2013年 10月 の投稿一覧

貧乏暇なし

おはようございます。Manachanです。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

はたらけど はたらけど
猶(なほ) わが生活(くらし)楽にならざり ぢっと手を見る

という、石川啄木の有名な句がありますが、「これって、俺のことを言ってるのかも・・・」と、思うことがあります。

私だけでなく、サラリーマンを辞めて、独立開業して日の浅い、ほとんど全ての人にいえることなのではないでしょうか?

私の育った環境は…一族郎党の半分以上が、自営です。サラリーマンやっても、長く続かない、いつも商売の虫がうずうずしてしまう「血」なんだと思いますが・・

その誰もが、「石の上にも3年」と言います。つまり、「何やっても、最初の3年は、忙しいだけで、金にならないよ」ということ・・・

「石の上にも3年」の期間があるからこそ、人々は、独立開業にあたって、十分な運転資金を準備しようと試みるわけです。私も、今年の2月までサラリーマンやってましたが、「あと3棟くらい、収益物件増やして、キャッシュフローを分厚くしてから、独立したい」と考えていましたが、

世の中、うまくいかないものです。私の場合、十分な資金を準備する前に、会社を放り出されてしまった・・・(ブログ日記:会社員の辞め方

ま、ビルゲイツだって、スティーブジョブスだって、全ての条件が揃ってから商売始めたわけじゃない。人生、見切り発車しなくちゃならない局面は、何度もあるわけで、

男女の関係でもそうですね。良い意味で、「運命に流される勇気」がないと、いつまでも結婚なんてできないわけで・・・

私も、あのタイミングで会社クビになったことは、「マナブくん、君も40過ぎのイイ歳した男なんだから、とっとと独立して、勝負しなさい」という、女神の声だと割り切ったわけです。

サラリーマンから、いきなり、独立自営の世界に入ると、世の中のいろんなものが、違うかたちで見えてきます。

1)私の暮らしから、「余暇」という概念が消えた

サラリーマンやってる間は、週末、思い切りリラックスして、充電しても、月曜日の定時には出社するという生活のリズムがあり、お給料も毎月、決まった日に振り込まれていました。

土日、祝祭日、何をしても、給与収入は減らない・・・という意味で、この期間は完全なる「余暇」でした。

しかし、独立自営になると、そうもいきません。月曜日の、決まった時間に出社しなくても良い自由がある代わり、平日週末問わず、商売の種を蒔き続けなければ、(少なくとも私の場合)食っていけません。

ある意味、週末も、労働日になってしまうのです。そして、私の暮らしから、「余暇」という概念が消えました・・・

2)世の中、すべてのものが「コスト」に見えるようになった

毎月、決まったお給料が払われない世界に身を置くということは、

家族の食費、水光熱費、家賃、保険代、公租公課、事務所や法人維持のコスト、借入金返済、出張費用、クライアントとの会食費…その全てを、自分の手で、稼ぎ出さなきゃならないことを意味します。

よく考えれば、今この瞬間、ただ、息をしてるだけで、金がかかっているのです。家賃も法人維持のコストも、時間の経過とともに、お金が、チャリーン、チャリーンと、落ちていくようなもんですので・・・

サラリーマンしか知らなかった頃は、友達が独立すると、「頑張って、成功した暁には、俺を雇ってね!」みたいなことを言ってた記憶がありますが、

自分が独立した今となっては、「人を雇う?・・・固定費になるから、嫌だ!」みたいな気分になります。他人様に支払う給料や、付随する税金や社会保険費用を、自分のビジネスで稼がなきゃならないわけですから。

そんななかで、ビジネスを軌道に乗せ、職員を雇って、日本の雇用創出に貢献している人は、素直に、すごいなと思います。

雇用をつくる・・・その役目を誰かが、やらなくちゃ、経済社会は回っていかないですからね。私も、頑張って稼がなくちゃ。

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香港投資家にプレゼン

こんばんは。Manachanです。

私の中国語ブログ、最近は更新サボってますが、相変わらず、問い合わせはちょくちょくあります。最近の傾向としては、

香港からの問い合わせが、大部分を占める!

【Hong Kong・・・光の国。モビルスーツみたいな高層ビルが、いまにも飛びそう】

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いま香港は、日本不動産ブームなんでしょうかねえ?

香港人って、中国語も英語も書けるから、メールでコミュニケーションしやすいですね~♪(※中国大陸人や台湾人の場合は、中国語しか書けないことが多い)。

私は最近、国内外を飛び回ってまして、ネットカフェや空港ラウンジで仕事することも多い。PCによっては、中国語入力に対応してなかったりするので、相手が英語使えるのは、有難いです。英語なら、どのPCでもタイプできますもんね。

あと、英語でメールやりとりすると、他の人に仕事、振りやすいのもイイですね。不動産やってる私の仲間で、中国語読める人は限られますけど、英語読める人はたくさんいますから・・・私がいちいち翻訳せず、メール転送だけで事足りるのが有難い。

でも、香港の投資家と、話し言葉でコミュニケーションするのは、結構難しい。彼らは広東語ネイティブですが、私は広東語できないし、北京語で話そうとすると、彼らは苦手だし(広東語訛りが凄い!)、英語で話そうとすると、私は大丈夫だけど、同行する中国大陸人パートナーが英語苦手・・・みたいな感じで、うまくいかない。

そんな苦労はありますが・・・香港人、さすがに投資センスはバッチリ。世界中に開かれた金融都市だから、情報量がとても多い。日本不動産の情報もチェックしている人、多し。

投資リテラシーという意味では、間違いなく、日本人のはるか先を行く人々です。

今日は香港のブログ読者から、耳寄りな話が来ました。

「もし、鈴木さんの投資理論が洗練されていれば、香港に来てください。いくらでも、投資家呼びますので、レクチャーしてください」と言われたんです!

