日本不動産

こんばんは、Manachanです。宮城、福島への小旅行から帰ってきました。

今回は、仙台でレンタカー借りて、太平洋岸沿いを南下、南相馬市で伝統行事「相馬野馬追」をみて、騎馬武者のかっこよさに感動！その後、阿武隈山地を縦断して福島市へ入り、安宿で一泊。

【勇壮な騎馬武者が集う、相馬野馬追】

二泊目は早起き。飯坂温泉近くの丘陵地帯で果樹農園を営む友人のところで、桃を箱買いして、鄙びた共同浴場で一風呂浴びた後、福島市内の蕎麦屋で、総勢６名でオフ会を実施、その後、高速を飛ばして仙台まで戻り、レンタカーを返した後、激安高速バスで東京に戻ってきました。

福島市で行ったオフ会とは・・・

信夫山ネコの憂うつ

という、福島市在住の方のブログサイトの掲示板を通じて知り合った仲間です。昨年９月にも福島市でオフ会やったので、今回が２回目になりますね。

信夫山は（競馬に詳しい人なら知ってるでしょうが）、「しのぶやま」と読みます。福島盆地の真ん中にそびえる、標高２７５ｍの低山。県立美術館から見上げると、緑がとても美しい。福島市民にとっては、街中の身近な山なので、お花見やハイキング、ピクニックの場として、四季を通して親しまれています。

【福島市のシンボル信夫山】

震災・原発ショック冷めやらぬ２０１１年６月。国内外から、様々な政治的思惑を持った団体が、福島に乗り込んできて、「福島の放射能危険！」、｢直ちに逃げてください！｣など、真偽の怪しい恐怖煽り、脅しが新聞・週刊誌やネット上に氾濫し、「このままでは故郷・福島が潰されてしまう」という危機感から、福島市在住の「信夫山ネコ」さんが立ち上げたブログは、わずか2年弱で100万ヒットを達成する巨大な掲示板に成長しました。私も、同年8月頃から、このブログの常連です。

原発・放射能関連のブログは、炎上しやすいのが常ですが、ネコブログでは、多くの人が生活者の立場で、放射線の健康影響について真剣に学び、そして、自分の暮らす地域に責任を持つ立場から発言しているので、荒れることも少なく、まったりとした雰囲気で居心地がいい。

最近は各界の専門家も、よく書き込んでいるので、良質な情報が溢れる、事実上の「福島・放射線ポータルサイト」になっています。

ネコブログに集う人々は、年齢層も、職業、性別も様々。原発に対する立場も人それぞれ。多くは福島で暮らし、震災・原発事故後、多少の不安や不自由はあっても、地元に留まることを選択した人々です。

そして、福島が反原発のシンボルとして「フクシマ」とカタカナで呼ばれ、あることないこと、いろんなつくり話の題材にされることに対する、不快感を共有しています。

　
「俺らは福島で、普通に元気で暮らしているよー！」
「福島は、フクシマじゃないぞ。放射能の色眼鏡で見ないでくれよー！」

私は、福島とは縁もゆかりもない、関東人ですが、自分の故郷（千葉県東葛地域）もひどい放射能風評被害を受けて、怒り心頭に達していたので、程度は違えど、福島の皆さんの心情は、よく理解できます。

自分の気持ちを、ネコブログで意見交換しているうちに、お互い、仲良くなり、いつしか「福島に遠征してオフ会」を、定期的に行うまでの仲になりました。

今回の参加者は、私を含めて総勢６名。今回は、飯舘村出身のＫさんも参加しました。飯舘村は、マスメディアでよく紹介されているように、高い放射線量ゆえに、全村避難しました。震災後２年半経った今でも、村はほぼ無人状態のままです。

ご両親が飯舘に住み、福島市に在住するＫさんは、人々が村に戻らないのは放射能の問題というよりは、むしろカネの問題だといいます。

避難したら、東電から賠償金がもらえる。その額は、過疎地で農林業を営むより、場合によっては３～４倍にもなる。若い人たちは、地元の村より便利で快適な都会（福島市）の生活に慣れ、いまさら、不便な村には戻れないという人も多い。

村の放射線量は下がっている、除染も徐々に進んでいるのに帰れない。避難が長引くにつれ、帰村は困難になる。このままでは、飯舘村が消滅していまう・・・Ｋさんは焦り、嘆きます。

Ｋさんの気持ちを完全に理解することは、私にとって難しい。福島市や郡山市のように、「普通に住める」けど「風評被害で迷惑している」人々の気持ちは、自分も同じ経験をしたので、ほぼ１００％理解できるけど、

自分の故郷が消滅の危機に瀕した経験はまだないので、Ｋさんの悲嘆がどれほどのものであるのか、それを形容する言葉を私は持ちませんが、でも、彼の気持ちに寄り添い、何らかのお役に立ちたい、という気持ちはあります。

「飯舘村を復活させたい」Ｋさんへ、私の本音コメント・・・

「飯舘村に帰りたい人から、帰ればいいのではないですか？」

「たとえばの話・・・県道１２号線沿いの無人地帯でガソリンスタンド＆コンビニやれば、ものすごく儲かって、雇用創出につながる気がしますが･･･」

【飯舘村を通る県道１２号線は、いまや福島県東西交通の幹線道路！】

飯舘村は、福島市と南相馬市を結ぶ幹線道路「福島県道１２号、原町川俣線」上に位置しています。

飯舘村以南を通る国道１１４号線は、福島第一原発からさらに近く、帰還困難地域が含まれて全線通
行できないので、福島県北部を東西に縦断する道路は、県道１２号線のほかは、さらに北側を通る国道１１５号（中村街道）位しかありません。

県道１２号沿線は、国道１１５号より放射線量が高いですが、それでも、多くのドライバーがこの道を選んでいます。道路状態が良く、福島～南相馬間を最短時間で通行できるからです。

私も、去年と今年、県道１２号線を走りましたが、朝も昼も夜も、かなりの交通量です。代替できる道路が少ないため、飯舘村はほぼ無人地帯にもかかわらず、交通量は震災前より、間違いなく増えているでしょう。誤解を恐れずに言えば、「今の飯舘村は、福島県東西交通のハブ」なのです。

