2011年 10月 の投稿一覧

中国からヘッドハンティング

私は2005年から07年にかけて、中国の大連市で、某巨大多国籍企業のITオフショア開発・保守のチームリーダー、マネジャーとして働いていました。

その職場を離れて、もう4年以上経ちますが・・・先日、そこを担当している転職エージェントから、私の携帯に連絡がありました。

発信番号は、「+86 411・・・」という、大連市の番号。「なぜ、大連から俺の携帯に電話が・・・」と、一瞬不思議に思いつつ、電話を取る。

担当者の女性は、中国語で、こう話してきました。

「鈴木さんが、以前働いていた職場で、○○○という職を募集しています。鈴木さんこそ適任だと思いますので、話を聞いてみませんか?」

その、○○○というのは、社員5000名を擁する某社大連オフィスのトップに直接レポートするような、ものすごくシニアなポジション。

私が2007年から今日まで、ずっと大連で頑張っていたとしても、おそらく手が届かなかったと思われるようなポジション。

これは、ITのキャリアを志してきた者として、一生に何度もないような、願ってもないチャンス。

いまどき、こんな豪快なヘッドハンティングがあるものなのか・・・しかも私の身にそれが起こるとは・・・

私の今の、日本の職場は、人員削減モードですが、某社の中国のビジネスは、相変わらずすごい勢いで伸びています。

大連オフィスなんか、私が入社した当時は、350名しかいなかったのに、1年ちょっとで1000名を超え、今では5000名規模という・・・6年間で14倍の成長。日本では普通、ありえない(Greeくらいか・・・)。

その成長ペースだと、マネジャーがいくらいても足りないだろうな。今の職場と比べて、はるかに大きなチームと権限、予算が与えられる仕事であるのは間違いない。

以前の私なら、この話に飛びついていたことでしょう。

勤務地は中国。当然、日本から家族を連れての移動になる。娘は学校に行くようになり、教育面も考えなくてはならないし、妻にもいろいろ心労を強いることになる。

しかし、私も、家族も、もともと変化のなかで生きてきました。2005年、オーストラリアから中国へ転職した時、妊娠した妻が一緒に来てくれて、そこで娘が生まれ、2年後、今度は日本への移住。そこで息子が生まれ、今日に至っています。

だから世界中、どの土地にも適応する自信がある。外国語だって、すぐ覚えられる。ましてや(日本のすぐ近所の)大連への移動など、我が家にとっては、何てことない。朝飯前です。

しかし、ここ数年で、私の価値観は変わりました。

確かにいま、ITキャリアとして、輝かしい成功のチャンスが待っている。ですがそれは、会社員の枠組のなかでの成功でしかありません。

私は、自分の事業も手掛けるようになって、サラリーマンが到底手の届かない、経済的成功や、自由、自律、自分の手でビジネスを育てる楽しみ・・・という世界があることを知ってしまいました。

だから、悩みました・・・少なくとも以前ほどは、会社組織のなかの成功にこだわらなくなったのは事実です。とはいえ、サラリーマンの枠内であっても、これまで10数年も追いかけてきた夢を、集大成できる魅力も感じていました。

結局、いろんな事情があって、この話、流れたわけですが・・・

私はこう思いました。

サラリーマン辞めたくない。少なくとも、第一線でずっと働き続けたい・・・と。

世の中は、「サラリーマンを卒業して、ハッピーリタイア、経済的自由を獲得」みたいな言説が幅をきかせていますが、

私は必ずしも、そうは思いません。

現に私は、サラリーマンを続けながら、世界のいろんな土地で働いてきましたし、

「世界のどこからも必要とされる」職業能力を通じて、移動の自由は、実質上、すでに手にしたと思います。

もっともそれは、「2~3年ごとの移動」であって、「行きたいところへ、瞬時に移動」のレベルではありませんが、

妻・子供を養い、職場・地域社会のなかで役割を担っている男が、「行きたいところへ、瞬時に移動」するわけはないので、「2~3年ごとに移動」で十分です。

そして、サラリーという、低リスクの定期収入(プラス不動産・副業収入)が入ってくることにより、経済的自由も相当程度、獲得していると思います。

このライフスタイルを維持するためにも、

会社組織のなかで、第一線で働き、キャリアを保つことは、少なくとも当面、私にとって必要だと思うのです。

ただし、今はいいけど、50代半ばを過ぎて、このしんどい仕事を続けたいとは思わないから、

人生のいずれの時点で、方向転換して、事業収入や権利収入中心の構造をつくっていきたいとは思っています。

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中国からヘッドハンティング

私は2005年から07年にかけて、中国の大連市で、某巨大多国籍企業のITオフショア開発・保守のチームリーダー、マネジャーとして働いていました。

その職場を離れて、もう4年以上経ちますが・・・先日、そこを担当している転職エージェントから、私の携帯に連絡がありました。

発信番号は、「+86 411・・・」という、大連市の番号。「なぜ、大連から俺の携帯に電話が・・・」と、一瞬不思議に思いつつ、電話を取る。

担当者の女性は、中国語で、こう話してきました。

「鈴木さんが、以前働いていた職場で、○○○という職を募集しています。鈴木さんこそ適任だと思いますので、話を聞いてみませんか?」

その、○○○というのは、社員5000名を擁する某社大連オフィスのトップに直接レポートするような、ものすごくシニアなポジション。

私が2007年から今日まで、ずっと大連で頑張っていたとしても、おそらく手が届かなかったと思われるようなポジション。

これは、ITのキャリアを志してきた者として、一生に何度もないような、願ってもないチャンス。

いまどき、こんな豪快なヘッドハンティングがあるものなのか・・・しかも私の身にそれが起こるとは・・・

私の今の、日本の職場は、人員削減モードですが、某社の中国のビジネスは、相変わらずすごい勢いで伸びています。

大連オフィスなんか、私が入社した当時は、350名しかいなかったのに、1年ちょっとで1000名を超え、今では5000名規模という・・・6年間で14倍の成長。日本では普通、ありえない(Greeくらいか・・・)。

