2017年 2月 の投稿一覧

良質な中国と付き合いたい

こんばんはManachanです。いま、飛行機で日米間を移動中、機内Wifi使ってブログ書いてます。

 

つい先週は、中国の南京へ出張してました。雄大な長江に育まれた古都。三国志の時代(呉の孫権)から栄え、宋朝、明朝、中華民国の時代に全中国の首都であった南京は名所旧蹟や景勝地が多い。中国のなかでも、観光で行ってまず後悔しない場所ですね。

私が訪れた時の南京は、2月中旬にしては暖かく、梅が満開でした。中国四大梅林のひとつを擁する「明孝陵」(ユネスコ世界遺産)も春の訪れを感じる陽気でした。写真をいくつか。

 

南京訪問の後は、上海浦東空港経由で福岡に飛んできました。九州地方も2月にしては暖かな陽気で、太宰府天満宮の梅も満開でした。

 

中国の江南地方と、日本の九州は距離的に近く、緯度も気候も似ていますが、風景写真を並べてみると、方や大陸、方や島国なので、ずいぶん違いがありますね。中国から日本に飛んでくると、「箱庭のようなコンパクトな自然」と「隅々まできれいに整理整頓された環境」に、日本らしさを感じます。中国大陸から続々とやってくる観光客も、日本のそういう風景が楽しみなんでしょうね。

 

南京のビジネスパートナー、美術や建築、歴史に造詣の深いX社長の言葉を借りると、いま中国人が日本に魅せられるのは、それだけではない。日本でみる数々の風物を通じて自ら(中国自身)を再発見する、そこに日本の奥深さがあり、だからこそファン、リピーターが多いのだと。

例えばの話、中国古来の建築物は、「木だけを使い、釘をひとつも使わない」ものだったようです。その構造ゆえ解体も移築も簡単にでき、皇族の間では南京の家屋敷をそのまま北京に移設することがよく行なわれていたと…

 

その後、時代は下り、中国大陸の木材資源も乏しくなり、木造家屋の文化や技術は廃れてしまいますが、現代中国人が日本に来て神社仏閣建築をみると、そこに「失われた中国古来の建築物」が眼前に現れ、深く感動すると…

建築物でなく、彼らが日本でみる、人々の礼儀正しさ(礼節の概念は古代中国で生まれ、日本を含む周辺諸国に移出された)、漢字文化(日本の漢字には、中国の唐代、宋代に移入されたものが多く、現代中国人からみて古風な使い方が多い)等々、「今では失われた、古き良き中国」を体感できる、世界で唯一の場所が日本なのだと…

 

また南京のX社長は、現代の日本、特に文化、学術、娯楽、サービスの発達に対して、心から尊敬の念を持っています。彼が常々言うことは、

「ここ20〜30年、日本は経済的には不振だったし、その間に中国の経済は長足の進歩を遂げたことは事実だ。でも考えてみろ、この20〜30年間にノーベル賞を受賞した日本人の数はどれだけ増えたか…世界の学術文化の進歩に、これだけ大きな貢献ができる国の将来は明るいんだよ」

「いま、アジアのエンターテインメント界で偉大な才能を10人挙げろと言われたら、そのうち5人は日本人だよ。宮崎駿、新海誠、庵野秀明…彼らの創意と洗練に我々中国人も大いに学ばないと」

 

南京のX社長、まだ30代前半なのに大企業集団を作り上げた、その経営手腕もさることながら、彼のものの見方、考え方にも、大いに啓発されます。

単に「知日派の外国人」という一言では表せない何かが、彼にはある。その日本観には、「東アジアにおける数千年の長い交流の歴史」に対する深い理解がある。それは、単に政治史だけでなく、科学技術や建築、美術、哲学といった分野まで及んでいる。

X社長のような人物が、日本を大好きでしかも尊敬しているという事実は、我々日本人にとっても大きな財産だし、私も彼の日本側パートナーとして、その「スケールの大きな問題意識」に常に応えられる人物でありたいと思います。

 

中国ビジネスを志して、6年。出会いにも恵まれ、今では多くの「良質な中国人のお客様」と、「良質なお付き合い」ができるようになりました。

日中間の付き合いにおける「良質」とは何か?私は次のように考えます。

「東アジア数千年の歴史文化に関する深い理解に基づく、お互いに対する尊敬、尊重をベースとする関係」

 

いま、日本と中国の間には、政治的にはいろいろ難しい問題があるのは事実ですが、その現象だけにとらわれて、現代の浅知恵だけで相手を論断するのは、つまらない。

それよりも長い歴史的視野に立ち、お互いの歴史、社会、文化や東アジアにおける関係史を踏まえたうえで現代の課題を考えたいものです。そこから「日中間の良質なコミュニケーションやお付き合い」が生まれるのだと思います。

 

お互い、漢字を含めて文化の相当部分を共有しているわけですから、それを「学び」に活かさない手はない。例えば三国志の「曹操」だって、漢字を知らなければ「Cao Cao」と音声表記するしかない。Cao Caoには何の意味もないけれど、漢字を持つ日本人なら「曹操」の意味が理解できるわけです。そうした、先人が残してくれた文化遺産に感謝しつつ、今をよりよく生きるために活用したいものです。

