2017年 12月 の投稿一覧

柄にもなく金沢文学散歩&不動産

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。2017年大晦日のブログ更新になります。

私がつい4日前、12月27日に買ったばかりの金沢市森山町の町家は、地元的には実は結構すごい物件だったようです。金沢三文豪の一角、徳田秋声の姉の婚家だということは知ってましたが、私はあまり文学に縁のない、ゼニカネ勘定大好きな不動産事業者ゆえ、その文学的価値については十分気づいていませんでしたが、蓋を開けてみれば

 

・買って2日後に、北國新聞の記者さんから連絡が来て、電話取材を受けた!

・年明けには、「由緒ある町家の命脈をつないだ東京の投資家」という文脈で新聞記事になるそうです

 

あまりの急展開に、自分でもびっくり。とはいえ自分で判断した不動産売買の社会的意味を知ることは大事だと思い、急遽、同物件が出てくる徳田秋声の短編小説(随筆?)「町の踊り場」をAmazonで取り寄せ、読んでみました。私が古典文学作品を読むなんて、高校以来、30なん年ぶりのことです。

以下は、私の率直な感想。文学好きの方が聞けば笑っちゃうでしょうが…

 

・最初読んだ時は、「ブログみたいな文章だな~」と思った。また、「地元・金沢や人々に対する作者の距離感と冷めた眼が面白いなあ」と感じた。

・二回目に読んだ時は、「姉の死をめぐる、人間模様や風景の描写がすごくリアルだなあ~」と感じた。

・でも、やっぱり一番印象に残るのは、最後に出てきた「踊り場」(昭和7年当時、金沢唯一のダンスホール)の情景ですね。

 

徳田秋声にとって、61歳の時に世に出した「町の踊り場」は、それに先立つ10数年の不遇の時代を一気に挽回する「起死回生の一作」となり、作家として円熟の晩年を送ることができました。いま読んでみると、この作品が今なお多くの人に愛されている理由が、何となく分かる気がします。

 

でも不動産屋的にいうと、「町の踊り場」に出てくる、4つの場所を地図にプロットしてみる方が面白い。

1)姉の婚家(現住所:金沢市森山町1-5-22、当時は高道町75)…昭和7年(1932年)8月26日に、秋声の次姉・太田キンが亡くなった部屋で、葬礼がしんみり行われた場。2017年12月27日、私が代表をつとめる資産管理会社で購入。

2)秋声が鮎を食べにいった料亭(現住所:金沢市尾張町1-7-2、元「料理旅館まつ本」)…現在は駐車場。

3)兄の居宅(現住所:金沢市瓢箪町7-6)…秋声の異母兄・正田順太郎の旧宅で、秋声の金沢滞在中の帰省先。築100年を超え、存続が危ぶまれたが、2015年セカンドセンス社が買い取り、「カフェ&カルチャー、町の踊り場」としてオープン。

4)ダンスホール(金沢市下新町、並木町尾山倶楽部3F)…昭和7年(1932年)以前から同13年(1938年)まで営業したダンスホール、現在は駐車場になっているそう。

 

各地点間の距離は、十分、徒歩で回れるくらいの範囲内にあります。

1)から2)まで…徒歩12分くらい
2)から3)まで…徒歩15分くらい
3)から4)まで…徒歩12分くらい

冬場の降雪で足場の悪い時や、夏の蒸し暑い時期を除けば、年を通して、快適に散歩できるコースになると思います。私も、春とか初夏とか秋とか、季節を変えてじっくり散歩してみたいと思います。

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東京の資金で金沢の街並みを守る発想

こんばんは、Manachanです。

今日は、とても嬉しい日になりました。金沢市、ひがし茶屋街近くの古民家を買うお話がまとまり、晴れてオーナーになりました。

北國街道沿い、34坪の土地に、3階建ての建坪60坪近い立派な店舗付き木造家屋を、私が代表をつとめる資産管理会社で現金買いしました。年明けから半年くらいかけて改修、旅館業許可もとって、来夏、町家民泊としてオープンさせる予定です。

 

とても由緒ある家です。築年は明治35(1902)年。金沢市に電話が開通した翌年です。金沢の三文豪のひとり徳田秋聲の代表作『まちの踊り場』の冒頭に、この町家が登場します。というのもこの家は元は秋聲のお姉さんの婚家でした。昭和38年にこの家を購入したのが、現所有者様の先代の方だったのです。