だから、いま、香港向けプレゼン資料つくってるんですよ(英語で・・・)。落としどころは、たぶん、こんなところかな?

「2013~14年に日本で物件取得、賃料を得ながら、2020年東京オリンピック前後に売却」

「香港投資家がお金を出し合う共同投資スキームで、都内で2~3億円程度の小さめ一棟ビルかレジデンスを購入、日本側(我々)で管理や売却を請け負う。ネット5%で回り、20%前後の売却益を出せれば御の字」 (※個人で一棟買うだけの現金が用意できれば、あるいは、香港の金融機関からファイナンスできれば、それでも良い)

「そこまでのお金が集まらなければ、6000万円程度の、満室経営できる新築の木造アパートを、首都圏の駅近で買い、我々の管理のもと、ネット7%近くで回し、購入時を大きく下回らない額で売却できれば御の字」

「日本で物件買うの、初めてだから、手金の範囲でお試しで買ってみたいわ・・・という方向けに、都心近くで40平米程度の中古レノベマンションを2000万近くで用意しとく」

香港人の金で、都内一棟の管理を受注できたら、けっこう儲かりますね(笑)。
ガツガツ私利私欲モードだぜ!・・・もとい、私は日本のために、外貨を稼ぎたいのですよ。

ま、取らぬ狸の皮算用する前に、上の結論を導き出すための「理屈」を考えて、香港人に理解させなくちゃならないな・・・

香港向けプレゼンは、こんな構成にしようかと思っています。

・自己紹介と不動産投資経歴
・自分が世界分散投資をしている理由
・日本不動産マーケットの特徴
・日本不動産関連の税金、コスト
・日本不動産の魅力-高いイールドギャップ、建物・管理の信頼性
・日本不動産のリスク-縮小する人口・経済、空室・家賃下落
・日本の超高利回り投資が、外国人に難しい理由
・香港と日本で「良いとこ取り」戦略の可能性
・日本で「安定した賃料収入」と「確実な出口」を得るには?
・立地選びと、購入・売却タイミングのキモ
・遠隔管理と送金の要諦
・具体的な投資案件1)- リッチじゃーん!2億超ブルジョアコース
・具体的な投資案件2)- お試し!3千万エコノミーコース
・具体的な投資案件3)- わがままプチブル、6千万コース

この話、具体化しそうであれば、仲間を集めて、物件(ネタ)仕入れたいと思います。私から声かけますので、よろしくね。

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海外住み、年金はどうなる?

おはようございます。Manachanです。

木曜日、金曜日、土曜日と、3日連続でセミナー講演をした「怒涛の日々」が終わり、今は自宅で、ハムちゃんとゆっくりしています。

今朝、我が家に、久しぶりに、「ねんきん定期便」が届きました。我が家の場合、ざっくり言うと、

・私 (日本でサラリーマン11年半+自営1年半+海外在住7年)
・妻 (外国籍。私が日本でサラリーマンやってる期間、専業主婦=第3号被保険者)

この二人が年金の対象になります。私は日本でずっとサラリーマン続けてるわけじゃないので、年金支給額はタカが知れています(現時点では、夫婦二人分合わせて、1戸分の家賃と大差ない)。でもまあ、ないよりは、あった方がいいよね。

でも、一つだけ、気になっているのが、受給資格。

日本の年金って、加入期間が25年以上ないと、受給資格が得られないんです!

FP(ファイナンシャルプランナー)とかの教科書にも出てくるでしょうが、

年金加入期間=(保険料納付済期間)+(保険料免除期間)+(合算対象期間=カラ期間)

この「カラ期間」というのが、海外在住の長い日本人にとっては、キモでして・・・

海外に居住していたため、日本の年金に加入していなかった期間も、カラ期間としてカウントされる(その代わり、年金支給額の計算にはカウントされない)

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私は、社会人になってから、約7年間は、海外に住み、その間、日本の年金には任意加入していなかったのですが、その期間は、年金加入期間としてカウントされるはずで、ざっくり言うと、

日本でサラリーマン11年半(=厚生年金)+自営1年半(=国民年金)+海外在住7年(カラ期間)=20年

になるはずで、「あと5年で晴れて年金受給資格ゲットだぜ!」というのが、私の理解なのですが、

この「カラ期間」って、「ねんきん特別便」には、全然出てこないんですよ!!!

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ま、大丈夫だと思うけど、念のため、「ねんきん特別便」に手紙を返信して、「いつからいつまでは、カラ期間ですよ~!だから、加入期間にカウントしてねっ♪」と、お伝えしました。対応してくれるかなあ?

でも、「年金機能強化法」が来年、予定通り施行されれば、必要加入期間が25年から10年に短縮されるから、私の懸念は、すべて杞憂に終わるでしょう。そうなったら、うちの奥さんも、日本の年金資格ゲットできちゃうじゃん?

