2012年 3月 の投稿一覧

超少子化・香港と不動産事情

香港滞在、2日目を迎えています。

香港は、観光地としても、ビジネス拠点としても、極めて魅力的な土地で、行かれたことのある方も多いでしょうが、皆さん、これは知っていましたか?

香港の、合計特殊出生率は、1.04で、世界最低(日本は1.39)
香港の平均寿命は、男性79.8歳、女性86.1歳。日本と並んで、世界最高
香港の平均年齢は、41.7歳。アジアで40歳を超えているのは、日本と香港のみ

つまり、日本と並ぶ、世界一の少子高齢化社会、それが香港なのです。しかも、少子高齢化のスピードは日本を上回ります。

世界最低の出生率は、香港でも社会問題になっており、最近読んだ当地の新聞でも、「香港は、国をあげて少子化対策に取り組む日本に学ぶべきだ」という社説がありました。日本でもいろいろ問題多いですけど、その日本でさえ見本になるのね。

しかし、香港の特殊な地理的要因によって、少子高齢化対策の内実も、日本とはまるで様相を異にします。

香港の場合、隣接する、「人口13億・中国大陸」の巨大な存在と、そことの「社会制度や生活水準の格差」という現実があります。

香港で生まれる子どもの約4割が、大陸籍だという・・・

旧英連邦である香港は、出生地主義をとっており、大陸人の妊婦が香港で子どもを産んでも、一定要件を満たせば、その子は香港籍を得られる。

香港籍があれば、(大陸籍と違って)世界各国へノービザで自由に行ける身分が手に入る。

・・・ということで、香港で出生したがる大陸人が後を絶たないという。

その一方で香港人は、世界最低の出生率にも関わらず、産院のベッドがろくにないと、怒っている者も多いそうです。

香港人夫婦から生まれる子どもが少ないのに、一方でベビーラッシュという、奇妙な現象が起こる。日本では考えられませんね。

香港当局も、少子高齢化解決の方策として、日本のように「長年かけて、コツコツと、子どもを増やす方向に誘導する」よりも、「大陸人に対する法制度を上手に緩和」すれば、自ずから解決すると考えているのかもしれませんね。

もっとも、少子高齢化が解決されても、必ず、別の社会問題が起こるでしょうから、舵取りは難しい問題でしょうけど。


出産事情と同様、香港の不動産事情を語るにも、「大陸との交流人口」というファクターの分析がかかせません。

日本で、不動産投資をやっていると、「少子高齢化の、不動産市場への影響」の話題がよく出てきます。その思考の前提として、

・日本には、日本人の夫婦から生まれた子どもだけが存在する。
・日本で生まれた、日本人だけが、不動産の賃借人になりうる。
・日本の出生率が下がる⇒日本人が減る⇒賃貸住宅に対する需要が減る⇒収益還元法で、不動産価格も下がる

という考え方があると思いますが、香港では、上記はまるで当てはまりません。

香港は、人口700万人
香港を訪れる、中国大陸人は、1年間で2800万人

総人口の4倍もの人間が、毎年押し寄せるのです。
日本の人口規模に換算すれば、毎年「5億人」の中国人が訪れる・・・その位のインパクトある話です。

毎年、来訪者数が2800万人もいれば、全員が観光だけして、大人しく大陸に帰るわけではありません。

香港で商売する者、香港で間借りする者、不動産投資する者・・・いずれも相当数いるわけで、それが香港の不動産価格に、大きな影響を及ぼします。

香港の不動産価格は、すでに、世界最高水準です。東京より高い。

このグラフが分かりやすいですが、香港で取引される不動産物件(ほとんどが、区分マンション)の平均フィート当たりの値段が、

一般住宅で、1フィートあたり6000香港ドル
豪華住宅で、1フィートあたり12500香港ドル

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香港と日本とは、住宅の面積計算方法も違いますが、日本の100平米ファミリーマンションは香港では1300フィートと換算、為替レートを、1香港ドル=11円で計算すると、

香港の一般住宅 :平均8580万円
香港の豪華住宅 :平均1億7875万円

実際には、豪華住宅だと、その倍くらいの面積があるのが普通ですから、平均3億円くらい、当たり前にするわけです。

昨年、「アジア太平洋大家の会」でも、香港で「9億円マンション」の視察をやりましたが、上には上がいるもので、昨年は、「大陸人の富豪が、香港島で55億円マンションを買った」ことが話題になりました。

ま、香港はそれ位、住宅価格の値が張るわけですが、

それ以上に、私が強調したいのは、香港みたいな土地では、足元の少子高齢化が不動産価格に影響するというよりも、

「大陸との交流人口」という外的なファクターによって、不動産価格が左右されてしまう側面が大きい・・・ということですね。

ところ変われば、不動産の常識も、大きな違いが出てくるものです。

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神奈川の不思議

以前書いた、「埼玉の個性」に続く、他県批評シリーズ第二弾・・・今回のターゲットは、

神奈川県

東京都に次ぐ、900万の人口を擁する県。
横浜市は、日本の市のなかで最大の人口を誇り、ブランド力抜群!
横浜、川崎、相模原と、3つの政令指定都市を持つ、日本で唯一の県
古都・鎌倉、軍港・横須賀、湘南海岸、箱根など、観光地も豊富

