日本不動産

Manachanです。こんばんは。

｢マレーシア不動産セミナー｣ようやく終わり、懇親会で｢マレーシア料理｣食って、今は家でくつろいでいます。

明日は、レンタカー借りて、千葉方面にドライブ。一日中、家族サービスの予定です。

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ところで、最近は、LCC（格安航空会社）の日本進出が凄いですね。遅ればせながら、日本にもついに、LCCの時代が来た感があります。

飛行機利用頻度が非常に高い私にとって、LCCの進出はとても喜ばしい。でもって、ここ関東圏において、LCCの一大ハブとなりそうなのが、

成田空港

です。特に、LCC大手の｢ジェットスター｣(豪州)と｢エアアジア｣(マレーシア)が、成田を日本における拠点として選んだのが大きい。

そこに、韓国やシンガポールのLCC、国産LCCのスカイマークなどが、次々と成田発の格安便を就航しており、

｢羽田の国際化｣により、押され気味だった成田は、いまや｢LCC時代｣に上手に乗り、見事復活を果たしつつあるように見えます。

「成田発着のLCC、就航便一覧」

就航済
ジェットスター航空
成田空港 – メルボルン（ゴールドコースト経由）
成田空港 – シドニー（ケアンズ経由）
成田空港　-　ダーウィン（マニラ経由）

エアプサン
成田空港　-　釜山

イースター航空
成田空港　-　仁川（ソウル）

ジェットスタージャパン
成田空港　-　関空
成田空港　-　福岡
成田空港　-　札幌
成田空港　-　那覇

スカイマーク
成田空港　-　札幌/新千歳
成田空港　-　旭川
成田空港　-　那覇
成田空港　-　神戸

——————————————————————————–

近く就航予定

エアアジアジャパン
成田空港　-　札幌/新千歳
成田空港　-　福岡
成田空港　-　那覇
成田空港　-　仁川（ソウル）
成田空港　-　釜山

Scoot（スクート）
成田空港　-　シンガポール（台北経由）

｢成田からLCC利用｣が、とても面白いのは、国際線だけではなく、札幌、福岡、沖縄といった、国内屈指の人気路線が、これまでより劇的に安くなる可能性があることです。

たとえば、成田－沖縄･･･日時によっては、片道７９９０円とか、８９９０円ポッキリで行けてしまう･･･シビレますね、この値段。

ただ、羽田の近くとか、横浜あたりの人にとって、ネックになるのは、｢自宅から成田への時間距離｣。

｢成田から、LCCで安く飛べるのは、分かった｣、でも、｢家から成田に行くまでが面倒で、お金もかかる｣ため、敬遠する人も多いでしょう。せっかく羽田が近くにあるわけですから･･･

一方で、千葉県とか、東京東部に住む人にとって、成田LCCハブは、有難い以外の何者でもない。たとえば、私の住む東陽町からは、成田へアクセス良いですから、これからは、札幌、福岡、沖縄はもちろん、関西に行くのさえ、迷わず｢成田からLCC利用｣を真っ先に検討しますね。

それに私、札幌・新千歳空港と、福岡空港の近くに、それぞれ、物件持ってて、行く用事もありますので、なおさら有難い。

2012年は日本LCC元年･･･本当に、いい時代になったものです。

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成田空港

です。特に、LCC大手の｢ジェットスター｣(豪州)と｢エアアジア｣(マレーシア)が、成田を日本における拠点として選んだのが大きい。

そこに、韓国やシンガポールのLCC、国産LCCのスカイマークなどが、次々と成田発の格安便を就航しており、

｢羽田の国際化｣により、押され気味だった成田は、いまや｢LCC時代｣に上手に乗り、見事復活を果たしつつあるように見えます。

「成田発着のLCC、就航便一覧」

就航済
ジェットスター航空
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成田空港 – シドニー（ケアンズ経由）
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ジェットスタージャパン
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｢成田からLCC利用｣が、とても面白いのは、国際線だけではなく、札幌、福岡、沖縄といった、国内屈指の人気路線が、これまでより劇的に安くなる可能性があることです。

たとえば、成田－沖縄･･･日時によっては、片道７９９０円とか、８９９０円ポッキリで行けてしまう･･･シビレますね、この値段。

ただ、羽田の近くとか、横浜あたりの人にとって、ネックになるのは、｢自宅から成田への時間距離｣。

｢成田から、LCCで安く飛べるのは、分かった｣、でも、｢家から成田に行くまでが面倒で、お金もかかる｣ため、敬遠する人も多いでしょう。せっかく羽田が近くにあるわけですから･･･