以上、海外暮らしの長い人間の独り言でした・・・ほとんどの読者には、たぶん関係ない話だよね。

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タイ、アフリカ、太陽光・・・セミナーラッシュ!

おはようございます。Manachanです。
ここ数日、むちゃくちゃなセミナー・ラッシュで、大忙しです。

会社員辞めて、フリーランス。毎月決まって振り込まれるお給料も途絶え、明日をも知れぬ我が身ですので・・・引っ張りだこになるのは、願ってもないことですが、

でも、3日連続でセミナー講演は、さすがにつらいぞ。

しかも、ネタが、バラバラ。昨日は「タイ土地投資」、今日は「西アフリカ不動産」、明日は「南九州の太陽光事業」・・・お互いに、全然関連性がないトピックなので、過去の資料から流用もできないし、全部、一から調べて、資料つくらなきゃならない。

セミナー資料を並べると、絵として、笑えるなあ・・・でも、準備する側は、大変なんですよ。ホントに~。

10月24日 タイ土地投資セミナー

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10月25日 ナイジェリア(アフリカ)ビジネス・不動産セミナー

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10月26日 太陽光投資・節税セミナー

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本来なら、こんなに、むちゃくちゃな頻度で、セミナー予定を入れることはないはずですが、それでも時には、集中してしまうのです。いくつか理由がありますが、代表的なものは、

1)講師が海外から来日して、限られた日程のなかで、セミナー予定入れなくちゃならない
2)海外の縁故物件販売の場合、早く紹介しないと、割安で買える期間が終わってしまう。
3)太陽光事業などは、今セミナーやらないと、来年3月償却のタイミングに間に合わない
等々・・・

それに加えて、最近は「アジア太平洋大家の会」と、他団体とのコラボセミナーも増えています。相手がある話なので、スケジュールも、自分の一存ではいかないのですね。

でも、セミナーやるからには、全力で頑張ります。ふるってご参加くださいね。

今から、申込み可能なセミナー一覧・・・リンクをクリックして、セミナー紹介&申込ページに飛べます。東京、名古屋、福岡の三都市で、まさに盛りだくさんですね。


10月25日(金) ナイジェリア、ビジネス&不動産セミナー@東京

10月26日(土) 太陽光投資・節税セミナー@東京

10月30日(水) 英国・トルコ不動産セミナー@東京

11月2日 HOME’S主催 タイ(バンコク)不動産投資セミナー@東京

11月4日(月祝) 海外不動産投資フェスタ@名古屋

11月9日(土) 英国・トルコ不動産セミナー@福岡

11月23日(土) 海外資産運用研究会 発足記念講演会&懇親会 「資産50億円を作った私の方法」@東京

11月24日(日) マレーシア・ジョホールバル不動産セミナー@福岡

12月7日(土) 基礎から分かるマレーシア(KL)不動産セミナー@福岡

注)10/31 アメリカ(デトロイト&ラスベガス)セミナー@東京は、満席のため、間もなく締め切ります。

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大家を貧乏にする業者

おはようございます。Manachanです。

前回の日記では、大家を金持ちにする業者を紹介しましたが、その対概念として、

大家を貧乏にする業者

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も、もちろん存在します。というか日本では、ハッキリ言って、こちらの方が多数派でしょうね。

「大家を貧乏にする業者」…我々賃貸オーナーに、金運ではなく貧乏神を運んでくる業者には、いくつか共通の特徴があります。

1)「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル
2)「物件の賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

いまの日本で、圧倒的大多数の大家の収益モデルは、「家賃収入から借入金返済、諸経費、諸税を除いたキャッシュフロー」のはずですが、これは上記「貧乏神業者」の収益モデルと合致しません。

前回「大家を金持ちにする業者」で紹介した福岡の三和エステートなど、管理収入主体のビジネスモデルであれば、大家が儲かれば儲かるほど、業者も収益をとれるので、Win-Winの美しい関係をつくることは十分可能ですが、

「貧乏神業者」はその逆で、大家が儲からなくても、業者は利益を取れる。ひどい場合は、大家を食い物にして利益を上げる・・・みたいな商売をしているのですね。

もう少し詳しく、みていきましょう。

1)「上物建てて、がっつり利益をとる」ビジネスモデル

これは、東京など都市部の新築ワンルーム建売業者によく見られるパターンです。もちろん、良心的な業者も多いので、新築ワンルームだから一概に悪いとは言いませんが、

このタイプの業者のなかには、「ワンルームの建築で半分くらい利益を取る」、「セールスマンにすごい額のコミッションを出す」会社も少なくありません。あと、「金利の高い信販系のローン」とセットで紹介する傾向も目立ちますね。

業者の利益乗せすぎてるから、オーナーは物件を高値づかみする。当然、利回りは出ない。少しの空室で、利益は吹き飛んでしまう。今どき3-4%台みたいな信販系ローンの金利が、収益をさらに圧迫する。

「いくら儲かるの?」と問われても、まともに答えられないから、「節税になりますよ」、「一国一城の主になれます」みたいな、訳分からないセールストークで、投資リテラシーの低いサラリーマンにガンガン売るのです。

多額のコミッション出るから、当然、セールスマンも頑張る。それこそ、耳から変な液が出るまで、日々、ガンガン電話掛けまくるわけです。東京の会社で、外部の電話取る人なら、「投資マンションの紹介ですけど・・・」みたいな電話を受けたことのない人は、今どき少ないでしょうね。

