2011年 3月 の投稿一覧

怒号飛び交う管理総会

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。
早速ですが、まずは、海外不動産セミナーの紹介から、

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4月23日(土)13:30~ MSJ社主催、 フィリピン不動産購入セミナー@東京・六本木ヒルズ
私が講師をつとめます。今回はチャリティセミナーで、収益は日本の被災地復興と、フィリピン・ネグロス島のマングローブ植林に使われます
詳しくはこちら ⇒ http://www.s-msj.co.jp/seminar.html
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4月16日(土)14:00~  ステージアキャピタル社主催、 海外不動産投資セミナー@東京・大手町
トピックは未定ですが、マレーシア、英国、スペインの不動産投資をはじめ、
楽しくてためになる話が聞けると思います。
詳しくはこちら ⇒ http://www.stasiacapital.net/セミナー/合計5回開催-海外不動産投資セミナー/
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大地震から3週間近くが経ちました。皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

私の暮らす東京では、相変わらず、不安たっぷりの、落ち着かない日々が続きます。一番気になる福島原発の事故も、たとえ破局は免れるにしても、長期にわたって放射性物質を出し続けそうで、食べ物や水の安全も脅かされています。

あと、暑い夏に向けて、電力不足も予想されています。もはや節電の心がけだけでは足りず、サマータイム導入、企業の勤務地・勤務時間の調整など、抜本的な対策が求められています。

とはいえ、私自身は、このまま東京に住み続けることがリスキーだとは、あまり感じていません。
つい最近も、海外の友人との間で、こんなやり取りがありました、

友人「東京は放射能で大変だって聞くけど、お前大丈夫か?」
私「全然大丈夫だよ。安心しなって。俺は殺しても死なない男だからさ。」
友人「まあ、そうだな。放射能まみれのもの食べても、お前とゴキブリは生き残るだろうな。」

ま、私は、身体が丈夫とはいっても、放射能に対する耐性を、他人以上に備えているわけじゃありません。でも、不安に駆られて、ガイガーカウンターとか買って、毎食チェックする人々よりも、自分の方が絶対、健康で長生きするはずと、根拠もなく信じています。

「汚染されたほうれん草を、一年間、食べ続けたら、1万人に1人は、ガンのリスクが高まる可能性がある」と言われても、私は全然怖くない。そんなリスクなど、交通事故で死ぬリスクに比べれば、微々たるものだと思うし、それ以前に、放射能を気にしすぎて精神を病むリスクの方が、ずっと大きいと思う。食べたいものをガンガン食べて、ガハハと笑って、日々、楽しく過ごした方が、絶対に健康で長生きできるはずと、私は根拠もなく思っています。

ところで、日々リスクと向き合う不動産投資家にとって、放射能よりも怖くて切実なのは、投資で損するリスク。巨大地震で、RC一棟物件の壁面にクラックが入り、水回りが壊れて、数百万単位の出費がかかった大家さんは多いでしょうし、地震保険に入っていなかったこと、特約事項を十分理解していなかったことを、悔やんだ大家さんもきっと多いはずです。

地震という、ドラスティックな出来事でなくても、賃料や入居率の低下により、収益率がじわじわ下がるリスクもありますね。RCをフルローンで買った後、2~3年目くらいで退去が続出、賃料を下げて募集してもなかなか埋まらない・・・という状況は、かなり怖い。その怖さに比べたら、首都圏の環境放射能レベルなんて、実は恐るるに足りないと、感じている大家さんも多いでしょう。

私は、山梨県に区分ワンルームを一つ持っているのですが、先日、そこの管理総会に行ってきました。
修羅場でした・・・大家から怒号が飛び交い、壇上にいる管理会社の社員も、終始、苦虫を噛み潰した顔でした。

話の経緯はこうです。このマンションは築20年ほどで、当初は、賃貸専門の大手業者による「サブリース」(家賃保障)が中心だったので、オーナーによる管理組合は結成されませんでした。ところが、日本の景気が悪くなり、賃料低下や空室に悩むようになると、業者もサブリースを維持できなくなって、オーナーに解約を依頼してきました。今では、サブリースをやっている部屋など、一つも残っていません。

ところが、サブリースが消滅した時点で、オーナーによる管理組合は結成されず、相変わらず、賃貸業者が管理総会を仕切る構図は変わりませんでした。さらに悪いことに、その賃貸業者は、配下の管理会社を、総会へ出席させて、自分たちは一人も出てこない・・・それが何年も続きました(全然儲かりませんもんね)。一方で、オーナーたちは賃料低下と空室に悩み、経営の合理化と管理費値下げを、切に希望していましたが、管理費は一向に下がらない。総会を牛耳る、賃貸業者に対する不満が、徐々に高まっていきます。

