2014年 5月 の投稿一覧

ポスト「食べて福島応援」の時代

こんばんは、Manachanです。

最近、東京メトロや都営の地下鉄に乗ると、「福島応援」のポスターが目立ちますね。

お江戸日本橋には、今年4月、福島アンテナショップ「みでって」が、新装オープンしました。東京駅八重洲口の福島観光交流館とあわせて、近所で二店舗目ですな。

いま東京では、官民あげて「福島応援プロモーション」花盛り。この方面に国家の震災復興予算がたっぷり費やされているのかもしれませんね。

それにしても、世の中、変わるものですな。震災&原発事故が起こった2011年と、その翌年の前半までの東京は、間違いなく、「福島忌避」の時代でした。

当時の首都圏で、福島県産の野菜果物がスーパーに並ぶことはほぼ絶無、並んだら最後、「放射能汚染を拡散させるな!」と、すごいクレームが来たものです。福島県どころか、茨城県産さえ滅多にない時期もあったし、普段見慣れない「佐賀」とか「高知」とか、西日本の野菜が幅をきかせた時期もありました。

福島に旅行に行くことさえ、当時の首都圏では「ありえない」こととされていました。2012年2月に、お笑い芸人のカンニング竹山氏が福島旅行して、福島産の野菜を購入したことでTwitterが炎上した事件もありましたね(リンク)。

私は、何だかんだいって、震災直後から、福島県の浜通り、中通り含めて7~8回は行ってるし、自分が頻繁に足を運んでる分「情報不足ゆえの放射能恐怖」みたいなものは早々と克服してたし、また、福島県産の野菜果物にしても、「サンプルで放射能検査してるからいいだろ」と思い、子供たちにも普通に食べさせてました。

私が福島の飯坂温泉で買ってきた桃とか、リンゴ、ずんだもちとか、うちの子たちは食べまくってましたね。

ただ、当時の東京で、そんなことをしてる家庭はたぶん少数派だった。うちの奥さんも、ママ友からいろいろ吹き込まれて、「子どもに福島産食べさせて、放射能本当に大丈夫なの?」と、言ってた時期もありました。

世の中が「福島忌避」の時代に、私は「福島産、食べて応援」を掲げてブログで情報発信していたわけですが、人の親として、逡巡がなかったわけではありません。

「被災地である福島の農家や地域産業を応援したい気持ち」と、「子どもの健康を守りたい気持ち」が葛藤したのは、もちろん私だけでなく、首都圏に住む多くの親が体験したことだと思います。

2011年当時は放射能や健康影響に関する情報が錯綜し、デマや恐怖煽りもピークに達していました。そんななかで、私は、どんな判断軸で考えたのかというと、

何よりまず、日本人としては、被災地を応援するべきだろう」という気持ち。この日本列島に暮らす限り、自然災害はどこでも起こり得るわけだし、次回は自分の住む東京が被災地になるかもしれない。

2011年の震災で大きく揺れ、計画停電もあったけど、幸い、大きな被害を逃れた東京の人間として、宮城、福島、岩手沿岸部の被災地に手を差し伸べるような行動をとらないと、将来、自分が被災者になった時に、他地域の人が東京人を助けたいと思うだろうか?

いや、日本人なら、必ず助けてくれると思うし、それが日本列島に生きる安心感、喜びでもある…そんな素晴らしい民族の一員であることを、私は後生大事にしたい。その気持ちが、「福島産、食べて応援」に結び付いた面があります。

もう一つは、「定量的に考えることで、福島産を食べる不安がなくなった」。私は幸い、不動産投資家として物事を数値化して考える訓練を積んでいるし、また、化学工学を学んでいたので、放射性物質なるものを、他の無機・有機化合物と比較する視座も持っていた。

簡単に言うと、放射性物質は、地球上に存在する物質のうちで、メカニズム的には一番シンプル。放射性セシウムの文脈でいえば、元素が「崩壊」することで「エネルギー」に変わり(放射線を出し)、それが水分子と反応して活性酸素となり人体に影響を及ぼす(被曝する)。

自然界には無数の放射性物質があり、常に崩壊し、放射線を出して、常に私たちの身体に入っている。今回の原発事故では、主に放射性セシウムが環境中に放出された…基本的には、「原発事故の影響でどの程度、追加的に被曝するか?」だけ考えれば良い。放射性セシウムを含んだ食品は別に猛毒ではないから、食べてもすぐには健康影響出ないし、習慣的に食べ続けて、ようやくリスクが高まるかもしれない程度の話でしかない。

私たちは多様な食品を食べているのだから、別に、福島県産の食品を忌避する必要はない。世の中には、「放射能ホットパーティクル」だの「アウトブレイク」だの、横文字を持ち出しては不安を煽り、奇説珍説を展開する学者もいましたが、このテーマ学べば学ぶほど、

震災後、東日本の放射能騒ぎは、平熱36.3度の子供が、36.5度になった位で、やれ病院だ手術だ検査だ転地療養だと騒ぐバカ親」の如きものだと分かり、なおさら、「福島産食べて応援」を掲げたくなったのです。

しかし今、時代は変わりました。西日本は知りませんが、東京では少なくとも、「福島応援」モード。忌避する人は今や少数派になりました。あの「鼻血マンガ」だって世間の総スカン食って作者オーストラリアに逃げ帰った位、世の中が落ち着いたってことです。

そんな中、私としては、「福島、食べて応援」を超えるコンセプトを打ち出したい。投資家って、世の中の動きのちょっと先を読んで、適切に行動してちゃっかり利益を得る人たちですよね?私も常にそうでありたい。

今の東京は、ようやく、私が3年前からや
ってたことを後追いするように、「福島、可哀想だから、食べて応援しよう」になりました。

であれば、私は、「福島の食べ物、美味しいから、食べて宣伝しよう」を打ち出したい。

実際、福島には優れた食材が多いと思うし、もっと工夫して、洗練させれば、さらに価値が高まるはず。

しかも、Fukushimaという地名は、すでに世界中に知られていますから、今こそプロモーションの大チャンス。

Fukushima farmers(福島農民)ブランドつくって、世界中に売り込むのも手かもしれない。統一のロゴつくって、キャラバン仕立てて、オーストラリアとかマレーシアとか行って、桃ジャム、桃アイスとか、売りまくる。

こんなスローガンはどうでしょう?英語的に…

We never give up Fukushima. (私たちは福島をあきらめない)
We shall regain our promised land. (私たちは成功が約束された地・福島を取り戻す)
We shall turn our fate to be a brighter one. (私たちは運命を素晴らしいものに変える)

「AKB48」ならぬ、「Fukushima50」(原発決死隊じゃなくて…)なる、地元の若い女の子グループつくって歌わせてもいいかも。

そういうの、ノリが明るいじゃないですか…福島は汚染されてもうダメポとか、自主避難する勇気を持とうとか、そんなこと言うよりずっと楽しいと思いません?