数年前、こんなことがありました。会社の同僚から、「投資用ワンルームマンションの紹介受けたんだけど、鈴木さんの目で、チェックして欲しい」との相談を受けて、収益シミュレーションを見たら・・・・ぶったまげました。

数字は、確かこんな感じでした。

明大前、徒歩5分
22平米新築ワンルーム
売価 2300万円
家賃収入 11万円/月 
信販系ローン 金利3.5% 35年返済
大家の手取収入 3-8万円/年

明大前5分という立地はいいとして、シミュレーションが無茶苦茶。

・35年間、想定家賃が新築時と変わらない想定
・空室が一度も出ない想定
・退去時リフォームや広告料も想定してない
・固定資産税、都市計画税も考慮なし

もう話にならないので、一言だけ、言いました。「これ買ったら、一生後悔しますよ」、「貧乏になっちゃいますよ」と・・・

次に、さらに怖いパターンを、学習しましょう。

2)「賃貸経営で大家が儲からなくても、業者は利益をとれる」ビジネスモデル

これは、「税金や相続対策で困っている地主にセールスをかけて、土地活用と称して、収益マンション建てさせる」、「建物完成したら、家賃保障(サブリース)というかたちで、上前をはねる」業者に多くみられるパターンです。

その多くは、たいてい、「お客(地主)に投資リテラシーが全然ない」上に、「賃貸経営が難しい立地」であるため、当然の帰結として、田んぼの真ん中とか、都市通勤が難しいバス便エリアに、画一的な建売アパート、マンションが建ち並ぶことになります。

私の実家は、千葉県の柏駅から、4kmほど離れたバス便エリアにあります。あの辺は、交通不便で畑が多いのですが、最近は変な「土地活用」新築アパートが建ちまくって、空き放題、荒れ放題で凄い風景です。柏だけでなく、船橋でも八千代でも千葉市でも、どこも状況は似たようなもの。

あとは、猪俣先生のブログで紹介された、富山県の事例が、典型的と思いますが、

そもそも賃貸需要など期待できない農村エリアに、8000万円の新築マンションを建築するという話。こんなもの建てちゃったら、5年後、7年後、10年後、果たしてどうなるのか?・・・シミュレーションすると、寒気がします。

あんな凄い物件からも、家賃保証というかたちで上前はねるのかなあ・・・そりゃあ、鬼だぜ。

結局、何も知らない大家を貧乏にして、儲けてる業者がたくさんいるってことです。ご注意あれ。

あんまり毒吐いてると、バチがあたるかもしれないので、ここは、ハムちゃんの写真でなごもう・・・Coffee Break。

以上・・・不動産賃貸経営で成功している方、このブログの常連さんにとっては、「釈迦に説法」かと思いますが、その辺はご容赦ください。

大家から金をむしり取る商売、本当にやめてほしいんだけど、なくならないもんですかねえ。

結論-騙される人がいる以上、この種の商売は、なくならない。自分の財産を守るためには、お金のリテラシーを高めるしかない!

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大家を金持ちにする業者

こんばんは、Manachanです。

福岡県で五本の指に入る管理会社で、建売アパート事業も手がける、三和エステートという会社があります。

このブログで何度か紹介してますが、私は三和ブランドの建売アパートを2棟も建てています。同社の企画アパートは、建築費こそ最安値ではありませんが、物件力、管理力とも非常に強く、私もおかげさまで、空室とはほぼ無縁の賃貸経営を楽しんでおります。

しかも、満室経営のみならず、ここ1年で3回連続、家賃値上げに成功してますから、今のご時勢には珍しい、優良な賃貸経営といえますね。

その三和エステートから、毎月、管理報告書と入金明細が郵送されてくるわけですが、今回はそこに見慣れない冊子が入っていました。

「満室の種」(まんしつのたね)

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これは、三和エステート社管理物件のオーナーだけに配られる小冊子。社員が、忙しい業務の合間に兼務してつくるものなので、さすがに毎月刊行とはいかず、三ヶ月に一回のペースになるようですが・・・内容は、なかなか実用的で嬉しい。たとえば、

・住宅設備(トイレの温水洗浄便座&デザインクロス)をオーナー優待価格で紹介
・売りに出た中古収益物件を、オーナー優待価格で紹介

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この「オーナー優待価格」っていうのが、琴線に触れますねえ・・・

業者の強みを活かして、少しでもオーナーの成功に役立ちたい、具体的なメリットを打ち出したい・・・という姿勢が前面に現れて、とても好感が持てました。

スタッフ紹介も、なかなか手作り感あって、良かったです・・・欲をいえば、「銀行融資情報」を、もっと出してほしいかも。

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私は、世界5カ国で不動産投資していますが、保有物件のなかで、インカムゲイン(賃貸収益)狙いと、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いを、明確に分けています。

日本の物件は、もちろん、インカム狙い。末永く家賃を稼ぎ続けてくれる、「安心物件」、「枕を高くして寝られる物件」を、渇望しています。

その観点からいうと、私は、「管理主体の業者」とタッグを組みたい。

建設主体の業者だと、多くはアパート建てて、引渡しして、ほな、さいなら~となるわけですが、管理主体の会社なら、竣工後も物件管理でずっとお付き合いするわけだから、長い目でみて、オーナーの利益になる行動をとる傾向がある。

それが、私の投資経営のスタンスと、一致します。多くの大家さんにとっても、同じでしょう。大家の目指すものは、満室経営。それは、管理会社の利益にも直結するわけですね。だから、同じ方向を向きやすいのだと思います。

おっと・・・ここまでヨイショしちゃうと、三和エステートの回し者だと思われちゃいますね。そこで、ハムちゃんの写真で、しばし、コーヒーブレーク。

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とはいっても、私はヨイショ記事書いてるつもりはないんですね(一銭にもならないし・・・)。本音は、大家を金持ちにするために、一生懸命仕事する業者を、応援したい。日本中に三和エステートみたいな業者をもっと増やしたい・・・その一念で、ブログ書いています。

続編:大家を貧乏にする業者

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首都圏にあらずんば、日本に非ず?