かくして、今回の臨時総会。例の賃貸業者は、二つの議案を出してきました。

第一号議案「管理組合を法人化して、理事に賃貸業者の社員を任命する。」
第二号議案「法人化した管理組合が、物件隣接の空き地を買う。仲介は、例の賃貸業者が行う」

これを読んで、一部のオーナーたちは、烈火のごとく怒りました。

「結局、管理組合を私物化して、てめえの仲介手数料稼ぎしたいだけじゃないか?」
「あいつら、俺たちをいつまで食い物にすれば気が済むんだ!」
「こんなひどい議案は、初めて見た。裁判起こすしかない!」

かくして、2時間の管理総会は、怒号うずまく修羅場と化し、出席した管理会社の2人は、サンドバッグのように叩かれました。しかし、本当に怒りの矛先を向けるべき、賃貸業者は欠席しているので、フラストレーションはさらに溜まります。2つの議案は、結局、否決されました。しかし、話はさらに続きます。結局、

「オーナーによる、管理組合をつくるしかない」
「必要な賛同を集めて、臨時総会を開いて、賃貸業者を引きずり下ろす」

という話になりました。いま、オーナー名簿を作っている最中です。さて、どうなるか?乞うご期待。

昔、景気が良かった頃は、業者とオーナーとで、美しいWin-Winの関係ができたのですが、今はどちらも損するLose-Loseの時代だから、損の押し付け合いになっちゃいますよね。

賃貸業者だって、今のご時勢、食っていくのに必死でしょうから、管理組合を法人化して、売買手がけて、手数料の一つも稼ぎたいでしょうね。でも、今回のやり方はあまりに露骨で、スマートじゃないと思いますよ。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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大震災と、Twitterがつなぐ人々の心

3月11日、午後2時46分。誰もが、一生忘れられない出来事。巨大地震、津波、原発事故・・・世界でも稀にみる規模の複合的大災害。この日を境に、日本の歴史がまるで変わってしまいました。

ITの視点からみると、この大災害の後に、日本で起こった出来事は、マスメディアの衰退と、個人による情報発信の隆盛を、まさに象徴するものでした。震災の時、特に活躍したのは、日本人の5人に1人が使うといわれる「つぶやきツール」Twitter(ツィッター)でした。

●一番頼りになるのは「Twitter」

震災の日、東北や関東に居た人は、ほぼ例外なく、長時間にわたって携帯電話がつながらない、という経験をしたことでしょう。

固定網は、携帯網より多少マシだったかもしれませんが、いま振り返ってみると、災害に強かったのは、やはりインターネットでした。それもそのはず、インターネットは、戦争から生まれた技術で、情報を共有しあう基地の何処かが攻撃を受けたとき、他の基地が困らないように情報通信のネットワーク化を図ったのがはじまり。電話網と違って、最初から、災害に対応できるようにつくられているのです。

ですので、震災の日、たとえ携帯電話がつながらなくても、iPhoneを持っていれば、インターネットにつなげてリアルタイムに情報を仕入れられましたし、固定電話がつながらなくても、Skype(インターネット電話)で通話できる・・・ITの発達のおかげで、私は家族・親類との連絡には、全く困らずに済みました。

震災後、特に津波に襲われた地域では、夥しい頻度で安否確認や、被害状況の確認が行われましたが、ここでもTwitterが大活躍。Twitterは、とにかく打たれ強い。画像データも扱わず、1回の投稿で140文字しか扱わない仕組みなので、たとえ何万人が同時に、何十万人と情報共有しても、サーバーダウンも滅多に起こさない。

日本では、今年1月時点でTwitterの月間利用数が2000万人を超えました。日本人の「つぶやき」は全世界の18%を占め、米国に次いで第2位。大震災前に、日本人がすでにTwitterを使いこなしていたことは、不幸中の幸いだったかも。

しかもTwitterには、「ハッシュタグ」(Hash Tag)という便利な機能があって、震災後の情報共有に大変役立ちます。例えば、特定の地域(例.福島県いわき市)の状況を知りたい時は、「#iwaki」で検索すれば、誰かがいわき市について書きこんだ、全てのつぶやきが、瞬時に表示されます。つぶやく側も、いわき市に関する情報をTwitterに書きこむ時、末尾に「#iwaki」と書けば、後で誰かが検索してくれる・・・という仕組み。

今や、原発事故に関する政府や東電の答弁など、誰も信じないご時世。逆にTwitterなど、個人が発する情報ツールに、有用な情報が溢れています。その反面、流言飛語も多いわけですけど・・・

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震災復興需要と首都圏物件

皆さんおはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

言葉にならないほど、大きな惨禍を残した大震災と、原発事故。余りのショックの大きさに茫然自失する世の中にあって、
私たち表現者としては、「いつ、不動産の話すればいいのか?」、判断の難しいところでもあります。
西日本はともかく、ここ東京では、不動産セミナーなども、大っぴらに開ける状況では、まだありませんし、世の中が落ち着くまで、冬眠するしかないのかな?

