2013年 3月 の投稿一覧

スカイツリーと森の街

おはようございます。Manachanです。

東松戸CBビスタ(賃貸アパート)、4月20日竣工前の満室稼働に向けて、いま全力で動いています。

管理会社さんにも、客付、ものすごく頑張っていただいているのですが、大家として、私ができることは、

・入居者向け、大家手作りハンドブックの作成

・地域の不動産屋への営業まわり

首都圏とはいえ、日本の厳しい市況の折、あと3週間で、4戸埋めるためには、「足」と、「頭」を使って、多くの人に、真剣に動いてもらわなければなりません。それができれば、早期満室は実現できると考えています。

でもって、「頭」を使う作業というものは、楽しいものですね。

私が、いま考えているのは、「東松戸」のキャッチフレーズづくり

東松戸・・・鉄道の結節点で、便利な駅だけれど、その割には地味で、静かな街です。良くも悪くも新しい街で、あんまり「色」がない。近隣の「松戸」、「柏」、「船橋」みたいな、強烈な個性がない。

自然が豊かに残る地域(※駅をすこし離れると、ものすごい田舎)で、「ゆいの花公園」という、西洋風の良い公園もあるので、「緑」や「住環境」をウリにする住宅広告が多いみたいだけれど、

「緑」というのも、首都圏郊外の新興住宅地では、別に珍しくないもんなあ・・・「緑以外に、他、何もないんか?」って、突っ込まれそう。

都心に一番近い森の町」というキャッチフレーズは、近隣の流山市にとられてしまいましたし・・・さて、どうしたものか?

私、考えたのは、これ、

スカイツリーのみえる、森の街~東松戸

【スカイツリーが見えると、東京に住んでる実感がわきますねえ・・・】

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東松戸は、北総線(成田スカイアクセス線)と、武蔵野線が交差する駅ですが、

このうち、北総線は、「スカイツリー展望ライン」と呼ばれているんですよ。

この辺は、地勢が平坦ですし、東京スカイツリーとの間は下町エリアで、高層ビルがあんまりないから、ちょっと高台に上れば、よく見えるんです。

特に、東京都から、千葉県に入ったばかりの、北国分駅とか、秋山駅の近く、「スカイツリーが見える部屋」で、高い家賃が取れるといわれてますからねえ・・・

でもって、東松戸は、近隣の駅より、緑豊かな街と呼んで差支えないでしょう。すぐ近くに、八柱霊園の広大な森がありますし、小規模な「里山」、「雑木林」の類も豊富。

【首都圏とは思えない!八柱霊園の広大な緑地】

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ま、そんなこと言ったら、もっと東京から離れた「大町」とか「西白井」の方が緑が豊かじゃん、という声も聞こえそうですが(※西白井あたりの中高層マンションから眺める森は圧巻。まるでジャングル・・・)

そういう駅に比べて、東松戸は、「成田アクセス特急」も止まって、かつ「武蔵野線」もあって、東京への交通が極めて便利、というウリがあります。東京駅への直通路線が2つあって、羽田、成田の両空港へも、ディズニーへも、越谷レイクタウンにも、中山・府中の競馬場にも、全て乗り換えなしで行ける駅って、他にないでしょう?

「東京に出やすくて」、しかも、「緑が豊かで環境が良い」から価値があるんです。

そこに、「スカイツリーの眺望」というプレミアをつければ・・・他の首都圏の街がマネできない、この地ならではの、ブランドになると考えたのです。

「都心に一番近い森の町」流山からもスカイツリー見えますけど・・・でも、北総線こそ、先に「スカイツリー眺望ライン」と呼ばれるようになったから、これは順当に、東松戸の勝ちだよね。

名前、キャッチフレーズというものは、.comドメインと一緒で、先に使った方が勝ちです。だから私も、「思い立ったら、すぐ、ブログで宣伝」を心掛けています。

みなさんも、覚えてくださいね。さあもう一度、ご唱和ください。今度は緑色で、

スカイツリーのみえる、森の街~東松戸

【絵葉書のような、東松戸ゆいの花公園】

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【あなたも、東松戸で、スタイリッシュに暮らしてみませんか?】

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物件に興味ある方は、「アートアベニューさん」にご連絡くださいね。
Web連絡フォーム:http://www.artavenue.co.jp/contact.php
直通電話:03(5339)0555
FAX:03(5339)0556

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東松戸一棟、満室稼動を目指して・・・

おはようございます。Manachanです。

今回は、嬉しいお知らせ♪

千葉県の東松戸駅前で、土地から仕込んだ一棟アパート「CB東松戸ビスタ」。銀行融資のめどもつき、私がオーナーになることが確実になりました。

この物件の管理会社さんは、「賃貸経営マイスター」で有名な藤澤雅義さんとこ(アートアベニュー社)。昨日、新宿NSビルのかっこいいオフィスで、賃貸づけに向けた相談をしてきましたよ。

「CB東松戸ビスタ」の企画・建設を手がけた、福岡の「三和エステート社」、管理の「アートアベニュー社」そして、オーナーである私「Manachan」のパートナーシップにより、まずは「竣工前満室引渡し」に向けて、協力して動いていくことになりました。

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今後の日程ですが、

竣工・引渡し      4月20日
入居開始        4月30日
セミナー         5月18日
現地内覧会・懇親会  5月19日

4月20日までに満室・・・現状で、6戸中2戸、入居が決まっていますので、あと4戸、3週間で埋めなくてはなりません。

私は楽観しています。アートアベニューさんが、すでに本気汁出してますし、私も本気・・・早急に動きます。アクションプランとして、

・オーナー手作り、入居者向けハンドブックの作成
・東松戸駅に誘導する元となる3駅(新松戸、西船橋、高砂)と、隣駅(新八柱)周辺の不動産業者に対する、絨毯爆撃営業!

