2015年 3月 の投稿一覧

松戸駅のポテンシャル

おはようございます、Manachanです。今回も「上野東京ライン開通記念企画」第三弾として、盛り上がる常磐沿線ネタを取り上げていきます。連載第一回目の土浦、二回目の北千住に続く、第三回目の舞台は、

松戸駅(千葉県)

上野東京ライン開通によって、都心部への「近さ」と「アクセスの良さ」を強調できる駅といえば、何といっても松戸でしょう。松戸は東京からみて、千葉県の玄関口の駅。快速停車駅として、一つ手前が北千住、一つ先が柏ですが、

・北千住は東京メトロ各線がすでに通り、上野東京ラインに頼らなくても都心アクセスの手段が他にある。
・柏は特急も止まる大きな駅だが、松戸に比べて東京への所要時間が9分余計にかかる

・・・というわけで、松戸駅のポジションは「都心アクセス改善&近さ」のバランスが取れていて良い。東京駅、新橋駅、品川駅など、都心部を勤務先とするサラリーマン家庭の住宅地として人気が上がるのは確実でしょう。快速停車駅とはいえアドレスが千葉県になる分、マンション分譲価格も都内より手頃ですしね。

松戸駅のポテンシャルは大変大きなものがあります。本来発揮すべき能力が高い割には、その多くが実現されていないという意味で、「伸びしろだらけ」と言ってよい。

松戸駅および周辺商業地は、昭和40年代から余りアップグレードされていません。その間に、柏市をはじめ、流山市、埼玉県三郷市など近隣市で商業開発が進んだため、ひとり松戸だけが「停滞」している印象がありました。

松戸は都心15~20km圏内に位置します。東京に近すぎて購買力が流出するため、広域の商圏が形成されにくい場所ですが、松戸の場合は東京だけでなく近隣市にも流出してしまっています。人口50万近い都市なのに映画館のひとつもなく、亀有アリオ、新三郷ららシティ、柏駅前などに行かざるを得ない状況。

国道6号線をクルマで走っても、東京都内と柏市内は混むのに、松戸市内はほぼ混まない状況が長く続いています。

しかし、「眠れる獅子」がようやく、目を覚ましそうです。2015年3月、上野東京ライン開通に加えて、JR東日本が松戸の新・駅ビルを着工しています。同駅の上野側軌道上に人工地盤を構築し、地上7階、最大高さ約34m、延床面積約10,600㎡の新駅ビルを建設します。駅ビルの3階~6階には売場面積約4,500㎡の店舗を設ける予定です。2018年竣工予定。

長年停滞していた松戸駅商業を活性化する千載一遇のチャンスに、松戸市役所も動いています。大きなトピックとしては松戸駅東口の再開発があります。新・駅ビル建設とコラボするかたちで、東口に図書館・プラネタリウム等複合施設を建設する構想が打ち出されました。

近い将来、松戸駅東口がこんなふうになる?

いまの松戸駅東口。通路狭いし段差もあり使いにくい。改良が望まれます

松戸駅を中心とする、まちづくりのグランドデザインも打ち出されています。まだ構想段階ですが、「ようやく良い案が出た」と私は高く評価しています。

いまの松戸は「10年前の川口(埼玉県)」によく似ています。いずれも、川を挟んで東京23区と接する「都県境都市」。人口規模もよく似ています。10年前の川口は、50万都市にも関わらず映画館がひとつもありませんでした。今ではJR川口駅周辺の再開発が進みタワー型マンションが林立、都内に出ずとも「アリオ川口」で映画が楽しめる街になりました。

松戸もその方向に向かって進化していきそうです。今後がとても楽しみですね。

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SKYな街・北千住の躍進

こんばんは、Manachanです。うちの子供たちも春休みに入り、いま柏の実家に泊まりに来ています。ご当地ネタでもある「上野東京ライン」開通記念ブログ第二弾、今回とり上げる街は、「北千住」。

上野東京ラインで利便性が向上したJR常磐線で、いま一番勢いを感じる駅が、北千住。別名「足立区のマンハッタン」。

北千住駅は、常磐沿線の駅という位置づけをはるかに超えた存在です。ここは「東武スカイツリ―ライン」、「つくばエクスプレス」、「常磐線」という三つの郊外通勤路線に、「日比谷線」、「千代田線」、「半蔵門線」という地下鉄線が交差する、都内屈指のターミナル駅。

東京メトロだけでいえば、北千住駅の乗降客数は一日平均57万5428人で渋谷に次ぐ二位(池袋や新宿、大手町より上)というのだから恐ろしい。

都内でも指折りの便利な駅であるにも関わらず、これまでの北千住は、正直、しょぼい街だった・・・マルイが来るまで、百貨店は一つもなかったし、若者は全く寄りつかず、オッサンばかりが闊歩する街だった。

オッサンの街といえば、新橋とか神田とか、蒲田とか錦糸町とか、都内にいろいろありますが、北千住の場合は、それらの駅と比べても街がしょぼくて、客層も一段落ちる感じだった。

そんな北千住の駅前に、2004年、26階建ての立派なマルイができましたが、一階にパリスというパチンコ屋が入居する・・・これぞオッサン北千住クオリティ。

そんな北千住ですが、私にとっては、子供の頃から身近な街。実家のある柏から快速で2駅、わずか17分の乗車で到達できる街。常磐快速から地下鉄に乗り換える際、かならず使う駅でもありました。

同じ沿線という気安さも手伝ってか、「ややオッサン臭いけど等身大の親しみやすい街」というイメージを持っていました。

社会人になってから初めて家借りて住んだ町も、北千住から荒川を渡ってすぐの場所でした(最寄駅は小菅)。住みやすかったですよ。使える銭湯は多いし、商店街は超充実かつ物価は激安(揚げたてのハムカツが50円で食える)、ジャージで街歩いても何も言われない。都内どこに出るにも便利だし、柏の実家にすぐ帰れる・・・

そんな北千住がいま、イメージ一新。若者や学生に人気の街として、にわかに急浮上してきているのです。

東京電機大はじめ、5大学のキャンパスが集結する北千住はいまや、高田馬場・早稲田を彷彿させる「学生の街」。昔の北千住を知る者にとっては信じがたいほど、いまの北千住の街は若々しさにあふれています。

すでに若者向けのコーヒーショップ、ファストフード店、レンタルショップ屋、洋品店、雑貨屋、さらにはオサレ系カフェバーまで続々とできてる・・・我が目を疑うほどの変貌ぶり。不動産や雑誌各社の「住みたい街」ランキングでも、城東城北地区には珍しく、北千住の躍進が目立ちます。

こないだ、子供連れて近所の薬局に行ったら、とある女性向け雑誌に「住みたい街はどっち?下北沢vs北千住」という特集がありました。ついにあのシモキタと肩を並べたのか、すげーな北千住!

