています。

[世] オーストラリアの人口の推移(1980~2011年)

好景気が長く続いた最大の要因として、順調な人口増加と、内需の拡大があったことは、衆目の一致するところです。やはり、移民受け入れで人口増加をはかれる国は強い!

一方、同時期の日本の人口はというと、全然増えていません。

[世] 日本の人口の推移(1980~2011年)

人口増えないなか、経済成長を目指すのは、逆風のなか、ヨットを操るようなもので、本当に大変です。

逆にいえば、日本は、全然増えない人口と、高齢化も著しいなかで、よく5兆ドル以上の経済を維持しているものです。

人口減で、民間投資・消費が、構造的にふるわないなか、経済規模を維持するには、政府支出が増えていかざるを得ない。

でもって、いつまでも、国債に頼るわけにもいかないから、やはり増税がトレンドでしょうね。日本が移民国に脱皮する国家的決意がない限り、この状況は変わらないでしょう。


増税となれば、誰から、どのような原則で徴収するか・・・それが、議論の焦点になってきます。

そして、どの国、どの時期でも、「富裕層」は、増税のターゲットになりえます。

「あいつら金持ちなんだから・・・奴らから少々、税金取ってももいいだろう?」というのが、洋の東西を問わず、一般大衆の感情というものです。

米国では、オバマ大統領のもと、「富裕税」を導入すべきか否かという議論が、バフェット氏の影響力とともに、盛り上がっていますが、

それも、いわゆる「大衆感情」と軌を一にするものです。また、政治家の立場からしたって、「富裕税を導入して、一般大衆向けの増税を阻止しました!」といえば、票がとれますよね。

しかし、ここに「徴税技術の壁」という、難問が立ちふさがります。

一般大衆の大多数は、給与収入だけで生活していますから、徴税はものすごくカンタン。給与天引きすれば、徴税効率は100%近い。

一方、富裕層は、給与収入よりも、事業収入や投資収入を主な収入源としています。しかも投資だけとっても、国内外の株式投資、現物投資、デリバティブ投資、不動産投資など、非常に多岐にわたるし、また、個人で収入を得るよりも、「法人」や「トラスト」の枠組みで収入を得るケースが多いですから、

富裕層から徴税する仕組みは、一般大衆向けより、格段に難しい。

不動産課税ひとつとっても、常に変動する土地・建物の現在価値を、いかなる基準で評価するか?減価償却は何年にする?接道条件や土地の形状による違いをどう扱うか等々・・高度なスキルが必要となるし、

あと、先物資産の現在価値をどう評価するか?遺産の相続と生前贈与を、遺言のある・なしによって、どのような基準で扱うか?法人と個人の所得をどう区分けして、どんな場合に「見なして」課税するか?海外の資産からの所得を、どう課税するか等々、どの国にとっても、決して簡単なことではありません。

なおかつ、課税スキームを構想できたところで、足元の経済情勢のもとで実施できるかどうかは、また別の問題です。富裕層の投資であればあるほど、国の経済成長と密接にリンクした分野と重なることがほとんど。

例えば、贈与税の特例を廃止して、富裕層に対して増税することはできますが、それは、新規の住宅需要や、高齢者から若者への所得移転を犠牲にすることになるので、経済成長促進の観点から、増税は難しいわけですね。

面白いのは、洋の東西を問わず、一般大衆や、それを拠り所にする政治家ほど、「国が富裕層の所得を、完全に捕捉・徴税できる」と、思いこんでいることです。

自分が、給与所得・天引きの世界でしか生きていないので、富裕層が、どれだけバラエティ豊かな方式で収入を得ているか、それに対して、国が徴税するのがどれだけ難しいか、理解できないのですね。

例・・・「富裕層から税金を取れ!~子どもたちを貧困から守るために」、この著者は、富裕層課税を、すごく簡単だと考えているようですね。


技術的に難しいとはいえ、富裕層向けの課税スキームは、今や世界主要国の多くの政府にとって、喫緊の検討課題となりつつあります。

その背景には、各国政府の財源が足りない他に、あまりに貧富格差が開きすぎて、社会の調和が保てない・・・という事情があるのでしょうね。

日本の富裕層の間でも、日本政府に嫌気がさして、資産を海外に移転したのはいいが、今度は移転先でも所得を捕捉され、課税された・・・みたいな話を時々聞きますが、

これは、日本だけでなく、資金逃避先の政府も、富裕層向けの徴税準備を軒並み強化していることが、背景にあるわけですね。

海外において、日本人富裕層は、英語や現地語ができなければ、圧倒的な情報弱者ですから、海外の政府当局が「資産を守ってくれる」とは、夢にも思わないことです。

日本の居住者が、海外に資産逃避して意味があるのは、相手国が国策として、資産移転を奨励しているタイミングか、あるいは、「システムがしっかりしてない新興国や途上国」で、「その国の支配層とガッチリ握れている」時くらいかな。

あるいは、「アジア太平洋大家の会」に入って、主に不動産を通じて、各国経済事情を学び、積極的にリスクを取るマインドセットを身につける・・・しかないでしょうね。


最後に、「富裕税」の行方について・・・

富裕層に課税したければ、資産に対する課税や、株式取引に対する課税が王道でしょうが、世界中を見渡して、私は日本ほど、この面で所得の捕捉・徴税システムが発達した国は、他にいくつもないと感じています。

たとえばの話、不動産を投資目的買ったら、不動産取得税がすぐかかるし、固定資産税、都市計画税は毎年徴収されるし、譲渡所得が出たら分離課税されるし、路線価の仕組みも完備されていて、相続税、贈与税もバッチリ取られる・・・。

路線価の仕組みがなかったり、相続税が存在しない国は、先進国でも結構あるわけだから、何だかんだ言って、日本の税制、うまくできてますよね。

すでに、ネタはほぼ揃っているので、多くの場合、優遇措置を緩めるだけで、(政策的にはともかく)技術的には、富裕層増税はできてしまいます。例えば、

1.相続・贈与関連だと・・・配偶者、未成年者控除の廃止・縮小
2.株式関連だと・・・上場株式等の売却益・売却損や配当所得に関する優遇措置の廃止・縮小
3.高額所得高齢者に対する年金カット、所得税アップ