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講演なし、業者なし「勉強会」。新しい海外不動産セミナーのかたち

こんにちはManachanです。今回は「海外不動産セミナー」ねたで書きますね。

 

2011年2月に「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて、早いもので6年が経ちました。「大家・投資家の側に立つ、海外不動産に特化したコミュニティ」の看板のもと、頑張って運営してきましたが、いま振り返ると、実現できたことと、まだ実現できてないものと、両方あります。

さすがに最近ではオペレーションも安定してきたので、大家の会として本来やるべきことや、私のやりたい活動を、一つひとつ実現していきたいと思います。

 

特に、「業者を呼んで物件販売セミナー」以外の活動を強化したいですね。創立後3~4年間、我々は海外不動産を扱う業者さんに依存して情報とらなければなりませんでした。業者さんは当然、我々のコミュニティに向けて物件売りたいわけだし、また会員の間でも「海外の物件、とりあえずひとつ買ってみたい」ニーズが高かった。その背景の中で、我々の主催するセミナーの多くが「物件販売セミナー」になるのは自然の流れでした。

しかし今では、状況が変わりました。

 

・会員の間で、「すでに買った海外物件を上手に運営したい」とか、「マーケットを見極めて賢く買いたい」といったニーズが高まってきた。

・物件販売セミナーをやりたい業者の側で、アジア太平洋大家の会以外の、他のいくつかの企業や団体に集客を依頼できるようになってきた。

 

だから今は、我々の主催するセミナーが、必ずしも「物件販売セミナー」でなくても良いわけです。物件数のバラエティも増え、ニーズも多様化してきたわけですから、

物件ありき、売る目的のセミナー」だけでなく、「会員の資産形成ニーズを深堀りして、その目的にあった海外物件を紹介していく」セミナーをやっても良いのではないかと考えるわけです。

言葉を換えれば、「物件売らなくても良い」、「場合によっては、物件購入をおすすめしない」セミナーでもあります。私も日々、たくさんの方と面談しますが、そのうちの3割くらいは「不動産投資に向かない気質」とか、「資産形成の目的と手段が一致しない」状況ゆえ、今は海外不動産買わない方が良いとアドバイスしているのが実情です。

だって、本来買うべきじゃない人に物件おすすめして、後でトラブルになっても嫌だし、本人のためにもならないじゃないですか。

 

これまでと違う、新しいスタイルの海外不動産セミナーをやりたい気持ちから、今回トライアルで取り組んだのが、「講演なし、業者なし、タイ不動産勉強会」という企画でした。これ、どういうものかというと、

 

・少人数制(8名まで)

・講演なし

・スライドや配布資料もなし

・机の配置は対面ディスカッション形式

・講師でなく、ファシリテーター(仕切り役)が議事進行する

 

その形式で、通常の講義形式セミナーと同じ2時間を、どのように使ったのかというと、

 

・参加者各人の自己紹介、タイの国や不動産に関する思いを語る。ファシリテーターが黒板にポイントを書く(30分)

・参加者全員分のポイントについて、フリーディスカッション(80分)

・最後に、今回の勉強会で学べたことを、各人が語る(10分)

 

…本当にそれだけなんですが、所定の2時間過ぎても参加者がまだ議論したいようで、数名はずっと会場に残った…それほど盛り上がりました。特に、参加者からのこんな言葉が嬉しかった。

 

・これからタイ物件購入を検討するにあたって、物件個別の優位性を見極めて判断したいと思いました。

・これまで、将来タイに住みたいという視点で物件選びを考えていたけど、タイの不動産に詳しくなるまで、当面は賃貸で良いと考えるようになりました。

 

参加者各人が、勉強会を通じて自分の意思決定に直結する「何か」を持ち帰っていただけたようで、主催者として確かな手ごたえを感じました。タイに限らず、英国、マレーシア、オーストラリアなど、いろんな国の不動産について、このスタイルの「勉強会」を仕掛けていきたいと思いました。

 

この勉強会フォーマット、他の団体に真似されたらどうする?大丈夫です。スタイルだけ真似することは簡単ですが、クオリティを真似するのは相当大変ですので。今回、ファシリテーターを務めた市川隆久氏と私Manachanは、業界のプロあるいは投資家として不動産に長年携わった上に、毎月2回ペースで出国して世界10数か国の不動産を常にみているし、タイ不動産についても相当研究を重ねてきました(研究するためにタイ語まで覚えたし…)、

参加者からどんな議論が飛び出すのか予測できない状況のなか、「どんな議論が来ても受け止める」だけのスキル・知識がないと成り立たないフォーマットの勉強会だと思います。

 

最後に、今回のファシリテーター、市川氏と私は、「国際不動産.jp」サイトで情報発信しています。


kokusaifudosan.jp

 

最近はポッドキャストの音声配信に力を入れており、

市川氏のポッドキャスト(日本語)
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast/

私のポッドキャスト(中国語)
http://kokusaifudosan.jp/category/podcast-c/

 

今後、同サイトは英語含めて多国語での情報発信をすすめ、「世界の人々に、世界の不動産に関する情報提供」していくサイトとして成長していきます。お楽しみに。

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410円タクシー登場の東京が住みやすい!