・・・というのは表向きの話で、背後では、私は思い切り活動しています。
特に、物件探しについては、これまでにないスピードで、進めていますし、昨年興した会社の、創業融資の件も、猛スピードで取り組んでいます。
世の中が落ち着くのは、4月か、5月か、あるいはもっと後でしょうか?いずれにせよ、その時にスタートダッシュを切れるように、準備しているのです。

震災から10日経ちましたが、東京では、震度3前後の余震が、毎日続く。場所によっては停電もあり、ガソリンも不足。
原発事故による放射能騒ぎで、東京の富裕層や、関西方面に実家のある人たちは、新幹線に乗って、西へ逃げていきました。
海外の企業は、東京事業所を大阪や海外に次々と移転、外国人は次々と逃げ、東京に住むフランス人などは震災前の半分以下になりました。
これだけみると、「東京、お先真っ暗」だと思ってしまいます。停電で街も暗いですしね。

しかし、北に目を向けてみれば、東京の人間なんかより、ずっと大変な思いをしておられる方が、大勢います。
東北、北関東を中心に、避難生活をしている方が、なんと47万人もいるとか。仮設住宅を3万棟建てるそうですが、全然足りません。
この人たちの生活再建は、今後、どうなるのか?

私はいま、日本で住宅仕入れるなら、首都圏で決まりだと思っています。なぜなら、

・原発事故と、「東京は危ない」というイメージの先行から、首都圏~北関東で投げ売り物件が出つつある 

 ⇒お値打ち物件を安くつかむチャンス到来ですかね~。

一方で、「震災復興需要」という、新たな要素も出てきており、その焦点も首都圏と思われます。

・東北地方を中心に、被災された方々が、主に首都圏に逃げてきている。
・今後、インフラが復旧し、世の中が落ち着くと、彼らの大部分は故郷に帰り、一部は首都圏に留まると思われる。
・北関東も被災地を多く抱えており、彼らの生活再建の舞台も、結局、北関東or首都圏になる。
・いずれにせよ首都圏では、大量の復興住宅需要が見込まれる。

 ⇒彼らの需要にマッチする物件を仕込めれば、安定収益が期待できるかも。

東北人、北関東人の心情として、今後、仮に故郷に戻れなくても、首都圏より西には行きたがらないはず。多くは、首都圏に定着するでしょう。
いくら被害が少ないといっても、彼らにとって西日本は、故郷から遠いし、文化も言葉も違うし、心理的な距離が遠いのです。

特に、首都圏北部(埼玉県や千葉県東葛地区)が狙い目かと思います。なぜなら、被災地の人々にとって、故郷と東京都心を結ぶルート上にあるからです。
たとえば、私の出身地である柏市は、首都圏北部にあり、同じ常磐沿線の、茨城県や、福島県浜通り出身の人々が好んで定着する都市です。
柏からは、東京に出勤できるうえ、故郷に帰るにも、東京都心を通らず、常磐高速道ですぐ行けるから、人気が高いのです。
また柏自体が、都会と田舎の要素を、両方兼ね備えた都市で、「田舎は嫌だけど、大都会が怖い」人々に、ぴったりマッチするので、満足度も概して高い。

「地方出身者は、東京都心と故郷のルート上にある、郊外中核都市に好んで住む」、これは鉄則だと思います。

復興需要のボリュームゾーンとしては、やっぱり埼玉県ですかね。被災地も、東北新幹線や東北道沿線の割合が高いですから。沿線にある大宮・浦和など中核都市の、地政学的価値は非常に高いと思います。
あと、首都圏北部は、南部よりも、不動産価格がお値打ちなので、仕入れやすいのもメリットですね。

最後の一言、この文章を読んで、「Manachanは、被災者を食い物にして、儲けようとしている」なんて、言わないでね。今どきの日本で、そんなケチな料簡持たんでくださいな。

商売は、相手を満足させてナンボ。首都圏で生活再建を目指す人々が、心から気に行ってくれる住居やサービスを提供できて、それで初めて家賃収入が成り立ちます。
その家賃収入の期待から、オーナーは管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等を自腹で払い、その一部は国庫に入り、被災者支援の原資となります。

被災者のために、良い場所で安心できる住まいを提供する。また、経済活動を通じて内需を創りだし、国庫を潤す。結果的に、世の中のためになる事業だと思います。
慈善は素晴らしいし、それに対して、私も支援を惜しまないけれど、経済活動の第一線で生きる者としては、やはりビジネスベースで、ちゃんと回る仕組み・事業を考えたい。それが自分の責務だと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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大震災と外国人の目