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台湾人が海外を買う理由

おはようございます。Manachanです。

昨日は朝から、台湾人投資家に、東京の物件を案内していました。

☆品川プリンスで待ち合わせて

☆白金台の、「台北駐日経済文化代表処」(大使館)で、住所証明を認証してもらった後、

☆茅場町、八丁堀、築地あたりのマンションを3つ見学

こういう物件見学コースの場合、終着点は必ず、「築地」にします

だって、美味しいもんねえ~。アフター物件見学は、魚市場で海鮮丼…こんな仕事なら毎日でもいいっす。

市場のうに丼、まじで美味かった~。次に海外投資家が来たら、築地のマンションを案内しよう。物件案内と、事前の現地確認…一物件で二度美味しい♪


ところで、台湾ではいま、「海外不動産投資ブーム」の様相を呈しており、「日本」や「マレーシア」をテーマとする不動産セミナーが、各都市で、毎週のように行われているようですが、

このような状態になったのは、わずか数年前からだそうです。

日本でも、「海外不動産投資元年」と呼ばれるのが昨年(2013年)ですから、台湾とほぼ同時期と言って良いと思います。

ですが、台湾人が海外不動産を買いたい動機は、日本人のそれと、大きな違いがあります。

日本人の海外不動産熱の、一番顕著な動機は、私思うに、「相続税などの増税から資産を守りたい」だと思います。

その根底には、「デフレ、資産価値下落」があると思います。普通考えて、資産価値が上昇している局面なら、増税されたところで手残りはありますし、遠く海外にまで目を向けなくても、国内物件の節税対策だけやってれば良いわけですが、

いまの日本は、資産価値が上がらないのに、増税は確実に来る。賃貸経営の環境も年々厳しくなる、「レッドオーシャン」で戦うよりも、海外に「ブルーオーシャン」があるかもしれないから、とにかく勉強しよう…というのが、セミナーに参加さっれる多くの皆さんが考えておられることだと思います。

(独白…海外でも、場所によっては、日本以上にひどいレッドオーシャンが結構たくさんありますけど、それを見極めるためにも、勉強は必要ですね。)

一方、台湾の場合は、日本のバブル崩壊直前に似たところがあって、「国内不動産の高騰」を背景とした「バブル崩壊、資産価値下落の懸念」…それが、多くの人々をして、海外不動産に目を向けることになっているようです。

一口で、台湾不動産といっても、二極化しています。

☆台北都市圏では、人口・産業が伸びているが、不動産価格高騰が著しい(東京並みか、それ以上)

☆それ以外の地域では、不動産は台北に比べて数分の1の値段で買えるけど、人口・産業が停滞して、伸びる目が見えない。

日本の「首都圏」VS「北海道」に似た話ですが、私の実感では、それ以上の格差だと思います。

九州と同じくらいの大きさしかない台湾島で、なぜ、「でっかい大日本」以上の格差ができるのか?主な理由の一つは、「チャイナ(大陸)マネーが、台北都市圏に集中的に流入する」からだと思います。

台北のビジネスホテル、数年前と比べて明らかに予約が難しくなりました。大陸のビジネス客、観光客が大挙、台北に来るからです。そして、大陸の金持ちは、台北一等地のマンションを、5億や6億とかで大人買いします(拙著:台北一極繁栄の風景)。

そして、地下鉄、国際航空便などの交通インフラ整備も、台北と他都市では歴然とした差がありますから、結果、台北都市圏全体が不動産ブームになる。

とにかく、台北は不動産価格高すぎ、普通の給料では全然買えないレベルだし、賃貸利回りは2%程度しかない。相場も、すでにピークを打ったという認識が広まり、

いま台北で不動産買っても、キャピタル(値上がり益)もインカム(家賃収入)も期待薄

だから、海外で買おう!

今のところ、投資先として一番人気なのは、「日本」でしょうね。とにかく台湾人は日本大好きで、年に何回もリピートしてくる人が多い。子供の留学にしても、男の子は欧米に行かせても、女の子は台湾から近くて治安の良い日本に行かせるケースが昔から多く、何だかんだいって、「日本での在住経験ある」台湾人が少なからずいる。

そして、台湾には「信義房屋」という、日本不動産取扱トップの企業があり、日々、ものすごい数の投資物件を台湾人に売っているので、日本の不動産取引の商習慣に関する情報も、結構知られていたりする。

今は台湾人にとって、「円安」で日本物件が比較的買いやすい時期です。今後、もっと円安が進めば、バイヤーが怒涛のように押し寄せてくるかもしれませんね。台湾だけでなく、中国から香港から、韓国から、そして東南アジア全域から…

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外国人と贈与税の関係

こんばんは、Manachanです。

最近、近隣アジア諸国のお客様相手の仕事が多いのですが、私の見聞した限りでいえば、彼らの不動産購入の典型的パターンは、「親の仕送りで不動産投資」。

つまり、中国にいる親御さんが、来日した子供さんに送金し、そのおカネで都内のマンションなどを、子供名義で買うわけです。リッチじゃーん!なんだか、羨ましいですね。

しかし、ここで問題になるのが、

日本の贈与税

もし、おカネを渡すタイミングが、来日前であれば、贈与税はかかりません。あるいは、数年後に子供に日本不動産を買わせることを予見して、非課税枠(基礎控除)である「年110万円以下」を数年にわたって計画的に送金してきたなら、贈与税はかかりません。

しかし多くの場合、

・子供さんは来日して数年経ち、日本の住所がすでにある。
・親が大金をドカーンと、中国から送金する。当然、送金の記録は残る。
・その数週間後、子供さんが日本で物件をキャッシュ買い。

「そのおカネの出どころ、どこなの?」と言われるのは必然の理。日本に住む子供さんには大した収入源がありませんし、都内マンションをキャッシュ買いするだけの大人の貯金ができるとも思えません。そこで、

「このおカネ、親からの贈与じゃないの?」と言われたら最後、送金記録が残っている以上、抗弁できません。おとなしく、贈与税払う以外にありません。

この贈与税の税額、半端じゃないっす。国税庁のサイトによれば、

たとえば、親が1000万円、中国から送金する場合、

基礎控除後の課税価格 1000万-110万=890万
納税額 890万 x 40% -125万 =231万

なんと、231万円もの贈与税がかかってしまう計算になります。利回りなんてすぐぶっ飛んでしまいますね(計算間違ってたらご指摘ください)。

この話をすると、誰もが驚きます。

なにこの税金。ボッタクリじゃないですか?何とか、払わずに済む方法はありますか?

