日本不動産

おはようございます。Manachanです。

久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

不動産ブログランキング、最近、１１～１４位が定位置なような気がする。いつも応援ありがとうございます。
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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。

今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
でも、この文章、楽しめた、という方は、不動産ブログランキング、愛の応援ぽちThanks！
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Manachanです、おはようございます。今日は真面目な話題で・・・

「３・１１」東日本大震災から、１年３ヶ月が経ちました。

ここ東京で、あの出来事は忘却の彼方に去ったような印象がありますが、

東北・北関東の被災地では、今でも、震災の爪痕が残り、復興はまだまだ先の話。特に津波で丸ごと流された街や、原発事故で未だ自宅に戻れない地域の方々は、なおさらです。

不動産ブログランキング、１１位に浮上！トップ１０復帰、目前。
皆様の応援のおかげです。ありがとうございます。
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あの震災は、物理的な被害のみならず、「風評被害」というかたちで、心理的にも、日本の社会に大きな爪痕を残したと思います。

特に、「原発事故」、「放射能」という要素を伴い、かつ「ツイッター」「モバイル」全盛の、発達した情報化社会で起こった災害ですので、

自制のきかないデマの拡散、恐怖煽りと、風評被害･･･リスク・コミュニケーションという意味では、日本の、かなり恥ずかしい面が出たと思っています。

私の生まれ故郷・千葉県柏市も、原発事故の風評被害を受け、イメージの低下に苦しんだ都市のひとつです。

千葉県内では、液状化で苦しんだ浦安市と並び、最も打撃を受けたのが、「放射能ホットスポット報道」の暴風を受けた、柏市(および周辺の東葛５市)だと思います。

その影響は、人口統計にはっきり出ています。東京通勤圏に位置し、利便性の高い柏市。震災前は、年６０００人のペースで、人口が増加し続けていましたが、

震災の起こった年の増加数は、わずか４００人。しかも２０１１年７月から２０１２年４月にかけての９ヶ月に限っていえば、１５００人以上、人口を減らしました。

浦安の場合、液状化で街の至るところで、目に見える被害があったわけですが、内陸の台地面に位置し地盤の良い柏市の場合、地震の被害は、ほとんど見られず、

人口減少を説明できる理由は、放射能報道による風評被害のみ・・・でした。

柏市の歴史、始まって以来、初めて経験する人口減少･･･私もこれには、大変、心を痛めましたが、

「原子力災害の心理的影響」という物事の本質ゆえに、役所が安全宣言しても逆効果だし、学校や幼稚園の除染につとめても、人口減少のトレンドに影響を及ぼすことはできず、

「世間が、放射能のことを忘れ去ってくれる」以外に、特効薬はないわけです。

ですが、散々苦しんだ柏市にも、ようやく「春」がやってきました。

今年４月以来、人口が上昇トレンドに転じているのです。しかも、純粋な社会増（転入－転出）により、人口が増えているのです。

震災前と同様、人々が、柏市を住まいとして選んでくれた、「足で投票」した結果として、人口増が実現しているのです。

ま、気になる放射線量に関しても、震災以来、一貫して改善が続き、最新の測定データでは、柏市の４０小学校平均の線量(地上５０ｃｍ)が、０．１３マイクロシーベルトにまで下がっています。

この数値は、昨年６～７月、｢週刊現代｣などのホットスポット報道で騒がれた当時の、約３分の１。

私の住む、都内江東区の小学校平均が、０．１０程度で、ほぼ定常状態ですから、今や｢都内に住んでも、柏に住んでも、線量は変わらない｣と言ってよい。

また、柏市内に不動産物件を持つ、私個人の体験としても、｢柏の勢いの回復｣を肌で感じています。

柏駅徒歩圏にある、築古の区分マンションを、賃貸に出そうとしていましたが、今年２～４月は、いくら頑張っても反応が鈍く、管理会社と共に、｢やっぱり異常事態だわ･･･｣と、途方に暮れていました。

