2010年 9月 の投稿一覧

大阪飛ばしは、あきまへん

Manachanです。こんばんは。

最近、千葉銀への入金が相次いでいるので、振込み手数料を節約するために、千葉銀で口座つくってしまおうかと思っています。
千葉銀は最近、近隣都県に盛んに支店を出しているようです。私の住む、東京都江東区に深川支店ができましたし、埼玉県の八潮、三郷中央にも、相次いで電撃出店しています。

千葉銀が江東区に出店するのは、よく分かる。この地域は、今時の日本では珍しい、経済高度成長が続いているから・・・。
江東区では人口が、毎年1万人以上増える。巨大なショッピングセンターが、毎年1つづつ建つ。区民の平均所得も上昇中・・・まるでアジア新興国のような状態。
融資先に乏しい昨今、千葉銀は、成長著しい江東区での融資に力を入れているそうです。江東区民である私が、東京東部の一棟マンションを買うのであれば、
まず千葉銀に相談に行くと決めています。その日のためにも、今から千葉銀の口座つくっておくもの、悪くないよね♪

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今週はいくつか、メディアへの露出がありました。

まず、9月27日には、全国賃貸住宅新聞の一面に、私の記事が載りました。
http://www.zenchin.com/news/2010/09/post-589.php

次いで、9月29日に、健美家コラムに、私の連載記事が載りました。
http://www.kenbiya.com/column/theworld/02.html

これを受けて、「中国ビジネスで提携したい」という問い合わせを、いくつかいただきました。
面白いことに、いずれも、大阪の不動産業者なんです!!
まだ電話で話しただけですが、今後、良い提携ができそうな気がします。

さすが商売の都・大阪。初動が早い!フットワークが軽い!!
尖閣諸島の騒動で、世間がビビってる今がチャンス!我々はどんどん、中国進出していきまっせ~。開拓者精神、爆発だぜ!!

大阪の業者さんと話していて、面白いと思ったのは、皆さん、大阪・関西という地域に、非常に強いプライドを抱いておられること。
たとえば、私が自己紹介で、「東京、名古屋、北海道、福岡、山梨に、物件を持ってま~す」と言うと、
「なぜ、大阪を飛ばしはったんですか?」と、聞かれたりする。

私が大阪で、まだ物件持ってないのは、ま、単なる偶然なんですけど・・・
名古屋や福岡で買ってるのに、それより大都会である大阪(確かにそうだ!!)で、まだ買ってないのは、やはり変なのかもしれませんね。
それだけ、大阪の人たちは、自分の地域に対して、自信満々なのでしょう。東京の投資家が、都内で物件買った後、次に目をつけるのは、当然大阪でしょと。
一方、名古屋や福岡は、もっと謙虚です。時に、「東京の方が、我々の街で投資する理由を教えていただけますか?」と聞かれたりしますから。

ですので、これから大阪の業者さんと提携していくにあたって、関西圏で区分マンションの一つも、買っていきたいと思うのです。
話のたねとしては、最高ですもんね。「実は阪神ファンなんです」と言うより、「大阪の福島区で投資マンション持ってるんです♪」と言った方が、ずっとインパクトありますから。
自分が実際に物件持って運営していれば、中国人投資家にも薦めやすいですし、自分の懐も豊かになるし、一石二鳥、三鳥ですな。

関西圏の投資物件も、区分マンション、賃貸用戸建を中心に、時々フォローしています。
関東出身の私からみて、思うことをいくつか・・・

・関西圏では、ものすごく築年数の建った区分マンションが、当たり前のように市場に出てくる。1960年代築も珍しくない。
・関西圏では、「文化住宅」という、関東では聞き慣れないカテゴリの住宅が、結構出回っている。
・ものすごく狭い敷地(30平米台)の一戸建てや、ものすごく狭いワンルーム(12平米以下)が、少なくない。
・物件価格は、東京より安く、名古屋・福岡よりは高いという印象。当然、利回りも、東京以上、名古屋・福岡以下。
・関西圏は、首都圏と同じく鉄道社会のようで、駅からの距離がかなり重視される、駐車場は基本、要らない
(※名古屋圏や、それ以下の規模の都市圏になると、クルマ社会の色彩が強くなり、駐車場の重要性が高まる)。
・新大阪駅徒歩圏の物件が、やたら多い

