2013年 11月 の投稿一覧

セミナー許可制にします!

こんばんは、Manachanです。

今年に入ってから、アジア太平洋大家の会(APHOC)で主催、共催する海外不動産セミナーの増え方が、本当に凄くて…

特にこの3ヶ月ほどは、毎週のように、日本のどこかで、何らかのセミナーをやっている感じ。特に10月下旬は、一週間に3回、セミナーが連続したこともあったし…

取り扱う国・地域も、「アジア」や「太平洋」の枠組をはるかに超えて、今やヨーロッパ、北米・カリブ海、アフリカまで行っちゃってるし…

私自身、こんなに多数のセミナーを開催するなんて、予想だにしませんでした。APHOCを立ち上げた頃は、セミナーやりたくても、本当にネタがなくて、2~3ヶ月間、全く不発、なんてこともあったし、海外不動産を扱う業者にネタいただいてた時期もあったわけですが、

あの時期が、もう遠い昔に過ぎ去ったかのごとく、今は、セミナーに次ぐセミナーの準備で、いつも忙しく業務に追われている感じです。

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こんな無茶苦茶な頻度でセミナーやると、当然、世間に誤解されやすくなるわけで…

「最近のManachanは、案件を精査せずに、手当たり次第、セミナーやってるんじゃないか」、「金儲け主義に走ってるんじゃないか」・・・、等々の疑念は、当然、予想できるわけです (でも、全然儲かってません…涙)。

一つ、皆さんに理解していただきたいのは、

・精査してないわけじゃ、ないんです。
・APHOCで開催するセミナーの、2~3倍くらいの数の案件が、日々、私のところに殺到してきているんです。
・一応、私のレベルでスクリーニングして、セミナーやっても良いと思ったものだけ、世に出るようにしているんです。
・また、私のレベルでゴーサイン出しても、こちらが忙しくて(人手が足りなくて)無期延期された話も、結構たくさんあるんです。

いま、APHOCメルマガを購読している人は、平均2~3日に1回は、セミナー案内を受け取って、余りの多さに驚いているかもしれません。情報が多すぎて、かなり混乱させているかもしれません。

でも仮に、私のところに来ている案件を、全部、メルマガに垂れ流しにしたら、それこそ、毎日のように、セミナー案内が来て、ほとんど「余沢翼メルマガ」状態になってしまいます。

ま、セミナー案件が死ぬほどたくさん来るのは、嬉しい悲鳴ではありますが、今後はもっと上手に、システマティックに、セミナーを交通整理したいなあ…と思います。というのも、

・海外不動産案件は、増える一方。2014年は、特にフィリピン関連のセミナーが、爆増するでしょう。

・それに全部、まともに対応していたら、私の身体がもたないし、家庭生活にも悪影響が及ぶ。

・国・地域を問わず、自分の開催するセミナーを通じて海外物件を買う人が増えたら、そ
れが首尾よくいかなかった場合、文句言われたり非難されるリスクも増える。

・また、セミナーのコンテンツが余りに多様化すると、「手当たり次第やってる」と思われがちだし、各セミナーのクオリティを保つのも難しくなる。

それらもろもろを考えた時、

今後、APHOCが開催する海外不動産セミナーは、明確な評価基準のもと、厳正にスクリーニングして、合格したものだけ、開催する。

という決断をせざるを得ないと思います。

いま、私が考えている「セミナー開催の可否判定基準」は、全部で4つあって、

基準1:販売価格や取引コストが適正であるか?
基準2:出口(利益確定)戦略が明確であるか?
基準3:不動産の権利が確実に担保されるか?
基準4:業者、デベロッパーが信頼できるか?

それぞれの項目で、5段階評価したポイントを加算して、合計ポイントがいくつ以上なら開催OK。いくつ以下なら開催拒否…みたいな方式にすることにより、セミナーの最低限のクオリティを確保し、かつ、「私たちは、こういう理由でセミナー開催した」という説明責任を果たそうと考えています。

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あともう一つ、大事なポイントとして、取り扱う不動産セミナーが多様化すると、どんなセミナーをやっても、

・あるタイプの人にとっては価値ある話でも、
・他のタイプの人にとっては全く価値を見出せない話

…という状況が増え、否定派からみると、私が全然、案件精査せずに、セミナーやりまくってるように見えてしまうこともあります。

ま、万人受けする物件なんて、どの国にも存在しないし(そもそも、私はチャレンジャーな投資家なので、万人受けする物件なんて大嫌い…)、賛否分かれるのは仕方ないですが、今後は少なくとも、どのセミナーやっても、

・どういうタイプ(資産背景、余裕資金、リスク許容度)の人におすすめの物件なのか?