皆様、こんにちは。グローバル不動産投資家Manachanこと、鈴木学です。

東北関東大震災の発生から、1週間が経ちました。
日本史上、例をみない巨大地震と、それがもたらした、広範囲にわたる甚大な被害。
3月11日を境に、暮らしが一変してしまった方も少なくないでしょう。
被災された方には、心より、お見舞いを申し曲げます。

地震当日、私は東京・品川区の職場にいました。
大きな横揺れが、2~3分くらい続いたでしょうか、その時間が永遠に感じました。
揺れが収まった後、オフィス内はめちゃめちゃ。書類は無残に飛び散り、天井の一部が崩れ落ちました。
余震が収まらないなか、男性社員同士で力を合わせて、傾いたキャビネットを倒したり、天井を修復したりして安全を確保し、
一段落した後も、公共交通機関がマヒしているので、寒風のなか、レインボーブリッジを歩いて渡り、2時間半かけて家に帰りました。
同僚のなかには、7時間以上歩いて、千葉県の自宅まで帰った者もいました。

その後の東京は、いきなり電力不足、ガソリン不足、品不足の暮らしに・・・。
通勤電車も大幅カットされ、朝、何時に出勤できるか分からないし、会社がひけても、ちゃんと家まで帰れるか分からない。
トイレットペーパーやミネラルウォーターを買うのさえ苦労する。
そして、福島原発事故の恐怖が、追い打ちをかける。

放射能ショックは、日本在住の外国人コミュニティを、パニック状態に陥れました。
外資系企業は、続々と日本から撤退するか、本社機能を関西に移す。
世界各国の大使館は、首都圏に住む同国人に、矢継ぎ早に避難勧告を出す。
私は国際結婚しているので、オーストラリアや香港にいる、妻の家族・親類から、「帰れ帰れ!」圧力も物凄く、
私は「空気を読んで」、妻と二人の子供たちを、急遽、オーストラリアの実家に帰らせました。

私はいま、東京・江東区の自宅で、一人暮らし。
江東区といえば、臨海地区の液状化被害もありましたが、我が家のある東陽町では、液状化も殆ど起こらず、
電気・ガス・水道の供給も、今のところ問題なし。不便は多々ありますが、日々、普通に暮らせることに、心から感謝しています。
スーパーは品薄ですが、外食店は普段通り営業し、客もそこそこ入っています。
ここから海へ向かって、わずか3km離れただけで、車が砂に埋まったり、電柱が傾いたり、道路が波打ったりしているので、
自然災害による明暗は、本当に紙一重だと痛感しました。

私の職場には、韓国人の部下がいます。
彼も私と同様、家族を韓国に帰して、東京で一人暮らしする予定です。
気の毒なことに、彼の住む浦安のマンションは、液状化で被災し、水もガスも出ない、電気もついたりつかなかったり、
エレベーターも動かず、高層階への徒歩移動を強いられています。

原発ショックと、韓国大使館からの避難勧告のなか、彼自身も動揺しています。もちろん、韓国に避難したいでしょうが、
私は部署長なので、彼をなだめ、東京に残らせるのに必死です。
とりあえず、我が家では電気も水もガスもあるので、彼に住居を提供し、希望すれば、自宅勤務もさせてあげようと思います。
我が家に居れば、給水車に並んで水もらいに行く必要もありませんから・・・。

私一人にできることは、わずかですが、現場でのささやかな努力の積み重ねが、日本再建につながるのだと思います。
もちろん、東京より甚大な被害を受けた、東北・北関東の人々への支援も、忘れないようにしたい。
そして、いつか日本中が、つつがない生活を取り戻し、家族とともに、心から笑える日を取り戻したい。
その日が来るまで、日々、やれることを頑張るだけです。

最後に、日本から緊急避難した、大勢の外国人ですが、
今回の震災で、日本人をこれまで以上に、尊敬するようになったと思います。

あれだけの大災害でも、秩序だった行動を取り、被災した人々を思いやる、日本人の素晴らしいマナーと優しさ、礼儀正しさ。
外国では当たり前に起こる、治安悪化や暴動も、日本ではほとんど起こらない。
そして、余震おさまらないなかで、信じ難いスピードでインフラを修復し、被災地に救援物資をきめ細かく届ける。
極めつけは、決死の覚悟で、福島原発の放水作業に赴く自衛隊員・・・

私のFacebookに、大勢の外国人の友人が登録していますが、英語や中国語で、絶賛の嵐が巻き起こっています。
「日本は、必ず復活するだろう」、「日本の奇跡を、もう一度見せてくれるだろう」