北千住躍進の背景には、都内に住む若者たちの価値観の変化があるのかもしれません。不況の時代が長く続き、いまの若者たちも、やれ代官山だ自由が丘だと背伸びするよりも、「身の丈に合った、等身大の親しみやすい街」を選ぶのかもしれません。

いまの都内賃貸ニーズのキーワードは「SKY」だという話もありますね・・・S(下町)、K(快適)、Y(安い)

確かに北千住のみならず、門前仲町とか押上・錦糸町みたいな、城東下町系の街に若者が好んで住むようになったと思います。スカイツリー開業の影響も大きかったのでしょう。城北方面では赤羽や王子とかも人気ですね。こちらも下町系。

SKYのK(快適)には、交通や買物の利便性が当然含まれます。屈指のターミナル駅にして商店街も充実した北千住は、いまや都内最強の「SKYな街」、下町エリアを代表する存在のひとつ。

よく考えれば、もともと北千住がもっていた、宿場町、交通の要衝といった高いポテンシャルの一部が、最近になって花開いているのでしょうね。

神社の縁日にも、最近は若者の姿が多い・・・

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Manachan式外国語速習法

おはようございます、Manachanです。昨日は子供を都内の英語補習校に連れていったその足で福岡に飛び、ダブルヘッダーでセミナー講演&講演会、JAL最終便で東京に帰りました。今日は自宅でゆっくりしてます。

今回のテーマは、語学の学習法。先日、友人から「外国語をマスターする秘訣は何かありますか?」と聞かれたので、私が普段考えていることをブログに書いてみます。

私は日本語環境で育ちましたが、海外で長年暮らしたおかげで、複数の外国語ができます。かつて5年間過ごしたオーストラリアでは職場で英語を覚え、中国・台湾では3年間暮らし、こちらも職場で中国語を覚えました。いずれの言葉もビジネスで使えるレベルになっています。

また、韓国語とタイ語に関しては日本で暮らしながら学習を進めており、まだビジネスレベルではありませんが、中級程度(自力で辞書をひきながら、文章を読んだり書いたり、ネイティブと簡単な会話ができるレベル)には達しています。

「中級」レベルまでできれば、とりあえず「〇〇語ができます」と言って良いと私は思っているので、その定義でいけば日本語を含めて「5ヶ国語ができる」状態になりました。

なぜ、言葉をそこまで覚えられたのかといえば、私自身、外国語学習が好きだし、また言語習得に適した脳を持っている…という面もありますが、

そこまで外国語が好きでも得意でもない人にも役立つ「言語習得の方法論」みたいなものは、多分あると思います。いろいろな言葉を覚えれば覚えるほど、外国語習得の上で何が効果的で、何が無駄なのかが、直感的に分かりますので…

ある言語で育った人が外国語を学ぶメカニズムって、どんな構造をしているのでしょう?ここでは、経営コンサルティング、マーケティング手法としてよく使われる「SWOT分析」の枠組みを使って、「見える化」してみましょう。

SWOTとは、何でしょう?一言でいえば、


「何らかの目的」を達成する上で、

S=Strength (自分の持つ)強み
W=Weakness (自分の持つ)弱み
O=Opportunity 機会(=好ましい外部環境)
T=Threat 脅威(=好ましくない外部環境)

この4つを整理し、やるべきことの方向性を導き出す手法です。

たとえば、「日本の電機産業が、いかにして、今後も継続的に発展していくか?」というテーマでいうと(一般論になりますが)、

主語:日本の電機産業
目的&動機:継続的な成長、競争力維持発展

S(強み)=技術力、資本力、豊富なビジネス経験
W(弱み)=人件費等コストの高さ、組織の意思決定の遅さ
O(機会)=新興国の購買力向上と、根強い「日本ブランド」信仰
T(脅威)=中国、韓国などライバルの技術力、資本力向上

上記の分析から導き出される方向性は、例えばこんな感じになります。

⇒S(強み)が活かせて、かつO(機会)が豊富な事業分野に特化する。
⇒W(弱み)であり、かつT(脅威)が多数存在する事業分野から撤退する。
⇒O(機会)が豊富だが、W(弱み)である事業分野の強化策を考える。
⇒S(強み)が活かせるが、O(機会)が乏しい事業分野の、市場開拓策ないし段階的な撤退策を考える。

SWOTの枠組を、「外国語習得」に応用してみると、会社・産業経営と比べれば、ライバルや同業他社を気にしなくても良い分、ずっとシンプルになります。ここでは、「外資系企業に勤め、人事異動で突然、英語を使う部署に配属された日本人課長Aさん」を例にとってみましょう。

主語:自分
目的&動機:業務レベルの英語習得(eg.メールや電話会議をこなせるだけの英語力の習得)

S(強み)=受験英語の経験がある。
W(弱み)=英会話の経験が乏しい。。
O(機会)=新しい部署で能力を証明できれば、社内での評価が上がる。
T(脅威)=日常業務に忙殺され、英語学習の時間がなかなかとれない。

こんな感じで英語学習の必要に迫られている方は、いま、かなり多いと思います。ここで、私からAさんにアドバイスするとすれば、

民間企業で働くビジネスマンなら、「業務を、期限までに仕上げなければならない」という行動パターンに馴染んでいますよね?それを、外国語学習にも活かすと効果が上がるはず。

