2019年 12月 の投稿一覧

海外不動産でお客様を不幸にしないビジネスモデル

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

クリスマス&年越しの時期は、静かでいいですね。日本も欧米圏も仕事がスローになり、メールの受信数も普段の3分の1程度。おかげさまでブログを書く余裕もできます。願わくば、年末年始以外も著作に十分な時間かけられるようになりたいですが、多忙なスタートアップ経営者の身、それは少なくとも数年先でしょうね。

 

今年、海外不動産業界のトップニュースといえば、何といっても、海外中古不動産に対する減価償却ルールが変わったこと

「2021年以降、個人が海外で得た不動産所得の計算上において損失が生じた場合、簡便法によって導き出した耐用年数で計算した減価償却費は生じなかったものとみなされ、その部分を他の所得と損益通算できなくなる」

 

それでいま、業界に激震が走っています。特にアメリカの中古木造住宅を日本向けに売る多くの業者は、「最初の4年間、減価償却で節税できまっせ」セールストークで売ってきましたが、今回の税制改正で、その種の商売は封じられたも同然。特に、テキサスやハワイで日本販売用に大量の戸建を買い取り保有していた日系業者も少なくなく、よほど安く仕入れてない限り、間違いなく不良在庫になるでしょう。

加えて、多くの不動産オーナーから「もう節税できなくなるなら売って欲しい」依頼が予想されますが、市場流通価格に業者利益(20~30%か、それ以上)を乗った価格で買ってしまった場合、今のタイミングで売っても損切りにならざるを得ない。それが明るみになる時、「おたくの会社そんなに利益とって客に売ってたの?」「なぜ全然説明しなかった?」みたいなクレームの嵐になることが、容易に想像されます。

節税ありきで商売していた日系業者にとって、2020年は間違いなく厳しい年になるでしょう。

 

税制が変わっただけで、なぜこんな結果になってしまうのか?私からみて、業者側のビジネスモデルに根本的な問題があるように思います。

1) お客様に売る物件(国、都市)が決まっている。

2) お客様が様々な動機で相談に来るにもかかわらず、「弊社物件を買いに来た客」という前提でセールスマンが応対する。

3) 比較的良心的な業者でさえ、現行ビジネスプロセスは「物件選定→契約→融資→管理→売却」。つまり「物件選定」が最初に来る。

これでは、国内ワンルーム販売業者等と同様、「はめ込み営業」(=自社都合で売りたい物件を客にあてがう)が横行してしまいますね。

 

これは私の個人的意見ですが、「物件選定」の前にやるべきことが最低2つあるはずと考えます。

Step1 : 適性相談(お客様のニーズ、財務目標、資産背景、気質や外国耐性を踏まえつつ、海外不動産のオーナーになって幸せになれそうかをプロの目で見極める)

Yesの場合、次のステップに進む

Step2: 国選び、都市選び(お客様の予算、期待する収益、投資安全度やリスク選考を踏まえつつ、世界にあまたある国、都市のなかから、不動産価格サイクルも見ながら、どこを選ぶべきか考える。

Step2までやって初めて、「物件選定」プロセスに入るのが本筋だと思います。税制改正で安易な節税売りが封じられた今、Step1と2をプロのレベルでやるかどうかが、海外不動産の販売会社とコンサルタントを分ける境界線になるのでしょう。それを可能にするために、私は場所を決めず、世界各国各地の不動産事情に、誰よりも通じた人間になりたい。

 

さらに、海外不動産は販売だけで終わりではありませんので、「売却したい」「悩みを相談したい」というリクエストにも応えていきます。どこから、どんな経緯で買ったかは不問。皆様の課題解決に私の能力を尽くしたい。それにより私は業界で、世界不動産のコンサルタントとして名誉ある地位を確立していきたいです。

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卑劣な恫喝訴訟、許せねえ!