おはようございます。Manachanです。

今月から私は、自宅近くでのタクシーの利用頻度が大幅に増えています。つい先月まで、日本国内でタクシーを使うことはほとんどなかったのですが、2月1日より東京のタクシー初乗りが730円から410円に大幅値下げされたのをきっかけに、「1㎞以内のちょい乗り」のヘビーユーザーになりました。

東京23区および武蔵野市・三鷹市のタクシー料金は、このように改訂されました。詳しくはこのニュース参照。

 

改訂前  初乗り730円(2㎞まで)、その後、280mごとに90円加算

改訂後  初乗り410円(1.052㎞まで)、その後、237mごとに80円加算

 

この改訂によって、2㎞以内の「ちょい乗り」が大幅に安くなりました。1.2km以内なら「ワンコイン」でお釣りが来ますからねえ。2kmを超えると料金これまでと変わらず、6.5㎞以上だと値上げらしいですが、どっちみちそんな距離乗ることは少ないし…

それよりも、我が家のある江東区東陽町近辺で、タクシーの「ワンコインちょい乗り」は、ものすごく意味が大きい、むちゃくちゃ利便性アップです。なぜなら、

 

・我が家は東陽町駅南側の住宅街にあり、そこにはみるべき商業施設がない(コンビニとマイバスケットだけ)

・一方、駅の北側には、「西友」、「OKストア」、「いきいき生鮮市場」という「3大スーパー」が集結し、日々安売り競争を繰り広げている。八百屋も中国食材専門店もあって地味に重宝。

・隣の木場駅には、イトーヨーカドーがあり、こちらに買い物に行くことも多い。

 

東陽町駅北側や木場駅の商業施設まで、我が家からの距離は約1㎞。これまでタクシーの初乗り730円だったので、買い物帰りの利用としてはちょっと割高感がありました。でも410円になれば、話は全く別。この寒空のなか、買い物帰りのビニール袋持って15分歩くよりも、「ワンコインでお釣りがくる」料金で家まで運んでくれる、こりゃ使うしかない。

また、1.5㎞程度の利用にもお得感が出てきました。先々週と先週は、息子と娘が相次いでインフルエンザにかかり、行きつけの小児科(江東区古石場)まで約1.5㎞、何度かタクシー乗車しましたが、料金改定前は800円したのに今は650円で済むので有難い。

さらに、我が家から東陽町駅まで、約700m、歩くと8~10分で着きますが、我が家の前に410円タクシーがいつも停まっているので誘惑に負けて「ついつい」乗ってしまいます。

 

こんな感じで、タクシー初乗りが410円になったことで、私のライフスタイルは激変しました。まるでバンコクに住むタイ人が、徒歩5分の道のりさえ歩かずに、10バーツ払ってバイクタクシーに乗るように、私は東京で410円タクシーを足代わりに使うようになってしまいました。

近距離でタクシー使うのが良いのか悪いのか、分かりませんが、少なくとも以前より劇的にラクです。東京の街がsらに住みやすくなったのは確かですね。

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首都圏郊外、土地値築古アパートの選び方

こんにちは、Manachanです。今日は日本国内の収益物件ねたでいきますね。

週刊ダイヤモンドの「マンション上げ?下げ?大調査」、読まれた方多いと思いますが、面白かったですね。数年前に新築マンションを買って、値上がるエリア、値上がらないエリアの二極分化が進んでおり、かつ「有明vs東雲」みたいなミクロなレベルでも大きな差が出ていることが、とても興味深かったです。

 

私は千葉県柏市出身ですが、マンションのリセールバリューみたいな話題になると、一般論として千葉県はつらいですね。東京、神奈川はもちろん、宿命のライバル・埼玉にも水をあけられてしまいます。県内で元気良いのは本八幡(市川市)くらいで、松戸~柏の常磐沿線は全滅状態。

でも、地元民としてひとこと言わせてください。松戸市や柏市みたいな郊外で、「新築マンション買って、中古でリセール価格維持」みたいな考え方が、そもそも地域の実情や暮らし方に合わないです。最近、松戸や柏に越してきた方ならともかく、以前から暮らしてきた我々にとっては、「この辺住むなら、基本は土地付き戸建でしょ!」、「そもそも宅地がうなるほどあるのに、なぜマンションに住むの?」というのが正直な感覚。「マンションのリセールバリュー」という考え自体が、都会(東京)の感覚であり、郊外には合わないと思います。

逆にいうと、我々郊外民にとって、住宅の資産価値を保つには「土地付き」が基本。「所有権の土地」さえあれば、何とかなる。松戸市や柏市なら、バス便エリアでも戸建用地として十分な需要がありますし、更地の価格は将来も下がりませんから…どうしてもマンション住みたくて、かつ資産価値も気になる方が、新築買って良いのは「松戸駅、柏駅の徒歩10分圏内」のみ。あるいは、値が十分さがった中古マンションを買って住むしかないですね。築15年で1000万円みたいな激安ファミリーマンション腐るほどありますし、もともと安く買ってれば、値下がっても大した損失にならないですから。

 