すごいじゃん神奈川!自慢するネタたくさんあるじゃん、羨ましいぞ。
全国的ブランドの「横浜」を持ってるのは強いよなあ。それだけで「俺ら、負けた・・・」と、白旗をあげてしまう。
そんな私は、千葉県東葛地区(柏市)の出身。

でもね、東葛みたいなところで育つと、
神奈川って、遠く感じるんだよ。
身近なのは、何といっても東京。あと茨城、埼玉も近いから身近。
神奈川っていうと、「東京の向こう側」の感覚。滅多に行かないし、行く用事もないし・・・

そんな私も、不動産投資やるようになってから、神奈川方面、時々行くようになったよ。
物件見学会や、セミナーで、横浜や湘南に出かけることもあるし、
横浜在住の投資仲間多いし・・・

そんな時、東海道線に乗って神奈川県に入ると、普段見慣れないものが、たくさん目に入ってくるから興味深い。

・何これ?坂ばっかりじゃん?
・どうして、山のてっぺんまで家が建ち並んでるの?

「耕して天に至る。以てその貧なるを知る」という故事がありますが、
横浜川崎は、「家建てて天に至る」か・・・

戸建住宅って、もっと平らなところで、もう少し土地面積とって建てるもんじゃないの?
というのが私の偽らざる感覚なんだけど・・・やっぱ俺って田舎者なのか?

今日の日経コラム「家計簿に映る田舎のリッチ感」も、面白い記事だった。

都会(川崎市)と、田舎(島根県)の、経済生活の豊かさを比較するっていう趣旨のコラムなんだけど、

私はこれ読んで、「神奈川と千葉って、違うんだなあ」と感じた。以下引用、

~川崎市の建売住宅は敷地40坪で、3階建ての4LDK。首都圏にしては大きめだが、難点は駅から遠いこと。最寄りの向ケ丘遊園駅まで徒歩25分以上かかる。通勤時は徒歩2分のバス停からバスに乗る。返済期間35年の住宅ローンは4800万円。同規模で駅に近い物件は約1億円と手が届かず、立地と利便性を犠牲にした~

私の感覚で、信じられないのは、

・「敷地40坪で、首都圏にしては大きめ」という感覚
 ⇒東葛では、40坪の敷地は、ごくフツー。50坪超えないと、大きめとは言えないよ。

・「向ヶ丘遊園徒歩25分もかかる戸建が、4800万円もする」事実
 ⇒東葛で、一番都会な柏駅から、25分も歩いた戸建は、普通、3000万円以下だよ。

・「駅に近い物件は1億円する」事実
 ⇒東葛で、1億円かかる戸建なんて、地主様のお屋敷くらいだよ。サラリーマン向け戸建の最高の価格帯は、せいぜい6千万円台。

神奈川って、東京の向こう側でも、千葉と同じ「郊外」だと思ってたけど、マイホームの価格はずいぶん違うんだね。

向ヶ丘遊園でマイホーム買った例のファミリーが、東葛エリアで家探ししてたら、まるで、別の惑星に来たと思うほど、安く感じるんじゃないかな・・・3000万円台で、もっと駅近で、よりどりみどり。立地・利便性を犠牲にしないで、ローンの負担も軽くなりまっせ。

それに常磐線、イメージ的にカッコ悪いかもしれんけど、少なくとも小田急線よりは速いですぜ。

川崎、横浜、そして鎌倉、藤沢、茅ヶ崎の海沿い・・・あたりの地価を聞くと、ベラボーに高い。

あの辺の神奈川は、千葉埼玉と同じカテゴリーの郊外とはいえない。「東京都内に準じるもの」と、考えた方が良さそうだね。

そんな私が、神奈川で一番親近感を感じるのは、

相模原

だって、相模原って、なんとなく、我々と境遇似てるんだもん。内陸だし、国道16号通ってるし、地価だって全然高くないし。

相模原、大和、座間、綾瀬、厚木・・・あの県北・県央エリアの存在があるおかげで、

神奈川って、やっぱり東京じゃないんだね。我々(千葉埼玉)と同じ、首都圏郊外だよね、仲間だね、って気がするんだよ。

あの辺で、町田が都会なのは認めるけどね・・・おっと、町田は一応、東京都だったな。

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公示地価、なんのため?

最近、平成24年1月現在の公示地価が発表されて、東日本大震災の被災地・宮城県の高台の土地バブリーぶりが話題になりましたね。

所謂「仙台バブル」は、私たち投資家の間でもよく話題になることですが・・・・

今回書きたいテーマは、それじゃなくて、

公示地価っていう制度、そもそも必要なの?

日本には、土地の価格を調査する公的な制度が、三つもあります。

・公示地価
・基準地価
・路線価

詳しくは、AllAboutの記事が参考になると思いますが、

路線価・公示地価・基準地価の違いを知る!