にもかかわらず、飯舘村が全村避難したため、県道１２号線沿いでは、南相馬市の原町市街地から川俣町までの、約４０ｋｍの間、店舗が一軒も見当たらない状態です。

これだけの交通量があるのに、店舗が４０kmにわたって存在しないのは、どう考えても不便･･･角度を変えれば、またとないビジネスチャンスに見えます。

飯舘村の実情をよく知らない、外部の都会人のアイデアに過ぎませんが、私なら･･･

・飯舘村東部、八木沢峠西側の｢草野｣あたりの幹線道路上に、コンビ二兼ガソリンスタンドを開業する（この辺は、「４０ｋｍ無店舗地帯」のちょうど中間地点･･･）。

・飯舘のご当地グッズなども、ここで企画販売できれば、村内に製造業の雇用が生まれるかもしれない

飯舘村草野近辺は、立ち入りは自由、寝泊りに許可が必要な「居住制限区域」に該当しますが、老齢等、いろんな理由で飯舘村に住んでいる人は少数ながらも居るため、行政の許可を取って寝泊りすることは、たぶん可能だと思います。

私は昨年、今年と、ガイガー持ってこの近辺を走りましたが、線量は１年前より２割程度、下がっていました。まだまだ、村内の除染が進んでいるとはいえず、今の線量を気にする人もいるでしょうが、気にしない人から先に、村に住んでガンガン商売して利益出せば良いと思います。どっちみち立ち入り自由なんだし、先にリスクとって行動した者に、商売の神様は微笑むと思いますし･･･

これを、誰かがやって成功したら、｢俺も、続く！｣ということで、自発的に村内に戻る人が増えるのではないでしょうか？

飯舘村の菅野村長は、来年あたり「帰村宣言」する予定だそうですが、村の復活にあたって、行政と商売がうまくコラボできれば、さらに良いですね。経済活動がないと、所詮、行政なんて成り立ちませんから･･･

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おはようございます。Manachanです。

7月18日に東京を出て、福岡、沖縄（那覇）、台湾（台北）と、ゆっくり南へ向かう「アジア太平洋各駅停車の旅」を続けてきました。今は赤道直下、マレーシアのクアラルンプールにいます。

東京から、マレーシアに行くには、普通は直行便で一気に行くか、せいぜいソウルか香港、シンガポールで乗り継いで行くのが一般的でしょうが、今回、時間をかけて「各駅停車の旅」をやってみて良かったです。東京とマレーシアの途中にある、福岡、那覇、台北という、個性ある三つの都市をめぐり、それぞれの魅力を発見できたからです。

今回の日記は、福岡について、書きます。

福岡市と、近郊地域からなる、人口250万の福岡都市圏。ここは、関西以西の日本における最大都市であり、人口縮小、高齢化する日本においては珍しく、発展・拡大を続ける、活力溢れる地域です。

私は、1997年に社命で福岡に転勤して、半年ほど住んでいたことがあります。当時、毎月のように東京―福岡間を往復し、飛行機の窓から福岡市の姿を眺めていましたが、15年経った今、この街を見下ろすと、「当時より、明らかに大きくなっている」と感じます。福岡市の人口は、当時133万人。今は150万人を超えています。

福岡市東区。1997年当時、「名香野」という、西鉄の小さな駅があるだけの寂しいエリアは、今では「千早」という、高層ビルとタワーマンションが林立する、堂々たる副都心に成長しました。

そこから、さらに北の郊外、JR鹿児島本線の各駅停車駅「千鳥」（古賀市）の周辺も、15年前と比べて、分譲マンションや商業施設が驚くほど増えていました。博多から東へJR篠栗線で10分の「長者原」（粕屋町）でも、朝６時台から通勤電車は超満員。街のメインストリートが片側一車線しかないのに、新住民と交通量が爆増して大変そうでした。今の福岡は明らかに、都市が外に向かって拡大しています。

【人口１５０万人を突破した福岡市】

【近郊にも１００万人が住み、博多行きの通勤電車は混む一方】

【２０３５年時点でも人口が減らない日本の大都市は、福岡のみ】

なぜ、福岡の拡大が止まらないのか？

九州じゅうの人々が、就学、就労、事業発展の場を求めて、まず福岡を目指します。以前、「九州大家の会」の方々と交流したことがありますが、鹿児島の大家さんなら「鹿児島と福岡」、宮崎大家さんなら「宮崎と福岡」、熊本大家さんなら「熊本と福岡」といったように、地元と福岡に物件をお持ちのケースが多い。聞くと、たいていの方が福岡での在住経験があり、土地勘を活かして福岡物件を取得されたようです。

最近では九州新幹線の開通により、福岡の吸引力がさらに強まった感があります。もともと、福岡と北九州からなる「福北経済圏」という言葉がありましたが、3年前、新幹線で福岡－熊本間が30分で結ばれたことにより、最近では「福熊経済圏」という言葉も登場しました。

【ご当地キャラクターの世界では、くまモン一極集中がすすむ・・・】

福岡の影響力は、九州だけに留まらず、沖縄や、山口県にも及んでいます。地元に仕事の少ない沖縄の人が、島外に出る場合、行き先は「東京か九州（特に福岡）」だし、山口県の若者が目指す場所は、岩国市周辺（すぐ広島市に出られる…）を除けば、たいてい「福岡」です。関西以西の日本では、明らかに福岡を中心に物事が回っています。

なぜ、「札仙広福」のなかで福岡だけが伸びるのか？

いまの福岡は、長閑な地方都市ではなく、日本有数の忙しいビジネス都市になりました。
私は不動産投資・経営・関連ビジネスの立場で、福岡と関わっていますが、福岡は東京以外のどの都市よりも、「東京のビジネス感覚がそのまま通用する」土地だと感じます。

北海道の札幌は、福岡とほぼ同規模の都市ですが、私の経験した限り、不動産屋も管理会社ものんびり、スローペース。一方、福岡は競争が激しく、業者のアクションも早く、万事、東京のスピード感覚で物事が進められます。