余談ですが、2年ほど前、新大阪駅の近くで、物件価格240万円、家賃が月6万円、表面利回りが30%という、嘘みたいに割の良い物件が売りに出ていて、
問い合わせたところ、「指定暴力団の事務所に使われております」との答えが・・・
長年、滞納暦のない、優良入居者のようですが、万が一、滞納した場合どうなるのかと聞いたら、「家賃保障会社は、誰も手を出せないと思います」と言われた・・・
いろいろ考えて、結局、転進したのですが、あの物件、誰か買ったかな?

私から、お願い!!!

・大阪市や京都市、神戸市で、激安、高利回り、立地まあまあ、築25年以内のワンルーム、1K,1DKなどがあれば、どんどん紹介してください!!
・関西圏で、中国語ができる不動産屋がいれば、私に紹介してください!!中国人留学生を、短期アルバイトとして使っているようなケースでも大歓迎。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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中国ビジネス、異状なし

Manachanです。こんばんは。

昨日、全国賃貸住宅新聞の一面に、私の記事が出ました。
http://www.zenchin.com/

同紙は、日本では代表的な不動産業界紙ですが、ここ数ヶ月ほどは、中国人富裕層向けの不動産販売事業の紹介記事が、毎号のように出てきます。
私の記事も、その文脈から出てきているのですが、ま、いまは微妙なタイミングですよねえ。
中国ビジネスという輝かしい言葉が、尖閣諸島をめぐる騒動のなかに、かき消されてしまうような、今日この頃です。

この騒ぎをめぐって、ネット上では、いろんな珍言説が飛び交っています。

「中国人が大量上陸してくるから、沖縄の人はいつでも本土に移住できるようにした方がいい」
「外国人参政権を利用して、中国が沖縄に親中傀儡政権を立てる」
「中国が兵糧攻めしてくるから、今すぐ、食糧自給率を上げなくては」

えっ、何それ???
ま、想像をたくましくするのは、各人の自由ですが、今回の一件が、そんなに血相変えて騒ぐほどのことでしょうか?

中国ビジネスに関わる、私の身辺は、いたって平穏です。
おそらく、中国に住んでいる日本の方々も、普段と変わらぬ日々を送っていることでしょう。

私が発信する中国語ブログからは、尖閣諸島の一件が起こる前も後も、全く変わらず、ほぼ毎日のように、中国各地の方から反響が来ています。
上海から、杭州から、福建から、深センから、大連から、西安から、山東省の済南から、四川省の成都から、いろんな方が、日本に住む見ず知らずの私に、メールを送ってくれます。
その中には、心温まる激励のメールも、多く含まれています。たとえば、

「鈴木さんのブログを読んで、大変共感したので、メールしました」
「創業20年を迎える私の会社では、今年から日本製品を扱うことになり、大きな反響を呼んでいます」
「私は、中国内陸部と、日本を結ぶ架け橋になりたい。鈴木さんとも、是非一度お会いしたいです」

うーむ、感動しますねえ。
私は、こういう人と、一緒にビジネスをしたい。一緒に豊かになりたい。国籍なんて、関係ない!

尖閣諸島をめぐる、どんな思惑や風評よりも、
私にとって確かなもの、信じられるものは、日本との関係に夢と希望を抱き、自己実現したいと考える中国人が多数存在することと、
そういう方々と、とても良いお付き合いができていることです。

私は、ブログを通じて、自分の書く中国語の文章が、中国人の心を動かす力を持っていることを、日々、実感しています。
実はこれ、私個人が書いているというよりは、自分の生まれ育った街・柏の商業精神が、私の身体に乗りうつって、書かせているのです。
柏の商業精神とは・・・来る者は拒まない、あらゆる変化を歓迎し、現実にしなやかに適応していく、面白いことは率先してやる、常に謙虚さを失わない。
この精神は、国境を超える普遍性を持っています。だからこそ、海の向こうで、多くの人々の共感を呼んでいるのです。
中国語が書けることが、重要なのではない。それよりも、世界に通じるメッセージを持っていることの方が、ずっと重要なのです。