最近、そんな「ザ・郊外」エリアで、土地値トントン、あるいは土地値以下の値段の築古アパートが、マーケットに時々出回るようになりました。特に多いのは、千葉県内の「松戸市、船橋市の新京成沿線」とか「京成本線の津田沼よりちょっと先」みたいな、首都圏の通勤利便性でいえば「中の下」くらいのエリア。他県でも、例えばさいたま市見沼区とか上尾市とか、神奈川の相鉄線の奥とか湘南の山の方などの郊外部で、そんな物件が多く出ています。

こういう物件、単純に「土地を買った」と思えばよくて、そこに「収益を生むアパートがついてくる」から儲けものだという考えがあります。大まかな考え方としてはそれで合ってますが、ひとつ注意しなくてはならないのは、

 

土地値(=実勢価格)で買っても、将来、いつでも同程度の価格で売れるとは限らない。

 

実勢価格とは、「エンド客が買う価格」とほぼ同義で、路線価から割り出す方法がよく用いられます。首都圏郊外では、だいたいこの位かな。

路線価÷0.8=公示価格

公示価格x1.2=実勢価格

 

例えば、松戸市あたりで路線価11万円/㎡の土地を買う場合、実勢価格は11万÷0.8x1.2=16.5万/㎡。つまり、坪55万円くらいの目安になります。

一般ピープル(エンド客)は、坪55万円の土地を40坪くらい買って(55万x40=2200万円)、そこに上物を建てて外構(カーポート、ブロック塀など)を整えた新築戸建を買います。上物・外構代の合計が1780万円とすれば、本体価格は2200万+1700万=3980万円。これで、松戸~柏エリアの平均的戸建住宅の出来上がりです。

いま不動産投資家が、松戸や柏で土地値のアパートを買うということは、最終的には、上のような「戸建ユーザー」を出口とするわけです。その土地が、地域の平均的な戸建サイズで、造成の必要もなく、すぐ上物建てられる状態であるならば、実勢価格近辺ですぐ売れるでしょうが、実際は、そうでないことがほとんどです。例えば、

 

・土地100坪付き(分割可能)、築古の1Kx10戸アパートが土地値トントン5500万円で売りに出る

・土地75坪(接道の関係で分割不可能)な土地で、築古2DKx4戸アパートが、土地値より15%安い3500万円で売りに出る

 

みたいなケースが多いですが、上記のような物件、私なら買いません。なぜか?

 

一つは、「グロス論」という考え方。松戸や柏あたりで、100坪の土地に新築住宅建てる人は、かなり少ないです。なぜなら、総額(グロス)がかかりすぎて、地域の一般ピープルに手が出ないからです。坪55万の土地で100坪だと、土地代だけで5500万。そこに上物建てたら、少なく見積もって7500~8000万円。それを、一般的な松戸市民や柏市民が買えるか?という問題。

松戸駅や柏駅、流山おおたかの森駅の徒歩圏なら、7000万円超の新築戸建もアリでしょうが、一般的な市内住宅地だと、高値の限界が6000万円程度になるので、彼らに100坪の土地は重すぎる。そこで、「50坪に2分割して戸建分譲する」ことになります。土地50坪なら、松戸~柏エリアの戸建としてはぴったりなサイズで、それができて初めて出口が見えてきます。

じゃ、50坪に2分割できるからといって、業者が実勢価格で買ってくれるかというと、また別の問題です。業者の立場からすれば、その土地を買った上に、「上物の解体処分費」、「分筆登記に必要な確定測量費用や登記費用」、「戸建2戸の設計・広告費用」をかけて初めて売り物になります。そこに利益も当然乗ってくるので、実際には実勢価格から2~3割も値引いた値段で買い値を言ってくることが多いでしょう。

 

もう一つは、「銀行の評価」。銀行は土地の価値を独自の評価で評価して、そこに掛け目を入れて融資額を算出しますが、郊外の土地は都心部と比べて、どうしても掛け目が厳しくなります。実勢価格に近い5500万円の評価が出ても、そこから7掛けした3850万円しか貸さない…みたいなことになります。最低1650万円は自己資金で出してください…となると、買える人が少なくなるので、その面からいっても、実勢価格で売るのは難しいのです。

とはいえ、土地を2分割できるのは不幸中の幸いです。上記の例「土地75坪で分割不可能な土地」というのは、さらに不利。戸建分譲するには中途半端に大きすぎるし、アパマン建てるには小さすぎる…地域の最適需要に合わないサイズゆえ、実勢価格で平米55万くらい出るエリアでも、結局、39万みたいな安い単価で叩き売られるのです。

 

そういう事情もあるので、「郊外で築古アパート買うなら、原則、土地値以下で買わなければならない」と私は思います。駅近立地とか、戸建実需にぴったりなサイズだったら、土地値トントンでも構わないと思いますが、そうでなければ、

 

・分割できる土地付きの物件を、土地値の1~2割引きで買うべし。

それ以下の価格で買えれば、投資として成功したも同然。

 

松戸~柏エリアで成功する、洗練された「松柏(しょうはく)インベスターズ」は、築古アパートを土地値以下で仕込んで、戸建で出口をとるのが基本。そこに、副産物としてアパートの家賃がついてくる、みたいなイメージですね。郊外で土地がある分アパート運営にはライバルどんどん増えて厳しいエリアですが、戸建用地としての需要は、将来もずっとあるので、土地としての売却価格から逆算して、安く仕入れるのが必勝パターンと思います。