「札仙広福」と呼ばれる、人口100万人超の地方中核都市のなかで、都市機能や成長力では、福岡が頭一つ抜け出ています。この４都市のなかで、福岡は外部から投資を呼び込むのが、飛び抜けて上手な都市・・・これは札幌、仙台、広島に見られない特徴です。

福岡は都心部の土地を使って、「キャナルシティ博多」、「川端リバレイン」、「JR博多シティ」など、日本中をあっと言わせるような大プロジェクトを仕掛ける。同時に九州中から人を集めて人口増加をつくり出し、「三越」、「大丸」、「阪急」、「ホークスタウン」など、東京・関西の大資本に投資を決断させてしまう・・・まるでシンガポール、ドバイを思わせる発展モデルで、都市を拡大させてきました。

【キャナルシティは、福岡地所のプロデュースにより、１９９６年に開業】

【福岡三越、大丸エルガーラ・・・東京・大阪資本が、１９９７年前後に大挙進出】

今の福岡は、紛れもない大都会の貌（かお）をしています。東京人の私からみても都会。都市規模では福岡をはるかに凌ぐ名古屋よりも、福岡の方が都会っぽく感じます。飲食店の数やバラエティ、街の華やぎ・・・福岡は、人々が都会に求める、ほぼ全ての要素を兼ね備えています。

アジアの拠点都市・福岡になれるか？

福岡は、国際都市の顔も持っています。市内の主要ホテルには、北京語、韓国語、広東語、英語を話す、近隣アジアの旅行客が溢れています。都心部の博多や天神に行くと、コンビ二や飲食店で働くのは、たいていアジア系外国人。マッサージも外国人が主流・・・ここは東京か？と思うほど。

しかし、ビジネスの面では、「アジアの拠点都市」とは、まだまだいえません。福岡を拠点に活動するアジア企業は少ないし、日本進出を狙うアジア企業の目は、やはり「首都東京」に向いています。近年では、経済低迷する日本自体がスルーされる傾向も目立ちます。

福岡は、１９８９年の「よかトピア」（「アジア太平洋博覧会福岡’89）で、「アジアの拠点都市」というキーワードを打ち出しましたが・・あれから２０年余り。玄界灘や東シナ海をはさんだ、「大連」、「天津」、「釜山」などが、グローバル・ビジネス拠点として大発展するのに比べて、福岡の発展はやや大人しい印象があります。

「日本一元気な都市」、「九州全土から人を集める都市」だけでは、福岡の成長モデルはいずれ限界に達するでしょう。これから、日本全体、九州全体の若者が激減するからです。これからは、「アジア全土から、ビジネスと人を呼び込む都市」にならないと・・・

中央集権が確立した日本では、いろいろやりにくい面もあるでしょうが、霞ヶ関にお伺いを立てているようでは、国際ビジネスのスピードについていけません。道州制や、地域独自の経済政策の策定（もちろん、財源・権限移譲が伴う）が、いつ実現するのか分かりませんが、

現在の仕組みのなかでも、福岡・九州として、やれることはたくさんあるです。留学生の福岡起業支援、英語力・中国語力の向上、福岡空港国際線の使い勝手の向上や競争促進などを通じて、アジアなど諸外国とのビジネスを展開する企業の誘致、新たな産業の創出が急務になると思います。

「東京より元気な都市・福岡」には、九州だけでなく、日本全体を前向きに引っ張る責務があると思いますので・・・

【山笠パワーで、日本を元気に！】

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おはようございます。Manachanです。いま沖縄・那覇市にいます。

東京を離れて、４日目。福岡で３連泊して、「アジア太平洋大家の会　九州支部」を立ち上げた後、昨日の朝、沖縄へ到着・・・

これから、さらに南へ、台湾を経て、マレーシア・クアラルンプールへ向かいます。

沖縄では、現地の友人の案内で、「やんばる」（沖縄北部）方面へのドライブ、海を見て、滝壷で泳いで、その後、泡盛を飲みながら、現地の大家さんたちと交流。沖縄の不動産市況について、いろいろ情報交換してきました。

不動産投資家の間では、よく知られていることですが、

沖縄の不動産賃貸は、一般的に利回りが低い

それは、主に三つの理由がありまして、

・地価の高さ　（※沖縄で、栄えているところは、本島南部、那覇市を中心としたエリアですが、日本の地方都市にしては、かなり人口が密集している上に、基地に大きな面積をとられているため、地価がどうしても高くなってしまう）

・賃料水準の低さ　（※沖縄の賃金水準は日本で一、二を争うほど低く、高い賃料を払える人があまりいない）

【沖縄高速からの風景・・・見渡す限り、RC、RCの嵐！木造家屋はほぼ皆無】

たとえば、最近、那覇市の首里（２０００円札のデザインとなった「守礼の門」で有名な観光地）で出た、土地付き、６戸の賃貸マンションは、売価６９００万円に対し、家賃収入は満室想定で４１０．４万円。表面利回りは５．９５％と、東京都心並みの数字・・・沖縄の都市部で、収益マンションを新たに買う場合の利回りは、大体、こんなものだそうです。

かつ、私のような本土出身の人間は、沖縄に住民票でも移さない限り、地元の金融機関で融資を引くことは、一般的には簡単ではないとされています。

収益物件仕入れて、利回りでまわす・・・という、通常の賃貸業モデルでいく場合は、当然、本土の方が投資効率が良い、という判断になるわけですね。

しかし、沖縄には、本土にない魅力が、いろいろあります。

海が素晴らしい！
沖縄の海は、フィリピン諸島と並んで、アジアで最高水準の水質＆美しさを誇る！

独特の飲食文化が素晴らしい！
バラエティ豊かな泡盛、海鮮、豚肉料理・・・

独特の建築文化がクール！
琉球瓦の古民家、素敵ですねえ・・・

ところで、沖縄の住宅市場には、「古民家」が、結構たくさん出回っています。

築年は４０年以上経過しているモノが多く、沖縄で生まれ育った人々の目には、「古臭い」、「大きな仏壇があって幽霊が出そう」みたいな理由で敬遠されるため、良い立地でも結構安く出回っていたりします。

たとえば、沖縄市のパークアベニュー近くの、国道５８号に近い、結構便利な立地で、１００坪近い土地付き、６部屋の古民家が、借地権ですが、７００万円台で売りに出されていました。

