2016年 11月 の投稿一覧

「京都ぎらい」考察

こんにちは、Manachan@成田空港です。遠いヨーロッパへ旅立つ前に、ブログをひとつ。

昨日、近所の書店で、いま話題の本「京都ぎらい」が平積みされていたので、速攻で買いました。私はこういうタイトルの書籍をみると、反射的に買う習慣がついています。

 

私は不動産マニアで、とにかく「地域考察」が大好き。特に、「どの都市では、どこまでが市内とみなされ、どの地域が田舎だと見下されているか?」…これは、全国・世界規模で不動産投資をやる上で、不可欠な知識でしょう。不動産はペーパーマネーと違ってローカルなものであり、当該地域の人々の意識が不動産の需要や価値を決めてしまう面が大きいからです。

こういう土地勘や地理センスをないがしろにしてしまうと、たとえば、「業者にすすめられて買った富山市内の収益物件が、よく調べたらもともと婦負郡で、富山市に編入されたばかりの場所で驚いた」みたいな、笑えないジョークになりがち。富山市に限らず、平成の大合併で拡大した各都市の、「旧市内」と「もと郡部」の区別が即座につくような知識をつけたいものです。

 

そんな不動産マニアの私が読む「京都ぎらい」、とても秀逸な本でした。人々の心の中にある、差別意識、優越感、卑屈な心を、見事に言語化しています。1頁目からいきなり強烈な文章、

 

京都にはいやなところがある。私は京都市で生まれ育ったが(中略)今でも、この街のことは好きになれないでいる。

 

著者の井上章一氏は、京都市西郊の「嵯峨」そだち。現在は京都市の右京区に属し、嵐山や清凉寺など、名刹を多く抱える観光地…ですが、京都の街中(洛中)の人からは、よそもの扱いされるらしい。

 

行政上、京都市にはいっていても、洛中の人からは、京都とはみなされない地域がある。街をとりまく周辺部、いわゆる洛外の地は、京都あつかいをされてこなかった。

自分は京都市で生まれ育ったと、私は屈託なく言い切ることができない(中略)私は彼ら(=洛中の人)から田舎者呼ばわりされ、さげすまれてきた嵯峨の子に他ならない。

出身が京都府だという言い方なら、私もあまりためらいは感じない。

 

東京圏の辺縁部(千葉県柏市)で育った私も、その気持ちはなんとなく分かります。一見、「東京人」であるようで、やはり「東京人」とは言い切れないですね。

柏という場所は千葉県のはずれの方、東京と埼玉と茨城にすぐ出られる位置にあります。千葉の中心部(総武沿線の市川~船橋~千葉市)とのつながりは乏しい上に、彼地の人間からは「茨城扱い」されるので、自らを「千葉人」とも言い切れない(正直、自分の住まいがどの県に属しているのか、よく分からなくなる…)。

素直に「柏の人間」、それで通じなければ「首都圏人」だと思って欲しいです。この気持ちは、「京都市出身」じゃなくて「京都府出身」だと思って欲しい井上氏の心に通じるところがありますね。

 

それにしても、洛中(京都の街中)の人間の、「ウチ、ソト意識の激しさ」と、その地理的範囲の狭さには驚いてしまいます。引用つづく…

 

「お前なんか京都とちゃうやろ、宇治やないか」

「京都を西陣のやつが代表しとるんか。西陣ふぜいのくせに、えらい生意気なんやな

「山科なんかいったら、東山が西の方に見えてしまうやないの」

 

いわゆる「洛中」(北大路~西大路~九条通~鴨川)の範囲って、本当に狭いです。同縮尺の東京・山手線と比べてみると、一目瞭然。

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洛中の人が、西陣や山科(いずれも京都市内)の人をよそ者、田舎者と見下すのは、同一縮尺の東京でいえば、「東京駅近辺に住む人が、新宿や渋谷、池袋や六本木の連中を見下す」ようなもの。その構図を外からみると、可笑しい。

でも、先祖代々、洛中に暮らす人々にとっては、洛中こそ我が天地、「ほんまもんの京都」だと、大真面目に思っているわけです。そのプライドに、「京都ブランド」の価値の高さが拍車をかけます。「1200年の古都」には、東京のマスメディアが、大きな経費をかけて取材に訪れます。それを、井上氏はにがにがしく思います。

 

あなたたちが京都に、そうやっておもねるから、洛中の人々もつけあがるんじゃあないか。洛外が見下される一因は、東京メディアが京都をおだてることにもあるんだ

 

でも、「大阪人」だけは、京都をあがめまつることはしません。京都は下手にプライド高いだけで、実質的にすぐれてるのは大阪、大阪こそ関西の中心だと思っている彼らの京都観を、井上氏は痛快に思っています。

 

大阪のメディア人は、それほど京都の店をありがたがらないような気がする。京都の店がえらそうにふるまうことで、値打ちをつりあげていく。そういう上げ底のからくりを、近くにいるおかげで、見透かしているせいもあるだろう。

その点だけでも、私が大阪という街をありがたく思っている。首都のメディアがまつりあげる京都のすかした部分を、ないがしろにしてもらえる。洛中人士の誇らしげなところを、他の誰よりもあなどってくれるのは、大阪人である。

 

首都圏という、流動の激しい移民社会で育った私は、京都(洛中)に対する井上氏の強烈な葛藤や屈託を、全部は理解できないけど、でも「京都をおちょくる大阪人の見方」には親近感を覚えます。

それは、私は「京都」のブランド価値をあまり理解できないタイプの人間だからです。京都より大阪が好き。実質重視で、安くて美味い店がうなるほどある大阪は素晴らしい街だと思ってしまう私…大阪のコスパを知ったら、京都の観光地でクソ高い湯豆腐なんて食えるかと思う、そんな人間なのです。

もちろん、日本人として、そして、不動産に携わる人間として、京都のブランド価値を頭で理解する必要はありますけど、身体が、どうしても大阪の方を向いちゃうんですね。そういう意味で、私は関東産の「京都ぎらい」なのかもしれません。

 

井上氏の話題に戻りますが、洛中の人間に蔑まれ、強烈なコンプレックスを感じてきた彼は、より田舎にある地域を見下すことで心の安寧を得ようとする、その気持ちにひけ目を感じつつも否定できないと、正直に吐露しています。

 

京都の西郊に位置する嵯峨でそだった私は、洛中にひけ目を感じている。そして、洛中洛外のへだたりを知ってからは、より西側の亀岡をあなどりだした。田舎者よばわりをされた私は、より田舎びた亀岡を見いだし、心をおちつかせている。

