日本不動産

Manachanです、どうも。毎度ご愛読ありがとうございます。

数日前、入居が入り、北は北海道から、南はオーストラリアまで、めでたく完全満室になりました！！！

しかーし、幸福も束の間。６月末には満室でなくなることが分かっているので、今から対策します。

完全満室復活を願って、今日も応援よろしく
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先週火曜日に行われた、賃貸住宅フェア＠福岡は、とても実り多いものでした。

今は「セミナー全盛の時代」のようで、私の講演を含め、セミナー系は軒並み大盛況たったようですが、ブースの展示も、見るべきものがいくつかありました。

空室、家賃下落トレンドの日本において、｢他の物件と徹底的に差別化して、賃料を上げる工夫｣に成功しておられる大家さんや業者さんは、やはり輝いて見えますね。

その一つが、東京から出典していた、

音楽完全対応RCマンション「ミュージション」

これは、イノーヴ株式会社（旧 株式会社リブランサービス）の手がける企画マンションシリーズで、

一言でいえば、｢建物を構造的に完全防音｣にすることで、｢部屋で音楽をやりたい｣入居者層のニーズに応える企画で、

担当者の話では、相場の３割増しでも、入居が続々と入るとのこと（その代わり、建物の施工費は相場の２割増し）。

すでに東京都、埼玉県と、神奈川県で、６棟の施工実績があり、今年は関西と福岡に進出したいとのこと･･･素晴らしいですね。

もうひとつ、ネタとして面白かったのは、九州エリアの高級賃貸マンション。

別に高級賃貸マンションのブースがあったわけではありませんが、ちょうど山口県の鍵業者のブースに遊びに行った時、納入実績として目をひいたのが、

Bay Side Asano　(北九州市小倉北区)

北九州市で、月額２３万円の賃料で募集している高級賃貸マンションだそうです。ユニークな外観が目をひきますね。

関東圏では、たとえば神奈川県にある｢ユニバーサル南藤沢タワー｣の、｢富士山の見える３０万円ペントハウス｣等が有名ですが、

それに類した建物が、九州にもちゃんとあって、稼働しているわけですね。

話を聞くと、同じ建物に｢賃料２０万円以上の高額な部屋｣と、｢賃料７万円前後の一般ピープル向け｣と両方あるようですが、

九州でも、高い部屋から順に、入居が決まっていくそうです。

そういう所に住むのは、お医者さんとか、多忙な会社経営者、ビジネスマン等々･･･らしい。

確かに、Bay Side Asanoは、小倉駅からわずか徒歩５分。家を出てすぐ新幹線に乗れるという｢足回りの良さ｣がありますね。

日本では、まだ歴史の浅い、高額賃貸マンションビジネス。

このビジネスが面白いと思うのは、

１）余人の想像も及ばない大金持ちではなく、日本のどの地域にもいる｢小金持ち専門職層｣をターゲットにできる。

３）｢小金持ち専門職層｣にアピールする、ハイスペックな賃貸物件の供給が、日本の都市部ではまだまだ足りない。

上記の理由から、まだまだ伸びしろの大きいビジネスモデルだと思います。

このような物件を仕込むのは、事業規模もかなり大きくなるので（やり方にもよるが、一般には｢都市部の便利な土地｣＆｢RC１０階建て程度が必要｣）

私ももっと、大家力を上げて、こういう物件を手掛けられるようになりたいなあと思います。

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Manachanです。こんばんは。

不動産ブログと銘打ちながら、過去２回、不動産以外の話題（東京オリンピック招致、マドリードの少女窃盗）で書いてしまいましたね。

今回は浮気(？)せず、ちゃんと、真面目な不動産の話題で書きますので、

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昨年１２月１９日の日記、｢福岡の良いものを、東京へ･･･｣でも書きましたが、

私は、昨年５月、福岡市で一棟アパートを新築し、今まで満室稼働しています。

このアパートの設計施工を手掛け、完成後の管理を行っているのが、地場の業者｢三和エステート｣。

同社の、個性的なアパートデザイン・スタイルに魅せられた私は、｢このタイプのアパートを関東でも建てたい！私が関東第一号物件の大家になりたい！｣と、積極的なアプローチを続けてきました。

その甲斐あって、現在、三和エステートの担当者と私とは、厚い信頼関係で結ばれ、一緒に土地を仕込み、共に事業計画を練っています。

三和さんはリスクを負って、関東に事業進出する。私もリスクを負って、長期にわたる賃貸経営事業を行う･･･お互い、第一号は是非とも成功させたいものですから、真剣です。ほぼ運命共同体ですね♪

関東に、すぐれた大家さんは星の数ほどいるなかで、この私を関東進出のパートナーとして選んでくれた三和さんには、素直に感謝しています。

ところで、三和さんは、｢福資活動｣という、面白い投資コンセプトを打ち出しています。

単に、儲かるから皆さん福岡に投資しましょうね・・・ということではありません。同社ホームページから引用しますと、

「お金を出すことで新しい価値を生み出し、誰かを幸せにする」ことが投資の本質だとわたしたちは考えています。

当社物件に暮らす入居者様、物件を建ててくれたオーナー様、そして福岡という街を、もっと豊かにしたい。そこであらためて投資の意味を見直し、“地域”貢献することを前提とした投資を「福資活動」と名付けました。