ここで難しいのは、会社で馴染んだ業務と違って、英語(外国語)学習はキリがないこと…ですので今後、自分が英語を使うであろう状況をよく考えて、「どんなコミュニケーションを、どの程度までできるようになればOK」と決める。そして期限も設けた方が良いと思います。例えば、

今年7月までに、

・部署の担当業務や組織体制を、外国人上司に英語でプレゼンできるようになる
・想定される質問に対して、英語で受け答えできるようになる
・外国人のいる懇親会で、自分の家族や趣味、日本経済や東京五輪に関する会話を、英語でできるようになる

そういう具体的なイメージをした上で、目標に向かって一点集中型で学習を進めるのが良いでしょう。それ以外は大胆にバッサリ捨てる。流暢さとか発音文法の正しさにこだわるとかも枝葉末節なのでこれも捨てる。「あれも、これも」は、外国語習得の大敵だと思います。

また動機面に関していうと、「自分が英語できるようになりたい」気持ちの他に、「自分が英語使えないと部署の仕事が回らないから、皆のために頑張る」といった、他人視点の動機を加えるとさらにモチベーションが上がります。人間は社会的動物であり、「他人に役立つ、認められる」ことをエネルギーの糧にする生き物。「自分一人のため」なら自分に負けやすくても、他の誰かのためになれば多少辛くても頑張れるものです。その意味では、自分が英語学習を頑張っていることを、周りに「公言」した方が望ましいでしょう。

何事もそうですが、「得意分野を伸ばすこと」は、「苦手を克服する」よりも何倍も効率が良いし、楽しいものです。「英語が苦手」と思わず、「自分の得意分野にフォーカスして、そこに英語を乗せていく」という考えでいた方がずっと良い。

ビジネスマンなら誰でも、仕事の上で得意分野、知識の豊富な分野があるはず。例えば「会計経理の業務が得意で楽しい」と思える人なら、「当社の仕訳項目」とか「減価償却資産の実務上の計上ルール」とか「試算表の作成」などについては日本語で完璧に理解・説明できるはずです。そうした「すでに自分の頭に日本語で入っていること」を英語で表現してみることは、何か新しい英単語を学ぶよりずっと簡単だし、能力が発揮しやすいです。

今では会計経理用語の日英辞書は、Webでいくらでも見つかりますし、書籍もいろいろ出ています。実践の機会を得たければビジネス向けの英会話教室がたくさんあります。「書いて覚える」のが得意な人なら、自分のペースで学習しても良いでしょう。

最後に例として、いま私が取り組んでいるタイ語学習についてSWOT分析してみました。「できるだけ具体的に」、これが大事ですね。

主語:自分
目的&動機:7月中旬より、タイ・バンコクで不動産市場調査をすることになった。私はプロジェクトチームのなかでタイ語担当なので、7月までにタイ語の辞書を引きながら不動産広告や雑誌を読んで理解できるようになり、かつ不動産投資、売買賃貸に関する簡単な会話がタイ語でできるようになる必要がある。

S(強み)=英語、中国語、韓国語の学習に成功した体験がある。中国語の「声調」ができるのでタイ語の発音にそのまま使える。不動産用語を、日本語や英語で概念としてすでに理解している。
W(弱み)=タイ語を系統的に学習した経験がまだない。
O(機会)=エキサイティングなプロジェクトに携わり、かつ自分の語学能力が活かせるチャンスがある。
T(脅威)=日常業務に忙殺され、タイ語学習の時間がとれない可能性がある。

アクション)
・7月まで、タイ語のマンツーマンレッスンに通う。仕事が不定期なので、週2回、3~4時間を目途に、時間が空き次第レッスン予約を入れる。
・タイ語のレッスンは、「文法・語法」と「ビジネス会話」だけにフォーカスする。それ以外は捨てる。
・タイ文字を読まなければ仕事にならないので、とにかく文字をたくさん書いて身体で覚える。
・マンツーマンレッスンを活かして、タイ語の不動産用語をどんどん覚え、実践で使えるようにする。

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金融マンの視点vs大家の視点

こんにちは、Manachanです。いま東京~福岡間のJAL機内でWiFiつなげてブログ書いています。

私、世界各国の不動産投資案件を、日々、精査しているわけですが、そこで常々感じること…

同じ業者が持ってくる案件でも、最初の物件は素晴らしくても、二番目以降は微妙なものが多いよね

そのテーマで、Home’s海外不動産サイトにコラム書きました。

海外お宝物件が長続きしない理由

ここでは、2番目以降の物件が微妙になりやすい理由として、3つ挙げています。

理由1)現地分譲価格の値上がり…新興国になればなるほど、分譲価格がすぐ上がってしまうので、時間の経過とともにお買い得感が乏しくなる。

理由2)現地物件の供給過剰…新興国の外国人や富裕層向けのコンドミニアムほど、実需マーケットが小さい分供給過剰になりやすく、おススメ度が低くなる。

理由3)業者側の組織維持…海外不動産の仲介業者がスタッフを雇うと、人件費を出さなければならないので、微妙な物件でも販売せざるを得ない時がある。

これは、とりもなおさず、私たちアジア大平洋大家の会が「大家視点」(=賃貸経営者視点)を大事にする方針につながってきます。

私、海外不動産をセミナーで紹介する上で、業者さんとのお付き合いも大事にしますが、それ以上に、物件個別の精査に力を入れています。業者トークだけを信用して、大家視点に立った不動産の個別精査をおろそかにするとはあってはならないと、心に決めています。

不動産は一つ一つ、違いますから。いくら立地が良くても、今後の経済発展が約束されていても、同じ地域にお宝物件とカス物件の両方がある。それが不動産の世界ですから…

私は日本国内で不動産仲介業者のビジネスもやってまして、そこでたくさんの金融機関の方々とつながりができました。そこで学んだこと、

・彼ら金融マン(或いは、銀行という組織)は、基本的に、業者単位でお付き合いする。

・外国人向けの新しい不動産融資商品を出す際、「この業者の取り扱い物件なら融資出す、その他の業者には出さない」ことが多い。

最近は日本でもインバウンド(外国人の日本不動産買い)ビジネスが伸びており、私としては金融機関とタイアップして事業を伸ばしたいのですが、いかんせん、「大手の仲介業者としか付き合わない」と決めている銀行が多いため、いつも壁にぶちあたります。