それを、明確に打ち出そうと思っています。

海外不動産投資セミナーは、今後、日本中で質・量ともに増えるでしょう。私たちのスクリーニングの試みが、この領域におけるデファクト・スタンダードになったらいいなあと思っています。

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がんばる茨城空港

こんばんは、Manachanです。

私、講演などで、日本全国の地方都市に行く機会が多いのですが、最近は新興航空会社ブームなのか、すでにお馴染みになった「スカイマーク」、「エアドゥ」、「スターフライヤー」のほか、「ソラシドエア」、「フジドリームエア」、「天草エアライン」など、聞き慣れない名前をよく耳にします。

その行き先も意外で、「鹿児島空港から静岡富士山空港行き」が出てたり、「北海道の新千歳空港から茨城空港行き」が出ていたりと…十分な需要あるのかどうか知りませんが、目的地の多様化も進んでいるようですね。

そんななか、散々無駄空港呼ばわりされ、2009年に非難轟々のなか開港した「茨城空港」が、利用者数の上で「意外な健闘」を見せています。グラフをみれば、一目瞭然!

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羽田、成田に続く、関東の第三空港として開港した茨城空港、最初から、不利な条件をいくつも背負っていました。

日本の国内空路は、「各地方と東京を結ぶ」という位置づけが強いですが、茨城の場合、東京から近すぎて、当然、羽田便は成り立たない。

したがって、首都圏以外の日本や、海外と結ぶ空路を開拓しなくてはなりませんが、すでに関東には、国内線のハブ「羽田」と国際線のハブ「成田」があって、それらと目と鼻の先にある茨城に空港つくる意味あるの?・・・そんな素朴な疑問が、不景気のなか「無駄空港」の大合唱になり、避難・冷笑轟々のなかで開港したのです。

茨空の開港当初は、散々でした。最初は国内線が一つも就航しておらず、ソウルに行くアシアナ便しかありませんでした。年間の利用旅客数も、建設前の目論見80万人を大きく下回り、20万人からスタートしたのです。

しかしその後、スカイマークが神戸、新千歳便を就航させたり、中国の春秋航空が超格安の茨城~上海便を就航させたり、東京駅と茨空を結ぶ、500円の直通バスが運行したり…そして様々な企業努力もあり、

今では年間利用客が開港当時の倍、40万人台に達し、神戸便、新千歳便の搭乗率も高い水準をキープし、この空港は、徐々に自信を深めてきています。

茨空の関係者は、「今度は福岡便や沖縄便を就航させたい」と鼻息荒いようです。そうしたドル箱路線が就航すれば、「土建屋の過大見積」と批判された、開港前の「利用客80万人」に達するのも、現実味を帯びてきました。

いまどきの日本に珍しい、「公共事業の上方修正」といえますね。

茨空から、福岡や沖縄へ飛ぶ便が就航して、もう少し便数が増えたら、

人口145万人を擁する千葉県東葛地区(柏、松戸など)をターゲットに集客すべき

だと思います。この地区からは、ざっくり言って、羽田、成田、茨城の3空港がほぼ等距離。特に常磐高速の近くに住んでいる人にとって、各空港への時間距離は茨城が一番短くなります。

しかも、茨空の駐車場が何日停めても無料ですので、ファミリー連れで北海道や沖縄に行くのに、まずマイカーで茨空へ、そこから一気に目的地に飛ぶ・・・という新しい旅行スタイルが可能になります。

羽田は便利だけど、駐車場が高い。成田は近いけど、国内線の便数が限られる…いまいち、しっくりいかない利用客が多いところに、茨空が食い込んでいく余地は、十分あると思います。

「松戸、柏~茨空の直通シャトルバス」を500円くらいで走らせると、面白い展開があるかも・・・

東葛地区はいまどきの日本に珍しく、人口が増え続けていますので、ここの地域住民のニーズに応えられる空港になれれば、長期にわたる、安定した空港運営が図れるのかもしれませんね。

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最悪FP講師にオカネの神様激怒!