｢福｣には、二つの意味があります。

｢幸福の”福”｣･･･入居者、オーナーをはじめ、不動産に関わる全ての人の｢幸福｣に結び付く投資
｢福岡の”福”｣･･･福岡という地域に貢献し、豊かにする投資

より一般的な言葉でいうと、

・入居者にもオーナーにも業者にも、Win-Winをもたらす｢三方よし｣の思想
・投資・経営を通じて、｢地域に貢献する｣という視点

たまたま、福岡で生まれたから、｢福資活動｣という言葉になったわけですが、

古今東西、いろんな人が、いろんな言葉で表現してきた、｢成功する商売の本質｣･･･それが｢福資活動｣の四文字に、表現されていると思います。

私は、福岡から遠く離れた、関東出身の人間ですが、｢よそもの｣の視点から、｢福資活動｣のコンセプトを、さらに豊かにしていきたいと思います。

｢福資活動｣の展開は、３つのステップにより完成されると、私は考えます。

第一ステップ：地元（福岡や九州）の人間が、福岡に投資する

第三ステップ：福岡で成功したモデルを、他所（関東や関西、外国）に移植する

私は昨年、関東人として福岡で新築一棟を建てることによって、｢第二ステップ｣に関与しました。

このステップは、非常に大事です。福岡という街が、他所者からみても、お金を投資するだけの魅力があると、評価されているわけですから、

また、他地域から投資資金が流入することで、福岡の経済が活性化するわけですから･･･これができていることは、純粋に誇って良い。

ただ、第二ステップだけでは、福資活動が完成したとは言えないでしょう。

上に述べた｢三方よし｣の思想、｢地域に貢献｣する発想や志は、福岡という地域を大きく超えて、日本中、世界中に移植可能であるはず。

そこで私は、｢第三ステップ（福岡モデルの関東への移植）を考え、自分の身銭を切って投資することで、その正しさを証明したいと考えたわけです。

たとえばの話、日本を代表する、トヨタや任天堂などの世界企業、ポケモンやハローキティなどのキャラクターは、

日本を遠く離れた、世界各地で受け入れられ、根付いたからこそ、グローバルなブランドになれたわけですよね。

私は、福岡で生まれた、三和エステートの物件デザインが、関東でも通用すると思っているし、ブランド化できると考えています。

単なるデザインのブランド化だけでなく、ビジネスモデルとして当たる可能性も十分あると思います。

｢長期間にわたり競争力ある物件デザイン｣＋｢融資づけノウハウ｣＋｢完成後の良質な管理｣、これらをパッケージにして、リーズナブルな価格で提供できれば、

カリスマ大家さん、専業大家さんでなくても、私みたいなサラリーマン兼業大家にアピールするはずですし、

また入居者の皆さんに、三和デザインの良さを体感していただき、早期からブログやメルマガ、Facebookを駆使してファン層を獲得していけば、入居希望者が列をつくる、満室に近い安定経営も十分可能だと思います。

それが目論見通り成功するかどうかの、試金石として、まず私が関東で一棟建てて、経営してみたい。

関東第一号大家になったら、もちろん、関東第二号、第三号大家に比べて、より多くのリスクを負うわけですが、

私は、それでもやってみたい。道なきところに、道をつけたい。常にパイオニアでありたい。

まず私が成功して、方法論を確立して、自分に続く第二、第三の成功者を、ここ関東でつくりたいと思っています。

実現に向けて、頑張ります！

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Manachanです、こんばんは。

九州・福岡への、日帰り講演から帰ってきました。

なかなかハードな一日でした。朝５時過ぎに東京の家を出て、羽田へ、それから飛行機乗って福岡へ。地下鉄で街に繰り出した後は、

・福岡市にある自分の一棟アパートで、太陽光発電装置のチェック
・チャイナビジネス関係で、打合せ
・次の新築アパート仕込みの件で、業者さんと打ち合わせ

その後は、

・賃貸住宅フェアで海外不動産投資の講演、名刺交換の嵐。
・｢九州大家の会｣の懇親会で、九州各県のパワフルな大家さんと交流

懇親会で自分のスピーチが終わった後、会場を抜け出して地下鉄に飛び乗り、福岡空港に駆けつけ、東京へ、

羽田から電車を乗り継ぎ、家に帰ったのが深夜２４時過ぎ。

今日いただいた名刺やパンフ整理して、メール書いて、Facebookやって･･･

次の日はもちろん、朝６時起きして子供の世話、もちろん定時に出勤･･･４０過ぎた肉体には、きついですわ。

でも、九州の、いろんな方と知り合えて、とても楽しかったですよ。

天気も、福岡はピーカン照りだったのに、東京に帰ってくるとザーザー降り・・・

日本も、なかなか広いものです。

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福岡には、自分の物件持っている関係で、業者との打ち合わせやオーナー懇親会で、年平均１～２回は行きますが、