日本と中国は、アジアのなかで、狭い海を共有していますので、国同士の利害の衝突は避けられません。
その一方で、両国は、歴史上かつてないほど、相互依存を深めています。中国がより豊かになるためには、日本の存在が欠かせないし、またその逆も然り。
その両国が、世界第二位と第三位の経済大国として、存在感を持ち、世界に大きな責任を負っている。アジアの二大国なくして、世界経済は成り立たない。
この事実は、領土をめぐる小競り合いよりも、ずっと確かなものです。

柏の商業精神を受け継ぐ、一個の人間として、私は国益のぶつかり合いよりも、経済関係の深まりの方に、ずっと確かなリアリティを感じます。
日本と中国が、相互依存をさらに深めて、お互い、豊かになっていくことに、アジアの、そして世界の明るい未来を感じます。

最後に、メルマガの紹介にいきます。

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甲府激安物件、入居者決定!

Manachanです。こんばんは。

最近の東京は、めっきり涼しくなりました。出勤するにも、長袖のYシャツが必須、ジャケットを羽織ることさえあります。
つい、一週間前まで、クールビズの半袖を着ても、暑くてたまらなかったのですが、今となっては信じられません。
喉元過ぎれば暑さを忘る・・・史上最凶だった今年の残暑も、日々、寒くなっていく天気のなかで、忘却の彼方に去っていくのでしょうね。

朝晩、肌寒くなってくると、我が家では、5歳の娘は大喜び。
「私は寒いところで生まれたんだもん。寒くても、全然平気だもん!」・・・彼女は、中国東北地方の大連で生まれています。
一方、台湾生まれの妻は、寒いのが苦手。外に出る時は、3枚くらい、重ね着をすることもあります。
私は、長袖のシャツ一枚で十分なんですけどね。

いきなり、新着メルマガを紹介します。
とても勉強になります。特に、一棟アパートを買う際の現地調査などには、是非、読んでおくべきでしょう。

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幸いです。

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ところで、先月末、激安で取得した山梨県甲府の物件ですが、今日めでたく、入居者が決まりました。
賃貸付けの厳しい地域ですが、地元の不動産会社に声をかけまくり、ウェブ広告を出し、日英中の3ヶ国語で宣伝し、Twitterで甲府在住の人をフォローしたり・・・
といった努力をして、頑張った甲斐がありました。結局、空いた期間は1ヶ月もありませんでした。

このまま、4年余り住んでくれれば、管理費、修繕積立金、公租公課を差し引いても、投下資本は全部回収できてしまうので、
笑いが止まりません。本当に、物件というものは、激安で仕入れるに限りますね。

甲府が片付いた後、舞台は千葉県柏市に移っていきます。

【秀和柏レジデンス】
http://kashiwa-ekimae.tobs.jp/

JR柏駅前、徒歩5分の好立地。3LDK、角部屋、3面バルコニーで日当たり抜群。ガーデニングも可。
千葉県屈指の繁華街である柏駅前には、そごう、高島屋、丸井、ヨーカドーなど、百貨店が目白押し。しかも柏一小、柏中、東葛飾高校が至近距離にあり、教育環境も抜群。
駅前の便利な暮らしを好む共働きカップルや、学齢期のお子さんのいるファミリーに好適かと思います。10月上旬には、入居可能になります。

賃貸だけでなく、買いたいという方も、ご相談ください → suzuki_manabu@hotmail.com
立地が良いので、賃貸付けも容易ですし、秀和レジデンスのブランド価値もあるので、転売も簡単にできます。
柏駅5分圏内のファミリーマンションは滅多に売りに出ないこともあり、「売るなら、当社に任せてください!」という広告チラシが、どんどん入ってきます。
2013年には、柏駅から東京駅、品川、横浜方面まで電車が直通しますので、将来にわたって、資産価値も保ちやすいでしょう。