あと、よりドラスティックな方策として、資産を全て棚卸しして、「純資産ー純負債」の何%を毎年徴収するという、包括的な富裕税も、可能性として考えられるでしょうが、ここまでやるには、タックスヘブンを含めて、世界中の政府が、足並み揃えないと難しいでしょうね。

いずれにせよ、明日から始まる2012年、それ以降の数年は、富裕層に対する課税が、世界レベルで強化されるトレンドであるのは、間違いないところだと思います。

Share on Facebook

「世界の富裕層」への道・・・

「富裕層」という言葉は、数年前に生まれたばかりですが、日本語としてすっかり定着しましたね。英語では、HNWI(high-net-worth individual)というそうです。

「富裕層」の定義は、いろいろありますが、有名どころでいえば、

日本での定義:金融資産1億円以上 (野村総合研究所、「ゆかし」などが採用)
 
米国(メリルリンチ社)の定義:主な居住用不動産、収集品、消費財、および耐久消費財を除き、100万ドル(約8000万円)以上の投資可能資産を所有する

メリルリンチの定義に基づき、Capgemini社が出しているWorld Wealth Reportは特に有名で、日本語でもダウンロードできます(リンク)。

World Wealth Report2011によると、世界の富裕層人口ランキングで、日本は堂々の2位にランクインしています。

1位 アメリカ 3,104,000
2位 日本   1,739,000
3位 ドイツ    924,000
4位 中国 535,000

世界の富裕層人口が1090万人ですから、日本一国だけで、16%を占める・・・世界有数の富裕国家といえますね。

世界的にみて、いま富を急速に伸ばしているのが、アジア太平洋地域。富裕層人口は、すでにヨーロッパを抜き、北米に迫り、間もなく追い抜くと予想されています。

これは半分冗談で、半分本気なんですが、日本がもし、アジアの富裕層を、どんどん日本に移住させる政策を取って、成功すれば、米国を抜いて、富裕層人口世界1位も、夢ではないかもしれませんね。

香港、シンガポールを見れば分かるように、世界の富裕層に来てもらって、彼らの購買力を上手に取り込むことは、経済政策として優れていると思います。


で、ここからが本題。

「富裕層が、日本に170万人もいるって言うけど、俺の周りには誰も見当たらんぞ!」

という人が、読者のなかにも、いるかもしれません。

実家・親戚が地主や資産家でもない限り、普通に、サラリーマンやっているだけでは、富裕層と知り合うことは、なかなかできません。私も実際、サラリーマンだけやっていた頃は、富裕層の存在など、知りませんでした。

でも今は、不動産投資や、自分のビジネスを始めたことにより、富裕層と直接知り合うことができるようになりました。私にいま見えているのは、

日本には、本当にお金持ちが多い。
富裕層人口170万人いる事実が、直観的に分かります。

例えばの話、地主系大家や、彼らを顧客とする不動産投資の交流会なんか行くと、すごい話が飛び交ってますよ。都内一等地、十数億円のファンド物件争奪戦に、数億円の実弾(キャッシュや担保)が平気で舞うような世界です。

今年は、不動産講演で全国回りましたが、日本中、どの土地に行っても、アパート・マンション、商業数棟を、数棟~数十棟お持ちの、資産家の方がたくさんおられます。

日本は、お金持ちの国です。本当ですよ。


日本人として生まれて、世界の富裕層になるのは、そんなに難しい話ではないと思います。少なくとも、世界の多くの国に比べれば、富裕層になるチャンスには、格段に恵まれています。

特に今は、円高なので、「投資可能資産100万米ドル」の条件は、日本円に直せば「8000万円」です。

金融資産や投資用不動産で、8000万円つくれば、世界の富裕層として認められる。世界人口の、トップ0.15%に入れるわけですが・・・。

8000万の資産をつくるのは、上手にやれば、海外に出ることなく、日本だけでも実現できますよね?

私は、紙の資産には詳しくないですが、不動産投資だけでも、いろんな方法論が開発されています。たとえば、

1)石渡浩さん、沢孝史さん、伊藤ほうせいさん方式

レバレッジ効かせて、銀行を味方につけて、一棟物件を上手に買って、経営して、資産を一気に増やす。

2)加藤ひろゆきさん、松田淳さん、大学生大家さん方式

借金をせず、数百万円の現金を元手に、競売等で激安物件を買って、リフォーム・バリューアップして転売して、一歩一歩、資産を増やす。

そうした、日本を代表するカリスマな方と比べるのは、まだまだおこがましいとですが、私自身も、「勝ちパターン」を身につけつつあると、自負しています。

Manachan方式-Aタイプ「日本と新興国、良いとこどり戦略

日本国内で、キャッシュフローの出る物件を買って、それをそのまま、東南アジア新興国のコンドミニアムの積立投資に使い、数年後の転売で値上がり益を狙う。

Manachan方式-Bタイプ「首都圏郊外、不動産アービトラージ戦略

船橋、柏、大宮、町田など、首都圏郊外のターミナル駅の至近で、投資用として市場に出てきた激安物件を仕入れ、実需マーケットで高く売る。

ま、そうした方式にヒントを得ながら、上手に物件を売買、賃貸物件を経営してしていくことにより、いま、資産がほとんどない人でも、数年後、「投資可能資産8000万円(100万ドル)」を実現して、世界の富裕層に名を連ねることは、十分可能だと思います。

私自身、8000万円の資産くらい、簡単につくれると思いますもんね。たとえば、Manachan方式のBタイプを使って、地元の「柏・松戸」の不動産投資だけで、新たに8000万円つくる自信がある。地元密着型の、「松柏(しょうはく)ファンド」でも組成して、運用しましょうかねえ。

