日本不動産

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【グローバル不動産】中国の存在感

おはようございます。Manachanです。

連日、蒸し暑い日が続く東京ですが、全身に汗をかきながら、私は最近5日間で、3つの不動産投資セミナーに参加してきました。

8/2(火)  Stasia Capitalの資産防衛セミナー/海外不動産投資の活用@東京渋谷
8/7(土)  Landnetの不動産投資セミナー@東京池袋
8/7(土)  石渡浩のセミナー「不動産投資の魅力―物件を相場よりも割安に買うには」@湘南藤沢

特に、個人投資家として有名な石渡さんのセミナーには、藤沢というロケーションにも関わらず、全国から200名近くの受講者が集まり、驚くべき大盛況でした。

私は、不動産投資関連のセミナーには、時間をつくって、極力参加するようにしていますし、良質なセミナーには、何千円、何万円の参加費を喜んで払います。
大金を投じて、リスクをとって、不動産投資をやるからには、この種のお金、時間をケチるのは禁物だと思います。特にこの世界は、

「知識は金なり」

です。ある方法を知っているのと知らないのとで、成約価格に何百万円、何千万円の差が平気で出たりするし、
あるいは、より有利な条件で融資を引くことによって、長い目でみれば、何千万円の得をすることもあります。
何千万円の違いを生むような知識を得るために、たかだか数万円程度(積み重なっても数十万円)の出費を惜しむべきではありません。

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驚いたことに、この3つのセミナーでは、揃いも揃って、「中国人」が一つの大きなテーマになっていました。

まず、Stasia Capitalのセミナーでは、主にマレーシア不動産の紹介をしていたのですが、プレゼンの当初から、いきなり中国が登場。

「不動産バブルで財布のふくらんだ中国人富裕層が、いま世界中で不動産を買っている」
「彼らが特に注目するのは、中国語と英語が通じ、移民を受け入れている国々。たとえば米、豪、カナダ、香港、シンガポール、マレーシア」
「なかでもマレーシアは、他国に比べて不動産物件が割安なので、中国人富裕層に注目されている」
「彼らが目をつけた不動産市場は、間違いなく値上がりする!」

というロジックでした。要は、「マレーシアの不動産が有望」だという結論を引き出すために、「中国人富裕層が注目しているという事実」を使ったのです。
私は、以前住んだ豪州シドニーで、中国人の移民や投資家が不動産を買いまくり、瞬く間に相場を吊り上げたのを目の当たりにしてますから、
このセミナーは、大変説得力がありましたし、マレーシア不動産投資にも、俄然興味が湧いてきました。

次に、Landnetのセミナーは、サラリーマン向けの区分所有マンション投資を薦めているのですが、ここでも思い切り、中国人が登場、

「結論からいえば、東京23区内の駅徒歩10分以内の物件は、今後長期にわたり空室リスクに悩まされず、安定した賃貸経営ができる」
「その理由として、東京23区では単身者世帯が今後も増え続けることと、外国人の流入が続くことが挙げられる」
「東京在住の外国人のなかで、特にボリュームが大きく、増加数も大きいのが中国人である」
「中国人は日本人に比べて家賃滞納率が少ないというデータもあり、今後、賃貸客として注目すべき存在である」

中国系住民が1年間で1000人ずつ増える、「東京下町の新華僑エリア」江東区に暮らす私にとって、大変説得力あるセミナーでした。
マスメディアでは、日本は移民を受け入れない国、という論調が多いですが、私に言わせれば大嘘です。
好むと好まざるに関わらず、東京はすでに、23区だけで数十万人単位のアジア系外国人が移住・永住する、移民社会になっています。
特に中国人は、東京・首都圏が大好きなのですから、東京で投資物件を持つ限り、彼らをターゲットにするのは正しい戦略と思います。