私は中華圏のバイヤーをお客にたくさん持っているし、自分が中国語も英語もできるし、不動産物件の見極めもできるし、大手仲介のサラリーマン連中よりインバウンド業務能力は断然上だと自負しています。銀行も新しい融資商品出すなら大手仲介と組むより私と組んだ方が得策じゃん!と思うのですが、そう考えない銀行が多いのです。

ま、「合同会社 鈴木資産管理」みたいな、どこの馬の骨とも分からないような弱小企業と組むこと自体、行内の稟議通りにくいのは分かるけどねえ…でもねえ、銀行だって新しいビジネスやるなら多少はリスクとらないとダメだよ。

そもそも、「世間に名の通った大手仲介」の持ってくる物件が、投資家利益を最大化するとは限りません。不動産投資を実践的に理解しない仲介マンは多いし、大手だからといって投資物件としての見極めができているとは限らない。

私の会社は弱小だけど、長年、不動産投資経営を実践してきた立場で物件を見極めているから、大手よりも良いものをお出しする自信はあるんだけどなあ。

「海外不動産」についても、同じことがいえると思います。「この業者の紹介する物件なら安心」と考え、個別物件の見極めを怠っていると、結果的に、投資家にとってメリットの乏しい物件を紹介してしまうことにつながってしまう。

私はそれやりたくないので、一つ一つ、物件の収益性や市場性を精査してからセミナーを企画するようにしています。徹底的に「大家視点」にこだわりたいですね。

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妻と関係修復できた理由

こんばんはManachanです。今回は恥ずかしながら家庭生活ねたで…

夫婦って難しい。お互いに愛し合って結ばれたはずなのに、子供が生まれて忙しくなると、時間はなくなるストレスもたまる、お互いに対する思いやりもなくなり、不満も募る。「こんなはずじゃなかったのに…」、いわゆるマリッジブルーに陥るカップルはとても多い。

私も、妻との関係でずっと苦労してきました。2年前、いや去年でさえ、「離婚」の二文字が頭をよぎり、夫婦喧嘩のタイミングで妻の口からその言葉が何度か出てきたものです(私は言わなかったけど…男が離婚を口にしたら本当に終わりだと思うから)。

でも、妻も私も、不満を抱きながらも、お互い希望を捨てず、とにかく努力した。試行錯誤の末、ようやく効果が出てきたのが、今年1月。今では私も妻も、お互いが夫婦関係に「満足」と言える状態に達することができました。夫婦共通の夢を持ち、未来を語れるようになりました。

この経験を、皆様と共有することは有益だと考え、ブログで紹介することにしました。私たちは一体どのようにして、破綻寸前だった関係を修復することができたのか?

Step-1:お互いの脳構造を科学的に知る

我が家は国際結婚ファミリー。私が日本人で妻が中華系オーストラリア人、母語は私は日本語で妻は英語、なのに夫婦間は中国語で話しているという、誰の目にも分かりやすい「文化の違い」があります。

でも、夫婦間のコミュニケーションがうまくいかないのは、そういう「目に見える違い」を超えたところにあるのではないか?何年も夫婦喧嘩を続けた結果、そう思うようになりました。

そこで、精神内科に行って医師の診断を受けたところ、「私がアスペルガー症候群(高機能自閉症)」で「妻はノーマル」という、脳構造のレベルで根本的な「文化の違い」があることが分かりました(日記:旦那はロボット)。

それ以来、妻はアスペルガー関係の本をたくさん買ってきて、私の行動・言動パターンを理解しようと試みました。「うちの旦那は、どうしてこういうことが分からないの?当たり前のことがなぜできないの?」と不可解に感じていたことの多くが、本を読んだおかげで「なるほど、そうだったのか!」と、納得できるようになったのです。

Step-2:夫婦の共同作業をやめ、お互いの得意分野を活かした分業にする

私がアスペルガー症候群の診断を受けた時、医師に指摘されたこと…「子供ができて、夫婦の共同作業が増えた結果、妻が要求・期待するタスクがどうしてもできず(意図さえ分からず)、不適応を起こした可能性があります」。確かに、これこそが夫婦不和の主な原因だったのだと、妻も私も納得しました。

アスペルガーの人間は、数学や外国語や記憶力などの分野で超人的な能力を発揮することがある反面、相手の意図を汲んで適切に行動することが絶望的なまでに苦手。もう、何百回言ってもできないし分からないのだから、夫婦協同作業を諦め、妻のやることは妻一人で、旦那のやることは旦那一人で…という分業体制に変えました。

例えば、妻が「料理」で私が「テーブルセット」、妻が「洗濯・物干し」で私が「畳む・しまう」、妻が「息子ポニーの幼稚園付き添い」で私が「娘ソフィアの小学校付き添い」…等々。我が家の場合、このモデルがうまくいくのです。私も、妻に細かいこと言われず、自分の担当作業を活き活きとこなせるようになったのです。

Step-3:ストレスを減らす訓練をする

夫婦がお互いを思い遣るために、大敵なのは「ストレス」。ストレスフルな家庭生活は身体に悪いし、夫婦や親子関係に悪影響を及ぼします。

妻と私は、今年1月18日から3月8日まで、毎週日曜日、Stress Reduction Training(ヨガやマインドフル瞑想を多様したストレス軽減トレーニング)に8週間欠かさず通いました。家でも時間を見つけて瞑想したり、呼吸法やヨガをやり続けました。

瞑想が有益なのは、「自分がいま、この瞬間を生きている」ということがリアルに実感できることです。でも実際にやってみると、いろんな想念が頭をよぎり、なかなか集中できません。それを含めて、自分自身を冷静に見つめなおすことで、妻に対してこれまで抱いてきた「小うるさい」「面倒臭い」「許せない」みたいな感情が、静かに消えていきました。その副産物として、ストレスが次第に減っていったのです。