その成長ペースだと、マネジャーがいくらいても足りないだろうな。今の職場と比べて、はるかに大きなチームと権限、予算が与えられる仕事であるのは間違いない。

以前の私なら、この話に飛びついていたことでしょう。

勤務地は中国。当然、日本から家族を連れての移動になる。娘は学校に行くようになり、教育面も考えなくてはならないし、妻にもいろいろ心労を強いることになる。

しかし、私も、家族も、もともと変化のなかで生きてきました。2005年、オーストラリアから中国へ転職した時、妊娠した妻が一緒に来てくれて、そこで娘が生まれ、2年後、今度は日本への移住。そこで息子が生まれ、今日に至っています。

だから世界中、どの土地にも適応する自信がある。外国語だって、すぐ覚えられる。ましてや(日本のすぐ近所の)大連への移動など、我が家にとっては、何てことない。朝飯前です。

しかし、ここ数年で、私の価値観は変わりました。

確かにいま、ITキャリアとして、輝かしい成功のチャンスが待っている。ですがそれは、会社員の枠組のなかでの成功でしかありません。

私は、自分の事業も手掛けるようになって、サラリーマンが到底手の届かない、経済的成功や、自由、自律、自分の手でビジネスを育てる楽しみ・・・という世界があることを知ってしまいました。

だから、悩みました・・・少なくとも以前ほどは、会社組織のなかの成功にこだわらなくなったのは事実です。とはいえ、サラリーマンの枠内であっても、これまで10数年も追いかけてきた夢を、集大成できる魅力も感じていました。

結局、いろんな事情があって、この話、流れたわけですが・・・

私はこう思いました。

サラリーマン辞めたくない。少なくとも、第一線でずっと働き続けたい・・・と。

世の中は、「サラリーマンを卒業して、ハッピーリタイア、経済的自由を獲得」みたいな言説が幅をきかせていますが、

私は必ずしも、そうは思いません。

現に私は、サラリーマンを続けながら、世界のいろんな土地で働いてきましたし、

「世界のどこからも必要とされる」職業能力を通じて、移動の自由は、実質上、すでに手にしたと思います。

もっともそれは、「2~3年ごとの移動」であって、「行きたいところへ、瞬時に移動」のレベルではありませんが、

妻・子供を養い、職場・地域社会のなかで役割を担っている男が、「行きたいところへ、瞬時に移動」するわけはないので、「2~3年ごとに移動」で十分です。

そして、サラリーという、低リスクの定期収入(プラス不動産・副業収入)が入ってくることにより、経済的自由も相当程度、獲得していると思います。

このライフスタイルを維持するためにも、

会社組織のなかで、第一線で働き、キャリアを保つことは、少なくとも当面、私にとって必要だと思うのです。

ただし、今はいいけど、50代半ばを過ぎて、このしんどい仕事を続けたいとは思わないから、

人生のいずれの時点で、方向転換して、事業収入や権利収入中心の構造をつくっていきたいとは思っています。

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急遽、大阪で講演!

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

直前のアナウンスになってしまいますが、

今週土曜日、大阪で「フィリピン不動産投資ネタ」で講演することになりました。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
『フィリピン不動産購入セミナー@大阪』

会場 ヒルトンプラザウエスト オフィスタワー15階

日程 2011年10月15日(土) スケジュール 開場13時10分  
13時30分~ 17時30分予定
参加費 2,000円

申し込みはこちらから

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

大阪での講演は、ここ数カ月は、毎月の恒例行事となっています。

今月に関しては、主催者との連絡の行き違いもあって、当初、登板の予定はありませんでしたが、

今日、CEOからの依頼が来て、喜んでお受けすることになりました。

急病、大怪我でもしない限り、大阪で、皆さんの前で顔見せますんで、楽しみにしていてください。

今回のセミナー、内容は、いつもと少し違います。

日本からみると、信じ難いほどの活況を呈している、フィリピンの首都マニラの不動産市場。

ここでは毎月のように、世界的に有名なデベロッパーやデザイナーの手掛ける、

大規模住宅開発プロジェクトの発表、セレブの来訪が目白押し。

欧州発金融危機など、とこ吹く風。まさに南海の昇り竜!・・・それが今のフィリピン。

つい先日も、私独自の視点で、エッセイ書いたばかりです。

フィリピン超特急に乗って」(2011/10/11)

今回のセミナー、目玉は、「トランプタワー」の紹介です。

アメリカの “TRUMP グループ”  そして、NEWYORKの 『TRUMP TOWER』 は有名ですよね。

そう、マンハッタンの5番街にある、超セレブなコンドミニアム。ニューヨーカーなら誰でも知ってる!