最後に、石渡さんのセミナーは、相場より安く物件を買う方法や、銀行から融資を引き出す方法等が中心の内容なので、
さすがに中国人が前面に出てくることはありませんでしたが、でも、二次会で石渡さん本人と話した時、

「中国人から、日々、不動産関連の問い合わせを多数受けているので、今後、是非提携したい」

という話になりました。日本国内だけで不動産投資を進めていても、結局、中国人の存在は無視できない、そんな時代になっているのです。

ダントツの人数、有り余るお金・・・全世界を揺るがす、恐るべし、中国人パワー。
このパワーを、自分の不動産業の発展に、活かさない手はないと思います。

次に、特選メルマガの紹介にいきます。

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【グローバル不動産】日本を買って、元気にしよう

Manachanです。こんにちは。

いま、大阪から東京に戻る、新幹線の車中です。この週末はなかなか忙しく、

1)名古屋にて、最近買った2物件の現地調査&不動産屋へ挨拶
2)愛知県一宮市にて、半年前に買った物件の入居者と不動産屋へ挨拶
3)大阪にて、最近売った福岡物件の売買契約と、司法書士関係の用事

これら、全てを済ましたので、ひと安心。いま新幹線で、くつろいでいます。

名古屋も大阪も、日中の最高気温が35~36度、猛暑が凄かったですが、
友人と久しぶりに会ったり、地元の美味しいものを食べて、とても楽しかったです。
これから、暑い東京に戻ります。

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ところで、最近は日本人向けの海外不動産投資を手がける会社とも、時々お付き合いがあります。

彼らが投資先として薦める先は、主に伸び盛りのアジアの国が多い。いま旬なのは、マレーシアとか、フィリピンなど。
いま、経済発展中の新興国では、物件を買っても賃料が年々上がるし、また、売却時には通常、値上がり益も手にできるので、
賃料も物件価格も値下がり傾向の、日本国内物件にはない魅力に溢れています。

さらに円高のいま、為替差益を生かして、安く物件を仕入れられれば、
将来、為替差益、値上がり益、賃料上昇によるキャッシュフローという、「三重のリターン」を得ることも可能なので、
私自身も、大いに興味あります。

但し、彼らの商売のスタンスには、大いに共鳴する部分と、そうでない部分があります。

確かに、狭い日本にとどまってないで、広く世界に目を向け、グローバル経済の波に乗って利益を手にしよう、
という点では大賛成です。
私自身も、グローバル大家・投資家を自負していますので、その点のスタンスは同じです。

ただ、気になるのは、「日本の将来は暗いから、海外に投資して、身を守ろう」という、彼らのセールストーク。
商売文句とは知りつつも、心の底では、いまいち釈然としません。

曲りなりとも、日本人として、この国に育ててもらった者として、
父祖から受け継いだこの国の、将来が暗いとは、私は言いたくない。自分のプライドにかけても・・・

確かに、日本の経済状況も財政も、近い将来、好転する兆しはまだ見えないし、
年金不安や、社会保障不安があるのは、ほとんど動かしようがない事実だけれど、
このピンチを克服するのは、結局、国民である自分たちの底力以外にありません。
この国の将来展望を明るくするのも、私たち国民一人一人の、知恵と勇気と、頑張りにかかっています。

私は、この国の主権者であり、生活者であり、中堅を担う一国民です。
だから、政治家や官僚任せにはしない。国や会社にも頼らない。私は自らの力で、経済生活を切り拓いていかなきゃならない。
いや、切り拓いてみせる!