東京から行くと、本当に福岡に住みたくなりますね。

福岡は何といっても、コンパクトなのがいい。

都市として、手ごろなサイズ。その上、都市機能が狭い範囲に集中して、まとまっているから、どこ行くにも、短時間の移動で済む。

だいいち、福岡空港で飛行機下りた後、２０分後には、天神や中洲のホテルにチェックインして、部屋でくつろげる･･･これって感動モノですね♪

今回の福岡行きでも、地下鉄・中洲川端駅直結のレストランで、飛行機出発時刻の４０分前、ギリギリまで飲み食いしてました。

レストラン出て、エレベーターで地下鉄のホームに下りて、そのまま電車乗って空港まで１０分かからない。

移動時間をコストと考えた場合、福岡のコストパフォーマンスの良さは、日本のどの都市も、真似できないですね。

たとえば札幌は、福岡と似たようなサイズの都市ですが、市街地の広がりが大きいし、空港から市内まで遠い。

広島は、コンパクトシティだけど、やはり空港が遠い。仙台は空港近いけど、福岡みたいな便利さはない。

福岡より規模の大きい、名古屋、大阪みたいな都市になれば、なおさらのこと。

特に東京！･･･福岡から帰ってくると、｢なんだ、この巨大さは･･･｣と、唖然とする。

羽田は、比較的都心に近い空港といわれてますけど、その移動距離だけで、福岡なら東から西の端まで縦断できてしまう。

羽田から、品川駅や、浜松町駅に移動するのは、東京全体からみればわずかな距離ですが、福岡だと、空港から博多・天神を超えて、姪浜くらいまで行けてしまう距離でしょう。

ましてや成田なんて、行った日には･･･福岡から隣の県まで行くような距離になってしまう。

私、現役時代は、東京とか中国とかで、バリバリ働くとしても、老後は、福岡に住みたいと、思ってます。

だって福岡、環境が素晴らしいですよね。天神の近くに住めば、自転車に乗ったり、電車で１０～１５分移動するだけで、行きたい所、大抵どこでも行けてしまう。

東京の都心に住むのも、悪くないですけど、街がでかすぎて･･･新宿とか池袋とか、銀座とかへ、電車・バスで移動するのも、３０分とか平気でかかるし、

どこ行っても、人がうじゃうじゃ多いから、座席にも座れないし、人酔いしてしまう。

老人になったら、クルマ運転するの億劫。だからリタイア後、地方の｢クルマ社会｣に住むのは、私にとっては、ありえない選択。

同じ理由で、アメリカとかオーストラリアの都市に住むのも、基本クルマ必須だから、ありえない。

シドニーとか、気候も良く、住みやすい街ですが、老後を過ごすなら、公共交通の発達した日本の都市の方がいい。

そして、バカでかい東京よりも、コンパクトな福岡に住みたい。

私が、福岡の中心地に近い、西鉄高宮の駅前に、土地とアパートを持っているのも、ま、投資目的ですけど、

｢将来、歳とったら、ここに自分が住みたい｣という気持ちもありますね。

特に高宮とか、最高ですね。駅前に、私の好きな｢ボンラパス｣(ちょっとセレブっぽい食材スーパー)と、｢西鉄ストア｣があるし、天神まで電車５分だし、博多も自転車圏内だし、

日赤病院まですぐだし、メシうまいし、温泉行きたくなったら、阿蘇でも九重でも、簡単に行けるし、

ちょっと外国の空気吸いたくなったら、福岡空港からすぐ飛べるし、博多港からフェリーで韓国行けるし･･･

これぞ、私にとって、考えうる最高の暮らしですな。

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今朝、５時過ぎに東京の自宅を出て、朝一番の飛行機で、九州は、福岡に飛んできました。

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今回乗ったのが、｢黒い九州男児｣こと、スターフライヤー。
生まれて初めて乗り込む、黒い飛行機。

本当に真っ黒だ･･･

機内の内装も、もちろん、黒で統一されてる。かっこいい！
機内安全のために流れるビデオには、黒い忍者が出てきました、子供たちが喜びそう。

フンドーキン・シリーズって･･･
大分県臼杵にある｢フンドーキン醤油｣のことです。九州では有名。

日本アルプスが、綺麗にみえますね。

いよいよ福岡･･･金印で有名な、志賀島がきれいにみえる

福岡市街地･･･なかなかダイナミックな風景です

Manachanです。こんばんは。

ここ東京では、あと４～５時間後に、金環日食が観測できるようで、うちの子供たちは、とても楽しみにしています。近所の図書館で、日食の解説本もいくつか借りてきた位･･･

東京で、今回の次に金環日食が見られるのが、なんと３００年後らしい。｢一生に一度｣のイベントですね。

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過去３回、マレーシアねたが続きましたが、今日は、日本の話題でいきますね。

今年７月９日から、日本の外国人登録制度が廃止されて、新しい在留管理制度に移行することを、皆さんはご存じでしたか？

世の中では、あまり知られていないことと思いますが、我が家は、妻が外国人なので、今年４月に、区役所から在留管理制度の変更に関する通知が来た他、前回の出国（３月、香港）から帰ってきた時、成田空港のイミグレでも資料を渡されています。

新制度で、何が変わるのか？一番重要なポイントは、

日本滞在が３カ月を超える外国人｢中長期在留者｣には、日本人と同じく、住民票が発行される！

これに伴い、従来の、地方自治体が発行する｢外国人登録証｣は廃止されます。その代わり、入国管理局で｢在留カード｣が発行されます。また在留期間も、上限が３年から、５年に延長されました。

我が家でいえば、こんな感じです。

ま、少しは便利になるかな･･･これまでは、家族全員の証明書を取ろうとしても、住民票には私と子供たちの名前しかなく、妻の分は区役所で、｢外国人登録原票｣を取らなければならなかったのですが、

７月以降は住民票に、家族全員分の名前が記載されるので、わざわざ区役所に行かなくても、コンビニの｢住民票自動交付機｣で証明できるようになります。

また、妻としても、これまでは入管でもらう数次入国ビザの他に、区役所で外国人登録手続をしなければならなかったのですが、７月からは、後者の手続きが不要になるので、多少の手間は省けますね。