そのTRUMP グループが作るコンドミニアムプロジェクトがフィリピンにできるんです。

TRUMPグループがアメリカ以外に自社の名のつく物件を作るのは始めてです。

このプロジェクトは “Century Properties” との共同事業として、マカティの “CenturyCity” 内に建設されます。

このプロジェクトが出来上がると、

“CenturyCity” には『GRAMERCY』 『MILANO』 『TRUMP TOWER』 と、

ラグジュアリープロジェクトがこのエリアに集中します。

資産価値の面でも極めて有望ですね。

トランプタワーの話、聞いてみたい?
セミナー申し込みはこちらから

このトランプタワーは、56階建てのうち、現在12階まで販売が開始されていて。価格も発表されています。 

56平方メートルのタイプで  約900万ペソ = 約1800万円~
97.56平方メートルのタイプで 約1500万ペソ = 約3000万円~
192平方メートルのタイプで  約3000万ペソ = 約6000万円~

ニューヨークからみれば、そして、六本木ヒルズなどと比べても、破格の安さですね。

サイトはこちら
黒を基調としたシックなつくりが印象的です。

トランプタワー、そしてフィリピン不動産の話、詳しく聞いてみたい?
セミナー申し込みはこちらから

それでは土曜日、大阪で会いましょう。

楽しみにしています。

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急遽、大阪で講演!

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

直前のアナウンスになってしまいますが、

今週土曜日、大阪で「フィリピン不動産投資ネタ」で講演することになりました。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
『フィリピン不動産購入セミナー@大阪』

会場 ヒルトンプラザウエスト オフィスタワー15階

日程 2011年10月15日(土) スケジュール 開場13時10分  
13時30分~ 17時30分予定
参加費 2,000円

申し込みはこちらから

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

大阪での講演は、ここ数カ月は、毎月の恒例行事となっています。

今月に関しては、主催者との連絡の行き違いもあって、当初、登板の予定はありませんでしたが、

今日、CEOからの依頼が来て、喜んでお受けすることになりました。

急病、大怪我でもしない限り、大阪で、皆さんの前で顔見せますんで、楽しみにしていてください。

今回のセミナー、内容は、いつもと少し違います。

日本からみると、信じ難いほどの活況を呈している、フィリピンの首都マニラの不動産市場。

ここでは毎月のように、世界的に有名なデベロッパーやデザイナーの手掛ける、

大規模住宅開発プロジェクトの発表、セレブの来訪が目白押し。

欧州発金融危機など、とこ吹く風。まさに南海の昇り竜!・・・それが今のフィリピン。

つい先日も、私独自の視点で、エッセイ書いたばかりです。

フィリピン超特急に乗って」(2011/10/11)

今回のセミナー、目玉は、「トランプタワー」の紹介です。

アメリカの “TRUMP グループ”  そして、NEWYORKの 『TRUMP TOWER』 は有名ですよね。

そう、マンハッタンの5番街にある、超セレブなコンドミニアム。ニューヨーカーなら誰でも知ってる!

そのTRUMP グループが作るコンドミニアムプロジェクトがフィリピンにできるんです。

TRUMPグループがアメリカ以外に自社の名のつく物件を作るのは始めてです。

このプロジェクトは “Century Properties” との共同事業として、マカティの “CenturyCity” 内に建設されます。

このプロジェクトが出来上がると、

“CenturyCity” には『GRAMERCY』 『MILANO』 『TRUMP TOWER』 と、

ラグジュアリープロジェクトがこのエリアに集中します。

資産価値の面でも極めて有望ですね。

トランプタワーの話、聞いてみたい?
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このトランプタワーは、56階建てのうち、現在12階まで販売が開始されていて。価格も発表されています。 

56平方メートルのタイプで  約900万ペソ = 約1800万円~
97.56平方メートルのタイプで 約1500万ペソ = 約3000万円~
192平方メートルのタイプで  約3000万ペソ = 約6000万円~

ニューヨークからみれば、そして、六本木ヒルズなどと比べても、破格の安さですね。

サイトはこちら
黒を基調としたシックなつくりが印象的です。

トランプタワー、そしてフィリピン不動産の話、詳しく聞いてみたい?
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それでは土曜日、大阪で会いましょう。

楽しみにしています。

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フィリピン超特急に乗って

皆さんこんにちは、

出張先のシンガポールから、東京に戻りました。

気温差に多少戸惑っていますが、いまの東京は、暑くもなく寒くもなく。ちょうど良い陽気ですね。

私は、昨年末から、フィリピン(マニラ)で、立て続けに3戸、物件を買いました。

  
1戸目と、3戸目は、ちゃんと奥さんの同意を得て、

2戸目は、同意を得ずに、先走って買ってしまい、後日怒られましたが・・・

裏を返せば、私がわずか半年余りで、3つも買ってしまうほど、

フィリピンが魅力ある不動産投資先であることを、意味しています。

この国の不動産市場、とにかく盛り上がりが凄い!

単に即日完売が相次いだとか、順調に値上がっているとか、そんな次元の話ではありません、

この国は、世界的に、グローバルに、注目されています。

しかも、世界一流のデベロッパー、デザイナー、アイドルが、続々とやって来て、

巨額な投資が行われている場所なのです。

その舞台は、フィリピンの首都・マニラの、さらに中心にあるマカティ(MAKATI)。

「フィリピンのウォール街」と呼ばれ、高層ビル、マンションが建ち並ぶ超都心エリアです。

直近の3カ月だけでも、すごいことが、3回起こりました。

2011年7月 「ヴェルサーチ」が、マカティで手掛けたデザイナーズマンションの件でマニラを来訪

2011年8月 「パリス・ヒルトン」が、マカティ郊外で手掛ける「人口ビーチ付きマンション」デザインのため、マニラを来訪

2011年9月  ニューヨークの超高級コンドミニアム「トランプタワー」のアジア第一号物件を、マカティに建設することを発表

「ヴェルサーチ」、「パリス・ヒルトン」については、皆さんよくご存じでしょうから、説明を割愛しますが、

「トランプタワー」の建設・・・これは凄いニュース!