私には二人の子供がいます。上がもうすぐ5歳、下が1歳半。
彼らは、この日本で育っていきます。そして、将来の希望に、無垢な瞳を輝かせています。
その輝く瞳を、大人の浅知恵で、暗くしたくない。
私は子供たち以上に、希望に満ち、ワクワクしながら、この世に享けた生を全うしたい。
そんな父親の背中を見せながら、この日本で、子供を育てていきたいのです。

日本人の経済生活を豊かにする、その一つの方策として、私は日本の不動産を、海外投資家に直販する事業をやりたい。
マクロでみれば、日本中に、物件が余っている。かつ、お金のめぐりは良くないから、
賃料も資産価値も年々下がり、いま日本中の大家さんが苦しみ、不動産業者もバタバタと倒産している。

一方、海外に目を向ければ、日本とは逆に、お金が余りすぎて困っている国がある。
余ったお金が、国内不動産市場に一気に流れ込んで、バブルが起こり、勤労者層が家を買えない、そんな状況の国がある。
しかも、日本のすぐ近くに・・・。

彼らにとって、日本の不動産は割安、キャッシュで買える人も多い。
しかも、東京でさえ、賃貸に出せば利回りが最低7-8%、10%超も珍しくないという、資産効率の良さも魅力。
地方圏はともかく、東京都心近くなら値崩れや、空室の心配は、ほとんどない。
大阪や名古屋でも、都心部であれば、リスクは大きくないでしょう。

その代わり、値上がりはあまり期待できないけれど、
日本以外のアジアでは、利回りが2%、資金調達コストが5-6%みたいな、バブル期日本と似た状況の国が多いし、
バブってなくても、利回りが5-6%いけば御の字、という国がほとんどだから。
日本物件の割安感と、利回りの良さは魅力でしょう。

加えて、日本の住宅のモノの良さ、良好な管理体制・・・クオリティ面では間違いなく、アジアで冠たるものです。
かつ清潔で、生活環境も良い。空気や水の汚染もひどくない。この点はシンガポールと並んで、アジアでトップ。
航空網、国内交通網などのインフラ整備も、アジアはおろか、世界でトップクラス。

しかも日本列島は、南北に長く、多様な魅力に溢れています。
自然溢れる北海道や沖縄は、別荘地、リゾート地としての価値が大きいし、
東京や大阪は、大都市の魅力に溢れています。
福岡のように、アジア大陸から至近距離にある大都市もあります。

つまり日本は、成熟した経済国家としての魅力があり、その割に格安に家を買える国なのです。
その日本が、新興経済勢力として勃興するアジアに位置している・・・その意味は、決して小さくはないはずです。

だから、もっと自信をもって、日本を売りこみましょう。日本の魅力をアピールしましょう。
我々の近所に、買い手はいくらでもいるのです。
彼らのお金を、我が日本に、呼び込みましょう。
そして、日本をもっと活性化し、良質な雇用をつくっていきましょう。
長期不況や年金不安など、私たちの手で吹き飛ばしましょう。

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もう一つ、私が言いたいのは、日本の不動産は、正しく投資すれば、ちゃんと儲かるということ。
場合によっては、海外の新興国物件と遜色ない、或いはそれを上回る、パフォーマンスを出すことも可能なのです。

確かに、いま日本で住宅を買っても、値上がり益は当面、期待できません。
値上がり益だけが唯一の指標であれば、確かに、新興国よりパフォーマンスは低いと言わざるを得ません。

しかし、視点を変えてみれば・・・表面利回り20%超、実質利回りでも15%超の物件が山のようにある、いまの日本。
地方なら、300万円を切る物件も、たくさんある。区分でも戸建でも。
それらを注意深く選んで、キャッシュで買い進めていけば、どうでしょう?

物件そのものが、キャッシュを運んでくれるので、それらを再投資していけば、10室、20室と、簡単に買い進めていける。
サラリーマンでも借金せずに、リタイアできるだけのキャッシュフローをつくりだすことも十分可能です。

私は、これまで海外で暮らし、物件を売ったり買ったりしてきました。
それぞれの国の通貨で住宅ローンを設定し、外貨建ての住宅ローンも、使ってきました。
物件選び、ローン商品選びには、相当の経験があると自負しています。

その私が、日本の市場に戻ってきた。いま日本で物件をたくさん買っている。
その意義は、決して小さくないはずと思います。
もっと、日本の不動産、そして未来に、自信を持ちましょう。
私たちの未来は、明るいのです。

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【不動産】北海道リタイアのすすめ

Manachanです。こんばんは。
いま、北海道のホテルにいます。
3連休を利用して、千歳、札幌、小樽と、物件探しの旅に出ています。

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私はこれまでの人生で、どうして「北海道」に出会えなかったんだろう?
「北海道」の素晴らしさに、なぜ気づかなかったのだろう?
老後、静かな余生を過ごす舞台として、なぜ「北海道」を思いつかなかったのだろう?