ま、私だって個人的には、ボッタクリと思いますよ。しかし、好き嫌いを問わず、税金なんだから払わなきゃならない。

どうしても払いたくないのなら、「親から住宅資金の贈与を受けた」特例を使うか…
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

あるいは、親から1000万借金して、少しだけ利子つけて、借入金扱いにしてもらうか…
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

私には、それしか考え付きません。もっと良い方法ありますかねえ?6月4日の、海外不動産税務セミナーに出て、勉強してみよう。

今後、インバウンド(海外⇒日本)投資が増えると、それに伴い、贈与税の問題も表面化してくるでしょうね。

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チバ&サイタマを世界の投資家へ!

こんにちは、Manachanです。

最近、近隣アジア圏の投資家を東京の物件に案内する仕事が増えています。

・昨日は赤坂4丁目の物件に中国人投資家を案内
・金曜日には台湾人投資家の来日に合わせて、築地近辺の3物件を案内

宅建業者「鈴木資産管理」を立ち上げた当初の目的は、「海外投資家(のおカネ)を日本の不動産市場に呼び込む一助になりたい」ですので、本来想定した仕事が入ってくるようになったのは、喜ばしいことです。私のメールボックスも、最近は中国語がやたら増えてますね。

私がサービスする以上、海外投資家には、賢く物件を買って、日本不動産で大いに稼いでいただきたい。それで彼らがリピーターになってくれれば、我が祖国ニッポンにパワフルなアジアマネーが継続的に流れこみ、子供たちに「元気なニッポン経済」を体験させてあげることも夢…ではないかもしれません。

賢い物件選びには、とにかく「情報」が不可欠。でもって、いま日本に参入してくる外国人投資家に、必要十分な不動産情報が行きわたっているかというと、まだ全然そうではありません。

ワタシ、特に問題だと思うのが、

投資できるおカネが数千万円程度しかないのに、東京都心を買いたがる人が多い

数千万円でも、上の方、8千万とか9千万なら、都内でそれなりの物件買えるかもしれません。ですが、私が付き合っている投資家は、たいてい、千万の位が下の方(1とか2とか・・・)なんです(涙)。


1000~2000万・・・都心では、ワンルームしか買えません(頑張れば、足立区や葛飾区でショボい中古ワンルーム2戸ゲット位か)。

3000万近く出せて、はじめて、「都内ファミマ」(ファミリーマンション)が視野に入ってきますが、「麻布」「青山」「代官山」「ギロッポン」みたいな、かっこいいアドレスでファミマ狙うには、やはり5000万は欲しい。

しかし、いくらアドレスが立派でも、たかがファミマ、区分1戸ですよ。テナント退去したら家賃収入ゼロじゃん?同じ5000万あれば、チバやサイタマで、土地付き一棟アパート新築6戸くらい平気で建つのに…

6戸あれば、うち1戸が退去しても、あとの5戸は家賃払い続けてくれるんですよ。それに、永遠に価値毀損しない「土地」もちゃんとついてきます。数十年後、古アパート取り壊しても、最悪、戸建用地として出口とれる。

いくら、ロケーションが麻布青山代官山であっても、自由に処分できる土地ないんじゃあ、中古アパートとして出口とるしかない。選択肢少ないよね。


「チバサイタマ?」「チバラギ?」…どっちでもいいけど、東京郊外の産である私は、台湾・香港・中国の投資家に、我が郷里の素晴らしさを説きます。


・日本で投資するおカネが、数億あれば、確かに都心買うべきです。でも、数千万円だったら、郊外の方が絶対にいいですよ。

・なぜなら、都心だと土地の価格が高すぎて、数千万だったら区分マンションしか選択肢がないのです。

・たとえばの話、5000万円の投資資金があるとして、都心だと、うち4000万円が土地代で、上物に1000万円しかかけられません。当然、1000万円で上物なんか立たないから、現実的には、マンションの一室を買うしかないのです。

・でも、チバやサイタマに行けば、土地代がせいぜい1000~2000万ですので、上物に3000~4000万はかけられる。土地付きアパートだって建てられるのです。

・上物にそれだけのおカネをかけられれば、競争力のある賃貸住宅をデザインすることだって可能です。

・チバ県とサイタマ県だけで、台湾総人口の半分以上、香港総人口の2倍近い人間が住んでいます。僻地ではありません。歴とした大都市です。

・あなた方が来日する時、たぶん使ったであろう成田空港と、世界的に有名な「東京ディズニーリゾート」はチバ県にあります。

・あと、台湾や香港でも良く知られている街「池袋」から、電車でちょっと行けばサイタマ県です。

【大都会サイタマ…田舎者がビビるキラー画像】

そこまで言って、理解してくれる人と、「チバ、サイタマ・・よく分からないから、やっぱ東京にする」という人もいます。やっぱ後者の方が多いかな。

どうしても東京を買いたいなら、そして3000万位あるなら、都心近くの好立地で、投資用マンションとして売り出されて、かつ実需転換もできそうな35~40平米以上の1LDKとか2DKをすすめますね。値上がりの目もあるから。

でも、2000万以下しかないんじゃあ…ワンルーム1室コース。都内のお好きな場所で選んでくださいな。値上がりは期待しないでね。

そのお金あったら、チバかサイタマで、小ぶりでも再建築可能な中古戸建2戸くらい買って、賃貸に出した方が賢いと思うけど、そういう芸当できる外国人はほとんどいませんね。

やはり、情報って大事だなと思った次第。質も量も…

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大金持ちになったら…

おはようございます。Manachanです。

昨晩は頑張って、海外不動産コラムを2本書き上げました。その原稿料がだいたい、うちの奥さんに渡す一週間分の生活費になります。ありがたや~。

こんな風に、ちょこまか働いて、細々と露命をつないでいる我が家ではあります。

ところで、私、いま娘の通う小学校でPTAやってるので、学校に足を運ぶ機会が増えています。

学校の廊下には、子どもたちが描いた「将来の夢」が貼り出されていました。「ペットショップの店員さんになりたい」、「パン屋さんになりたい」…子供らしくていいですね

その中で、ごく少数ですが…

「大金もちになりたい」

いいね、その夢。我々の海外投資コミュニティにスカウトしたいな…

ところで、「大金持ち」って、何だろう?