一方で、千葉県とか、東京東部に住む人にとって、成田LCCハブは、有難い以外の何者でもない。たとえば、私の住む東陽町からは、成田へアクセス良いですから、これからは、札幌、福岡、沖縄はもちろん、関西に行くのさえ、迷わず｢成田からLCC利用｣を真っ先に検討しますね。

それに私、札幌・新千歳空港と、福岡空港の近くに、それぞれ、物件持ってて、行く用事もありますので、なおさら有難い。

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Manachanです。おはようございます。

今日は、サラリーマンには嬉しい(？)、土曜日の朝ですね。

今週の前半、私はオーストラリアに滞在し、火曜日の深夜、東京の自宅に帰ってきて、その後、水、木、金と出勤し、

さらに自分の立てた法人の確定申告をやって、同時にコラム執筆などもやっていたので、とても忙しかった。土曜日になって、ほっと一息です♪

でも、まだ子供が小さいから、土日でも、パパは余り休めるわけじゃないんですよね。

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今回は、私が滞在した、オーストラリアの話。

私はかつて、この国に５年住んで、ずっとサラリーマンをやっていました。

私みたいに、日本で生まれ育った者が、海外で暮らすと、たまの休みは、むしょうに、日本に里帰りしたくなるんです。

日本のご飯が食べたい、家族に会いたい、昔の友達に会いたい、日本でショッピングがしたい、何より、(英語じゃなくて)日本語を使う暮らしをしてみたい･･･等々。

会社の同僚も、海外から移住してきた者は、皆、そうしていました。当時、上司がブラジル出身の女性でしたが、休みは必ず、ブラジル行ってましたね。

やれ、ニュージーランドだ、タイだ、ヨーロッパだと、海外旅行に行ってたのは、オーストラリアで生まれ育った連中くらいで、

我々移住組は母国に里帰りが基本でした。

日本に行く場合、もちろん、｢先立つもの＝日本円｣が必要ですね。

日本は、世界的にみて、決して、物価の安い国ではありません。

親の実家に滞在して、宿泊費がかからない人でも、日々の食費や、交通費、もろもろの雑費、必ずかかりますし、

たとえば関西の人が、家族全員連れて新幹線で東京に移動、ディズニーランドの旅２泊３日･･･みたいなことやったら、それだけで１０万円はかかりますね。

極めつけはショッピング！日本で売られているモノは、オーストラリアのそれより、品質が断然良く、デザインもかっこいいので、あれもこれも、買って持ち帰りたくなるのが常。

そうした、もろもろの｢日本滞在費｣を、オーストラリアの｢税引き後給料｣から捻出するのは、簡単ではありませんでした。

オーストラリアでサラリーマンやると、税金は、３０％持っていかれる。マイホームを買ったら、年利６％以上の利子付きの返済が重い。

それでも、｢日本に帰るため、頑張るぞ！｣と、お金をコツコツ溜めても、行く段になって、

１豪ドル＝６０円台（泣）

みたいなレートだったら、目減り感がすごくて、目も当てられない。

今は１ドル＝８０円だから、まあまあだけど・・・私の提案は、

どっちみち、日本里帰りするのなら、為替を気にせず、「チャリン、チャリン」と、日本円を稼ぐ「仕組み」をつくりませんか？

私のおすすめは、日本で激安の単身者物件を買って、賃貸に出して、日本円の収入を得ることです。イメージとしては、こんな感じかな。

場所　　　　　　　東京都以外の首都圏（埼玉、千葉、神奈川など）　or
　　　　　　　　　東京以外の大都市（大阪、名古屋、福岡など）
間取り　　　　　　ワンルームか１Kの単身者マンション一室
築年数　　　　　　２０年前後の築古
売価　　　　　　　２００～３００万円
家賃収入　　　　　３万円／月　前後　(※入居がついた時)
諸費用　　　　　　５千～１万円
手取り収入　　　　２万～２万５千円/月
　　　　　　　　　２４～３０万/年

どうでしょう？入居がついたらの前提ですが、年間２４～３０万円、物件が、自動的に日本円を稼いでくれたら、ちょうど、年１度の里帰り費用が、捻出できるかたちになるでしょう？