Step-4:夫婦共通の目標に向かってコミットする

いま振り返ると、8週間のトレーニングを夫婦二人で「やり切った」経験、お互いのコミットメントが、夫婦関係の修復をもたらしたのだと思います。

トレーニングが始まった1月から2月初旬にかけては、夫婦間がまだぎくしゃくしていて、東陽町から表参道までの地下鉄移動中、会話もあまりしませんでした。それが徐々に、回数を重ねるごとに、普通に楽しく話せるようになってきたのです。

日曜日という、ゆっくり休みたい時に、あえてトレーニングに行く。子供の世話は私の母や妹に任せて、子供抜きで夫婦二人の時間をつくって、一緒に何かをする。そうすることで、夫婦間にチームワークというか、一体感がでてきたのです。

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夫婦関係の酸いも甘いも体験して、感じたこと

夫婦円満という状態は、他の何者にも代えがたい、尊い、まさに一生の財産だと…

私、つい2か月前までは、老夫婦になっても仲睦まじくショッピングしている円満な姿は、我が家では実現不可能だろうと思っていました。でも今は違う、ハッキリと、そういう将来が見えます。

20年後の私たちの姿

もっとも、我が家の経験が、他の夫婦問題にそのままのかたちで使えるわけではないでしょう。我が家は「アスペルガー夫とノーマル妻」という脳構造の問題にフォーカスしましたが、他の夫婦にはまた別の問
題があるはずです。

とはいえ、夫婦不和の根本原因を考え抜き、必要に応じて専門家の助けを得ながら、課題に対して夫婦一緒に対処する、関係修復にお互いコミットする…これは、どの夫婦問題の対処にも共通する点だと思います。

一度しかない人生、できれば、家庭円満でいきたいものですね。

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熊谷、小山、土浦…北関東三兄弟対決

おはようございます、Manachanです。昨日は、埼玉県の熊谷まで仕事で行ってきました。

東京から熊谷まで
新幹線⇒所要38分、運賃(自由席)3190円
快速(上野東京ライン)⇒所要73分、運賃1140円

私、わずか35分を節約するために2000円余分に払って新幹線を使うことはないんですが、今回はJapan Rail Pass(JR乗り放題パス)の有効期限が残っていたので、生まれて初めて、新幹線使ってこの区間を乗車しました。大宮から熊谷まで、凄い加速であっという間に到着、さすがに新幹線だと実感。

熊谷の駅に降り立つと、いかにも北関東~な風景が広がっていました。

<<北関東の地方都市らしい駅前>>

<<車窓風景も、ザ・北関東>>

北関東のなかで、この熊谷と、ものすごく良く似ている街が、二つあります…小山(栃木県)と、土浦(茨城県)です。

この三都市は、いずれも東京から60~70㎞圏の中核都市で、新幹線やJR特急の停車駅という共通点があります。東京通勤圏とはいえないけど、首都圏への近さと交通の便の良さを活かした地方中核都市。人口規模、面積、製造品出荷額に商品販売額…どれも似たようなものですね。

以前のブログで取り上げた「千葉、八王子、平塚」の3都市は、東京都心40~50km圏と比較的遠いとはいえ一応はベッドタウンとして成立する距離の都市で、人口密度も3000人/㎞2台ある世界ですが、

「熊谷、小山、土浦」となると都心60~70㎞圏になり、東京に通うとなると在来線の鉄道乗車時間だけで1時間をゆうに超えるので、べッドタウンとしての発展の目はほぼなく、独立した地方都市として生きていかなければなりません。人口密度も1000人/㎞2前後で、全体としては宅地より農地の方が多い世界です。

とはいえ東京に近くてアクセスが良いので、首都圏向けの工業製品や食糧の供給基地、自然環境の安定した内陸部立地を活かした物流センターやIT・コールセンターとしての発展の芽は十分あります。

不動産賃貸経営の目でみると、「熊谷、小山、土浦」はいずれもクルマ社会エリアなので、「駅近」のメリットはほぼなく、「車の利便」を考えた場所選びの方が有効です。敷地内駐車場はもちろん必須で、市の中心部を離れるとファミリータイプなら1戸あたり2台のスペースは必要になります。

但し、新幹線の停車する「熊谷駅や小山駅」は、当該エリアのなかでは特殊な地域です。まず鉄道駅としてのグレードが周辺の駅と比べて別格。たとえば「JR小山駅」のステータスは、隣の「間々田駅」や「小金井駅」とは段違い。新幹線の本数がそれほど多いとはいえませんが、やはり「腐っても新幹線停車駅」の地位は大きいのです。

新幹線駅から歩ける場所は、「東京からの(への)出張ビジネス需要」が局地的に見込めるため、周辺地域と比べると明らかに高い「首都圏レベルの家賃」がとれることがあります。もちろん、地価も高いです。

<<栄光の新幹線駅ステータス>>

上記三都市を比べると、現時点での発展度は「熊谷>小山>土浦」の順になるかと思います。但し、人口動態は「小山市」が一番元気です。これは、同市が栃木県に属している面が大きいと思います。同県のなかでは宇都宮に次ぐ第二の都市で、東京に一番近くて戦略的な位置にあるので、公共投資も小山に投じられやすい。

逆に熊谷の場合、幸か不幸か埼玉県に属し、同県のなかでは下位の都市になってしまいます…

あと土浦は、近隣に「つくば市」という、東京ベッドタウンとして成立する都市ができて、そちらに人口と活力を吸われているのが痛いですね。私は柏の出身で、子供の頃から土浦にはよく行ってますが、当時の土浦駅前は百貨店がたくさんあって立派でしたが、今は痛々しいほど衰退してしまい…ロードサイドの大規模店だけが栄える世界になっています。

ただ、その土浦も、3月14日に上野東京ラインが開通し、東京駅や品川駅まで、中電や特急で頻繁に直通できるようになり、利便性が大いに向上しました。それを活かして、土浦駅前エリアの捲土重来をはかって欲しいですね。