こんばんは、Manachanです。

私は、10月15日から、職業訓練校に毎日通って、「宅建とFP(ファイナンシャルプランナー)」の勉強を続けています。

職業訓練とは、ハローワークと連動した、雇用政策の一つ。失業中の国民に、訓練を通じて職業能力をつけさせ、再就職のチャンスを与える、という趣旨で設計された制度です。

私と同期の訓練生は10名。うち女性が7名で男性が3名。平均年齢は30~40代。毎日、授業で顔突き合わせてるので、もう、すっかり仲良しになりました。

ここで学ぶ仲間は皆、宅建試験に合格して、不動産業界への「就職」を目指していますが・・・私だけは、再就職してサラリーマンになる気なんてさらさらなくて、「宅建業者として独立自営」する(&アジアの投資家に日本の物件をガンガン売って、仲介手数料や管理料をいただく)ことが当面の目的です。

それをやるにも、「不動産取引の知識」は絶対に必要なので、私も日々、民法、宅建業法、法令制限などを、学んでいるわけです。何しろ、自分のリスクで商売するんだもん、サラリーマンやるより、ずっと厳密に理解してなきゃならないですよね。

ここでの勉強は、とても楽しいです。不動産はもちろん、「おまけ」でついてくるFPの勉強も楽しい。

だって、オカネの勉強ですもの・・・・
お金Love! この手の話は、三度の飯より好きですっ!

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たとえば、教科書に載ってる「外貨建て投資」というテーマだったら、私、何時間でも、ボルテージ最高潮で話せますよ!

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しかし、世の中、うまくいかないものです。

こんな楽しいこと学んでいるのに、肝心の授業は最悪、最低なんです!!

FPの授業を担当する男性講師は、超~評判悪い。とにかく、教科書を棒読みして、簡単な説明を加えるだけで、応用とか、実践例とかは、全く教えない。それどころか、授業中の質問さえ受け付けないんです!

ま、授業のやり方は、講師それぞれのスタイルがあって良いと思うけど、私の目からみて、極めて由々しい問題だと思うのが、

FPの授業を担当していながら、ファイナンシャル・リテラシーがまるでない!

FPの講師なのに、投資一般の知識・理解もなければ、センスもない。たとえば、授業中に、こんなこと言うんです。

(講師)変額保険は、運用如何によっては、決められた額が支払われないこともあります。損する可能性が高い、リスキーな商品ですね。

⇒(Manachan独白)リスクをとって、リターンを目指す投資型商品なんだから、元本割れの可能性なんて当然あるだろ!肝心なのは、いかにリスクをコントロールして、確実にリターンを得ていくか、ではないの?

・(講師)利子所得にも、源泉分離課税20.315%が課せられます。たとえば、1千万円を銀行に預けると、1000円くらいの利息がつきますね。そこから、約200円が源泉で引かれ・・・

⇒(Manachan独白)FP講師なら、もっとマシな事例あげろよ!せっかく1千万の現金があるのに、そのまま銀行預けるなんて、じーさんばーさんじゃあるまいし…

あと、生徒の立場から言うと、授業中に質問しても受け付けてもらえないのは、実にフラストレーション溜まります。私、授業の終わりまでなんとか我慢して(ウンコ我慢するのと同じくらいしんどい…)、こんな質問をしました。


「先生、NISA(ニーサ:少額投資非課税制度)が来年から施行されますが、来年初めのFPの試験に出題される可能性ありますか?」

そしたら、頼りない答えが・・

「ニーサ?・・・ま、教科書に載ってないことは、出ないんじゃないですか」

えっ、もしかしてこの人、FP講師なのに、ニーサを知らないの?

FP以前に、これ、社会人の常識じゃないの?日経読んでりゃ、当たり前に出てくるニーサ、いい歳した大人がこれ知らないと、半沢直樹を知らないと同じくらい恥ずかしい鴨。まさか・・・いや、そんなことはないだろうと思いきや、

次の授業になると、私の懸念(?)が現実のものになりました。

これって、ニーサじゃん?

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しかし・・・先生は、見事に、スルーしたのです。

これが、少額投資非課税制度ですね、来年から施行されるそうです、以上!

これが、さっき私が質問したニーサですよね?」・・・という質問が、私の喉から出掛かりましたが、直前で引っ込めました。これ言うと、先生の面子丸つぶれだと思ったから・・・これも「武士の情け」。

しかし、約10分後、武士の情けをかけたことを、心から後悔する出来事が起こったのです。

【居住者、非永住者、非居住者と税制について】

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これを、先生がどう説明したか。

非永住者は、日本国籍がなく、過去10年のう
ち、日本在住期間が5年以下(←教科書棒読み)
非居住者は…日本を旅行している外国人とか、不法入国した水商売のねーちゃんとか・・・

私、皆の学習のためになればと思い、こんなコメントをしました。

「あとは、日本国籍でも、5年以上継続して外国住まいしていれば、非居住者になりますよ。実際、私も以前、非居住者でした。」

そしたらなんと・・・

先生、害虫でも見るような目で、俺をガン無視しやがったんです!!