Share on Facebook

「福岡の良いものを、東京へ・・・」 ZIOシリーズ関東第一号オーナーを目指して

おはようございます。

日本列島が厳しい冷え込みに覆われた今週末、福岡・神戸歴訪を経て、東京に戻ってきました。

福岡では、三和エステートさん主催のオーナー懇親会に行ってきました。

三和さんは、福岡地場の業者で、不動産管理では同県内第5位の大手。そして一棟アパートの企画販売も手掛けており、

アパートオーナーとの交流促進、満足度向上のため、毎年、セミナー付きの懇親会を開いています。

今年は第4回目の開催、50名ものオーナーさんが参加し、大変な盛況でした。

私は今年5月、三和エステートさんから、福岡市南区の高宮というところで、一棟アパートを買っています。

三和さんにとっては、数少ない、関東在住オーナーです。今回の懇親会に、遠く関東から参加した、唯一のオーナーでもあります。

三和さんは、現時点で、福岡市内でしかアパート販売やってませんから、オーナーのほとんどは、地元の福岡・九州在住です。

お金持ち、資産家というのは、日本のどの地域でもいるものです。

さすが、富裕層人口、世界第2位の国だけのことはある。

私が今回、交流したオーナーさんも、3棟以上保有が当たり前、アパート、RCの太い物件含めて、7~8棟お持ちの方もおられます。

彼らに比べれば、私など、まだまだ弱小大家ですね。

私は、この三和エステートさんと、とても良い関係を築いています。

すでに日本各地で、いろんな業者さんとの付き合いがありますが、

三和さんは「頭の良い」会社で、かつ、不動産オーナーの立場に立って考えてくれる会社だと感じています。

デザイン性の高い、競争力のあるアパートを企画し、大手の管理会社という強みを活かして、物件を適切に管理するだけでなく、

入居者アンケートを行い、入退去理由を定量的に分析し、そこから得た教訓を、次のアパート企画にフィードバックする、それが、さらなる物件競争力に結びつく・・・・

福岡市という、アパート過剰供給で家賃下落も著しい厳しい市場でも、三和さんの企画アパートは、築年や場所を問わず、軒並み95%以上の、高い入居率を誇っています。

三和さんが企画したアパートは、大変ユニークかつ、デザイン性にすぐれたもので、これまでのアパート建築の、常識を覆すものです。

$Manachan - メルマガポータルサイト

私が持っているのは、ZIOシリーズといって、

「天井高3.7メートルの、3階建てワンルーム」


【1階】  入口、トイレ・バス、床下収納
 ・・・階段 1.4m・・・・
【2階】  リビングスペース、台所、バルコニー
 ・・・階段 0.8m・・・
【3階】  ロフト寝室

Manachan - メルマガポータルサイト

かっこいい!! 私自身、少々高いお金を払っても、こういうマンションに住みたい。

床下収納スペースが非常に大きいので、モノが増えても、長い年月住めますし、バルコニーが、高い位置にあるので、たとえ1階でも、防犯上も優れています。

このタイプのアパート、特に女性向きだと思います。外観はおしゃれだし、女性の暮らしは男性よりモノが多く、収納は必要。バルコニーの位置が高いのもポイント高い。

実際、私の福岡に持っている物件も、入居者の約7割が、20~30代の単身女性です。

 
このタイプのアパート、現時点では、福岡でしか、みることができません。

でも、私はこれをみて、東京向きだと、思いました。大阪や名古屋でなく、東京・・・なぜか?

東京は、日本で一番、良いデザインにお金を払う土地柄。おしゃれで、デザインが優れていれば、高い家賃を喜んで払う人が、日本一多い土地、それが東京。

私は、東京人、関東人として、このことを大変誇りに思っています。

所得や賃料水準が、日本一高いのも、東京を中心とする首都圏。「東京の給料がもらえる」首都圏なら、福岡より、少なくとも5割以上、賃料を上げても、入居が決まるはずです。

たとえばの話、首都圏で、土地の仕入れ価格が福岡の3割増し、賃料が5割増しで、満室経営できれば、福岡よりも高い利回りが得られます。

というわけで、私は、

「三和さん、東京に出てきてくださいよ。私が、関東第一号のオーナーになりますから」

と、事あるごとに、話してきました。それはもうすぐ、実現しそうです。

先月から今月にかけて、私は三和さんの「東京土地仕入れ隊」の先導役として、主に、千葉県の東京近接地域の土地を、一緒に見にいきました。

なぜ、千葉県なのか??

まずもって、土地が安く、その割に、賃料がとれる地域だからです。

ZIOシリーズの場合、土地を仕入れて、そこに、2階建ての木造アパートを建てる想定なので、中高層のRCを建てるより、土地の仕入れ価格は、かなり安くしなくてはならない。

ソロバンをはじくと、東京23区、川崎、横浜は、駅徒歩10分以内の土地がどこも高すぎて、採算が合わない。

採算ベースに乗る土地として、浮上してきたのが、千葉県の松戸市、柏市、市川市、船橋市、千葉市など・・・東京に近い千葉

千葉県とはいえ、馬鹿にできません。松戸、柏、千葉市あたりでも、福岡市中央区より、家賃は3~5割増くらいとれる。

一方、土地の仕入れ価格は、福岡市内より、若干高い程度。利回りは、福岡で一棟建てるよりも、さらに上を行くのです。

さらに、松戸、柏、千葉市あたりは、遊休農地にハウスメーカーの画一的、没個性なアパートが、鬼のようにたくさん建ってる土地柄。

この辺でZIOシリーズを建てれば、インパクト絶大。物件競争力なら、とりあえず負けない。

東京都心と直結する駅徒歩圏にこだわり、社会人をターゲットにすれば、月6~7万円の家賃を出せる人は、福岡より断然多い。
さらに良いことに、私は千葉県柏市出身なので、地元の銀行、信金、信組から、良い条件で融資をひくオプションも豊富。

勝手知った地元で、長期にわたり、築浅のデザイナーアパートを安定経営できるチャンスが広がるのです。

仮にアパート経営が首尾よくいかなくても、松戸市や柏市の駅徒歩圏なら、土地を売れば出口がとれる。木造なので、取り壊しコストも高くありません。

地元の土地柄を知り尽くしている、福岡で同タイプのアパート経営の経験あるので、私にとっては、かなり低いリスクで経営する自信があります。

最後に、どの土地で生まれたものであっても、良いものは、自然に広まるはず。無理に売り込まなくても、自然なかたちで普及し、長期持続性のある、良いビジネスになるはずです。