南郊の宇治にすむ今も、より南側の城陽を、同じような目でながめている。

私が京都人をなじりたく思うのは、私に差別意識をうえつけた点である(中略)洛中が中心となる地理上の序列意識を、すりこんでいる。おかげで、私は亀岡や城陽を見下す、おろかな人間になってしまった。

 

ま、地域差別意識(?)の強弱はあれど、それは人間の本性なんじゃないかな。首都圏だって、たとえば埼玉の川越に住む人間が、下り方向の坂戸や東松山に対して、「あいつらより、俺らは都会人だぜ」、「奴らと一緒にして欲しくない」と思うことはあるわけで…

また、この現象は日本に限りません。例えばオーストラリア・シドニーでも、似たような「地域限定の序列意識」がみられます(シドニー版「ヒルズ族」のプライドと不動産考察)。井上氏がいみじくも言ってますが、

 

人間のなかには、自分が優位にたち、劣位の誰かを見下そうという情熱もある。これを全面的にふうじこめるのは、むずかしい。

 

不動産は、そんな「人間の本性」と直接向いあう仕事でもあります。土地建物は、文字通り「動かせない」資産。だからこそ、地域の人々のウチ・ソト意識、ミクロな序列意識、優越感や劣等感…それを理解した上で、不動産価値にどう影響するのか、見つめ続けていきたいと思います。

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恵まれた中国人投資家

こんばんは、Manachanです。

先ほど、東京・半蔵門で、アジア太平洋大家の会主催「カナダ不動産と融資環境セミナー」をやってきました。また、Home’s不動産投資コラムでは、「海外不動産融資シリーズ」をはじめました(第一回:「外国人でも融資がひける国、ひけない国」)。今回は「海外の不動産融資」というテーマで、グローバルな視野でひとつ書いてみます。

 

今週前半、私は中国・上海に出張しまして、そこで、「中国人エージェント向け、海外物件紹介トレーニング」に飛び入り参加する機会を得ました。

上海の都心部、某投資会社のセミナールームでは、海外不動産販売を生業とするエージェント(代理店)を対象に、欧米各国の不動産物件やプロジェクトを紹介するB to Bのトレーニングが、結構な頻度で行われます。本国からデベロッパーの担当者を呼んで、英語のプレゼンを中国語に通訳するかたちで実施されます。毎回、30~40名のエージェントが受講するそうです。

※)本国からデベロッパーの担当者を呼んで…と書きましたが、必ずしもそうする必要はありません。上海や北京は、欧米不動産の販売では世界屈指のマーケットであるため、欧米デベロッパーの販売事務所がすでに設置されているケースが多いのです。

 

この会社では、普段はオーストラリア物件の紹介が多いようですが、私が行った時は、たまたま英国物件の紹介をやっていました。参加者(エージェント)は30名程度で、英語圏に留学経験のある者も少なからずいました。

講演後の質疑応答の時間で、融資の話になった時、私はたまげました。

・英国内の中国銀行で物件価格の70%まで融資OK
・HSBCで70%まで融資OK
・Standard Chartered銀行で70%まで融資OK
・Barclays銀行で70%まで融資OK
 等々…

 

銀行名が、出てくる出てくる…「えっ、まじで!中国の投資家が英国物件買うのに、そんなにたくさん融資オプションがあるの?

日本人が同じ英国物件買う時、こんなにたくさんの選択肢があるでしょうか?早い話が、中国人は中国銀行のロンドン支店で融資相談できるけど、日本人が邦銀メガバンクのロンドン支店に相談に行ったら融資つくでしょうか?

 

中国人投資家が、かなり以前から欧米の物件をたくさん買ってて、融資実績も豊富だから、要は大勢の人が踏み慣らした道だから、すでに、中国人が利用できる融資商品が豊富にあるんですね。

一方、日本人の海外不動産購入は、まだ歴史が浅いし、融資実績も中国人と比べるとまだ全然少ない。この私も、日本人として、いろんな国の不動産融資にチャレンジしてますが、現時点では「道なき道」を切り開いてる感が強いし…

また、海外物件の情報入手にしても、中国人の方が数段恵まれていますね。欧米デベロッパーの上海事務所は多いけど東京事務所はまだ少ないし、また、海外不動産の販売エージェントを育成するトレーニングも、今回、上海で体験したようなレベルのものが、日本で実現している例を私は知らない。

私も顧問として加わっている新組織「IPC東京」(International Property Consultants)で、この種のB to Bトレーニングを、早くやれるようになりたいです。

 

海外不動産を目指す日本人投資家が、いまの中国人のような「買いやすさ」を手にするには、もう少し時間がかかるのでしょうね。

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収益物件の値崩れがはじまる!

こんばんは、Manachanです。今回は、「収益不動産価格の今後の見通し」について、普段思うところを書きます。

私は、収益物件仲介の現場で働いているので、今どの地域で、どんなスペックの物件がいくらで取引されているか、だいたい分かります。私の肌感覚でいうと、

 

・ここ3年ほど、東京を中心とする都市圏では値上がりが続いた。
・「潮目」が変わったのは、今年の夏過ぎ(いま思えば2016年7〜8月がピークでした)
・今秋以降は、郊外の条件の悪い物件から、値下がりがはじまっている。
・都心近くは、相変わらず高止まりだが、取引数量は明らかに下がっている。

 

弊社では今年9月頃から、「転売業者の資産整理による緊急値下げ物件」の情報が入るようになりました。彼らは「新中間省略業者」といって、売主から買い取った物件を、登記する前に、転売先を見つけて売り抜ける商売をしてまして(例.利回り9%で仕入れた物件を6%で売る)、不動産価格が上がっている局面では非常に羽振りが良いのですが、

今年の夏を超えると、市況が一転、想定した値段で売り抜けられなくなりました。値下がり在庫抱えていられないので、一気に20%くらい値引いて、投資客たくさん持ってる私に客付けを依頼してくるのです。

もっとも、そういう物件は都内じゃなくて、神奈川や千葉の旧耐震レジとか、償却の切れた木造アパートみたいな、融資のつけにくい物件が多いのですが、それでも、もともとグロス9%だったのが値下げで11%超えになったりすると一気に投資妙味が出ますので、資金豊富な中上級者の投資家が買ったりします。

 

郊外築古から始まった値下げモードが、新築物件や、或いは都心近くの物件まで波及していくのか?それはひとえに、収益物件を所有するオーナーや、在庫を抱える業者が、今後どれだけ資金繰りに困って物件を安値で放出するかにかかっています。