もう~、こいつじゃ、話にならん・・・この瞬間から、私、FPの授業は、思い切り内職することにしました。

オカネ大好きな私に言わせれば、「オカネの理屈を知らない者が、教壇に立っている」こと自体が許せない。何だか、オカネの神様を冒涜しているような気がして・・・

オカネの勉強は、素晴らしい学問なのに・・・
いま、日本人に一番必要な学問なのに・・・

FP講師なら、もっとオカネの勉強しろよ!

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家賃の二重価格は大家を殺す

おはようございます。Manachanです。

数日前にもブログ記事書きましたが、「個人の住まい探し」ではなく「法人の事務所探し」という立場で賃貸住宅を探すと、世の中の世知辛さや、矛盾が、いろいろ見えてくるものですね。

大家・賃貸事業者としての立場でいうと、一番、納得行かないのが、

同じ貸家でも、個人向けには消費税取らないのに、法人向けだと取るという、いわゆる「二重価格」

たとえば、先日、東京・浜松町で広告が出ていた、事務所利用可な1LDK(42平米)の場合、

個人向けだと、共益費込み 139,000円
法人向けだと、同145,950円(139,000+5%消費税)

もっとも、全ての貸家で、そうなっているわけではありません。たとえば、浜松町と同じ日に内見した五反田のオフィスは、家賃表示が税込価格、つまり個人向けでも法人向けでも同じ家賃になっていました。おそらく、管理会社によって、税込表示か税抜表示にするか、方針が違うのでしょう。私、


家賃を税抜価格表示にして、個人と法人で二重価格にする慣行は、今すぐやめさせるべき

だと考えます。なぜか?


こんなことを許すと、個人向けの賃貸事業者が、いつまでも、「家賃は税込みで取れないのに、仕入れには、ほぼ全てに消費税がかかる」という、消費税取られっ放し状態を解消できないから・・・

これは、「個人向けの家賃は消費税を免税にする」という消費税法の矛盾ですね。家賃は、基礎食料品と同じく、人々の生活の基盤なので、消費税の対象外(免税)にすべきという議論がいつも起こり、政治的力学で物事が決められるわけですが、

私、個人的には、例外を極力作らない方が望ましいと思います。

消費税の議論のなかで、食料品免税にする議論は、確かに聞こえがいいけど、実際にやるとなれば、スーパーや吉野屋の牛丼は免税にして松坂牛ステーキは消費税かけるの?どこで線引きするの?・・・みたいなこと言えば、きりがない。

消費税率10%と決めたら、食料品、家賃であろうと、全て税率10%にする。その方が、計算もシンプルで徴税事務コストも安くなるし、それに

世の常として、政治力の弱い者にしわ寄せが全部いくから不公平

だと思うのです・・・大家なんか、政治弱者の典型ですよね。建設業界や宅建業界には利益を代表する政治家がバックにいるけど、大家・賃貸事業者には、そんな存在がほぼ皆無だから、政治力学のなかで、いつも「欠席裁判」されちゃう。

もし、家賃を免税にするなら、家賃を構成するコストに関わる仕入れも原則、免税であるべきだけれど、それは絶対に無理でしょ?リフォーム代、修繕代、家電家具・・・ほぼすべて消費税かかるでしょ?

であれば、実質、消費税分を家賃に転嫁するしかないわけだけど、前述したように、「個人向けには免税、法人向けには消費税取る」みたいな慣行がまかり通っていると、いつまで経っても、転嫁さえできない。

消費税とられっぱなしで、全く回収できない・・・それが賃貸業・大家業の実態。日本っは、こんなビジネスの存在を許すの?どこに法の正義があるの?

上に書いた二重価格慣行を、すぐやめさせることができないのであれば、大家・賃貸事業者は、何らかのかたちで、消費税を回収することを考えないと、後々で、とんでもないことになる。

だって、消費税率は、今後、8%、10%と、上がるわけでしょ?将来を考えると、10%で済むとは思えない。「回収できない消費税」と「払わねばならない消費税」のギャップは広がるばかり・・・

これから先、賃貸事業者として、ビジネスをと生活を守るためには、どうするか?