ところが５月に入ると、いきなり法人の申し込みが入り、

その法人契約が、勤務先変更により急遽キャンセルになった後、今度は個人の申し込みが････

しかも、その個人入居者の方は、｢周辺市区から、仕事探しのため、柏駅前に越してきた｣という･･･東葛のビジネス中心地としての、柏らしい動きですね。

今年５月といえば、柏市の人口の勢いが、すでに完全に戻った時期でもあります。

Kashiwa finally comes back･･･柏市は震災、風評を乗り越え、力強く復活しました！

柏市とともに、震災の影響で人口減少に見舞われた千葉県内の市川市、松戸市、浦安市、千葉市美浜区なども、４月からは明らかに人口増に転じていますから、

千葉県全体の勢いも、完全に、震災前に戻ったといえましょう。

今日の日記、面白かったと思った方、そして柏市や千葉県ファンの皆様、
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Manachanです。おはようさん。

過去二回連続で、韓国ネタが続いたので、今度は埼玉ねたでいきますね（関連がよく分からんなあ･･･）。

不動産ブログランキング･･･激戦のなか、Manachanしぶとく１２位キープ。
やっぱベスト１０に復帰したいなー。今日も応援ぽちお願いね♪
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これまで、主に千葉県内で、企画アパート用地を探してきましたが、同じタイプのアパートは、実は埼玉県でも建築可能です(注．東京、神奈川はほぼ無理)。

埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か？どっちが都会か？どっちが洗練されているか？論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も･･･)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

（埼玉県の戸田・和光・川口）＞（千葉県の市川・松戸）

一般論としては、そういう感じになります（個別には、いろいろあります）。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、｢地価と賃料のバランス｣が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった！！

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった！！

それが、つくばエクスプレス沿線の｢八潮｣と｢三郷中央｣です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には｢埼玉の鉄道｣とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね（で、戸田や和光の土地みて、どうしても｢千葉より高い｣という印象を持ってしまう･･･）。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心２０ｋｍ圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで７分、浅草１３分、秋葉原へ１８分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり！

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪５０万を平気で切ってるじゃん！
（注.もちろん、個別にみれば、坪８０万を超えている土地もあります。）

なぜ、安いのか？

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
－青梅・秋川以遠
－厚木以遠
-横須賀以遠　
-千葉以遠　
-柏以遠　
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの｢見える賃貸経営｣をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅１０分圏内なら、ワンルームの賃料が平均７万を超えている！

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、｢帝都北千住に７分｣、｢世界のアキバに１８分｣という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心２０ｋｍ圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは８万３千人強ですが、今後１０～２０年にわたって人口が増加し、１０万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、｢３０年間、勝ち続ける賃貸経営｣も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

八潮駅徒歩圏は、将来を見越して、比較的低リスク、高収益な賃貸経営ができそうなエリアだと、私は感じています。

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埼玉と千葉は、宿命のライバル。どっちが格上か？どっちが都会か？どっちが洗練されているか？論争は尽きませんが(五十歩百歩という噂も･･･)

地価に関していえば、東京へのアクセスが良い分、埼玉の方が千葉よりも、平均としては高い。たとえば、東京に接するエリアで比較すると、

（埼玉県の戸田・和光・川口）＞（千葉県の市川・松戸）

一般論としては、そういう感じになります（個別には、いろいろあります）。

土地から仕込んでアパートを企画すると、どうしても、｢地価と賃料のバランス｣が大事なので、これまでは、(地価の概して安い)千葉県の方を、埼玉県よりも優先させていました。

あと言うと、私が千葉県の出身で、実家も千葉県なので、物件が千葉県にあった方が、地元の信金さんに話をしやすいという事情もありました。

しかし、よく調べてみると、

・埼玉県に、とんでもない穴場があった！！

・埼玉県で、都内へ至近距離なのに、千葉県よりも地価の安い、驚愕のエリアがあった！！

それが、つくばエクスプレス沿線の｢八潮｣と｢三郷中央｣です。

つくばエクスプレスは、東京、埼玉、千葉、茨城の一都三県を結ぶ通勤鉄道。埼玉県内を確かに通るのですが、一般的には｢埼玉の鉄道｣とは認識されていません。

埼玉で土地探しをすると、どうしても、京浜東北線とか、埼京線とか、東武東上線の方に、先に目が行ってしまいますね（で、戸田や和光の土地みて、どうしても｢千葉より高い｣という印象を持ってしまう･･･）。

