2014年 11月 の投稿一覧

人口爆発の東京湾岸ライフ

おはようございます。Manachanです。

私の現住所は、東京の江東区…いま東京23区で一番、人口が増えている区に住んでいます。もともとは工業地帯でしたが、最近は完全に「都心至近の湾岸・下町ベッドタウン」と変貌しています。

☆ 空き地は、全てマンションに変わる
☆ そのマンションを買って(or借りて)、若いファミリーが、子供つきで越してくる
☆ 増えた子供たちを収容する保育園、幼稚園、小学校が足りなくて困っている

毎年、必ず7~8000人増え続ける江東区の人口、ここに住んでいると、「少子高齢化ってどこの国の話?」と思うほどです。

江東区のなかでも、特に人が増えまくっているのが、豊洲・東雲をはじめとする「湾岸エリア」。もともと埋立地で、近隣問題もないもんだから、新しく建つマンションは軒並み、30階建て以上。全域で建設工事中、クレーンが動き回り、「日本のなかで、ここだけ中国?」と思うほど…

少子高齢化で人口が減る、日本国内の多くの地域からみれば、羨ましい話かもしれませんが、ここで子育てしていると、それなりに苦労もあります。その一つが、「学校選び」。

江東区南部の湾岸地域は、マンション建設ラッシュに伴い、いまどきの日本では珍しい「新設の小学校」があります。

・もともと、豊洲小学校しかなかった
・人口増加に伴い、2007年に、豊洲北小学校を新設(26年ぶり)
・その豊洲北小学校が、瞬く間に児童数1200名のマンモス校と化す
・2015年に、豊洲西小学校を新設

わずか数年で、都内有数のマンモス校となった豊洲北小の「人だらけ」運動会は、すでにニュースねた、風物詩になっています。

江東区の小学校は、南へ行けば行くほど、定員の逼迫度が高くなります。うちの下の子が、来年小学校に上がるので、いくつかの学校に参観にいきましたが、

「豊洲・枝川ライン以南は、転入(越境)児童受け入れ困難」

私は「東陽」と「枝川」に挟まれた「塩浜」に住んでおり、学区は枝川小になりますが、東陽地区の方が近くて行きやすいので、そちらの小学校に「越境」しますが、逆に東陽地区の子供が枝川小に越境するのは、現状では難しいらしいです。

枝川小の児童数は750名程度で、マンモス校ではありませんが、5~6年生が2クラスなのに、1~2年生が5クラス…最近、同地区でマンション建設が急激に進んだからです。

もう少し北に行った、東西線沿線の「東陽」地区は古くから開発された落ち着いた住宅地なので、人口爆発の問題は比較的少ないですが、

それでも「東陽町駅5分」の場所に、「住友不動産の554戸分譲マンション」が建つことになり、同地区の南陽小学校は校舎増設を決めました。完成は平成28年の予定ですが、それ以降、同校の児童数は現在の750名から1000名に増える見込みで、マンモス校認定されそうです。

江東区の人口は、今後20年間の予測でも、都内23区でトップの増加数になる見込みです。日本の多くの地域が「少子高齢化」なのに、江東区は「多子高齢化」…財政需要が一番大きくなるパターンだから、区政の運営もなかなか大変。

そして、今年もまた、湾岸にタワーマンションが建ち、小学校が増える…・

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カネ余り融資狂想曲

こんばんは。Manachanです。

アベノミクスと二期連続の経済成長率マイナスを受けて、ブログ3部作を書いています。

第1部「GDPマイナスは政権のせいなの?」では、アベノミクスをめぐる政治言説を整理・論評しました。

第2部「非正規社員にマイホーム~究極の景気拡大策」では、アベノミクスで持続的に景気拡大するための住宅政策の提言を行いました。

今回は最終回となる第3部「カネ余り融資狂想曲」…日銀が福沢諭吉を何十兆円も刷りまくる時代に、新規融資先の開拓ノルマを与えられて苦闘する金融マンの姿を描きます。倍返しだっ!

私が不動産業者として独立したのが今年1月。それ以来、夥しい数の「飛び込み営業」「電話営業」「FAX営業」を受けました。これまで特に多かったのが、

1)マンション建売業者からの、「首都圏の建設用地求む!」営業
2)収益物件販売業者からの、「都内の区分マンション買い取ります!」営業
3)保証会社からの、「保証料お安くしますので他社から乗り換えませんか?」営業
4)店舗仲介業者からの、「空き店舗借りませんか?」営業

どこの馬の骨とも分からん新興弱小業者に飛び込む位だから、余程、自社の商品が売れてないんだろうな…どことなく、悲壮感が漂う営業ぶりでした。なかでも切実度が高いのが1)ですね…実需系のマンション建売業者は、「首都圏の地価高騰」「円安&人手不足で建築コスト高騰」「エンド価格に転嫁できない」の三重苦でバタバタ潰れてますから。

そして、ここ数か月、増えてきたのが、

5)銀行員の飛び込み営業

特に、10月末に日銀が追加緩和やってから、信販系ノンバンクのみならず、読者の誰もが知ってる有名銀行の行員まで、私みたいな弱小零細業者に飛び込み営業かけて来るのですよ!REINS(業者間データベース)に物件情報掲載すると、最初の2~3日は不動産業者から物件確認の電話がかかってくるものですが、最近は銀行員が直接問い合わせてくる。すごい時代ですね~。

日銀が福沢をガンガン刷って、各銀行に割り振られ、お札の山が積み上がる。支店長や行員には当然、新規融資先開拓ノルマが与えられているのでしょう。

最近は、地元密着の地銀・信金の熱心さが目立ちますね。S信金とか、埼玉と東京のローカル案件ばかり扱っているかと思いきや、なんと海外進出セミナーまでやってる!ミャンマーのオフィス建築事業にも融資出すという話もある位。