ニューヨークで、誰もが知ってる不動産王「ドナルド・トランプ」が、

マンハッタンの5番街に、1983年に建設した、58階建ての超高級コンドミニアム、

ここに、世界中のセレブや大富豪が暮らしています。

そのトランプタワーが、米国外で初めて建設される、その場所が、

ロンドンでもパリでも、香港でもシンガポールでも、東京でも上海でもなく、

フィリピンの、マニラなのです。

繰り返しますが、この都市は、ここ3カ月で、

「世界超一流のデザイナー」
「世界超一流のアイドル」
「世界超一流の不動産デベロッパー」

の来訪が相次いだわけです。しかも、全てが不動産絡みの用事で・・・

私がマニラを初めて物件を買った、昨年12月時点では、

まさかここまで、盛り上がるとは思っていませんでした。

「先見の明」があったと、自画自賛する以前に、正直、圧倒されています。

「すごすぎる!何なんだこの国は・・・」

いま、アジアの自由主義圏で、経済的にも立ち遅れていると言われるフィリピン、特にマニラは、

激動の世界経済のなかで、快走を続けています。

このままでいけば、近い将来、本当に、先進国になってしまうかもしれません。

フィリピンが先進国になったら、もちろん、

この国の超一等地の物件は、億の値段がつくでしょうし、

永住ビザも人気が出て、今より確実に、ハードルが高くなるでしょう。

何たって英語圏ですもの。先進高所得国になったら、世界中から移住希望者が殺到するはず。

私はその可能性が結構高いと思うから、

今のうち、マニラの超一等地の物件を買っているわけだし、

また、永住ビザも、早めに取ってしまおうと考え、行動しているわけです。

トランプタワーをはじめ、フィリピン不動産の「いま」に興味ある人に朗報です。

今週、東京と大阪で、MSJ社主催の、フィリピン不動産セミナーが開かれます。

まだ、席に余裕ありますが、予約はお早目に。

2011/10/12 東京セミナー(Link)

2011/10/15 大阪セミナー(Link)

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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フィリピン超特急に乗って

皆さんこんにちは、

出張先のシンガポールから、東京に戻りました。

気温差に多少戸惑っていますが、いまの東京は、暑くもなく寒くもなく。ちょうど良い陽気ですね。

私は、昨年末から、フィリピン(マニラ)で、立て続けに3戸、物件を買いました。

  
1戸目と、3戸目は、ちゃんと奥さんの同意を得て、

2戸目は、同意を得ずに、先走って買ってしまい、後日怒られましたが・・・

裏を返せば、私がわずか半年余りで、3つも買ってしまうほど、

フィリピンが魅力ある不動産投資先であることを、意味しています。

この国の不動産市場、とにかく盛り上がりが凄い!

単に即日完売が相次いだとか、順調に値上がっているとか、そんな次元の話ではありません、

この国は、世界的に、グローバルに、注目されています。

しかも、世界一流のデベロッパー、デザイナー、アイドルが、続々とやって来て、

巨額な投資が行われている場所なのです。

その舞台は、フィリピンの首都・マニラの、さらに中心にあるマカティ(MAKATI)。

「フィリピンのウォール街」と呼ばれ、高層ビル、マンションが建ち並ぶ超都心エリアです。

直近の3カ月だけでも、すごいことが、3回起こりました。

2011年7月 「ヴェルサーチ」が、マカティで手掛けたデザイナーズマンションの件でマニラを来訪

2011年8月 「パリス・ヒルトン」が、マカティ郊外で手掛ける「人口ビーチ付きマンション」デザインのため、マニラを来訪

2011年9月  ニューヨークの超高級コンドミニアム「トランプタワー」のアジア第一号物件を、マカティに建設することを発表

「ヴェルサーチ」、「パリス・ヒルトン」については、皆さんよくご存じでしょうから、説明を割愛しますが、

「トランプタワー」の建設・・・これは凄いニュース!

ニューヨークで、誰もが知ってる不動産王「ドナルド・トランプ」が、

マンハッタンの5番街に、1983年に建設した、58階建ての超高級コンドミニアム、

ここに、世界中のセレブや大富豪が暮らしています。

そのトランプタワーが、米国外で初めて建設される、その場所が、

ロンドンでもパリでも、香港でもシンガポールでも、東京でも上海でもなく、

フィリピンの、マニラなのです。

繰り返しますが、この都市は、ここ3カ月で、

「世界超一流のデザイナー」
「世界超一流のアイドル」
「世界超一流の不動産デベロッパー」

の来訪が相次いだわけです。しかも、全てが不動産絡みの用事で・・・

私がマニラを初めて物件を買った、昨年12月時点では、

まさかここまで、盛り上がるとは思っていませんでした。

「先見の明」があったと、自画自賛する以前に、正直、圧倒されています。

「すごすぎる!何なんだこの国は・・・」

いま、アジアの自由主義圏で、経済的にも立ち遅れていると言われるフィリピン、特にマニラは、

激動の世界経済のなかで、快走を続けています。

このままでいけば、近い将来、本当に、先進国になってしまうかもしれません。

フィリピンが先進国になったら、もちろん、

この国の超一等地の物件は、億の値段がつくでしょうし、

永住ビザも人気が出て、今より確実に、ハードルが高くなるでしょう。

何たって英語圏ですもの。先進高所得国になったら、世界中から移住希望者が殺到するはず。

私はその可能性が結構高いと思うから、

今のうち、マニラの超一等地の物件を買っているわけだし、

また、永住ビザも、早めに取ってしまおうと考え、行動しているわけです。

トランプタワーをはじめ、フィリピン不動産の「いま」に興味ある人に朗報です。

今週、東京と大阪で、MSJ社主催の、フィリピン不動産セミナーが開かれます。

まだ、席に余裕ありますが、予約はお早目に。

2011/10/12 東京セミナー(Link)

2011/10/15 大阪セミナー(Link)

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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弾けるアジア不動産バブル?