福岡で生まれた良いデザインのアパートを、東京に、そして千葉県の地元に広めたい。

上手にプロモーションしていけば、関東の人々に支持される自信はあります。

Share on Facebook

「福岡の良いものを、東京へ・・・」 ZIOシリーズ関東第一号オーナーを目指して

おはようございます。

日本列島が厳しい冷え込みに覆われた今週末、福岡・神戸歴訪を経て、東京に戻ってきました。

福岡では、三和エステートさん主催のオーナー懇親会に行ってきました。

三和さんは、福岡地場の業者で、不動産管理では同県内第5位の大手。そして一棟アパートの企画販売も手掛けており、

アパートオーナーとの交流促進、満足度向上のため、毎年、セミナー付きの懇親会を開いています。

今年は第4回目の開催、50名ものオーナーさんが参加し、大変な盛況でした。

私は今年5月、三和エステートさんから、福岡市南区の高宮というところで、一棟アパートを買っています。

三和さんにとっては、数少ない、関東在住オーナーです。今回の懇親会に、遠く関東から参加した、唯一のオーナーでもあります。

三和さんは、現時点で、福岡市内でしかアパート販売やってませんから、オーナーのほとんどは、地元の福岡・九州在住です。

お金持ち、資産家というのは、日本のどの地域でもいるものです。

さすが、富裕層人口、世界第2位の国だけのことはある。

私が今回、交流したオーナーさんも、3棟以上保有が当たり前、アパート、RCの太い物件含めて、7~8棟お持ちの方もおられます。

彼らに比べれば、私など、まだまだ弱小大家ですね。

私は、この三和エステートさんと、とても良い関係を築いています。

すでに日本各地で、いろんな業者さんとの付き合いがありますが、

三和さんは「頭の良い」会社で、かつ、不動産オーナーの立場に立って考えてくれる会社だと感じています。

デザイン性の高い、競争力のあるアパートを企画し、大手の管理会社という強みを活かして、物件を適切に管理するだけでなく、

入居者アンケートを行い、入退去理由を定量的に分析し、そこから得た教訓を、次のアパート企画にフィードバックする、それが、さらなる物件競争力に結びつく・・・・

福岡市という、アパート過剰供給で家賃下落も著しい厳しい市場でも、三和さんの企画アパートは、築年や場所を問わず、軒並み95%以上の、高い入居率を誇っています。

三和さんが企画したアパートは、大変ユニークかつ、デザイン性にすぐれたもので、これまでのアパート建築の、常識を覆すものです。

$Manachan - メルマガポータルサイト

私が持っているのは、ZIOシリーズといって、

「天井高3.7メートルの、3階建てワンルーム」


【1階】  入口、トイレ・バス、床下収納
 ・・・階段 1.4m・・・・
【2階】  リビングスペース、台所、バルコニー
 ・・・階段 0.8m・・・
【3階】  ロフト寝室

Manachan - メルマガポータルサイト

かっこいい!! 私自身、少々高いお金を払っても、こういうマンションに住みたい。

床下収納スペースが非常に大きいので、モノが増えても、長い年月住めますし、バルコニーが、高い位置にあるので、たとえ1階でも、防犯上も優れています。

このタイプのアパート、特に女性向きだと思います。外観はおしゃれだし、女性の暮らしは男性よりモノが多く、収納は必要。バルコニーの位置が高いのもポイント高い。

実際、私の福岡に持っている物件も、入居者の約7割が、20~30代の単身女性です。

 
このタイプのアパート、現時点では、福岡でしか、みることができません。

でも、私はこれをみて、東京向きだと、思いました。大阪や名古屋でなく、東京・・・なぜか?

東京は、日本で一番、良いデザインにお金を払う土地柄。おしゃれで、デザインが優れていれば、高い家賃を喜んで払う人が、日本一多い土地、それが東京。

私は、東京人、関東人として、このことを大変誇りに思っています。

所得や賃料水準が、日本一高いのも、東京を中心とする首都圏。「東京の給料がもらえる」首都圏なら、福岡より、少なくとも5割以上、賃料を上げても、入居が決まるはずです。

たとえばの話、首都圏で、土地の仕入れ価格が福岡の3割増し、賃料が5割増しで、満室経営できれば、福岡よりも高い利回りが得られます。

というわけで、私は、

「三和さん、東京に出てきてくださいよ。私が、関東第一号のオーナーになりますから」

と、事あるごとに、話してきました。それはもうすぐ、実現しそうです。

先月から今月にかけて、私は三和さんの「東京土地仕入れ隊」の先導役として、主に、千葉県の東京近接地域の土地を、一緒に見にいきました。

なぜ、千葉県なのか??

まずもって、土地が安く、その割に、賃料がとれる地域だからです。

ZIOシリーズの場合、土地を仕入れて、そこに、2階建ての木造アパートを建てる想定なので、中高層のRCを建てるより、土地の仕入れ価格は、かなり安くしなくてはならない。

ソロバンをはじくと、東京23区、川崎、横浜は、駅徒歩10分以内の土地がどこも高すぎて、採算が合わない。

採算ベースに乗る土地として、浮上してきたのが、千葉県の松戸市、柏市、市川市、船橋市、千葉市など・・・東京に近い千葉

千葉県とはいえ、馬鹿にできません。松戸、柏、千葉市あたりでも、福岡市中央区より、家賃は3~5割増くらいとれる。

一方、土地の仕入れ価格は、福岡市内より、若干高い程度。利回りは、福岡で一棟建てるよりも、さらに上を行くのです。

さらに、松戸、柏、千葉市あたりは、遊休農地にハウスメーカーの画一的、没個性なアパートが、鬼のようにたくさん建ってる土地柄。

この辺でZIOシリーズを建てれば、インパクト絶大。物件競争力なら、とりあえず負けない。

東京都心と直結する駅徒歩圏にこだわり、社会人をターゲットにすれば、月6~7万円の家賃を出せる人は、福岡より断然多い。
さらに良いことに、私は千葉県柏市出身なので、地元の銀行、信金、信組から、良い条件で融資をひくオプションも豊富。