彼らの希望する価格で買い取ってくれる人は、すでに減っていますが、持ち主が資金的に持ち堪えられれば、物件を市場に出す必要はないので、価格は高止まりします。現時点で、都心物件を持ってるオーナーが資金的に困ってるふうには見えないので、高止まりでしょうね。

郊外の新築・築浅物件はどうでしょう。不動産融資は、やや引き締めモードとはいえ相変わらずジャブジャブ(というか、日銀にマイナス金利やられて、リアルビジネスの貸し出し先が乏しいなかで、不動産などハコモノ融資やるしかない)、低金利を背景に借金して不動産投資始めたいサラリーマンたくさんいるから、こちらも余り値下がりしそうに思えないんですよね。

以上、まとめると

・今夏以降、郊外の条件の悪い物件は値崩れがみられる。
・その値下がりが、都心近くの物件や、郊外でも条件の良い(新築、駅近)の物件に波及するかといえば、短期的にはNO。多分、時間かかると思う。

 

でも中長期的には、賃貸アパート系はいずれかの時点で調整局面を迎えると思います。どのデータをみても、

 

【物件価格が高すぎる=利回りが低すぎる】

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【賃貸住宅の供給が多すぎる】

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【賃貸住宅の空室率が上がっている】

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・人口増えず、家賃も上がってないのに、賃貸物件つくりすぎて、空室が増えて、

・賃貸経営のリスクが高まっているのに、利回り・収益性が低くなっているのですから、

 

低金利とか、不動産の他に投資・貸出対象が乏しいとか、いろんな理由があれど、「低金利の融資をあてにして賃貸住宅をバンバンつくる」今の状況はいつまでも続かないでしょう。

最近、こんなニュースが増えて、社会的にも徐々に認知されてきましたよね。

アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~

田畑にアパートが 拡大するサブリース

アパート供給過剰による社会問題と破綻者続出

 

いつ、どのようなかたちで「逆回転」するのかはなかなか予測できませんが、もしそうなった場合は、

 

・量的拡大を目指していたアパート建売業者、転売業者

・融資をあてにして収益物件をガンガンすすめていた仲介業者やコンサル

 

は、大量の在庫かかえて、一気に商売厳しくなるんでしょうね。

逆に、いまの時期こそ、(アパート建てれば売れると分かっていながら)あえて供給数を一定規模に抑えて、管理とか仲介など、堅い商売に力点を置いてる業者が、今後もしぶとく生き残っていくような気がします。

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SAGA佐賀!穴場な不動産投資

こんばんは、Manachanです。いま九州出張中で、福岡市内に泊まっています。

今回は福岡がメインの目的地なのに、いつもの福岡空港ではなく、佐賀空港を利用、そこからバスで佐賀駅に出て、電車で博多へ…という、おそろしくファンキーな経路を通ってきました(だって、成田~佐賀の春秋航空激安なんだもん)。

佐賀市内では、不動産収益物件を見てきました。なかなか面白い場所と思いましたよ。

 

生まれて初めて訪れた佐賀市の印象は、ずばり、次の二言で言い尽くせます。

・若い人には退屈な場所

・でも、住みやすそう♪

 

佐賀、はっきり言って、田舎です。佐賀駅から1駅もいかない場所で、広い田んぼと、平屋の民家しかない風景が広がる…この場所が、都会か田舎かと聞かれれば、100名中95名以上が、「田舎」と答えるでしょう。

 

【佐賀駅から徒歩7分の場所、空が広い!

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佐賀空港近く、360度の地平線が広がる世界

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佐賀は、確かに田舎ですが、ここの暮らしは、そう不便ではなさそうです。

・広い平野が広がり、道も良い。

・郊外型ショッピングセンターがなかなか凄い(九州内でも上位!)

・特急でわずか35分で都会(福岡市)に出られる!

 

【佐賀を代表するSC、ゆめタウン

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【田舎な地元に飽きたら、わずか35分で都会(博多)に出ればいい】

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佐賀駅から天神バスセンターまで1時間、博多までJR特急で35~40分。福岡市の都市機能をすぐ使える立地がポイント高いですね(鳥栖や唐津だとさらに福岡に出やすいし…)。福岡市営地下鉄と都市高速を使いこなしてる佐賀県民は多いはず。

県内の自宅から福岡都市圏に通勤通学できる人も多く、人生や出会いの選択肢が広がるのは大きいと思います。私の地元は千葉県ですが東京に近いことで限りない恩恵を受けてるわけで、それと同じことですね。

県の面積が小さく総人口は少ないが人口密度は九州7県で2番目に高い。平坦な地形で交通インフラも良いので、極端に不便な場所も少なそうですね。比較的恵まれた田舎、意外に都市生活レベルの高い田舎…それが佐賀。

 

中心都市は佐賀市。人口23万人、こじんまりとして、徒歩で歩けるサイズ(だから市電がない。自家用車とバスで十分)。街の感じは全体的に「昭和」で「地味」。お店も人通りも少なく、県庁所在地にしては都市レベル低い。印象としては、徳島市より下、山口市よりやや上、山梨県の甲府市に似たレベルでしょうか。

とはいえ、佐賀駅と佐賀城、市役所を中心とする狭いエリアに、主要な利便施設が集中しており、この一帯に住めばとりあえず不便は感じなくて済みそうです。

 

腐っても県庁所在地だけあって、官公庁、銀行、保険会社、農協、各種企業の支社…駅周辺には、それなりに職場が揃っています。

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田舎な地方都市ですが、佐賀駅周辺に限っていえば、不動産投資にはすごく面白いエリアだと思います。土地を買って賃貸アパートを建てる想定で言いますと、

・地価が、ものすごく安い(駅徒歩10分圏内で坪20万円ちょっと)

・賃料相場は、そんなに安くない(広め1K~1LDKで月額5万円弱、福岡市と大差ない)

・今のところ、ライバルが非常に少ない

 

佐賀駅周辺、徒歩10分圏内を歩くと、10~15階の中高層マンションが結構な数建っていますが、どれもファミリータイプの実需マンションのようです。同じ佐賀県内の田畑や土地付戸建を売って市街地に移住したシニア夫婦あたりが住むんでしょうか?

で、賃貸アパートらしきものを探しても、本当に、数えるほどしかありません。駅周辺なら、職場は結構な数あるので、単身者やカップルの賃貸需要はあるはずなんですが…皆さん、どこから通勤してくるのでしょう?