自分が法人・課税事業者になって、「大家が国に消費税納める立場なので、家賃にも消費税払ってくださいね」と、入居者にお願いするしかないのか?

それが、いまの個人入居者に受け入れられるのか?あと、間に入る、仲介・管理会社にも、誰もが同じメッセージを伝えるよう徹底しないと、トラブルの元になりそう・・・

いずれにせよ、前途多難ですねえ・・・みんなで知恵をあわせて、考えましょう。

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社長が溜池に帰ってきた!

おはようございます。Manachanです。

これまで、散々苦労してきた、東京でのオフィス探しですが、ようやく、決まりそうです。もっとも、最後の最後でどんでん返しがあるかもしれないので、まだ正式アナウンスはできませんが、賃貸契約まで首尾よくいけば、場所は、

溜池山王 (駅歩2分、港区赤坂1丁目)

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溜池交差点そば、外堀通り沿い…という、まぎれもない都心エリアですね。首相官邸やアメリカ大使館まで、歩いてすぐです。

この溜池山王という場所は、私が今年2月まで、サラリーマンやっていた場所です。
というか、我が18年に及ぶサラリーマン生活の最後(?)を締めくくる、派手な「ロックアウト解雇」を受けた場所です(ブログ:会社員の辞め方~3)ロックアウト解雇)。

忘れもしない、今年の2月14日、会社をクビになり、溜池山王の寒空に、身ひとりで放り出された。この先、俺はどうやって生きていこうかと途方に暮れた~思い出深い(?)場所。

その後、月日が流れ、季節が一巡しました。東京の街に春が来て、梅雨になり、記録的な猛暑、台風シーズンと続き、今は木々も色づき、冬の到来を思わせる木枯らしが吹いています。

「クビになった日」から、9ヶ月が経って、ビルの合間から、あの寒風が戻ってきたいま、

私は再び、溜池山王の地に、カムバックします!

あの時と違って、今度は社長として・・・ビジネスオーナーとして

いまの私には、外資系で活躍するサラリーマン、という肩書きはありません。上司もおらず、部下もおらず、ただ、ビジネスパートナーだけがいる。

サラリーマン時代とは違い、自分のやったことが、100%すべて我が身に降りかかる重い責任を感じつつ…もちろん、事業で成功する保障などなく、1年先も読めない我が身と家族の行く末を案じながら、

それでも、サラリーマンには戻らない。自分のやりたいビジネスを通じて、自らの力で未来を切り開く・・・そんな決意とともに、再び、溜池の地に立ちます。

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ここは関東?東北?

こんばんは。Manachanです。

いつもは仕事詰めの私ですが、日曜日だけは、家族サービス日。今回は妻と子供たちを連れて、群馬・栃木方面を日帰りドライブ旅行に行ってきました。「わたらせ渓谷鉄道」のトロッコ電車に乗ったり、鉄道スタンプラリーをやったりと、盛りだくさんな一日。

朝6時前出発、350kmのドライブ、帰りの関越道が渋滞したこともあり、ドライバーの私はやや疲れ気味ですが、それでも、今年4月に実施した、走行距離600km超「福島お花見&ウルトラマン日帰りツアー」に比べれば、全然、楽勝ですね。

ドライブの途中、群馬県伊勢崎市内を走行中、8歳の娘が、こんなことを言いました。

パパ、ここは、茨城なの?

沿道には、ロードサイド系の大型店舗(ラーメン、パチンコ、ヤマダ電機)、田んぼ、畑・・・いかにも超クルマ社会、ザ・北関東な風景が広がっていましたが、

その点は、群馬も栃木も茨城も、ほとんど変わりませんね・・・私の実家が柏にある関係で、我が家は茨城県内をドライブすることが多く、娘の目には「北関東=茨城な風景」に見えたのでしょう。



北関東な風景は、「白河の関」や「勿来の関」を北に超えて、東北地方に分類される「福島県」に入っても、そう大差はありません。

福島県は広大な面積を持ち、東から「浜通り」(いわき市、南相馬市など)、「中通り」(郡山市、福島市など)、「会津」(会津若松市、喜多方市など)の、3地域に分かれます。

「八重の桜」の舞台となった「会津」は、他のどの地域とも違う、独特の雰囲気がありますが、同県の主要都市部である「中通り」と「浜通り」に関しては、私の主観ですが、北関東、特に栃木県と茨城県に、実によく似ています。言い換えれば、