なぜ、新しい在留制度になったのか？･･･公には、｢外国人の在留状況を正確に把握するため｣としか書いていませんが、おそらく、｢外国人への徴税管理｣(特に住民税や健康保険料、年金保険料の確実な徴収)が目的でしょうね。

確かに、徴税を考えた時、これまでの、外国人登録制度は、ザルすぎましたね。

東京で一番外国人数が多い｢新宿区｣を例にとって解説すると、

いまの制度では、来日した外国人が、たとえ新宿区に住んでいなくても、新宿区役所で外国人登録することは事実上、可能です。

一旦、外国人登録すれば、新宿区役所から｢子ども手当｣や｢生活保護｣などの通知も、(登録住所に)ちゃんと届きますし、もちろん、申請も区役所でできます。

後にその外国人が、たとえば埼玉県川口市に転居したとしても、川口市役所で外国人登録するケースは、おそらく稀でしょう(手続きやるメリットないし、そもそも、手続きの存在さえ知らない者も多い)。

したがって、来日後、時間が経てば経つほど、外国人の居住実態を把握するのは困難になり、加えて東日本大震災・原発事故みたいな事態が起こって、外国人が大挙帰国するようなことになれば、

本来、市区町村で行うべき、住民税や健康保険料の徴収は、ほぼ不可能になるわけです。

現行制度には、こうした瑕疵があるために、外国人登録制度を利用して、｢住民税等を払わず｣に、｢生活保護や子供手当の受給｣することも、実際には可能。

同じ外国人でも、妻みたいに日本人と結婚していたり、就学年齢の子供がいたり、ちゃんとした勤め先で働いている者なら、当然、上記の｢福祉タダ乗り｣はできませんから、

｢不公平だ！｣という声が、日本で真っ当に働く外国人の間から上がっていたのも、事実(私も全く同感)。

その点、新しい在留管理制度になれば、日本での在留実態が、｢ビザ・在留資格｣と直接リンクするので、｢タダ乗り｣のリスクは激減し、

ほとんどの外国人も、日本に留まりたいなら、地方税や健康保険料を真っ当に払うようになるでしょう。

もちろん、いろんな立場から、賛否両論あるとは思いますが、

ここ３０年、日本に定住し、子育てをする外国人が増え続けるなかで、外国人に関する諸制度も、｢長期滞在｣、｢定住｣を前提としたものに、徐々に変わってきている。

新しい在留管理制度も、｢時代の流れ｣に沿ったものなのだと思います。

大家・不動産投資家の立場からいうと、新・在留管理制度は、注目すべきイベントだと思います。なぜなら、

日本人と同様に、外国人の人口動態も、統計的に把握できるようになる

これまで、日本に住む外国人は、住民基本台帳に載っていませんでした。たとえば東京都江東区の場合、

住民基本台帳の人口(日本人のみ)＝約４５万７千人
常住人口(日本人＋外国人)＝約４７万８千人

といった感じで、二つの統計のあいだに、約２万１千人（４～５％）という、無視できないギャップがありましたし、かつ、

｢どの自治体から、何人、江東区に転入したか？｣
｢江東区から、何人、どの自治体へ転出したか？｣

といった人口動態に関しても、これまでは日本人(＝住民基本台帳対象者)のデータしか存在しなかったのが、今年７月以降は中長期滞在外国人に対しても、人口動態のデータが得られ、各自治体のホームペー
ジなどで無料公開されると期待できます。

これによって、たとえば、

｢どの国籍の外国人が、日本のどの地域に、最初に居住するのか？｣
｢その後、どの地域に、転居するのか？｣

といったデータが、定量的に分析できるようになり、外国人入居という、新しい領域にチャレンジする大家さんにとっても、有益な知見が得られると思います。

最後になりますが、私は、

首都圏在住外国人のボリュームゾーンは、｢都県境エリア｣に貼りつく

という仮説を立てています。東京都心から約１５km離れた、東京２３区と周辺三県(神奈川、埼玉、千葉)の境界付近に、

在日外国人全体の７～８割を占める、トップ３｢中国(台湾、香港含む)、韓国・朝鮮、フィリピン｣の出身者が多数住みつくだろうと、予想しています。

ちょうど、ニューヨーク市郊外のクイーンズ区に、アジア系移民が多数住みついたのと同じような感じで、東京でも、

・都心部への通勤通学３０分圏内
・その割に家賃が安い
・外国人が暮らす上で必要なインフラ(情報、食材等)へ手軽にアクセス可能

この全てを満たす｢都県境エリア｣に、今後、外国人の集住が進むだろうと見ています。

そうした知見も、新しい在留管理制度ができれば、徐々に、蓄積されてくるでしょうね。

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首都圏・一都三県のなかで、東日本大震災の影響により、２０１１年中で唯一、人口を減らしたのが千葉県です。

千葉県の、これまでの人口増加は、主に東京都に隣接する｢湾岸ベイエリア｣(浦安、市川、船橋、千葉市等)と、内陸部の｢東葛地域｣(松戸、柏、流山等)への人口流入によって、もたらされてきましたが、

昨年３月の東日本大震災・福島原発事故以降、この両地域が、｢液状化｣や｢放射線量｣を懸念した人々が他地域に流出し(というよりは、他地域からの転入が弱まり･･･)、

人口増加の牽引役を失った千葉県は、一都三県の中で、｢人口独り負け｣しています。(東京、埼玉、神奈川は、相変わらず人口増加ですので･･･)