逆に、この地に「職場まで歩ける賃貸住宅」を建てたら、結構な需要があるのではないかと思います。コンビニも数えるほどしかないから、駅とコンビニの近くで建てると競争力あるかもしれない。

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佐賀で特筆すべきは、県庁所在地とは思えない土地の安さ!坪22万円、60坪の土地を買って1320万円、そこに8戸、1LDKのアパート建てると、1戸あたり480万円(8坪x坪単価60万)、想定賃料が月額4.5万として、

 

物件価格       1320+(480x8)=5160万円

年間賃料(満室想定) 4.5x8x12= 432万円

満室想定利回り    432÷5160=8.37%

土地建物比率     土地26%:建物74%

 

土地の安さのおかげで、今どき、8%超の利回りが余裕で出てしまうのです。物件価格に占める土地の値段が26%しかないというのは、まるで外国(アメリカ?)みたいですね。

 

佐賀の「8%超」利回りを、いま首都圏の新築アパートで出すのは無理です。

2013年前半までは物件価格が安く、都内はさすがに無理ですが埼玉、千葉といった近県で8%台の新築を建てることはまだ可能でした。ところが、オリンピック景気、消費増税、アベノミクス円安&金融ズブズブ緩和…みるみるうちに物件価格が上がってしまい、いまや

・都内23区 5%台  (駅徒歩圏で6.0%いけば良い方) 

・近県    6~7% (16号線内側の駅徒歩圏で7.5%いけば良い方)

 

いま都内に新築アパート建てても、「キャッシュ出せる人」じゃないと勝負になりません。せいぜい6.0%位しか利回り出ない以上、自己資金「20%」出さないと収支がプラスにならないから。

「フルローン組む~」なんて言ってる人は、最低7%以上の利回りが必要なので、都内を諦めて近県に行かないと無理・・そんな市況になってしまいました。

いま手元に現金が数百万円しかなくて、それでも一棟アパートオーナーになりたい方に対して、私は「さいたま市、柏市、千葉市あたりで、利回り7.5%出て、競争力があって、かつ立地をハズさないアパートを注意深くチョイス」しています(都内の事務所で千葉駅と本千葉駅、蘇我駅の駅力の差をレクチャーしたり…地味な仕事だよなあ)。

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福岡市でも、今は価格高騰が著しく、都内と似たような低利回りになっています。7.5%の利回りを出したければ、筑紫野市とか福津市みたいな郊外に行くしかない。でもタダの郊外住宅地だと、埼玉や千葉同様、農転・土地活用アパートが近隣にたくさんできて、過剰供給になるリスクがあるのは否めない。だから駅近とか、特殊な賃貸需要のあるエリアを注意深くチョイスする以外にない。

でも、佐賀市までいくと、佐賀駅・県庁周辺といった「佐賀県におけるオンリーワン立地」で、「賃貸需要があって」、「ライバルが少ない」状況で8%以上出るのです。空室リスク、運営経費を差し引いても確実にお金をもたらしてくれます。

利回り8.0%だと⇒フルローンでも、手取り8万/月くらい
利回り8.5%だと⇒フルローンでも、手取り11万/月くらい

佐賀駅徒歩圏内で、単身社会人(カップル、子ども1人までOK)をピンポイントで狙う賃貸経営、というのがミソです(この立地を外しちゃうとキツイと思います。佐賀の市街地は小さく、外側はいきなり農村ですから)。

 

このスタイルの不動産投資、問題点もあります。佐賀収益アパートを数年~10年程度保有して、収益物件として売却する場合、

・出口リスク:佐賀は福岡に比べてマイナーな都市ゆえ、アパート融資をしてくれる銀行が限られ、思ったような価格で売れないかもしれない。

・簿価毀損リスク:佐賀は土地代が安く、建物の築年数が経って償却すればするほど、銀行からみると、簿価が低くなってしまう。

 

でもそこは、中途の売却とか簿価とか考えずに、

・20~30年以上、ちゃんとメンテして使い、朽ちるまで、長期持ち続け、家賃を稼ぎ続ける。

 

それができれば、特に問題ないのかなと思います。20~30年後の予測は難しいですが、おそらくその時点でも佐賀県、佐賀市は存在し続けるでしょうし、JR佐賀駅や県庁、市役所がコンパクトにまとまっている一帯が佐賀の中心地でありつづける…そんな想定が成り立つ限り、佐賀駅近くの便利で賃貸需要ある場所でアパート建てるのはアリなのかなと思います。いや面白いっす。今どき8%以上の利回りとキャッシュフローが得られるわけですから…

 

【SAGA佐賀~穴場だぜ!】

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「報酬は平等に分配」の法則

こんにちは、Manachanです。いま仕事で九州の佐賀県に来てます。佐賀空港使うのは初体験。成田から春秋航空利用5170円で飛んできました。

佐賀平野の広大な田園をバックに、今回の日記は、「ビジネスで稼いだ報酬を、関係者にどう分配するか?」というテーマで書きます。

自ら事業を営んでいると、「ビジネスパートナー」の存在が欠かせません。

サラリーマンと比べると、我々自営業主は個人プレーが多いですが、とはいえ仕事において、自分ひとりの力では大したことはできません。

自分は所詮、1馬力。しかも、仕事を成就するための能力を全て持ち合わせているわけではありません(しかも私は能力の偏りが著しいし…)。

そこで、仕事に必要な、かつ、自分にないスキルを持つ人と一緒に動くことになります。スタッフを雇えればいいけど、私ども起業して間もない段階では業務が定型化しないためサラリーマン雇用が馴染まないことが多く、必然的に、「中小企業の社長同士で協業」というかたちが増えます。その相手が「ビジネスパートナー」と呼ばれます。

相性の合うビジネスパートナーと楽しく仕事できれば、お互いのスキルやネットワークを補い合うかたちでシナジー(相乗効果)が働き、各人は1馬力でも、二人合わせれば4馬力、5馬力の仕事を成し遂げることも多いです。

ビジネスパートナーと協業する際、必ず合意しなければならないのが、「報酬分配のルール」。つまり、仕事の成果として売上が発生した場合、どのようなルールで分け前を取るか…

私の場合は、そのルールを極端にシンプルにすることが多いです。たとえば、

– 2人の共同作業により売上が実現したら、半分づつに分ける。

– 3人の共同作業であれば、各人が3分の1ずつとる。

もっとも、仕事や局面によっては、「自分の方がたくさん貢献したのに、半分づつだと不公平感がある」と感じることも無きにしもあらずですが、

それでも文句言わず、笑って半分だけ受け取るのが私のスタイルです。次の仕事ではビジネスパートナーの尽力で金が入るかもしれないわけですし、何事もお互い様だと思うから…