これ、沖縄の人々には古臭く見えても、我々、東京人の目にはカッコよく映るんですよ！！

ちゃんとお金をかけて、近代的に暮らせるように改装すれば、東京の「沖縄古民家カフェ」みたいになって、とても魅力が増すと思います。

沖縄に移住したい本土人は、常に、たくさんいます。沖縄への転入者は、年間３万３千人、そのうち２万５千人が移住者だそうです。

でも、彼らはせっかく沖縄に移住しても、いわゆる「沖縄らしい」家屋を借りて住む、という選択肢が、現時点ではほとんどないため、結局、都市部の特色のないRCマンションに住む以外にないわけです。

彼らに対して、「結構便利な、住みやすいところで、かっこいい沖縄古民家」を提供できれば、かなり歓迎されるのではないでしょうか？最終的には、東京の金持ちに高く売って出口を取ることも、不可能ではないと思います。

沖縄で、普通に不動産賃貸経営やっても、一般的には、あまり旨みはない。でも、沖縄と本土（あるいはアジア近隣諸国）という、二つの視点を持って、沖縄の文化的魅力を対外的にアピールするような賃貸経営をすれば、勝機は大きいのではないかと思いました。

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こんにちは。Manachanです。

いま大分県の別府・鉄輪温泉にいます。九州家族旅行、４日目を迎えました。今晩、東京に戻ります。

今回の日記は、昨日まで滞在していた「福岡市」ねたで書いてみますね。

今年６月、福岡市の人口が、ついに１５０万人を超えました。市内の目抜き通りには、「祝・１５０万人達成」の「のぼり」が、青空にはためいていました。

人口減少社会となったいまの日本で、人口が増加傾向にある都市圏は、２つしかありません。
「東京・首都圏」と「福岡都市圏」だけです。

福岡都市圏は、規模こそ首都圏に遠く及びませんが、人口動態の若々しさに関していえば、首都圏より上ですね。人口の伸び率は高いし、東京でさえ都心回帰といわれて久しいのに、福岡では未だに、郊外(特に東と北)に向かって都市が拡大している印象を受けます。

人口が増える、もちろん世帯数も増える・・・これは賃貸経営にとって追い風のはずなんですが、大家業界ではよく知られているように、福岡市の賃貸経営は厳しい。

人口は増えるけど、それ以上に、物件がガンガン建つ

特に単身者用物件の空室・値崩れは激しく、

福岡は九州の中心なのに、九州一、家賃が安い都市
福岡市、住むには最高だけど、大家にとっては地獄のような都市

といわれたりします　（注．もっとも、福岡都市圏でも、需要にあった間取り・設備の物件を提供できれば大丈夫。人口増にも支えられて、長期にわたる安定した賃貸経営が期待できます。）

福岡サバイバル賃貸経営のバイブル「小場三代さんの満室力」を読もう！

私は、「福岡単身物件の値崩れ」を逆手にとって、何か面白いことができないかなあ・・・と思案します。

たとえば、福岡市南部に、「井尻」という街があります。ここは、西鉄の井尻駅と、JRの笹原駅の両方が使えて、天神と博多へダブルアクセス、所要時間も１０分を切るという、極めて便利な場所なのに、単身者用物件の過剰供給・値崩れが激しく、「駅徒歩５～６分で、月額家賃（管理費込み）１万８千円」みたいな激安ワンルームが、ゴロゴロあります。

井尻の街、それ自体に大きな問題はありません。昔ながらの街で、駅前に庶民的な商店街が広がり、便利で暮らしやすい。治安も悪そうにはみえません。九州一円から、大学進学や就職で福岡市に出てくる若者が、家賃と物価の安さに惹かれて住む街ですね。

天神、博多へダブルアクセス１０分圏内、「井尻」駅の利便性は高い！

便利なのに、家賃は激安デフレ価格！

庶民的な商店街。暮らしやすそうな街なんだけど・・・

「便利で良い場所なのに、家賃がすごく安い」・・・これは、使いようによっては大きな武器になります。

「使用価値に比べて、コストが安い」のは、古今東西、ビジネスが伸びる要素ですから。

たとえばの話、私は、アジア太平洋大家の会・福岡支部の立ち上げや、セミナー講演のために、頻繁に福岡を訪れています。月に一度は、必ず行ってる感じですね。

福岡では、格安のビジネスホテルに泊まっています。１泊平均４千円といったところですが、井尻で月１万８千円のワンルームに住めるのなら・・・単純計算ですが、福岡滞在が月５泊以上になれば、井尻にワンルーム借りた方が、滞在コストは安くあがるわけですね。

今後、福岡ビジネスが軌道に乗って、事務所登記が必要になったとしても、井尻で、事務所使用可能な、激安ワンルームを１万８千円で借りられるのなら、オペレーションコストが、すごく安くなります。

事務所にも、いろいろなタイプがあります。頻繁に人が訪れるのであれば、天神や博多の街中にあった方が便利でしょうが、事務作業がメインで、たまに打ち合わせをやる程度であれば、井尻でも全く問題ないでしょう。

私自身も、福岡事務所が井尻駅近くなら全然不満ないです。天神、博多にすぐ出られるし、空港も近いし、お店いっぱいあるし、駅前ベーカリーのお姉さん可愛いし、一応、「花の福岡市内」だし・・・

人口が増え、発展期にある福岡市で、非常に安い事務所コストでビジネスができるということは、学生、若者のベンチャー起業に有利ですね。アジア留学生の日本での起業にも、大いに有利な条件だと思います。

思えば、あの孫正義さんだって、最初は井尻駅の一つ先、「雑餉隈」駅の近くのオフィスで起業したわけです。ソフトバンク大帝国が、ここから始まったわけですから・・・夢は大きく持とう。