おはようございます。Manachanです。

今日は、「日本における、富の東京一極集中」の話題で行きますね。

2011年2月、私は共同経営者とともに、東京・神田でアジア太平洋大家の会(APHOC)を立ち上げ、海外不動産投資のコミュニティをつくってきました。

その後、2年半頑張ってきて、今では、全国ワイドに1300名以上の会員組織をつくることに成功しました。

昨日、会員住所の地域別分布を都道府県別に調べてみたのですが、結果はこうでした。


【APHOC会員の地域分布】

関東  63.6%  
近畿  12.2%
東海   7.5%
九州沖縄 6.1%


【都道府県別ランキング】

東京都  37.5%  
神奈川県 11.5%
大阪府   6.5%
千葉県   6.3%
埼玉県   6.1%
愛知県   5.2%
福岡県   3.7%
――――――――――――
上位7都県合計 76.8%

首都圏一都三県に日本全体の61.7%が集中しており、さらに東京都だけで37.5%を占めています。

これまで東京を中心に活動してきたからある意味当然なんですけど、やはり、「首都圏一極集中」の会員組織であることには、変わりありません。

あと、経済規模に比べて、「九州・沖縄」の会員数がやや多い印象を受けますが、これは今年7月に「福岡支部」をつくって、九州エリアの会員獲得に勤めてきた賜物かと思います。それでも、首都圏に比べれば、まだ小さい数字ですね。

首都圏に日本全体の6割強が集中・・・この数字は奇しくも、「1億円以上納税者」の分布と、ほぼ一致します。

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(出典:野村資本市場研究所「富裕層の実像」)

日本における、富が集まっている場所であるがゆえ、当然、「富裕層向けビジネス」や「儲け話」も、東京に一極集中します。

日本に進出する外資系企業、特に金融系は、ほとんど東京に集まってますよね。その集中度、日本全体の6割なんてもんじゃないと思います。

さらに、行政停止処分を食らった「いつかはゆかし」のアブラハム・ホールディングスを含め、収益性の高い金融商品を扱う業者のほとんどが、東京に本拠を置いています。

その業界だけ見てると、まさに、源平の昔、「平家にあらずんば、人に非ず」という言葉があったように、今は「東京にあらずんば、日本に非ず」といった様相を呈しています。

私たちAPHOCは、非営利団体ですが、扱うモノ自体が「海外投資の情報」ですので、構造上、もちろん首都圏一極集中と、無縁ではありえません。

海外投資情報に、最も感度が高く、かつ、投資するお金を持っている人が集中しているのが東京ですし、実際、東京のセミナーが一番集客しやすいし、マーケットとして「おいしすぎる」。

美味しい東京マーケットを離れて、わざわざ、それ以外の地方に行く業者は、あまり多くありません。地方に行けば、コストが当然かかるし、東京ほどお客が期待できるわけじゃないし・・・競争激しいけど、普通は、東京に経営資源を集中するのが一番効率いい、という判断になります。

東京を出るとしても、せいぜい大阪くらいですかね・・・名古屋もあるかもしれないけど、

その結果、福岡、札幌、広島、仙台といった地方中核都市は、価値ある投資情報から取り残されることになります。

仙台の人は、新幹線・高速バスで東京にすぐ出られますけど、福岡、札幌、広島だと、東京からの距離が、なかなかつらいですね。

そんななかで、私が、福岡支部をつくって、セミナーを頻繁にやってるのは、単なる「物好き」・・・確かに、そうかもしれません。

今はLCCが発達して航空券安いし、福岡へ動くのは私一人だけだから、コストもあまりかからないし、ま、いいか・・・ということで、続けています。

もう一つ言うと、首都圏に生まれ育った者として、「首都圏を離れて、日本の他地域で、どれだけビジネスできるか、やってみたい」という好奇心もあります。今は、たまたま福岡を選んでやってるだけですけどね・・・

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不思議の国の宅建

おはようございます。Manachanです。

土曜日の朝ですね。東京は素晴らしい秋晴れ。サラリーマン諸氏にあっては、一週間のうち、最も楽しく、くつろげる時(かな?)

でも、全国の洗練された大家さんにとっては、一年のうち、一番忙しく、切羽詰った時かもしれません。なにしろ、

明日は、宅建の試験です!