昨晩から、シンガポールに出張で来ています。

滞在先のホテルで、当地の英字新聞Strait Timesを渡されたのですが、そこにいきなり、シンガポール不動産市況の記事がありました。それによると、

・シンガポールの、民間住宅(Private flats)の値上がりは、すでに頭打ち傾向
・一方、公共住宅(ADB)は、まだ多少の伸びしろがある。

シンガポールの不動産価格は、ここ数年、大きな変動がありました。

・まず、2007年から2008年の中盤にかけて、急速に上昇し(上昇幅約30%)
・2008年後半からのリーマンショックで大きな下落を経験し(下落幅約20%)
・2009年の中盤から回復して、2010年後半にかけて再度急上昇(上昇幅約20~30%)して、リーマンショックの下落分をすべて帳消しにした後、
・2011年に、世界経済が不透明な状況になり、頭打ちになりつつある

という感じで浮き沈みはありますが、シンガポールの経済や不動産市場の安定感には定評があり、香港に次いで(並んで?)、アジアでは最も不動産価格の高い都市の一つになっています。感覚的には東京と同程度か、もっと高いかもしれません。

とはいえ、今の不動産相場は、現地の人には高すぎると認識されているようです。シンガポール人の同僚も口をそろえて、「もう、不動産価格は上がらないと思うよ。すでに高すぎるよ」と言います。

上昇幅が緩やかになった、シンガポールの不動産に比べて、隣国マレーシアの不動産は、相変わらず勢いよく、上がり続けています。

とはいえ、マレーシアの給与水準は、シンガポールの半分以下。同国の給与所得者にとって、首都クアラルンプールの不動産価格は、すでに高すぎると認識されているようです。

不動産市場の過熱を防ぐため、売却益に相当の税金をかける法案も審議されているようで、政策や世界経済の動向如何によっては、上昇に歯止めがかかるのも、時間の問題かもしれません。

ここで、忘れてはならないのは、

ローカル(地元民)の視点と、グローバル投資家の視点は、全く違う・・・ということです。

たとえば、なぜ、シンガポールの不動産価格が頭打ち傾向にあるのに、マレーシアでは、まだ上昇傾向が強いのか・・・というと、

マレーシアの不動産価格は、

「ローカルにとっては、高すぎても」
「グローバル投資家にとっては、割安感がある」

から、まだまだ伸びしろが大きいのに対し、

シンガポールの不動産価格は、

「ローカルにとっても、グローバル投資家にとっても、高く感じる」

から、頭打ちになる時期が早く到来する・・・ということなのでしょう。

これと同じことが、マレーシアとフィリピンの間にも、言えるのではないでしょうか?

両国を比べると、経済力や所得水準は、今のところ、マレーシアの方が上です。
不動産価格も、クアラルンプールはマニラの、ざっと2倍くらいあります。

そしてどちらの都市の不動産は、ローカルにとっては、かなり割高に感じますが、
グローバル投資家にとっては、まだ割安に感じる・・・ということは、

まず、マレーシアの不動産価格が、上がるところまで上がって、いずれ頭打ちの時期を迎える。

その時、フィリピンの不動産は、依然として上がっている。価格上昇は、マレーシアなど近隣諸国と比べて、割安感がある限りは、続く・・・

以上は、仮説に過ぎませんが、なんとなく、当たってるような気もしています。

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弾けるアジア不動産バブル?

昨晩から、シンガポールに出張で来ています。

滞在先のホテルで、当地の英字新聞Strait Timesを渡されたのですが、そこにいきなり、シンガポール不動産市況の記事がありました。それによると、

・シンガポールの、民間住宅(Private flats)の値上がりは、すでに頭打ち傾向
・一方、公共住宅(ADB)は、まだ多少の伸びしろがある。

シンガポールの不動産価格は、ここ数年、大きな変動がありました。

・まず、2007年から2008年の中盤にかけて、急速に上昇し(上昇幅約30%)
・2008年後半からのリーマンショックで大きな下落を経験し(下落幅約20%)
・2009年の中盤から回復して、2010年後半にかけて再度急上昇(上昇幅約20~30%)して、リーマンショックの下落分をすべて帳消しにした後、
・2011年に、世界経済が不透明な状況になり、頭打ちになりつつある

という感じで浮き沈みはありますが、シンガポールの経済や不動産市場の安定感には定評があり、香港に次いで(並んで?)、アジアでは最も不動産価格の高い都市の一つになっています。感覚的には東京と同程度か、もっと高いかもしれません。

とはいえ、今の不動産相場は、現地の人には高すぎると認識されているようです。シンガポール人の同僚も口をそろえて、「もう、不動産価格は上がらないと思うよ。すでに高すぎるよ」と言います。