自分は大金持ちになったことないし、でも、海外不動産投資の会員組織を運営している一上、「お金」や「幸せ」について、自分なりの哲学は持ちたいと思っています。

「いくら以上、収入があれば、大金持ち」ということでは、もちろんないでしょうね。世間からどう見えるかは別として、実際には年間10億や20億、がっつり稼いでいる人でも、主観的には充足してない人が結構多い。

「まだ10億。最低100億くらい稼がなきゃ・・・」と思って、無理して事業拡大している人も結構いますよね。

あと、私の関わる不動産業界では、「仲介地獄」という言葉があります。

不動産仲介…一言でいえば、自分で所有していない、他人名義の不動産を、別の人に売って仲介手数料を稼ぐ、という仕事。

世間には、「物件右から左へ流して、濡れ手に粟のおいしい商売」と思われるかもしれませんが、実際には「千三つ屋」という言葉がある位、1000の物件があっても、そのうち3つ位しか仕事にならない、極めて歩留りの悪い仕事だったりします。

そんな、時間効率の悪い仕事、いつまで続けてても馬鹿らしいジャン、ということで、世の仲介さんは、種銭を貯めて、銀行融資を引いて自社物件を持つことにより、経営を安定させようとします。要は「自分の持ち物」を売れるから、買い手さえ見つければ商売になりますもんね。

実績ができて、事業融資がひけるようになれば、「種銭1000万貯めたら、1億の仕事ができる」、「1億貯めたら、10億の仕事ができる」、「10億貯めたら、100億の仕事ができる」…そんな世界なので、

私、不動産の事業をしている限り、「サラリーマン時代の年収の5倍10倍の売り上げ」位では、到底、充足感を味わうことはできそうもない、と思っています。

※)サラリーマンは給与を得る身分なので、「年収」という概念が使えますが、事業主になると、どんな基準で金回りを測ればいいんだろねえ。売上?利益?社長(自分)に出す給料?自社株や不動産などの資産総額?

オカネの面で、「もう、これで十分よ♪」みたいな充足感を味わうには、一体何が必要なんだろう?

思うに、「何らかの仕組みを構築して、自分の懐に、チャリーン、チャリーンと、自動的に銭が溜まっていく状態」をつくって、それで、自分や家族の生活ニーズ、旅行・教育ニーズ、社会的ステータスのニーズ…全てが満たされて、なお余りあるキャッシュフローができれば、おそらく、満たされるのではなかろうかと?

生活ニーズや、旅行・教育ニーズに関しては、そんなに差はないでしょう(年収概念で言えば、税引後で2~3000万もあれば十分でしょ、みたいな…)。ただ、社会的ステータスのニーズは、大きな個人差があると思います。

派手に稼いで、派手にぶっとんだ(といわれる…)ネオ・ヒルズ族、与沢翼氏みたいに、ロールスロイスやフェラーリを大人買いして、六本木で毎晩豪遊してたら、いくらお金があっても足りないと思うし、

逆に、私はそんなもの要らないし、カローラや新幹線、ビジネスホテル、地元の田んぼでとった「セリのおひたし」「ツクシの天ぷら」「イナゴ佃煮」程度で十分満足できるから、少ない額でも満足できるでしょうね。

先ほどの話に戻ると、「自分の懐に、チャリーン、チャリーンと、自動的に銭が溜まる」状態を目指すなら、いろんな方法がありますね。不動産(家賃収入)はその最たるものだし、他に印税とか、Webサービスつくって使用料収入とか、会長報酬とか…

それがつくれれば、「俺って、大金持ちだぜ!」感覚を味わえるのかもしれません。

あと、自分が首尾よく「大金持ち」になったとして、そのお金の使い方として、最高に満足度高いのは、たぶん「寄付」だと思います。

たとえば、10億くらい、気前よくポーンと出して、

このお金、柏の発展のために、使ってください

みたいなことできたら、気持ちいいだろうな。

自分が寄付したものが、「かたち」になったら、もっと気分いいだろうな(たとえば、柏ベルサイユ住宅みたいに)。

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人生から余暇が消えた

おはようございます。Manachanです。いま、東武東上線で、埼玉県東松山に向かっています。まもなく板橋区が終わり、「♪ダンダンダンダ ダンダンダ~ ダンダダ埼玉♪」の鼻歌で気分を盛り上げる。

昨晩は東京で、「英国&トルコ不動産セミナー」を開催。今回の講師は、おなじみの「清水さん」の他、英国人創業社長のアンドリュー・ウェストコット氏も来日しました。

懇親会で、アンドリューと話していたら、こんなこと言ってました。

「今回は、ドバイ、スペイン、中国を経て、日本に来たんだよ」
「もう何週間も家に帰ってない。そろそろ英国に帰らないと家庭がやばいなあ」

ま、程度の差はあれ、出張に次ぐ出張、という意味では俺も一緒なんだけど…会社興すと、自然、そうなりますよね。

サラリーマンをやめて、独立事業主になってみると、「余暇」とか「出張」の意味合いが、全然違ってきます。

サラリーマン時代は、有給休暇の範囲内であれば、上司の許可とって休むことができたし、いくら休んだところで、毎月、決まった日に給料が支払われたし…その意味で、週末や夏休みは、まさに「余暇」でしたね。収入が途絶える心配なしに、心おきなくリラックスして、休めたものです。