逆に、区分マンション買ってリセールにはなじまないよね。それが成り立つほど都会じゃないんだし・・。

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講師にタダで集客させる会社って…

こんにちは、Manachanです。常夏のバンコクから真冬の東京に帰ったばかり、高温に慣れきった身体を気温差20〜30℃に順応させるべく苦闘中。しかも家族はインフルエンザ、でも仕事の関係で風邪もひけない。

休めない理由は、今週2本、セミナー講演の予定が入ってるから…仕事の多くは他人に任せられますが、講師だけはさすがに代わりがききませんので(以前、カンボジア不動産セミナーで頼んだ講師が、直前でインフルエンザで倒れ、大急ぎで講演資料切り貼りしてピンチヒッター登壇したことを思い出します…)。

 

講演といえば…主催会社から講師を頼まれるものと、アジア太平洋大家の会で独自企画するものと両方ありますが、ごく稀に、主催会社と私が大喧嘩して決裂することもあります。つい最近もこんな事件がありました。

その主催会社(A社)は金融投資商品を扱っており、隣接領域である不動産投資界にも顧客層を広げようとしています。そこで彼らが考えたのが、「不動産の世界で人気の講師を呼んでセミナーを開催し、そこに来る参加者を新規顧客にしていく」方式。当然、私にも声がかかり、昨年から何度か講演協力しました。

 

「セミナーで新規顧客開拓」モデル自体に問題はありませんが、これをやるには、二つの課題をクリアしなければなりません。

1)講師を見つけて、講演をお願いすること

2)集客できる人に、お客を呼んでもらうこと

 

「講演」と「集客」は、その性質からして全く別物ですので、主催会社が集客を担当し、講師には講演だけを依頼するのが通常の姿。主催会社に集客ノウハウがない場合は、新聞雑誌メディアに掲載するとか、ネット集客会社やアフィリエーター、ブロガーに広告を頼むなど、それなりの費用を払って集客することになります。

しかしA社は、「上記の集客費用を払わず、講師の知名度だけでセミナー集客してしまおう」と考えました。つまり、講師に「講演と集客」の両方をやってもらうわけです。例えば最近、

 

「セミナー集客数に応じた講師料」体系を打ち出したらしい・・

集客数0~4名 ⇒ 講演料 2万円

集客数5~9名 ⇒ 講演料 3万円

集客数10~29名 ⇒ 講演料 5万円

集客数30~39名 ⇒ 講演料 6万円

集客数40名以上 ⇒ 講演料 7万円

 

この手法は、私の知る限り、かなり異例です。一見合理的に見えて、個人的には、賢いやり方とは思いません。なぜなら、

・講演の内容はどうでも良くて、とにかく「人がたくさん呼べれば良い」という方向になりがち

・集客ノルマがある分、主催会社から講師に、やれブログで紹介しろFBのトップに載せろだの、矢のような催促になりがち。

・良質な講師ほど、それに嫌気がさして逃げてしまう。

・結果的に、このやり方に馴染むのは、「所謂セミナー屋」と「名前を売りたい無名講師」だけになってしまい、当然、セミナーのクオリティが落ちる。

 

「客呼べれば講師など誰でも良い」考えの主催会社と、講師の私が、ガチでぶつかったのは、つい2日前のこと。発端はこのメールでした。

 

A社「今回、弊社で在日中国人向けの不動産投資セミナーを開催したいんですが、鈴木さんのお知り合いで、不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる中国人の講師の方をご存じでしたら、ご紹介いただけないでしょうか?」

私、これ読んで、私以外の人間がこの役をやるのは難しいと思いました。なぜなら、

1)日本に住んでいて、
2)中国人で
3)日本の不動産投資に積極的に取り組んでいて、
4)人前に出て、中国語で講師ができる人

という、4つの条件を満たす人は、私の交友関係でも滅多に居ないからです。逆に、2)の条件を外せば、私がその役を果たすことができます。そこで、こう返事しました

私「私が中国人向けに中国語でセミナー講演できますけど。台湾、香港、上海、北京、シドニー…何度もやってます」

そしたら、こんな返事が返ってきた。

A社「それは存じあげております。ただ中国人向けの集客ツールが弊社で持っていないものですから、中国人の講師の方のほうが中国人向けに告知いただけるかな、と思っておりまして・・もしいらっしゃったら教えていただければ幸いです。」

私、これ読んで、カチン!ときました。私が中国語で講師できるって言ってるのに、まだ、私以外の人間に頼もうとするからです。ぶっきらぼうな口調で、こう返しました。

私「私、中国人向けの集客もできますけど…」

そしたら、こんな返事が!