上昇幅が緩やかになった、シンガポールの不動産に比べて、隣国マレーシアの不動産は、相変わらず勢いよく、上がり続けています。

とはいえ、マレーシアの給与水準は、シンガポールの半分以下。同国の給与所得者にとって、首都クアラルンプールの不動産価格は、すでに高すぎると認識されているようです。

不動産市場の過熱を防ぐため、売却益に相当の税金をかける法案も審議されているようで、政策や世界経済の動向如何によっては、上昇に歯止めがかかるのも、時間の問題かもしれません。

ここで、忘れてはならないのは、

ローカル(地元民)の視点と、グローバル投資家の視点は、全く違う・・・ということです。

たとえば、なぜ、シンガポールの不動産価格が頭打ち傾向にあるのに、マレーシアでは、まだ上昇傾向が強いのか・・・というと、

マレーシアの不動産価格は、

「ローカルにとっては、高すぎても」
「グローバル投資家にとっては、割安感がある」

から、まだまだ伸びしろが大きいのに対し、

シンガポールの不動産価格は、

「ローカルにとっても、グローバル投資家にとっても、高く感じる」

から、頭打ちになる時期が早く到来する・・・ということなのでしょう。

これと同じことが、マレーシアとフィリピンの間にも、言えるのではないでしょうか?