彼らは、事態が落ち着いたら、きっと日本に帰ってくる。そして、これまで以上に、多くのビジネスを日本に持ち込んでくれでしょう。
まず、私たち自身がしっかりして、やるべきことをきちんとやり、全世界に、日本人と日本社会の力を見せつけましょう。
災い転じて福と為す・・・悲劇をばねにして、優しさと思いやりに溢れた、新しい日本をつくりましょう。
私も、42年間生きてきて、今こそが、これまで蓄積してきた知識や経験、胆力、優しさを発揮する正念場だと思っています。

Japan will rise again. 日本は必ず復活する。

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最後に、セミナーの案内をいたします。
3月27日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催する予定でしたが、
事情が事情ですので、4月上旬~中旬に、延期することになりました。
確定次第、お知らせいたします。
http://s-msj.co.jp/seminar.html

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、「積極的に投資」派もいれば、「投資しちゃだめ」派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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なぜ英国に投資するのか?

皆さんこんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

一昨日書いたメルマガ、「ロンドン不動産、欲しい~!」は、大変多くの反響をいただき、私自身も、驚いています。
もちろん、賛否両論ありますが、来年のオリンピックを控え、世界中が注目する都市・ロンドンの不動産に対する関心は、実に大きなものがありますね。

2年ほど前は、「香港と並んで、世界一住宅価格が高い都市」と言われたロンドンですが、現在は経済低迷やポンド安のため、以前と比べれば、こなれた価格帯になってきました。
「あのロンドンの不動産が、自分たちの手の届く範囲内になってきた」、この意味は、決して小さくないと思います。
何といっても、世界を動かす都市・ロンドンです。今は景気悪いですが、「腐っても鯛」、七つの海を支配した大英帝国の首都、英語圏の総本山、そして、東京とは比較にならない程、グローバル企業の本社が軒を並べる都市なのです。

日本人投資家にとって、今は幸いにして、円高、ポンド安、米ドルですから、ロンドンやニューヨークといった世界都市の不動産にも、頑張れば手が届く人もいるかもしれません。
この円高が、いつまで続くか分かりません。このチャンスを逃すと、ロンドンやニューヨークの物件は、永遠に手の届かない、高値の花になってしまうかもしれません。
少なくとも、このチャンス、私は大事にしていきたいと思います。

読者から、とても良い質問を受けたので、メルマガで紹介しますね。

【質問】
私自身は、今後安定的な成長が見込めるアジアではなく、敢えて成熟国であるイギリスへの投資という部分がピンと来ない面もあります。なぜイギリスなのか?

【Manachan回答】
私は、世界規模の不動産投資ポートフォリオから、投資判断をしています。
現時点で、日本で1棟11戸、フィリピンで2戸、オーストラリアで2戸所有しており、「成熟国」と「アジア新興国」のいずれも物件を持っています。

キャッシュフローを考えれば、日本の物件が一番美味しいのですが、昨今は日本のカントリーリスクも増大しているので、
バランスを取るために、「アジア新興国」と「アングロ・サクソンの成熟国」に分けて、投資をすすめています。

「アジア新興国」の物件は、確かに成長期待も大きいのですが、リスクも大いにあると感じています。
その際たるものが、「インフレ耐性」の問題。昨今、全世界的に、食糧やエネルギーの価格が高騰しており、貧困国や新興国の庶民の懐を直撃しています。
一方、先進国は所得が高く、エンゲル係数も低いので、彼らに比べれば、あまり懐が痛んでいない状況と思います。

これ以上、食糧やエネルギーの価格が高騰した場合、たとえば貧富の差の激しい新興国では、金持ちや中間層は良くても、庶民の暮らしが立ち行かなくなり、中近東で起こったような、政治の不安定化につながる可能性もあると思います。
私が最近物件を買っているフィリピンとか、中国・インドなども、インフレ耐性が比較的弱い社会だと感じており、その点はリスクだと認識しています。

要は、いま一番勢いがあるアジア新興国といえども、今後、一直線で順調に経済発展するとはいえない面がある。
だから、リスクヘッジの意味で、アングロサクソン系の成熟国の物件も買っているのです。
成熟国もリスクありますが、新興国の抱えるリスクとは、まるで違う性質のものなので、おそらく同時には起こらないと思うのです。

では、なぜアングロサクソン系なのか・・・というと、まずもって英語がベースなので、私でも契約条項を直接読んで理解できるのと、
取引慣行や住宅融資システムも数百年の歴史を経て、成熟しており、透明性・信頼性が高いからです。
あとオーナーの権利が非常に強く守られているので、安心感もあります。

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あと、別の読者の方から、「(私がメルマガで紹介した)Caspian Wharfのあるロンドン東部は、開発中とはいえ微妙な地域なので、不動産価値が上がるのか、よく見極めた方が良い」というアドバイスもいただきました。