勝手知った地元で、長期にわたり、築浅のデザイナーアパートを安定経営できるチャンスが広がるのです。

仮にアパート経営が首尾よくいかなくても、松戸市や柏市の駅徒歩圏なら、土地を売れば出口がとれる。木造なので、取り壊しコストも高くありません。

地元の土地柄を知り尽くしている、福岡で同タイプのアパート経営の経験あるので、私にとっては、かなり低いリスクで経営する自信があります。

最後に、どの土地で生まれたものであっても、良いものは、自然に広まるはず。無理に売り込まなくても、自然なかたちで普及し、長期持続性のある、良いビジネスになるはずです。

福岡で生まれた良いデザインのアパートを、東京に、そして千葉県の地元に広めたい。

上手にプロモーションしていけば、関東の人々に支持される自信はあります。

Share on Facebook

「外国人入居セミナー」の感想

皆様こんにちは。

昨晩、東京・日比谷の日本プレスセンターにて、

入居率・賃料が急上昇する外国人集客術セミナー

を行いました。

今回は、私が主宰する「アジア太平洋大家の会」と、「吉祥アセットマネジメント社」のコラボ企画で、

日本の賃貸業界では、まだ新しい「外国人入居」というテーマに的を絞った、ユニークなセミナーであったと自負しています。

師走の平日ということもあり、集客に苦労しましたが、

蓋を開けてみれば、大家さんと、不動産業界関係者あわせて、30名近く集まり、会場もほぼ満席になり、集まってよかったです。そして、

セミナーの内容が、期待以上に良かったです。

同じ外国人入居というテーマでも、全く違う方法論、切り口で、ともに成功されている2人に講師をお願いしたことが、セミナーのクオリティを上げたと思います。

「講師1」:練馬区の専業大家さんで、外国人向けゲストハウス「サクラハウス」のシステムを利用した外国人入居で、収益を上げた加藤さん

「講師2」:高田馬場で、アジア系外国人向け不動産仲介会社を興し、その経験を活かして、「外国人身元保証サービス」を創設した上原さん

「講師1」の加藤さんは、都内のはずれ、立地にも恵まれていない、木造築古アパートを相続した後、なんとか収益を上げたいと、いろいろ試行錯誤した結果、行きついたのが、「外国人専用ゲストハウス」。

築古でも気にしない、短期滞在だが高い家賃を払ってくれる、滞納もしない、口コミでどんどん同国人を連れてくる・・・という、外国人の特性を生かしたマーケティングで、日本人の入居者を入れるのに比べて、はるかに高い収益を実現しています。

セミナーでは、良い話だけでなく、苦労話もいろいろと聞けました。特に、震災後、外国人の入居が一気に落ち込み、それをどうリカバーしたか?あとリフォームや家賃設定において、何に留意すべきか・・・といった点で、大変示唆のあるお話だったと思います。

一方、「講師2」の上原さんは、中国人や韓国人を中心とする、アジア系留学生向けの賃貸物件仲介での豊富な経験を生かした、パワーあふれる講義で、聴衆を魅了しました。

他ではなかなか聞けない、留学生の生態とか、良い外国人と不良外国人を見分ける方法とか、賃貸借契約における留意点とか、外国人を入居付けする際の大家の心構えやマーケティング方法など、かなりハードコアな話が聞けました。

私が特に印象に残った点、

・「アジア系、特に中国人留学生の属性は、国の経済発展に比例して、年を追うごとに、目に見えて良くなっている」

・「東京に来る、台湾人、韓国人の留学生は、すでに、月7~8万円の物件に、一人住むのが当たり前になっている。中国人留学生は、まだそのレベルに達していないが、懐具合はどんどん良くなっている」

・「東南アジア、特にタイから来た留学生にお金持ちが多く。月40万円の高級物件に入居した人もいる」

・「同じ外国人でも、留学生に比べ、就労者の属性は、はっきり言って良くない。」

・「外国人留学生と賃貸借契約を結ぶ重要事項説明では、日本語ではなく、母国語で説明して、母国語でサインさせると、彼らのプライドを満足させ、後々良い結果が出る」

・「日本人大家さんで、外国人入居相談OKであれば、物件情報に、外国人入居相談可と明記すべき。そのことで、問い合わせの数が違ってくる。」

・「日本人入居者を対象とする保証の仕組みは、外国人留学生には通用しない。そこで、外国人にもちゃんと機能する保証の仕組みを、NPOと一緒に作り上げた」等々・・・

以上、これまでにないタイプのセミナーで、日本の不動産業界に、新たな価値を提案できたのではないかと思います。

特に上原さんの「外国人保証サービス」は、アジア太平洋大家の会員からも、「自分の物件でも使ってみたい」という、フィードバックをいただいています。

「外国人」という、日本の多くの大家さんによって手つかず、ノーマークの市場に果敢に切りこんでいって、収益をあげる方法論を開発することが、

グローバルな不動産経営で収益を上げる「アジア太平洋大家の会」の使命の一つでもあると、改めて認識できた、とても良い夜でした♪

Share on Facebook

「外国人入居セミナー」の感想

皆様こんにちは。

昨晩、東京・日比谷の日本プレスセンターにて、

入居率・賃料が急上昇する外国人集客術セミナー

を行いました。

今回は、私が主宰する「アジア太平洋大家の会」と、「吉祥アセットマネジメント社」のコラボ企画で、

日本の賃貸業界では、まだ新しい「外国人入居」というテーマに的を絞った、ユニークなセミナーであったと自負しています。

師走の平日ということもあり、集客に苦労しましたが、

蓋を開けてみれば、大家さんと、不動産業界関係者あわせて、30名近く集まり、会場もほぼ満席になり、集まってよかったです。そして、

セミナーの内容が、期待以上に良かったです。

同じ外国人入居というテーマでも、全く違う方法論、切り口で、ともに成功されている2人に講師をお願いしたことが、セミナーのクオリティを上げたと思います。

「講師1」:練馬区の専業大家さんで、外国人向けゲストハウス「サクラハウス」のシステムを利用した外国人入居で、収益を上げた加藤さん

「講師2」:高田馬場で、アジア系外国人向け不動産仲介会社を興し、その経験を活かして、「外国人身元保証サービス」を創設した上原さん

「講師1」の加藤さんは、都内のはずれ、立地にも恵まれていない、木造築古アパートを相続した後、なんとか収益を上げたいと、いろいろ試行錯誤した結果、行きついたのが、「外国人専用ゲストハウス」。