柏が片付いたら、今度は愛知県一宮市に転戦します。
ここの物件は、すでに入居者がついて、満室稼動しているのですが、さらに収益性を高めるため、管理組合の理事長をやろうと思っています。
一棟全部の所有はできないけれど、オーナーの一人として、管理組合の枠組みを利用して、ワンルームマンション全体の経営に乗り出す、ということです。
オーナーのほとんどが不在地主で、総会にさえ出席しない投資用ワンルームだからこそ、できる芸当といえましょう。

それにしても、今の日本は素晴らしいですね。物件安く買えるし、そこから収益がどんどん上がるし・・・
この国が不景気なんて、一体誰が言ったんでしょう?少なくとも、私の身辺は不況知らず。将来の不安なんて、ほとんどありません。
私の不動産投資・経営ビジネスは、これからどんどん伸びていくと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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家賃値上げ交渉@豪州、意外な結末

Manachanです。こんばんは。

今日の東京は、雨。肌寒かったですね。昨日は33℃あったのに、今日はいきなり18℃って・・・急激な温度変化に、身体壊しそう。
うちは、子供が小さいので、これから、寒い時期に向かうと、外出のたびに、服を何枚も着せたり、脱がしたりしなくちゃならない。親は忙しくなりますね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

ところで、前回のメルマガで書いた、「家賃値上げ交渉@シドニー」ですが、意外な結末を迎えました。
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-10653442027.html

やや緊張しつつ、家賃値上げのメールを送ったところ、3日後、入居者からメールが返ってきました。

「契約更新はしない。家を出て行く!!」

とのこと・・・・でも、家賃値上げが理由で、キレて退去するわけではありません。
実は、この入居者は独身男性で、来月23日に結婚するのです♪

でもって、パートナー(女性)が、シドニーから170kmほど北に行った、ニューカッスルの出身なので、すでに共同名義で、ニューカッスルに家を買ったとのこと。
引渡しは、今年11~12月の予定で、それからリフォームした後、徐々に荷物を新居に移していくとのこと。・

なんと、おめでたいじゃないですか!!!!!
ご結婚、そして、新居購入・・・・素晴らしいです。友人として、心から祝福いたします。

で、今後どうするかというと、もちろん、地元の不動産屋に頼んで、新しい入居者を募集します。
すでに、募集家賃について打診しましたが、私の予想よりも高額な家賃で募集できることが分かりました。良かった!!
場所はいいし、そもそも空室率が非常に低い国なので、入居付けについては、あまり心配していません。

私が、シドニー郊外にある、この家を買ったのが、2002年8月のこと。
それから8年経ちましたが、不動産価格も、家賃も、ゆるやかに値上がりしています。
面白いことに、売買価格よりも、家賃の値上がりの方が大きくて、2002年比だと、売買価格は約20%アップなのに対し、家賃は約35%アップ。

ということは、利回りが改善してきているということです。
オーストラリアは物件価格が高止まりしているので、日本と比べると、どうしても低い利回りになってしまいますが、私の購入した物件の場合、表面で、

4.5%(2002)→5.1%(2010)

と、推移しています。同じシドニーでも、都心部になれば、表面利回り7~8%いく物件が増えてきます。
私が、シドニーでもう一軒持っている都心型マンションの利回りは、現在7.9%(表面)。

アジア太平洋地域のなかでは、まあ悪くない利回りですね。日本よりは低いけど、中国、台湾、シンガポール等よりは高めかと。
住宅ローンはノンリコース(非遡及型)だし、物件の値下がりリスクは低いし、豪ドルは強く安定しているし、投資対象としては、そう悪くない国ですね。

ただし、問題もあります、住宅ローンの利率が高く(現在、6%台後半)、余程自己資金を入れないと、キャッシュフローが出ないこと。
そもそも物件価格が高い国なので、周辺各国に比べて、多額の初期投資を必要とすること。
そして、豪州永住権がない外国人は、原則、新築物件しか買えないこと、等々・・・。

でも、将来オーストラリアに住むつもりであれば、真面目な話、いま買った方が良いと思います。
もし興味あれば、アドバイスしますので、メールくださいね → suzuki_manabu@hotmail.com