レートを気にして、豪ドルを日本円に換えて渡航、なんてことをする必要も、ほぼなくなるわけですね。

何より、日本の不動産、むちゃ安いと思いません？２００～３００万円で買えるなんて、オーストラリアではありえないでしょう？

アジアにある香港、シンガポール、台湾、韓国でも、大都市では、普通ありえない金額だと思います。

もっとも、築古の単身者用物件なので、値上がりは期待できません。家賃も、現状維持か、ゆるやかに下落していくでしょう。

買って、ホールドしても、せいぜい５～１０年かな。いいタイミングをみつけて、転売してしまうのがおすすめです。

もし、この話、興味があれば、

私が、名古屋市内で持ってるワンルーム、売ってもいいですよ。

この部屋、築は２６年経ってますが、立地はいいです。名古屋の山の手、高級エリアといわれる｢八事｣にあり、ここは名古屋で一番、大学が集中しているところです。

かつ、地下鉄で市内中心部へ、１５分程度で直通できるので、社会人の需要も期待できます。

この部屋、退去したばかりで、現況、空室です。今のタイミングだと、学生は難しいので、社会人狙いになりますが、

名古屋で実力のある仲介・管理会社にお願いしているので、賃貸付けに関しては、まあ楽観しています。

入居がつけば、年間２４～２５万円くらいの手取りキャッシュフローが期待できますし、

数年後、転売するにも、名古屋市内なので、少なくとも周辺市よりは、良い値がつくでしょう。

興味のある方、私までメールいただければ、より詳しい資料をお送りします。

mana33chan◎aol.com　　(◎を＠に変えて送信)

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Manachanです。おはようございます。

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昨晩は、会社から帰って、子供を寝かしつけた後、自分が講師を務める、｢アジア太平洋大家の会｣主催セミナーの準備をはじめ、それが佳境に入っていたところ、

私の中国語ブログの読者(ファン)の台湾人夫婦から、Skypeメッセージが･･･

｢鈴木さん、東京の中目黒で区分マンション紹介されたんですけど、これどう思います？｣

ワタクシ、こういう話に、目がありません。

セミナー資料作成で忙しいのを後回しにして、Skypeで話してました。それにしても、

台湾人が相手って、すごくラクですね ♪

（中国大陸人相手に比べて・・・という意味です）

昨年までは、Skypeで日本不動産の購入相談をしていたのは、中国大陸人が中心でしたが、今年に入ってからは、台湾人、香港人からの問い合わせの方が多くなっています。

昨年12月に、台湾・香港向けコンテンツ（繁体次バージョン）を出したおかげですかね、特に最近は、５回連続で、中国語圏からの相談は、台湾人からです。

なぜ、台湾人相手の相談が、ラクなのか？それは、

彼らが、日本をとても良く知っているから。日本リテラシーが非常に高いから・・・

少なくとも私が相談した相手は、例外なく、日本（特に東京）に何回も来ているし、日本語はできなくても、東京の地理や交通網をよく知っておられる方ばかりです。

実際、こんな会話になるんですよ。

私　｢中目黒の徒歩３分で、ワンルーム、築２７年、家賃９万取れて、売価１３９０万ねえ･･･うーん、同じレベルの物件が、もう少し安く買えるんじゃないでしょうか？あるいは、同じお金出すなら、練馬区あたりで、５００万円くらいの区分を２つ買ったらどうですか？｣

台　｢新宿に１０分ちょっとで直通・・・それなら悪くないですね｣

こんな感じで、彼らは東京における、新宿とか、渋谷とかの位置づけを、とてもよく知っているのです。

話の流れのなかで、｢品川駅高輪口徒歩３分の区分マンション｣の話になったら、｢それは素晴らしい！｣・・・品川駅の価値も、ちゃんと分かっているんですね。

まるで日本人と、会話しているようです。使う言葉は、日本語ではないけれど･･･会話のノリがまるで日本人のよう。

中国大陸人の場合、まず｢日本のビザをどう取るか？｣から、話が始まりますもんねえ。東京の地理とか、言う以前に、そもそも日本になかなか来れない人たちなので、とても時間がかかる。

ビザの問題、首尾よくクリアできても、今度は｢外貨送金規制をどうクリアして、日本に送金するか？｣という難題が立ちはだかる。

一方、台湾人の場合、日本に来るのにビザの制約ないし、送金の不便もほとんどない。

実際、彼らお金持ってるし、日本にたくさん来てるし、ものすごく話が早い！

しかも彼らは概して、金融・投資リテラシーも高いので、賃貸づけ、利回り、転売･･･みたいな話も、非常にしやすい。日本不動産投資の常識が、全部ではないけれど、かなりの割合で通じるのです。