両国を比べると、経済力や所得水準は、今のところ、マレーシアの方が上です。
不動産価格も、クアラルンプールはマニラの、ざっと2倍くらいあります。

そしてどちらの都市の不動産は、ローカルにとっては、かなり割高に感じますが、
グローバル投資家にとっては、まだ割安に感じる・・・ということは、

まず、マレーシアの不動産価格が、上がるところまで上がって、いずれ頭打ちの時期を迎える。

その時、フィリピンの不動産は、依然として上がっている。価格上昇は、マレーシアなど近隣諸国と比べて、割安感がある限りは、続く・・・

以上は、仮説に過ぎませんが、なんとなく、当たってるような気もしています。

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通貨危機と不動産投資 ~ その1

最近、ユーロ圏危機、米国債危機、新興国バブル崩壊など・・・

世界経済には暗雲が立ちこめています。

その中で、消去法的に買われ、価値を上げている日本円に対しても、

手放しで喜べない方が多いことでしょう。

それもそのはず、せっかく海外に持った資産を、

円換算すると目減りしているわけですから・・・。

海外不動産投資の「人気国」でいうと、

●マレーシアリンギット
今年前半は、1リンギット=27円前後だったのが、今では24円台前半に。

●フィリピンペソ
今年前半は、1ペソ=1.9円前後だったのが、今では1.76円に。

これに加え、先進国通貨でも円高傾向は変わりません。

米ドル、ユーロ以外でも、たとえば、

●英ポンド
今年前半は、1ポンド=130円前後だったのが、今では118円台に。

●豪ドル&カナダドル
今年前半は、1ドル=83円位あったのが、今では74円台に。

そんななか、「アジア太平洋大家の会」事務局に寄せられる質問も、

世界経済や為替動向に関する内容が増えてきました。

そこで、為替に関する、基本的な見方・考え方について、

これから数回にわたり、私見を述べたいと思います。

一言断っておくと、私はこの分野の専門家でも何でもなく、

単なる、一介の不動産投資家に過ぎないので、

内容的には、「突っ込みどころ満載」だろうと思います。

その辺を考慮して、お読みくださいませ。

情報収集と、投資は自己責任で・・・

今回は通貨の分類と基本的な為替の動き方のご紹介です。

【1.好景気にはハイリスク通貨で決まり!】

世界には数多くの国と通貨が存在しますが、

その中には、「ハイリスク(リスク選好)通貨」と、

「ローリスク(リスク回避)通貨」があることは、

為替の動きをみる上で、基本だと思うので、

覚えておいて損はないと思います。

「ハイリスク通貨」を一言でいえば、

「世界経済の状況が良く、人々がリスクを取りたがる時期に、積極的に買われる通貨」

のことです。

具体的には、新興国通貨や、資源国通貨の多くがこれに該当し、

概して、金利が高い(目安として、公定金利が年3~4%以上)、

という特徴があります。

「ハイリスク」といっても、

その通貨を発行する国が危ない(リスク高い)とは限りません。

このグループの中には、豪ドルやNZドルのように、

安定した経済経営をしている先進国の通貨も含まれます。

では、

なぜそのような国の通貨がハイリスクと見なされるかというと、

金利(=資金調達コスト)が高いか、

或いは通貨の市場流通量が少なく、

変動幅(ボラティリティ)が大きいからです。

例えば豪州やNZは、歴史的に、

金利水準が高い水準で推移してきた国です。

いずれも人口が少なく、

自国での資本形成を待っていられなかったお国柄。

そこで高い金利を武器に、

海外から資金を導入し、

移民導入や資源輸出を通じて、

それ以上の経済成長を実現することによって、

運営されてきた国です。

しかし、金利が高いことは、

通貨にとって、両刃の剣でもあります。

世界的に経済状況が良く、

お金がジャブジャブ余り、かつ豪州やNZの資源や一次産品を、

中国やインドがしこたま買ってくれるようであれば、

高金利の豪州やNZに、お金が集まり、

豪ドルやNZドルの価値も上がります。

しかし、一旦、世界経済が冷え込むと、

逆の流れになります。

豪ドルやNZドルから、

資金が一気に引き上げられることにもなりかねません。

米ドルや日本円などと違って、

豪ドルやNZドルの流通量など、タカが知れてますから、

下手したら、わずか数週間で、

諸外国通貨に対して10~20%の暴落、なんてこともありえます。

豪州などとは文脈を異にしますが、

工業立国を目指す新興国の通貨も、

動きとしては似たようなものです。

中国みたいな、巨大な人口・市場を持つ国は別として、

多くの新興国は、海外から資金や技術を導入して、

高い効率で回すことで、経済成長を実現しています。

日本の近くでいえば、例えば韓国ウォンも、

ハイリスク通貨と見なされます。

マレーシア、タイ、フィリピンなど、

東南アジアの多くの新興国の通貨がハイリスクであることは、

言わずもがなですね。

【2.有事にはローリスク通貨】

一方、ローリスク(リスク回避)通貨ですが、

こちらは主に、

定番の工業先進国(日本、米国、欧州各国)の通貨が該当します。

多くは成熟した低成長国で金利も低いので、

世界経済が好調な時には、あまり注目されませんが、

昨今のような世界経済の変調・落ち込みの時期に、

資金の逃避先として、選ばれることが多い通貨です。

以前は「有事のドル買い」と言われたほど、

米ドルが安定感を誇っていた時期がありますが、

昨今は米国経済がおかしくなり、

消去法的に「円買い」、「スイスフラン買い」が目立ってきました。

この、リスク回避通貨ですが、

多くの問題をはらんでいます。

現実問題、リスク回避通貨になりたがる国は、

地球上に、ほとんど存在しません。

それもそのはず、

世界中が不況で苦しんでいる時に、

自国通貨が高くなって、

輸出競争力が弱くなっては、たまらない。

不況の時に円高になると、

日本国内の雇用が厳しくなるのは事実で、

円高介入してわざわざ通貨を弱くするのも、

その理由からです。

ですので、ババ抜きじゃないけど、

「リスク回避通貨」になるのを避ける動きが、

先進国のなかで、起こっています。

昨今の経済状況で、資金退避先として米ドルを買える人は少ない。

危機の続くユーロを買える人は、さらに限られる。

そこで欧州では、スイスフランや、

意外にもチェココルナなどが、退避通貨として機能してきましたが、

その結果、今年5~7月のスイスは、

円高を超えるフラン高に見舞われ、

大変な状況になりました。

スイスは、周りを全てユーロ圏諸国に囲まれ、

自国製品の輸出先もほとんどがユーロ圏。

しかし肝心のユーロは下がり、

スイスフランだけ上がれば輸出などできません。

しかもスイスは、

多国籍企業の本社所在地として選ばれるような国、

フラン高のせいでスイスでのオペレーションに割高感が出てくれば、

企業誘致もままなりません。

切羽詰まったスイスは、荒療治に出ました。

メタメタな状態なユーロと自国通貨を実質上、

連動(ペッグ)させるという措置に踏み切ったのです。

そのおかげで、

スイスフラン高は強制的に修正されましたが、

この選択が、スイスにとって吉と出るのか凶と出るのかは、

歴史の審判を待たねばなりません。

いずれにせよ、

スイスがこんな状態に陥ったことにより、

いま世界で、リスク退避通貨として機能するのは、

日本円くらいしかなくなりました。

厳密にいえば、

「本命=日本、対抗=米国」でしょうか(欧州通貨買えないから・・・)。

世界経済がこの調子で推移する限り、

円高は当面、続くでしょう。

日本の震災ダメージと、

経済・財政状況の厳しさは、皆が知っていますが、

日本の場合、

危機が何らかのかたちで顕在化するのが早くても数年後であり、

それに比べて、

「いま、お尻に火がついている」欧州経済の問題がクローズアップされ、

その結果、消去法的に円が買われるのは、仕方ないことでしょうね。

(次回につづきます。)

(次回につづく)