ところが自営になってみると、当然ながら、給料の保障はない。自分の給料を出すための売り上げを、自分ひとりの力で上げなくてはならない。月によっては、売買仲介の売り上げゼロ、みたいなことがありますけど、それでも、家族四人の生活費や、子供たちの習い事の費用は、必ず出ていく…

「いつ、収入が途切れるか分からない」という状態は、実際、かなりのプレッシャーです。当面、私はサラリーマン時代の所得を、事業を通じて稼ぎ出すことが目標で、それ位は、さすがに達成できると思うんだけど、仮にそうなったところで、決まった給料が保障されていない以上、「もっと稼がなきゃ」のプレッシャーは消えないでしょう。

だから、余暇なんてないし、稼ぐ前提なしに遊ぶ気にはなれません。土日、祝日、週末問わず、売り上げにつながる仕事があればどこへでも飛んでいくし、ある意味、「ずっと働いている」状態ですね、

あと、出張の意味合いも違ってきます。独立自営になった私は、サラリーマン時代とは比較にならない数の出張をこなしていますが、当然、交通費や宿泊費は、自分の経営する会社から出さねばならない。要は自腹と一緒なので、LCCや高速バスなど、可能な限り安い交通機関を選び、3000円台の激安ビジネスホテルに泊まる。新幹線出張と、「都ホテル」、「リーガロイヤル」レベルの宿泊が当たり前だった外資系サラリーマン時代に比べると、ずいぶんグレードが落ちたなあという気がする。

こないだ、カンボジア出張で使ったゲストハウスが1泊800円ですからね。125円でストリート散髪して、屋台で62円メシ食って、学生バックパッカー時代に逆戻り。もう笑うしかない…

ですが、良いこともあります。いまは出張も余暇も、自分ひとりで決められます。経営陣や上司の命を受けて行くのではないので、要は好きな時に仕事して、好きな時に休めばいい。

行き先も経路も滞在期間も、会社の規定など関係なく、自分の一存で決められますから、「出張のついでに、遊んじゃえ」みたいなことも可能。たとえば、

名古屋出張の時は、高速バス使って、途中の「足柄サービスエリア」で富士山の写真撮って、静岡限定「まりこの紅茶」飲んで、「う宮(うみゃー)~富士宮やきそば」をお土産に買って帰る。

札幌出張の時は、新千歳空港の「ニコニコレンタカー」で2200円レンタカー借りて、周辺の「ウトナイ湖」、「パレットの丘」など、広い大地ドライブを堪能して、安平町追分の「角谷さんのカマンベール」をお土産に買って帰る

【富士の裾野で…】

【北の大地で…】

みたいなことが可能。要は、出張自体が遊びみたいなもんだし、そもそも今やってる仕事自体が遊びみたいなもの。

楽しい 忙しい 儲からない」の三拍子揃ってますけど、ま、それはそれで、自分らしい働き方、生き方なのかなと思ったりします。

どれだけ働くのも自由、どれだけ稼ぐのも自由、稼げなくて生活できなくなっても自分の責任…「自由」とは、こういう状態を言うのだと思う。

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千葉を捨てて埼玉に転進

おはようございます。Manachanです。名古屋出張を終えて、関東に帰ってきました。

関東・一都三県のなかで、埼玉県VS千葉県は、永遠のライバル。都市レベルや「格」、イメージの面でいえば、1位東京、2位神奈川、これは不動のツートップ。それに続く関東3位は、埼玉?それとも千葉?…永遠に決着のつかない戦い。

千葉だって埼玉だって、東京に近い地域は、結局、似たもの同士だと思うんだけど…土地代が比較的安くて、都内のような高層住宅や、横浜みたいな「坂の頂上までびっしり戸建」が少なく、その代わりカーポート付きの戸建住宅や2階建て木造アパートが、無秩序に広がって、田畑と混在している、みたいな感じ。

似たもの同士の「埼玉VS千葉」ですが、一つだけ、圧倒的に違うものがあります。それが、「アパートの建てやすさ」・・・・具体的にいえば「都市計画上の用途地域」や「法令上の制限」において、

埼玉は、千葉よりずっと、規制が緩いんです!!

私、いまアパート建売業者のために、千葉県と埼玉県で土地仕入れをやっています。最初にターゲットにした地域は、千葉県の柏・松戸地域。ここは、地価が安い割に、結構高い賃料が取れる。

確かに、地価と賃料のバランスは首都圏でピカイチなんですが、それはあくまで、アパートが建てられたらの話。実際には、アパートのプランが入らず、膨大な数の検討図面が無駄になっています。

私思うに、千葉県の土地探しでガンなのは、

「一種、二種低層住宅地域」(一低、二低)
「一種高度地区」

千葉県は、やたらこういう土地が多いんです。特に、隣地が北側に隣接している場合、北側斜線制限をモロに受けてしまう。

たとえば、第一種高度地区で高さ10mの建物を建てたい場合、北側斜線がかかると、隣地境界線から、4メートル離して建てるか、あるいは斜線に合わせて壁を削らなければならない。その分、北側の土地が無駄になる。だから、相場より坪15万円くらい安く買わないと割にあわないんだけど、世の中、アパート建売業者なんて星の数ほどいるから、そんな割安な土地はとうの昔に誰かが買ってるよね。


あと一ついうと、土地販売図面には、都市計画法上の「用途地域」(一低、二低など)は載っていても、「高度地域」に関する言及がないものが多い。普通、「低層」地域ではない、「一種・二種中高層」(一中高、二中高)などの地域では、やたら厳しい「一種高度地区」が適用されることは少ないのですが、

千葉県では、中高層地域のくせに、一種高度地区が適用されることが多くてびっくり!

あと、「隣地境界から1m離して建てなくちゃいけない」とか、千葉県独自のルールがいろいろあって、悩ましい。それだけ賃貸面積が減り、利回り落ちるからねえ…

千葉県でも特に、賃貸需要の旺盛だと思われる千葉市、松戸市、そして市川・船橋の総武線沿線エリアが、非常に建てにくい

比較的規制が緩く、建てやすい印象があるのが八千代市、柏市など…でも、柏はともかく、八千代の賃貸需要は限られるし、駅近でもない限り田舎で賃貸経営が成立しないので、それはそれで悩ましい。

千葉県での土地探し、これまで「歩留りの悪さ」に、さんざん辟易したので、隣の「埼玉県」で探してみました(埼玉に近い千葉で育った私は、埼玉県、特に東部エリアの土地勘に自信あるのです…)。

やってみて、思ったこと、

埼玉は、神だ!!!
アパート、むちゃくちゃ建てやすいじゃん!!