言い換えると、お互いが信頼するパートナー同士で協業する場合、「報酬分配ルールはシンプルなのがベスト」だと思っているわけです。

七面倒くさい分配ルールにしたり、あるいは欲を出して報酬を独り占めしようと考えたりすると、往々にして、協業関係が崩れるのです。そして、本来味方であるべき人が敵に回ったりするのです。

金にがめつい人間になりたくない。

短期的な儲け話にこだわって、長期的な利益を失うようなことはしたくない。

 

私は、大好きな不動産ビジネスを、末長く続けたい。そのためには「ビジネスパートナー」や「彼らからみた私の評判」がすごく大事だと思っています。だからこそ、短期的な利益にとらわれない状況をつくりたい。

もっとも、私たち社長は商売で食っていかなきゃなりません。決算で黒字を出す、借入を返す、自社物件の購入資金を確保する等々のタイミングで、時には短期的な利益を追求することも必要になります。

でも目先の金のために、ビジネスパートナーに対して不義理したくないですから、そんな状況に追い込まれないように常に気をつけています。

– 固定費は極力かけないスリムな運営
– 見栄を張るためのコストをかけない
– 自分の出張交通費は、常に最安値を追求(名古屋や大阪から激安夜行バスで帰るのはさずがにやり過ぎかもしれんが…)

最後に、日本とアメリカの架け橋としてこれまで約20年活躍している弁護士、デビッド・シンデル(David Sindell)氏の言葉を引用します。私の座右の銘です。

http://www.myeyestokyo.jp/5363

もし皆さんが「お金がほしい!」と思ったら、お金は得られません。

皆さんが自分の好きなことをし、人のお手伝いをし、ポジティブな空気を醸し出し、自分の仕事を好きでいられたなら、お金は自然に皆さんの方に流れてきます。

お金を無理矢理動かす方法なんて存在しない。なぜなら、皆さんの大好きなこと、大好きなものからでしか最高の満足感は得られないからです。

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通訳にならなかった理由

おはようございます、Manachanです。今回は久々の語学ねたで…

私、海外出張がむちゃ多くて、我ながらどこに住んでいるのかわからない状態ですが、一応は東京在住です。滞在日数は一年のうち日本国内7割:海外3割といったところ。

日本にいる時は、東京・半蔵門のシェアオフィスで仕事する機会が多くなっています(五反田オフィスもあるけど、自宅から近くて便利な半蔵門に、ついつい行ってしまいます…)。

 

半蔵門といえば、20年ほど前、アイエスエスという学校で日中(日本語⇔中国語)同時通訳コースに通っていたことを思い出します。毎週日曜日の午前中、千葉県柏市の実家から、片道1時間かけて通学してました。

当時、私は20代後半の駆け出しサラリーマン。年収が高いとはいません。幸い、ほぼ定時に終われる職場だったので、自由時間を使って、第二の収入の途を模索していました。当時、注力していたのが、「外国語能力を活かした副業」。要は、通訳や翻訳、ということになります。

 

当時、同時通訳コースで一緒に学んだクラスメートは、約10名。私以外、全員女性でした。日本人7割で中国人3割、三重県の桑名から通学していた仲間もいました。こじんまりしたクラスで、仲良かったですよ。半蔵門・麹町の中華めし屋でランチとかよく行ってました。

私はそのクラスの中で、成績は比較的良い方でした。一度、クラスから選ばれて、同時通訳ブースに入ってトライアル会議通訳をやったこともあります。学習は楽しかったし、一時はプロになることも考えましたが、残念ながら、本業のサラリーマンの方で転職、九州へ転勤辞令と、環境が激変したため、通訳の学習を続けることができなくなりました。

 

ただ幸いにして、40代後半になった今でも、語学力を使った活躍の場はたくさんあります。たとえば今週、東京、名古屋、福岡で行われる英国不動産セミナーでは日英通訳をやってますし、7月の英国不動産視察ツアーでも、4泊5日間、日本人参加者のアテンド通訳をしました。9月には北京で中国語でセミナー講演と、多くの商談をこなしました。

英語、中国語だけでなく、タイ語や韓国語も読めるし書けるし、それなりに話せるので、特にタイを舞台とする調査チームや商談のメンバーにいつも加えていただいてます。海外滞在が長くなるのも、数名のチームで仕事するなかで、私の語学能力を前提に物事が進むことが多いからです。

 

その意味では、「20代の頃に思い描いていたことが、いま、実現した」と言っても良いし、実際、プロの通訳になるより、今みたいに「メインの仕事(不動産)があるなかで語学力も活かせる」方が自分にとってはハッピーです

通訳の仕事、できるし、嫌いじゃないけど、それだけでは、何か物足りないのです。それはたぶん、「他人のつくったコンテンツを、別の言葉に変換するだけの仕事だから」だと思います。

 

もっとも、通訳の仕事の面白さは、それなりにあります。いわゆる機械翻訳と違い、生身の人間のやる通訳は、お互い違う文化・商習慣の文脈(コンテクスト)を考慮しつつ、聞き手に伝わりやすい最適な言葉や表現を選ぶ、という作業が発生するからです。それが「人間が通訳をやる」付加価値でもあります。

たとえば、私が不動産セミナーでの通訳をやる場合、英国と日本の不動産マーケット、それを支える法律、社会システム、税制…そうした知識が頭に入った状態で通訳しますので、不動産知識が乏しい者が通訳するよりはクオリティの高い仕事ができると自負しています。

 

ただ、それでも、自分の頭を使ってコンテンツをつくって、それを皆様に伝えた方が、断然楽しいです。今の私は、自ら不動産ビジネスを経営し、その中でコンテンツがつくられる。語学力は本業のビジネスを広げるために有効活用される…それが、自分にとって最適なかたちなのかなと思っています。

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いま東京を買える人、買えない人

おはようございます。、Manachanです。

昨日、東京八重洲で、三和エステート社のセミナー講演やってきたばかりです。仕事柄、いろんな会社様のセミナー講師を頼まれますが、三和さんのセミナーはすごく楽しいですね。

 

・物件販売を目的とする業者主催セミナーは、参加費無料がほとんどですが、三和エステートのセミナーは一人3000円取る。それでも満席になる。

・講演のレベルがむちゃくちゃ高くて、他の講師の話を聞いてるだけでものすごく勉強になる。

 

沢孝史先生、亀田常務…膨大なデータと経験値・ノウハウ、数理モデル満載な講演を聞いていると、一瞬B to B(プロ向け)のセミナーかと思ってしまいますが、そのガッツリ濃い内容を、投資初心者を含むB to Cのセミナーでやるのが、同社セミナーのユニークなところ。収益不動産を体系的に理解し投資リテラシーを高めるという意味で、3000円以上の価値は確実にありますね(いや5000円とっても良いかもしれない…)。