下図にみるように、東松戸は、鉄道交通の結節点なので、かなり広域から、入居付けできる可能性があります。ターゲットは、「東京または千葉に勤める社会人」。

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顧客誘導の動線としては、鉄道網をみるに、次の3駅かと、

武蔵野線上り:西船橋駅 (東松戸まで3駅、8分)  
武蔵野線下り:新松戸駅 (東松戸まで2駅、7分)
成田アクセス線下り:高砂駅 (東松戸までアクセス特急1駅、6分)

あと、穴場ですが、武蔵野線で隣りの駅「新八柱」からの誘導もアリだと思っています。新八柱周辺は、松戸市のなかでは古くから開けた街で、築古激安アパートはわんさかありますが、新築、築浅でカッコイイ物件の供給が、駅近くでは非常に乏しいので、

「新八柱から10分歩くくらいなら、電車で3分行った東松戸の駅前で、カッコイイ新築に住んでみませんか?」
「東松戸なら、東京駅へのアクセスが二本ありますし、成田、羽田まで直通できますよ」
「駐車場だって、駅前で7000円で借りられますよ」

みたいな売り文句が、アピールするのでないかと思います。とにかく行動あるのみ!来週早々から、早速動きます。

私の物件、入居者向けのウリとしては、まず「立地が便利」!

・東松戸駅に、むちゃくちゃ近い (私の足で、1分ジャスト!わずか80メートル)
・東松戸駅前には、2つのスーパー(「マルエツ」と「ベルクス」)があって、マルエツは25時まで営業している。単身者向け。
・東松戸駅から、「武蔵野線」と「成田アクセス線」両方使えて、いずれも東京駅まで30分前後で着ける。

次に、「環境が良い」。

・駅から至近距離なのに、街がゴチャゴチャしておらず、閑静。
・物件の周りは、森もあるし、良い公園もたくさん。まさに「都心に一番近い森の街」かも!
・松戸市のなかでは、比較的、高所得層ファミリーが住むエリアなので、治安と環境が保たれやすい。

そして何より、「物件の間取りが、単身者の長期居住に向いている!

天井高3.7メートル、開放感が違う!
・上階の洋室からロフトに行く段差が、階段で4段、高さ80センチしかないため、空間として一体感がある。つまり、1Rなのに、実質1LDKとして使える
・圧巻は、下階から上階に行く階段下に設けられた「高さ1.2メートル床下収納」!モノが多い女性には嬉しい大空間。自転車だって置ける!
・上階にバルコニーが設けられ、地上からの高さが1.4メートルあるので、女性入居者にも安心感がある。1階住まいでも、バルコニーは実質2階!

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この構造のアパートを、首都圏で手がけたのは、たぶん私が最初だと思います。

特に、「洋室からロフトへ、ハシゴじゃなくて階段を設ける」構造が、東京や横浜では建築許可が下りず、現時点では、千葉県と埼玉県でしか建てられないそうです。

千葉埼玉で土地持ちのオーナーさん、あるいは、属性の良い東京勤めサラリーマン大家さんで、「こんな物件を経営してみたい」方がいるかもしれません。そんな方のために、

2階の角部屋を、「モデルルーム」として、今後長期にわたって開放いたします

お披露目会を、連休明け、5月19日(日)にやる予定ですので、興味ある方は、今から予定空けておいてくださいね。

物件に興味ある方は、「アートアベニューさん」にご連絡くださいね。

Web連絡フォーム
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高く貸せる海外物件を買おう!

こんばんは、Manachanです。

今週土曜日(3/30)、我々アジア太平洋大家の会にとって、大変画期的なセミナー&相談会が行われます。名づけて、

フィリピン賃貸付け相談会(リンク

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆v

【セミナー概要】

■日程
2013年3月30日(土)
13:00~15:30(開場12:45~)

■場所
ハロー貸会議室 新宿

東京都新宿区西新宿1-5-11 新宿三葉(ミツバ)ビル6F 会議室B
JR新宿駅 西口徒歩1分(小田急ハルクの隣)
会場までの地図(リンク

■参加料金:2000円

参加申し込みは、こちらから⇒リンク

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

このセミナーの、どこが画期的なのかというと、

・海外、特にアジア新興国では、普通、値上がり期待で不動産を買うものですが
・今回は、フィリピンの賃貸市場にフォーカスして、「高い値段で貸せる」物件・立地選びや、賃貸客付け戦略について学ぶセミナー