某社「では〇月△日のセミナーにも中国人を呼びいただけませんでしょうか?」

私、ここでブチ切れました。勢いで、こんなメールを書いた。

私「結局、御社が何がしたいのか、私がどうお手伝いすれば良いのかが、分かりません。私は中国人向けの講演ができる。中国人向けの集客ノウハウもある。この仕事を、もう何年もやっている。中国人のファンもたくさんいる…それが分かっているのなら、中国人向けのセミナーやるので、鈴木さんのお知恵を借りたい、っていうなら分かるし、喜んで協力しますが、でも最初から、私以外の中国人講師を紹介して欲しい、中国人向け集客ツールがないから私以外が良いと決め打ちで言われるのは正直、不快です。はっきり言って失礼です」

 

その後もやりとりしましたが、結局、決裂しました。「1.担当者の失礼な発言」、「2.講師を集客手段として利用する姿勢に賛同できない」、「3.私のビジネスや顧客満足につながらない」、3つの理由から、私は御社とはこれ以上仕事できないと宣言しました。

 

私の怒りが頂点に達したのは、このメール。

A社「ご無理を言うつもりはなかったのですが、我々が企画するセミナーでは鈴木様のご講演料よりも低い金額でご登壇いただいているかたがほとんどで、皆様、集客のご協力を熱心にしていただいていたものですから鈴木様にも同じようにお願いさせていただきまして、大変申し訳ございませんでした。」

私「そういう問題じゃないよ!専門家の講演を、集客のコスト&パフォーマンスで考えること自体が、そもそも間違い。だったら、ネット集客業者にでも頼めばいいじゃん。俺は集客マシンじゃないぞ‼︎あなたとはもう金輪際、やり取りしたくありません。別の担当者を立てて下さい。

 

講師として、「人寄せパンダ」の役を期待されるのは、本意ではありません。不動産投資のセミナー講演は、自分の投資体験や人生かけて編み出した手法を人様にさらけ出すことで、余人に真似ができません。良質な講師ほど、その内容に誇りを持っているものです。そこに、「集客数に応じた講演料」という考えはなじまない。要は「客呼べれば、講師は誰でもいい」、つまり、「自分が講演する理由が特にない」ということだから。

私、自分がやる理由のない仕事は、お引き受けしません。いくらお金積まれても、気持ちよくないし、時間の無駄ですから…

 

あと、セミナーのクオリティを上げたいのであれば、「講師には、講演だけを依頼する」、「集客は講師以外のチャンネルを使う」のが大原則だと思います。

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パタヤで「リゾート民泊」運用スタート

こんにちはManachanです。タイ出張もいよいよ最終日、日本へ帰国する同行者を横目に、私ひとり、重要なミッションのためバンコクを離れ、バスに乗ってパタヤに向かいました。そこで、

  •  私の買ったコンドミニアムの引き渡し
  • 「リゾート民泊」運用に向けて業者との打ち合わせ

を全て終え、充実感で心を満たしてバンコクに戻ったところです。

 

リゾート運営会社代表(インド出身A氏)とツーショット

 

コンドミニアムCity Center Resiences全景

 

部屋の引き渡し。北朝鮮出身ロシア人M嬢が笑顔でサポート

 

私の買ったCity Center Residenceという物件は、地元パタヤの中堅デベロッパーMatrix社が建てたものです。同社はパタヤに特化して15棟ほど建ててますが、そのほとんどを郊外のジョムティエン海岸やプラタムナック地区で建てており、

セントラルパタヤと呼ばれる市の中心地に建てたのは同社にとって初めてのこと、喜び余ってCity Centerという名をつけたようです。

 

だけど良く考えたら、「一応セントラルパタヤだけど、少し奥まった住宅地っぽい場所」で建てており、Base Condoみたいな本物の中心地に建つコンドミニアムと比べると立地が落ちるのは否めず、大通り(3rd Road)からの入り口も分かりにくいため、建つ前には、「こんな場所で、果たして賃貸運用や転売できるんだろうか?」と、正直不安でした。

パタヤに先だち、私はバンコクで所有するコンドミニアムを、日系の不動産業者に民泊運用してもらっていました(今では民泊できなくなり普通賃貸に切り替え)。しかしパタヤという場所では日系業者のプレゼンスがないため、完成数ヶ月前は、「パタヤで欧米人経営の民泊管理業者を早く探さないと、引き渡し受けても塩漬けになってしまう」と焦ったものです。

 

でも、救いの神は意外な国から現れました。その名は、「インド」。

きっかけは、2015年。インド人の富豪S氏が、City Centerを40戸まとめ買いして(すげー‼︎)、その運用方法を、バンコクで営業するインド系のホテル業者と旅行会社に打診したことに発します。

6ヶ月間のプランニングの末、ホテル業者が撤退し、旅行会社が残りました。同社代表A氏の提案は、「コンドミニアム総戸数3棟668戸のうち、半分以上の部屋を借り上げて、スケールメリットを生かした旅行者向け短期貸し」と 、「コンドミニアム付設のプールバー、レストランの運営」、「パタヤで各種ツアーの運営」…それにいたく感動した富豪S氏は、さらに40戸買い増して、全80戸のオーナーになりました(何という財力‼︎)。

 

私もA氏と何度か意見交換しましたが、彼の事業構想は、単なる「部屋をAirBnBに出して短期貸し」とは根本的に違う、旅行会社のノウハウを生かした統合リゾート運営であり、収益性も桁違いに良い。さらに、タイの法律上、違法にならない工夫も当然している。

あと試算を見ましたが、どんなに保守的にみても私の部屋の場合ネット15%は回りそうです。パタヤという立地と、旅行会社によるリゾート運営はCity Center Residencesの資産価値向上につながると期待でき、私は大いに賛同しています。