台湾人相手に、日本の区分マンション売ってみたい方、最初の成約事例作りたい方は、私に声かけてくださいね。

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Manachanです、こんばんは。

いま、関東圏で企画アパート用地を探している私のもとに、母から、願ってもない話が･･･

不動産ブログ人気ランキング、現在１４位をキープ。
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携帯が鳴ったのは、昨日、午前１０時頃のことでした。

私はサラリーマンなので、当然、オフィスで勤務中。ミーティングが終わって、ほっと一息ついているところに、母の携帯番号からの着信が、

電話に出ると、待っていたのは、にわかには信じがたい話でした････

おばあちゃんの家、売りに出そうと思ってるんだけど、マナブ買ってくれない？

私の祖父母は、２００２年に他界するまで、柏駅近くの一軒家に住んでいました。

｢大きなのっぽの古時計｣じゃないけど、私が生まれる前からずっと建っている、古い、古い一軒家･･･幼い頃から、よくお泊りに行った｢おばあちゃんの家｣です。

それも、いま流行りの｢木造賃貸併用住宅｣･･･一階部分に｢おばあちゃん｣と｢おじいちゃん｣の自宅、２階部分はアパートが２戸、あります。

｢おばあちゃん｣が２０００年、｢おじいちゃん｣が２００２年に、天国に召された後、思い出深いその家は、空家になり、

所有権は、叔父さんに移転されましたが、その家族は遠方に引っ越し、２階部分のアパートも、築が非常に古いので、空きがちだったとこころ。

で、管理も面倒で持て余していたので、そろそろ売りたいと･･･

もう一度言います。電話口の叔父さんの話、

おばあちゃんの家、売りに出そうと思ってるんだけど、マナブ買ってくれないか？

私は、

｢買います！買います！｣

とっさに、二つ返事でOKした･･･それくらい、アパート立地としては素晴らしいのです。

柏駅徒歩１０分圏内･･･というのは、ここ東葛地域では｢値千金の土地｣。地元では、誰もが羨む、誰もが住みたがる土地です。

私は去年からずっと、柏で土地探しをしていました。あの東日本大震災が起こっても、その後、福島原発事故由来の放射能騒ぎで、柏エリアがマスコミにボロクソ書かれて人気が下がっても、

柏市内の他の土地ならともかく、柏駅徒歩１０分圏の土地は、全然、値下がりません。というより、市場に出てきません。

稀に出てくることがあっても、ピラニアのように、すぐ買い手が食いつくのです。

｢おばあちゃん家｣のあるところは、柏駅の西口、徒歩９分くらい。繁華な市街地が途切れ、閑静な住宅街に入っていくところです。

駅まで非常に近く、学区も柏では最高（柏一小⇒柏中⇒東葛高、パッパラー河合さんと同じ！）なので、まとまった土地が出れば、すぐ売れて、ハウスメーカーの戸建が建つ。

折しも、地元の管理会社と話す機会があり、｢おばあちゃん家｣の話をしたら、

｢鈴木さんすごいですね。むちゃくちゃいい土地じゃないですか！！滅多に出ませんよ、あの辺の土地・・・｣

私的には、不動産的には、｢ワオ！｣と盛り上がるような立地。この辺、成熟した住宅地なので、確かに築古アパートがわんさか余ってますが、

これまでとは違う新しい発想で、新しいアパート経営をやれば、私なら勝つ自信がある。この土地なら、条件としては申し分ない･･･

という気持ちが、｢買います！買います！｣という、二つ返事に結び付いたのだと思います。

しかし、喜び勇んで、法務局に行って情報とってみると、意外な事実が・・・・

まだ、詳細は話せませんが、この土地買うの、なかなか難しそうだなあ、と思った次第。乗り越えるべきハードルは、かなり多そうです。

いつになるか分かりませんが、次号に続きます・・・

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Manachanです。おはようございます。

前回の日記｢昭和マイホーム夢のあと・・・｣が、予想外の反響だったので、続編書きますね。

不動産ブログランキングは相変わらず１４位だけど･･･もっと上位を目指して頑張ります。
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前回の日記で話題にしたのは、昭和末期に開発された大都市郊外マイホーム。

片道の通勤に、優に２時間かかる辺鄙な立地が、今では敬遠され、存在価値を失い、｢限界マイホーム｣と呼ばれています。

ま、前回取り上げた、埼玉県寄居町の｢磯村建設マイホーム｣なんて、可愛いもんですよ。関西には、もっと強烈なものがあります。

｢茨木台ニュータウン｣とか･･･
http://osakadeep.info/2007/10/08/213857.html

｢北大阪ネオポリス｣とか･･･
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8C%97%E5%A4%A7%E9%98%AA%E3%83%8D%E3%82%AA%E3%83%9D%E3%83%AA%E3%82%B9