日本国内の不動産投資であれば、一部地域を除いて値上がりは期待しにくく、賃貸収益狙いが主流なので、地域の賃貸市場にフォーカスした調査は当たり前ですが、

それと同じことを、フィリピンという外国でやる・・・それが、画期的だと思います。おそらく日本では、滅多にない試みではないかと。

今のフィリピンは、不動産投資の面では非常に興味深いマーケットで、毎年、値上がるのはもちろん、賃貸に出しても、日本と遜色ない表面利回り10~12%が、マニラ、セブといった大都市の中心部でも、当たり前に稼ぎ出すことができます。

(注・・・とはいえ近年は、賃料の伸びより、物件価格の値上がりの方が早いので、利回りは下がる傾向にあります)

フィリピンの不動産から、ここ当面のベンチマークとなる「表面利回り10%」以上を稼ぎだすには、それなりに知識が必要になります。たとえば、

・どの場所、どの物件を選べばいいのか?

・誰に、どのくらいの賃料で貸すのか?

・そのために、有効な入居付け戦略とは何か?(内装、募集方法など・・・)

・管理にかかるコストを安くあげるには、どうすればよいか?

・引き渡しまでに、絶対にしなくてはならないことは何か?

フィリピンという外国を舞台に、ここまで実践的な知識を学べる機会は、他では滅多につくれないはず・・・

フィリピンですでに物件を買った方はもちろん、これから物件を買いたい方にも、心からおすすめします。なぜなら、

フィリピンの物件を買う前に、最初から、「賃貸客の付きやすい物件選び」について学べるわけですから・・・投資の勝率も上がるはず

今週土曜日、東京の桜も満開だと思います、春を愛でるとともに、新宿で、セミナーに参加して、「東南アジアの成長株」フィリピンの賃貸市場を学んでみませんか?

お会いできるのを、楽しみにしています。

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【セミナー概要】

■日程
2013年3月30日(土)
13:00~15:30(開場12:45~)

■場所
ハロー貸会議室 新宿

■参加料金:2000円

参加申し込みは、こちらから⇒リンク

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こちらもどうぞ・・・

【アジア太平洋大家の会 対談「アベノミクス、円安時代の海外不動産投資」 】

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サッカー禁止の公園に思う

おはようございます。Manachanです。

うちの子供たちは、週一回、YMCAのサッカースクールに通っています。私も父親ですので、外に出てサッカーボールを一緒に蹴ることも多いのですが、

そんな私たちの悩みの種は、近所の公園が小さくて、「サッカー禁止」の立て看板がかかっていること。

この辺で、堂々とボールを蹴れる、大きな公園といえば、木場公園、夢の島公園か、強いていえば東陽図書館裏の空き地・・・いずれも結構歩かなくてはならず、「ちょっとそこまで・・・」というわけにはいきません。

【サッカー禁止の立て看板】

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でもって私、本能的に、公園で「あれやっちゃダメ、これやっちゃダメ」みたいなルールが大嫌い!

親として、こんなこと言っちゃいけないけど、私の子供の頃なんか、ルールなんか度外視で、むちゃくちゃな遊び、やってましたからね。

4歳の時、近所の「日本一汚い沼」手賀沼を、ドラム缶で渡ろうとして、途中で横転して、ヘドロにはまりましたし

(ついでに言うと、私は、幼い頃ヘドロにはまった男なので、世界中、途上国のスラムだろうと、ゴミの山だろうと、どこへも平気で行けるのです。)

小学校の高学年になると、爆竹持って、手賀沼べりに行って、トンネルの中で爆発音出したり、ゾウムシを乗せて木っ端微塵にしたり(殺生、ごめんなさい・・・)、人家の近くで、導火線に火をつけた爆竹を高く放り投げて空中で爆発させたり(我孫子市若松住民の皆さん、ごめんなさい・・・)。

当時は、自転車に乗って、学区外(学校から半径1.8km以遠)に行ってはいけないというルールがあったけど、私、学校から30km離れた、茨城県内で自転車乗ってるところを発見されて、先生に怒られましたし・・・

あの頃の私に比べれば、うちの子供たちなんて、天使のようにお行儀いいですよ。逆にいえば、あの子たちに比べて、子供時代の私なんて、「クソガキ」以外に適当な言葉が見当たらない。

そんな子供時代を経てきているので、私は公園で、「サッカー禁止」の立て看板をみつけると、

「ま、いいんじゃないの。12歳くらいの、デカい男の子が力いっぱい蹴るならともかく、小さい子供が、柔らかいボールでパス回しするくらい、大丈夫だよ。誰も文句言わないよ。」

みたいなこと、言うわけですが、娘ソフィアなどは、

「でも、パパ・・・決まりは守らなくちゃいけないって、先生が言ってたよ。」

みたいな、覚えたての理屈を言ったりする。

「あ、そうなの?じゃ、パパ、サッカーで遊んであげないよ!」

と言うと・・・

「やっぱり!やる!やる!」

みたいな感じになって、結局、サッカーやるわけですが、

公園の「サッカーだめ!」を、ウザイと思う気持ちは、子供たちより私の方が強いことを、改めて認識させられます。もう一度、立て看板を読むと、

>「野球、サッカーなど、硬いボールを使用する球技は危ないので、禁止しています」

だいたい・・・具体的にどういうケースを想定して、誰がどうなるのが、危ないんでしょう?