所有者様は、長年、この場所で和菓子店をやってきて、遠方からも客が来るような評判の店だったのですが、高齢により引退、家を手放すことになりました。でも、由緒あるこの町家を次世代に残せたらいいなあという思い、さらにはここでお店や事業をなさる方が引き継いで、まちのともしびが消されないで欲しいという強い意向をお持ちでした。

それを受けて、私の知り合いでもある地元の不動産業者さんが半年以上頑張ってきたのですが、いろいろと難題が続きなかなか話がまとまらず、年末のタイムリミットが迫った頃、「御社で買い取りませんか?」と、私に話が来たのです。つい最近、12月9日のことでした。

 

物件概要と写真を見て、所有者様の思いを知って、私は即買いを決意しました。

この町家は、何としてでも残さなければなければならない。持ち主のいない老朽家屋を再生し、金沢という歴史伝統の街にふさわしい景観を守るのは、いまを生きる日本人としての責務だ。

そう決めてからはスピード感持って話を進めました。売買契約書、重要事項説明書、改修プランとスケジュール、民泊運営会社の収支シミュレーション、許認可・補助金関係の資料を読み込み、12月19日に金沢に飛び、現地確認してその場で契約、今日27日に東京で決済を済ませました。

 

私、金沢とは良いご縁に恵まれてきました。2012年から、5回ほどセミナー講演やって、その度に現地で泊まり、歴史と自然、文学と美術、和風の美が至るところに感じられるこの街を堪能しました。セミナーに合わせて、家族全員で金沢旅行したこともあります。

少子高齢化、経済の衰退、将来不安…日本の先行きが暗いという人が多いですが、私はそうは思いません。マクロだけ見てみてはミクロが見えなくなります。大小無数の都市がある日本の国内を見回せば、沈む街も当然あるでしょうが、逆に今より輝く街も結構たくさんあると思います。特に金沢は、私のなかで、「先行きの明るさ日本No.1都市」ですね。

 

世界中、いろいろ回ってみて、思うのです。今の日本で、金沢ほど、「21世紀の価値観と親和性の高い街は他にほとんどない」と。

金沢の街を歩くと、ヨーロッパの素敵な都市、たとえばプラハ、ウィーン、ハイデルベルク、バルセロナ、セヴィーリャなどと、どこかしら通じるものを感じます。

 

・街が刻み込んできた歴史が今なお、街並みや建造物、美術作品という、分かりやすい形で生き残っている。

・街の規模がちょうど良い。ちょっと郊外に行けば自然が溢れ、かといって街を何日もぶらぶら歩いて退屈しないボリュームがある。

・若い発想にあふれた、おしゃれなカフェ、料理店、コミュニティスペースなどがたくさんあり、年々増えている。

 

今は、ネットとスマホ、AIの時代。人々は日々、ネットを通して大量の情報に接し、取捨選択を繰り返すなかで、「評判や口コミ」が経済的価値を持ちます。言い換えれば、「本物」や「インスタ映え」するものが生き残りやすい時代であるともいえます。昨今、日本へのインバウンド観光が盛り上がるなかで、その行き先が首都・東京に一極集中するのではなく、京都や金沢、飛騨高山などが日本的な文化に触れられる観光地として脚光を浴びているのも、ネット時代と無縁ではありません。

古都として日本No.1のブランド価値を持つ京都に比べると、金沢の観光はやや出遅れ感があります。民泊運営のできる町家の売出価格を比べると、現時点で金沢は京都の3分の1程度。金沢が日本全国にある「小京都」のなかで別格のブランド価値を持つことを考えれば、両都市の価格差は、今後縮まっていくでしょう。その意味で、いま金沢の不動産に参入すれば、投資として妙味があります(だから私がやってるんだけどね…)。

 

なぜ今、金沢の町家が京都より安い値段で出回るのかというと、「地元の人が、その価値を十分分かっていない」ことが大きいと思います。

東京や大阪、台湾や欧米の人からみれば「珠玉」の価値を持つ町家も、地元の人にとっては単なる「古びた日本家屋」に見えます。地元の若い人はそういう家ではなく、新建材の家とかマンションに住みます。また金沢は車社会なので、市街地の家は駐車場もろくになくて生活に不便とみなされます。また、町家は見た目は良くても、住まう上で快適さが十分追求されているわけではない。冬場の室内は寒くじめじめするので、それが敬遠される面もあります。