折しも、「突撃!ロンドンに家を買う」(井形慶子著)という本を買って読みましたが、

確かにロンドンという都市は、階級社会でもあり、エリアによる貧富の差が激しく、「絶対に買ってはいけない」エリアや物件も多数あるようなので、地域特性はよく見極めなければなりません。
「高級・安心なエリア」から一歩外れると、すぐ「やばいエリア」になったり、また同じエリアでも、「お宝物件」と「やばい物件」が共存していたりするらしいです。
その点、日本の感覚と著しく違うかもしれません。

ただ、私は以前、豪州シドニーで家探しを散々やったので、その経験を、ロンドンの地域分析に活かせる面も大きいと思っています。
何だかんだ言っても、同じ英語圏で、よく似た文化ですので・・・もっとも、歴史が浅い分、シドニーはロンドンよりずっと平等でフラットでしょうけどね。

いずれにせよ、大きな買い物なので、もちろん、調査に調査を重ねてから決断するのは、言うまでもありません。
最近は、外国といえども、ネットでかなりのことが分かります。良い時代になったものです。

最後に、セミナーの案内をいたします。
3月27日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催します。私も講師をつとめさせていただきます。

私がお話しする内容は、前回、2月17日のセミナーと基本的には同じですが、ファイナンス面で多少のアップデートをする予定です。
それよりも、「フィリピンよりiCube社代表であり公認会計士でもある坂本直弥氏を迎え、現地の政治経済の情報を交えての講演を行う」点が新しい。

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、「積極的に投資」派もいれば、「投資しちゃだめ」派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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ロンドン不動産、欲しい~

皆さんこんにちは。
昨日は、東京・大手町にて、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資セミナーに行ってきました。

同社は、創業社長の奥村さんが、2002年、上海で創業した不動産総合サービス企業です。中国(上海、北京、広州、深セン)、日本(東京)、シンガポールに拠点を持ち、アジア・世界を舞台に事業を展開しておられます。
http://www.stasiacapital.com

私も、ステージアさんのメルマガを執筆したり、セミナーの集客に一役買ったりと、普段から良いお付き合いをさせていただいております。
「メルマガのバックナンバー」はこちら。私も、4~5回ほど寄稿しています。
http://www.stasiacapital.net/バックナンバー

セミナーは、大盛況でした。全部で70名を超える参加者を集め、驚くべきことにその約半数は、私が会長をつとめる「アジア不動産大家の会」からの参加でした。
http://asia-pacific.tv/

「アジア不動産大家の会」は、私が「SE大家たくちゃん」と組んで、今年2月5日に設立したばかりの、自主的な海外不動産投資勉強会なのですが、すでに130名を超える会員が集まっています。
しかも、会員の資金力と投資意欲が物凄い!先月17日、私が講師をつとめた「フィリピン不動産購入セミナー」にも、同会から参加者が殺到し、
すでに約10名が、フィリピンのコンドミニアムを契約してしまったという(私を含めて)・・・物凄い盛り上がり。海外不動産販売を手掛ける各社からも、熱い視線を注がれています。

「アジア太平洋大家の会」と協力して、セミナー・勉強会への集客を進めたい会社の方々は こちらへ連絡ください。
aphoc2011@gmail.com

また、海外不動産を題材にするセミナーであれば、私が「投資家」、「顧客」としての立場から、講師やゲストスピーカーを引き受けることもできます。日本語、中国語、英語での講演、すべて出来ます。
先週末も、中国・上海のフォーシンズンズホテルで、中国語で講演してきたばかりです。
http://s-msj.co.jp/seminar.html#sem2

日本各地での講演はもちろん、海外講演に関しても、週末で、場所が日本から比較的近いアジアであれば、柔軟に対応します。ご相談は私のメールまで、
mana33chan@aol.com


元の話題に戻りますが、ステージアさんのセミナーで、一番印象に残ったのが、英国ロンドンのCaspian Wharfというコンドミニアム。
2012年8月完成予定、場所は再開発が進むロンドン東部エリア、東京でいえば、お台場・豊洲といった感じの場所だそうです。
スタジオタイプ(ワンルームに相当)から、3ベッドタイプまであり、価格は17万~47.5万ポンド。今の為替レートでいえば、2260~6310万円で売り出されています。
http://bit.ly/efsXUa

私の投資家目線でいうと、あの物件は、買いです。私は絶対に欲しいと思いました。なぜなら、
「2011年に、ロンドンで物件を買う意味合いは。1999年のシドニーで物件を買うのとほぼ同じ」と考えるからです。