埼玉県は、千葉県と比べると、天国のように規制が緩い。「一種高度地区」は少ないし、東京下町から続く「準工」(準工業地域)が広くて、こういう場所はほぼ建て放題。しかも、隣地からの距離は千葉みたいに1m離す必要はなくて、50cmで良い。

千葉で土地探していた時は、「鈴木さん、斜線きつくて、建築プラン入りませんでした!」みたいな報告ばっかりで、そのたびに「ガクッ」と来たけど、埼玉に場所を移すと、サクサクとプラン入るじゃん!

だから私、アパート建売業者に進言しました。

首都圏での土地仕入れを加速したいなら、千葉ではなく、埼玉にターゲットを移すべきです!

私、千葉県出身だから、もちろん千葉に思い入れあるんだけど、でも、ここまで規制きついと、出ていかざるを得ないよねえ。

土地仕入れやってみて、埼玉県がなぜ、千葉県より100万人も人口が多くて、平均地価が高いのか、その理由が分かった気がしました。家賃水準はほぼ同じでも、埼玉なら土地を有効に使えるもんねえ。

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3年遅れの「デマりんぼ」

こんにちは。Manachan@名古屋へ移動中です。

GW前後の日本で、物議を醸している、ビッグコミック・スピリッツ(小学館)に連載中の「美味しんぼ~福島の真実編」もとい、「デマりんぼ~福島差別編」。5/12発売号で、またやっちゃいましたね。

もはや、内容がグルメでもなんでもない。単なる「鼻血炎上マンガ」じゃん。

【大阪まで敵にまわした美味しんぼ】

これまでの主な経緯は、「美味しんぼ問題の時系列的整理」をご参照ください。

5/12発売のスピリッツ24号では、震災瓦礫処理と放射線被曝との関連づけ描写で、福島だけでなく、大阪や岩手まで敵にまわし、内閣官房長官や国家省庁からも抗議のコメントを受けまくって、国を巻き込んでの大炎上。まさに四面楚歌。

福島県双葉町が公式に抗議声明 (5/7)

菅官房長官が批判「鼻血と被ばく因果関係ない」(5/12)

消費者庁「正確な情報で判断を」冷静な対応求める (5/12)

文科相 美味しんぼ描写「福島県民に迷惑」と批判 (5/12)

岩手県「漫画『美味しんぼ』での大阪における災害廃棄物の処理に関する記述について」

橋下大阪市長 「美味しんぼファンだが残念」 (5/12)

環境省 放射性物質対策に関する不安の声について」 (5/13)

すでに、福島の観光業に経済的実害も出ているようです。まじで裁判沙汰になるかも。

福島県・飯坂温泉で「美味しんぼ」の影響と思われる団体客宿泊キャンセルの実害 (5/13)

5/19日発売の最終号で、スピリッツは読者からの声や、有識者の声をまとめて掲載するみたいだけど、世間はそれだけじゃ許さないだろうね。

少なくとも、小学館、スピリッツ編集部は、「事実と反する」と言われた次の指摘事項に、回答しなければならないでしょう。

・双葉町…双葉町内で鼻血が多発しているという事実は「ない」と言っている
・大阪市…がれき焼却の現場で体調不良が多発しているという事実は「ない」と言っている。
・岩手県…がれき焼却前後の各段階で、放射線量が変化した事実は「ない」と言っている。

あとは、「福島での放射線被曝と鼻血との関連性は考えられない」とする、環境省や官房長官の指摘に対して、会社としての見解を示さなくてはならないでしょう。

小学館サイドが、上記に反駁するに足る客観的事実を示すことができない限り、公に「デマ認定」される。デマを広めて、福島の心を傷つけて、炎上商法で部数を伸ばそうした出版社という、ブラックイメージがついてしまう。

ですが、小学館が反論するに十分なデータをとっているのかというと、そうではないらしい。福島県のホームページによれば、小学館からの取材内容は次の通りだったという

(出版社から取材依頼のあった事項)
・「美味しんぼ」に掲載したものと同様の症状を訴えられる方を、他に知っているか。
・鼻血や疲労感の症状に、放射線被曝(※依頼原文では「被爆」)の影響が、要因として考えられるかどうか。
・「美味しんぼ」の内容についての意見

なんて頭悪い!鼻血なんて、誰だって出るじゃん。しかも、「被曝」と「被爆」の区別もついてないのか…こんなレベルの理解度と取材で、説得力ある事実を示せるわけがないだろう?

「表現の自由」だか何だか知らないけど、よくもまあ、日本を代表する大出版社が、科学的根拠のないデマを堂々と流すものだ。いわゆる炎上商法でしょうけど、5/19以降、その代償を、がっつり払うことになるのでしょうね。

ところで、今思えば、もし3年前に、この「鼻血マンガ」が出ていたら、世の中の反応は、今とはずいぶん違ったものになってたでしょうね。

大震災のショックがさめやらぬ、2011年の6~7月、9~11月あたりは、福島県はもちろん、関東においても、放射能恐怖がピークに達しており、ネット上でもリアルでも「デマ、風説」の最盛期でした。

当時は、「武田邦彦」(中部大教授)とか、「早川由紀夫」(群馬大教授)あたりが英雄視されてましたね(今では「デマ四天王」認定されて影響力ほぼゼロ…)。商業週刊誌の「放射能恐怖煽り」も、現在の比ではありませんでした。


私は、零細ながら日々ブログで情報発信する身。この放射能騒ぎ、実に愚かなものだと感じていました。

自分は化学工学の研究室にいたこともあります。セシウム134/137みたいな放射性物質は、地球上にある物質のなかで、おそらく一番定量的に測りやすいもので、その健康影響も、他の複雑な化合物(例えばダイオキシン)よりずっと研究・分析しやすいはずと考えていました。Webで少し調べただけで、この方面で膨大な科学的知見が蓄積されていることが分かりました。

数値で整理してみると、福島県で実際に人が住んでいるエリアでの線量なんて、健康影響を気にするレベルではない(リスクゼロとは言い切れないけど、他のリスクに隠れて見えなくなる程度)。ましてや関東の放射線量なんて、「こんな微々たるもの、どうして気になるの?」と思っていたけど、