私自身、千葉県東葛地域を生まれ故郷に持つ人間として、震災以来、地元の苦境が、これまで気になってきました。

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その人口減少傾向が、震災後１年余を経て、ようやく、終息に向かいそうな勢いです。
今年５月１日現在の常住人口データをみて、私は驚きました。

浦安市
2011年2月末日現在、165,462人あった人口が、
2012年3月末日現在、162,679人まで減少　(累計で-2,783人)
ところが、
2012年4月末日現在、162,931人に増加　　(前月比+262人)

市川市
2011年5月1日現在、473､162人あった人口が、
2012年4月1日現在、469.603人まで減少　(累計で-3,558人)
ところが、
2012年5月1日現在、469,786人に増加　　(前月比+183人)

千葉市美浜区
2011年4月1日現在、150,222人あった人口が、
2012年4月1日現在、149,314人まで減少　(累計で-908人)
ところが、
2012年5月1日現在、149,614人に増加　　(前月比+300人)

松戸市
2011年6月1日現在、484,711人あった人口が、
2012年4月1日現在、481,574人まで減少　(累計で-3,148人)
ところが、
2012年5月1日現在、481,657人に増加　　(前月比+83人)

柏市
2011年7月1日現在、405,784人あった人口が、
2012年4月1日現在、404,252人まで減少　(累計で-1,532人)
ところが、
2012年5月1日現在、404,420人に増加　　(前月比+168人)

浦安、市川、松戸、柏という、千葉県のなかでも人口が多く、東京に隣接する活気ある地域の人口が下げ止まった･･･とみるのは早計かもしれませんが、

５市まとめて、全く同じ時期に、人口が復調しているのは、大変興味深い動きです。

液状化・放射能風評被害が、和らぎつつある、人々の記憶から薄れ、元通りに戻りつつある･･･のであれば、千葉県出身者として嬉しい限りです。

ま、震災など突発事故によって人口が増えたり、減ったりするのは、不動産投資家にとってみれば、またとないチャンスですね。

昨年１２月、柏市の人口流出が(今振り返れば)最悪期を迎えていた頃、私は柏駅の至近で、とても安い区分マンションを買いました。

今後、柏市の人口が、元通りの増加基調に戻るのであれば、売れば必ず、キャピタルゲインが出るはずと思っています。

だって、地域の実力を考えると、明らかに安く買いましたもん。
安く買って、高く売るのが、商売の基本ですよね！

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Manachanです、こんばんは。

お隣の国、韓国のヨス(麗水)市で、先週末（５月１２日）から万博が始まったの、ご存じでしたか？

EXPO2012 KOREA, YEOSU

ま、日本のマスメディアでろくにPRしてないので、ほとんど知られてませんよね？

仮に知っていたとしても、現地へのアクセスがかなり不便で、日本から全く定期直行便はありません（※麗水空港自体、国内線のみ、しかもソウルと済州島の２路線しかない地方空港･･辺鄙すぎ！）。

万博主催者にとっては、日本人と中国人を呼び込みたいところでしょうけど、

東京や大阪から万博行くには、｢まずソウルまで飛んで、国内線に乗り換えて麗水入りする｣か、あるいは｢釜山まで飛んで、そこからバスで３時間揺られる｣ことになるので、いかにも面倒。

しかし、一つだけ例外があります。日本の福岡市・博多港から、麗水の万博会場まで、直通の｢高速船ビートル｣が運航されるのです(リンク)。

それだけではありません。福岡空港から、麗水空港まで直行のチャーター便付きの、旅行商品がいくつか出ています(リンク)。

こういうのを見るにつけ、福岡のアジア大陸への｢地の利｣を痛感しますね。

麗水から見ても、韓国の外で唯一、万博会場と直通する交通機関が運航している都市は、福岡市だけなのですから･･･

経済発展著しいアジア大陸に隣接する、福岡のロケーションが羨ましい！！

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福岡市は、日本で、いや世界でもほとんど類例を見ない、利便性の高いコンパクトシティと言えるでしょう。この都市の凄さは、

・日本有数の国際港（博多港）
・日本有数の鉄道ハブ（JR博多駅）
・日本有数の国際空港（福岡空港）

が、市の中心部に、ほぼ一直線上に並んでおり、しかもお互いに2-5kmしか離れていないのです！

私は以前、福岡市中央区の平尾に住んでいましたが、ここから、博多駅も、博多港も、福岡空港も、すべてがチャリ圏内でした･･･この利便性、東京では考えられない！

私は来週、福岡市でセミナー講演やる予定でして、その後、懇親会になだれ込み、東京行きの最終便の時間まで飲むつもりですが、

懇親会場から空港まで、地下鉄４駅しか離れておらず、出発時間のギリギリ４０分前まで粘って飲める･･･この自由も、コンパクトシティなればこそ。

建築や美術で理想とされる、縦横２辺の長さの比を｢黄金比｣と言いますが、

福岡市の都市構造は、｢港湾｣と｢空港｣と｢鉄道駅｣の位置という点で、｢黄金比｣がすでに実現してしまっているので、これ以上変えようがない。

しかし、この完璧なまでの便利さは、都市計画の担当者にとっては、恨めしいことでしょう。

特に、｢街に近すぎる空港｣が、都市・福岡の設計に、数多くの制約を課しています。

・空港に近い、中心街の博多や天神では、十数階建ての建物しか建てられず、高密度化ができない
・タワーマンションなど、高層建築物をつくる場合は、空港から相当離れないと無理