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

話の舞台を日本に移します。先月買った、甲府市の激安マンションの件。
私の物件は、全て、外国人入居OK(というより、歓迎)なので、山梨県在住の中国人にも、募集対象を広げようと思って、
在日華人の友人に紹介してもらった、「小春網」というウェブサイトに、物件広告を出しました。
http://www.xiaochuncnjp.com/

私の出した物件広告(中国語)は、山梨県で第一号でした♪
http://www.xiaochuncnjp.com/house-view-tid-20.html

で、広告を出した翌日に、いきなり問い合わせが!!!
広告を見たという中国人男性から、私の携帯に電話がかかってきました。
「さっそく、内見したい!」とのこと。

しかし、話しているうちに、問題が・・・・
「この中国人男性は、山梨県甲府市の位置を知らない!!!」

彼は、東京・池袋の語学学校に通っていて、いま家探しをしているのですが、
「中央本線 甲府駅」という広告を見て、私に電話してきたようでしう。
おそらく、甲府から池袋まで、毎日、通学できると思ったのでしょう。
確かに、中央本線で間違いはないですが・・・甲府と東京は、130kmも離れており、通学はとても無理。私は彼に、正直に話しました。

私「甲府が東京から、どれくらい離れているか、あなたは知ってますか?」
相手「いや、知りませんけど・・・」
私「電車で、片道2時間かかるんですよ。正直言って、通学は無理だと思います。池袋の近辺で、下宿を探された方が良いかと・・・」
相手「えっ、2時間(しばし絶句)・・・分かりました。池袋の近くで探します」

というわけで、この話はお流れに・・・鳥もつ煮でも食いながら、甲府で、じっくり入居者探します。
もしあなたが、池袋の近くで、入居者を募集していて、外国人入居OKであれば、私までメールください。紹介しますよ
→suzuki_manabu@hotmail.com

そして、もしあなたが、中国語ができる(或いは、中国語のできる友人をお持ち)のであれば、上記、「小春網」への物件広告掲載を、激しくオススメします。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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中国人留学生に脱帽

Manachanです。今回は3週間ぶりの更新になりますが、いつもご愛読、ありがとうございます。

私は、本業のITエンジニアのかたわら、副業で、「中国人向け日本不動産直売事業」を始めたわけですが、
その集客装置として、中国語ブログを始めたところ、予想以上の反響があり、自分自身も驚いています。
公開3ヶ月で、すでに累計3万ヒットを超えています。

『Suzuki Property的中文博客』 (中国語ブログ)
http://blog.soufun.com/lingmu

最近では、ほぼ毎日のように、中国人の方々から、問い合わせのメールが来ます。文面の約7割は中国語で、残りの3割は日本語で来ます。
内容は千差万別で、「一緒にビジネスやりたい」、「日本のビザについて知りたい」、「日本で投資不動産を買いたい」、「日本で就職したいが、相談に乗って欲しい」等々・・・。

最近、特に多いのが、日本に住む、中国人留学生からの問い合わせ。
その誰もが、きれいな日本語のメール文面を書いてくるので、私自身も、驚いています。
彼らの、日本在住年数や、学歴もさまざまで、日本の一流大学に在籍する学生もいれば、2年間の短期留学で来る人もいるわけですが、
誰もが、驚くほど上手な日本語メールを書いてくるのです。ネイティブの日本人が書いたと思うくらい・・・。

彼らとお友達になれれば、メールだけでなく、チャットツールやSkypeなどで、お話しすることもあるわけですが、
そんな場面になっても、彼らの日本語文章力は落ちません。語彙、文法、言い回し・・・全てにおいて、ほぼ完璧。余程、一生懸命、日本語を勉強してきたのでしょうね。
真面目な話、私がブログで書いている中国語の出来が、恥ずかしくなってくる程です。

彼らの日本語力だけでなく、人生やキャリアに対する態度・考え方も、年齢の割には、とてもしっかりしています。
何しろ、私のブログを見つけて、自分から進んでコンタクトをとってくる位だから、何事にも積極的。
日本で就職するにせよ、起業するにせよ、自分のやりたいこと、ビジョンを明確に持ち、それを正直に、私にぶつけてきますから、
相談に乗る側としても、とてもやりがいがありますし、相談した後は、たいてい、良いお友達になります。
彼らは、将来きっと、私のグローバル不動産ビジネスを支える、良きパートナーに成長してくれることでしょう。