このうち、国家の運営にとって必要だと思われるのは、相続税や固定資産税の価格付けの基礎となる「路線価」だけで、

公示地価と基準地価については、必要性がいまいち、よく分かりません。

「公共事業の取得価格選定に使われる」とか、「どの地点がどれだけの地価になるのか、誰にも分かりやすい目安を提供する」とか、いろんな説明を聞くけど、

公費を使って、毎年、制度として実施する必要が本当にあるのか、疑問なしとはしません。

私は普段、世界各国の不動産市場を研究していますが、路線価に相当する制度を持つ国は多くても、公示地価・基準地価に相当するものは、聞いたことありません。

欧米諸国では、普通、個別の取引事例を、一般公開します。どこの土地・建物が、いつ、いくらで売れたか、Webで、誰にも分かるように公開されます。

東南アジアの新興国だと、まだ、土地取引に関する制度が整備途上で、路線価制度をようやく創設する国が出現しつつある・・・みたいな段階で、いずれにせよ、公示地価、標準地価は存在しません。

我々投資家が、物件取得や売却にあたって、公示地価や基準地価を、収支シミュレーションや事業計画に使うことは、少なくとも都市部では余りありません。

だって、「数ヶ月前の遅行指標」ですもの・・・・私らは、「今の相場が知りたい」わけで、数か月前の相場は、参考程度にしかなりません。

公示地価、基準地価使わなくても、東京カンテイとか、大規模住宅デベのレポートとか、参考になるデータは、今どきWebにわんさか載ってますし、それ以前に、地域の不動産屋に聞けば、だいたいの相場は一発で分かる。

「餅は餅屋に聞け」ですよね。スピードが求められる現代、公示地価、基準地価は、少しとろくさくて、使い勝手悪いんですよね。

一方で、「路線価」は、思い切り参考にしますけどね。積算に必要ですもの。銀行さんも、路線価なしでは仕事ができないでしょうね。

結論・・・私は「路線価」さえあれば、その他の地価評価制度は、別になくても困りません。

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名古屋はええよ、不動産常勝の街!

名古屋って、地味にすごい街だと思います。

工業力は、ダントツ日本一。
プロ野球、Jリーグ、フィギュアスケート・・・スポーツも日本一流。
そして、不動産投資でも、おそるべき実力を秘めた街といえましょう。

私は東京在住なのに、なぜか、名古屋で小さな区分マンションを何戸か持っているのですが、今のところ、この街の不動産で、嫌な思いをしたことが一度もありません。

・2010年1月から、今までの3年余り、常時2~3戸体制で運用して、空室になった期間が、1ヶ月しかない。空室率1%台!

・去年2月に、3戸のうち1戸を売却したが、保有1年弱で、37.5%の値上がり♪

・キャピタルゲイン、インカムゲイン・・・どれをとっても、私の保有物件のなかで、日本最高のパフォーマンスを上げているのが名古屋!

今日も面白いことがありました。

私の友人で、台湾人の女性不動産投資家が、名古屋限定で、区分マンション投資するために、今年5月に来日します。

日本の不動産事情を、とてもよく研究しておられる方で、「いま日本で、空室率が比較的低いのは名古屋。しかも東京ほど仕入れ単価が高くない。私は絶対ナゴヤで買うわっ!」

彼女と話している間に、私が名古屋に、2戸残している区分マンションの話になりました。

自分が仕入れた価格より、2割ほど多目の値段を言って、収支シミュレーションして、満室時のNet利回りが10%ちょっとになる話をしたら、ものすごく買いたそうでした。

彼女がもし、私の言い値で買ってくれたら、再びキャピタルゲインだぜ。2戸連続、値上がり

これまで、家賃も結構稼いでるから、仮に仕入れ値で売れても私は満足なんだけどね・・・。

おそるべし、名古屋の力。

替え歌で、このブログ日記をしめましょう。

 名古屋はええよ、やっとかめ (不動産編)♪

~♪ 東京は まあ あかん
高すぎる とろくさい 融資が流行っとる

これからの パフォーマーは
名古屋キャッシュ買いで 決まり! 

世間は 名古屋を 馬鹿にするけどよ
港区も 丸の内も 名古屋だでよ

隠れとるとか 隔離しろとか コケにするけどよ
融資ひかんでも 買えるでよ

名古屋人は 貯金が 好きだけどよ
家賃が 払える 証拠だでよ ホダヨ!

喫茶マウンテンに 集まってよ
いきなり やったろみゃーか 鬼の指値!

ナ、ゴ、ヤ、は ええよ 表面20%回るがね
ナ、ゴ、ヤ、は ええよ キャピタルゲインも とれるがね
やっとかめ ハイ!

味噌カツ すがきや たらこスパ 台湾ラーメン
東別院 上前津 アナル金山!