そういう事情があるために、街の中心部は低層ビルで埋め尽くされ、高層の建物は市内周辺部のシーサイド百道や、人工島アイランドシティに集中･という、皮肉な状態に。

加えて、自然環境の制約も大きい。福岡平野は小さく、周囲に高い山もなく、水不足に悩まされる土地柄。

人口が増えなければ、問題ないんでしょうが･･･

福岡は、九州各地から、人が集まってくる中心都市。ここ３０～４０年ほど、爆発的に人口を増やしてきました。人口構成も比較的若く、自然増も社会増も両方あるので、

将来にかけても、人口は増えこそすれ、減ることはあまり考えられません。

増大する人口に、追いつくための社会資本整備は、これまでも盛んに行われていましたが、市内中心部に低層しか建てられない、という制約は大きい。

手を入れるほど、都市全体として、変なかたちになってしまうのです。

青いキャンバスに、絵を描くように、空港はどこ、駅はどこ、港湾はどこに配置する？みたいなシムシティ的都市設計、できれば面白いけど、少なくとも福岡では成り立たない。

現時点で完成度の高すぎる街･･･であるがゆえの悩みといえましょう。

でも、好きですよ。常に時間に追われ、忙しい私には、福岡の便利さが嬉しいです。

５月２２日の福岡講演で、皆様に会えるのを、楽しみにしています。

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上位の壁はあついけど(特に、狼さんと、熊さんは雲の上の存在だけど･･･)、頑張ります。

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海外・グローバル不動産を標榜する当ブログですが、今日は国内不動産の話題。標的となる都市は、名古屋。

なぜ、名古屋なの？

「ナゴヤの、みゃあみゃあ言葉は外国語だがや！」
･･･と思っているからではありません。

だいいち、今どき｢みゃあみゃあ｣言わないし･･･SKE48のメンバーがしゃべってる言葉、東京の女の子とあまり変わらないよね。

ただ、ですね。このブログは、「外からみた視点」、｢アウェイ感覚｣というものを、とても大事にしています。

ですので、「東京人からみた、名古屋の不動産市場」というテーマでも、立派なネタになりうるのですね。

極めて小規模（小さな区分を２~３戸）ながら、私、名古屋の不動産投資では、とても良い思いさせていただいています。

その感謝をこめて、先日、「名古屋はええよ、不動産常勝の街」というエッセイを、替え歌までつくって、アップしました。

そしたら、いろんな方から、質問受けまして・・・

「名古屋では、どの地域に、どんな物件を買うべきなのでしょうか？」

みたいな質問が多かったので、この場を借りて、まとめてお答えしたいと思います。

ここからは、私見ですが･･･

関東(千葉県東葛地域)出身の私、名古屋とは、縁もゆかりもありません。

もちろん、名古屋地元の人に比べて、名古屋に対する土地勘・知識は、非常に乏しいです。

あくまで、｢外部の人間からみた視点｣、かつ、「比較的低価格帯の区分か戸建投資で、短期間に利益回収する前提」でお話ししますが、結論からいうと、

・名古屋圏は、基本どの地域に買ってもOKだと思う。
・相場より明らかに安いものを仕入れれば、ハズレはない。

なぜ、そう思うのか････それは、名古屋という都市圏の特質から発していると思います。名古屋は、

・東京圏、京阪神圏に次ぐ、全国第三位の規模を持つ都市圏
・日本トップクラスの経済力を持つ地域

であるにも関わらず、

・都市圏の構造は、それほど複雑ではない
・クルマ社会でもあり、｢ｘｘ沿線｣という感覚もあまりなく、都市地域がのっぺりと広がる構造。
・東京のような｢沿線ごとの格差｣もなければ、関西圏の｢B地域｣みたいな大人の事情もない。
・不動産の土地選びの観点からいうと、東京・大阪よりは、札幌・福岡と感覚が近い。
・しかし、札幌・福岡より、経済力が断然上なので、賃料もそれなりにとれる。

という事情があるため、私は、名古屋圏内で、不動産を買う際、地域には、あまりこだわりません。
地域毎の格差よりも、物件個別の差異の方が、ずっと大きいと感じるからです。

ただまあ･･･当然ながら、名古屋圏内にも｢地域格差｣は存在します。

・名古屋市内では、｢東高西低｣
・｢名古屋市内＞それ以外の愛知県＞周辺県｣

みたいな感覚が、一応、あるにはありますが････

だからといって、｢不動産買うなら地下鉄東山沿線、名駅以東に限る｣とまでは、思わないのです。

だって、名古屋圏、東京みたいに大きくないから・・・｢市内西部｣に住んでても、｢市内東部｣に短時間で移動できるし、｢瀬戸市や春日井市｣に住んでても、名古屋市内に簡単に出られるし、

入居者が、名古屋圏内の、どこに住んでいても、一応、日本ではトップクラスに入る｢名古屋相場の給料｣をもらえると、想定できますよね。

外部者の視点ですが、私は、名古屋圏で投資物件を探すなら、次のようにするのが、良いと思います。

・地域にこだわらず、名古屋市や周辺の地域で、｢健美家｣使って物件情報をとにかく、たくさんみて、相場をチェックする。
・それで、偶然、｢安いな、これ！｣と思った地域･･･それが、あなたの｢名古屋のホームグラウンド｣になります。