私がこれまで相談に乗った、中国人留学生の大部分が、日本での就職を希望しています。
要は彼らが、日本人の新卒学生と同じ土俵で、日本の就職市場に入ってきているわけです。
直感的に、「日本人の新卒学生は、はっきり言って、不利だな」と思いました。

だいいち、中国人留学生は、中国語という、いまビジネスの世界で非常にトレンディな言語を、母語としています。
そして、日本語能力も、少なくともメールを読む限り、ビジネスレベルは楽々クリア。加えて、英語が堪能な者も、多くはありませんが、結構います。
そして、人生や職業に対する前向きな態度、行動力、情報収集能力・・・日本人の新卒学生は、果たして、彼らと競争していけるのか?

少なくとも、ネイティブの日本人だと言うだけで、日本で就職できるという時代は、すでに去ったと思います。
これからは、いや、今でさえ、日本の労働市場に入り込んでくる外国人留学生と、対等以上に渡り合える力をつけないと、就職は厳しいでしょう。
外国語を含むコミュニケーション能力しかり、専門能力しかり、加えて、情報収集・処理能力、行動力、前向きさ・・・全てが問われてきます。

じゃ、日本人の学生は彼らと戦えず、ただただ、蹂躙されるに任せる以外ないのか?
そんなことはないと思います。特に最近は、素晴らしく有能でやる気のある日本人学生との出会いが、結構あります。

その一例が、千葉県印西市にある学生ITベンチャー、ハッシュシステムの皆様。
http://www.hash-system.com/

この会社は、東京電機大学や千葉大学でITを学ぶ学生が立ちあげた企業で、Webシステム制作を得意としています。
単価の安い学生を使ってシステム開発をやりますから、コスト競争力が非常に高い。
私の会社でつくっている、「中国人向け日本不動産ポータルサイト」も、彼らに制作をお願いしています。

『鈴木資産管理 中国人向け日本不動産ポータルサイト』
http://lingmu.weblike.jp/demo

(※現在、まだ仮公開の段階ですので、ID:suzuki、パスワード:sshs0819 の入力が必要です。)
(※9月末には、本公開となり、パスワードなしでサイトに入れるようになります。)

この、ハッシュシステムの皆様は、とても誠実に、よくやってくれるので、感謝しています。
彼らのウェブサイトを見ると、社長挨拶のページに、こう書いてあります。

~世間では百年に一度の不況と言われ、高学歴の学生でも就職がままならない時代ですが、だからこそ学生も本気です。技術も経験も「まだまだ」かもしれませんが、熱意だけは一流企業のプロ達にも負けないつもりです~

いえいえ、ご謙遜を。とても良い仕事してますって。学生主体の組織で、これだけのクオリティの仕事ができるのは、驚くべきこと。
ひるがえって、自分の大学時代がどうだったかというと、本当に、お恥ずかしい限りでして・・・。
今後、ウェブ開発の仕事が出れば、彼らに全部任せたいくらいです。

時代は、どんどん進化してるんですね。20代の若い方々に刺激を受けながら、私も頑張って、日々、精進しなければと、気持ちを新たにしました。

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【不動産】家賃値上げ交渉

Manachanです。こんばんは。

今日は連休の中日、千葉県のマザー牧場へ、子供たち連れて行ってきました。
雲ひとつない、快晴。広い園内を、動物たちに囲まれて、子供たちは大喜びだけど、親は大変。
大泣きするし、ウンコするし、吐くし、迷子になるし、処理の仕方をめぐって夫婦喧嘩になるし。
ニンゲンの子供の世話は、家畜の世話より大変かも・・・疲労困憊で、家に帰ってきました。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