両社の共通項は何でしょう?そう、「オリンピック」です。
シドニーでは、2000年にオリンピックが開催されました。その前後に、大量のチャイニーズマネーが流入し、不動産価格が大いに上昇しました。
私は当時、シドニーに住み、その威力を目の当たりにしています。中国人が束になって不動産を買いまくれば、どれだけ市場を動かす力になるのかを・・・。
私がもし、1999年にシドニーでコンドミニアムでも買っていたら、今頃かなりの金持ちになっていたはずです。
残念ながら、当時の私には、そこまでの投資脳はなく、結局、家を買ったのは2002年でした。ま、それでも少しは儲かりましたけど。

時代はめぐる。オリンピックが、今度はロンドンで開催されます。
そのロンドンの不動産がいま、ポンド安で、かなりお買い得になっています。
中国人民元からみても、日本円からみても、近年に例をみないほどのポンド安水準。かつ、リーマンショック以降、不動産価格の値下がりもありました。
そのことにより、これまで高値の花だった、ロンドンの不動産が、頑張れば手に入る価格帯にまで落ちてきました。
だいたい、ロンドンのコンドミニアムが2000万円ちょっとで手に入るなんて、数年前、いや10年前でさえ、ありえなかったことです。

だから、中国人は絶対に買うでしょう。韓国人、シンガポール人、インド人、アメリカ人、中近東人・・・誰だって、あの価格帯でロンドンが買えるなら、競って買うはず。
出遅れていた日本人投資家も、忍び寄る国債危機、政治の混迷を背景に、海外不動産への興味を俄かに高めています。加えて今は円高ですから、買う人も多いでしょう。
普通考えて、どう転んでも、値上がるはずと思います。

しかも、キャピタルゲイン(値上がり駅)だけでなく、インカムゲイン(賃貸収益)も狙っていけるのが嬉しい。
私は、この物件ともしご縁があれば、長期ホールドするつもりです。
ローンの額、利率にもよりますが、もし、物件価格の70%で30年ローンを組んだ場合、諸費用を差し引いても、満室であれば、収支はマイナスにならず、少しだけプラスになります。

満室には、なるでしょう。慢性住宅不足のロンドンなのですから・・・普通考えて、ほとんど空かないはず。
そして、賃料水準も、年とともに徐々に上がってくると思われます。
つまり、ローンを返しながら、少ないながらも、英ポンドでのキャッシュフローが入ってくるのです。
私の知る限り、海外不動産投資は、キャピタルゲインはともかく、インカムゲインを着実に得る案件は少ないのですが、
ロンドンの物件の場合、そのインカムゲインが期待できるのが大きい。

あまりこんなこと言いたくないのですが、もし将来、日本の国債がコケて、日本円が暴落したとすれば・・
その時、海外物件から、キャッシュが外貨で入ってくれば、為替考えると、ものすごく美味しい話になりますね。
しかも、英ポンドという、国際的に信用のある通貨で、月々、現金が入ってくるのです。心強いですよね。

(※もっとも、日本より前に、英国がコケる可能性も、ゼロではないと思いますが、少なくとも政策の方向性や実現力を比較した場合、英国の方がずっとリスクが少ないと思います)

さらに、ロン
ドン物件は、投資価値だけでなく、「実需」、「所有欲」も満たしてくれると期待できます。

「実需」・・・ロンドンは金融と学術の都です。私が将来、留学して学びたい「都市学」(urban studies)も、世界一発達しているのが英国です。
だから、自分の留学でも使うかもしれないし、将来、娘や息子がこの地に留学するとしても、住まいとして使えるかもしれません。

「所有欲」・・・英語圏の総本山、ロンドンに物件を所有していることは、不動産投資家として「ハクがつく」話です。
たとえば、中国あたりに行って、講演するにしても、「ロンドンでコンドミニアム持ってます」と言ったら、ものすごく聞こえが良い。
ま、私が東京に物件を持っていることも、中国人にとって、それなりにブランドではありますが、ロンドンはそれ以上です。だって、英語圏の力をバックにしているんですもの。
世界中のほとんどの人にとって、英語圏のロンドンは、東京よりずっと身近で、馴染みやすく、アクセスしやすい都市です。
つまり、ロンドンの物件は、最初からグローバル。売る時は、世界中の人に売れる、ということです。

こうやって書いていくと、改めて、ロンドン物件、欲し~い!
フィリピンや日本の地方都市物件と比べると、それなりに高い買い物になるので、いま、ファイナンスの算段を考えているところです。

最後に、特選メルマガの紹介にいきます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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会社の少子化を阻止しよう!