ゴー!ゴー!なごや 不動産最強都市 名古屋
待ってりゃあよ 見てりゃあよ 天下を取るでよ! ~

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「略奪大国」と私

ベストセラー「七つの習慣」の著者で、セミナーやコーチングで大人気のジェームス・スキナー氏による新刊「略奪大国~あなたの貯金が盗まれている」を、すでにお読みになった方も多いと思います。

ビジネス・不動産投資書籍ブームの昨今、私も、新書を出版した友人から献本された本が山積みになり、「読まなくちゃリスト♪」が溜まっている状況ですが、

昨日、真鶴半島へ小旅行する東海道線の車中で、「略奪大国」、ようやく読みました。

とても良い本ですね。「日本財政はあと3~4年で破綻する」、「アメリカと合併してアメリッポンになる、大胆な発想」など、極論の部分を引用をされることも多い本ですが、

書いてる内容は至極真っ当なものです。「ハイエクから続く系譜の、古き良き、古典資本主義者の手による、クオリティあるビジネス書」みたいな感じで、ものすごく、共感できました。特に、

海外暮らしを経験した者が強く感じる、「日本の社会システムのヘンなところ」

を、ジェームス氏が論旨明快に、バッサバッサと斬り込んでいるところは、読んでいて痛快でした。日本でしか、暮らしたことのない方は、

・なぜ、「漁業権」とやらのために、日本国民が自国の海や川で自由に釣りができないの?
・なぜ、日本で会社をつくったり、事業資金を集めるのに、こんなに煩雑な手続きが必要なの?
・なぜ、世界トップスリーの経済を誇る日本に、海外からビジネスが入って来ないの?
・なぜ、日本政府は国民の作った富を、大きく育てようとせず、奪うことばかり考えるの?
・なぜ、日本政府は国民が海外に送金したり、海外口座をつくることを、執拗なまでに邪魔するの?

みたいな根源的な疑問を、抱く機会は少ないかもしれませんが、

これらは、海外で長く暮らした後、日本にUターン移住した私にとっては、常に切実に感じる、「日本の残念なところ」です。

特に、ジェームス氏に喝采を送りたいのは、

・政治は、何もしないでいい
・国民の富を奪うことをやめてくれれば、それでいい

というくだりです。

私も、「政治家」の公約とやらに、もはや何の期待も抱かなくなって、久しい人間です。

自分がお金を稼いで、集めて、投資して、確定申告する年月を重ねるなかで、政治家・官僚は結局、「私たち民間の稼いだ金で、何かする」しか能がない・・・それはよく分かります。

「誰かから、誰かに、所得移転する」ことに意味あるとしても、政府を介すと、資源配分として、極めて非効率的ですよね。

ジェームス氏が言うように、「自分の金を、自分のために使う時、一番賢い使い方をする」、「(政府は)他人の金だからといって、極めて愚かな使い方をする」。

確かに、私たちが政府に払っているコスト(税金+社会保険料+面倒くさい法律で、いろんなことを我慢しなくちゃならない苦痛)と、受けている便益とのバランスが取れているのかというと、どうもそうは思えない。

原発事故対応とか、ああいうのこそ、政府が一番力を発揮すべきなのに、日本政府は極めてお粗末な対応しかできなかった・・・等々。

という感じで、不満は誰にもたくさんあると思いますが、
いま問題なのは、民主主義の選挙制度のなかで、

・多くの政治家は、「国民のお金を使って何かする」ことを目指している
・実際、国民が、そういう政治家を選んでしまっている

ということですね。自民党も民主党も、その点では同じ穴のむじなで、結局、国民を失望させてしまった。これからは、

・「政治の職権を縮小する」、「政府を大規模にリストラクチャリングする」ことを公約する政党
・議員、公務員、医師会、農協などの、特権・既得権を奪う政党

が、力を持ってくるのだと思います。

ただ、そういう政治が育ってくる前に、日本の財政、もたなくなって、デフォルト、ドボンしちゃう可能性もあるんでしょうが、

それも長い目でみれば、政治が大きく変わり、日本が前に向かう契機になるのだと思います。

私は、日本デフォルトしても、オッケー。生活は守れます。

いまの日本の、腐りきった、既存のシステムのために、働きたくはないけど、

それが崩れた後に出てくる、新しい日本のために、力を尽くして、働きたいと思います。

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アメリカの家っていくら?

世界中の不動産を見てい世界中の不動産を見ていると、意外なところに、「お値打ちな国」があるのに気付いたりします。

私が昨年後半から、注目している国といえば、

アメリカ合衆国

米国はもちろん、世界に冠たる先進国、腐っても超大国、わーるど・すーぱーぱわー!
不動産が安いというイメージは、余りないかもしれません。でも、

まじで安いんですっ♪

円高・ドル安の影響で、いま、米国各都市で売り出されている不動産価格を、円換算すると、「えっ、まじ??」意外なほど安く感じるものですし、

日本以外の国からみても、そう感じるみたいです。こないだも、シンガポール人の友人が、

シンガポールの家1軒売れば、アメリカで家5軒買えるよ

と言ってたほどです。

なぜ、米国不動産がいま、割安なのかというと、もちろん、為替の関係もありますが、それ以上に、

・サブプライム&リーマンショック以降、米国金融機関の不動産融資が厳しくなった。
・融資組めない人が多いエリアの住宅価格が暴落した
・競売・差し押さえ(Foreclosure)も多く出た