「ボールが硬いから危ない」って言うのは、「硬いボールが、公園で遊んでいる小さい子供に当たるかもしれないから危ない」のでしょうか?

であれば、公園で小さい子供が遊んでいない時に、サッカーやるのはOKなの?それとも禁止?

あと、「ボールが硬い」ことが禁止の根拠になるなら、柔らかいサッカーボールで遊ぶのはOKなわけ?それでも、サッカーは全面禁止なの?

結局のところ、どういうリスクを避けるために、サッカー禁止という運用にしているのか、そこがハッキリ分からないのです。

日本の生活で、そういうこと、結構たくさんありますね。山野とか、海岸べりに出ると、「危険、立ち入り禁止」みたいな立て看板多いけど、どういう事態を想定して危険と言っているのか、具体的に書いていないことがほとんど。

【何が危ないのか、具体的に書いてほしいなあ】

・山歩きのスキルの低い人や、装備の不十分な人が入り込むと、怪我するリスクがあるから危険なのか?

・あるいは、ここで誰かが怪我すると、管理責任を問われたり、面倒なことになったりするので、トラブルを未然に防ぐために、立ち入り禁止しているのか?

・あるいは、別段危険なことはなくて、別の理由(土地所有権や漁業権の保護等)で立ち入りを禁止しているのか?

とにかく、想定されるケースと、責任の所在をはっきり書いてないから、いろんな想像・妄想をしてしまう。そして、ルールに正当性を感じないから、申し訳ないけど、遵守する気もなくなるのです・・・

そして間違いなく、日本人が自然に親しんだり、リスクをとって何かを為す自由を、奪っていると思います。

英語圏の場合は、シンプルに、Proceed at your own risk(立ち入りOKですが、一切、あなたのリスクで行ってください)と書いてあるのが基本。こちらの方が、はるかに分かりやすく、「自由の国」という感じがします。

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ダサイ地名考

こんばんは、Manachanです。

今日は、両親の喜寿の祝いということで、「川魚グルメ」で有名な、千葉県「安食」(あじき)まで行って、ウナギ、川ガニ、ドジョウ、エビなど、食いまくってきましたよ。

私は実家が柏にあるので、千葉・茨城方面を、よくドライブするのですが、「平成の大合併」で新しく生まれた市町村の名前が、未だに、しっくりこないことが多いですね。

千葉県は、そうでもないけど、茨城県は、市町村合併の嵐で、新地名、珍市名のオンパレード。

茨城には、日本一揶揄される市名とされる「つくばみらい市」をはじめ、「つくば市」、「かすみがうら市」、「ひたちなか市」などの、ひらがな市が多いうえに、

小美玉市」、「桜川市」、「筑西市」など、これまで存在しなかった新市名をたくさんつくったので、人々が慣れるまでに、時間がかかる。

柏の近くでいうと、私は幼い頃から、「水海道市」や「岩井市」という呼称に慣れ親しんできましたが、今では、水海道市が隣の石下町と合併して「常総市」、「岩井市」が隣りの猿島町と合併して「坂東市」になっています。

でも、「直進方向:常総、左折方向:坂東」みたいな道路標識をみても、いまいちピンとこない。「常総って、水海道のことだっけ?」、「坂東??何それ?」

そもそも、実態に比べて、名前のスケールがデカすぎですよ。「常総」は、文字通りの意味は「常陸国+下総国」で、茨城県と、千葉県がほぼ入ってしまうし、「坂東」に至っては、「関東全域」を意味してしまう・・・分不相応すぎます!

もっと、身の丈にあった市名にしてくれないかなあ。たとえば、猿島と岩井と石下を合併して、「猿岩石市」にするとか。

【猿岩石市・・・ゴジラ市と同じくらい、いじられそう🎶】

あとは、山梨県は紛らわしい市名が多いですね。「甲府市」と「甲州市」、「甲斐市」・・・紛らわしいぞ!県名と同じ「山梨市」もあるし、あと「中央市」って、何それ?

群馬県の「みどり市」、栃木県の「さくら市」、北海道の「大空町」も、一般的な名前すぎて、日本のどこにあるか分からないから揶揄される。もはや地名じゃないぞ!

あとは、周辺の大都市との位置関係を市名にした、コバンザメ型の「西東京市」、「北名古屋市」もなんか微妙・・・極めつけは、「四国中央市」!