築古でも気にしない、短期滞在だが高い家賃を払ってくれる、滞納もしない、口コミでどんどん同国人を連れてくる・・・という、外国人の特性を生かしたマーケティングで、日本人の入居者を入れるのに比べて、はるかに高い収益を実現しています。

セミナーでは、良い話だけでなく、苦労話もいろいろと聞けました。特に、震災後、外国人の入居が一気に落ち込み、それをどうリカバーしたか?あとリフォームや家賃設定において、何に留意すべきか・・・といった点で、大変示唆のあるお話だったと思います。

一方、「講師2」の上原さんは、中国人や韓国人を中心とする、アジア系留学生向けの賃貸物件仲介での豊富な経験を生かした、パワーあふれる講義で、聴衆を魅了しました。

他ではなかなか聞けない、留学生の生態とか、良い外国人と不良外国人を見分ける方法とか、賃貸借契約における留意点とか、外国人を入居付けする際の大家の心構えやマーケティング方法など、かなりハードコアな話が聞けました。

私が特に印象に残った点、

・「アジア系、特に中国人留学生の属性は、国の経済発展に比例して、年を追うごとに、目に見えて良くなっている」

・「東京に来る、台湾人、韓国人の留学生は、すでに、月7~8万円の物件に、一人住むのが当たり前になっている。中国人留学生は、まだそのレベルに達していないが、懐具合はどんどん良くなっている」

・「東南アジア、特にタイから来た留学生にお金持ちが多く。月40万円の高級物件に入居した人もいる」

・「同じ外国人でも、留学生に比べ、就労者の属性は、はっきり言って良くない。」

・「外国人留学生と賃貸借契約を結ぶ重要事項説明では、日本語ではなく、母国語で説明して、母国語でサインさせると、彼らのプライドを満足させ、後々良い結果が出る」

・「日本人大家さんで、外国人入居相談OKであれば、物件情報に、外国人入居相談可と明記すべき。そのことで、問い合わせの数が違ってくる。」

・「日本人入居者を対象とする保証の仕組みは、外国人留学生には通用しない。そこで、外国人にもちゃんと機能する保証の仕組みを、NPOと一緒に作り上げた」等々・・・

以上、これまでにないタイプのセミナーで、日本の不動産業界に、新たな価値を提案できたのではないかと思います。

特に上原さんの「外国人保証サービス」は、アジア太平洋大家の会員からも、「自分の物件でも使ってみたい」という、フィードバックをいただいています。

「外国人」という、日本の多くの大家さんによって手つかず、ノーマークの市場に果敢に切りこんでいって、収益をあげる方法論を開発することが、

グローバルな不動産経営で収益を上げる「アジア太平洋大家の会」の使命の一つでもあると、改めて認識できた、とても良い夜でした♪

Share on Facebook

バンコク郊外不動産投資

おはようございます。

昨日は、日本代表・柏レイソルがまた勝ちましたね。

ついに南米王者サントスへの挑戦権を手にしました。

特に私は、柏生まれ、柏育ちなので、

地元のチームが、世界を相手に、ここまで結果を出してくれて、とても嬉しいです。


昨日は、タイのバンコクやパタヤで、不動産仲介サポートや生活情報提供などを行う「バンコク大家」さんと、

レイソル応援で盛り上がる柏で会って、話してきました。

バンコク大家サイト
http://bkkhouse.jp/

数時間、お話を聞いて、私は、

バンコクで不動産投資、十分いけるじゃん。

と思いました。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、これまでフィリピン、マレーシア、ニュージーランドの不動産を、主に扱ってきましたが、

このラインアップに、「タイ」を加えていきたいと思います。そのために、

「タイ・バンコク不動産投資セミナー」、来年1月開催に向けて、動いていきます。

「微笑みの国」タイは、世界屈指の人気国。

観光、ビジネス、グルメ、ビーチ、ゴルフ、ショッピング、マッサージ、ナイトライフ・・・

オールラウンドな魅力にあふれ、旅行して良し、ビジネスして良し、住んで良し。

同じアジア人種の仏教国で、日本文化が支持され、ご飯が美味しく、モノが溢れ、物価も安く、国民は親切で、自由で融通無碍・・・

日本人にとっては、もしかしたら「世界一住みやすい国」かもしれません、

実際、在外邦人数ランキングで、バンコクは世界のトップ5に顔を出すほどの存在ですが、

登録していない人を含めると、もしかしたら世界一、日本人が多く住む外国の街かもしれません。

日本食レストランや居酒屋の数、日本食品を置くスーパーの数も、半端ではありません。

そのバンコクの、不動産事情をヒアリングした感想。私の理解が間違ってなければ、

・バンコク都心部高級物件が、2000万円台くらいで買える
・バンコク郊外のローカル中流層向け物件は、200~400万円くらいで買える
・インフレに連動し、不動産も年平均5-10%のペースで、順調に値上がっている。
・東南アジアの他の国と同様、未完成物件の段階で買って、完成時に売り抜ける手法が一般的
・賃貸に出した時の利回りは、6~8%くらい。

私が取り組んでいる、フィリピン・マニラの不動産と比べると、こういう感想を持ちました。

・いずれの都市も、貧富の差が非常に大きい。
・富裕層向けと、ローカル中流層向けの物件に、大きな落差があるのも、両都市共通の現象。
・賃料水準は、バンコクとマニラで、あまり変わらない。
・不動産の価格は、バンコクの方が若干高く、したがって、賃貸利回りは、マニラの方が若干高い。
・バンコクの方が、不動産市場として、マニラよりやや成熟した印象。
・いずれも、人口の割に、公共交通が未発達で、渋滞がひどい。
・電車など公共交通は、どちらも五十歩百歩だが、バンコクの方がやや進んでいる印象。
・どちらの都市も、住民の居住スペースは似たり寄ったりで、30平米くらいあれば平気でカップルで住める(日本の大都市よりやや狭い程度)。