という事情が、大きく影響しているのではないかと思います。特に、不動産融資が期待できない場合は、実質キャッシュ買いに限られますから、年収を数倍するような不動産価格は、極めて形成されにくい。

とはいえ、皆さん住宅買わないとしても、借りて住まなくちゃなりませんから(米国は、日本と違って、人口増えてる国です・・・)、

米国で激安物件仕入れて、賃貸に出せば、数年で投資額回収できる・・・というシナリオも描けます。しかも、お家賃いただく貨幣は、世界の基軸通貨US Dollars!

そして、今のタイミングで米国で資産持つのって、悪くないと思いますよ。米国の経済、まだまだ不安定とはいえ、欧州・日本に比べれば、勢いあるようだし、中国も変調しかけてる今、「やっぱり、米国に世界経済を引っ張ってもらう」みたいなモードになってるし、

以前、ブログで書きましたけど、米ドルの先行きも、ここ当面は底固いと思いますし、

米国経済が、リーマンショック前の状態に戻るかどうか分かりませんが、少なくとも経済が復調してくれば、不動産融資姿勢も緩くなってくる。それが、不動産価格を底上げすることも、期待できると思います。

じゃ、米国の不動産って、どれだけ安いの?

zillow.comサイトで検索してみます。まずは、私が以前住んでいた、”Research Triangle Park, North Carolina”を見てみます。

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これだと分かりにくいので、もう少し拡大してみますね。

ほとんどの土地付き一戸建が、150~250K(15~25万米ドル)の範囲で買えることが、よく分かると思います。日本円換算で、1250~2000万円、といったところ。この一帯の住宅地、土地1000平米(300坪)以上が当たり前ですから、全然高くないっすね。

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では、皆が知ってる、ニューヨーク・シティはどうなのか?
セレブっぽい、”Upper West Side, New York”で検索してみましょう。

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やっぱ、ミリオン超え(億ション)だらけですねえ。さすが「世界の首都」ニューヨーク。同じN.Yでも、俺の地元「流山セントラルパーク」とは地価が断然違うぜ!

写真は、1.5ミリオン(1.25億円)、3ベッドルームのマンションです。いいなあマンハッタン暮らし・・・

今度は、モータウン、エミネムのふるさと、デトロイト(Detroit, MI)で検索してみましょう。

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こちらは、ボロクソに安いですね。軒並み、50K(415万円)以下。写真の家、まともな一戸建てに見えますが、なんと27K(225万円)。こんな価格帯が、ゴロゴロあります。

あと、ニューオーリンズ(New Orleans)とかも、検索すると安いですよ。お好きなアメリカの地名入れて、いろいろ遊んでみては。

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5/22、福岡での講演決定

全賃さん(全国賃貸住宅新聞社)主催の、賃貸住宅フェアといえば、「日本最大の大家イベント」として知られ、

2012年も、東京、大阪、名古屋、福岡、仙台での「5大フェア」の開催が予定されています。

私は、全賃さんと、昨年から、コラム執筆や取材などで懇意にさせていただいており、

昨年7月には、賃貸住宅フェア@東京での講演の機会まで、いただきました。

それに引き続き、次回は、なんと、九州・福岡での講演の機会をいただきました。

(東京からみて)名古屋、大阪を飛び越えて、一気に福岡での講演。

彼の地で演壇に立つのは、もちろん初めての経験です。

「日本の財政破たんに備えた、海外不動産投資」
5月22日(火) 16:00~16:50
会場:福岡国際センター

今年になってから、財政破たんリスクが、話題に上るようになってきましたね。

「日本財政は、あと3年もたない」が持論のジェームス・スキナー氏のセミナーも、国内各地で行われ、人を集めているようです。

私自身も、講演者として、世のニーズに常に敏感でありたいし、

できるだけ、聴衆のニーズに応えるかたちで、講演するつもりです。

財政破たんリスクから、お話をスタートするのであれば、私のチャレンジは、

「日本財政が危ない。資産を海外に分散しよう」といった、経済週刊誌の煽り系記事を超える、何らかのメッセージを打ち出すこと。

それができない限り、私が福岡まで話しに行く意味がないと、思っています。

福岡で、私がやってみたいのは、

「日本が主語」という状態を、ひとまず片隅に置いて、

「世界が主語」、「日本は世界やアジアを構成する一国」という、より鳥瞰的な観点で語ることです。

日本の経済破たんを想定すること自体、もはや、日本一国での問題解決は不可能であり、

世界経済のメカニズムのなかで、解決策を見出していく以外にないことは明らか。

だからこそ、自分が外国人になった気持ちで、世界的な視野から日本の経済リスクや、日本で不動産投資経営をするリスクを見つめる、

そんな視座が必要だと思うのです。

・世界的にみて、日本だけが特別な国なのか?