県東部地区でも、思い浮かぶのはせいぜい、東武伊勢崎線の草加、越谷、春日部くらいでしょう。

八潮や三郷は、スルーされるのが常。北千住のちょっと先で、東京の足立区なんだか、埼玉なんだか、千葉なんだか、帰属がよく分からないエリア。だからこれまで、ノーマークでした。

しかし、八潮・三郷というのは、都心２０ｋｍ圏内で、飛びぬけて地価が安いのです。

特に八潮駅近辺は、つくばエクスプレスの快速停車駅。北千住まで７分、浅草１３分、秋葉原へ１８分という、素晴らしいアクセスなのにもかかわらず、駅近辺の土地相場をみて、びっくり！

・八潮駅徒歩圏内で、道路付けの良い区画整理地や、整形地でも、坪５０万を平気で切ってるじゃん！
（注.もちろん、個別にみれば、坪８０万を超えている土地もあります。）

なぜ、安いのか？

八潮や三郷は、地盤の弱い低湿地で、もと工業地帯。今でも、倉庫がたくさんあり、一戸建て住宅地としての適性が、あまり高くありません。だから、都心アクセスの割に土地が安い。

Memo 首都圏の地価は、全体的に、西高東低、南高北低
都心20km圏内で、八潮・三郷は、千葉県の北総沿線と並んで、地価水準が一番安い。
八潮・三郷とほぼ同じ地価水準の地域は
－青梅・秋川以遠
－厚木以遠
-横須賀以遠　
-千葉以遠　
-柏以遠　
-埼玉では、所沢、川越、大宮、越谷にはさまれた、鉄道空白地帯とほぼ同じ

しかし、一戸建てではなく、賃貸アパート経営という視点でみると、話が全く違ってきます。

たとえば、HOMESの｢見える賃貸経営｣をみると、新しく開発されたエリアで物件供給が不足しているからなのか、駅１０分圏内なら、ワンルームの賃料が平均７万を超えている！

もちろん、土地は結構余ってるし(特に八潮駅東側)、一戸建て用地が順次アパートに建て替えられるでしょうから、長い目でみれば、賃貸相場もより低いレベルに落ち着くでしょうが、

それでも、｢帝都北千住に７分｣、｢世界のアキバに１８分｣という、八潮駅の優位は揺らがない。首都高も通り、自家用車の便も良い。便利な都心２０ｋｍ圏内なので、この地に育った若者だって、多くは出ていかないはず。

八潮市の人口は、いまは８万３千人強ですが、今後１０～２０年にわたって人口が増加し、１０万人を突破するとみられています。

この地で、上手にやれば、｢３０年間、勝ち続ける賃貸経営｣も可能かもしれません。

駅近の整形地なら、将来、敷延・旗竿地に対する規制が強化されて、既存不適格になるリスクも低いし、一戸建て用地としての出口も取りやすい。

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企画アパート新築のために、いま千葉県内で土地探ししている最中ですが、

新松戸駅前の土地は、他のバイヤーにとられ･･･

気を取り直して、県内東葛地区と、京葉地区で、土地探し継続中です。

こないだ見た、｢幕張の土地｣は、とても良かったですよ。

｢幕張｣といえば、皆さん、｢ベイタウン｣や｢アウトレットモール｣、｢幕張メッセ｣、｢千葉マリンスタジアム｣のある、｢京葉線・海浜幕張駅｣付近の埋立・新開発地を想像されると思いますが、

今回みたのが、もっと陸側にある、｢JR総武線・幕張駅｣至近の土地。すぐ近くに｢京成線　幕張駅｣があります。｢海浜幕張駅｣からは約２ｋｍ離れ、歩いたら３０分ほどかかる距離です。