 

いま、City Center Residenceの引き渡しが続々と進み、A氏は日々、物件オーナーから借り上げ契約を取るため、パタヤにほぼ常駐している状態。かつ、リゾート運営に必要な物資の大量仕入れはバンコクで行うので、両地を行ったり来たりで大忙し。

彼が急ぐ理由は、リゾート民泊稼働を4月の「ソンクラーン休暇」に間に合わせ、利益を最大化する為です。それは当然、我々オーナーの金銭的利益にも直結します。

A氏に散々ケツを叩かれ、建築現場もこれまでのノンビリペースとはうって変わって、急ピッチで作業を進めています。タイ人は一見怠け者に見えても、やる気になればちゃんと帳尻合わせられる人たちなんだと実感。

これから民泊稼働すれば、いろいろなことが起こるでしょう。備品の破損紛失や近隣トラブル、最悪、法律が変わって、リゾート民泊運営ができなくなる事態も想定されますが、それもまあ、よかよか。タイ不動産オーナーを楽しんできます。

 

パタヤでリゾート民泊のオーナーになってみたい方、興味ある方は、私にご連絡下さい。

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バンコクでお値打ち物件を買う方法

おはようございます。Manachanです。タイ・バンコク出張、最終日の静かな朝を迎えました。

東南アジア新興国のなかで、タイは日本人のビジネス進出、駐在、旅行、ロングステイ・移住において、根強い人気を誇る国。首都バンコクは、東南アジアで(先進国シンガポールを含めて)、日本人の在住者が最も多い都市でもあります。

私は国際不動産ビジネスに関わっています。他の東南アジアの国では、不動産人気の浮き沈みが激しく、不動産投資先として人気の国はここ数年、マレーシア→フィリピン・カンボジア→ベトナムと、常に移り変わってきましたが、ひとりタイだけは分厚いファン層がいるため、他国ほど大きな浮き沈みはないという印象です。

 

東南アジアのなかで、日本から一番近いわけでもなく、英語圏でもないタイという国に、多くの日本人が魅力を覚えるのはなぜなのか?

タイに魅力を覚えるのは欧米人も一緒。白い肌をした人たちが、大勢、タイ各地に暮らしています。英語が通じやすい国とはいえないのに、なぜか?その理由として、彼らがよく言うのは、「暖かい気候、安い物価、生活利便性や医療水準の高さ、食の魅力」等々。要は「物価が安い割に、便利な近代生活ができて、メシもうまい」のが良いのだと…

日本人にとっては、これに加えて、「タイ人の国民性や、宗教観」も大きな魅力であり、文化的な親近感を感じさせる要素なのだと思います。

 

私もタイ(特にバンコク)が大好きで、この3年間で10回ほど来てます。仕事柄、いろんな国・都市に行きますが、行き先はやはりバンコクが一番多いかな。

不動産投資の面でも、いま基本的なスタンスは「新興国の物件は手じまいして、先進国の物件にシフト」ですが、新興国のなかでタイだけは、物件を増やしています。今日も午後から、パタヤで買ったコンドミニアム引き渡し、エアビー業者との詳細打ち合わせを予定しています。

タイは東南アジアのなかで、賃貸利回りがそう高いわけではないし、値上がり幅もベストではない、法制度面でも問題はまだ多く、近隣諸国と同様、住宅過剰供給の問題を抱え、人口も停滞し高齢化しつつある国ですが、それでも物件増やしているのは、単純に、タイが好きだからです。

フィリピンやマレーシアと同様、タイで不動産持っていると、日本ではありえないレベルのいろんな問題は起こります。でも、他の国で起こったら腹が立つのに、タイで起こると不思議と腹が立たないのです。その意味で、「海外の実物不動産投資は好きな国を選ぶのが大事」なんだなあと実感します。

また、「すでに都会でありながら、まだ開発・発展の余地が多いバンコク」に、不動産投資家として魅力を感じる面も大きいです。

 

タイ国内、特にバンコクで収益不動産買いたい日本人の方は、常に一定数以上います。でも海外なので、日本国内と比べて「情報の非対称性」が非常に大きいです。バンコクで暮らし不動産に興味ある方にとっての「常識」が、日本にはなかなか伝わらない、ないしは「大変歪んだ形で伝わってしまっている」ことが多い。

日本国内における、バンコク不動産に対する一番大きな誤解は、「バンコクの不動産はすでに高すぎる」…

 

いま日本のセミナーで販売されているのは、バンコク都心部、㎡単価15万バーツ以上の物件が多い。例えば、日本で誰もが知ってる財閥系不動産大手が、タイの不動産大手と組んで手がける物件の多くがその価格帯です。いま為替が1バーツ=約3.3円ですから、㎡単価15万バーツは、円換算して50万円/㎡。坪単価にすると170万円ですね。

最近販売開始された、バンコク一等地(トンロー、プロンポン、アソーク等)の高級コンドミニアムは㎡単価30万バーツ超えも珍しくありませんので、そうなると坪単価340万円超。東京都内の便利な場所とそう変わらない値段。

「バンコクで物件買うと、日本人駐在員を入居ターゲットにできますよ~」、これをセールストークにする物件も多い。駐在員が賃貸する物件は、どんなに狭くとも最低20坪は必要ですので、