・日本に財政破たんのリスクがあるのと同じく、外国もさまざまな経済リスクを抱えているのではないのか?

・日本が財政破たんしたら、その影響は全世界に及ぶはず。下手したら、日本以上にダメージを受ける国が出てきても、おかしくないのではないか?

そう考えると、

うーん。海外に資産を移しただけで、安全といえるのだろうか?

もちろん、やる意味はあると思うけど、それ以上に、

賃貸事業経営者としての、グローバルな視野と、変化への適応力、フットワークの軽さ

その方が、ずっと重要なのではないかと思います。

財政破たんを語ることは、すなわち、「不連続性」の世界を語ること。

第二次大戦の前に成功した不動産経営が、おそらく、戦後通用しなかったのと同じように、

いまの日本で、たまたま成功している不動産経営の方法論が、財政破たん後、通用しなくなる可能性は高いでしょうね。

海外不動産投資の経験が役立つとすれば、

日本が財政デフォフト起こしても自分は損しない、といった、単なる損得勘定の話を超えて、

「不連続性の世界」を生き抜くスキル・視座が身につく

そのメリットの方がはるかに大きいのではないかと思います。

日本の投資家が国境を超えて、海外に投資する、

もうそれだけで、「不連続性」の世界を、生きていることになります。

不動産市場の状況や投資の方法論からして、日本とまるで違う海外。

そこでは、日本と違った「秩序」で、物事が動いています。

日本とどれだけ違っていても、その秩序を受け入れ、ゲームのルールを観察する、

海外不動産投資は、そこから始まります。

見えるリスクを次々と織り込んで、素早く意思決定するスキルも、その中から身につきます。

・国家歌の財政破たん自体、世界的視野でみれば、数年に一度は起こってきた、「当たり前の現象」。長い歴史的スパンでみれば、経済社会が新しい段階に移行するための、強制的なプロセスみたいなもの。

・日本が財政破たんしたら、溜まりに溜まった「膿」が出て、多くの人が苦しんだ後、「新しい日本」が生まれてくるはず。

・新しい日本が、どんなかたちになるか、想像もつかないが、「新しい日本」に適合した、不動産投資経営も、いずれ編みだされてくるはず。

日本が数年後、財政破たんを起すのかどうか、私には分かりません。

でも、仮にそれが起こったとしても、そこで思考停止せず、海外資産で余力を蓄えながら、

「新しい日本」における不動産投資経営の勝ちパターンを見つける。

私は、そんな仲間を増やしていきたいし、

福岡での講演も、その目的に役立つものにしていきたいと思います。

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オーストラリアでも家買えるんです!!

皆さんこんにちは。

オーストラリア(豪州)と、ニュージーランド(NZ)・・・オセアニアにある、二つの国は、日本人のロングステイ・移住先として、大変な人気があります。

日本人だけでなく、英国、米国、大陸欧州諸国、そして中国・インドなどアジアの国の人間からみても、移住先として大人気。世界中の人を魅了しています。

どちらも、英語圏で、高い生活水準、安定した国情、公正な社会・政治制度・・・それらもろもろを含めた「暮らしやすさ」が、高く評価されているのでしょう。


私が大好きな、不動産投資という点でいえば、

どちらかといえば、NZの方が、話題に上がることが多いでしょう。

国の規模を考えれば、なぜ?・・・と思う人が多いでしょうが、理由は簡単で、

豪州には、「FIRB規制」というものがあり、長期ビザを持たない外国人が買える不動産は、原則、

・新築で
・同一開発プロジェクト内の、総開発戸数の50%まで

と、決められています。

一方、NZには、それに類する規制はなく、長期ビザを持たない外国人が、新築でも中古でも、基本、何でも買える状況がある。

あと、為替レートの関係で、NZ物件の方が、豪州物件より概して割安で、賃貸利回りもやや上回る、

その辺が、日本人投資家のNZ人気を集めている面があります。

私の主宰する「アジア太平洋大家の会」でも、NZ物件セミナーは昨年やりましたが、豪州ねたのセミナーは、まだ開催できていないのも、主には、上の理由によるものです。

余談ですが、私は豪州永住権ありますので、中古物件でも何でも買えます。いまシドニーに2物件持っており、いずれも順調です。


しかし、逆にいえば、

「新築なら、豪州で物件を買える!」

ということですよね?