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こんばんは、Manachanです。

明日、用事が入り、急遽、福島県郡山市に行くことになりました。

せっかく、東北地方まで行くのですから、名湯・磐梯熱海温泉に泊まるか、郡山駅前の、ちょっとエロい夜の雰囲気を楽しみたいところですが・・残念ながら、日帰りです。

ま、東京から新幹線で１時間２０分で行けちゃう土地ですからねえ･･･

ところで、郡山市は、福島県の経済県都、と呼ばれています。

同県の県庁所在地は、福島市ですが、郡山市は福島市をしのぐ経済の中心地で、人口も多く商工業も盛んな都市であることから、「経済県都」の称号がつけられました。

ま、私は福島市も郡山市も、よく歩いてますけど、どっちが「都会」かといえば･･･ま、誰がみても、ダブルスコアで郡山に軍配。

「経済県都」ロゴ

確かに、交通はすごく便利な街だ・・・

マクド、スタバ、セブンイレブン、ココイチ･･･東京で流行った全国チェーンが、福島県に初登場する時、選ばれるのはたいてい郡山ですし、「ポムの樹の創作オムライス」とか、「ロプノールサラエボ（羅布乃瑠 沙羅英慕）」みたいな、オサレな飲食店が、郡山には一通り揃っているのに福島市にはない・・・ということも多い。

とはいえ、福島市の若者は、それで困ることは余りないんだろうな・・・だって、高速バスで「仙台」にすぐ出られますもんね。

日本の都道府県の多くは、県庁所在地が最大の人口を持つ経済都市かつ、政治、文化の中心地であることが多い。

たとえば、宮城県における仙台市、愛知県における名古屋市、京都府における京都市など･･･他府県の人間からみれば、「京都市以外の京都府って、何があるの？」と思うほど、京都市の存在感は大きい。

逆に、県庁所在地以外の都市が、最大の経済都市であるケースは、少ないけれど、郡山市のほかに、いくつかあります。関東圏で有名なのは、

群馬県の「前橋市」（３３万人）と「高崎市」（３７万人）

県庁所在地は前橋ですが、どうみても、新幹線の駅のある高崎の方が都会で、繁栄しているように見えます。

三重県の「津市」（２８万人）と「四日市市」（３０万人）

県庁所在地の津から、四日市（近鉄四日市の駅前）に行くと、人の多さ、お店や商業ビルの多さに驚きます。人口規模は拮抗してますが、産業力、商業的繁栄でいえば、圧倒的に四日市が上。

山口県の「山口市」（１９万人）と「下関市」（２９万人）

下関市は、県都・山口市より断然、繁華街も大きいし、人口規模からして、ダブルスコア近い差がついています。ただ、距離が離れすぎているので、比較する人は少ないかも。

静岡県の「静岡市」（７１万人）と「浜松市」（７９万人）

大型の、政令指定都市対決。お互いライバル意識の強い都市同士の争いですね。確かに、浜松の方が人口が多く、世界的な企業も多いですが、クルマ社会が進んで商業地域が分散しているため、どちらかといえば県都・静岡市の繁華街の方が、大きくて栄えているように感じます。

このように、県庁所在地をしのぐ経済都市というのは、日本にもいくつか存在しているわけですが、いま「経済県都」という称号を使っているのは、現時点では、郡山市だけのようです。

なお、世界的にいえば、一国において最大の経済都市が首都以外であるケースは、珍しくありません。たとえば、

アメリカ：首都「ワシントン」、最大都市「ニューヨーク」
カナダ：首都「オタワ」、最大都市「トロント」
オーストラリア：首都「キャンベラ」、最大都市「シドニー」
ブラジル：首都「ブラジリア」、最大都市「サンパウロ」
トルコ：首都「アンカラ」、最大都市「イスタンブール」
パキスタン：首都「イスラマバード」、最大都市「カラチ」
中国：首都「北京」、最大都市「上海」　　等々・・・

このように見ていくと、「福島県の経済県都」郡山市の立ち位置は、世界的には「当たり前」のことであるようです。

であるならば、「経済県都」という堅苦しい言葉を、もっと、上手にマーケティングできればいいのにな。たとえば、「福島のイスタンブール」、「東北のサンパウロ」とか・・・

おっと、それ以前に、郡山は「楽都～東北のウイーン」で、ブランディングしてましたね。失礼しましたっ！

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こんばんは、Manachanです。

今日の日記は、「税金」の話でいきますね。

税金･･･いや～な響きの言葉ですねえ。徴収される側からすれば、「重税感」、「不公平感」など、ネガティブな感情を引き起こすことが多いでしょう。

とはいえ、世界どの国に住んでも、税金(らしきもの)から逃れることはできません。

私はこれまで、世界４ヶ国で働き、それぞれの国で、税金を納めてきました。その経験からいうと、いまの日本の税金が、ものすごく重いとは感じません。

確かに、日本で不動産持っていれば、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、短期・長期譲渡税、相続税や贈与税などが絡んできますし、法人をつくれば、登録免許税、法人税、法人住民税、事業税など、税の種類が多くて大変ですが、

フツーにサラリーマンやってる身にしてみれば、日本より、たとえばオーストラリアの方が、たくさん、税金とられてましたよ。

私、オーストラリアで就職して、最初に給料もらった時の所得税が３３％でしたし、最初のボーナスでは４７％も税金に持っていかれました。２０００ドルのボーナスもらって、手取りが１０３０ドルっていうのは、なかなかファンキーな気分でしたよ。日本では、余程の高額所得者でもない限り、ここまでの税率はないかも･･･

但し日本では、サラリーマンとして雇用されている間はイイのですが、そういう枠組にはまらない暮らしの時に、突如、ドカーンと、重税が襲ってくることがあります。しかも、納得感のない、理不尽な税が･･。

日本の税制・公共サービスのなかで、私が一番理解に苦しむのが、「住民税」と「国民健康保険料」です。これらは、サラリーマンの収入から「天引き」されるので、よく知られていますが、

「所得税」は、今年度の所得に対してかかる
「住民税」と「国民健康保険料」は、前年度の所得に対してかかる

なぜ、日本はこんなヘンな制度にしてるの？税の算出根拠を「今年度の所得」に統一すればいいのに･･･

実際これ、すごくキツーイ税金だと思いますよ。今どき、突然リストラにあって失業するサラリーマンは、とっても多いと思いますが、現時点で失業して収入がなくても、去年までサラリーマンやって前年度の所得があれば、住民税も国民健保も、しっかりかかってくるのです。