この類の戸建物件が、最近、とっても安値でどんどん売りに出てますが、土地に利用価値がないと、いくら激安好きな私でも、買うのは難しいですね。

ところで、昭和期のマイホームは、インターネットのない時代に開発・分譲されています。

今ではインターネット、モバイルが、国土の隅々にまで普及し、それを利用した、｢テレワーク｣、｢モバイルワーク｣も、それなりに普及してきました。

つまり、｢都心の職場へ、毎日、通勤しなくても良い｣ライフスタイルは、少なくとも技術的には十分可能になったわけです。

たとえばNTTの｢１０４｣番号案内とか、テレアポインターはほとんど沖縄の人らしいし、

PCや周辺機器のコールセンターとか、今は中国の大連あたりで、日本語のできる中国人が応対してたりしますよね。

このトレンドが、東京で働く会社員にとって、何を意味するのか？

１週間のうち、｢東京出勤は２~３日でいいよ、後はどこで仕事してもいいよ｣、という｢セミ・ノマドライフ｣を満喫できるラッキーな人もいれば、

｢お前の業務は中国でやるから、もう来なくていいよ｣と、解雇宣告される人もいるでしょう。後者の方が、数としてはずっと多いでしょうね。

今後、必ずしもオフィスに毎日通勤しなくてもいい、という柔軟なワークスタイルがもっと一般化するとして、首都圏の人々はどこに住まいに選ぶのか？どこが人気出るのか？

一つだけ、確実にいえることは、

バブル期｢限界マイホーム｣が、見直されることは、まずない

その理由は、簡単です。

・テレワーク、モバイルワークを満喫できるのは、もちろん都会の人

・だから、｢自然豊かでも、不便な田舎｣が、選ばれることはない。

言葉を換えれば、

東京から離れた地方でも、｢都会人の価値観で、選ばれる｣ところしか、日の目を見ない

ということです。たとえばの話、

・東京とは全く違った、大自然が満喫できる北海道の札幌・千歳近辺　　とか、
・同じ意味で、沖縄の那覇周辺　　とか、
・軽井沢や箱根みたいな別荘地　　とか、
・歴史文化が満喫できる京都・奈良　　とか、
・独特の異国情緒が満喫できる神戸　　とか、　
・海辺のリゾート地っぽい南房総とか、伊豆半島
・源泉かけ流しレベルの温泉が出るところ
・東京直通新幹線が停車する、那須塩原や、安中榛名みたいな駅前

などは、｢都会人の価値観｣で選ばれやすいところだと思います。

ただ、そういう特色が一つもない場所だと、いわゆる｢限界マイホーム｣を含めて、いくら自然が豊かで土地が安くても、厳しいのではなでしょうかねえ？

後は、｢東京も、田舎(地方)も、両方満喫する｣タイプの人は、少なくとも

｢東京都心まで、片道２~３時間以内で行けるところ｣

しか、選ばないと思います。つまり彼らは、東京に片足突っ込んだ生活を志向しているわけですから、東京から見て不便すぎるところは、まず選ばないでしょうね。

最後に、私が、｢東京出勤は週２、３日だけでいい｣という、素敵なライフスタイルを手にできたなら、

北海道の千歳に住みたいなあと思います。身近に大自然あり、すぐ近くに札幌の都会生活あり･･ただし冬は勘弁ね。

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私たち、不動産の賃貸経営に携わる者は、人々の｢居住地選択｣に関わる商売をしています。

当然、いろんな人が、いろんな視点で、居住地を選ぶわけですが、なかでも「治安」は重要ファクターの一つだと思います。

でも私が、どうしても理解できないのは、ある土地の｢治安｣について、ネットで知らない人に質問しまくる人のこと･･･

ま、個人の勝手だけど、あんなこと聞いて、一体何になるんだろねえ･･･？

「Yahoo!知恵袋」とか、「教えて!Goo」みたいなサイトで、よく見ますよねえ、こんな質問。

「今度、東京の○○区に引っ越すのですが、当地の治安が心配です。実際のところどうなんでしょう？東京暮らしは初めてなので、皆様教えてください」

ま、見知らぬ土地の治安が気になる気持ちは分かります。でもこれは、情報取得の方法としては、言っちゃ悪いけど、効果・精度、目的合理性、どれを取っても最低だと思います。