あとは、漢字表記すればいいものを、あえて、ひらがな表記したために、ヘンな想像を掻き立ててしまう市名もある。たとえば、

福井県あわら市

~芦原(あわら)湯の町 浴衣の影から 生肌があわらに~   

正しく「あらわ」だけど、なんとなく、やらしい。

香川県まんのう町

力いっぱい、やらしく聞こえるぞ!「満濃」、と書けばよかったのに・・・

こんな風に、市町村合併でできた新しい市町村名は、基本的に、「ダサイ」、「ウザイ」ものが多いのでした・・・

日本人って、あんまりネーミングセンス、ないのかもしれない。

ま、茨城県阿見(あみ)町の、「まい・あみ・まつり」だけは、賞賛に値しますけどね・・・

でも、新しい地名がダサく思えるのは、まだ、慣れてないからかもしれない。

これから、長い年月、その地名を使っていけば、すっかり自然に、板についてくるのかもしれない。たとえ「さくら市」や、「みどり市」みたいな没個性な市名であっても、私の子供の代には、

「喜連川って、どこだっけ?分かんない」 
「さくら市って言ってくれれば、分かるのに・・・」

みたいな会話になるのかもしれませんね。慣れとは恐ろしいもので・・・

よく考えたら、私たちが、伝統的、由緒正しいと思っている地名だって、実は昔の人が、テキトーに決めたものだったりする・・・

私の地元、柏市のケースで言うと、

ここは1954年、「柏町」、「土(つち)村」、「田中(たなか)村」、「富勢(とみせ)村」の合併によって、市制施行したわけですが、

たとえば「土村」の由来って・・・単に、近隣の十一の村が合併したから、漢字の「十一」を縦書きした「土」を、村名にしたらしいですよ。

あと、「富勢村」というのは・・・もともと、「布施村」が隣りの「根戸村」を吸収合併するかたちでできたらしいですが、この二つの村は、お互いに仲が悪く「根戸村」の人間が「布施村」を名乗るのを嫌って、漢字の「布」を「富」に換えて、さらに「ふ」を「とみ」と読み替えて、「布施」の原型をとどめない「富勢」村にすることで、根戸村の人間も納得したらしいです。

全国的にみても、1954年の市町村合併でできた地名って、お互いの村の頭一文字をとって組み合わせただけの単純合併地名や、歴史的由緒のない瑞祥地名が非常に多く、要は、ダサい。昔の人間も、今の人間と同じく、ネーミングセンスに乏しかったと思われます。

日本の場合、近隣の市町村同士、仲が悪いことが多く、いざ合併する時に、お互いを納得させるために、妥協案として、新しい地名を模索する。結局、そんな地域が、歴史的由緒も文化的な香りもない、「ダサい地名」の宝庫になってしまうような気がします。

「京都」、「大阪」、「東京」、「鎌倉」、「博多」といった地名は、由来はどうあれ、すでに数百年、数千年の風雪に耐えて生き残ってきたし、今後も日本の国が続く限り、末永く存続すると思いますが、

一方で、全国各地の多くの地名は、長い歴史的スパンでみれば、消滅するか、静かに忘却されていくような気がします。

そう考えると、地名というものは、人々に使われ続けることが、価値の源泉であり、地名に対する愛着も、人々がその地名を使うからこ
そ、生まれるのではないでしょうか?

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英語補修校ライフ@東京

おはようございます。Manachanです。

この4月から、娘ソフィアが、東京・代々木にある、英語補修校「代々木チャプターズ」に通うことが決まりました。

【授業風景】

ソフィアは今後、月曜日から金曜日まで、地元の区立中学校に通い(もちろん日本語)、土曜日は「代々木チャプターズ」で、英語で授業を受けることになります。

「代々木チャプターズ」に通う、ほとんどの子供が、そのようにしています。この学校は面白くて、

・親の片方が日本人
・もう片方が英語圏出身

という、いわゆる「ハーフ」(ダブル?)の子供たちを、名実ともにバイリンガルにしようという趣旨で、5年以上前に設立された学校で、

親たちがつくり、プロの教師を雇って、自主運営する学校

ですので、運営・経営は、100%、数十名の親たちのボランティアによって支えられています。妻や私も、いずれ、ボランティアとして、学校運営にかかわることになるでしょう。

運営の手間がかかる代わり、授業料は破格に安く、なんと、1学期(3ヶ月)で1万円台!場所は公民館を安く借りて、事務員も全く雇わず、教師の給料や雑費を、皆で平等に分担するだけです。

英語圏では、普通の公立の学校でも、日本のPTAに相当する組織が、親たちのボランティアで運営されていることが多く、その点、Yoyogi Chaptersも、極めてアングロサクソンらしい学校だと思いました。

この学校は、主に年齢別のクラスに分かれており、上から順に


Bookworm(本の虫)クラス : 9~12歳を対象
Bear (熊)クラス      : 7~9歳を対象
Cubs (子牛)クラス     : 5~6歳を対象
Honeybee (蜜蜂)クラス   : 4~5歳を対象

ソフィアは、入学前に、英語読解力の簡単なテストを受けて、年齢相応のBearクラスに入ることができました。

できれば、息子ポニー(4歳)を、一番下のHoneybeeクラスに入れたかったのですが、こちらは希望者が殺到し、すぐには入学できそうにありません。

会話だけでなく、読み書きでも完全な日英バイリンガルを目指して、私たち家族の挑戦は続きます。

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バーツとペソと円の物語

こんばんは、Manachanです。

今日は、つい先ほどまで、フィリピン・セブ島から来日した、不動産デベロッパーの皆様と、東京・汐留のホテルで、上空100メートルの高さから街を見下ろす、素敵なディナーを楽しんでました。しかも、

全員分のメシをごっつぉ♪

になってしまいました。さすが21世紀アジアの昇り竜・フィリピン、経済力ありますね~。

ま、いまフィリピンペソ強いからなあ。去年の9月頃は、「1ペソ=1.8円」くらいだったのに、今や「2.4円」に迫る勢い。わずか半年で、円に対して30%価値アップ!