不動産投資・賃貸経営だけでは、飽き足らず、自らが、宅建業者になってしまおうという、そして、プロの業者顔負けの知識・スキルを身につけつつあるハイパー大家さんが、いま全国で増殖中。

私の不動産仲間にも、大家から身を起こして(?)、宅建主任者の資格を取った人、宅建業を開業してしまった人、マンション管理士の資格まで取ってしまった人などが、少なからずいます。

彼らに触発されて・・・私も実は、宅建のスクールに通って、毎日、勉強しています。

残念ながら、今年の宅建試験の申込忘れてしまい、明日の受験はできませんが、来年には、必ず・・・と思っています。

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なぜ、世界に広く不動産投資機会を求めているManachanが、宅建なんか取りたいの?

それは、大家・賃貸事業者としてのスキルアップに直結するからです。民法上の権利関係、法令上の規制など、日本の不動産投資で収益を上げるために、知っておくべきこと、知っておいた方が良いことが、宅建の学習には、たくさん含まれています。

あと、確かに宅建は、日本でしか使えないドメスティックな資格です。しかし、権利関係は、世界中、あらゆる国の不動産の根幹にあります。日本の不動産取引において、権利関係の仕切りがどうなっているかを学ぶことは、海外で不動産投資するにせよ、不動産業者(リアルター)の資格をとるにせよ、基本知識として、大いに役立ちます。

海外不動産投資の講演やるにも、「日本の権利関係はこうなっているけど、タイではここが同じで、ここが違う・・・」みたいなことも、知っていれば語れますもんね。私にとって、明日からでも、役立つ知識です。

しかし、宅建の学習しながら、「日本の仕組みって、なんだか、イケてないなあ・・・」と思うことも、多いです。

民法と、法令上の規制は、いいんです。難しくて複雑だけど、多くはロジカルに理解できます。

しかし、「宅建業法」だけは、どう考えても、腑に落ちない内容が多い。

制定時期が古い、ということもあるでしょう。宅建業法の制定は、昭和27年(1952年)。今から60年も前ですね。でも、そんなこと言ったら、民法なんて、もっと古い(明治時代)わけですし、言葉遣いもやたら古臭いですが、それでも、内容的には、民法の方が論理的で、理解しやすいと感じます。

なぜ、宅建業法がショボく感じるのかというと、

1)国と都道府県の仕切りが複雑で、ロジカルでない

宅建業法制定当初は、国(中央政府)と都道府県の縄張り争いがあったのでしょうか・・・・とにかく、理屈では説明できない、複雑な決め事が多い。たとえば、

宅建試験に合格した後の、法定講習は「国」(国土交通省)の管轄
その後の、宅建主任者証を受けるための講習は、「都道府県」の管轄

なんで、一緒にしないんだろ?宅建試験合格から、主任者証交付までの手続のフローは一貫してるんだから、その間の手続きは国がやるか、都道府県がやるか、統一すれば分かりやすいと思うんだけど。

そもそも、宅建試験は全国統一だし、どの都道府県で主任者証をとっても、全国どこでも業務できるんだから、最初から最後まで全部、国でやればいいじゃん、その方がシンプルじゃん?と思うのは私だけ?

あとは、いわゆる「免許替え」のプロセスもありますよね?

複数都道府県にまたがって事務所を置く宅建業者は「国土交通大臣免許」
一つの都道府県内で事務所を置く業者は「都道府県知事免許」

今は、他県に事務所を開設した(あるいは廃止した)だけで、いちいち届出が必要で、時間も費用もかかるわけなんですが、

これにしたって、国で一括して宅建業者を管理する仕組みにすれば、こんなもの全く要らなくなるのに・・・

2)都道府県同士の縄張り争い?

あと、腑に落ちないのは、宅建試験や主任者証の所在都道府県をめぐる運用が、やたら硬直的なこと。

・宅建試験は、(受験申込時点で)住所のある都道府県で受けなければならない。

・合格後の、主任者証交付も、宅建試験を受けた都道府県で行わなければならない。

宅建は、日本有数のメガ資格で、全国各都道府県に、複数の受験会場がある位なんだから、
住所地にこだわらず、好きなところで受けさせたらいいじゃん?(英検みたいにすりゃいいじゃん?)と思うのは私だけでしょうか?

宅建受験時点で、転勤などの関係で、遠方に行ってる人もいるでしょうし・・・

あと、県の端っこに住んでる人は、他県に出た方が便利なのに、自分の県で受けなくちゃならないというのも、面倒くさい (例.茨城県の古河に住んでる人は、県都・水戸に出るより、埼玉で受験した方が断然便利)。

宅建の試験だけでなく、その数ヵ月後の主任者証交付手続きもあるんですから、場所を自分で選べないのは、不便ですよね。

3)IT使えば、簡単に解決できるのに・・・

宅建業法では、主任者が「氏名、本籍、住所、勤務先の宅建業者の商号、名称、免許証番号」に変更があった際に、「変更の登録」を義務付けていますが、

ここで、「宅建業者の免許証番号」が変更されたら、なぜ、個別の主任者が時間かけて登録変更しなきゃならないのかが、私には分からない。

これって、具体的には宅建業者の「免許替え」(都道府県知事免許⇔国土大臣免許)を想定していると思うのですが、こんなの、IT使えば一発で解決できるでしょ。それぞれの宅建業者にユニバーサルIDを付番すれば、大臣免許が知事免許に変わったところで、システム上、いつでも変更・参照できるわけで、

それやらずに、個々の主任者の
貴重な時間を使って登録変更させる・・・意味が分からない。

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私はITエンジニアなので、業務をよりシンプルに、無駄なく・・・ということを、どうしても考えてしまいます。でも世の中の全ての人が、そのように考えるわけではないことも、よく知っています。