【貸出残高推移…低迷する都銀を横目に、地銀の頑張りが目立ちます】

あとノンバンク系も、あの手この手で新商品開発と顧客開拓やってますね。例えばSF社は全国対応、追加担保なし、1億までの不動産融資ローンを、通常4.8%のところ、アベノミクス特価で3.8%で出してきてるし(注.2015年1月までの期間限定)、

また、追加担保があればの話ですが、MLF社は耐用年数度外視で、最長30年まで、3.9%でフルローンまで出す。しかも外国籍で日本永住権なくても融資OKという…商機を活かすべく、各社頑張ってますね。

ところで、融資ひいて物件を買う投資家の立場からいうと、

「耐用年数の壁」
「融資エリアの壁」
「現住所の壁」

という三つの壁にいつも悩まされてきたわけですが、このうち「融資エリア」に関しては、金融緩和を受けて、大きく動く可能性があるように思います。

どの銀行も支店の有無とか、支店からの時間距離などを考慮しつつ、融資するエリアとしないエリアを分けています。大体の傾向でいうと、

メガバンク:「全国どこでも対応」が基本
地銀:「地元の県」および「隣接県」と、「東京都」を対応することが多い
信金:地元の県のなかでも、特定エリアや沿線に融資を絞ることが多い

でも詳しく聞くと、融資エリアの設定はかなり恣意的で、ロジカルではないことが多い。たとえば、高属性サラリーマンの一棟マンション購入でよくお世話になるO銀行は、関東の融資エリアとして東京、神奈川、千葉を比較的重視していますが、埼玉県内に関しては、土地柄や交通便から考えて「??」な、不思議な設定をしているようです。たとえば、

「吉川市OK なのに 三郷市NG」
⇒三郷市の人口は吉川市の二倍、都会度や賃料水準はどうみても三郷が上。特に新三郷の駅前は他県から買い物客呼ぶほど、商業施設が超充実しているのに、なぜNGなの?

(東武東上線)「上福岡駅OK なのに ふじみ野駅NG」
⇒ふじみ野の方が東京に近く、しかも急行停車駅だから各停しか止まらない上福岡よりは明らかに上なのに、なぜNGなの?

融資エリアって、戦略とか理屈というより、「経営陣の好き嫌い」とか「たまたま案件が出た」みたいな理由で決まることが多いみたいです。金融機関ではないけれど、弊社に営業かけてきたマンションデベで、こんな例がありました。

物件仕入れエリア:「東武伊勢崎線は春日部までOK、常磐線は松戸までOK(柏NG)」

「首都圏全域で土地仕入れてる御社が、春日部OKで柏がNGというのは、何か理由あるんですか?どう考えても、春日部に比べれば柏の方が都会だし人口多いし、マンションの平米単価も高くとれるじゃないですか?」と私が聞くと、

以前、柏のマンション開発で失敗したことがあって、経営陣が嫌がるんです」というつまらん理由…それって、俺みたいな柏出身者の力をうまく使わなかったからじゃないの?柏市内に分譲マンション建てても売れないエリアたくさんあるよ。変な場所選んで地雷踏んだんじゃないの?

何はともあれ、金融緩和で新規融資先開拓が急務の金融機関にとって、会社で決まった融資エリアに囚われていては商売を伸ばせない。これから、どんどん緩和されていくのでしょうね。好ましい傾向だと思います。

先日、じーんと感動する出来事がありました。収益不動産の世界では誰もが知ってるS銀
行の若い行員さんが、弊社訪問に来ました。同行の収益物件融資は、すでに全国対応しているとはいえ、もともと静岡県を地盤とするため、神奈川など首都圏南西部方面に強く、北や東の方角には弱い。

茨城県まで北上すると「水戸市に限る」位、エリアが狭まってしまいます。私の手持ちの物件は、水戸市から20㎞ほど北に行った「常陸太田市」にあり、そこは同行の融資エリア外に指定されていますっが、この担当者、物件情報をものすごく真剣にヒアリングして、資料一式持ち帰ったあと、

「なんとか、上と掛け合って、融資出すよう努めます!頑張ります!」

この「商売っ気」が、収益物件市場を、大いに盛り上げてくれることを期待します。若さと発想力で、頭の固い経営陣の方針をどんどん変えてしまえばいい!

最後になりますが、来月は解散総選挙ですね。アベノミクスに対しても、今のタイミングで選挙することに対しても、当然賛否両論ありますが、

「脱デフレ・経済成長を目指す」と表明して、選挙で選ばれて2年間、曲がりなりにも公約を果たすべく努力してきた政権が、「これから数年、成長に引き続きチャレンジしますか?」と国民に信を問う…言行一致、まともな民主主義国の選挙になったことを、私は素直に喜びたいと思います。

また、多少の議席は失うにしても、安倍政権が予想通り政権の座にとどまった暁には、一事業者として、日本経済の成長にコミットするとともに、私が政治に最も期待すること=第三の矢「成長戦略」の着実な実施を、厳しい目で見守っていきたいと思います。

日本経済がずっと不調なのは、人口減るから、老化するから…ではなく、今の時代に合わない、古い仕組みで経済活動しているからでしょう。かつて日本が、日露戦争の勝利体験をひきずったまま、第二次大戦に突入して敗れたのとよく似た構図。

日本の経済社会をつかさどっている「OS」(法制度、規制、商慣習)を、21世紀的にアップグレードすることにより、そして、新しいOSのもとで、人々が活き活きと働くことにより、この国が再び成長の時代を迎えることは十分可能だと思います

それには、「現状を変える政治」が不可欠だし、我々一般国民の「やる気」も大事。日本人の商売っ気を引き出せるのであれば、金融緩和も大いに結構ではないでしょうか?

日本の未来は、明るいはず。「常陸太田に融資出すよう、上司と掛け合います!」と、力強い言葉を吐いた若き金融マンと共に、活力あふれる日本を創るべく、共に歩んでいきたい。これからも、この国でずっと、生きていくのだから…

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GDPマイナスは政権のせいなの?