ところで、今日のメルマガタイトルは、「家賃値上げ交渉」。
もちろん、日本の話ではありません。オーストラリアでの話です。

いまの日本で、家賃改訂といえば、たいてい、値下げを意味します。
値上げが視野に入るのは、需要の高い地域(都心部など)で、リフォーム、リノベーションを行って、明らかにバリューアップした時くらいでしょうか。
それにしたって、投資額に見合った分を、家賃から回収するのは、大変なことです。
DIYやって、工賃を一生懸命浮かす。リフォームが済んで、さあ、これから回収するぞと思っても、周辺相場が下がっている状況で、家賃をそうそう上げられない。
いま、日本の大家業は大変なのです。収益をあげるのがかなり難しい。

しかし、世界には、お金かけてバリューアップなんか、全然やらなくても、大家が当然の権利として、家賃値上げを要求できる国がたくさんあります。
オーストラリアも、その一つです。
同国では、移民受け入れもあって人口が増え続けており、その割に住宅供給は少ないから、慢性的に住宅不足。
完全に、「需要>供給」だから、貸し手市場。つまり、大家が強気に出られるのです。日本とは、状況が全く逆です。

オーストラリアで、大家が家賃値上げを要求する一番の理由は、ローン金利の上昇です。
政府が、公定金利を上げると、当然、各銀行は住宅ローンの貸し出し金利を上げてきますから、
借金して家を建てた(買った)大家にとって、当然、負担増要因になる。
その一部(強気な大家なら、全部か大部分)を、入居者に転嫁させる・・・それが、家賃値上げの典型的な構図です。

実際、オーストラリアの公定金利は、ここ1年で、3.0%から4.5%へ、1.5ポイント上昇しました。
住宅ローン金利も、多くの場合、5%台前半から、6%台後半へ、上がっているはずです。
同国住宅オーナーの、平均的な借金額が、約30万豪ドル(2400万円)ですから、
ローン金利が1.5%上がった場合、単純計算で

300,000x0.015÷12=月額375豪ドル(3万円)の、負担増になります。

日本のいまの経済状況だと、家賃上げられないので、多くの場合、大家が泣きをみるわけですが、
オーストラリアの場合、この3万円のうち、たとえば2万円(場合によっては3万円まるまる)を、入居者に負担増というかたちで転嫁するのが、当たり前です。

逆にいえば、これは同国の経済が拡大している証座に他なりません。
「供給者側のコスト増→製品価格に転嫁(値上げ)→それに見合うだけの賃上げ」のサイクルが機能し、経済が拡大しているからこそ、
入居者にメリットがないのに、大家が一方的に家賃値上げを行うことが、社会的に容認されているのです。

じゃ、入居者が家賃値上げを拒否したら、どうなるか?
答えは簡単。今の入居者に退去してもらって、次の入居者を見つければいいのです。
いま、オーストラリアの空室率は非常に低く、全国平均が1%とか2%とかの世界ですから、入居者は、簡単に見つかる。
一方、入居者は、今の家を出ていったところで、地域の貸家の相場が高くなっているのを十分承知だから、つまり、安く住めないことを知っているから、
多くの場合、家賃値上げをしぶしぶ承知する・・・大家は、強気に出られるのです。

高い空室率と、家賃の下落傾向に悩む日本の大家さんにとって、夢のような話だと思いませんか?
実際、オーストラリアで大家をやれば、日本では考えられない、おいしい話が、結構あります。
ですが問題は、オーストラリア都市部の住宅価格が、いま非常に高く、投資用物件として考えると、日本の数倍の値段することです。
オーストラリアのボロ家を買うお金があれば、日本の都市部で一棟マンションを買えるかもしれません。
取得価格が高いから、当然のことながら、利回りは低くなる・・・。

しかも、同国の永住権がなければ、新築物件しか買えないですし、
かつ、当然のことながら、文書類も、コミュニケーションはすべて英語。確定申告もきちんとやる国だから、
かなり大量の英文(領収書や証明書類)と、格闘しなくてはなりません。私は、これを毎年やっています。
この辺の事務を、現地の、日本語のできる業者にお願いする手もありますが、結構なコストがかかり、ただでさえ低い利回りを圧迫します。