｢治安｣は、１００％主観の概念。ある特定地域の治安については、百人百様の見方があります。性別によっても、ライフスタイルによっても、あるいは、｢どこまで治安を良しとするか｣によっても、答えが全然違ってきます。

それ以前に、｢○○区の治安は悪い｣という伝聞や社会通念を、そのまま鵜呑みにして答える者もいれば、｢20年前に起こった殺人事件｣とか、｢外国人比率が多い｣等、根拠の怪しいことを理由に、治安が悪いと言い切る人もいます。

ネット越し、匿名の、目の見えない関係だから、情報提供者が不正確、不適切なこと言っても、何の責任を負うこともありません。

そんな類の情報に、一体、何の意味があるのだろう？

賢い居住地選択に寄与する、意味のある情報が得られると、本気で思っているのだろうか？

世の中には、少しだけ、良心的な回答者もいます。たとえば、

｢○○区といっても広いから、そのなかの××地区は問題ないよ。気をつけるべきは、△△地区｣と言ってくれたり、

あるいは、都の犯罪統計を持ってきて、｢$$区と比較して、○○区は窃盗犯が多い｣みたいな客観的情報を提供する者もいるでしょう。

しかしそれにしたって、質問者にとって、大して意味ある情報とは思えません。

統計上、地域の犯罪が多い少ないよりも、本人のライフスタイルの方が、リスク要因として、ずっと大きいでしょうから･･･

統計上、いくら犯罪が少ないエリアでも、真夜中に出歩くとか、繁華街をブラブラするとか、そんなライフスタイルならリスクは大きいでしょう。その逆も然り。

ライフスタイルのほか、治安に関する｢感じ方｣も千差万別でしょう。そこでは、客観的な犯罪データなど、ほぼ意味のない世界になる。

何が言いたいのか？

｢治安｣が気になるなら、自分が、現地を歩いて、自分で体感するしかないでしょ？

ということ･･･治安が良いのか悪いのか、その答えは、自分の中からしか、見いだせないものだから。

他人から聞き出すという考えが、根本的に間違っていると思う。

「話半分」に聞き流すなら、ともかく、

ネットで聞いた怪しい情報をもとに、｢○○区って、治安が悪いのか。じゃ、そこに住むのはやめよう｣みたいな意思決定をする人が、どれだけ多いことか。

彼らは間違いなく、｢情弱｣（情報弱者）。

｢情弱｣は、物理的にネットにアクセスできないとか、ネット接続料金を払えないとか、そういう問題よりも、

今は、自分の頭で考えず、他人に判断を依存する人こそが、｢情弱｣でしょうね。

ま、｢情弱｣を含めて、世の中そのものを相手にしていかなくちゃならないのが、賃貸住宅経営の難しさだと思います。

最後に、私や妻の率直な感想として、日本の暮らしで「治安」を気にする必要は、基本的にないと思います。

これまで４カ国１０都市以上で暮らしてきて、妻は初めて、ここ日本で、深夜、女性の身一つで買い物に行く自由を手にしています。

「このストリートを渡ったら、強盗にあう、撃たれる」、「車で、このエリアに踏み入れてはいけない」みたいな話は、ここ日本では、まず聞かない。

車上荒らし、ひったくり、みたいな話は、日本でも時々聞くけど、実際、これまで私たちが暮らしてきた国や都市は、到底、東京の比ではなかったです。

日本ほど、治安が良い国は、滅多にないと思います。

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でも私が、どうしても理解できないのは、ある土地の｢治安｣について、ネットで知らない人に質問しまくる人のこと･･･

ま、個人の勝手だけど、あんなこと聞いて、一体何になるんだろねえ･･･？

「Yahoo!知恵袋」とか、「教えて!Goo」みたいなサイトで、よく見ますよねえ、こんな質問。

「今度、東京の○○区に引っ越すのですが、当地の治安が心配です。実際のところどうなんでしょう？東京暮らしは初めてなので、皆様教えてください」

ま、見知らぬ土地の治安が気になる気持ちは分かります。でもこれは、情報取得の方法としては、言っちゃ悪いけど、効果・精度、目的合理性、どれを取っても最低だと思います。

｢治安｣は、１００％主観の概念。ある特定地域の治安については、百人百様の見方があります。性別によっても、ライフスタイルによっても、あるいは、｢どこまで治安を良しとするか｣によっても、答えが全然違ってきます。