もう、｢市内も市外｣も、｢西も東｣も、関係ない。｢いいな｣と思った地域が、たまたま、昭和区の御器所であろうと、熱田区の日比野であろうと、または一宮市や稲沢市であろうと、どこでもいい。超ど田舎でなければ、名古屋都心への通勤が一応可能と思われる圏内であれば･･･

でもって、地域を決めたら、そこに絞って、不動産広告をさらにたくさん見て、相場をチェックする。

数こなせば、だいたい、分かってくるはずです。｢この地域で典型的な家族構成は何で、どの間取りが人気あるか？｣、｢クルマ必須な地域かどうか？｣

そして、その地域の人が借りてくれそう、買ってくれそうな物件のタイプで、相場より明らかに安いものがあれば、指値入れる。

私はそうやって、名古屋で２回連続、売却益を出しました。３回目も企画してますが、売却益出るのはほぼ確実。

上記ができるのも、名古屋圏は全体的に経済レベル高く(他の地方圏からみれば、断然･･･)、不動産でも経済合理的にアプローチすれば、比較的ハズレない都市だと思うからです。

以上、｢ヨソモノの視点｣による｢名古屋不動産選び｣でした。

注）以上は、区分・戸建投資が前提の話です。一棟や「太い物件」を買う場合は、名古屋在住者や投資経験者のアドバイスが絶対に必要だと思います。

今日の午後は、東京・竹橋で、米国(デトロイト)不動産セミナーです。

今回はとても盛況で、ほぼ満席になる予定。主催者として嬉しい限り。、頑張るぞー。

今日も、応援ぽちお願いしますー。
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不動産ブログランキング、ついに２１位に！！
素敵な順位ですね～。皆さん、クリックありがとうございます。

ブログランキングの上位、顔ぶれをみても、
｢海外＆グローバル不動産投資｣を主なテーマとするブログは、ほとんどないので、

私のブログが、上位の常連になれば、
皆さんも、｢海外の風｣を身近に感じてくれていいかな～と思う、今日この頃です。

さらに応援のぽち
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ところで、

不動産関連で、以前から懇意にしている、｢満室の尾嶋｣こと、尾嶋健信さんが、３月２６日に出版した

「たった１８日で次の入居者が決まる！ 満室革命プログラム」、略して、｢満本｣･･･の

アマゾンキャンペーンが始まりました。

尾嶋さんは、日本の、この厳しい賃貸住宅業界にあって、

｢オンリーワン｣、｢ブルーオーシャン｣戦略を、まさに地で行っている方で、

私も心から尊敬する一人です。

空室問題が深刻化する昨今、｢満室戦略｣は、どの大家さんにとっても、主要な関心事であるはず。

但し、大家さん、特にサラリーマン兼業大家さんは、物件を満室にするプロではもちろんありませんし、

日々、賃貸物件の宣伝、案内、契約に明け暮れる管理会社にしても、日常業務として客付けはできても、大家の立場に立ったコンサルティング的な動きができる者は、本当に少数でしょう。

その両者をつなぐ存在として、尾嶋さんがいます。

尾嶋さんの、賃貸住宅業界におけるポジショニングがユニークなのは、

大家の立場に立ち、かつ、管理会社の動きも完璧に理解した上で、

全ての人にWin-Winをもたらす｢満室｣という方法論に、昇華させたこと。

賃貸住宅経営に関わる者、ほぼ誰もが｢満室｣を望んでいるわけですが、

にも関わらず、｢大家｣、｢管理会社｣、｢入居者｣、｢保証会社｣・・・いろんなステークホルダーがいるために、

それらを横串に刺して、｢満室戦略｣という切り口でまとめた人は、これまでいなかった。

まさにブルーオーシャン･･･そこに切り込んで行った、尾嶋さんの目のつけどころ、パイオニア精神には感服します。

加えて、尾嶋さんで特筆すべきは、その誠実な人柄。

一度会えば、いやSkypeで話せば、すぐ分かります。

｢この人なら、大事な物件任せられる｣、｢大事な情報も共有できる｣と、誰もが思うでしょうし、

私も、｢この人のためなら｣と、応援したくなるわけですね。

最後に、｢満本｣、私は何冊も、持っています。

自分で読む用は、もちろん、一冊だけでいい。

その他は、もちろん、｢管理会社教育用｣として、使う予定です。

融資とか、レバレッジとか、家賃収入でリタイアとか、そんな派手な話じゃないけど、

地味に、とても価値ある本です。良著です。

下記が、キャンペーンになります。

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【１５００円でハワイに行く方法】

Manachan’sブログ読者のみなさん、こんにちは。

初めましての方は初めまして。

空室対策コンサルタント　尾嶋健信と申します。

今回はこの場を借りまして３月２６日に

ソフトバンククリエイティブ社から

出版しました

「たった１８日で次の入居者が決まる！

満室革命プログラム」

（略して「満」本【まんぼん】と申します）

のアマゾンキャンペーンのご紹介を

させていただきます。

本著は、

・これから不動産投資をしようと思うが

　購入前に不動産投資最大のリスクである

　空室対策について学びたい

・不動産購入後に、どのようにして満室経営を

　行っていけばいいか、その体系的なノウハウが

　知りたい

・現在大家業を営んでいるが、空室対策が

　悩みのタネである

・不動産業界に関わっているが、いつも家主さん

　から空室対策の相談を受けるので、

　そのノウハウを知っておきたい。

といった方を対象に、初めての方でも分かるよう

不動産業界のルールもふまえて丁寧に体系的に

まとめた一冊となっております。

しりあがり寿さんの表紙のイラストが

ビジュアル的にも特徴的な１冊です。

ぜひ末永くお手元にチェックリスト代わりに

置いていただければ幸いです。

６月１９日まで

「満」本（まんぼん）をアマゾンで買ってハワイに行こう！

キャンペーンを実施中です。

以下のＵＲＬよりご確認下さい。

http://manshitsu.org/amazon/

日頃よりお世話になっている

Manachanさんより紹介のご縁をいただき

本当にありがとうございました。

尾嶋　健信

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尾嶋さんはもちろん、私にも、応援のぽちThanks!
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不動産ブログランキング、数日前に始めたばかりですが、なかなか出だし快調で、いま３９位！。