愛知県日進市での花火大会で、福島県産花火の打ち上げ中止(2011/9/18)
京都の五山送り火で、岩手県陸前
高田市産の
松の使用中止(2011/8/7)

そんなニュースが日々飛び交う、SF小説ばりのシュールな日々。

だいいち、文京区の小学生が放射線を気にして柏市での課外授業を中止した位(同じ首都圏、だいたい30㎞も離れてないじゃん?)。異常な雰囲気のなかで、放射能ネタを書くのに、ものすごく気を使いました。

当時は今と違って、「放射能気にしない」という私の方が少数派でしたから…もちろん炎上リスクもあるし(抗議のメール、コメントがっつり来ましたよ)、私の生まれ故郷である柏市や東葛地方の放射線量について「安全」の文脈で書いても、「危険」の文脈でTwitter拡散され、愛する地元に風評被害を招くリスクも感じていました。

例えば、私は飛行機に頻繁に乗ります。機内で手持ちのガイガーで測ったら平気で2μSrv/h超えます。一方、柏周辺を測り回っても、2011年後半当時でさえ0.4μSrv/hを超えるところはわずか(今は0.1前後で平常値)…ブログでそんな書き方をしても、Twitterで「柏は0.4μSrv/hもある、超危険」みたいに拡散されて、数十万のフォロワーがいる人がリツイートしまくる。そんな伝わり方は本意ではないですが、でも私のコントロールが及ぶわけでもありません。

だから、最初に書いたエッセイでは、「具体的な地名を出すのを遠慮した」ほどです。

放射線~当事者と傍観者の違い(2011/6/20)

次のエッセイでは、勇気を出して、「柏」「東葛」という地名を出しました。何も後ろめたいことしてないのに、自分のやってることが、まるで地下結社みたいに思えたものです

放射能衆愚の国(2011/6/23)

原子力村 vs 反原発村~東葛より怒りをこめて(2011/8/16)

そういう時代を経てきたことを考えると、震災後3年経った今、自治体や国家政府のリーダーたちが、「正確でないことを広めるのはおかしい」と、ハッキリ言ってくれるのは頼もしい。私たちの社会も、それだけ落ち着いて、正気を戻してきたのでしょうね。

最後に、「デマりんぼ」に対して、言いたいこと

「お前ら、3年遅いんだよ!」
「3年前なら官軍、今だと賊軍」

交通事故のアナロジーでいうと、確かに事故の加害者は東電。でも、交通事故で痛がっている福島県民の傷口に塩を塗ったのが、小学館と雁屋哲…ぶん殴られるの当たり前だし、その位は覚悟しなくちゃならない。

戦う覚悟があるなら、専門家使って徹底的に調べろよ!それさえできずに「デマ&炎上商法」なんて、情けないぜ。

あと、いい歳した大人が、「デマ」を「真実」と強弁するなんて、漫画以前に単なるバカ丸出しだぜ。

あと、もう一つ言うと、

震災起こった2011年の時点で、私たちの政府がリーダーシップをとって、上のようなことを言ってくれたらよかったのになあ…

でも、時の政権・民主党の能力じゃ無理なのかも…

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五反田梁山泊

おはようございます。Manachanです。

サラリーマンをやめて、1年3か月。
JR山手線、五反田駅の近くにオフィスを借りて、5か月
宅建業の免許を取って、2か月半…

まだ開業したばかりの駆け出しではありますが、それでも、私の五反田オフィスは、日々、来客で賑わっています。

何といっても、場所が良いですよね。品川から2駅、渋谷から3駅、新宿から6駅の五反田駅から、歩いて4分。便利で集まりやすいと評判が良い。

あと、五反田の街の雰囲気も良いですね。隣の目黒、恵比寿みたいなエスタブリッシュした感じがなくて、スキだらけで、パワーのつくB級グルメやエスニック料理がやたら多くて…元気の出る街ですね。

私、開業した当初、オフィスを訪ねて来る人々のほとんどは、不動産を売買したい投資家だと思っていたのですが、蓋を開けてみれば、意外にも、「起業・独立相談」が多い。

会社で30年勤め上げたけど、夢を求めて仲間と起業した
子供の進学で学費が嵩むのに、給料全然上がらないから、生活のために副業を始めた
留学生として日本の大学を卒業、日本企業に就職したけれど、どうしてもビジネスをしたくて会社を興した

それぞれ、国籍、年齢、性別も様々。いろんなライフ・ストーリーをもった方々が、五反田駅で降りて、私のオフィスにやってきます。

そして、いろんなビジネスの話が持ち込まれます。たとえば、

日本の投資家と海外物件をつなぐ情報ポータルをつくるビジネス
ミャンマーで収益ビルを建設するビジネス
カンボジアのコンドミニアムや土地を販売するビジネス
フィリピンで土地を担保にとった融資ビジネス 
日本のシニア向けに台湾でロングステイハウスをつくるビジネス 等々…

私は、その全てに通暁しているわけではありませんが、「このビジネスなら、AさんとBさんを引き合わせると面白いだろうな」と思えば、ミーティングの場をセットしたり、時には資金調達の方法をお伝えしたりしています。

なんだか、中国の古典文学「水滸伝」に出てくる「梁山泊」(りょうざんぱく)みたい…

「梁山泊」、ご存じですか?(パチンコ梁山泊じゃなくて…)。舞台は12世紀初頭の中国、「北宋」王朝の末期、汚職や不正がはびこり、世の中が不安定だった時代、軍師、槍の名手、弓の名手、拳法の達人、破戒僧…世の中の枠組に収まらない、様々な特技を持った「漢」(おとこ)たちが、山東省にある船着き場「梁山泊」に集う。

この不思議な集団は、総勢108名になり、首領「宋江」のもと、「梁山泊108好漢」とよばれる統制のとれた反乱軍になり、悪徳官吏を打倒し、国を救うことを目指すようになる…