福島県は、あまり「東北」という感じがしない。
むしろ、「東北と関東のハイブリッド」・・・というイメージ。

福島(中通り&浜通り)と、栃木・茨城の共通点を挙げると、本当にキリがありません。

まず、方言が近い・・・たとえば、栃木の宇都宮駅と福島駅は、160km以上離れていますが、駅の飲食店で働くお兄さん、お姉さんたちの言葉は、ほぼ同じに聞こえます(棒読み&尻上がり、いわゆる「無アクセント方言」)。

福島市の若者は、高速バスに乗って仙台に遊びに行くことが多いそうですが、方言でいえば、仙台より栃木(宇都宮)の方がずっと、福島市の言葉に近い印象があります。太平洋岸に行くと、福島県浜通り「いわき市」の言葉は、茨城県「水戸」の言葉に激しく似ています。

あとは、ロードサイドの感じが近い。特に、福島県民御用達のスーパー「ヨークベニマル」が、栃木や茨城にもたくさんあります。

【関東~東北の境目で、ベニマルの存在感は果てしなく大きい】

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40代以上の関東人なら皆知ってる、栃木県の「小山ゆうえんち」(2005年閉園)の跡地には、「ヨークベニマル」が鎮座し、福島チックな風景になっています。

あと、羅布乃瑠 沙羅英慕(ロブノオルサラエボ)など、栃木と福島を中心に展開している飲食チェーンもあります。今後、福島のリオンドールが栃木・茨城に進出したら、福島県と北関東のロードサイドの風景は、ますます区別つかなくなりそう。

あと、福島県から東京への時間距離の近さも大きいですね。特に、東北新幹線の通る「中通り」・・・郡山駅から「やまびこ」乗って、東京駅まで1時間20分、大宮駅まで55分!首都圏までこの近さなら、「東北地方」という感じもしないでしょう。

浜通りに行くと、新幹線が通っていないので東京からの時間距離は多少遠くなりますが、いわき市の沿岸部は、気候が温暖で、ほとんど関東沿岸部と同じ(冬は水戸より暖かい!)。寒い東北のイメージは全くありません。



東北出身・在住の方には、ずいぶん失礼な話になりますが、北関東では、「栃木と茨城、どっちが東北?」みたいなことが、時々話題になります。

一言でいうと、東北という言葉から連想される、朴訥、訛り、田舎、田んぼ、寒さ・・・という(ネガティブな)イメージに、栃木、茨城のどちらが近いか?という趣旨ですが、

この問いから、連想される「東北」が、せいぜい福島県あたりを指すのであれば、上の比較にあまり意味はないと思います。

福島(特に中通りと浜通り)は、客観的にみて、栃木・茨城に余りにも似すぎているから・・・

「白河の関、勿来の関から北は、東北・みちのく」という、古からの地域区分が、すでに意味ない位、北関東と南東北は、国道4号や6号を通じて、お互いに行き来も盛ん。

首都圏から北上すると、「ここから先は、みちのく」みたいな分かりやすい標識があるわけじゃないし、福島市や郡山市の冬が宇都宮市と比べて、激烈に寒いわけでもないし、

むしろ、東北道の栃木・福島の県境付近では、福島県側(白河市、西郷村)の方が都会っぽく開けているし、常磐道の茨城・福島県境付近でも、福島県側(いわき市)が、少なくとも北茨城よりは開けているので、みちのく路に入った、という感じは全くしません。むしろ、「北関東の延長部分」という感覚に近い。

【白河の関・・・ここから南も北も、同じような世界が広がる】

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どちらが東北か?関東か?・・・というよりも
「北関東(栃木、茨城)と南東北(福島)、連続した一つの世界」が存在するというのが、現実に近いのではないでしょうか?

青森や岩手、秋田あたりから、進学、就職で福島に移り住んだなら、この地に「関東チックな雰囲気」を感じるのではないでしょうか?

ま、関東といっても、東京・首都圏の雰囲気はなく、あくまで、北関東っぽいという意味ですけどね・・・

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悲しき我が属性

こんばんは、Manachanです。

私は、サラリーマンを辞めて、もうすぐ9ヶ月になります。そのうち6ヶ月くらいは、東京都内で、事務所を探してきましたが、まだ良い縁にめぐり合えません。私、3年前から自分の会社やってますけど、本社登記は、依然として江東区の自宅のまま。

事務所探しでは、何度も、悔しい思いをしてきました。都内、特にJR山手線徒歩圏内のオフィスはとにかく足が速い。良い立地で手頃な値段だと、瞬く間に、他の人・会社にとられてしまう・・・その光景は、まるで肉に群がるピラニアのよう。

新宿で、代々木で、六本木で、新橋で・・・いいオフィスを見つけても、タッチの差で、とられる。もうこれ以上、悔しい思いをしたくない私は、今や「スピード命」のピラニア・オフィスハンターと化しました。

常に会社謄本と住民票、印鑑証明を懐に入れて、気に入ったオフィスがあれば、入居申込を1分以内に書き上げ、時速100kmの速さで仲介さんの鼻先に突きつける!