話を簡単にするために、ベイタウンのある海浜幕張側を｢海の幕張｣。総武線・京成線側を｢陸の幕張｣と呼びますね。

｢陸の幕張｣は、古くから開けた土地です。源平合戦の昔、頼朝がこの地で兵をあげ、｢幕営を張った｣から｢幕張｣になった、という伝説もあります。

この地を通るJR総武線は、明治時代から開通し、幕張駅ができたのは、１８９４年。作家の椎名誠さんが、幼少時代を過ごしたのも、ここ幕張の海辺でした。

椎名さんのエッセイにもありますが、高度成長期に幕張の埋立地造成が始まり、見えなくなるほど向こうの沖まで陸地化されたそうです。

そこに建設された新市街地が、｢海の幕張｣こと、海浜幕張エリアなのですね。

広い街路、計画的につくられた建物、施設、公園･･･人工都市な｢海の幕張｣とは対照的に、｢陸の幕張｣は古い街で、街路は狭く、昭和の香りを残しています。

近くに｢検見川神社｣、さらに行くと｢稲毛の浅間神社｣があり、古いコミュニティも残る、下町っぽいところです。

そこにJR総武線や京成線が通り、高度成長期以降、東京のベッドタウン化されたわけですが、各駅停車しか止まらない小さな駅のため、

近くの津田沼や船橋みたいな商業発展はみられず、今でも純粋な、住宅エリアの静かな駅です。

この幕張、とても良かったのは、

住宅地が生きている

街路の狭い、古い街ですが、新しい戸建住宅や、３階建てくらいの築浅RCマンションが結構建っていて、全体的に明るい印象。

新しい住宅がたくさん建っているということは、JR幕張駅エリアが、若い世代や子育て世代、住宅地として選ばれていることの証左。街の新陳代謝が、ちゃんと機能しているわけですね。

東京通勤圏だし、幕張ベイタウンにも歩ける距離なので、賃貸需要もかなりあるようです。

こういう土地に、企画マンション建てたいなあ・・・と思った次第。

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Manachanです。どうも～。

さっきまで、上司のおごりで、刺身食いまくってました。サラリーマンやってると、たま～にはいいこともあるのね。

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今日は、総勢４人で飲み食いしたのですが、そのうちの一人が、デンマーク出身の男で、

いま旬な話題といえば、当然、欧州危機の話ですね････｢ギリシャがデフォルトするの？ユーロ離脱するの？｣

彼の持論は、こうです。

EUの総意として、絶対に、ギリシャをユーロから脱退させないはずだ

その心は･･･

・ギリシャがユーロ脱退して、独自通貨ドラクマに戻ったら、当然、通貨は暴落。しばらくは地獄だが、その後は安い通貨の恩恵を受けて、経済はおそらく回復する。

・ギリシャをユーロ脱退させたら最後、スペイン、ポルトガル、アイルランド･･･脱退したい国が続出して、ユーロ本体が崩壊しかねない。

ま、どうなるか私には予測つきませんが･･･一方で日本も非常に深刻な財政問題を抱えており、いまギリシャの直面する苦難を、他人事だと笑える人は少ないはず。

今すぐではないにせよ、日本が将来、本当にギリシャみたいになってしまったら、どうなるのか？

銀行から多額の借金をして、賃貸用住宅を経営する大家としては、非常に、気になるところですね。
　

今日のギリシャ・南欧諸国と同じく、日本が財政危機になったら、国債の調達コストが上がり、金利が上がるはず。

もし変動金利でお金を借りていれば、当然、金利負担は増える。それを、家賃に転嫁できればいいけど、現実には難しいでしょう。結局、キャッシュフロー回らず、借金返せず、そのまま破綻してしまう大家さんは、全国にたくさんいるでしょうね。

だからこそ、日本デフォルト対策として、｢借入を圧縮する｣、｢返済比率を一定以下にする｣、｢変動金利のものは、固定金利にする｣等といった方策が、大家さんの間で行われているわけですね。

ただ、よく考えたら、

・大家さんが破綻する前に、マイホーム買ったサラリーマン層が先に破綻するのではないでしょうか？

日本が財政危機になって、大家さんが困るといっても、少なくとも、人さまに貸す土地建物を持っている分、まだ恵まれているのかもしれません。

そういう資産を持たない、大多数のサラリーマンは、自分の給与収入だけを返済原資として、銀行からお金借りてマイホーム買うわけですね。

普通考えて、サラリーマンの方がヤバくないですか？なぜなら、

・収入源（返済原資）は、｢給与収入｣しかない
・経済危機で職を失い、｢給与収入｣が途絶えたら、即アウト
・なんとか職を維持できても、｢ローン金利が上がり｣、給料の範囲で返済できなくなったら、アウト