それ以前に、｢○○区の治安は悪い｣という伝聞や社会通念を、そのまま鵜呑みにして答える者もいれば、｢20年前に起こった殺人事件｣とか、｢外国人比率が多い｣等、根拠の怪しいことを理由に、治安が悪いと言い切る人もいます。

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そんな類の情報に、一体、何の意味があるのだろう？

賢い居住地選択に寄与する、意味のある情報が得られると、本気で思っているのだろうか？

世の中には、少しだけ、良心的な回答者もいます。たとえば、

｢○○区といっても広いから、そのなかの××地区は問題ないよ。気をつけるべきは、△△地区｣と言ってくれたり、

あるいは、都の犯罪統計を持ってきて、｢$$区と比較して、○○区は窃盗犯が多い｣みたいな客観的情報を提供する者もいるでしょう。

しかしそれにしたって、質問者にとって、大して意味ある情報とは思えません。

統計上、地域の犯罪が多い少ないよりも、本人のライフスタイルの方が、リスク要因として、ずっと大きいでしょうから･･･

統計上、いくら犯罪が少ないエリアでも、真夜中に出歩くとか、繁華街をブラブラするとか、そんなライフスタイルならリスクは大きいでしょう。その逆も然り。

ライフスタイルのほか、治安に関する｢感じ方｣も千差万別でしょう。そこでは、客観的な犯罪データなど、ほぼ意味のない世界になる。

何が言いたいのか？

｢治安｣が気になるなら、自分が、現地を歩いて、自分で体感するしかないでしょ？

ということ･･･治安が良いのか悪いのか、その答えは、自分の中からしか、見いだせないものだから。

他人から聞き出すという考えが、根本的に間違っていると思う。

「話半分」に聞き流すなら、ともかく、

ネットで聞いた怪しい情報をもとに、｢○○区って、治安が悪いのか。じゃ、そこに住むのはやめよう｣みたいな意思決定をする人が、どれだけ多いことか。

彼らは間違いなく、｢情弱｣（情報弱者）。

｢情弱｣は、物理的にネットにアクセスできないとか、ネット接続料金を払えないとか、そういう問題よりも、

今は、自分の頭で考えず、他人に判断を依存する人こそが、｢情弱｣でしょうね。

ま、｢情弱｣を含めて、世の中そのものを相手にしていかなくちゃならないのが、賃貸住宅経営の難しさだと思います。

最後に、私や妻の率直な感想として、日本の暮らしで「治安」を気にする必要は、基本的にないと思います。

これまで４カ国１０都市以上で暮らしてきて、妻は初めて、ここ日本で、深夜、女性の身一つで買い物に行く自由を手にしています。

「このストリートを渡ったら、強盗にあう、撃たれる」、「車で、このエリアに踏み入れてはいけない」みたいな話は、ここ日本では、まず聞かない。

車上荒らし、ひったくり、みたいな話は、日本でも時々聞くけど、実際、これまで私たちが暮らしてきた国や都市は、到底、東京の比ではなかったです。

日本ほど、治安が良い国は、滅多にないと思います。

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Manachanです、こんにちは。

今回は、国内不動産の話題に、ちょっとだけ海外ネタをまぶしながら、書いていきますね･･･

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私は不動産投資やるようになってから、日本のいろんな地名を、知るようになりました。

複数の物件情報サイトから、日々、日本全国の不動産売り情報が入ってくるわけで、それを何年も続けていれば、自然に、地名が頭に入ってくることがあります。

なかには、｢不動産やってなかったら、一生、縁がなかったであろう地名｣が、多く含まれています。

関東エリアで最近、よく目にするのが、埼玉県北部や西部の小さな町･･･たとえば、毛呂山（もろやま）町とか、越生（おごせ）町、寄居(よりい)町、今は本庄(ほんじょう)市だけど合併前は児玉(こだま)町だったエリアとか･･･

特に毛呂山町や、寄居町の物件･･･たいてい、数百万円の激安戸建とか、土地４０～５０坪付き２～４気筒の激安アパートが主ですが、最近は毎日のように、情報入ってくるので、

｢あの辺、よほど物件ダブついているのかな・・・｣、さすがに興味をひかれますね。

まず毛呂山町ですが、以前、大学が進出した時に、学生数以上にアパートがガンガン建ってしまい、今では空室だらけ、｢敷ゼロ　礼ゼロ　フリーレント攻撃｣しても、埋めるのに苦労すると聞きます。