こんにちは、Manachanです。今日は一日中、川崎で仕事してます。

サプライズ金融緩和、解散・総選挙に消費税率8%据え置き決定、7~9月のGDP統計でまさかのマイナス成長…ここ2~3週間の日本は目まぐるしい経済ニュースが続きますね。

今回は、「アベノミクス下でのGDPマイナス成長」を、一国民としてどうとらえるかについて書きますね。

安倍政権としては、4月の消費税引き上げに伴うGDPのマイナス成長を4~6月で終わらせ、7~9月のGDPはプラス成長に戻して、アベノミクスの成果をアピールしつつ、解散総選挙に臨みたかったところでしょう。ところが統計結果(速報値)はまさかのマイナス成長、しかも厳しい数字(年率換算マイナス1.6%)。政治的には痛手でしょうね。

私の皮膚感覚では、マイナス成長はちょっと意外。私は国内各都市にセミナー行脚してますけど、飲み屋はどこも満席近いし、セミナールームも盛況で予約しにくい、主要駅のタクシー待ちの列も増えているように感じるので、少しだけプラスになると思ってましたが…ま、盛り上がってるのは一部だけで、日本全体の消費マインドは盛り上がらず、各企業は在庫放出に走って投資を控え、円安による輸出や投資の伸びもわずかで消費・投資の落ち込みを補うには至らなかった…それがマイナスの数字につながったのでしょうね。

今後、政治言説として必ず出てくるのが、アベノミクス失政批判。12月の総選挙に向け、各野党からポジショントーク的な政権批判が出て、一部マスメディアは国民の顔色うかがいながら迎合するでしょう。でも、今の野党のトホホな状態では、政局に何らの影響も与えられないでしょう

民主、みんな、維新、生活、共産党…野党の立場から失政批判するのは理解しますけど、現政権に対する対立軸を全く打ち出せないばかりか、自民批判で各党まとまりそうな気配が全く見えない。

ところで私、成熟した先進国において、21世紀の政治価値軸は「成長か?脱成長か?」になる可能性が高いとみています。日米欧のうち、米国こそ移民流入で人口が増え、当面は経済成長の夢を見られるでしょうが、そういう状況にない大陸欧州と日本は、人口が減って老齢化するなかで「それでも頑張って成長を目指すのか?」、「別の方向を目指すのか?(脱成長)」、答えを出さなきゃならない。

脱成長を志向するにせよ、その思想的バックボーンが何になるのかが、現時点では見えていません

1)社会主義的、エコロジー的な方向になるのか?
2)地域コミュニティ強化して脱貨幣経済、自給自足的な方向を目指すのか?
3)イーオンタウンとマイカーを軸に、マイルドヤンキー的な段階的均衡縮小を目指すのか?

脱成長を政治思想として打ち出した有力政党は、まだ日本に存在しません。ま、私にとっては1)~3)のどれも居心地悪そうだから、今のとこ支持しないけどね。

私が各野党に言いたいこと、「あなた方の政治的理想を実現するには、やはり経済成長するしかないんでしょ?」民主党や維新の会はもちろん、共産党でさえ「雇用、賃上げ」主張してる位だから、結局は経済成長が前提なわけだし…

では、野党が政権をとったら自民党より上手に経済成長に導ける可能性があるのか?…私は信任する気になれない。

だからこそ、野党のアベノミクス失政批判も本質的な議論にならないのです。各党とも「経済成長」が前提なら、曲がりなりにもその方針を打ち出して総選挙に大勝し、金融緩和を含め思い切った政策を実行してきた安倍政権に対する批判のネタは、少なくとも経済に関しては局所的、技術的なものにならざるを得ない。

もし民主党が「たとえ経済成長がマイナスになっても、三党合意した通り、来年10月に増税を決行すべきだ」と主張してくれたなら、それなりに面白い選挙戦になったと思うし、ある意味尊敬するよ。でも民主党が、その筋でまとまる根性があるとは思えないし…案の定「消費税8%に据え置き」に関しては、各党とも差がなくなっちゃったねえ。

だったら、我々国民としては…もとい「成長政策」を推進して欲しい一国民としては、現時点では、自民党以外の選択肢はないんだよね。

12月に予想通り自民党が勝って、株価もなんとか持ちこたえてGDPも10~12月期はプラスになって、安定政権として思い切った成長政策を続々と断行…よくて成功率30%程度だと思うけど、そこに一縷の望みを託すしかない。何とか日本経済がソフトランディングして、安定した経済成長軌道に乗って欲しいと願うばかりです。

数年前の民主党政権みたいに、公約に掲げたことをほとんど実現できなかったのは違い、安倍自民党は少なくとも、経済に関しては公約を実行しようとしている。彼らを選挙で選んだ以上、(経済以外の領域で重大な公約違反がない限りは)社会契約の観点から、国民としては支持するのが筋だと思っています。

アベノミクスや日本経済に対する私の見方は、岡本氏と意見が近いです。

GDP速報値マイナス1.6%の衝撃 — 岡本 裕明
国内にはもう景気を上向かせるポテンシャルはないのか — 岡本 裕明

逆に、聞いててすごく違和感あるのが、「アベノミクスのせいでマイナス成長になった」みたいな議論…いろんな社説や評論読んでて目につくけど、政権批判は筋違いじゃないかな。何というか、「国に景気良くしてもらいたい」根性が透けてみえて嫌なんだよ。情けない…大の男なら、グチグチ言ってる間に会社のひとつも興して、とにかく自分の身の周り5mだけでも景気よくしてみせろよ!と言いたい。

アベさんやクロダさんに景気よくしてもらうんじゃないだろ?日本の景気良くできるのは、俺ら一般国民が主役のはずだろ?民間企業の商売が活性化しないと成長できないだろ?