でも悲しいかな、そこまでのスピード技を見せても、属性の弱さゆえ、入居審査でライバル負けてしまう・・・ということが、何度かありました。

7月中旬、JR五反田の駅近くで、とても良いオフィスを見つけました。すでにピラニア化していた私は、「内見、即、入居申込」を出しましたが、数日後、保障会社の審査で落とされてしまいました。理由は、教えてくれませんでした。

最近では、こんなこともありました。JR浜松町の駅近くで、素晴らしいオフィスを好条件で見つけ、いつもの通り、「内見、即、入居申込」したのですが、翌日、仲介さんから電話がかかってきて、

「鈴木さん・・・実は、同じ日に別の会社から申込が入ってまして、いま、共同審査に入っています。どちらを選ぶかは、大家さんと保障会社が決めます」

せっかくつかみかけた大魚を逃したくなかった私は、電話口で、大声で、こう言いました。

「家賃、多目に出してもいいので、是非、私が選ばれるようにしてくださいっ!」

しかし結果は・・・大家さんが、ライバル会社の方を選んだそうで、私はあえなく、涙を飲みました。聞くと、その会社は、私の会社より実績があり規模も大きいから、大家さんもその安定感を選んだそうです。

私はつい数ヶ月前まで、外資系に勤務するITエンジニアでした。サラリーマンの属性を使って融資をひき、不動産を買い進めてきました。でも、今年2月にサラリーマンの属性を失ってしまったいま、自分の商売で属性を一からつくっていくしかない。

自分の会社は、ずっと、サラリーマンの副業としてやってきました。三期目でようやく黒字転換しました。サラリーマンで年収1000万超をキープしながら、副業も黒字転換させたので、自分としては、よく頑張ったと思ってますが、世の大家さんや管理会社はそうみないわけで・・・

「何、この会社?不動産関連ビジネス?訳分かんない。こんなのに貸して、大丈夫なのか?」と、思ってしまうわけですね。

審査ではねられる度に、悔しさを胸に沈めて、やっぱり、自分のビジネスに精進するしかないよねと、思う次第です。それにしても、日本におけるサラリーマンの属性って凄いよなあ。

【大都会の真ん中で、自分のオフィスを・・・】

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大家の消費税タダ払い

こんばんは、Manachanです。

私は10月15日から、東京・渋谷にある職業訓練校「宅建&FP(ファイナンシャルプランナー)コース」に通っています。

毎週月~金まで、1日6時間ぶっ続け、3ヶ月間の集中コースで、宅建およびFP3級合格を目的としたコースですが、この勉強、私にとっては、もう楽しくて仕方ないです。

私これまで、不動産投資家・賃貸事業者として、売った買った貸した…を、長年繰り返してきて、素人としてはそれなりに「事情通」にはなっている自負はありますが、

それでも、民法や特別法、宅建業法などを、体系的に学ぶと、「なるほど~そういうことだったのか!」と、納得することしきり。断片的な知識が、日々、つながっていくような感じで、こんなに楽しい勉強が世の中にあったのかと思う位。やはり、骨の髄から、不動産が好きなんですね。

宅建の講師は、日替わりで、複数の先生が担当します。民法の先生、宅建業法の先生、FPの先生、法令の先生・・・それぞれ違います。

世の中、実にいろんな講師がいるものですね。教え方も、生徒からの質問を快く受け付けて、インタラクティブな授業を好む先生がいるかと思えば、教科書を棒読みするだけで、授業時間中の質問一切受け付けない先生もいる・・・

また、不動産経営を考えるスタンスとしても、「入居者寄りの先生」がいるかとおもえば、「大家寄りの先生」もいて、。その辺も面白い。

たとえば、先日の授業で、宅建業報酬の話をしていたとき、

・大家は、家賃として消費税を受け取れない
・でも大家は、仲介手数料を、消費税込みで支払わなきゃならない

「大家の立場からすると、ちょっと、腑に落ちないですよね」と講師がコメントした時、私も我が意を得たりと思い、

「そうなんです。お家賃は消費税込みでいただけないのに、仲介報酬からリフォーム代から家電類まで、仕入れは全部、消費税かかってるので、思い切り不条理ですよ!」

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ま、これは消費税法の話なので、宅建試験とは直接関係ないところですが…我々、大家・賃貸事業者の立場を、世の中の、一人でも多くの人に、理解していただければ嬉しいです。