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通貨危機と不動産投資 ~ その1

最近、ユーロ圏危機、米国債危機、新興国バブル崩壊など・・・

世界経済には暗雲が立ちこめています。

その中で、消去法的に買われ、価値を上げている日本円に対しても、

手放しで喜べない方が多いことでしょう。

それもそのはず、せっかく海外に持った資産を、

円換算すると目減りしているわけですから・・・。

海外不動産投資の「人気国」でいうと、

●マレーシアリンギット
今年前半は、1リンギット=27円前後だったのが、今では24円台前半に。

●フィリピンペソ
今年前半は、1ペソ=1.9円前後だったのが、今では1.76円に。

これに加え、先進国通貨でも円高傾向は変わりません。

米ドル、ユーロ以外でも、たとえば、

●英ポンド
今年前半は、1ポンド=130円前後だったのが、今では118円台に。

●豪ドル&カナダドル
今年前半は、1ドル=83円位あったのが、今では74円台に。

そんななか、「アジア太平洋大家の会」事務局に寄せられる質問も、

世界経済や為替動向に関する内容が増えてきました。

そこで、為替に関する、基本的な見方・考え方について、

これから数回にわたり、私見を述べたいと思います。

一言断っておくと、私はこの分野の専門家でも何でもなく、

単なる、一介の不動産投資家に過ぎないので、

内容的には、「突っ込みどころ満載」だろうと思います。

その辺を考慮して、お読みくださいませ。

情報収集と、投資は自己責任で・・・

今回は通貨の分類と基本的な為替の動き方のご紹介です。

【1.好景気にはハイリスク通貨で決まり!】

世界には数多くの国と通貨が存在しますが、

その中には、「ハイリスク(リスク選好)通貨」と、

「ローリスク(リスク回避)通貨」があることは、

為替の動きをみる上で、基本だと思うので、

覚えておいて損はないと思います。

「ハイリスク通貨」を一言でいえば、

「世界経済の状況が良く、人々がリスクを取りたがる時期に、積極的に買われる通貨」

のことです。

具体的には、新興国通貨や、資源国通貨の多くがこれに該当し、

概して、金利が高い(目安として、公定金利が年3~4%以上)、

という特徴があります。

「ハイリスク」といっても、

その通貨を発行する国が危ない(リスク高い)とは限りません。

このグループの中には、豪ドルやNZドルのように、

安定した経済経営をしている先進国の通貨も含まれます。

では、

なぜそのような国の通貨がハイリスクと見なされるかというと、

金利(=資金調達コスト)が高いか、

或いは通貨の市場流通量が少なく、

変動幅(ボラティリティ)が大きいからです。

例えば豪州やNZは、歴史的に、

金利水準が高い水準で推移してきた国です。

いずれも人口が少なく、

自国での資本形成を待っていられなかったお国柄。

そこで高い金利を武器に、

海外から資金を導入し、

移民導入や資源輸出を通じて、

それ以上の経済成長を実現することによって、

運営されてきた国です。

しかし、金利が高いことは、

通貨にとって、両刃の剣でもあります。

世界的に経済状況が良く、

お金がジャブジャブ余り、かつ豪州やNZの資源や一次産品を、

中国やインドがしこたま買ってくれるようであれば、

高金利の豪州やNZに、お金が集まり、

豪ドルやNZドルの価値も上がります。

しかし、一旦、世界経済が冷え込むと、

逆の流れになります。

豪ドルやNZドルから、

資金が一気に引き上げられることにもなりかねません。

米ドルや日本円などと違って、

豪ドルやNZドルの流通量など、タカが知れてますから、

下手したら、わずか数週間で、

諸外国通貨に対して10~20%の暴落、なんてこともありえます。

豪州などとは文脈を異にしますが、

工業立国を目指す新興国の通貨も、

動きとしては似たようなものです。

中国みたいな、巨大な人口・市場を持つ国は別として、

多くの新興国は、海外から資金や技術を導入して、

高い効率で回すことで、経済成長を実現しています。

日本の近くでいえば、例えば韓国ウォンも、

ハイリスク通貨と見なされます。

マレーシア、タイ、フィリピンなど、

東南アジアの多くの新興国の通貨がハイリスクであることは、

言わずもがなですね。

【2.有事にはローリスク通貨】

一方、ローリスク(リスク回避)通貨ですが、

こちらは主に、

定番の工業先進国(日本、米国、欧州各国)の通貨が該当します。

多くは成熟した低成長国で金利も低いので、

世界経済が好調な時には、あまり注目されませんが、

昨今のような世界経済の変調・落ち込みの時期に、

資金の逃避先として、選ばれることが多い通貨です。

以前は「有事のドル買い」と言われたほど、

米ドルが安定感を誇っていた時期がありますが、

昨今は米国経済がおかしくなり、

消去法的に「円買い」、「スイスフラン買い」が目立ってきました。

この、リスク回避通貨ですが、

多くの問題をはらんでいます。

現実問題、リスク回避通貨になりたがる国は、

地球上に、ほとんど存在しません。

それもそのはず、

世界中が不況で苦しんでいる時に、

自国通貨が高くなって、

輸出競争力が弱くなっては、たまらない。

不況の時に円高になると、

日本国内の雇用が厳しくなるのは事実で、

円高介入してわざわざ通貨を弱くするのも、

その理由からです。

ですので、ババ抜きじゃないけど、

「リスク回避通貨」になるのを避ける動きが、

先進国のなかで、起こっています。

昨今の経済状況で、資金退避先として米ドルを買える人は少ない。

危機の続くユーロを買える人は、さらに限られる。

そこで欧州では、スイスフランや、

意外にもチェココルナなどが、退避通貨として機能してきましたが、

その結果、今年5~7月のスイスは、

円高を超えるフラン高に見舞われ、

大変な状況になりました。

スイスは、周りを全てユーロ圏諸国に囲まれ、

自国製品の輸出先もほとんどがユーロ圏。

しかし肝心のユーロは下がり、

スイスフランだけ上がれば輸出などできません。

しかもスイスは、

多国籍企業の本社所在地として選ばれるような国、

フラン高のせいでスイスでのオペレーションに割高感が出てくれば、

企業誘致もままなりません。

切羽詰まったスイスは、荒療治に出ました。

メタメタな状態なユーロと自国通貨を実質上、

連動(ペッグ)させるという措置に踏み切ったのです。

そのおかげで、

スイスフラン高は強制的に修正されましたが、

この選択が、スイスにとって吉と出るのか凶と出るのかは、

歴史の審判を待たねばなりません。

いずれにせよ、

スイスがこんな状態に陥ったことにより、

いま世界で、リスク退避通貨として機能するのは、

日本円くらいしかなくなりました。

厳密にいえば、

「本命=日本、対抗=米国」でしょうか(欧州通貨買えないから・・・)。

世界経済がこの調子で推移する限り、

円高は当面、続くでしょう。

日本の震災ダメージと、

経済・財政状況の厳しさは、皆が知っていますが、

日本の場合、

危機が何らかのかたちで顕在化するのが早くても数年後であり、

それに比べて、

「いま、お尻に火がついている」欧州経済の問題がクローズアップされ、

その結果、消去法的に円が買われるのは、仕方ないことでしょうね。

(次回につづきます。)

(次回につづく)

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