池田信夫さんのブログ記事…イケてないねえ。

マイナス成長で玉砕する「バンザイノミクス」

「成熟経済の日本で金融緩和しても経済活性化しない。円安になっても、輸出や投資の牽引役は出てこない。むしろエネルギー価格上昇で実質賃金マイナスになり消費にブレーキ」、それは分かるよ。私だって、金融緩和だけで日本が経済成長するとは思ってないから。

でもさ、あなた日本経済をどうしたいの?民主党政権の時みたいに、円高デフレがいいの?(いま、それができる国際状況じゃないと思うけど…)、それとも今のユーロ圏みたいに緊縮財政やって、国の借金増やさずに縮小均衡目指すの?

池田氏はブログで、「日本は今後30~50年かけてゆっくり衰退する可能性が高い」と言ってるけど、その方向を目指すなら、せめてアルファブロガーとして、衰退する経済で多くの日本人がハッピーになれる方向性を示そうよ。一応、「美しく老いる日本」という方向性もアリだと思うよ。私はそんな国に住みたくはないけど、池田氏がそれを政治経済思想として理論化できるのなら、その主張自体は認めるから…

そろそろ結論を急ぎますね。

日本経済は、12月の総選挙後が正念場だと思います。厳しいけれど、まだ望みはある。

経済成長は、今の日本にとって、特に現状維持したい人にとっては、ある意味イバラの道です。腐っても、世界トップレベルを走る成熟経済ですから、他国の真似したって伸びるわけないし、人口減少社会だから内需も伸びません。民間企業が創造力と突破力で、新しいビジネス分野にチャレンジしないと成長は無理。

そして成長には、政治家の仕事が欠かせません。特に、世界的な一大成長市場となっている「農業」や「医療」の自由化、財政再建に欠かせない「社会保障」や「公務員」の改革。海外からビジネス・投資を呼び込む「特区」はじめ国際ビジネス環境の整備。国民の英語力アップ、起業促進、優良移民の受け入れ等々…花開くのに10年以上かかるでしょうが、そういう大仕事ができそうな政党に私は投票します。

規制緩和によって新たにできた市場・ビジネスチャンスに、国民がやる気を出して取り組めば、たとえ人口減少中でも、日本は十分成長できるはずと思っています。

マイナス成長は、現政権のせいというよりは、(過去の怠慢も含めて)他ならぬ私たち国民のせい。日本の大人として、次の世代のために、もっと頑張らなくては…

日本経済の新たな成長に向けて、私は一国民、一事業者として、微力ながら貢献したい。これからの日本・アジアに必要とされる、影響力のあるビジネス人材になりたいです。

続編…「非正規社員にマイホーム…究極の景気拡大策

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「北九州」徹底活用マニュアル

おはようございます。Manachanです。今回は久々の九州ねた♪

私は東京在住ですが、セミナー講演や物件関連の用事で、年に10回近く、福岡市に行きます。東京~福岡間の移動手段として最もポピュラーなのは、もちろん「羽田発、福岡行き」の空路。JAL、ANA、スカイマーク、スターフライヤーなど各社が運行し、便数も多くて極めて便利。

でも私は、少しでも移動費用を安くあげるために、「成田発、福岡行きのジェットスター便」を使うことが多い。東京の自宅から成田までの移動時間と費用がかかりますが、それでも早めに予約して、使い勝手の悪い早朝便に乗れば「片道5000円台」みたいな破格値で乗れることもあり、その圧倒的な低価格の魅力には抗えません。「羽田発」のスカイマークやスタ-フライヤーもまあまあ安いけど、普通は片道2万円、どんなに安くても1万2千円台ですもんね。

ですが激安ジェットスターといえども、日曜夜や、連休最終日の福岡発成田行きは値段が高騰し、下手したら片道2万5千円ほどかかってしまう。そんな日は、どんな航空会社を使っても、この区間を2万5千円以下で飛ぶことはまず不可能。とはいえ、福岡でのセミナーが日曜や連休最終日に予定されることは多いので、移動コストは頭の痛い問題です。

また、首都圏の空港着が夜間になる場合、「飛行機が多少遅れて終電、終バスを逃す⇒クソ高いタクシー料金を払って不本意な散財する」というリスクがあり、ストレスも溜まります。

そこで、ウンウン唸んで悩んだ末、コスパの高い方法を見つけました。それが、

翌日早朝5:30発の、スターフライヤー北九州⇒羽田便を利用する方法

世の中、5:30AMのフライトに乗れる奴なんてそうそう居ませんから、この区間は直前の予約でも安い。かかっても片道1万2千~3千円台ですし、時間帯がアレな分、まず間違いなく予約できる。

前日夜に高いフライト乗って、2.5~3万円取られるよりは、1万円以上浮かして、その分を懇親会や「楽しい博多の夜」に使った方が賢いじゃん?それに羽田着が朝7時なら多少延着しても電車は問題ない。その代わり宿泊費と、福岡~北九州間の移動費がかかるわけですが、

・福岡市内(特に博多駅周辺)には、3000円台で泊まれるビジネスホテルが、うなるほどある。

・福岡~北九州間は、スターフライヤーの乗合タクシー使って2000円で移動できる。西鉄バスやJRを賢く乗り継いで1700円で移動も可能。

ホテル代と交通費払っても、結局5000~8000円くらいは、ラクラク浮いてしまうわけですな。飲み代やお土産代にはなるし、博多で長く過ごせれば楽しいし…

九州以外の方には「福岡~北九州の距離感」が分かりにくいでしょうが、だいたい60~70㎞。「東京~成田」とほぼ同じです。しかも高速道路網が素晴らしい。九州自動車道、福岡市の都市高速、北九州市の都市高速が縦横無尽に走り、首都圏ほど道路混まないから移動時間も読みやすい。

【東京~成田を移動する位なら、福岡~北九州を移動するのと変わらない】

もっとも、九州北部は首都圏ほど鉄道網が発達しているわけではありませんが、その代わり「西鉄バス」という、超巨大なバス会社が、物凄い数の高速バス、路線バスを走らせてますので、上手に乗り継げば首都圏並みの利便性を享受できます。