【ペソ強すぎ!】

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同じ東南アジアの国、タイの通貨「バーツ」も、似たような動きをしており、昨年9月の「1バーツ=2.5円」前後だったのが、いまや「3.3円」に迫る水準に。こちらも、対円で約30%の価値アップ!

私は、タイ・バーツとフィリピン・ペソの現金を、手元に、結構たくさん持っています。次回、フィリピンやタイに行く時に、現地でそのまま使う予定なのですが、日本で寝かしているだけで、「10万円」がいつの間に「13万円」になってしまう。為替は面白いですね。

【左から人民元、バーツ、ペソ】

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タイ・バーツとフィリピン・ペソといえば、今から20数年前、大学1~2年生当時の海外旅行(放浪の旅)で、ずいぶんお世話になった通貨でもあります。1989年当時の為替レートは、

1バーツ=5.5円
1ペソ=6.2円

くらいだったと記憶しています。

当時、タイとフィリピンの経済力の差は、歴然としていました。もう断然、タイの方が上。フィリピンに比べて消費物資がはるかに豊富で、街も明るく、活気に満ちていました。

また、政治的な安定度も、断然、タイの方が上。もとい、比較する方が間違いかも・・・当時のフィリピンは、2~3年毎にクーデターが起きるような国でした。

私が滞在していた1989年12月にも、ホナサン大佐によるクーデターが起こって、マニラ市街地でも銃撃戦が発生しました。暴動が鎮圧されるまで、私はマニラで2週間も足止めを食らったのです。こんな状態では、経済発展など望むべくもなく・・・

タイの各地に、工業団地ができるのとは対照的に、フィリピンからは、進出した企業がどんどん撤退し、失業者が溢れ、「アジアの病人」と呼ばれていました。

しかし、アジアの病人であっても、当時の1ペソは1バーツより高かったので、物価もフィリピンの方が、高く感じられました。ざっくりした感じでいうと、

「当時のタイは物資が豊富で、良いモノが安い」
「当時のフィリピンは物資が乏しく、良いモノが少なく、しょーもないモノが結構高い」

という感じでした。消費生活なら、断然、タイの方が楽しめましたね。


あれから20年・・・

タイもフィリピンも、伸び行くアジアのなかにあって、経済は長足の進歩を遂げました。今のレートは、

1バーツ=3.3円
1ペソ=2.4円

と、いつの間にか、バーツがペソを逆転しましたが、そのおかげか、

・今では、フィリピンとタイの物価が、ほぼ同じ位に感じる。
・タイと同様、フィリピンでも消費物資が豊富になり、都市部では物不足感が消えた。

現時点では、まだタイの方が経済発展度や、都市部のインフラ整備状況では勝っており、フィリピン側にしてみれば、「頑張って、タイに追いつけ、追い越せ~!」なんでしょうが、

両国の経済格差は、確実に狭まったと感じます。

もう、フィリピンを「アジアの病人」と呼ぶ人はいない。いろいろと、深刻な社会問題を抱えてはいますが(それはタイも同様・・・)、いまフィリピンの街を歩いても、「暗さ」や「閉塞感」は、微塵も感じられない。

それどころか、タイにはない、「アジアで抜群の英語力」、「英語力を武器に、移住先の欧米諸国で手にした富とビジネスノウハウ」という強力な武器を手にしているフィリピン、これからますます、活気づくと思います。

この辺の話、もっと詳しく聞きたい、深く学びたい方は、明日木曜日、柏へGO!

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『アベノミクス時代の海外資産づくりセミナー in 柏』

【日時】2013年3月21日(木) 18:00~21:00
【会場】ブレインズ(BRAINZ)102会議室
千葉県柏市柏4-7-3 メゾン・ドゥ・シェーネ (柏駅東口 徒歩3分)
柏駅から会場までの行き方→地図

【セミナー概要】
 18:00~19;15 三歩目セミナー「通貨のお話」
 19;30~20:45 Manachanセミナー「海外不動産入門~地球の買い方」

【参加費用】
 2000円
(但し、後援者の書籍を、会場にお持ちいただいた方と、会場でお買い求めになった方は、特別割引 1500円)

【セミナー申し込み】こちらから、ご登録ください。

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憧れのパサデナで一戸建てGET!!