「㎡単価15万バーツ→坪単価170万円x20坪=3400万円」…これがバンコク不動産の実質的な最低ラインだと思い込んでる日本人が多い。でも、それは大きな誤解です。

 

バンコクは、東京とよく似て、同じエリアにごちゃごちゃと雑多な要素が入り乱れる都市です。貧富の差は大きいけれど、お金持ちと庶民の居住エリアがそう明確に分かれているわけではありません。例えば、東京の麻布・三田界隈に何億円もする高級マンションがあって、そのすぐ隣に老朽化した木造家屋や賃貸アパートもあって混在している…それと同じことが、バンコク都心近くの各地区でも起こっています。

それに加えて、バンコクは「暑い国で人々が歩かない文化」、「都心近くでもクルマ社会、渋滞もひどい」、「住民の収入格差が非常に大きい」、「都心部は東京以上に国際社会」、「日本以上に、人々がブランド好き」など、いろんな要因が重なるため、同じエリア、同じ最寄り駅でも住宅の売買・賃貸価格に大きな価格差があります。例えば、

 

・BTSの鉄道駅近くで、平米単価30万バーツで売り出し中の大手デベロッパーのコンドミニアムのすぐそばに、築2年の比較的キレイな中古住宅が、平米10万バーツで取引されている。

・鉄道駅からの距離が同じ徒歩5分でも、北側では平米20万バーツ以上の高額物件が即日完売するのに、南側では10万バーツ以下でも全然売れない。

・同じコンドミニアム、同じ棟でも、30平米のワンルームなら坪単価15万バーツで売れるのに、55平米の2ベッドルームは坪12万バーツ以下でも売れない。

・都心近くで大きな瑕疵もないのに、平米単価5万バーツを割るような激安物件も、市場に出回っている。

 

個別の物件や間取りによって、なぜそこまで大きな格差が出るのか?駅距離、クルマの利便、デベロッパーのブランド価値、ターゲット住民の収入属性、共用施設、グロスの価格帯、ローカルな需給状況…様々な理由があります。投資家として押さえておくべきポイントは、

・バンコクでは、3000万円以上の物件もあれば、300万円以下の物件もたくさんありますよ~。

・1000万円以下の物件は、手数料取れないから、日本人の業者はまず紹介しませんよ~。

・でも、1000万円以下でも、都心近くで良質な投資物件も探せばたくさんありますよ~。

・タイにも不動産相場があって、それより割安だと思えばタイの皆さんがすぐ買ってしまいますよ~。

 

バンコクは、都心部を中心に不動産価格が上がり、賃貸相場の伸びはそれなりなので、結果、利回りがどんどん下がっています(都心近くでグロス3~6%)。特に、平米30万バーツ超みたいな高額な物件を買う場合、それ以上の価格の伸びが期待できるかどうかは一般論として疑問です。「いま買えばどこ買っても値上がる」段階ではなく、勝つエリア、負けるエリアの二極化も進んでいるため、物件選びで間違えないためには、見極め能力が大事になってきています。

そんなバンコクで、良い投資物件を買うには、どうすればよいか?私の意見は、「需給バランスと商品特性と購入ターゲット」を考えつつ、「エリアを絞って定点観測」すること。「いろんな物件、売買事例を見た上で、相場より割安だと思えば素早く飛びつくこと」だと思います。要は、洗練された不動産投資家が、日本国内の収益物件探しの際にやると同じ行動を、バンコクでやればよいのです。

 

どのエリアに絞って定点観測すればよいか…それは、予算で決めればよいと思います。

・3000万円以上出せるなら、都心一等地(アソーク~エカマイ、シーロム~サトーン等)

・予算が1000万円台なら、都心近くで次の勝ち組になれそうな場所(オンヌット~ウドムスック、ラマ9等)

・予算が数百万円台なら、タイ人ローカルに需要のある地味な場所(ラムカムヘン、シーナカリン、ノンタブリー等)

 

加えて、大事なポイントは、

・相場より割安な物件は、収益物件として優れているけど、タイ人がすぐ買ってしまう。

・それを外国人が買うには、ハンディがある。逆にいえば、外国人が買いにくい物件ほど、良い物件である可能性が高い。

 

近い将来、「アジア太平洋大家の会」で、こんなセミナーを企画できればいいなと思っています。

バンコク「買えない」良質物件セミナー 

 

その心は、

相場より割安ゆえタイ人がすぐ買ってしまい、日本人に今すぐは販売はできないけど、近い将来、転売が出た時に買えるかもしれないお値打ちな収益物件を集めて、紹介するセミナー。幸運にもお値打ち物件のオーナーになれた方には、日本語で管理もばっちりできますよ~。

 

そういうセミナー、興味ありますか?「すごく興味ある、是非企画して欲しい!」という方は、その旨、私までお知らせくださいね。

最後に、ポッドキャストで、タイ・バンコクの不動産事情について音声で解説しましたので、興味ある方は是非、聞いてください(無料です)。

 

タイの不動産事情についてーその1

goo.gl/cDw8UQ
タイの不動産事情についてーその2(私も登場します)

goo.gl/Z1nMZs

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