【西鉄バスの利便性は相当高い!首都圏並みかも・・・】

さらに調べると、福岡市内~北九州空港の移動は、北九州市の中心である「小倉駅」を使うよりは、途中の「(北九州市)八幡西区」にある「高速千代ニュータウンバス停」や「JR折尾駅」を使うと、距離と時間のロスが少なくて安いようです。

(福岡市)天神から移動する場合

天神⇒(西鉄バス)⇒高速千代ニュータウン停(乗り換え)⇒(空港バス)⇒北九州空港  1750円 約90分(乗り継ぎ含)

(福岡市)博多から移動する場合

博多⇒(JR鹿児島本線)⇒折尾駅⇒(空港バス)⇒北九州空港  1660円 約100分(乗り継ぎ含)

【福岡市内~北九州空港の中継点として、八幡西区エリアの利用価値は大】

この「八幡西区」は北九州市の一部ながら人口25万人以上もいて、九州内の都市としても規模的にはかなり上位(久留米、佐賀並み?)。区内広域に住宅地が広がっており、バス路線が充実。特に「折尾駅」は同区内最大のバスターミナルで本数も多く、「千代ニュータウン停」は区内で最も九州自動車道に近く、(北九州)市街地に出ることなく乗り継ぎができるので、時間のロスが少なくて極めて利用価値が高い。

北九州の活用法を知れば、「東京~福岡間」移動のバラエティが増えて、楽しくなりますね。お財布にも優しいし…

姉妹作「埼玉徹底活用マニュアル」も併せてお楽しみください。

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五反田に、季節はめぐる…

こんにちは、Manachanです。先週は海外出張で、零下10度以下、酷寒の地モンゴル・ウランバートルに行ってました。

東京に帰ってくると、外気温こそモンゴルよりずっと暖かいですが、空気に湿気が多く含まれ、モンゴルとは違ったタイプの肌寒さを感じますね。日本は水蒸気の多い国だと改めて実感します。

この、じめっとした肌寒さは、昨年11月、東京・五反田でオフィス探しをしていた時と全く同じ。あれから、もう季節が一巡したんだなあと、しばし感慨にふけりました。

今週の月曜日は、朝一番で事務所に出社。新調したOA複合機を設置した後、溜池山王に移動、設立準備中の「日本投資大学(仮称)」ランチミーティングに出席しました。

溜池山王駅から五反田の事務所に行くには、まず地下鉄南北線に乗る。六本木一丁目、麻布十番、白金高輪、高輪台、目黒…その次の「不動前」駅で下りて、8分ほど歩けば着きます。その全行程20分ほどの短い移動の間、いろんな想いが我が胸を去来しました。

溜池山王は、挫折の地。忘れもしない昨年2月14日、私が勤め先をクビになった土地。所謂「ロックアウト解雇」というやつで、突然社長室に呼び出されて契約書にサインさせられ、PCもアクセスカードも回収、付き添いつきで社外に送り出され、もうオフィスには二度と入れない。私は外気温8℃の寒空に放り出され、結果的に、我が19年にわたるサラリーマン人生に終止符を打った因縁の場所です。

一方、五反田は、復活の地。昨年12月7日にオフィスを借りて、自営の宅建業者として再スタートを切った場所です。

溜池山王の寒空で路頭に放り出され、五反田での開業に行きつくまでに、10か月近い歳月が流れました。

あの頃は、いろんな場所で仕事しましたなあ。プロント、スターバックス、ネットカフェ、電源カフェ、漫画喫茶、マクドナルド、中華料理店、そして区役所…「ノマドライフ」といえば聞こえがいいけど、生活の見通しが立たないノマドは結構つらい。

当時の私が、何をして食いつないでいたのか、あまり覚えていません。解雇時に、ある程度の貯えはありましたけど、多くは一棟アパートの購入費用に使ってしまったし、失業保険もらっても、住民税と健康保険で半分は持っていかれました(泣)。

確か、単発の仕事が多かったかな。セミナー講演して謝礼もらう、不動産コラム書いて原稿料もらう、英語や中国語の翻訳・通訳の仕事をピンポイントでやる、あとは家賃収入…財務はかなりタイトでした。海外不動産は各国にそれなりに持ってますけど、すぐに売却・現金化できるもんでもないですし。

五反田事務所を借りる初期費用にも、サラリーマン時代につくった三菱UFJのカードローン使ったし、その後、翌年3月まで事業収入はゼロ、創業融資にチャレンジしたけど通らない。一方で、やれ協会の会費だ供託金だ、OA機器や什器の購入費用、引っ越し費用だと、何かとお金がかかる。一番きつかった今年3月上旬には、カードローンの融資枠も上限近くまで使ってしまう有様。あの頃は、アメリカやオーストラリアの貯蓄も取り崩して、日本に送金してしのぎました。

ですが幸いにして、今は事業も軌道に乗りはじめ、カードローンは全て完済し、いくばくかの貯えもできるようになりました。財務的には、解雇された1年半前の状態をほぼ取り戻しました。これからが本番、事業を大きく発展させていきたい。

私が無事、自営業者として再出発を切れたのも、多くの方に支えてもらったからこそ。それは、いくら感謝しても足りません。会社から放り出されて、はじめて分かる「家族」「友達」「セーフティネット」のありがたみ…

溜池山王から五反田へ…わずか7㎞の距離ですが、私にとっては「挫折の地」から「復活の地」に至る、人生の旅に他なりません。

四季のめぐる大都会・東京。秋が深まり、銀杏の街路樹が色づき、微妙な肌寒さが戻ってくる季節。それは、復活の地・五反田で、1年過ごしたことを示すサインです。

もうすぐ、目黒川がきれいにライトアップされますね。冬もまた楽し。

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ウランバートル到着!