そういう事情があるので、持ち主の高齢化等で町家が売りに出ても、地元では買う人がなかなか見つかりません。放っておけば、取り壊されて駐車場になったり、何の面白みもない新建材の戸建やマンションになったりするのです。

 

そこで、東京はじめ都会の資金を導入して、旅館や民泊として再生・流通させる仕組みが必要で、それをうまく運営すれば、金沢の特色ある都市景観を守ることにつながります。

但しその際は、金沢の歴史文化価値や、地元の社会、人々の気持ちを十分理解した上で行動する必要があります。「仏つくって魂入れず」では意味がありません。実際、東京の不動産業者が民泊運営用に金沢の町家を買い、サヤ抜き転売を繰り返して再生プランが滅茶苦茶になるケースもあると聞きました。

 

私は今回、自分の投じた資金を使って、金沢の都市景観を守る一助になりたい。現所有者さんの思いを受けて、店舗は店舗として再生し、町の賑わいを消さず、金沢らしい良さのある旅館民泊として再生し、この建物・家の歴史をつなげたいと思います。

また、この1軒だけではなく、5軒、10軒、それ以上の町家の再生に、東京などの投資資金を導入し、ビジネスとして取り組んでいきたいと考えています。

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日本人を海外不動産情弱にさせない決意

こんにちはManachanです。前回の日記に引き続き、国際不動産の業者として再スタートを切る上での、私の決意表明を書きます。まずは、前回書いた文章の引用から、

>私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

 

その心は、

・今は日本にいても、良質な海外不動産情報は余り入ってこない。

・そのため、日本人は海外不動産に関して「情報弱者」の地位に甘んじている。

 

私は、日本の個人投資家のなかでは最も、世界各地の不動産情報に広く深く接している一人だという自負がありますが、その立場から言うと、いま日本に入ってくる海外不動産情報の少なさと、クオリティの乏しさを日々痛感します。良い情報がないから、多くの人が海外のショボい物件を、ショボい業者からショボい判断基準で買ってしまっている状況を見るにつけ、ちょっとオーバーな言い方ですが「憂国の念」さえ覚えるほどです。

 

いま東京で、海外不動産を銘打った投資フェアに集まる情報といえば、

・一昔前(2011~15年)だと、東南アジアのプレビルド(青田買い物件)ばっかり。

・今(2015~17年)だと、上記に加えて、先進国の「利回り保証物件」、「償却&節税物件」ばっかり。

 

上記は、「今の日本人客に売りやすい」という基準で取扱業者にチョイスされているわけですが、でも本当の意味で日本人の海外投資・資産形成ニーズに応えているわけではないでしょう。その証拠に、いつの時点でフェアに行っても出典業者の顔ぶれや商品ラインアップはほぼ同じ、客の顔ぶれも大差なく、まだ新しい業界なのに閉塞感さえ漂います。

言葉を換えれば、今まさに、新機軸が求められています。すなわち「日本人の海外資産形成ニーズに応える、質量ともに充実した海外不動産の情報」および、「各国・各都市の不動産マーケットを俯瞰的にみる視座と投資方法論」が求められています。私はそれを新たな価値として打ち出し、日本の海外不動産投資界隈に新風を巻き起こしたい。

 

海外不動産リテラシーを高めるのに役立つビデオ教材(2017/12/22 現在)

海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

そのヒントとなるのが、日本のすぐ近くにある「中国」の存在です。北京、上海など中国の大都市には、質量ともに日本の比ではないボリュームの海外不動産情報が集まります。現時点で最も、世界中の不動産を買ってる客が中国人なので、彼らに物件売るために、アジア、欧州、北米、大洋州はもとより、中南米、アフリカ、地中海やカリブ海の小国からも、デベロッパーやセールスマンが訪れ、情報を持ち寄って来ます。

私の住む東京から、中国主要都市まで飛行機でわずか3時間の距離。幸い中国語での意思疎通は問題ないので、私はパートナー市川とともに、2016年4月からは約3か月に1度のペースで、海外不動産情報を取りに北京、上海、香港などに通いました。いま、多くの日本人が買っているドイツや米国フロリダ州の収益物件も、元はといえば、私たちが中国で引っ掛けてきた話です。日本で口開けて待っているだけでは、決してこういう情報にアクセスできなかったでしょう。

 

で、中国という舞台で、私がどのようにして海外不動産の情報を取ってきたのか?それには「購買力」を見せつけなくてはなりません。

日本でも海外でも、不動産セールスマンの大多数は、自分が儲かるために客に話を持っていきます。要は、売れる(=自分が儲かる)見込みがあるからこそ、客に情報を提供するのです。