 

私は三和エステート社の建売アパートを2棟建てて保有してますので、当然、それが講演のネタになるわけですが、話してて申し訳ないなあ~と思うのは、私が買った当時(2011~13年)と比べて、今だと利回りが1%以上落ちてしまうこと。

私が買った頃は、福岡市の西鉄高宮駅徒歩2分とか、JR武蔵野線・成田アクセス線が交差する東松戸駅徒歩1分みたいな好立地で新築建てても、8%以上の利回りが普通に出ていました。都内23区の駅近でさえ、所有権の土地つき新築7%超が珍しくなかったのです(中古ワンルームなんか平気で10%超えてましたもんね…都内で)。

もっとも、当時の銀行融資は今よりずっと渋くて、私は当時サラリーマンで年収1000万円以上あったから何とか融資ひけましたが、今みたいに自営の身だったなら、融資受けての一棟オーナーデビューは100%無理だったでしょう。また金利も、当時のアパートローンで年2%切るのはなかなか難しいことでした。

 

それが今なら、普通にアパートローン借りて1%前後、いや0%台もザラ。新築の木造アパートで35年借りられるとか、数年前は不動産融資に渋かった地銀が一転してむちゃ熱心とか、とにかく「融資ジャブジャブな世」ですね。そんな今だからこそ、銀行融資が出て一棟オーナーになれる人が多いのは否めない事実。

融資緩くなった分、物件価格が高騰して利回りが下がっています。今は東京都心に近づくほど地価が高騰してるし、建築費も上昇傾向。その代わり賃料は全然上がらないから、利回りは当然落ちます。いまや新築アパートのグロス利回りは、

・都内23区内の駅徒歩圏は5%台が当たり前、6%いけば良い方…
・埼玉、千葉の主要都市でも7%いけば良い方…

 

そんな値段・利回りでも、「建てれば飛ぶように売れる」んです。たとえば、こないだメルマガで流した物件、

・京王線千歳烏山6分、グロス利回り6.0%、1億2000万円

これは、情報出してからわずか6時間で満額買付が入りました。こんな感じで、都内の駅10分圏内で6%超えればマジで争奪戦です。数年前は、都内の良い立地でも数字が6%だと誰も見向きもしなかったわけですから、時代は変わったものですね。

 

しかし、今の世だからこそ、ちょっと考えて欲しいのは、

利回り6%の物件買って、キャッシュフロー出ると思いますか?

 

キャッシュフロー(手残り)=「家賃収入ローン元金・利子諸費用・諸税

aparttoushi

 

せっかく借金してアパート経営するのですから、手残りが出ないと、やっても意味がないと考える方がほとんどだと思いますので、「どういう運営モデルなら手残りが出るか?」を考えてみます。

比較的属性の良いサラリーマンが、初めて新築一棟を買う場合、普通は「オリックス銀行」が窓口になります。標準コースは「金利2.3%(団信込)、融資期間25年」程度。元金元利均等返済です。

その融資をひいて、「土地付6室、8000万円、利回り6.0%(年額家賃収入480万円)」の都内新築アパートを、5~10年程度保有する想定で買うとします。新築・築浅なので「諸経費・諸税」は家賃収入の17%、入居率は95%みておけばよいでしょう。するとキャッシュフローはどうなるか?

 

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1)フルローンひいた場合(※購入時諸経費は手出し、本体価格の100%=8000万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   350,888円/月

⇒キャッシュフロー マイナス35,488円/月

 

2)自己資金10%入れた場合(※本体価格の90%=7200万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   315,800円/月

⇒キャッシュフロー マイナス4,000円/月

 

3)自己資金20%入れた場合(※本体価格の80%=6400万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   280,711円/月

⇒キャッシュフロー プラス34,589/月

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利回り6.0%の物件買う場合、自己資金20%入れないと、まともなキャッシュフローが出ない」という厳しい結果になりました。もっとも、年収2000万円ほどのスーパーサラリーマンとか、担保に入れられる土地がある方だと、初回から「金利1%、35年融資」みたいな条件で融資してもらえることもあるので、数字上もう少し余裕が出ますが、

弊社に相談に来られる方は、多くはサラリーマンで、自宅以外の収益物件を初回取得される方が非常に多いので、彼らを想定していうと、

・「利回り6.0%」買うなら、自己資金2割必要ですよ。
・「利回り6.5%」買うなら、自己資金1割必要ですよ。
・フルローンで買うなら、利回り7.0%以上必要ですよ

 

…そんな答え方をしています。今どき、新築アパート利回り7.0%は、23区内ではほとんど出ない(葛飾区江戸川区のはずれの方で6.88%とかあったけど・・)、現実的には、首都圏の近県を狙うことになります。さいたま市とか船橋市、松戸市の駅徒歩圏あたりを想定すると、都内よりは土地も安いので、グロスも多少安くなる。

 

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土地付8室、7000万円、利回り7.0%(年額家賃収入490万円)

1)フルローンひいた場合(※購入時諸経費は手出し、本体価格の100%=7000万円を融資)

グロス家賃収入 490万円/12 x 95% = 387,917円/月
ネット家賃収入 387,917円×83%=321,971円/月
ローン返済   302,027円/月

⇒キャッシュフロー プラス19,944円/月

 

2)自己資金10%入れた場合(※本体価格の90%=6300万円を融資)

グロス家賃収入 490万円/12 x 95% = 387,917円/月
ネット家賃収入 387,917円×83%=321,971円/月
ローン返済   276,325円/月

⇒キャッシュフロー プラス45,646円/月

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ね、7%あればフルローンでもキャッシュフロー出るでしょ!できれば10%自己資金入れて、黙っていても月5万近い副収入を楽しみたいところですね。

現実には多くの相談者が「東京23区内、聞こえの良い駅の駅近」にこだわります。でも彼らは「資産形成期」で、「20%の自己資金もない」し、「土地持ちでもスーパーサラリーマンでもない」…私が常日頃申し上げているのは、

それでも、東京買いたいですか?

今どき、東京を買うことが、あなたにとってどういう意味がありますか?