単純に不動産の収益構造だけ見れば、僅差でマニラの方に軍配が上がる印象ですが、バンコクも十分射程圏内。

特に、バンコク都心から東の郊外に延びる、BTS(スカイトレイン)の沿線は、非常に魅力があると思いました。

このエリアは、洪水の被害もなく、今後、大きく伸びる感じがします。

バンコクにお住まい、あるいは出張でよく行く方なら、良くご存じかと思いますが、

バンコク都心のサイアムスクエアから、南東方向に伸びるスクンビット大通りに、BTSが並行して走っています。

日本人を含む、在タイ外国人も、この通り沿いに大勢住んでいます。

都心の「サイアム駅」から、3つめの駅「ナーナー」、5つめの「プロンポン」、6つめ「トンロー」の駅近は、特に日本人に人気があります。

この界隈は、東京でいえば港区みたいなところで、賃料水準も高い高級エリア。富裕層以外のタイ人は住めません。

で、このBTSが、南東方向に大きく延伸され、現時点での終点ベーリン駅、その一つ手前のバンナー駅の近くが、

タイ人中流層の間で、いまアツイようです。

このエリアは、洪水被害を見事に逃れています。

かつ、電車で都心直結。クルマで行けば、ひどい渋滞で下手したら2時間かかるところ、BTS使えば20分とかですから、

今後、人気出ないわけがないと思います。

世界中の、新興国大都市の住宅事情を数多く見てきた経験から言って、鉄道沿線は100%当たる、

これは、私にとって、確信に近いものです。

不動産投資のみならず、バンコクは「暮らす魅力」にも溢れています。

うちの奥さんもバンコクが大好き。

だから、実需用も兼ねて、バンコクで数百万円のコンドミニアム買ってもいいかな~、と思っています。

たぶん、損はしないと思いますし、

1月の、タイ不動産セミナー開催に向けて、頑張ります。

Share on Facebook

バンコク郊外不動産投資

おはようございます。

昨日は、日本代表・柏レイソルがまた勝ちましたね。

ついに南米王者サントスへの挑戦権を手にしました。

特に私は、柏生まれ、柏育ちなので、

地元のチームが、世界を相手に、ここまで結果を出してくれて、とても嬉しいです。


昨日は、タイのバンコクやパタヤで、不動産仲介サポートや生活情報提供などを行う「バンコク大家」さんと、

レイソル応援で盛り上がる柏で会って、話してきました。

バンコク大家サイト
http://bkkhouse.jp/

数時間、お話を聞いて、私は、

バンコクで不動産投資、十分いけるじゃん。

と思いました。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、これまでフィリピン、マレーシア、ニュージーランドの不動産を、主に扱ってきましたが、

このラインアップに、「タイ」を加えていきたいと思います。そのために、

「タイ・バンコク不動産投資セミナー」、来年1月開催に向けて、動いていきます。

「微笑みの国」タイは、世界屈指の人気国。

観光、ビジネス、グルメ、ビーチ、ゴルフ、ショッピング、マッサージ、ナイトライフ・・・

オールラウンドな魅力にあふれ、旅行して良し、ビジネスして良し、住んで良し。

同じアジア人種の仏教国で、日本文化が支持され、ご飯が美味しく、モノが溢れ、物価も安く、国民は親切で、自由で融通無碍・・・

日本人にとっては、もしかしたら「世界一住みやすい国」かもしれません、

実際、在外邦人数ランキングで、バンコクは世界のトップ5に顔を出すほどの存在ですが、

登録していない人を含めると、もしかしたら世界一、日本人が多く住む外国の街かもしれません。

日本食レストランや居酒屋の数、日本食品を置くスーパーの数も、半端ではありません。

そのバンコクの、不動産事情をヒアリングした感想。私の理解が間違ってなければ、

・バンコク都心部高級物件が、2000万円台くらいで買える
・バンコク郊外のローカル中流層向け物件は、200~400万円くらいで買える
・インフレに連動し、不動産も年平均5-10%のペースで、順調に値上がっている。
・東南アジアの他の国と同様、未完成物件の段階で買って、完成時に売り抜ける手法が一般的
・賃貸に出した時の利回りは、6~8%くらい。

私が取り組んでいる、フィリピン・マニラの不動産と比べると、こういう感想を持ちました。

・いずれの都市も、貧富の差が非常に大きい。
・富裕層向けと、ローカル中流層向けの物件に、大きな落差があるのも、両都市共通の現象。
・賃料水準は、バンコクとマニラで、あまり変わらない。
・不動産の価格は、バンコクの方が若干高く、したがって、賃貸利回りは、マニラの方が若干高い。
・バンコクの方が、不動産市場として、マニラよりやや成熟した印象。
・いずれも、人口の割に、公共交通が未発達で、渋滞がひどい。
・電車など公共交通は、どちらも五十歩百歩だが、バンコクの方がやや進んでいる印象。
・どちらの都市も、住民の居住スペースは似たり寄ったりで、30平米くらいあれば平気でカップルで住める(日本の大都市よりやや狭い程度)。