そんなカルチャーですので、私が中国で海外業者と名刺交換しただけで大した情報はくれません。でも、私の背後に総勢2500名を数えるアジア太平洋大家の会の投資家会員がいると知った途端、相手の目の色が変わります。こちらが黙っていても、せっせと情報をくれるようになるのです。

また私と市川には、「来月には俺が現地見に行くよ!」と言って、即アポを取り、ヨーロッパでも中近東でも北米でも中米でも、どこへも飛んで行くフットワークの軽さがあります。そういうことを2年近く愚直に続け、24か国65都市の不動産を視察しまくったおかげで、いま我々は、日本の海外不動産フェア等で得られるものとは質量ともに比較にならない、膨大な知見(KnowledgeとIntelligence)を手にしています。

 

その知見やノウハウを、私は日本のため、投資家のために有効に使いたい。そして近い将来、日本に居ながらにして、いまの北京や上海に匹敵する質・量の海外不動産情報が入手できる状態をつくりたい。海外不動産の情報弱者と呼ばれない日本をこの世に現出させたい。

そのために、私と市川は国際不動産エージェント(IPA)という会社をつくり、この業界で影響力ある、尊敬される存在になろうとしています。また、国家的に影響力のある公益団体とのタイアップにより、非営利ベースでの海外不動産学習カリキュラムや、海外の不動産業者が東京に集まって良質な情報を持ち寄る仕組みづくりを画策しています。何だかんだ言って日本は、世界第三位の経済大国。グローバルなマインドやインテリジェンスを持った投資家が育てば、世界中の業者が情報を持ってくるはずと思います。

 

具体的なイメージとしては、こんな海外不動産の情報が増えればいいなと思っています。

 

「マーケットサイクル的に今後の値上がりが期待できる先進国の都市」で、「購入・賃貸需要に裏付けられた元本価値がしっかりした物件」。資産ポートフォリオのなかで「本命」になりうる物件。

 

私は、アメリカのロサンゼルス、カナダのトロント、オーストラリアのシドニーやメルボルン等、世界都市機能のある街の都心近くで、表面利回りが5%近く出る新築・築浅の住居物件なら積極的に買い進んでいます。投資家としての経験上、そういう物件は値上がりやすいし、少なくとも元本価値を毀損するリスクが非常に少ないのです。運よく買えれば私のなかで「本命」物件と位置づけ、長期間ホールドします。

これらは今の日本で決して売りやすい商品ではありません。「本命」に相応しい物件はどんなに安くても3000万円以上するし、購入時の表面利回りがせいぜい4~5%台で見栄えがしないからです。また、いま流行りの「利回り保証」や「減価償却・節税」というアピールポイントもありません。

 

こういう「一見地味な物件」がきちんと評価されるようになるには、「投資教育」の積み重ねが必要だし、そういう教育を受けた経験ある投資家なら、数字や立地をみて買うか買わないか、即決できるようになります。経験豊富な中国人バイヤーに買い負けなくなるのです。

数年後、海外不動産の世界で、日本人が情報弱者の汚名を返上できるよう、私は身を粉にして働きたいです。

 

最後に、先月ドバイに不動産視察に行った際、現地の不動産業者(アラブ人)がとても良いことを言ってたので、紹介します。

今は誰も彼もが、中国へ物件を売りにいく。人口や経済力を考えれば、当然そうなると思うが、でも俺は「日本」という名前がどうしても気になる。日本人は只者ではない。一旦目覚めれば、凄いことになると皆が知っているから…

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国際不動産の業者になった理由

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

早速、ご報告になりますが、私は今年11月1日から、盟友・市川隆久氏とともに、「(株)国際不動産エージェント」という会社を立ち上げました。英語名称はIPA(International Property Agent Inc.)、本社は東京千代田区一番町。創立時は総勢3名で小さなスタートを切りましたが、年明けには4名、4月には5名体制になる予定。

日々、ものすごいスピードで物事が展開し、今の自分は数か月前よりはるかにレベルアップしている…まさに「超・高度成長期」にある会社を運営している、エキサイティングな幸せを日々かみしめています。

 

弊社の事業目的は次の通りです。

・日本の個人投資家や企業様に対し、世界中の不動産投資•事業機会をプロの目で精選して紹介し、パートナーとして共に利益を追求します(コンサルタント・エージェント機能)。