東京・羽田からわずか90分。新千歳空港のターミナルを出て、車を少し走らせると、そこは、

いきなり原生林!
大原野地帯!
対向車のほとんどいない、一直線の道路!
神の湖・支笏湖から流れ出る清冽な千歳川!

「ここは日本なのか?」、東京との余りの違いに愕然とする。
圧倒的な、大自然のスケールと、美しさ。
それが北海道・・・

北海道では、ため息が出るほど、土地を贅沢に使っている。大都会・札幌のすぐ近くなのに、

住宅の一区画が、広い広い!300平米の区画が当たり前。
単身者用のワンルームマンションだって、リビング15畳以上が当たり前。
ゴルフの打ち放しなんて、防護ネットさえない!土地が広すぎて、誰も向こうまでボール飛ばせないから。
公園も広大。見渡す限りの草原、緩やかに傾斜する丘にたたずむ長大なすべり台、
こんな環境で、子供をのびのび育ててみたいと思う。
それが北海道・・・

千歳周辺では、自然の地形を生かしたゴルフ場が至るところにあり、なんと、1700円で一コース回れるという。
冬はパウダースノー。海に向かって豪快なダウンヒル。
温泉も一流。登別温泉、洞爺湖温泉、そして支笏湖畔の丸駒温泉
それに何より、食べ物が美味しい。特に魚介類の美味しさは感動もの。
それが北海道・・・

広大な大地、生活の質、ゆったりしたリラックスライフが目的であれば、
オーストラリアやニュージーランドに、わざわざ移住するまでもない。
北海道に、その全てがある。

そして何より、今の北海道は物価が安い。
北海道に別荘を持つなら、オーストラリアの3分の1くらいの値段で買える。
私はもともと、オーストラリア・ケアンズでリタイア用の物件を買うつもりでしたが、
ケアンズに1軒持つお金があれば、北海道に3軒買えると分かったので、考えを変えました。
北海道に買わない理由は、どこにも見当たらない。

で・・・ついに、買い付けを入れてしまいました。
千歳市にあるリゾートタイプの別荘。とはいえ、私は投資家なので、いろんな側面から徹底的に調査し、今後25年の収支シミュレーションを行い、投資としても合格点がつけられる価格で、札を入れました。
希望通りの価格で買えるかどうかは、明日になってみないと分かりません。
これが通れば、国内6軒目。海外含めて8軒目の物件になります。

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【不動産】人生を変えた!区分マンション投資

Manachanです。皆さんこんばんは。

今日は天気の良い土曜日ですが、私は朝早くから、東京・品川でこのセミナーに出てました。

「実践!区分所有投資シミュレーション」
http://www.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_seminar.html

とても内容の濃いセミナーで、有益でした。行ってよかったです。
熱気溢れる満員の会場で、投資家の方々や、不動産業者の方々とも知り合いになれたのも、良かったし、
一番嬉しかったのは、プレゼンターの芦沢晃さんと、直接話ができたことかな・・・。

実は、私が日本で不動産投資をはじめたきっかけは、
芦沢氏の著書「サラリーマン大家さんが本音で語る~中古マンション投資の極意」に出会ったことでした。
2007年11月にこの本を買って、私の人生が大きく変わりました。
翌月には、すでに区分マンションを買ってしまったのですから・・・。