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Kanazawa meets Tokyo

こんばんは、Manachanです。

今日、2015年3月14日は、北陸新幹線開業の日。金沢、富山など北陸地方の都市にとっては、間違いなく「地域の歴史を変えた一日」だったことでしょう。新幹線開通によって、両都市から東京への時間距離が劇的に短縮されました。

東京―富山 最短2時間8分で直通
東京―金沢 最短2時間28分で直通

これまで、北陸地方は東京から行くと遠くて不便な場所でした。特に金沢の場合、

東京都心―羽田(電車ORバス)
羽田―小松空港(飛行機)  
小松空港ー金沢市街(バス) 

電車、飛行機、バスを乗り継いで、どんなに接続良くても4時間はかかっていたのです。飛行機の荷物検査の手間を考えると本当に面倒だし遠いし…
飛行機を避けるルートとしては、

東京―米原(東海道新幹線)
米原―金沢(北陸本線)
or
東京―越後湯沢(東海道新幹線)
越後湯沢ー金沢(ほくほく線+北陸本線)

の二つがありますが、いずれのルートも日本アルプスを南か北に大きく迂回するため移動距離が長く、やはり不便。高速夜行バスだと乗り換え不要だけど8~9時間かかる。東京ー金沢の直線距離は大したことないのに、アクセスの悪さゆえ、「東京~広島」くらい遠く感じたものです。

ですが、このアクセスの悪さが、東京の人間をして「金沢」に対する淡い憧憬を抱かせたのも事実。

兼六園、金沢城、ひがし茶屋街、現代美術館、伝統工芸の数々…「和」の美に溢れた、風情あふれる街だとは知っている。でもアクセス不便ゆえ金沢訪問歴のある東京人はそれほど多くない。

近江町市場のカニ、ホタルイカ、ボタンエビ…TVでみて気になってはいる。でも連休の家族旅行は金沢をスルーして、羽田からの便数の多い札幌や沖縄に行ってしまう東京人。


そんな金沢が、新幹線で直接行ける地に変わる!

新幹線開業を待たずして、東京人、特に女性たちの間では、「金沢行ってみたいね」という声が、ふつふつと湧きあがってきました。

TVの北陸新幹線特番でも、「金沢」が毎日のように取り上げられ、多くの東京人にとってまだ見ぬ街・金沢に対する期待、ボルテージは否が応にも高まりました。

そして3月14日…夥しい数の東京人、老若男女がJR金沢駅に押し寄せました。「殺到」と言っても良い

駅構内は、すわ「アメ横」か「渋谷スクランブル交差点」かと思うほどの人混み。特に新幹線改札付近は立錐の余地もない位。駅を出ても、兼六園方面行きのバス停は大行列ができて、とても乗れない。金沢駅の歴史はじまって以来の大混雑だったことでしょう。やっぱ「新幹線の力ってすごい!」

一方、金沢の人々にとって、「東京とつながった」期待値は、さらに大きいことでしょう。地域経済に与えるインパクトは巨大。加賀友禅の着物姿の女性、ゆるキャラの着ぐるみ、ジャズコンサート…金沢駅構内と構外で、終日、いろんなイベントをやっていて、賑やかでした。

北陸新幹線でつながったいま、東京からみて、金沢は大阪とほぼ同じ時間で行ける地になりました。そして金沢からみて、東京は大阪より近い場所になりました。金沢と富山は今後、京阪神よりも東京圏との交流・依存を深めていくことは間違いないでしょう。

Kanazawa meets Tokyo.…2015年3月14日、それは東京が金沢と出会い、金沢と東京が出会った、記念すべき日。

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低レベル廃棄物オヤジの生態

おはようございます、Manachanです。

昨日、いつもの通り、不登校気味な娘とともに、朝9時過ぎに家を出て、小学校に送り届ける(※この子はママの言うこときかないけどパパなら何とかなるので、登校させるのは私の役目なのです…)。

娘の小学校では、担任の先生、保健室の先生、学級主任や校長、副校長、スクールカウンセラーなど、いろんな方のお世話になっています(※毎日、娘を学校まで送り届けるパパなんて他にそうそういないから、顔も覚えられてしまいますよね)

時代の流れなのか世間の要請なのか、今の公立小学校は役所と同じく、すでにサービス業の様相。教員の皆様も保護者の前では「プロフェッショナル・スマイル」を浮かべて、いつも物腰柔らか。

先生方の丁寧な対応に感心しつつ、娘に別れを告げて学校を出る。するといきなり、私の携帯に見知らぬ番号から着信。

「もしもし、鈴木でございます」

「えーっと、あれ?あの物件ある?」

年配男性の声。いや~な感じがする。不動産業界名物、あの「失礼千万な物確電話」ではなかろうか…(※物確とは「物件確認」の意味。REINSなどのシステムに載っている物件がまだ取引可能かを、担当の業者に確認する仕事です)

「物件…もしかして、神奈川県〇〇市の物件ですか?」

「おー?それそれ!」

「まだございますけど…失礼ですが御社名とお名前を教えていただけますか?」

「〇〇開発)」、2秒後にガチャン!(電話を切る音)

またかよ!朝っぱらから、こういう電話、不愉快極まりない。この業界では結構日常茶飯事ですが、特徴は、

・初対面の相手に「ため口」をきく

・自分から名乗らない

・相手の時間とってるのに、礼も言わずにガチャンと電話を切る

この種の失礼な物確電話、相手の声は、ほぼ100%「年配の男性」と相場が決まっています。

私、最近ではこういう電話に慣れてきて、今回、「一言、お礼くらい言ったらどうですか?」と言おうとしましたが、その前にガチャンと切られてしまった…「最後っ屁」かまされたようで気分悪いぜ。

こういう、電話口の失礼な奴らを、最近では「低レベル廃棄物オヤジ」と呼んでいます。

それなりに社会人経験も積んでるはずなのに、こんな低レベルな電話コミュニケーションしかできない不動産オヤジたちは、一体、どんな仕事をしてるんだろう?不動産業者として見聞した人間模様から、勝手に想像してみました。