単純に不動産の収益構造だけ見れば、僅差でマニラの方に軍配が上がる印象ですが、バンコクも十分射程圏内。

特に、バンコク都心から東の郊外に延びる、BTS(スカイトレイン)の沿線は、非常に魅力があると思いました。

このエリアは、洪水の被害もなく、今後、大きく伸びる感じがします。

バンコクにお住まい、あるいは出張でよく行く方なら、良くご存じかと思いますが、

バンコク都心のサイアムスクエアから、南東方向に伸びるスクンビット大通りに、BTSが並行して走っています。

日本人を含む、在タイ外国人も、この通り沿いに大勢住んでいます。

都心の「サイアム駅」から、3つめの駅「ナーナー」、5つめの「プロンポン」、6つめ「トンロー」の駅近は、特に日本人に人気があります。

この界隈は、東京でいえば港区みたいなところで、賃料水準も高い高級エリア。富裕層以外のタイ人は住めません。

で、このBTSが、南東方向に大きく延伸され、現時点での終点ベーリン駅、その一つ手前のバンナー駅の近くが、

タイ人中流層の間で、いまアツイようです。

このエリアは、洪水被害を見事に逃れています。

かつ、電車で都心直結。クルマで行けば、ひどい渋滞で下手したら2時間かかるところ、BTS使えば20分とかですから、

今後、人気出ないわけがないと思います。

世界中の、新興国大都市の住宅事情を数多く見てきた経験から言って、鉄道沿線は100%当たる、

これは、私にとって、確信に近いものです。

不動産投資のみならず、バンコクは「暮らす魅力」にも溢れています。

うちの奥さんもバンコクが大好き。

だから、実需用も兼ねて、バンコクで数百万円のコンドミニアム買ってもいいかな~、と思っています。

たぶん、損はしないと思いますし、

1月の、タイ不動産セミナー開催に向けて、頑張ります。

Share on Facebook

新手法「不動産アービトラージ」で儲ける-後編

前回の続きです。

不動産市場の歪みや価格差に着目して利ザヤをとる、「不動産アービトラージ」(以下、「不動産アービ」と略)。

これは先日、私が思いついた言葉で、

ウェブで、これまでの用例を調べても、ごく最近になって、金融に明るい不動産投資家の間で使われはじめたようです。

言葉としては、大変新しいのですが、

「不動産アービ」に類する取引は、以前から、広く行われてきました。たとえば、

1)宅建業者が、緊急に資金を必要とする大家さんから、物件を「業者価格」で買い取り、それをエンドユーザー向けに、利益を乗せた「小売価格」で売り出す。

2)個人の不動産投資家が、競売や任売で、物件を非常に安く仕入れ、リフォームを施して、賃貸に出したり、高い値段で売却する。

ですので、「以前から、多くの人がやっている」という意味で、別に新味はないと言われるかもしれません、

私の提唱する「不動産アービ」に、新しい内容があるとすれば、

個別に出てきた格安案件をバリューアップ&売却するだけでなく、
各地の経済や、不動産市場を、マクロに俯瞰した上で、
特に歪みが大きい地域に、集中投資して収益を上げる。

「歪みが大きい」とは?

投資物件として出回る中古住宅と、実需用物件として出回る中古住宅の価格差が大きく、利ザヤが取りやすいという意味です。

そろそろ佳境に入ってきましたね。

私が初めて、「不動産アービ」を意識し始めたのは、2009年の半ば。その舞台は、

福岡市中央区

でした。

福岡市は、九州各地から人が集まる大都市で、特に中央区の「天神」地区は、商業の中心として、大きな吸引力を持ちます。

福岡市にいると、「地球は、天神を中心に回っている」と思ってしまうほど、ここには百貨店、個店、オフィス、教育施設、医療施設、歓楽街、バスターミナル、国際空港など・・・都会生活を楽しむためのあらゆる施設が、コンパクトにまとまっています。

かくも便利な土地なので、特に「シニア層」が、郊外の土地付き住宅を売って、天神の近くにマンションを買って、移住するニーズは大きい。

その一方で、これは不動産投資家に良く知られていることですが、福岡市は人口の伸びの割に、住居系の建物の供給過剰が著しく、家賃の値崩れも激しい。

それはもちろん、投資用不動産の価格を押し下げる効果を持ち、その結果、天神近くの便利な場所でさえも、投資用不動産が非常に割安で買えたりします。

そこで、私は考えました。

天神の徒歩圏・自転車圏で、シニア夫婦が住めそうな1LDKや2LDKが、投資用として500万円前後で出回っていたら、現金で仕入れて、実需用に850万円くらいで売れないだろうか?

これこそ、典型的な不動産アービの例で、福岡市中央区は、まさにその適地と言えるわけですが、
なぜ、このモデルが成り立つのか?その条件を考えてみました。

・投資不動産市場が成立し、物件数も多い(供給過剰で値崩れ気味だと、なお良い)
・不動産の実需(特に、シニア層や、DINKS層の買い替え需要)も豊富

福岡以外で、これに類した場所があるのか?私が真っ先に、思い浮かぶのは、

首都圏郊外ターミナル駅の徒歩圏

私が最近、不動産アービ狙いを兼ねて、柏の駅近に買った物件は、その典型例ですが、

柏駅の他にも、船橋駅、千葉駅、大宮駅、川越駅、所沢駅、吉祥寺駅、立川駅、町田駅、川崎駅、横浜駅など・・・首都圏には、郊外中核駅が数多く存在します。

こうした駅の徒歩圏は、福岡市の中心部とそっくり。都市生活に必要なものは、何でも揃っています。

かつ、首都圏で生まれ育った人間の多くは、「地元」に一生、住み続けたがりますから、
「地元で便利な駅前」である、郊外中核駅徒歩圏の物件は、世代を問わず、実需用に、非常に人気があります。

かつ、このエリアは投資用物件の供給も豊富で、福岡と同様、近年は供給過剰・値崩れ気味。

いくら首都圏とはいえ、東京の都心ではないので、国内外のファンド資金が大量に入るような土地ではなく、売主の個別事情で、市場価格より明らかに低価格で物件を手に入れられるチャンスが大きいのです。

だから、福岡中心部と同じように、投資用として安く仕入れ、実需用に高く売るディールができるのが、首都圏郊外ターミナル駅といえましょう。

首都圏、福岡圏以外にも、全国で、不動産アービの適地は、たくさんあるはずです。
たとえば以前、名古屋の「熱田区」で、それに類した話を聞きました。

名古屋全体でいえば、熱田区のイメージは決して高くない。だからこそ、投資物件が安く仕入れられる。でもその割に、熱田&名古屋南部の地元民ニーズが非常に厚く、入居付けは簡単だと・・・であれば、実需向けの転売も簡単にできるはずですね。

最後になりますが、不動産アービは、低リスクでできる投資手法だと思います。

一棟ものを買えば、たとえフルローンが組めても、最低数百万円の諸費用がかかりますよね。プラス、何千万円~何億円もの借金を背負わなければなりません。

一方、不動産アービは、その「諸費用」の範囲でできてしまう現金商売。

例えば、500万円で仕入れて、800万円で売る。借金要らず。回収期間も短い。さらに、思うような値段で売れなければ、賃貸に出せばいい。仕入れ値が安ければ、年15%くらいは平気で回るはず。

手持ち現金の範囲内でやるなら、一棟より断然低リスクで、かつ時代の変化にも即応しやすい手法だと思います。

問題があるとすれば・・・短期で転売したら、譲渡益が39%も課税されること位ですかね?

その辺は、同じ年度で、別の物件でわざと売却損を出して相殺するか、費用を多く計上することによって、カバーするのが良いでしょうね。

Share on Facebook