こんばんは、Manachanです。

アメリカ西海岸、南カリフォルニアの、パサデナ市(Pasadena)・・・といえば、ロサンゼルス近郊、サン・ガブリエル山脈の麓に広がる高級住宅街。

うちの奥さんが、以前、カンタス航空のスチュワーデスやってた頃、ロサンゼルス便に乗務する時、必ずパサデナのヒルトンホテルに泊まっていたので、昔から馴染みがあります。

ロサンゼルスで、女性でも安心して街歩きできる場所は限られるけど、パサデナなら大丈夫。治安が良くて、街がキレイで最高の場所」だと、妻が絶賛していたのが、パサデナ。

そんな、憧れの地「パサデナ」で、不動産物件の取得が、確実になりました。

・・・といっても、私個人の名義で所有するのではありません。自分を含む、10名の投資家が集まって、今年2月に組成した「ロサンゼルス不動産投資プログラム」、第一号所有物件が、「パサデナの一戸建て」に決まったのです。

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この「ロサンゼルス不動産投資プログラム」、私も商品企画の初期から関わってきました。基本コンセプトは、「競売、ショートセールなどで激安物件を仕入れて、新築同様にリフォームして、相場で売り抜けて、転売益を得る」というもの。

これを、個人でやるには、かなりの元手が必要になります。融資も一応、組めますが、ここは世界中から投資家が集まるロサンゼルス、融資審査をしている間に、アメリカ人、中国人、オーストラリア人などの現金バイヤーに物件取られてしまいますので、

まずは、日本の投資仲間が集まってお金を出し合って、スピード重視で現地業者に委託して、物件をどんどん取得していこうぜ・・という趣旨で、はじめました。

でもって、物件を仕入れるエリアとして、当初想定していたのが、「ロサンゼルス中心部の、庶民エリア」だったので、パサデナのような高級住宅街で、物件を取得することになるとは、思ってもいませんでした。

「鈴木さん。ついに物件が確実に取得できます!」という、嬉しいニュースがロサンゼルスから入ってきた時は、私も耳を疑いました。

ロス:「今度仕入れる物件は、まじで、立地が最高ですよ!」

私:「立地が最高っていうと、どの辺だろ??ちょっと頑張って、ロングビーチとか、トーランスあたりで仕込んだんですか?」

ロス:「いえ、実はパサデナなんです・・・」

私:「何、パサデナ!!!!むちゃくちゃイイ場所じゃないですか。あの辺、物件すごく高いイメージあるんですけど、いくらで仕入れられるんですか?」

ロス:「XX万ドルで仕入れて、再生して、数ヵ月後、YY万ドルで売り抜ける予定です」

皆から集めたお金を、この物件取得だけで、ほぼ使い果たしてしまう計算になりますけど・・・でも、このエリアなら、堅いですね。

物件の所在するZIP CODE(エリアの郵便番号)を聞き出して、調べたところ、パサデナ市の平均より、さらに世帯所得が高いエリアのようで、Google Street Viewでみる街並みもキレイだし、

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純粋投資用として割り切るよりも・・・正直な話、自分で住みたいっす。

追伸)今回書いた、ロサンゼルス共同投資プロジェクトについて、「大阪」のセミナーで、中間報告いたします。関西在住の方、是非、ご参加ください。

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4月6日(土)
【新大阪 カルフォルニア、ラスベガス、デトロイト不動産投資セミナー】

☆開催場所 新大阪丸ビル新館 500号室
☆セミナー時間 13時開始~17時20分終了
☆セミナー費用 3,000円(懇親会 18時~20時 3,500円)
☆セミナーの申込はこちらから http://www.usa-fudosan.jp/セミナー情報/

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となりのインド人

おはようございます。Manachanです。

昨日は、我が家に、同じマンションに住むインド人の8歳の女の子が、遊びにきました。うちのソフィアやポニーと、おもちゃで、楽しそうに遊んでいました

私たち家族が住む、東陽町では、閑静な住宅街に、インド人など、南アジアの人々が普通に歩いている風景が、珍しくありません。ここ江東区と、隣りの江戸川区は、日本で一番、インド人が多く住む土地です。どちらの区も、数千人単位でいます。

東京住まいの、英米系白人の方々は、港区、世田谷区など、山の手方面に多く住んでいますが、ここ下町に住む方々は、ごく少数。

しかし、それ以上に、インド人、フィリピン人など、「英語を話すアジア系外国人」が多いので、ソフィアやポニーも、英語で遊ぶ友達には、事欠きません。

しかも、ここ東陽町は、東京下町で唯一の「YMCAのインターナショナル・スクール」がある関係で、英語教育志向のインド人やフィリピン人で、それなりに裕福な方々が、好んで住むエリアでもあります。

よく考えれば、私が子供の頃を考えると、

東京で、自分の子供が、近所のインド人の子供と、普通に遊ぶという情景は、想像だにできませんでした。

というか、インド自体が、ものすごく縁遠くて、エキゾチックな国でした。

インドといえば、「レインボーマン」の歌詞に出てきた、「♪インドの山奥で、修行した、ダイダバッタ・・・♪」という知識しかありませんでしたし、

【昔のインド人イメージ・・・山奥で修行するダイダバッダ】

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私の育った柏の街は、今よりずっと田舎で、インド人どころか、外国人の姿など、一度も見たことありませんでした(アメリカの姉妹都市、トーランス市から来たロイ先生くらいか・・)

日本人にルックスの似たアジア系外国人なら、柏にも多少いたのかもしれませんが・・・ともかく、生身のインド人なるものを、一度もみることなく、私は成人したのです。

それが、今ではどうでしょう?