サラリーマン時代の所得が多い方ほど、課税される額も半端ありません。たとえば、年収１０００万プレーヤーがリストラにあった場合、下手したら住民税が月額５～６万円、国保が月額６～７万円、合計１２万円を、毎月、役所に納めなくちゃならないケースもありえます。

リストラ後、しばらくは失業保険を受けられるとしても、今は上限額があるから、年齢や勤続年数にもよるけど、どんなに多くても月額２０万ちょっと。場合によっては、失業保険の半分以上が、住民税と国保で消えることだってありうる(※ここまで高いと、国保を諦めて、無保険状態になる人が続出するでしょう。国民皆保険制度が崩れるかも･･･)

その上、住宅ローンと、子供の学費、水光熱費、食費、医療費、雑費払うわけだから、たまんないよな。生活できないじゃん！

日本の役所って、「昨年まで所得あったんだから、今年、失業しても、税金払うだけの貯蓄あるはずだ」みたいな発想なのかもしれないけど、今どき、日本のサラリーマンで、貯蓄できる人がどれだけいるのでしょう？

【日本の２割強の世帯が無貯蓄状態！！】

こういう課税の仕方、どうしても腑に落ちない。一体、どういう理屈が通るんだろう？誰がハッピーになるんだろう？

今年、収入がありました。そのうちの一定部分を、国に納めましょう・・・というなら、小学生にでも分かる理屈。

でも、今年収入なくなっても、前年度収入あったから、ハイ、払って・・・というのは、なぜなの？こんなの、日本以外では聞いたことありません。

そもそもこれ、キャッシュフローや経済生活の本質を無視した制度だと思いますよ。誰しも、収入を得て、国に税金払ったあと、可処分所得を生活に使う、余った分は貯蓄します･･･というのが基本なはず。

運悪くリストラされて、今年はサラリーありません。生活困るから、しばらくは失業保険で暮らします･･･それも分かる。でもその後に、住民税と国保が、追い討ちをかけて、「払え！」と言ってくるのはなぜ？払う原資が、貯蓄しかないじゃんか？

そもそも、制度に無理がある。言葉悪く言うと、国民の生活を、破綻させるような仕組みだと思いますよ。

国保には、それなりに減免措置あるけど、住民税には減免は一切ありませんから、生活保護受ける以外に逃れようがないのです。

どうしても払いたくない？・・・住民税は１月１日時点で住民票があれば課税されますから、１月１日になる前に、海外転出届を出して(＝住民票抜いて)、１月２日に日本に住民票戻して、１２月末まで働いて、再度、住民票を抜く・・・みたいな七面倒臭いことをやれば、住民税から逃れられるかもしれませんが。

結論･･･日本の「税金後払いシステム」、どうしても納得できない。理屈が通らない。この状態、これまで誰も正そうとしなかったのかな？

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こんばんは。Manachanです。

私は５月１１日に、都内某所で「週刊文春」の記者さんに、不動産記事関連で取材を受けました。

なぜ、私みたいな奴が、天下の「週刊文春」の取材を受けるのかというと･･･この雑誌の読者層は、５０代以降、経済的に余裕のある層が多いそうで、主な関心事は、「老後の暮らし」。それには当然、先立つものが必要ということで、「マネー・投資」、「不動産」といった記事には、力を入れているとのことです。

で、今回、記事にしたいのが、「グローバルバイヤーと日本不動産の動向」というニッチな話題らしくて･･･それで私にお鉢が回ってきたというわけです。

でも、私が取材を受けて以降・・・橋下市長の慰安婦発言、安倍バブル破裂(？)、雅子様皇后問題など、いろんなことが起きて、私の取材記事は、永遠に日の目を見ないかと思いましたが、

巻頭記事が「猪瀬直樹都知事 「テレホンセックス」と「飲酒運転事故」を女性作家が実名告発！」になった６月２０日号で、ついに、掲載が決まり、先日、我が家に献本されてきました。

そんな見出しになったこと自体、週刊文春的には、かなり平和な一週間だったということでしょうね。

都知事のテレホンセックスは、どーでもいいですが、

129-132ページの不動産特集「損しないマンション選びの３条件：都心、高級、外国人」は、短いながらも読み応えのある、秀逸な記事でした（※私のインタビュー談話は、131ページに、少しだけ載っています）。

とにかく、記事の構成が、ロジカルかつドラマチック、なかなか素晴らしい。

まずは皆の関心事。「株価は乱高下しているのに、なぜ、都内不動産はバブリーな状態なのか？」ということで、皆さんもご存知東京カンテイ、中山登志郎主任研究員へのインタビューが始まります。

値上がりの最大要因は二つ。消費税増税前の駆け込み需要と、相続税対策です。

妥当な分析ですね。「相続税対策」とは、つまり、国内富裕層の動きということです。加えて最近、台頭著しいのが、「アジア・マネー」。つまり、中国、台湾、シンガポール、香港などの個人が、様々な思惑で日本の不動産を購入していること・・・

だんだんと、グローバルな、私の得意な話になってくるわけです。

次に出てくるのが、上海と香港に拠点を構えるパシフィック・スター･コンサルティング・リミテッドの山口厚氏の談話・・・

震災と尖閣問題で冷え込んでいた中国人や香港人の日本への投資マインドは、去年後半から改善されました。アジア各国の不動産相場はリーマン以前の水準まですでに回復しているのに対し、日本は出遅れているので割安感が強い。円安の影響も非常に大きいです。

中国・香港の次は、東南アジアバイヤーの動向が欠かせません。そこで、私と一緒に取材を受けた、マレーシア「メトロホームズ」安田正義氏の談話が続きます。

マレーシア、シンガポールでは現在、土地が凄まじい勢いで高騰しています。たとえばシンガポールで物件を買う額の半分で、(都内)麻布で物件を買ったとしても、利回りは倍取れるほど。

日本人の次は、当然、外国人バイヤーにも話を聞かなきゃなりませんね。そこで、月に最低二回は来日する台湾人投資家A氏の談話が続きます。彼は、私の中国語ブログの主な読者層である「アジア小金持ち層」ですね。