それ以来、ちょくちょく買い進めて、今では日本各地で5軒、区分マンションを持っています。
あと5軒、買い足せば、合計10軒保有で事業的規模とみなされ、青色申告ができるようになります。
その日が来るのも、そう遠いことではありません。あと1~2年で実現できるでしょう。

区分マンションの投資というのは、特に芦沢氏や私のように、現金で一軒一軒、コツコツと買い増していくやり方は、
銀行で融資ひいて、レバレッジきかせて一棟マンションをドカーンと買うやり方に比べて、いかにも地味ですし、
また資産の増え方も、一棟中心の投資に比べて、どうしても時間がかかります。電車にたとえれば、新幹線と鈍行列車くらい違う!!

では私がなぜ、一棟じゃなくて区分を買い続けてきたのかというと、それは、私のライフスタイルと関係があります。
私はサラリーマンです。それも、会社の仕事が好きで好きでたまらないタイプの、幸せなサラリーマンです。
ITが好きだから、技術に関わる仕事が好きだから、これまで13年間、この道でずっと頑張ってきました。会社辞めたいと思ったことは、一度もありません。

しかも、仕事柄、海外出張も多いし、将来的には海外転勤の可能性も十分ある。うちは国際結婚だから、妻の母国・豪州に居を移す可能性だって高い。
もし、豪州に移ったら、日本に置いてきた一棟マンションが管理できるかといえば、難しいでしょう。不可能ではないけど、いろんな人に働いてもらう分、お金がかかる。
また、一棟を現金で買える人はほとんど居ないから、結局、ローン返済、資金繰りも必要になる。豪州からの遠隔操作で、それが問題なくできるのか?

その点、区分なら、追加費用ほとんどなしで、豪州から日本の物件を、比較的簡単に遠隔操作できます。入居者対応は地元の不動産屋さんに頼めば良いし、
たとえ退去しても、リフォームの手配や追加募集も、賃貸管理の一環として、地元の不動産屋に頼めば良い。用事のほとんどは、eメールと電話、ネットバンキングで事足りる。
現金で買ってるから、多少、入居者がつかなくても経営的にはビクともしない。長期にわたって、安定経営できる。・
手間と時間をかけず、買ったり、貸したりできる意味で、区分物件の所有はサラリーマン向けだと思います。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

あと、朗報といえば、芦沢氏が区分マンションを買っていた初期の時代(1995~2000年)に比べて、今は物件価格が安く、より早い時間で物件数を増やせます。
芦沢氏は、15年かけて保有物件をようやく29室にできたと言ってますが、それは初期の時代、都内下町の築古の区分でも1000万を超えていたような時代だったから・・・。
もし彼が、今から区分マンション買いをすすめていたとしたら、おそらく10年以内に、29室保有は達成できていたことでしょう。

特に、今は地方都市の物件がものすごく安くなっている。利回りもむちゃくちゃ良い。探せば表面で30%なんてのもザラだし、
地方大都市で、立地条件の良い物件でも表面利回り20~25%なんて、いくらでもある。
芦沢氏が買い進めていた頃は、表面でせいぜい15%回れば御の字でした。だから、シミュレーションやって、何年後に投下資本が回収できるのか、
出口でいくらで売ればいいのか?その場合、RoI(投資収益率)はいくらになるのか?・・・みたいなことをウンウンうなって考えるわけですが、

表面で25%回る物件を、現金で買っていれば、何も怖くない。多少空室になっても、6年とか7年で投下資本が全額回収できてしまう世界なのだから、
芦沢氏に、「私が買った愛知県一宮市の物件は、表面24%台で、生活保護者入れて、市役所が支払い代行やってくれて、滞納リスクゼロですよ」って言ったら、
彼は、「そりゃー。投資として、勝ったも同然ですね。もはや、シミュレーションが必要ない領域ですね」と言ってくれました。

今の日本は、区分マンション投資で、ものすごく成功しやすい時代だと思います。ありがたや~~~~~。

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