1)「一発屋」売買仲介オヤジかもしれない

不動産の売買仲介は、億単位の成約を決めれば、数百万~数千万の手数料収入が入ってきます。個人事業の場合、それだけで「一年くらい食えてしまう」額になります。

もっとも、物件金額が張れば張るほど、銀行融資とか社内稟議とか業者間仕入れ競争とか、複雑なファクターが絡んで成約確率は低くなるものですが、ごくたま~に、「偶然に偶然に偶然が重なって」、能力の低い仲介でも高額物件が成約できてしまうことがあります。

そういう「美味しい思い」を一度味わってしまうと、忘れられなくなってしまうのでしょう。「夢よもう一度!」で、我々業者宛てに収益物件情報のFAXを、日々、スパムメールみたいに送りつけてくる者が相当数います。

私が売主から直接仕入れてREINSに載せた物件情報も、どこかで誰かが加工して、あたかも「自社の収益物件」みたいな書き方で、業者間をぐるぐる回ってるんじゃなかろうか…

そういう情報の99%はロクなもんじゃない(兵庫県姫路市の築25年区分ワンルームでグロス利回り6%とか…そんなモノ誰が買うの?)ので、即ごみ箱行き。紙をムダにするのも嫌なので、FAX受信メモリの段階から即、削除したりしてます。

ぶっちゃけ、そんなことしても成約確率は限りなく低いと思うし、よくて3年に1度決まれば御の字なんじゃないかと思うけど、それしか仕事のやり方知らないなら、仕方ないよね。奥さんに食わせてもらってる「一発屋おやじ」も業界には結構多いと聞きます。

2)「物確テレアポ」のアルバイトオヤジかもしれない

世の中には、REINS情報を加工した膨大な物件リストを、アルバイトを雇って電話で物件確認させる仕事があるのかもしれません。

想像するに…何千件ものリストを渡されて、時間900円とかで(あるいは1件あたりいくらで)、いい歳したオッサンが雇われて、耳から脳漿が出るくらい、日々、電話かけまくっているのかも。

そうであるなら、奴らの電話が「ワン切り」みたいな失礼なかたちになるのも、理解はできます。一日何百件、何千件も物確電話かけるのなら、コミュニケーションの時間などかけてはいられませんね。

そういえば、電話口で奴らに名乗らせる時は、大抵、「〇〇開発」みたいな胡散臭い社名を名乗るけど(ま、私の会社だって世間的には胡散臭いでしょうけど…)、それが宅建業登録している会社なのか?あるいはテレアポの会社なのか?そもそも実在する会社名なのか?確認する術はありません。

ま、電話口のオッサンの正体なんてどうでもいいけど…あんなレベルに堕ちる位なら俺は人間やめるよ。

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タイ語4ヶ月学習戦略

こんばんは、Manachanです。

今日から、東京・飯田橋の専門学校でタイ語を学ぶことになりました。タイ人講師とマンツーマン授業、30時間分の枠を一気に取り、当面の学習を進めることにしました。

なぜタイ語なのか?いま手掛けているプロジェクトの関係で、今年7月下旬~8月上旬にかけて、私はバンコクでたくさんの不動産調査をしなければなりません。

国際都市バンコクでは、日本語や英語の通じる世界も確かにあります。でも、これらの言葉だけ使っていては、都心部の一角しかアプローチできません。どうせやるなら、バンコク住民の圧倒的大多数を占めるタイ語生活者の世界に入り込めるようになって、価値ある取材をしたい。

プロジェクトメンバーのなかで、タイ語エリアの担当は私…通訳を使うにせよ、自分がある程度、言葉分からないと仕事になりません。「バンコク渡航までの4ヶ月間、集中して学習することによって、自力でタイ語を何とか使えるようになる」のが、私の至上命題です。

ここで「何とか使えるレベル」というのがミソ…わずか4ヶ月で、タイ語で流暢に会話できるとか、タイの企業で働いて電話受けができるレベルを目指しているわけではありません。そこまで到達するのは、4ヶ月ではとても無理。かといって旅行会話程度では、仕事にはなりません。

では、どこまでできるようになればいいのか?自分がやる仕事の内容に基づいて、具体的にイメージしてみました。

「タイ語で書かれた不動産広告(マイソク)を読めるようになる」

「タイ語で書かれた不動産雑誌記事を、辞書を引きながらなんとか解読できるようになる」

「タイ語でメールを書いて、アポイントが取れるようになる」

「通訳を介さずに、タイ人と収益不動産に関する基本的な会話ができるようになる」(駅やバス停からの距離、築年、売買価格、賃料、駐車場の有無、利回りなど…)

だいたいの感覚でいうと、自分の母語である日本語のレベルを100とすれば、7月までにタイ語レベル30程度に到達すれば良いと思っています。

私のこれまでのタイ語学習は全くの独学。約20年前のバックパッカー時代、タイ各地で安宿に泊まり、安いローカルバスに乗るためにタイ文字を解読したり、英語分からない現地の人と片言のタイ語で会話したり…そんな程度なので、現在のタイ語レベルは良くて5か10でしょう。それを、4ヶ月で30までレベルアップするのが目標です。

今日は、飯田橋の学校で、初めてのレッスンを実施。その前に次のような教材を買ってきて、数日間、予習してました。

タイ人講師と、直接のレッスンを受けた結果、

私のタイ語レベルは「中級」だと言われ…

中級の、難しそうな教材が私の目の前に並びました…その中から、私が選んだのはビジネスマン向けの「職場で使えるタイ語会話」。

いきなりタイ語で電話じゃん!