前回の日記「北京に行けば、なんとかなる」の続きです。

11月5日、香港からフンヌエア便で直接モンゴル入りする予定だったのが、突然の「フライトキャンセル」で足止めを食らった私たち一行(総勢2名だけど…)。

遅くとも翌朝までにはモンゴルの首都ウランバートルに着かなきゃいけないんだけど、香港~モンゴル間の直行便は翌日13時までない!このまま香港に居ても仕方ないと思った私は、「とにかく、北京まで行ってみて、出たとこ勝負で、モンゴル行の航空券を取ろう!」と決断。ネットでLCC香港エアウェイズの北京行きを速攻で予約しました。

中国はとても広くて、香港20:45発のフライトが、北京に到着するのは3時間半後の翌日0:15。でもって、北京~ウランバートルのモンゴル国際航空(MIAT)便は、深夜2:45発の予定。この2時間半の間に、勝手知らない北京国際空港で、無事、チケット購入できるのだろうか?

いや、それ以前に、中国に無事入国できるのだろうか?私たちは日本国籍のおかげで、ノービザで中国に滞在できますが、それには中国を出国する航空券を提示する必要があるはず…でも、そんなものは持っていない。

香港空港出発間際の私は大急ぎで、手持ちの紙に中国語で、このような文章を書きました。

私たち(鈴木と市川)は、11月5日のフンヌエアMR886便で香港から中国を経由せずに、直接ウランバートルまで飛ぶ予定でしたが、残念ながらこのフライトがキャンセルになってしまいました。そこで、まず北京国際空港まで来て、一旦中国に入国して、ここでウランバートル行きのフライトを予約することに決めました。チケットが取れたらすぐ出国します

入国時に、入管職員に咎められたら、この紙を見せて状況説明しようと思ったのです。とりあえず、やることはやった。あとは運を天に任せるしかない。

ですが、蓋を開けてみたら、そんな配慮は必要ありませんでした。中国はいつの間にか、トランジット・ビザの発給を始めており、「出国書類を見せなくても、誰でも、72時間まで中国に滞在できる」ようになっていたのです。そのおかげで、中国入国は極めてスムーズにできました。ラッキー!

次の難関は、長~いターミナル間移動。北京首都国際空港は世界有数の巨大空港で、第一、第二ターミナルと第三ターミナルの間が、ざっと10㎞ほど離れています。ターミナル間移動に高速道路に乗るんだから、とにかく、アホみたいにでかい!

私たちは、北京で第二ターミナルに到着しましたが、モンゴル国際航空は第三ターミナル発着なので、この10㎞を移動しなければならない。無料のターミナル連絡バスに乗って、20分ほど揺られて着きました。第三ターミナル到着時点で、午前1時を回っていました。

次に、馬鹿でかいターミナルビルの4Fに上り、モンゴル国際航空のカウンターに行って「ウランバートル行き航空券購入」にチャレンジ。職員に聞くと、最初は「すでに満席」だとの回答ですが、「ビジネスクラスは席あるの?エコノミークラスは?」と、執拗に聞いていくうちに、

現金払いで、領収書出さなくていいなら、エコノミークラスの2席確保できる」との嬉しい回答が…お値段は、2人で4400元。

あいにく私は、それだけの人民元キャッシュは持ち合わせていませんでした。クレジットカード払いも無理だという。近くのATMマシンで、クレジットカード使って人民元をキャッシングするしかない!

私は、手元にある、ありったけのクレジットカードをATMマシンに並べて、キャッシングにトライ!最初の三井住友カードは残念ながらダメ。でも、次にANAカードで手続したら、ウィンウィンウィン…という嬉しい音とともに、人民元の100元札の束が現れました。よかった、これでモンゴルに行ける!

その1時間後、私は北京ウランバートルに向かう機上の人になりました…ありがとう、北京国際空港。ここまで来てよかった!

深夜1:40の北京で、ようやく手にした航空券!

ウランバートル到着は、午前5:15。外気温はマイナス16℃。とにかく寒い!真冬の北海道セミナーやった時より、さらに一回りガツンとくる寒さですが、それもまた旅の楽しいひとこま。いろいろ苦労ありましたが、無事モンゴルの地を踏めた嬉しさを、じっくりと噛みしめました。

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北京に行けば、なんとかなる

こんばんは、Manachanです。

いま、香港国際空港にいます。現地時間、午後8時半。本来なら、午後3:25発のフンヌ・エア(Hunnu Air)のフライトに乗って、モンゴル・ウランバートルに、すでに着いているはずだったんですが、そのフライトが急遽、機材繰りの関係でキャンセルになってしまいました。

フンヌエアは、明日の午後1時発、ウランバートル直行のモンゴル航空便を用意してくれましたが、それだと、到着が17時を過ぎてしまい、私たちのミッションであるモンゴル不動産視察ができなくなってしまう。少なくとも明日の朝までには、ウランバートル入りしなければならない。

ということで、フンヌエアに払ったお金を全額キャンセルしてもらい、自力でモンゴル入りすることにしました。

しかし…香港からウランバートルに行く航空便は、極めて少ない。というより、ウランバートル自体が世界的に言えば辺境みたいなところで、国際線も限られた数しか飛んでいない。

そして、数少ない国際便の行先は、北京に集中しているのです。香港~ウランバートル便は週に3~4便くらいしかありませんが、北京発なら一日に3~4便は飛んでいる。ケタが違う。


「北京に行けば、何とかなる!」

そう考えた私は、同行者とともに、北京に飛ぶことにしました。日付は変わってしまいますが、夜12時過ぎに、北京・首都国際空港に着く予定です。そこで、深夜2;45に出発する、ウランバートル行きのフライトの、キャンセル待ちに挑戦します。それがうまくいかなければ、空港近くのホテルに泊まって、翌朝一番のフライトでモンゴル入りします。

北京の空港が、ぶっちゃけカオスで、万事、思い通りにいかない環境なのは私もよく知ってます。でも、やるしかない。中国で動くには、莫大なエネルギーが必要。たくさん食べて、よく寝て、元気つけて人々に接しないとパワー負けする。

先ほど、中華料理を腹いっぱい食ってきました。これから3~4時間後、北京でバトル、もとい、ひと頑張りしてきますね。

続編はこちら⇒「ウランバートル到着!