家を失い、路頭に迷うサラリーマンやその家族が、激増するでしょうね。

おそらく、大家さんの破綻より、サラリーマンの破綻の方が、社会問題として、先に表面化しそうな気がするし、

政府(IMF？)は、いずれかの時点で、サラリーマン救済のために、｢何とかしよう｣とするでしょうね。具体的には、｢サラリーマンがローン借りて住宅を買う｣メカニズムの回復を試みるはず。

そんな局面になったら････大家としては、｢借入を固定金利にする｣よりも、｢サラリーマン救済スキームにうまく乗る｣方が、有効な方策になるのかもしれません。

ま、今後の日本経済がどんなことになっても、世の中の動きを見て、先手を打って、上手に立ち回っていきたいものです。

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彼の持論は、こうです。

EUの総意として、絶対に、ギリシャをユーロから脱退させないはずだ

その心は･･･

・ギリシャがユーロ脱退して、独自通貨ドラクマに戻ったら、当然、通貨は暴落。しばらくは地獄だが、その後は安い通貨の恩恵を受けて、経済はおそらく回復する。

・ギリシャをユーロ脱退させたら最後、スペイン、ポルトガル、アイルランド･･･脱退したい国が続出して、ユーロ本体が崩壊しかねない。

ま、どうなるか私には予測つきませんが･･･一方で日本も非常に深刻な財政問題を抱えており、いまギリシャの直面する苦難を、他人事だと笑える人は少ないはず。

今すぐではないにせよ、日本が将来、本当にギリシャみたいになってしまったら、どうなるのか？

銀行から多額の借金をして、賃貸用住宅を経営する大家としては、非常に、気になるところですね。
　

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もし変動金利でお金を借りていれば、当然、金利負担は増える。それを、家賃に転嫁できればいいけど、現実には難しいでしょう。結局、キャッシュフロー回らず、借金返せず、そのまま破綻してしまう大家さんは、全国にたくさんいるでしょうね。

だからこそ、日本デフォルト対策として、｢借入を圧縮する｣、｢返済比率を一定以下にする｣、｢変動金利のものは、固定金利にする｣等といった方策が、大家さんの間で行われているわけですね。

ただ、よく考えたら、

・大家さんが破綻する前に、マイホーム買ったサラリーマン層が先に破綻するのではないでしょうか？

日本が財政危機になって、大家さんが困るといっても、少なくとも、人さまに貸す土地建物を持っている分、まだ恵まれているのかもしれません。

そういう資産を持たない、大多数のサラリーマンは、自分の給与収入だけを返済原資として、銀行からお金借りてマイホーム買うわけですね。

普通考えて、サラリーマンの方がヤバくないですか？なぜなら、

・収入源（返済原資）は、｢給与収入｣しかない
・経済危機で職を失い、｢給与収入｣が途絶えたら、即アウト
・なんとか職を維持できても、｢ローン金利が上がり｣、給料の範囲で返済できなくなったら、アウト

家を失い、路頭に迷うサラリーマンやその家族が、激増するでしょうね。

おそらく、大家さんの破綻より、サラリーマンの破綻の方が、社会問題として、先に表面化しそうな気がするし、

政府(IMF？)は、いずれかの時点で、サラリーマン救済のために、｢何とかしよう｣とするでしょうね。具体的には、｢サラリーマンがローン借りて住宅を買う｣メカニズムの回復を試みるはず。

そんな局面になったら････大家としては、｢借入を固定金利にする｣よりも、｢サラリーマン救済スキームにうまく乗る｣方が、有効な方策になるのかもしれません。

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Manachanです。こんばんは。

先ほど、ブログ日記書こうとして、PCに向かったら、そのまま寝てしまい、気がついたら３時間経っていました。やや睡眠不足かも。

明日からは、（もちろん本業の仕事で）シンガポールの上司が来日するので、今週一杯、忙しい日々が続きます。張りきっていこう！

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先日の日記、｢福資活動、関東へ･･･｣で紹介しましたが、現在、関東における企画アパート用の土地仕込みが、佳境に入っております。

主に狙っているエリアは、千葉県･･･昨年の震災以来、液状化や原発事故の影響を懸念されて、１年ほど人口流出が目立った場所です。とはいえ、ここ１～２カ月は人口復調トレンド。