それにしたって・・・毎年、3万人が宅建試験に合格して、その多くが宅建業界に新規参入する長い歴史があるなかで、私が抱いたような疑問を、他の多くの人も感じたことと思います。

なんで、これまで仕組みを変えなかったんだろ?業者、主任者、みんなの仕事がラクになるように、仕組みをシンプルにしなかったんだろ?・・・という根源的な疑問を、私はどうしても拭い去ることはできません。

さらに、上に書いたような不条理な仕組みが、宅建の「引っ掛け問題」に多用されることも、普通に考えれば、やはりおかしいと思う。そんなことに時間使うくらいなら、不動産投資とか、都市計画、マンション管理とかに使う方が良いと思うから・・・

宅建業に携わる皆さんは、どう思いますか?

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地元の強みと、海外不動産投資

こんにちは。Manachanです。

私、最近は国内各地で海外不動産投資セミナーの機会をいただいていますが、特に東南アジア新興国の話をしている時に、自分で話してて「矛盾してるなあ」と感じることがあります。

矛盾とは、「セミナーで言ってること」と、「実際に自分がやってること」の間に違いがギャップがある(ようにみえる)ことです。もちろん、矛盾を最小限にしようと努力は常にしているのですが、日本と海外の国情の違い、圧倒的な情報量の違い、ホームとアウェイの違い、マクロとミクロの違い、タイミングの違い・・・いろんな要素が絡んでくるので、完全な言行一致は困難です。

たとえば、こんな話があります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

東南アジア、たとえばマレーシアやフィリピンの人口増加率は年率2%を超えており、すでに人口減少に入った日本とは大違い

これは、マクロでは間違っていませんが、ミクロでみた場合、

私の住む東京都江東区は、常に年率2%近いペースで人口増加が続いており、東南アジア新興国と遜色がない

・・・という事実もあるわけですね。

あと、よくあるのが、

東南アジア新興国の不動産価格は、経済成長にあわせて常に上昇を続けており、土地建物の価格が上がらない日本とは大違い

という言い方。これもマクロでいえば間違ってはいませんが、でも私が実際にやってきたことは、

日本国内の物件転売で、5件中4件、転売益をあげてきている。一方で、東南アジア物件で転売益をあげた実績は、まだない。

もちろん、日本国内で、市場に出回る物件を普通に売買して、転売益をあげることは簡単ではありません。私がなぜ、日本国内の名古屋市、甲府市、柏市などの物件で転売益をあげられたかといえば、各エリアの物件相場を熟知した上で、良いタイミングで安く仕入れ、適正な値段で売れたからこそ、利鞘がとれたわけなんですが、

でも、聞き方によっては、日本国内の方が、転売益も上がるし、わざわざ海外に出なくても良さそうじゃん♪ということになるわけですね。

Manachanは、海外不動産投資のプロモーターだけど、今のところ実際に利益が上がってるのは日本国内じゃん?

という指摘があるわけですが・・・・

これは、もちろん、おっしゃる通りです。日本国内で、ピンポイントで狙いを絞って不動産投資で利益を上げることは、私にとっては簡単なことです。

だって、私、日本人ですもの。自国民のアドバンテージって、やっぱり大きいですよ。情報、人脈、権利、融資・・・全ての点において、外国人が日本で不動産投資やるより、はるかに有利な条件で戦えるのは、間違いありません。

国を問わず、不動産投資において、ホームアドバンテージ(地元の強み)って、実に大きいです。土地勘、市場勘、人脈、信用、物件までの交通費…その他もろもろ。

私、札幌や福岡でよくセミナーやりますけど、いずれの都市も、「地元の人が買わないような不利な物件を、関東の人が高値で買っていく」そうです。AD(広告費)も、遠方大家さんの方が多く取られるケースもあるそうですし・・・

同じ日本の国で、日本語を話す世界であっても、地元の有利さは計り知れない。私たちが海外に物件買う場合は、言わずもがな。言葉、商習慣、ライフスタイルの違い、外国人ならではの権利制限・・・まさに、アウェイゲームの連続。不利な条件をいくつも克服しなくてはなりません。

ホームアドバンテージがない状態で、「海外は人口が増えてるから」、「経済成長してるから」といって、日本より儲かる・・・というのは、はっきり言って甘い!

「やばい日本を捨てて、将来有望な海外に出て行きましょう」みたいなセールストークで、海外の、ろくでもないカス物件を売ってる日本人業者も、少なくありません。

日本の先行き不安とか、増税トレンドとか、いろいろあったとしても、何だかんだで、勝手知った日本の不動産の方が利益を出しやすいですね。

それでも私は、今後の長い人生を見据えて、日本と海外をバランスよく見渡して、世界を舞台に、賢く資産づくりをしていきたいという気持ちは、常に持っています。

外国人・アウェイゲームのハンディを克服するために、私も日々、いろんな国の投資案件に手を出し、チャレンジを続けて、経験値を高めようと頑張っているわけです。それが、アジア太平洋大家の会の活動趣旨でもあります。