投資するのはマンション１戸ずつ。１０００～３０００万円くらいの中古で、利回りを５～７％取れる物件を日本の業者に探してもらい、実際に物件を見
てから決めます。

では、なぜ、日本に投資するのか？A氏は本音を語ります。

正直、アベノミクスは関係ない。日本は低成長ですが、安定している。その点が非常に重要なのです。台湾は成長国でも、政治・経済で不安定な面も多い。安全通貨の「円」で不動産と言う個人資産を保全する意識もあるんです。

日本の不動産をめぐる、国境を越えた、不動産マネーゲーム。会社、個人のいろんな思惑が絡んで、都内不動産の相場を動かしている・・・なかなか、息もつかせぬ展開ですね。

次は、小金持ちじゃなくて、「アジアの大金持ち」の動向も聞かなきゃ・・・ということで、ラルゴ・コーポレーション山本治男代表の談話が出てきます。

現在のマーケットは完全に売り手市場です。５０億円以上の優良商業施設物件などは枯渇状況。１物件に１８社が応札した事もありました。ウチでは台湾の個人富裕層の方に、１億～１０億円規模の商業ビル物件がよく成約しています。

うらやましいなあ・・・お金があると、こんな大人買いもできるのね。

でも、アジアマネーの都内流入バブリーな話に水を差すように、最後に、私の談話が出てきます。「アジア太平洋大家の会」鈴木学会長・・・雑誌に出ると、少し、こっぱずかしいな。

日本の不動産の外国人保有率はおそらく１％もない。居住実績がないと銀行口座も開けず、日本国内で収入がないと融資を受けるのが非常に難しい。投資家にとっては非常にクローズド。経済を立て直したいなら、長期投資を考えるアジア投資家を、もっと呼び込むべきではないでしょうか。

今回、取材した記者さんは、不動産や、グローバルマネーの動向について、とても良く勉強されている方でした。

（私はともかく）不動産とアジアマネーの関係を語れるキーパーソンに満遍なくアプローチして、論旨一貫した見事なストーリーを作っている。日本語の文章としても、起承転結の美しい構造。

私は、文章に惚れ惚れして、何度も読み返しましたよ・・・日本で、ここまでクオリティ高い記事を、簡潔に書ける雑誌記者がいるものだと。

週刊文春の不動産記事、あなどれません
な。

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おはようございます。Manachanです。

あと２時間半で、私はイスタンブールへの旅路につきますが、その前に、思い切りジャパン・ローカルな話題を･･･

私の地元・千葉県柏市で、ついに、定住人口が過去最高を更新しました。

２０１３年（平成２５年）６月１日時点の定住人口　４０５，９０２人

グラフをみると分かりやすいですが･･･柏市は２０１１年前の東日本大震災・福島原発事故の後、関東で最悪の「放射能風評被害」を受けた都市のひとつで、その影響で、２０１１年８月から、翌年４月にかけて、約１５００人の人口減少を経験しました

その後、市の人口は徐々に回復し、２０１３年６月までに、約１７００人増加して、ついに、過去最高を更新したわけです。

この間に経験した、人口の減少や増加は、いずれも「社会増減」（柏市への転入or柏市からの転出）によってもたらされました。

グラフの月表示がひっくり返って、やや見にくくて恐縮ですが、柏市の人口トレンドは、元来、転入が転出を若干上回る「微増」で推移してきました。それが、震災の影響で、

２０１１年８月～２０１２年４月　減少期
２０１２年４月～２０１３年４月　横ばい期
２０１３年４月～現在　　　　　　増加期

と推移してきて、今日に至るわけです。

次に、柏市の近隣、「放射能風評被害」という意味では、多かれ少なかれ影響を受けた東葛地方６市の人口推移を調べてみました。

地域全体をみると、確かに震災の影響が、マイナスの方向に作用しています。より詳しくみると、

流山市と柏市　　　⇒　増加基調
松戸市と我孫子市　⇒　減少基調
野田市と鎌ヶ谷市　⇒　横ばい
地域全体　⇒　横ばい

というトレンドが定着してきたように思います。

注)野田市と流山市については、各年５月１日の定住人口データがすぐ見つからなかったので、平成２５年以外は、４月１日のデータで代用しました。
注)柏市は、平成２２年１０月に、国勢調査の調整で３，６７６名増えていますが、今回はその影響を除いて計算しました。

やはり流山市強いですね。市のイメージ戦略やトップセールスが得意な井崎市長のリーダーシップ、行政施策の進捗度を見える化する「いざメーター」など･･･小さいけど地味に光る街ですね。

そして柏市が今回、人口増加に復調してきたことにより、流山市と柏市が、他地域から新住民を呼び込み、東葛全体の人口を牽引する構図が、再度、定着してきたようにみえます。

一方で、松戸市と我孫子市の元気なさが気がかりです。最近、私が松戸市に一棟アパート建てて、５名ほど他市から転入してきたのですが、ま、市全体からみれば微々たるものですので･･･。

住民に「選ばれる市」と「選ばれない市」が二極化するなかで、東葛地方の各市が、良い意味で競争・切磋琢磨して、地域の魅力を高められるようにしたいものです。

次回の日記は、トルコ・イスタンブールからの更新になります。お楽しみに。

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こんばんは。Manachanです。

昨年から、日本各地を講演して回る機会が増えてきました。列島津々浦々･･･というわけではなく主要都市だけですが、それでも、いろんな土地で人々のお世話になれば、当然、お土産を持っていく機会も増えるわけですね。

私は、千葉県出身、東京都内在住です。「東京みやげ」といえば、すぐ思い浮かぶのが「東京バナナ」、「ごまたまご」、「雷おこし」など･･･羽田空港や東京駅でたくさん売ってるので便利ですが、

私は、自分が千葉県人であることに、少しだけこだわりたい人間です。それに、「食べ物を生産しない東京のお茶菓子なんて･･･ちょっとシュール」みたいな気持ちもあります。

そこは、東京の隣りでありながら、全国屈指の農業県で、陸海空の食べ物がうなるほどある「千葉」の豊饒な土地が育んだお茶菓子を、全国の皆さんに味わっていただきたいわけです。

幸いにして、千葉県は食材が豊富なだけでなく、その魅力を十二分に活かした、スタイリッシュで美味しいお茶菓子がたくさんあります。私思うに、その代表格といえば、

ピーナッツフロランタン(八街市)