融資制度は、豪州の場合、完備されています。外国人も、ほぼ自国民と同じ条件で、住宅ローン組めます。

豪州の銀行には、東京に支店持ってるところが、いくつかありますので、金利の低い日本円ローンを使って買う、という選択肢もあります。

最近では、日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがあるとも聴きます。

ですので、外国人が買える、新築物件のなかに、不動産投資の観点から価値の高いものがあれば、十分、紹介できると考えています。

最近、豪州の熱帯リゾート地・ケアンズの、ビーチから徒歩2分という絶好の立地で、とても良い物件をご紹介いただきました。

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私はケアンズに妻の実家があり、毎年欠かさず、都合20回ほど行ってますので、当地の不動産事情には詳しいと自負していますが、

私がみて、良い案件だと思いました。

土地600平米超 (200坪弱)
床面積:約200平米
仕様:寝室4、バスルーム2、駐車場2台

価格は、お手頃。今のレートで、3000万円ちょっと超える位です。

首都圏だと、千葉県や埼玉県の郊外で、土地40坪、カーポート一つ、何の特色もない安普請建売が買えるか買えないか・・・くらいの値段。

その値段で、世界的にも知名度のある、熱帯のビーチ徒歩2分で土地200坪近い4ベッド戸建が買えるんです。

3年ほど前に倒産したケアンズ最王手の開発業者会長の息子さんが新しく建設会社を興してケアンズでは初めて建築している物件で、新しい会社の宣伝の意味もこめて値段を落として販売しているようです。

確かに、この価格帯なら、ケアンズ地元の人が普通に買えますね。

いま、豪州の経済は、二極分化していて、
資源産地で潤っている街と、そうでない街の差が開きつつあります。

どちらにも共通するのは、ビーチサイドは不動産価値が高く、転売しやすいということ。
資源ブームで潤っている街で、ビーチサイドの物件は、こんな値段ではとても買えません。

しかし、幸か不幸か、ケアンズは資源を産しません。
観光がメインの街で、いま景気がそれほど良いとは言えません。
だからこそ、ビーチサイドで、こんな値段で新築一戸建てが買えるわけですね。

そのケアンズ、日本から一番近い豪州の街で、一番身近なリゾート地ですよね。
おそらく、豪州の主要都市のなかで、ビーチ不動産が一番安く買える街になってると思います。

ケアンズは、人口も順調に増えてますので、自分が住んでない間は、地元の人に貸せると思います。
ビーチ際の戸建、借りる人は、属性の良い方ばかりです。
オーストラリアで、10年近く、間貸ししてる私の言うことですので、これは間違いないですよ。

この物件、来週土曜日(3/24)午後の、アジア太平洋大家の会、有料会員限定セミナーで、より詳しく紹介します。

ケアンズとスカイプでつないで、プロの方に、ちゃんと紹介してもらいます。もちろん日本語です。

有料会員には、すでに案内メールが行ってるはずですが、

有料会員でなくても、是非この物件の紹介受けたい方は、私までメールくださいね。

mana33chanあっとまーくaol.com

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次のセミナーネタ仕込み

私が主宰する海外不動産投資勉強会「アジア太平洋大家の会」ですが、3月以降、セミナーがちょっと端境期に入り、少し寂しい状態。

これを何とかしようと、次のセミナーのネタを、いろいろ仕込もうと画策中です。いま、見えている範囲で、3つあります。

1)アメリカ(デトロイト)高利回り物件セミナー

利回り30%超は当たり前・・・安くて200万円から、超大国「米国」の戸建が買えると評判の街・デトロイト。

もともと、このセミナー、昨年12月に開催を予定していましたが、いろいろな事情があって立ち消えに・・・

それを何とか復活させるべく、再度交渉をはじめ、何とか、テーブルにつくことができました。

これから、いろいろ組み立てていかねばなりませんが、何とか、実現させたいと思います。

2)オーストラリア(ケアンズ)新築物件セミナー

オーストラリアは、日本人に非常に人気の高い国ですが、

永住権を持たない外国人の不動産所有に規制が強く、隣国ニュージーランドと違って、原則、新築しか買えない、

ということで、これまで、セミナーを開催できてなかったのですが・・・

最近、いくつか追い風が吹いてきました。

1)日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがある。
2)日本人に人気の熱帯リゾート「ケアンズ」で、お買い得な新築がいくつか出ている。
3)住宅ローンの金利も、いくぶん安くなってきている。

ということで、ケアンズ現地の日本人エージェントとコラボで、セミナーを企画したいと考えています。

ケアンズは、うちの奥さんの実家があるところで、私も数十回、行ってます。住宅事情も、だいたい分かりますよ。

3)外国人グローバル投資家からみた日本不動産

近隣アジア諸国の出身で、日本に長年住んで、日本と母国の両方に、不動産を持っておられる方は、結構たくさんいます。

特に、中国出身の方で、日本で「賃貸収益目的の不動産投資」、中国で「値上がり益目的の不動産投資」を、上手に組み合わせておられる方もいます。

そういう方をゲストスピーカーに呼んで、勉強会するのも面白いと思い、何人かに声かけています。

最後に、「海外」、「グローバル」とは言えないかもしれませんが、

「沖縄不動産セミナー」なども、仕掛けていきたいなあと、妄想しています。

日本国内ではありますが、内地より出生率も人口増加率も高く、比較的元気な土地柄。

それに「リゾート」、「軍用地」など、内地ではなかなかできない、ユニークな投資も可能、ということで、

実現に向けて、動いていきたいと思います。

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東京震度7リスクの虚実

いよいよ、「3・11」、一周年がやってきます。

1年前のあの日、ここ東京でも、大きな揺れに襲われました。

東北から関東にかけて、南北600キロにわたる太平洋岸が、未曾有の大津波に襲われ、2万名もの方が亡くなられました。

娘も幼稚園で、「あの日、幼稚園やお家が流されたりして、これまで住んでいた場所に今でも戻れなかったり、先生やお友達に会えない子どもたちが、たくさんいること。2時46分には黙とうすること」を、先生に言われてきたそうです。