 

【東京は確かにカッコイイけどね…】

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【近県でも、職場がたくさんあって入居の良いエリアって探せばあるじゃん!】

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とはいえ、都内だから安心、郊外はリスクがいろいろあって不安、という声は根強いです。東京郊外(柏市)で育った私からみて、アパート経営リスクのダントツ1位は「過剰供給」っすね。

・郊外は土地がたくさんあって、
・既存宅地にもアパートがガンガン建てられて、
・いつの間にか、ライバルだらけになってしまう

 

ただ、その種のリスクは、「競争力のある物件を建てる」ことと、「築10年程度の出口を想定する」ことで、かなり軽減できます。エリア空室率が増えても賃貸住宅として選ばれる要素を持ち、かつ家賃設定が適正なら普通に埋まるし、今後10年程度ならリスクのほとんどは予見できる、さらに10年後なら土地値じゃなくて収益物件として真っ当な価格で売れると想定できるからです。

郊外でも柏市とか船橋市とか、さいたま市とか、いまだに人口増えてますし、下手な23区より人口動態が元気だったりします。地域に職場もたくさんあるし、賃貸需要が極端に減ることは将来もないでしょう。優秀な管理会社と組んで、地元の賃貸需要に素直に応えていけば、安定した経営ができるチャンスが十分あります。

 

資金や担保余力が十分あれば、あるいは資産を守りたいなら、都内の優良立地を素直に狙えば良いでしょう。

そうでない方が、いまサラリーマン大家デビューを目指す場合は、都内にこだわらず「首都圏近郊、地味でも賃貸需要のある場所」を狙うのが現実的だと思います。

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脱・業者セミナーことはじめ

おはようございます、Manachanです。

いきなり穏やかでない話で恐縮ですが、私、たま~に、ブログで大喧嘩することがあります。覚えてらっしゃる方もおられるでしょうが、最近では昨年末にこんな文章をぶつけました。

 

その正義感、迷惑につき… (2015/12/31)

 

米国中古不動産を販売する日系業者を、割高な価格で販売している云々の理由で名指しで批判、挙句の果てに私の個人名や団体名まで晒した某ブロガーの行動に対して、マジで怒り爆発したから書いたのですが…

でも、彼の言い分のなかには、真っ当なものも含まれていました。そのひとつが、

『脱・業者セミナー』です…私は、この方向性に関しては同意します。

 

業者セミナーとは何か?平たくいうと、「海外不動産の販売業者が、物件売らんがために行うセミナー」です。

物件売るためのセミナーだから、たいてい、参加費用は無料。会場費などのコストは販売経費であり、その点は国内新築ワンルーム販売セミナーと同様。

でもって、物件売るためのセミナーだから、当然、都合の良いことばかり言う。リスクの説明もそれなりにしますが、むちゃ都合の悪いことはオブラートに包んだりする…

 

そんな業者セミナーが悪いと言いたいのではありません。物件売るためのセミナーなのだと割り切って、賢く付き合えば良いのです。なかには良い物件もありますし、また業者の担当者と付き合うことで、海外の不動産事情に関して良質な情報が得られることもあります。

そういう有用性がある上、海外物件の販売業者からセミナー開催依頼を多数受けていることもあり、私の主宰するアジア太平洋大家の会主催のセミナーは、今日時点で半数以上が、所謂「業者セミナー」です。

 

ですが、海外不動産セミナーを企画する立場からいうと、業者セミナーの問題点は、

物件の収益性が、業者の物件見極め能力に依存してしまうこと

 

海外の物件を紹介して成約に至り、その後、買い手が確実に投資利益を手にできるよう、物件の収益性やマーケットの見極めができているのか?…それは、業者のスキル次第。

それがプロのレベルでちゃんとできていれば問題ないですが、海外なので難しいこともあります。たとえば東南アジア新興国では、売買・賃貸の取引データが日本のようなレベルで揃ってないですし、中古物件の流通マーケットも発展途上。そんな状況下で、業者は想定賃料とか想定利回りとか出して売らなきゃならないのです。

それでも、彼らが物件をちゃんと見極められれば、(情報あやふやでも)買い手が利益を手にしてハッピーになるのですが、そのスキルが未熟な場合、セミナーを通して海外物件買った人が不本意な損切りを強いられ、その不平不満が我々セミナー企画者に来たり、評判に傷がつくこともあります。それがリスクです。まとめると、

 

【海外不動産の業者セミナーにおける構造的な問題点】

1)不動産は個別にひとつひとつ違うから、その収益性も現地を歩いたり賃料相場をヒアリングするなど地道な作業をして、見極めなきゃならない。

2)でも実際問題、海の向こうにある物件をひとつひとつ見る手間暇がかけられない。

3)したがって、海外にいる販売業者さんの情報や、物件見極めのスキルに依存せざるを得ない。

4)しかし、彼らにそのスキルが十分あるかどうか、見極める術がない。仮にスキルが不足していたら結果的に我々のリスクになる。

 

この構造問題を何とか突破したい、と私は常に考えてきました。それが前述「脱・業者セミナー」の構想にも沿うことになります。

その意味で、11月4日(金)に行ったドイツ不動産セミナーと、11月10日(木)に行うトルコ地中海リゾートセミナーは、「脱・業者セミナー」に向けた、記念碑的な試みだったと自負しています。この二つの案件は、

 

・日本で誰も手掛けてない、ドイツ・トルコの物件を、自分独自のルートで開拓した。

・その後、自ら現地に乗り込んで、デベロッパーと商談して、これらの物件を日本向けに売れるようにした。

・帰国後、ドイツ・トルコの不動産マーケット情報を自ら調査し、セミナーに仕上げた。

 

所謂「業者的な動き」を自らがすることで、結果的に、他の誰かの情報・スキルに頼らなくても良い状態をつくりあげたのです。

物件個別の収益性やリスクの見極めは、私自身でやりました。現地も歩いて回り、ドイツ語の情報サイトと格闘しつつ、かなりの時間・労力をかけて調査しました。その結果、

 

・ドイツ(デュッセルドルフ近郊)の物件は、空室リスクが低い環境下で長期的な賃貸収益を得るのに向く。

・トルコ(地中海岸リゾート)の物件は、投資というよりはワールドクラスのリゾート物件を、ハワイ等と比較して非常に廉価で所有できる意味がある。

 

…いずれも、日本の投資家に紹介する意味があると判断し、セミナー化しました。

今後は、スペイン(バルセロナ)、ポルトガル(リスボン)等、独自ルートで企画した案件がどんどん出てきます。「脱・業者セミナー」の動きは、今後本格化していきますので、楽しみにしていてください。

 

なお、私が独自ルートを開拓できる鍵は、「中国」にあります。以前から富裕層の出国意欲、海外資産取得意欲が強い中国では、上海、北京、広州など大都市を中心に「海外不動産の見本市」が大々的に行われます。そこは、日本とは比較にならない程、世界各国の不動産デベロッパーや販売業者が集う場であり、日本では得られない海外不動産情報が集結しています。