日本ではかなり前から、人間の少子化が社会問題になっていますが、「会社の少子化」にも、本腰を入れて取り組まなくてはなりません。

総務省が発表した「商業登記情報(2009年・年次表)」によると、法人(個人事業含まない)の設立登記件数は、2006年をピークに、かなりの落ち込みを示しており、2009年には86016件と、ここ10年で最低を記録しました。

2006年 115,178社
2007年 101,981社
2008年  92,097社
2009年  86,016社

途中でリーマンショックがあったとはいえ、この落ち込み方、まじで何とかしなくてはなりません。経済規模に比べて、起業の件数、伸び率とも、諸外国に比べて振るわないのが、今の日本の姿です。

起業は、活力ある明日の日本をつくるのに、欠かせません。行政サイドでは、起業を促進すべく、それなりに努力してきています。たとえば「資本金1円で起業」できるようにしたり、合同会社という、比較的簡単に会社を設立できる制度も整備しました。私も昨年、合同会社を設立しましたが、余りに簡単かつ安価に設立できたので、驚いたものです。

そこまで支援しても、一向に燃え上がらない日本の起業熱、一体どうすれば良いのでしょう。問題の根本は、起業をめぐる社会環境にあると考えます。

よく言われることは、「日本の社会では敗者復活が難しい」、「起業に一度失敗したら、取り返しがつかない」等々ですが、なぜそうなるのでしょう?私思うに、

・起業するからには、サラリーマンを辞めて、専業でやるのが当たり前
・事業資金は、自分の家屋敷を担保にして、借金して調達するのが当たり前
・会社がコケたら、家屋敷とられて、まともな再就職もできず、結局何も残らない
・その頃には、取引先も友達も逃げて、世間から冷たい目でみられる

みたいな、「失敗したら悲惨」という「古くさい事業のイメージ」を、日本人が未だに引きずっているからではないでしょうか?

私自身、最近は東京都の制度を利用して、事業資金の調達を進めているのですが、役所や金融機関の担当者からよく言われるのは、

「鈴木さんは、いま勤めている会社を辞めて、事業に専念するんですよね?」

私自身、「ええ、まあ、そのうち・・・」みたいに、お茶を濁して答えますが、内心は、今の勤め先を辞めるつもりなど、毛頭ありません。だって、ITの仕事好きだし、これまで十数年もかけて、築き上げてきたITのキャリアを手放したくありません。

心の底では、「起業するのに、なぜ会社を辞めなきゃならんの?」、「サラリーマンと事業主、二足のわらじ履いて、どこがいけないの?」と思っています。

だって、大人は誰でも、二足、三足のわらじ履いてるじゃないですか?この世の中で、いろんな顔を持っているじゃあないですか?たとえば私は、父親でもあり、夫でもあり、サラリーマンでもあり、不動産投資家でもあり、それを発展させた法人事業主でもあり、セミナー講師でもあり・・・名刺だって4種類持ってますよ。

だからこそ、「起業するからには、専業でやらなきゃならない」みたいな考え方が、物凄く古臭く感じるのです。少なくとも、ネット時代にそぐわない。今の時代、サラリーマンが仕事ひけた後、ネット使って、アフィリエイト、デイトレ、ヤフオクなどで、巨万の富を築くのも珍しくないわけで、今どき、サラリーマンやりながら起業するのは、全然おかしい話じゃないよね?

それに、事業資金の受付窓口が、役所も金融機関も、たいてい午後5時とか6時に閉まってしまうのも、現役サラリーマンにとっては極めて使いにくい。これも「専業」「脱サラ」を前提とした仕組みだからと思う。

40代の、スキルと経験を積んだサラリーマンが、脱サラするのは、すごくリスキーな選択だということを、お役所や金融機関は、ちゃんと分かっているんでしょうか?脱サラして、事業うまく行けば良いけど、確率的には、失敗する方が多い。でもって、失敗した後、元の給料でちゃんと再就職できますか?キャリアに数年間のブランクができてしまったら、特に40代、50代だと、非常に不利な条件で、不本意な就労を強いられるのが関の山。少なくとも私は、そんな選択はしたくない。

この国は果たして、本気で起業を促進したいのだろうか?それとも、起業して欲しくないのだろうか?・・・そんな疑問が頭を駆けめぐるほど、お寒い現実がある。

夢を追いかけるため、リスクをとって、起業する、その入り口は、気軽であるべきだと思う。誰でも、いつでも、どこでも、思い立った時に、あたかも炊飯器のボタンを押すような気軽さで起業できるようになれば・・・そして、誰でも、いつでも、どこでも、低コストで気軽に事業資金を調達できる仕組みが整えば、起業なんて、爆発的に増えるでしょうし、「会社の少子化」なんて、すぐ解決できると思うのに。

真面目な話、日本がここまで事業興しにくい国であるなら、私は香港とかマカオとか、シンガポールとか、もっと簡単に会社やれる国に逃げちゃうかもしれませんよ。

せっかく、日本で起業する気になった者を、みすみす海外に逃がしたくないでしょ?だったら、一緒に考えましょうよ。どうしたら、人々が会社興したくなる国にできるのかを・・・。

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