「3・11」の翌日、我が家でも断水・停電に備えて、水やLED電灯を備蓄したのですが、もう1年経ったので、そろそろ変えなきゃなあと、重い腰を上げる私がいました。


ここ東京ベイエリアで、いま話題になっているのが、「東京直下大地震と、震度7リスク」。

東京を中心とする、南関東で、今後4年間で、M7規模の地震が起こる確率が、約50%。

そのうち、一番懸念される「東京湾北部地震」が起こった場合、東京都の湾岸エリア東部と南部は、震度7になると・・・

ここ江東区も、震度7が想定されるエリアに入っています。

震度7は、阪神大震災に直撃された、神戸市から西宮市にかけての地域でも記録しましたが、「震度6強」と違い、鉄筋コンクリートの構造物でも、場合によっては倒壊が懸念されるとのこと。

巨大都市・東京なので、もちろん火災、液状化、津波、そしてライフラインの壊滅的被害とセットです。

もし、そんなのが起こったら、助からないのか?ま、家にいれば、たぶん、死なないとは思いますが、

この辺は、3・11でも液状化ほぼなかったし、木造家屋の密集もないし、海岸から結構遠いし、世の中で一番、金かけてつくってるUR住宅だし、築浅だし・・・

ただ、間違いなく、被災者にはなるでしょうね。


でもって、その東京直下地震が起こる確率についてですが、

東大地震研の発表を読んで、私が理解したところを言うと、

・震源地は、茨城・千葉沖から、伊豆あたりまでを含む、南関東一帯
・この地域で、100年間で5回程度、M7クラスの地震が起こってきた
・今後100年間でも、5回起こることは、普通に考えられる。
・この南関東の、どこでも、M7クラスは起こりうる(東京湾北部地震は、そのうちの一つのシナリオ)
・最近は活発であり、今後4年間でのM7発生確率は、50%弱くらいになる。

というわけで、次に地震起こるとすれば、「立川断層帯」なのか、「茨城県南西部」なのか、「千葉東方沖」なのか、「首都直下」なのか、どこか分からないけど、とにかくM7は起こりそう・・・ということです。

東大地震研が挙げる、過去100年で5回起こった南関東M7クラス地震のなかで、私が経験しているのは、「1987年千葉東方沖地震」(M6.7)だけです。

あの時、東京都内は、震度4だったので、大きな被害は出ませんでした。

感覚的には、私が小学校6年の時に起こった、千葉県北西部震源、M6.1(1980年9月25日)の方が、揺れが大きかったように思います。

当時は、柏に住んでいたので、ほぼ自分の直下で地震が起こったようなものです。たぶん、震度5強はあったんじゃないかな。

だから、震源近くに住んでいれば、確かにコワいのですが・・・

今後4年間に起こるかもしれない、次のM7が、たとえば千葉東方沖震源で、東京が震度4~5程度であれば、(震源近い人には恐縮ですが、東京住民としては)大して恐れることはないのかもしれません。

これが東京湾北部とか、新宿直下で起こると、まじでシャレにならないわけですが、

ま、南関東のどこで起こるか分からないので、東京が大した被害になるかもしれないし、ならないかもしれない。

千葉・茨城県境近くで、子供の頃から、頻発する地震に鍛えられてきた私としては、用心しつつも、いつも通りに暮らしていけばいいかな、と思っています。


最後に、もし東京直下で大地震が起これば、

東京・首都圏の不動産市場も、たぶん、一変してしまうんだろうと思います。

東日本大震災という、遠い三陸沖震源で起こった地震でさえ、液状化や原発事故の影響で、千葉県や東京湾岸の人気が落ち、多摩など内陸部の人気が上がりました。

東京直下で大災害が起これば、なおさら、そうだろうと思います。

発生確率は低いそうですが、新宿の直下で起こる都心西部地震が、東京にとっては、一番、人的・経済的損失が多くなるシナリオのようで、

もしそれが起こったら、たとえば、環七沿いの、木造家屋密集地帯などは、東京で一番ハイリスクなエリアとみなされ、当分、人気が落ちるかもしれません。

あるいは東京湾北部地震が起こって、豊洲、お台場、芝浦あたりが津波かぶったら、ベイエリアの人気も落ちるでしょうね。

ま、それも、1年2年とか、せいぜい3~5年とか、短期間の話かもしれませんね。

大地震起こっても、すぐ復興してしまう。そして、数年すれば、大地震が起こったことすら、忘却してしまうのが、日本人なんだと思います。

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