これ、むちゃ美味しいですよ！さくさくモナカの皮の上に スライスアーモンドとピーナッツを乗せ、キャラメルをかけたお菓子で、香ばしくて、味のバランスも素晴らしい。全国ダントツ１位のピーナッツ大産地・千葉県の生んだ、完成度の高いお菓子です。

ただ一つだけ、注意すべきは、量の少なさ。特に、円筒形の缶に入った、600円のやつを買うと、「えっ、こんなに少ないの？」と、ガッカリしますので・・・美味しくてサクサク食えちゃうだけに、残念感が募ります。少なくとも、20個入り、1000円のやつを買うべきですね。

戸定三楽(松戸市)

東京のベッドタウンでありながら、二十世紀梨の原産地であり、贈答品クラスの「矢切ねぎ」もある松戸市は、農業の盛んな町。

その松戸市に本拠を置く、「株式会社　富井」は、地元の豊かな農産物を「銘菓」に仕上げることに情熱を燃やす会社。

富井の数ある商品のなかで、一番有名なのが「千葉銘菓ピーナッツサブレ」ですが、私はそれより、「戸定三楽」(とじょうさんらく)の方が断然美味しいと思う。

これは、マドレーヌに似た焼き菓子で、焦がしバターのリッチな風味が高級感を醸し出しています。１個１５７円しますが、納得できる美味さです。どこに出しても、好評ですね。

柏火山焼(柏市)

松戸市の隣、柏市は、東京のベッドタウンながら、カブ生産量全国１位(しかも、全国シェア３３％)。ネギ生産量も全国屈指で、「柏産こしひかり」も出荷する、農業の盛んな町。

地元に豊富にある「米」にこだわり、独特な風味の煎餅をつくりあげたのが、「やまと米菓」。同社謹製の「柏火山焼」は、米のざらざらした食感がありながら、軽い感じの仕上がりで、一度食べると止まらない！サクサクと何枚も食べてしまう･･･

しょうゆ味、のり味、えびサラダ味、えびしょうゆ味の四種類あります。私は「えびサラダ味」と｢のり味｣を組み合わせることが多いです。１２枚で３７８円とコストパフォーマンスが非常に優れており、贈答用だけでなく、自分の家で食べるのもいいですね。

以上、私が選んだ、千葉県を代表する銘菓の数々･･･オンラインショップでも買えます。

ピーナッツフロランタンは、こちらから。

戸定三楽は、こちらから。

柏火山焼は、こちらから。

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おはようございます。Manachanです。

昨日、東松戸一棟物件の金消契約が無事終わり、22年(最初の10年が固定金利)のアパートローンが、無事スタートしました。

私のテーマは、｢長期間の安定賃貸経営｣です。今後10年間、金利が一定であるおかげで、キャッシュフローも読みやすく、経営戦略も立てやすいですね。

数日後の売買契約と、所有権保存登記が済めば、私は晴れて、この物件の所有者になり、結果、日本国内での保有戸数が、14戸になります。内訳は、

福岡市　6戸　(一棟アパート)
千葉県松戸市　6戸　(一棟アパート)
千葉県柏市　1戸　(区分)
北海道千歳市　1戸　(区分)
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
計　14戸

今後ですが、もう少し日本円キャッシュフローを安定させるため、もう一棟くらい、国内で仕込んで、あとは収益の上がる海外のマーケットに投資しようと考えています。

現時点で、唯一の未練といえば、｢日本の首都・東京に土地建物がないこと｣ですね。

もっとも、東京から目と鼻の先の、千葉県松戸市や柏市に物件持ってるわけですが、それでも、｢都内ブランド｣が欲しい～という気持ちはあります。

｢腐っても花の東京23区｣、｢できれば都民になりたい｣・・・というのは、首都圏の片隅に生まれ育った私の、偽らざる気持ちです。

首都圏民のかなりの部分が、｢東京都アドレス｣のブランド価値を認めているのは事実でしょう。たとえば、23区のはずれ、埼玉県や千葉県に接する｢練馬区｣や｢江戸川区｣の人口は、都心回帰の局面でも、郊外流出の局面でも、必ず増えるそうです。これは、｢埼玉or千葉県民になる位なら、ギリギリでも、都民でいたい｣と考える者が相当数いる、という証座でしょうね。

私の地元・柏市は、千葉県の中では都市レベルがかなり高い街です。正直、千葉県の他の都市が羨ましいとは思いません。

隣の埼玉県にも、羨ましい街は全然ありませんし、横浜や湘南には、少し憧れますけど、でも柏から遠すぎてよく分かんない・・・ですので、柏市民を捨てる意味があるとすれば、唯一、「江戸川を超えて、東京都民になること」位ですね。

私が初めて都民になったのは、27歳の時。社会人3年目の時でした。

当時、東京都心勤めしていた私は、転職して、給料が多少上がったのを機に、「職場に近い都内に住もう｣と考え、都内にしては家賃の比較的安い｢足立区｣や｢葛飾区｣を探しました。決めたのは、

足立区足立２丁目、東武線小菅駅徒歩３分の２ＤＫ、家賃８万円

小菅･･･といえば、あのホリエモンが最近まで収監されていた｢小菅ヒルズ｣東京拘置所がある場所で、駅前には東武ストアしかなく、プレミア立地でも何でもないのですが、

でも当時、若かった私は、｢サー(Sir)の称号｣ならぬ、｢都民の称号｣を得て、意気揚々としていました。余りの嬉しさに、

｢引っ越しました！｣という葉書きを、友達に送りまくったのです。

そこにはもちろん、住所と電話番号を書くわけですが、

郵便番号が｢120｣･･･生まれて初めて手にする、｢1｣ではじまるナンバーに、感動しまくり!

電話の市外局番が｢栄光の03｣･･･再度、じーんと感動、感涙♪

もっとも今では、住民票なんて簡単に移せることを知ってるし、また携帯電話･スマホ全盛の時代に、固定電話｢03｣なんて、余り意味ないわけですが、

それでも、「どうせ不動産投資するなら、23区内に土地建物を持ちたい」という気持ちは、今でも、なぜか強く持っています。いつかは、必ず。

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