・また、世界の不動産市場や投資手法を研究、知見を情報発信することにより、日本全体の国際不動産投資リテラシー向上に寄与します(研究所・情報発信機能)。

 

他社と比べた時、弊社の特徴が際立つのは、次の3点です

 

(1)場所を決めずに、世界中、どこでもやるスタンス

世の中、特定の国・都市に特化した業者はたくさんいますが、「アメリカにもドイツにもオーストラリアにもASEAN圏にも中国にも南欧にも、世界中オールラウンドに詳しい業者」や、「全世界を俯瞰した上で、各国・各都市の不動産事情をマクロもミクロも詳しく語れて、お客様のニーズに最適化した物件を提案できる業者」は日本にほとんどいません。

いま日本の海外不動産業界でそれができる人材は非常に少なく、もしかしたら私と市川、この二人しか居ないのかもしれません。その二人がタッグを組んで事業化することで、名実ともに、「日本でオンリーワンの海外不動産事業者」になっていきます。

現在、弊社で不動産販売を取り扱いできる国は、約20か国あり、かつ増加傾向にあります。

 

(2)物件売ることを目的としない会社

不動産物件とオーナーとは、当然、相性の良し悪しがあります。全く同じ物件でも、それ買ってハッピーになる方と、不安に苛まれる方と、両方います。海外の不動産オーナーになることがそもそも向かない性格の方もいます。

弊社の強みは、世界中どこの物件も取り扱えるので、「必ずしも、目先の物件販売に走らなくても良い」ことです。実際、私たちはお客様が買って幸せになれそうだと思う物件しか紹介しませんし、場合によっては「買わない方が良い」とアドバイスすることさえあります。それで一時的な売上が減っても構わないと考えています。

私たちは不動産の世界で長年過ごしたので、お客様の性格に会わない物件を無理やり売ってしまうと、後が大変になることをよく知っています。逆に、お客様がハッピーになれる物件を紹介して、愚直にしっかりサポートすれば、リピーターになってくれることも知っています。弊社は長期視野に立ち、リピーターになってくれたお客様とお互いにWin-Winの関係を築きたいです。

 

(3)購入後の運営・売却のお手伝いなら欧米先進国中心

不動産は、買ってから後が長い商品です。5年、10年、それ以上のお付き合いになることもしばしば。その間には、入退去、修繕、納税、賃貸トラブル、不慮の出費…いろんなことが起こります。また物件が海外にあると、管理会社など相手先とのやり取りも大変です。日本とは言葉や商習慣、法律の違いが少なからずあるからです。それでも、日本のお客様に海外の不動産を売った以上、そこは業者として長期的視野でサポートすべき領域だと考えます。

で、弊社がマンパワーの少ないなか、お客様に対して長期的に責任を果たしていく上で、どの国に経営資源を注力すべきかを考えると、現時点ではどうしても「欧米先進国」中心になります。不動産権利関係が安定し、収益不動産データが豊富に存在し、中古物件の売買市場が確立し、現地にプロフェッショナルな管理会社が複数存在するところでないと、業者視点でみて「お客様に損させてしまうリスク」が高すぎるからです。

なお、弊社では東南アジアや中国、中近東など、新興国の物件ラインアップも豊富にありますが、こちらは「不確実性というリスクをとれるお客様」に対してのみ、「販売サポート」や「管理業者の紹介」をしています。

 

最後に、個人投資家として、「アジア太平洋大家の会」を中心に、海外不動産投資家コミュニティづくりに長年取り組んできた私が、なぜ自ら業者になろうと思ったのかを書きます。

 

・私(アジア太平洋大家の会)から情報や支援を得て、海外不動産のオーナーになった何百、何千名の方々が、今後、投資利益を手にするためには、私自身が業者となり、持続可能な組織的仕組みをつくることで、長期的に責任を負わなければならないと考えました。

・私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

日本人を海外不動産情弱にさせない決意

 

「アジア太平洋大家の会」は今後どうなるのか?もちろん続けていきます。人々が海外不動産投資を学ぶ、非営利ベースのコミュニティは今の日本に必要なので、セミナーも引き続き継続し、同好の士が出会う場にしていきます。

 

(株)国際不動産エージェント関連情報はこちら

ウェブサイト→http://ipag.jp

Twitter→https://twitter.com/ipag2017

国際不動産ビデオ教材→https://gigasta.jp/

お問い合わせ→http://kokusaifudosan.jp/contact/

 

特選ビデオ教材(2017/12/22 現在)

海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

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