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木造アパートを買う理由

おはようございます。Manachanです。いま、成田空港まで電車で移動中。緑ゆたかな、千葉の県土をみながら、ブログを書いています。今回は短めに…

私は、土地付きの木造アパートを2棟、建てています。戸数は、大したことありませんが、立地にはこだわりました。


一棟目(2011年完成)は、福岡市の西鉄高宮駅、徒歩2分の場所に建てました。この一帯は、福岡市内でも屈指の素敵な住宅地で、利便もいいです。

二棟目(2013年完成)は、千葉県松戸市、羽田と成田を結ぶスカイアクセス線と武蔵野線が交差する東松戸駅、徒歩1分の場所に建てました。こちらは、区画整理終わったばかりの新しい街です。

福岡は、路地状敷地ではありますが、土地46坪。
松戸の方は、きれいな整形地で、土地40坪…がついています。

いずれも、まだ築浅ということもあり、満室運営できています。駅から非常に近いので、築年数が経っても家賃水準が相場と合っていれば、良い稼働を続けると思っています。

この木造アパート、出口をどうするか?という問題があります。二つのシナリオを考えています。

1)築8年くらいで売りに出し、良い値段がつくまでじっくり待って、築10年までに高値で売り抜ける(カリスマ大家さん的手法)

2)築22年経って、ローンの残債がなくなった時点で、ゆっくり考える。アパートのまま土地値で売るか、あるいは、壊して更地にして自分で使う(昔の大家さん的手法)

私、これまで1)を考えていましたが、実際に物件持ってみると愛着がわいてきて、最近は2)の方に、気持ちが傾いています。

2)は、「アパート」という収益手段を使って、「22年かけて、土地を手に入れる」という手法ですね。私の実家もアパート経営やっていた時期がありますが、昔の大家さんは、このようにして、土地を手に入れてましたよね。

いま、日銀がジャブジャブ、お札を刷っていて、円の価値は安くなっています。日本国内でみれば、土地や建物に比べて、お金の価値が下がっているわけです。
こんな時代は、やはり、土地で資産を持っておくのが正解、という気もしています。

福岡と松戸、いずれも、「自分で住んでもいい」と思う位、駅近の素敵な土地です。たとえば自分の老後、年金がロクにもらえなくても、「福岡は、アパート取り壊して自分で住む。松戸の方は、アパートで家賃取り続けて生活費に充てる」こともできれば、その逆もできます。

要は、土地建物を使って、自分のために、年金をつくっておくのと同じですよね。自分が生きているうちは、土地を十分楽しんで、後は贈与税と相続税の問題だけ解決すればいいと思っています。

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円安不安の時代に、アベノミクスを信じる

こんばんは、Manachanです。いま東京の自宅ですが、明日の早朝から、香港・モンゴルに旅立ちます。

ここ数日、円安の進み方がスゴイですね。今や1ドル=113円台になり、約7年ぶりの円安水準。そして、ユーロ、英ポンドなど欧米主要通貨に対しても、アジア新興国通貨に対しても、円は大幅に安くなっています。タイバーツ=3.4円台、マレーシアリンギット=34円台、フィリピンペソ=2.5円台。各国通貨とも、2年前より、円に対して3~4割は高くなってます。

私が、海外不動産を意識的に買い増していたのは、2011~12年。当時は、1ドル=78~80円位でしたから、時代は、大きく変わりましたね。日本円を使って、海外で資産づくり…というのは、当時と比べて、ざっと1.5倍くらい、敷居が高い話になりました。

1ドル110円を超えたいま、「円高を利用して海外資産づくり」という言葉は、もう使いません!

円安になる、イコール、日本人の海外不動産購買力が低下します。私のところには、海外不動産を取り扱う日本人業者や、外国のデベロッパーが、毎週のように、新たな投資案件を紹介してきますが、

日本円生活者から見れば、為替は高い上に、物件価格はどんどん上がる…セミナーで紹介しにくいネタが増えました。外国のデベロッパーは、「素晴らしい投資案件をお持ちしました!」と、自信満々に言ってくるんだけど、日本人でカネなくて買えない人がどんどん増えてるんだよねえ。

とはいえ、海外資産がそこまで高くなっても、日本人の海外資産づくりニーズは止まりません。アベノミクス&日銀追加緩和で、今後、ますます円が安くなる、1ドル=120円台の時代が来ると予想する人は、1ドル=113円の今のうちに海外買っておきたい、と思うでしょう。また相続税、贈与税も上がり、日本国内に資産を置いておくことに疑問を持つ人たちは、大勢います。

円の先安予想がある限り、「アジア太平洋大家の会」の海外不動産セミナーは、当分減らないでしょう。我が多忙な日々はまだまだ続きます。

そもそも、アベノミクスの世で、なぜ、ここまで円安が進むのでしょう?
逆に、民主党の時代、なぜ、あそこまで円高になったのでしょう?