結構難しいけど、やるしかない!頑張ります。この教材、全部こなせるようになったら、たぶんタイ語レベル30くらいまで行くよね。

最後に…娘ソフィアが見つけてくれた、タイ語学習のiPhoneアプリ「Tic Tic」

Tic Ticという女の子が話すタイ語を真似て、発音練習するアプリです

正しく発音できると、Tic Ticが反応してくれます♪

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海外大家の会の存在意義

こんばんは、Manachanです。

2月16日にNHKで放映された「預金封鎖特番」の影響か、我々の海外不動産投資セミナーに来る方が、最近少し増えているような気がします。

「日本円の外出し」を提唱して、海外の預金口座やプライベートバンキング、海外不動産などの紹介を生業(なりわい)にしている業者にとって、あの番組は追い風になったのではないでしょうか。

私は、海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」の代表として、そういう業者さんと組んでセミナーを開催したりすることもありますが、彼らの「日本の財政やばい、国に財産とられる前に海外に逃がそうぜ!」みたいなトークに対しては、冷ややかな目で見ています。

日本円を海外に逃がす(結果的に、日本人が円以外の外貨資産を持つ)ことには基本的に賛成なんですよ。世界中にいろんな経済を営む国があって、それぞれの特徴や得意分野があるので、一定以上の資産があるなら二つ以上の国に分散させてグローバルなポートフォリオを組んだ方が、(ちゃんと管理できるなら)リスク分散の観点でも望ましいと思います。

ただ、そういう業者の多くが、海外投資の「入口」しか言わずに「出口」に言及しないのが、私は問題だと思います

なぜそうなるのか?現時点では彼らの多くが、海外口座開設のアテンド料やコミッション、海外不動産の購入サポート料などを収益源にしている、つまり「入口」でお金を得るビジネスモデルになっています。一旦、入口でお金をとってしまえば、その後、海外投資が成功するよう継続サポートするよりも、新しい客をとる方が収益につながるのです。

日本国内でいえば、収益アパートを建売したり、売買する仲介業者と似たビジネスモデルなんですよね。彼らも「売れば手数料ゲット」ですし、その後のことは基本的に「知らぬ存ぜず」になりがち。

また、海外資産を運用して「出口」まで経験した業者が少ないのも大きな問題です。海外の実績豊富なプライベートバンクにつなぐ仕事ならまだしも、海外不動産になると、まともな「出口」を迎えるまで最低5年はかかってしまう。そこまで実際に物件を運営して、売却した経験がない業者は、「入口」への誘導はできても「出口戦略」を聞かれるとまともに答えられない。せいぜい、「良い値段で売れるよう、精一杯サポートします」位のことしか言えない。(でもって、客が出口を迎える前に、廃業してしまう業者が後を絶たず…)

欧米先進国の不動産であれば、中古不動産の売買市場やデータが整備されているので、「この立地で、この間取りなら、将来いくらで売れそう」という話ができやすい分まだマシですが、アジア新興国のプレビルド(未完成物件)を売る業者に至っては、その国の中古不動産市場も未整備、データもロクにない、という状態で商売するので、出口の話など、できるはずがない。

ま、そういう国では経済の伸び率が大きいので、5年、10年と保有できるのであれば、多少の高値掴みはあっても、売却益は取れるでしょう。ただそれにしたって、海の向こうの日本語通じない国に物件がある以上、物件管理や入居づけ、融資あっせん、納税代行など、継続的にサポートしていく必要はあるわけで、それ位は業者の責任でやっていただきたいのですが、中途廃業、商売替え、国替え…等々の理由で、やりきらない業者が余りにも多い。

このままでは、今年後半か来年あたり、東南アジア某国を舞台に、海外不動産ブームに大きな逆風となる出来事が起こるのではないかと、危惧しています。

そんな危なっかしい海外不動産の世界で、私たち「アジア大平洋大家の会」の存在意義は何なのか?

私たちは「大家の会」です。言い換えれば「賃貸事業者」集団です。大家の仕事は、「物件を買った後」から始まります。

海外物件を保有した後、入居づけで家賃を得る、売却して利益を得る、あるいは日本国内の快速償却を使って節税メリットを得る…そうした、「物件保有後のオーナー利益最大化」のためにこそ、私たちが存在する意味があると考えます。

多くの業者がそういう仕事を満足にできないのなら、私たちは自分の海外資産を守り、利益を得るために自ら学ばなければならない。戦略的にリスクをとって、試行錯誤して、スキルをつけなければならない。

大きな話でいえば、カントリーリスクの見極め。日本の国が近い将来、財政危機、取り付け騒ぎになるリスクは、ゼロとはいえない。だからといって、私たちが資産を置いている海外の国がそういう事態にならないと言い切れる根拠もない。むしろ、私たちの多くは、その国にとって「非居住者の外国人」という脆弱な立場で資産を置いている分、その国から財産を没収されたり、著しい不利益を被る可能性は、日本よりかえって高いかもしれない。そのリスクをいかに見極めて、大事な資産を守っていくか?業者がそのリスクを言わない、知らないのなら、私たちは自ら学ぶしかない。

もう少し卑近な話でいえば、近隣物件との競合の問題。東南アジアの経済がたとえ年率7%で伸びていても、私たちの買った物件が年率7%で値上がりしていつでも売れるとは限らない。むしろ、建築ラッシュで近隣に類似物件がバカスカ建ちまくって、蓋を開けたら空室だらけ、貸そうにも貸せない、売ろうにも売れない…みたいな事態になるかもしれない。そういう「買ってはいけない」物件を、いかにして見極めるか?物件がピンチになったら、いかにしてリカバリーするか?…それも、自ら学ばなければならない。

さらに、物件が海外にある以上、為替、海外送金などの知識も不可欠だし、ビジネス慣行の違う海外の人々とコミュニケーションをとり、協業するスキルも必要。

日本国内にある多くの大家の会は、地域に根付きつつ、オーナー利益を最大化するために日々、情報交換やスキルアップに励んでいることと思います。私たちは海外を舞台に、同じようなことをやりたいのです。海外だからこそ、私たちの会が、
学ぶべきことは非常に多い。だからこそ、チャレンジする意味があると思うのです。

それを実現するには、海外不動産を扱う専門業者との協業が欠かせません。ですが今後は、海外投資の「入口」しかできない業者よりも、「購入後や出口サポート」に注力する業者と、良い付き合いをしていきたいと思います。

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