これから消費税率は8%、10%と上がっていきますから、まじで、消費税分を家賃に転嫁できないとますます経営が苦しくなるわけですが…いまの日本は、価格転嫁できるような社会経済情勢でもないし。

「家賃を消費税込にはできません」、「だから、税金込みの価格で、家賃とってください」と、国税は言いたいのでしょうが、それが簡単にできるのなら、誰も苦労してないですよ!!

欧州など、消費税率の高い国では、たとえば通常の商品・サービスは25%くらいの消費税かかるのに、食料みたいなもの、免税にしてるようですが…おそらく、弱い立場にある人々が、「税金もらえないのに、余分に払ってる」んだろうなあと愚考します。

よく考えたら、私、オーストラリアやアメリカでも、家賃は税込みでいただいてません。物件管理や税務申告などは、思い切り消費税が乗っかってくるのにね・・・。

こちらの文章もどうぞ。

消費税増税で大家さん大打撃!

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平日夜のセミナー考

こんにちは。Manachanです。

私の家族が、今晩、オーストラリアから帰ってきます。今回は、義母の心臓バイパス手術付き添いというかたちで、2週間ほど滞在してました。

「鬼の居ぬ間に」じゃないですけど・・・気軽な一人暮らしの間に、やれる仕事は、全部済ませなきゃということで、ものすごい頻度で、セミナーをやりました。

セミナータイトルもバラバラで、自分でやってて、頭がこんがらかってしまいました・・・

10/24(木) タイ土地投資セミナー
10/25(金) ナイジェリア、ビジネス&不動産セミナー
10/26(土) 太陽光セミナー
10/30(水) 英国・トルコ不動産セミナー
10/31(木) 米国デトロイト&ラスベガス不動産セミナー

今回、驚いたのが、東京での平日夜の集客力。ろくに宣伝してないのに、

10/24(木) タイ土地投資セミナー ⇒ 来場者16名
10/30(水) 英国・トルコ不動産セミナー ⇒  来場者11名
10/31(木) 米国デトロイト&ラスベガス不動産セミナー⇒  来場者22名

これまで、週末以外のセミナー集客は、よくて10~12名・・・という感じだったので、20名以上集まると、大きな会場を確保したり、さすがに準備が大変です。

経験上、東京では木曜日夜の集客が、一番やりやすいですね。水、金よりも、木曜日が一番、客が集まる。何でだろ?

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ところで、平日夜のセミナーは、時間設定が、なかなか難しい。皆さんの仕事終わってから、ご参加いただくことになるので、便利な都心会場であっても、18時スタートだと、早すぎる。

一方で、20時スタートだと、遅すぎるので、「19時スタート、21時まで」というのが、おそらく最適なんでしょうけど、実際は、19時半スタートでも、残業で遅れる方もいるし、

終わる時間にしても、21時前には、会場を出ないといけない方もいる一方で、23時過ぎても全く平気な方々もいます。

あと、セミナーって、時間管理も難しい。講演時間どの位かかるのか、参加者からの質疑がどの位盛り上がるのかは、実際やってみないと分からない。

「このくらいで大丈夫かな・・」と、想定を置いてみても、実際は、ずっと長くかかったり、短くて済んだりします。場の雰囲気、話の流れを切らずに、時間管理するのは、思った以上に難しいと感じます。

ま、セミナーを数多く経験して、最適解を見つけていくしかないですね。

いろんな都市で、セミナーやった経験からすると、東京と、それ以外の都市とで、マーケット特性の違いを実感します。

たとえば、東京以外でセミナー参加される方は、会社経営者の方の割合が高いのですが、東京に来ると、サラリーマンの比率がいきなり高くなる。特に、中堅社員、ミドルマネジメント・・・といった方が多い。

日本全体を見渡すと、「外資系勤めで年収1000万クラス」みたいな属性の方は、極端に首都圏に集中しており、他の都市では余り見ない(大阪でさえも・・)。

そういう方が、我々のセミナーに多く参加してくれるので、東京の平日夜のセミナーは、基本、サラリーマンの標準的な勤務時間にあわせて、今後も行っていくことになると思います。

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