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今年も残すところ、あとわずか。先ほどまで会社の忘年会で楽しく過ごしました。零細企業経営者の立場でいえば、「今年一年が無事に終わり、新年を迎えられて良かった」という安堵感、「社員やお客様に支えられて来年も引き続き事業ができる喜び」にひたれる時期ですね。

事業が軌道に乗るまで、将来の生活保証などありません。それどころか、わずか半年後の食い扶持を、いまの仕事で稼がなきゃなりませんから、経営者は休めませんし、それが我が人生だと納得しています。「あんしん」「あんぜん」なんて言ってられないサバイバルな環境のなか、日々を生きてる、もとい生かされている実感はあります。だから、私を支えてくれる方々には感謝の念しかありません。

 

今年の末こそ平穏に過ごしてますが、つい昨年末は、ここまで安らかに過ごせるものではありませんでした。もう時効だと思うので正直に話しますが、いま思うと実に腹立たしい、理不尽極まりない訴訟を、ある人物から起こされ、その対応に忙殺されていたことも一因でした。

読者の皆様は、「スラップ訴訟」という言葉をご存じでしょうか?「スラップ」=SLAPP(Strategic Lawsuit Against Public Participationの頭文字をとった言葉)で、企業や政府など、人材や資金に恵まれた者が、権力を持たない一市民など比較弱者に対して、恫喝、発言封じ、或いはいじめることだけを目的に起こす報復的な民事訴訟を意味します。日本語で「恫喝訴訟」と訳されることもあります。

スラップ訴訟を起こす側は、必ずしも訴訟に勝つことを目的せず、むしろ、被告を社会的・経済的に痛めつけることを目的に故意に裁判を起こします。実際、被告になった者は、法廷準備費用や時間的拘束などの負担を強いられるため、一介のサラリーマンや庶民が裁判を起こされると日常生活が困難になり、委縮して、結果泣き寝入りになることも少なくありません(Wiki記事)。

要は「弱い者いじめ」を目的に法的手続きを濫用するわけで、社会正義にもとる上に表現の自由を委縮させる行為として、欧米諸国で問題視されています。カリフォルニア州では「反SLAPP法」が州法として成立し、被告側が原告側の提訴をスラップであると反論して認められれば公訴は棄却され、訴訟費用の負担義務は原告側に課されるようになっています。日本での立法化はまだこれからです。

 

もう済んだことですが、昨年、私がA(仮名)という人物にやられたのも、ある意味「スラップ訴訟」でした。Aは中堅の不動産建設・賃貸業を営む社長で、私が主催するセミナーで知り合いました。Aがドイツの収益物件を買いたいというので私が予算に合う物件を紹介し、現地視察もアレンジして、結果購入し、売買契約を結んで弊社で所定のサポート料をいただいたのですが、その後、ドイツでの入居付けや家賃入金が目論見通りに進まなかったり、またその過程で私が理不尽な無理難題を言われて、それに対してハッキリ「No!」と言ったのが気に食わなかったのかもしれませんが、

そしたらいきなり、私の事務所にAを原告、私を被告とする訴状が届いていたのでびっくりしました。読むと、私が約束した保証家賃が支払われないからサポート料を全部返せと…

 

弊社がいただくサポート料はあくまでお客様が海外物件を購入する際のお手伝いの対価であって、家賃保証という「結果」までお約束するものではありません。それ以前の問題として、ドイツでの家賃受けとりは現地管理会社に入金口座を通知したり、賃貸借契約書を送付する等、オーナーとしてやるべき手続きが必要で、私がその依頼を再三行ったにもかかわらずAが何もしなかった(=頑として聞かなかった)。

困り果てた私がドイツで八方手を回して、入金口座の提示があり次第Aの口座に家賃が支払われるところまでこぎつけた矢先に、何の予告もなしに訴状が届いたのです。いきなり不意打ちで後ろから殴られた気分でした。

 

冷静になって訴状を読むと、素人の私が読んでも「これ、本当にプロの弁護士が書いた訴状なのか?」と疑ってしまうほど、論理構成があやふやで、客観的な裏付けに乏しく、憶測や曲解、印象操作の嵐。しかも、原告主張のなかの一番重要な論点でエビデンス(書証)が提示されてない。こんなもの、よく裁判所が受理したなあと思いました。

顧問弁護士に訴状を見てもらっても、「これは酷い」と絶句するレベル。彼によれば「裁判勝つつもりはなく、単に着手金目当てで仕事請け負ったのでしょう」とのことでした。

 