それは、簡単な経済の理屈で理解できるはずです。

すでに報道されているように、米国FRBが、数年続いた金融緩和を終了。その直後に、日本(日銀)が追加緩和を決定。その結果、日本円が各国通貨に対して値を下げました。

金融緩和…平たくいえば、中央銀行が、市場にジャブジャブ、お金を流すことです。市場に流通するモノに比べてお金の量が増えれば、当然、お金の価値は下がります。

いま、先進国で金融緩和やってるのは、アベノミクス日本くらいなものです。米国は、リーマンショック後、ずっと続けてきた金融緩和をついにやめました。欧州、特にユーロ圏は不況が深刻なのでそのうち大きな金融緩和やるでしょうけど、今のところはやっていません。いま、円が各国通貨に対して安くなるのは、自明の理。

逆に、民主党政権の時代は、日本が金融緩和を全然やれず、主要国では米国だけがやっていました。当時は物凄い量の米ドル札を刷って市場に流しまくった結果、ドル安、円高、ユーロ高になりました。いま思うと、あの時代に円を外貨資産に換えた人って、やはり賢いですね。

今後、為替がどうなるのか?…それは、「なんとなくアメリカ一人勝ち」な世界経済のなかで、日本の金融緩和が今後どうなるのか?欧州が日本以上の大幅金融緩和に踏み切るのか?あるいは、中東発の世界戦争勃発や、中国発世界経済ショックみたいなシステミックリスクが顕在化するのか?それによって大きく変わります。

アメリカ結構しっかり、アベ日本が金融緩和継続、欧州もたもたで何も決まらない…みたいな、だらだらした展開が続けば円安でしょうし、

いきなり、どこかの新興国経済がデフォルトして世界中の銀行に飛び火すれば、その震源地が東~東南アジアでない限り、リスク回避で円が買われて円高。慢性デフレになった欧州が「夢よもう一度」で、アベさんみたいなことやればユーロ安、円高…かもしれません。

当方のセミナーに来る日本の投資家の多くは、これから円安を予想しているようですが、そこまで単純な話じゃなくて、何らかの要因で、また円高に振れることは十分ありえると思います。

この円安で、国民生活も大きく影響受けますね。輸入価格高騰して物価も上がる「コストプッシュインフレ」で、ガソリンとか電気代、建材費が上がれば、特に地方在住者や低所得者がキツイ。

逆に円安で海外投資マネーの受け皿になる東京は、不動産を中心にウハウハでしょう。深夜、六本木や恵比寿のタクシー待ち行列凄いですからね。あと、人気の国内観光地は海外の観光客で賑わうでしょう。でも、日本全国が一律にその恩恵を受けることはありえない。

おカネの受け皿になれる地域だけ栄えて、そうでない地域は先細る一方…アベノミクスって、「金融緩和」「財政出動」「成長戦略」の三本柱ですけど、その中で一番手っ取り早く成果の出る「金融緩和」の論理的帰結は、結局、中国の改革開放時代の「先富論」(=先に富める条件のある地域から栄えよ)と同じだと思います。

金融緩和で、まず東京を栄えさせることができるか?次に、その恩恵を各地方に波及させることができるか?…それが、アベノミクスの鍵ですよね。

毛利元就「三本の矢」を授ける…

私、政策の狙いが成功するかどうかは別として、アベノミクスの基本的な考え方は、そう間違っていないと私は思います

人口減って成長力に乏しい老化日本ですが、それでも金融緩和して円安にすれば、海外の投資マネーは東京に入ってきやすくなる。また円安にすると日本人の金持ちが海外投資できにくくなるから、(円の先安観さえ解消できれば)日本国内で消費・投資してくれると期待できる。そのカネの受け皿も東京に集中している。あとは、容積率緩和やって山手線新駅とカジノつくって…オリンピック特需もある東京を栄えさせるのは、比較的、
難易度が低い。

ただ、それを地方に波及させるには、「財政出動」と「成長戦略」が必要。1千兆円の借金ある国で「財政出動」の余地は乏しいし、「成長戦略」の効果が出るには、最低、5年や10年の時間がかかる。

円安・インフレ・増税で、地方の低所得者層を中心に生活が苦しくなる国民が増えるなか、政権支持率を落とさずに、大胆な「成長戦略」をどこまで実行できるか?ほぼ同時に、社会保障改革もやらなきゃならないから、アベ政権も、かなりタイトなロープを渡るものですよね。

日本経済が、人口減少のなかで持続的に成長するには、たぶん今が最後のチャンスと言っても良いでしょう。その環境をつくるのが「成長戦略」に他なりません。

「成長戦略」は、時代遅れになった戦後日本の法制度・規制・ビジネス慣行など、ソフト面のアップグレードが中心になるでしょう。医療・農業など「岩盤規制」の打破、公務員制度や公教育の改革、移民受け入れのシステム化など…

困難ですが、やってできないことはないでしょう。人口が減っても、持続的な経済成長は十分可能だと私は考えます。そして、いま日本人は失った経済成長を取り戻す課題に果敢にチャレンジすべきだと思います。

アベノミクスが挫折したら、たぶん次に来るのは「経済低成長or無成長」への軌道修正でしょう。経済成長いらない、外国投資マネーいらない、移民受け入れない、借金増やさない、日本人だけで少ないパイを分け合う…

それは、年金生活者やマイルドヤンキーを含めて多くの日本人の気分に会っているのかもしれませんが、日本の相対的な国力を下げる政策は、経済成長を前提とする現実の世界政治を考えると、極めてリスキーな茨の道だと思います。たとえば、隣接する中国とのパワーバランスが完全に崩れて、アメリカは日本への興味を失い中国と手を組む、結果、日本の安全保障が難しくなる。東南アジアも日本頼りにできないから、アジア全体で中国への依存が進む…等々。

また、経済成長要らなくても日本国民の高齢化は急速に進みます。ゼロ成長経済で税収マイナスだと社会保障も財政も早晩維持できなくなり、デフォルトリスクが現実化してくるでしょう。

私は、将来の日本がそうなるのを見たくないし、「結局、日本は変われなかったんだね」と、外国人に言われたくもありません。今後も日本に住み続けたいのであれば、成功確率低いの分かってても、生活が苦しくても、今はとりあえずアベノミクスやりきる。(正しく実施されるのであれば)成長戦略を支持して、経済の変化に耐え抜くべきだと私は思います。

同時に、今の時代を生きる上で、そして、子供たちに確かな将来を与えるためにも、私たち個人としては賢く、経済ゲームを戦う必要があるでしょうね。お金の知性を身につけて、国内と海外で資産をつくることは、もはや必須でしょう。

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