風評被害に遭った地域･･･逆にいえば、狼狽売りなどが出て、相場より安く、土地が仕込めるチャンスがあるのかもしれませんね♪

幸い、私は千葉県東葛地域の出身･･･土地勘を活かして、｢液状化狼狽売り｣や、｢放射能狼狽売り｣の激安土地をゲットするぜ！と、昨年後半より、目を皿のように探してきました。

しかし、蓋を開けてみたら、

いくら風評被害があっても、柏駅、松戸駅、新松戸駅など、利便の良い駅の徒歩圏内の土地価格は下がらない。

ということが分かってきました。

仮に狼狽売りが出ても、駅から歩けないバス便エリアとか、不便な土地ばっかり･･･いくら安くても、賃貸つけられない田舎の土地なんか、俺だって要らんよ。

しかしそんな時、たまたま、新松戸駅徒歩５分という立地で、珍しく坪５０万を切る土地が出てきました。

旗竿地ですが、第一種住居地域(６０／２００)、かつ第二種高度地区で高さ規制緩いし、間取りのバリエーションつけたアパートがちょうど入る形状だったので、｢これはいい！｣と思いましたが、

私が意思表示する前に、瞬く間に、他の買い付けが入ってしまいました。駅近の条件の良い土地は、多くのバイヤーがうごめき、ピラニアのごとく、入れ食い状態･･･これでは価格下がらないのも当たり前か。

土地探しをしていて、最近、面白いエリアだなと思うのが、

東武野田線・豊四季駅

ローカル線の、地味～な、イナカっぽい駅ですが、面白いのは、｢柏｣駅と｢流山おおたかの森｣駅という、二大ターミナル駅の中間にあること。

この豊四季駅から、柏駅までは、３．２ｋｍありますが、流山おおたかの森駅までは、わずか１．３ｋｍしか離れていません。

最寄りは豊四季だけど、実は、流山おおたかの森まで徒歩圏内で、つくばエクスプレスでアキバ直行できる立地･･･というのは、賃貸経営上、面白いと思います。

実際、地元の友人に聞いても、豊四季駅～流山おおたかの森駅の間にある賃貸物件は、入居が、とても良いそうです。

ただ、この辺、土地はわんさかあるので、今は良くても、数年したら、きっと、アパートがうじゃうじゃ建って、供給過剰になるんだろうなと思います。

よほどの駅近とか、希少性のある立地を狙わないと、将来的には厳しいかも･･･

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先日の日記、｢福資活動、関東へ･･･｣で紹介しましたが、現在、関東における企画アパート用の土地仕込みが、佳境に入っております。

主に狙っているエリアは、千葉県･･･昨年の震災以来、液状化や原発事故の影響を懸念されて、１年ほど人口流出が目立った場所です。とはいえ、ここ１～２カ月は人口復調トレンド。

風評被害に遭った地域･･･逆にいえば、狼狽売りなどが出て、相場より安く、土地が仕込めるチャンスがあるのかもしれませんね♪

幸い、私は千葉県東葛地域の出身･･･土地勘を活かして、｢液状化狼狽売り｣や、｢放射能狼狽売り｣の激安土地をゲットするぜ！と、昨年後半より、目を皿のように探してきました。

しかし、蓋を開けてみたら、

いくら風評被害があっても、柏駅、松戸駅、新松戸駅など、利便の良い駅の徒歩圏内の土地価格は下がらない。

ということが分かってきました。

仮に狼狽売りが出ても、駅から歩けないバス便エリアとか、不便な土地ばっかり･･･いくら安くても、賃貸つけられない田舎の土地なんか、俺だって要らんよ。

しかしそんな時、たまたま、新松戸駅徒歩５分という立地で、珍しく坪５０万を切る土地が出てきました。

旗竿地ですが、第一種住居地域(６０／２００)、かつ第二種高度地区で高さ規制緩いし、間取りのバリエーションつけたアパートがちょうど入る形状だったので、｢これはいい！｣と思いましたが、

私が意思表示する前に、瞬く間に、他の買い付けが入ってしまいました。駅近の条件の良い土地は、多くのバイヤーがうごめき、ピラニアのごとく、入れ食い状態･･･これでは価格下がらないのも当たり前か。