賃貸住宅経営市場として、オーストラリアと日本とを比べたとき、
空室問題、家賃下落問題、長期的な経済停滞などを承知しつつも、私は今のところ、日本の高利回り物件の方に魅力を覚えます。
だからこそ、ここ1年は、オーストラリアではなく、日本で物件を増やしてきているわけで・・・。

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【不動産】プレゼント客付け作戦

Manachanです。こんばんは。

東京は、今日の最高気温が26度、最低気温が22度。
史上最凶の猛烈な残暑がようやく去り、9月中旬の、まともな気候に戻ってきた感があります。
我が家も、本当に、本当に久しぶりに、冷房要らず、扇風機要らずの一日を過ごしました。
長くつらい夏を、耐え抜いてよかったと、思う今日この頃です(暑いの嫌いなもんで・・・)。

ところで、私が先月、激安で仕入れた、山梨県甲府市の物件。
当初は、3点ユニットを、バス・トイレ別に改修する路線で考えていたのですが、
複数社から見積もりをとった結果、結局、ペイしないことが判明。つまり、投資額を家賃増額によりリカバリーできないと判断。
そこで急遽、不人気な3点ユニットのまま、募集する方針に転換。

ところが、場所は甲府。
駅前、百貨店前の好立地とはいえ、空室率2割、3割というこの地域。
同じ建物の、似たような3点ユニット物件だけでも、ライバルがわんさか。1人の客を、7-8戸の空家が奪い合う構図も珍しくない。
長期間にわたって空いてる部屋では、大家が破れかぶれになって、コスト度外視で、猛烈な値下げをしているとも聞く。
典型的な、地方都市の冴えない状況に、意気消沈ししょうになる。

でも、今日、募集している不動産屋から、耳寄りな話を聞きました。
今日、引き合いがあったお客は、2戸続けて、一気に借りたいらしい。
一つは居住用、一つは事務所にするんだそうです。

ところで、わたくしの部屋と、お隣の部屋は、ちょうどいいことに、両方とも空いていて、同時に募集をかけています。
この2つの部屋は、4階にあって、高層階(10階や11階)に比べて眺望や広さはやや落ちますが、その代わり、コスト競争力がある。
そこで、「二戸同時に、いっぺんに借りてもらいまひょ♪」作戦に出ました。

でも、指をくわえていれば、他の階との競争に勝てるかどうか分からない。
そこで、考えました。

わたくしの部屋が、他と差別化できる要素とは何か?
→物件そのものには、競争力がほとんどない。差別化するために、バス・トイレ別工事を考えたけど、結局やらないことにしたから、「その他大勢」と同じになってしまった。

では、どうすれば勝てるのか?勝てるネタはあるのか?
→結局、「大家で差別化する」以外にない、という結論になりました。

大家としての、競争力とは何か?私は幸い、日本全国、北は北海道から、南は九州まで、物件を持っています。
ついでに言うと、海外(オーストラリア)にも、いくつか物件を持っています。
だから、地元密着の大家よりは、多く旅するわけで、結果、いろんな土地の食べ物とか、お土産とかに詳しくなる。

これだ!!!私は手を叩きました。
日本全国に物件を持ち、各地に旅できることを活かして、「一年に一度、各地の名産を、入居者にプレゼントしよう!」
「住んでくれてありがとう」という、感謝の気持ちを表すことにもつながるし、入居者との関係も良くなるし、土産代は経費で落とせるし(言わないけどね)・・・

善は急げ!私は早速、PCを使って販促資料をつくりました。
まず、日本地図を中央に配置して、そこに、私の保有物件の場所を、「家」のロゴで配置して、市町村名を書く。
北から順に、「北海道千歳市」、「千葉県柏市」、「山梨県甲府市」、「愛知県名古屋市」・・・等々。
そして、日本地図の上方に「北海道とうきび」、右下方に「名古屋手羽先」、左下方に「博多明太子」の画像を配置する。
うーむ、旨そうな写真。これで完璧だぜ!!

完成したら、甲府の不動産屋に、メールに添付して送信。
不動産店主は、ファイルを開くと、「ほっほっほっほっ・・・・おー、これは楽しいですねえ」。「当店で、使わせていただきます」。
良かった、手ごたえあり!!

一日も早く、入居者が決まりますように。

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