そして寄居町･･･この辺は、昭和末期の１９８０年前後に、首都通勤者用の戸建マイホーム開発がなされたエリアらしい。

私が子供の頃、そういえばTVで、

｢さん　よん　さん　よん　きゅう　いち　いち！　　磯村建設！｣　

という、インパクトの強いコマーシャルが盛んに行われていました。関東地方で育った４０代以上の人は、今でも覚えておられることでしょう。

この磯村建設という会社、１９８５年に倒産するまで、埼玉県寄居町内、東武東上線の男衾（おぶすま）、鉢形（はちがた）といった駅の近くで、１０００万円台の戸建住宅を分譲していました。

しかし、思うように売れ行きが伸びず、倒産･･･

ま、当然ですよね。遠い、強烈に遠い！！　到底、東京通勤が可能な距離とは思えない。

池袋まで９０分・・ドア・ツー・ドアじゃないですよ。正味、電車に載ってる時間が９０分。しかも、途中の小川町駅で乗り換え。

しかも、駅から１０分の分譲地はそれでも近い方だそうで、普通は１８分とか２０分とか･･･バスなどもないし、途中にお店など、何もないド田舎だそうです。そりゃ～、売れないわな。

ちなみに、こんな価格だったそうです。１９８０年代当時の貨幣感覚で、安いのか高いのか？

超ド田舎にあるのに、土地面積だって、大して広くない。こんな平凡なスペックでも、当時は夢のマイホーム･･･光り輝いて見えたんでしょうか。

で、TVでおなじみだった磯村建設は結局、消えて、昭和の文化遺産となったのでした･･･

いま、寄居町近辺で、３００～４００万円台で、売り戸建がボロボロ出てくるのも、当時、人々が買ったマイホームなんでしょうねえ、たぶん。

私見ですが、東武東上線の沿線で、いま、遠方マイホームの限界は、｢つきのわ｣駅の｢フランサ｣だと思います。それ以上遠いと、Manachan的にはNG！

昭和後期に建った、｢大都市遠郊・限界マイホーム｣が、すでに役割を終えつつあるように、

東京・首都圏の物理的サイズは、

・戦後～バブル崩壊までは、外へ外へと、拡大の一途をたどり、
・バブル崩壊後は、多少、縮小してきたと思います。

だからこそ、「都心回帰」とか言われ、遠い郊外マイホームエリアは、いま、人口減少に悩まされているんですよね。

埼玉県の春日部市や、狭山市、茨城県の取手市など、｢都心から、ちょっと遠いな～｣とされる郊外自治体で、人口減が進んでいるところは実際、多いわけです。

海外の物件買うのにも、｢都市圏のサイズが、今後どうなっていくか？｣を予測することは、とても大事だと思います。

たとえば、私がかつて住んでいたシドニー都市圏は、いま人口が増加基調にあり、バブル以前の東京と同様、都市圏が外へ、外へと、拡大しているところです。

東京・首都圏と違って、シドニーはクルマ社会なので、鉄道や駅には関係なく、郊外住宅地が広がってしまいやすい傾向にあります。

シドニーの遠い郊外で、いま開発している住宅地といえば、たとえば、

Glenmore park　(シドニー都心から西へ59km)
Campbelltown　(シドニー都心から南西へ51km)　等･･･

都心から遠いのに、ものすごい規模の住宅開発が進む、Glenmore Park･･･

あと、もっと離れた、70～80km圏内のCentral CoastやWollongongから、シドニーへクルマ通勤している人も、少なからずいます。

シドニー圏の成長・拡大が、今後ずっと続くのならば良いですが、

もし、首都圏と同じく、｢外への拡大｣が止まり、都市圏のサイズ縮小、都心回帰・・・みたいな流れになれば･･･遠い郊外住宅地は、将来、取り残されてしまう可能性もあると思います。

特にシドニーのような、クルマ通勤が主流の都市では、｢ガソリン価格の高騰｣がきっかけで、一気に都心回帰が進んでしまう可能性もありますので、

自分の買う土地・物件の付近に、雇用機会がどれだけあるのか？ガソリンが高くなっても、都心通勤が無理なくできる距離なのか？

その辺を見極める必要はあると思います。

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おはようございます。Manachanです。

久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。

不動産ブログランキング、最近、１１～１４位が定位置なような気がする。いつも応援ありがとうございます。
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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。

だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。

これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、

結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。

以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。

・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)

・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。

私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。

だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。

全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。

「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。

実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、

例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。

だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。

自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。

今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
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