土地探しをしていて、最近、面白いエリアだなと思うのが、

東武野田線・豊四季駅

ローカル線の、地味～な、イナカっぽい駅ですが、面白いのは、｢柏｣駅と｢流山おおたかの森｣駅という、二大ターミナル駅の中間にあること。

この豊四季駅から、柏駅までは、３．２ｋｍありますが、流山おおたかの森駅までは、わずか１．３ｋｍしか離れていません。

最寄りは豊四季だけど、実は、流山おおたかの森まで徒歩圏内で、つくばエクスプレスでアキバ直行できる立地･･･というのは、賃貸経営上、面白いと思います。

実際、地元の友人に聞いても、豊四季駅～流山おおたかの森駅の間にある賃貸物件は、入居が、とても良いそうです。

ただ、この辺、土地はわんさかあるので、今は良くても、数年したら、きっと、アパートがうじゃうじゃ建って、供給過剰になるんだろうなと思います。

よほどの駅近とか、希少性のある立地を狙わないと、将来的には厳しいかも･･･

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Manachanです、どうも。毎度ご愛読ありがとうございます。

数日前、入居が入り、北は北海道から、南はオーストラリアまで、めでたく完全満室になりました！！！

しかーし、幸福も束の間。６月末には満室でなくなることが分かっているので、今から対策します。

完全満室復活を願って、今日も応援よろしく
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先週火曜日に行われた、賃貸住宅フェア＠福岡は、とても実り多いものでした。

今は「セミナー全盛の時代」のようで、私の講演を含め、セミナー系は軒並み大盛況たったようですが、ブースの展示も、見るべきものがいくつかありました。

空室、家賃下落トレンドの日本において、｢他の物件と徹底的に差別化して、賃料を上げる工夫｣に成功しておられる大家さんや業者さんは、やはり輝いて見えますね。

その一つが、東京から出典していた、

音楽完全対応RCマンション「ミュージション」

これは、イノーヴ株式会社（旧 株式会社リブランサービス）の手がける企画マンションシリーズで、

一言でいえば、｢建物を構造的に完全防音｣にすることで、｢部屋で音楽をやりたい｣入居者層のニーズに応える企画で、

担当者の話では、相場の３割増しでも、入居が続々と入るとのこと（その代わり、建物の施工費は相場の２割増し）。

すでに東京都、埼玉県と、神奈川県で、６棟の施工実績があり、今年は関西と福岡に進出したいとのこと･･･素晴らしいですね。

もうひとつ、ネタとして面白かったのは、九州エリアの高級賃貸マンション。

別に高級賃貸マンションのブースがあったわけではありませんが、ちょうど山口県の鍵業者のブースに遊びに行った時、納入実績として目をひいたのが、

Bay Side Asano　(北九州市小倉北区)

北九州市で、月額２３万円の賃料で募集している高級賃貸マンションだそうです。ユニークな外観が目をひきますね。

関東圏では、たとえば神奈川県にある｢ユニバーサル南藤沢タワー｣の、｢富士山の見える３０万円ペントハウス｣等が有名ですが、

それに類した建物が、九州にもちゃんとあって、稼働しているわけですね。

話を聞くと、同じ建物に｢賃料２０万円以上の高額な部屋｣と、｢賃料７万円前後の一般ピープル向け｣と両方あるようですが、

九州でも、高い部屋から順に、入居が決まっていくそうです。

そういう所に住むのは、お医者さんとか、多忙な会社経営者、ビジネスマン等々･･･らしい。

確かに、Bay Side Asanoは、小倉駅からわずか徒歩５分。家を出てすぐ新幹線に乗れるという｢足回りの良さ｣がありますね。

日本では、まだ歴史の浅い、高額賃貸マンションビジネス。

このビジネスが面白いと思うのは、

１）余人の想像も及ばない大金持ちではなく、日本のどの地域にもいる｢小金持ち専門職層｣をターゲットにできる。

３）｢小金持ち専門職層｣にアピールする、ハイスペックな賃貸物件の供給が、日本の都市部ではまだまだ足りない。

上記の理由から、まだまだ伸びしろの大きいビジネスモデルだと思います。

このような物件を仕込むのは、事業規模もかなり大きくなるので（やり方にもよるが、一般には｢都市部の便利な土地｣＆｢RC１０階建て程度が必要｣）

私ももっと、大家力を上げて、こういう物件を手掛けられるようになりたいなあと思います。

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