１ページ目｢１～５０位｣に、自分のブログが載ってるの、見ていて気持ちがいいですね♪

２５位以上になれば、大きなフォントで表示されるので、とりあえずそこを目指して行きます～。

今日も応援のぽち、よろしくです。
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ところで、私は日本語のほか、中国語でもブログで不動産情報発信しています。

中国大陸版（簡体字）ブログ　(2010年6月開設)

台湾・香港版(繁体字)ブログ　(2011年12月開設)

昨年後半までは、中国大陸版一本だったので、読者からの問い合わせは、もっぱら中国大陸の人ばかりでしたが、

昨年末、台湾・香港版ブログや、Facebookでの情報発信を始めて以来、今では、台湾人、香港人からの問い合わせの方が、多くなってきました。

メディアが変わると、読者層もがらりと変わるものなんですね･･･。

これは私の印象ですが、台湾や香港の方々は、中国大陸の方々に比べると、国際的というか、世界をよく知っているというか･･･

中国大陸人と違って、ビザの制約なしに、世界の大部分に行けるという、経験の豊富さがなせる業なのでしょうね。

それだけに、彼らから受ける質問のクオリティは、とても高く、中には｢うーん｣と唸ってしまうものもあります。もちろん良い意味で。

たとえば先日、香港の読者からの問い合わせで、こんなのがありました。

日本の不動産を買おうかどうか･･･周りの人に聞いても、極端に意見が分かれるんです。ネガティブな人は、こう言います。

私はそれでも、諸経費を引いた実質の利回りが8～10％もとれるのであれば、値下がりリスクは多少あっても、それなりに旨みはあると思うのですが、鈴木さんはどう思いますか？｣

うーむ、深いぜ。どう答えていいものか・・・

｢紆余曲折はあっても、不動産は、買えば値上がるのが当たり前｣が、多くの国で常識となっているわけですが、彼らの目に、日本不動産の長期低迷は、どう映るのでしょう？

２～３年なら、ともかく、２０年ですよ。普通考えて、ありえない。

外国人投資家が、｢日本にしかない、構造的な経済リスク｣を危惧するのも、至極当然だと思います。

そこまで深読みして、日本市場に切り込んでくるから、彼ら、本当に侮れないです。

じゃ、なぜ日本では、２０年も不動産市況低迷しているの？

それはね･･･でも、まず自分の頭で考えて、当ててごらん。

｢不景気だから？｣　　⇒　ブー！

｢｢人口が減ってるから？｣　　⇒　ブー！

｢｢財政デフォルトを危惧してるから？｣　　⇒　ブー！　いいセンスだけど、日本の不動産バイヤー、そこまで考えてないから、やはり不正解。

｢｢じゃ、もしかして･･･物件の過剰供給？｣　⇒　正解ピンポンピンポン！

そうなんです。日本は人口減ってるし、需要増えてないのに、毎年、物件バカスカ供給するから、

その上、相続対策とかで、需要のない畑の中にまで、アパート建てまくるのを制度上も奨励してるから、

建物を｢つくる側｣の都合ばかり優先されて、｢住む側｣や、｢賃貸事業オーナー｣のことが考慮されない、いびつな業界構造になってるから、

当然、物件余る、空室も増える、賃料も下がる･･･収益見込めないから、不動産は当然、下がるよね？

いまや帝都・東京の、オサレな世田谷区でさえ、２Kで月４万円台の賃料みたいな、新興国首都以下の家賃水準になってる。これも過剰供給のせい。

景気変動、人口動態、財政状況以前の問題として、需給バランスが完全に狂っとる。

この問題が構造的に解決されないと、不動産価値が毎年上がるなんて、夢のまた夢だよね。

じゃ、日本の不動産やっぱり｢買ってはいけない｣の？･･･というと、そうでもないと私は思う。

すでに十分安い物件を、現金買いして、高い利回りで回せば、良いと思う。

賃貸客つければ、平気で年１５％、２０％以上で回るから、香港、中国、台湾に比べれば夢のような話。

十分安く買えれば、これ以上下落したところで、タカが知れてるし、現金買いすれば、破綻リスクもほぼない。

こんな日本の市場で、投資したいと思うかどうかは、ま、個人の自由ですが、

ま、よく考えれば、日本を抜いてGNP世界第二位になった某国の方が、過剰供給はさらにひどいと思うし、

いま勢いのある、東南アジア新興国だって、主要都市ではものすごい勢いで物件供給してるから、いずれは過剰になる。工業化して所得高くなれば、どの国だって少子高齢化する。

日本が歩んだ道を、いずれ、彼らも歩むのであれば･･･

成熟した日本市場で、不動産投資して、勝ちパターンを身につけるのも、まんざら悪いアイデアでもないと思います。

と･･･私はお答えしました。

今日の記事、ためになったと思った方は、応援Thanks！
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