まだ微力ですが、そのような地道な営みが、日本人の賢い海外資産づくりに寄与することを、願ってやみません。

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英検か?漢検か?…バイリンガルキッズの言語事情

こんばんは、Manachanです。

昨今、日本の富裕層・中流層の間では、「海外への資産フライト」のほか、「海外での英語留学熱」も、盛り上がりつつあるように思います。

特に、日本から近い英語圏の国で、物価水準も手頃なフィリピンやマレーシアへの英語留学者は、毎年、倍々ゲームで増えていると聞きます。

その背景には、経済のグローバル化により、ビジネスの場で英語の重要性が高まっていることと、日本のシステムで教育しても、十分な英語力が身につかないことへの不満があるのだに思います。

日本の子供の圧倒的大多数は、両親とも日本人で、家庭でも学校でも日本語環境オンリー…という状況なので、日本を飛び出して、英語環境に身を置くことは、もちろん意味あることだと思いますが、

我が家は国際結婚で、私は日本語、妻は英語を母国語としており、しかも夫婦間の会話は中国語…という多言語環境の家庭なので、子供たち(娘ソフィア8歳、息子ポニー4歳)を日英バイリンガルにする方法論も、純日本人家庭とは、自ずから違ってきます。

我が家の言語環境から、必然的に導き出される、日英バイリンガル戦略とは?


・英語のスピーキング:子供たちが家庭で日常的に英語をしゃべる環境があるので、わざわざ海外に出る必要は全くない。

・英語の読み書き:家庭で教えるのは難しいので、週1回、東京・代々木にある英語補学校に通わせている。

・日本語のスピーキング:日本に住んでいるので、全く問題ない。

、日本語の読み書き:日本の公教育システム(近所の区立小学校)で十分。但し、両親とも日本人の家庭で育った子供たちと比べると、ややハンディがあるので、宿題、ドリルの定期的なフォローが必要。

こう書くと、なんとなく「理想的なバイリンガルファミリー」みたいに格好良く見えてしまうけれど…実際の現場は、全然、かっこよくない。むちゃくちゃ泥臭いです。

だいたい、子供が、宿題やりたがらないですし…区立小学校の日本語の宿題と、補修校の英語の宿題がダブルであるから、やらせる側は大変、ストレス、疲労困憊。親はつらいよ。

あと、大人だと、うちの子供を見て、「日本語も英語もしゃべれて、いいですねえ~」と、羨ましがったりしますが、子供の世界は、全然そうじゃないです。妻が英語でしゃべるのをみて、娘の同級生が「ソフィアちゃんのママは、どうして、日本語しゃべらないの?」と聞いてきたり…

娘も、「なんで私が、クラスで一人だけ、周りの子供と違うの?」、「どうして、日本語も英語もやらなきゃならないの?他の子は日本語だけでいいのに…」と、恨み節(?)を言うこともあり…

いまの世の中、英語ができるメリットは確かに大きいけれど、それを実感するには、8歳くらいの子供にはまだ早すぎるのです。

娘が通う、代々木の英語補修校には、我々と似たような境遇にある子供たちが集まってきます。

ここでは、「日本語ネイティブと、英語ネイティブの間に生まれた子供」が多数を占めます。多くは我が家と同じく、平日は「日本の公立小学校」に通い、土曜日だけ「英語補修校」に来ます。話し言葉は、どの子も、立派な日英バイリンガルですが、読み書きに関しても、日英二言語とも完璧にしたいと、思っている親がほとんど。

日本で、いわゆる「インターナショナルスクール」に通わせるという発想は、彼らにはありません。インターは、英語での教育が主で、日本語の読み書きはどうしても二の次になる、それでは困る(=日本語の読み書きも、漢字含めて、日本人と同じ、ネイティブレベルにしたい)、という考えです。

ここでは、「見た目が、ほぼ白人でも、日本語で遊ぶし、漢字も普通に読む」子供も少なくありません。

そんな子供たちの日本語力、英語力は各人各様。どうしても、母親と過ごす時間が長いので、母親の母語に引っ張られる傾向があります。あと、母親が英米人の場合、漢字が難しいので、子供の日本語の宿題フォローは困難。学年が進むごとに「不可能」な領域になっていきます。

それぞれの制約条件のなかで、子供をバイリンガルにしようと、健気に頑張る大人たちが注目する資格が、意外にも、

英検(日本英語検定協会)

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

なんです。TOEICでもTOEFLでもIELTSでもなく、ジャパニーズの子供がやる英検に、なぜ皆注目するのかというと、


英検は、問題文が日本語だから、いくら英語知ってても、日本語読めないと、合格できない!

そこに、英語だけでなく、日本語を重視するスタンスが、見て取れますね。私も、基本的には同じ考えです。

そんな集団のなかで、うちの娘ソフィアが、ちょっとした話題になっています。

漢検(10級)に合格した!

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

ソフィアは、英検はまだ未体験で、漢検から先に受験しました、偶然、ソフィアの通っていた区立小学校が、漢検の会場になったこともあり、「良い機会だから、受けさせてみよう」と思ったのがきっかけです。

これ、日本人の子供ならフツーですが、英語補修校の親たちにとって、「漢検」はまだまだ未体験ゾーン。そこに切り込んだことで、「ソフィアちゃん、すごい!」と、ちょっとした評判になっています。

これから、バイリンガル志向の親たちには、英検だけでなく、漢検もブームになっていくのかもしれません。

ま、日本の社会人並みの漢字能力をつけないと、日英バイリンガルの意味ないですからねえ…道はまだまだ遠く、険しい。

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