中国行って、見本市でブースを回り、名刺を配りまくって、物件現地を見に行くアポを取れば、独自ルートができます。今回セミナー企画したドイツ・トルコの案件も、元はといえば9月22~25日の北京不動産展で開拓したルートです。

今月下旬には、上海の不動産展にも出向いて、そこで新たなルートを開拓したいと考えています。

 

最後になりますが、いま、海外不動産の「業者セミナー」を企画する会社・団体は、我々アジア太平洋大家の会の他にも、いくつかあります。

数年前は、その種のセミナーをやる団体は、日本ではほぼ我々しかいなかったから、ある意味先頭を切って、どんどん「業者セミナー」を企画しましたが、今や、時代は変わりました。

アジア太平洋大家の会は、投資家視点に立ち、独自ルートの「脱・業者セミナー」に意欲的に取り組むことで、他団体との差別化、そして社会的意義を果たしていきたいと思います。

 

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追伸)「トルコ」をテーマとするセミナーは、今週中に2つ行われます。お楽しみに。

11/10(木)19:00~地中海リゾートを満喫! トルコ南部のリゾート地アランヤのリゾート不動産事情を徹底解説@東京半蔵門

11/13(日)13:00~ サンワード投資主催 人気投資家・鈴木学氏の中・長期グローバル投資術@東京(お茶の水)

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ドイツと千葉戸建の共通点

こんにちは、Manachanです。

明日(11月4日)の夜から、東京と名古屋で、ドイツ不動産セミナーをやりますが、

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■2016/11/4(金) ドイツ不動産~収益性と投資のポイント徹底解説@東京(半蔵門)
http://goo.gl/OrYpPz

■2016/11/9(水) ドイツ不動産~収益性と投資のポイント徹底解説@名古屋
http://goo.gl/Ckf5hb

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セミナーで紹介する物件リストが、ドイツから送られてきました。一棟物件が6棟(全て30万ユーロ以下)、区分物件26戸。先方がやる気を出してくれて、数字的には、なかなか素晴らしいものが集まりました(我々が10月に視察行って見せていただいた物件より、ずっとイイ物件揃いじゃんかよ…)

 

【一棟物件の平均】(1€=約114円)
戸数:6.17戸
面積:400㎡
販売価格:230,833€
年間賃料:22,190€
利回り:9.49%

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【区分物件の平均】
室数:2.04室
面積:52.94㎡
販売価格:33,657€
年間賃料:3,033€
利回り:8.98%

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短期間にこれだけの物件数を集めただけあって、地域的には広域にわたっています。デュッセルドルフ~エッセンを中心に、半径40㎞圏内の各都市をカバー。関東の一都三県からブツを集めた感があります。お疲れ様です。

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ところで面白いことに、ドイツという国は、一般的な不動産賃貸利回りは決して高くありません。平均3~4%位。ユーロ圏のなかでも、下から数えた方が早い位で。

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しかも、日本と違って、ドイツでは都市による利回りの違いがあまり大きくありません(東京のような突出した巨大都市がない、という事情もあるのでしょう)。

たとえば、お互いに隣接した都市で、「都会」的な趣のあるデュッセルドルフが3.18%、「郊外・工業都市」的な位置づけのデュイスブルクが3.95%と、あまり大差はありません。

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ドイツは先進国らしく、不動産関連データは豊富で、情報公開も発達しています(但し、英語のデータは少なく、ドイツ語を読まなきゃならない)。下記はデュイスブルク各地の売買・賃貸の㎡単価ですが、単純計算しても、やはり利回り4%位にしかなりません。周辺のもっと小さな都市(ゲルゼンキルヘン、ハーゲン等)の数字調べても、似たり寄ったり。

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普通に不動産買って貸したら「せいぜい利回り4%」の世界で、なぜ「8~10%」の収益物件が出るのか?いろいろ調べてみると、次のことが分かりました。

・ドイツには、マーケットに出回る物件と、銀行流れの物件(ショートセール)との間に、二重価格構造がある。
・前者と比べて、後者は半分以下の単価で出てくることが多い。
・どちらも修繕して賃貸に出せば相場で貸せる。
・したがって、銀行流れの物件を収益物件に仕立てられれば、8~10%の高い利回りが出る。

 

そこで、「銀行流れの物件の仕入れ能力」の差がモノを言う世界。我々と提携しているドイツBMG Invest社は地元密着で社歴も長く、常時200戸以上の銀行流れ物件を扱っているので、銀行から売りが出たら大量仕入れで安く仕入れられるようです。銀行からしても、価格が多少安くても時間かけずに一気に買ってくれる会社に売った方が良いですよね。

BMG社は、そういうルートで仕立てた8~10%出る収益物件を、ロシア人や中国人など、外国人投資家にたくさん売ってるのです。

 

日本でいえば、一番近いケースは、千葉県の茂原や九十九里あたりの激安戸建を、300万円くらいで東京の投資家が買って利回り10数%で回す世界に似てるのかな、と思います。

今年3月に私の会社で、茂原市の築古戸建を300万円台で台湾投資家に売ったことがあります。土地は狭くて家もくたびれてますが現況賃貸中で、家賃は4万円ほど入るので、利回り14%とか出ます。

こういう物件、茂原現地では全く知られてないんですよね。地元の不動産屋回りましたが、一番安いものが800万円の戸建土地とかで…地元の人間は、安くて広い土地を買い、車が何台も停められる新築戸建を建てて住むようです。そういうもの建てると2000万円、貸せば月7~8万円、利回り4%位ですね。

彼らからすると、土地の狭い築古戸建には住まいとして魅力を覚えないし、また、こういう物件買って利回りで回すという発想もないのでしょう。だから、片端から東京の投資家が買っていくわけです…

 

ドイツでも、千葉県茂原に近い状況が起こっている可能性が強いようです。そうであれば、二重価格構造がいつまでも温存される理由が納得できます。

では、ドイツで収益一棟や戸建を買うことは、千葉県の地方都市で戸建や一棟アパートを買うこととほぼ同じなのか?…似ているようで、実は違うと思います。

ドイツは空室率が非常に低いのです。デュッセルドルフで1.6%、ノルトラインヴェストファーレン州平均で3.1%。貸せばすぐに賃貸がつく世界のようです。そこが、慢性的な住宅余りの日本と違うところで…

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なかなか面白いですね。ドイツの収益不動産の話、聞きに来てみませんか?

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