水滸伝は、日本でも江戸時代には民衆の読み物として親しまれ、「梁山泊」は、何らかの志を持った人々のたまり場、という意味で、日本語でも定着しました。たとえば、

明治初期の東京、大隈重信の私邸には、日本の近代国家づくりを志す井上馨、伊藤博文ら若手官僚が集まり政談にふけった。ここは「築地梁山泊」と呼ばれた…

戦後になると、手塚治虫、藤子不二雄、赤塚不二夫、石ノ森章太郎が下宿する東京・練馬の「トキワ荘」が、「マンガ家の梁山泊」と呼ばれた。

私のオフィスは、「五反田梁山泊」になりつつあるのかも…

起業を目指す方々が来ると、すごく楽しいです。皆さん、会社や学校の枠組みにおさまらない、スケールの大きさを持った方々ですので…

「漢」(おとこ)として、職業人生を全うするために、日々、全速力で動きまくっている方々ですので…

彼らに囲まれていると、閉塞感なんて、全然感じないですね。ものすごい前向きなパワーに包まれ、五反田もとい、日本の未来は前途洋々に見える。

私のオフィスに、宅建業免許が掲示してありますが、もはや不動産業とはいえないな。いっそのこと、起業支援センター、インキュベーションオフィスにした方がいいのかも。

我ら「梁山泊」。反乱軍じゃないけれど、日本を覆う重苦しい閉塞感や無力感、そして先人が築き上げた経済大国ニッポンに「ぶら下がる」、「人の足を引っ張る」メンタリティと、日々、戦っています。

「俺のつくるWeb TV局を、いつかCNN以上のメディアにする!」とか、
「俺の目の黒いうちに、柏を、横浜以上の都市にする!」とか、

緻密なビジネスプランの合間に、大言壮語が飛び交う。いかに荒唐無稽に聞こえようとも、強く願い続ければ、仲間を集めて行動し続ければ、いつか叶うかもしれないと、心のどこかで思っている現代の「梁山泊好漢」たち。

ここ五反田を舞台に、大きなムーブメントを起こせるといいな…

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名古屋支部結成!!

おはようございます。Manachanです。
昨晩は名古屋のビジネスホテルで泊まり、朝早起きして、飛行機乗って北海道にやってきました。

昨日、5月8日は、私の主宰する「アジア太平洋大家の会」にとって、喜ばしい日になりました。


☆ 東京、福岡に次ぐ、国内第3の拠点として、「名古屋支部」が結成されました!!!

☆ 名古屋の初代支部長(現地お世話人)に、前野君勝さんが就任いたしました。

名古屋に支部を開設するに至った経緯は、次の通りです(なんとなく、記者会見ふうの文章になってしまった…)。

「アジア太平洋大家の会」(以下APHOCと略)は、日本において、グローバルな視野を持つ不動産個人投資家を育てる非営利組織として、2011年2月に東京で設立され、7月には一般社団法人格を得た。過去3年にわたり、100を超える海外不動産セミナーを国内外で開催した他、海外(主に東南アジア)での不動産視察、口座開設ツアーなども行ってきた。

同年3月の東日本大震災をきっかけに、富裕層を中心に、海外資産を持ちたいというニーズが増え、APHOC会員数も大きく増加。地理的にも、約1500名の会員のうち35~40%が首都圏以外に在住しており、活動の場所も、首都圏だけには収まらなくなった。

特に、首都圏から遠く、福岡市でのセミナー開催ニーズの大きい九州・山口地区の会員向けサービスとして、2013年7月、「福岡支部」を立ち上げ、初代支部長に中西紀二氏が就任。

以後、福岡市でのセミナーは、すでに11回を数え、セミナー会場確保、集客や会計管理の仕組みも整い、今では、私が福岡に行かなくても、福岡セミナーが十分成り立つようになった。なお、福岡支部では今年3月、九州圏の有志を集めてフィリピン・セブ島への不動産視察ツアーを企画する位、自立した動きができるようになった。

一方、名古屋でも、2013年11月から海外不動産セミナーを計5回開催し、会場や集客ノウハウも確立してきた。名古屋は中部圏のみならず、近畿圏や北陸からも広域集客できる抜群の地理的位置にあるため、セミナー開催ニーズは、今後増える一方と予想される。

そこで、2014年5月、福岡と類似のモデルでAPHOC名古屋支部を設立し、前野さんに支部長お願いするに至った。

名古屋で支部組織が発足したことにより、中部・東海地区での海外不動産セミナーは、これから、どんどん充実します。お楽しみにね。

私自身にとっていえば、地方支部とは、「自動化の仕組み」…つまり、私が現地にいかなくても、良質なセミナーが成立するシステムですね。

それには、現地パートナー(支部長)の協力が不可欠です。セミナー集客ひとつとっても、東京にいる私が、ネットを通じて他都市で集客するのは難しい(お金かければ可能だけど…私、お金かけないモデルでやってるからねえ)。

あと、セミナー会場の手配から、集客管理、現金収納や領収書発行、司会進行、懇親会のお世話等の業務が発生するので、業務フローや役割分担を決めなくてはなりません。

海外不動産セミナーは、人と人、情報と人をつなぐ営みでもあります(婚活に似てるかも…)。外国人の講師が来ることもあれば、セミナー参加者として、いろんな分野のプロフェッショナルが来ることもあります。だから、様々なバックグラウンドを持つ方々と上手に付き合い、円満に「出会い」の場をセットできる人でないと、世話人はつとまりません。

だから、地方セミナー開催って、そんなに簡単なことではないのですが・・・幸い、昨年7月に福岡支部を立ち上げて、現地パートナー中西さんとの協力のもと、「APHOC地方支部の成功モデル」が、徐々にできてきました。

いま、それを、名古屋に横展開できるようになったわけですね。

福岡、名古屋…それに続く、大阪、札幌、仙台、金沢、広島等、国内主要都市での支部設立は、日本全国でグローバル不動産投資家を育てる、APHOCのミッションも合致します。

できれば今年中に、上にあげた都市での支部組織は、全部立ち上げたいなと考えています。

目指すは、「東京と情報時差ゼロの実現!」…東京に行かずとも、世界中の不動産投資機会の情報を得られ、安価なセミナー料金を払うだけで、その道のプロから直接話を聞くことができるような環境をつくっていきます。

地方支部がもう少し増えたら、東京での「APHOC全国イベント」を定期的(年1回を想定)に開催し、各地方支部の会員同士が楽しく交流する場としたいですね。

6月以降は、名古屋支部長の所有するビルで、うまい手羽先が食えるようになるようで…これから名古屋セミナーがより楽しく&美味しくなりそうですね。

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