インドに、5回も出張に行くことになるなんて・・・

それどころか、インドのIT企業で働くことになるなんて・・・

アメリカでも、中国でも、オーストラリアでも日本でも、インド訛りの英語ばかり聞いて仕事することになるなんて・・・

東京で、近所にインド人ITエンジニアが、たくさん住むようになるなんて・・・

【今のインド人イメージ・・・秀才ITエンジニア】

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わずか一世代、違うだけでも、ここまで、環境が変わってしまうわけですね。

ソフィアやポニーが、大人になって、子育てをする時代になると、一体、どんな世界になってるんだろうねえ・・・

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アベ的リーダーシップと日本社会

こんにちは、Manachanです。

アベ政権になってから、円安と、株高が、本当にすごいですね。

アメリカ経済の持ち直し傾向、ユーロ危機ひとまず後退といった、世界経済環境が幸いした面はあったにせよ、ほとんど何の経済政策もせず、アナウンス効果だけでここまで円安と株高をひっぱれたのは、ある意味、大したものですね。

株高に引っ張られて、東京都心の不動産も、場所によっては、値上がるでしょう。というか、すでに都心の値上がり始まってるような気がします。外資も入ってきてるし・・・

ただ、円安株高で、景気が上向くという恩恵も、逆に、エネルギーや食料価格の上昇というかたちで負担増になることも含めて、

国民の多くが、アベノミクスによる「暮らしの変化」を実感するのは、まだもう少し先でしょうね。

ところで、アベノミクスって何?

アベさんて、経済学者だったの?あるいは経済通の政治家?

いずれでもないですよね(法学部卒業だし・・・)。周囲に、まつりあげられて、いつの間にか「アベノミクス」という言葉ができて、

アベさんが、一応リーダーみたいな顔してるけど、実際は、竹中平蔵さんはじめ、いろんな仕掛け人が背後で動いている・・・

私は、それを結構、好ましいイメージで捉えています。日本人の気質に合った、統治形態というのでしょうか?

司馬遼太郎ふうに書けば、こんな感じになるのかな?

「日本の島々に住む人たちは、古来から、絶対的な権力者というものを好まない」。

「トップは、あくまでお飾りでいい。実際は、ナンバーツーやナンバ-スリー、そして黒子(官僚)が現場を仕切るのが、日本国の自然なかたちだと、私は思う。」

2009年に民主党政権に代わって、3年。この党は、残念ながら、国民の支持を得られなかった。

その間に、野党に甘んじた自民党が、ニューフェースみたいなかたちで登場し、再度、政権に返り咲いた。

自民党に代わって、なんとなく安心」という気持ちが、いま、多くの日本国民のなかに、あるのではないでしょうか?

それを上手に演出したのが、一応、右派政治家の顔しているけど、お飾りチックな「アベ総理」と、それを背後で支えるブレーン、テクノクラートたち。

良くも悪くも、極めて日本的な、伝統的な、政治のかたちが、そこにある。

アベさんが、米国や中国の一部メディアから、ボロクソ書かれることが時々あるように、強力なリーダーシップ、トップダウン、アカウンタビリティを善しとする文化圏からみると、アベ政権の構造は、理解しにくい。

でも、日本人にとっては、自然に、「しっくりくる」政治のかたちであり、

「なんとなく安心」な気持ちが、高い政権支持率や株高に結びついている面があるように思います。

私思うに、日本の政治で、最も高いスキルを要求されるのが、「ナンバーツー」や「ナンバースリー」という、実際の現場を仕切る人間たちだと思う。

鎌倉幕府の頃、頼朝の跡を継いだ、源氏の2代、3代将軍が「お飾り」に過ぎず、執権の北条氏が政治を仕切っていたように、

あるいは、もっと昔の、平安中期~後期。一応、日本のトップである天皇家が「お飾り」で、実際は藤原氏が物事を仕切っていたように・・・

ナンバーツーやスリーが、実際の政治を仕切るのは、古来から日本の伝統なのだと思います。
で、彼らに求められるスキルを一言でいえば、

日本各地に存在する、コミュニティや利益集団の「空気を読んで」、八方、丸く収まるように、調整する能力

言い換えると、日本の歴代為政者は、国内各地の「コミュニティ」や「利益集団」の声(空気)を無視した政治はできなかったし、今でもそうなのでしょう。

国民の空気を読まず、やりたい放題やった独裁者・織田信長は、結局、倒されたし・・・その後、より「空気の読める」、徳川家の世が長く続いたわけですね。

明治以降、ここ100年余り、日本の各現場は、法律や運用を含めて、官僚が仕切ってきましたので、政治家のナンバーツー、ナンバースリ-は、官僚を手なづける能力が必要。

民主党政治が失敗したのも、官僚を手なづけられず、結果的に、「国民の空気を読んだ」政治ができなかったからでしょうね。

いま、アベさんの世になって、日本人の多くが、「自然」と感じる政治のかたちに、一応はなっている。それが今、高い支持率に結びついている。

いや、日本人の「空気」こそが、アベノミクスと、自民党の世を生み出したのだと思います。

日本経済は、依然として、厳しい状態が続いていますが、

高い政権支持率があるうちに、経済を「本来あるべき、活発な姿」・・・日本人をどんどん起業させて、リスクをとって投資し、海外にも積極的に出て行く。そんな方向に導いていって欲しいと、一国民としては思います。

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