いくら理不尽とはいえ、裁判です。まず裁判費用を払わなければなりませんし、第一回公判までにエビデンスを揃えなければなりません。海外出張が続く多忙のなか、泣きそうになりながら揃えました。

裁判は、4カ月かかりましたが、結果的にうまくいきました。結局、私がドイツの管理会社に振込先口座番号をお伝えする英文をつくり、Aに署名してもらったことで家賃を振り込んでもらい、その代わり第二回公判までに訴状を取り下げてもらいました。原告側弁護士も余りに無理筋すぎてやめたいと思っていたところに、当方の顧問弁護士にうまく交渉してもらったのです。

 

結果オーライでしたが、私はAのしたことをまだ許してはいません。気に食わない相手に対する恫喝を目的に裁判を起こしていいのか?その目的で日本の司法システムと貴重なリソースを使うことが許されるのか?食えない弁護士が多い今、数十万円の着手金で民事訴訟を請け負ってくれる者が居るのをいいことに、一民間人を訴えて良いのか?

また別件で、地方の建設会社社長が顧客(都内在勤サラリーマン)に対し、売買契約書上の融資条件に関する違約金数千万円を支払え、さもなければ1か月後に裁判するぞというFAXを送った事例がありました。私はその方の相談を受けて精査しましたが、こちらもどう考えても無理筋で、明らかに恫喝目的でした。現在進行中ゆえ、これ以上のコメントはしませんが、世の中、司法システムを濫用して脅しや嫌がらせに使う奴がいることはよく分かりました。

 

社会的リソースに恵まれた者が、その立場を利用して、リソースに恵まれない者を威圧し、沈黙させるために起こすスラップ訴訟を、野放しにしてはならないと思います。


・スラップ訴訟は、反社会的である。

・スラップ訴訟を起こす者は、社会的信用を失う。

・スラップ訴訟を請け負う法曹専門家は、職業的信用を失う。

 

日本で、それが社会的常識になる日が来ることを切に望みます、

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人生で持つべき友「医者」「弁護士」、地味に大事な「不動産屋」

こんにちは、Manachanです。今日はクリスマスイブですね。いつもご愛読ありがとうございます。

 

人生で持つべき友は「医者」「弁護士」「不動産屋」とよく言われますね。身体や健康のことは信頼できる医者、人生で時折り巻き込まれる法律トラブルには信頼できる弁護士がいれば安心度が断然高まります。そして、一生で最も高額な買い物といわれる不動産の購入や売却は、信頼できる不動産屋に相談すべきことは言うまでもありません。

(なりたい職業、尊敬される職業かどうかというと、前二者に比べて不動産屋の地位は明らかに落ちる気がするが…ま、それはそれとして)

 

私の視点でいうと、「不動産屋選び」は、ものすごく大事で、かつ難易度の高い話だと思います。なぜなら、

・不動産の売買に伴う「選択」は、その後、何十年もの長きにわたり人生に影響する。

・それだけの長期視野でお客様の立場で考えてくれる不動産屋はかなり少ない(私の印象では15%くらい)

・長期視点でお客様の立場に立ってくれる「良い不動産屋」に相談するのと、目先の仲介料を追うだけの「悪い不動産屋」に相談するのとでは、結果的に何千万円もの差が出てしまうことがある。

 

端的にいうと、不動産屋には悪い奴が多いから気をつけなさいってことです。多分、医師や弁護士に比べて悪い奴にあたるリスクが高い。不動産取引経験のない素人が業者セミナーとか、街の不動産屋に行って相談すると、(広義の意味で)騙されたり、業者に都合の良いだけの、客のためにならない物件をつかまされる可能性が高い。

 

つい先日も、20代後半の女性教師が、お母様と一緒に相談に来られたばかりです。その方は「東京の城東地区のマイナーな駅最寄りの新築ワンルームマンションを業者にすすめられて、全額を信販ローンで購入」してしまい、2年後「その業者に家賃保証を打ち切られるかもしれない」との話を受けて、弊社に相談に来たのです。

でも、すでに買っちゃったものはどうしょうもないですね。私の見立てで、いま再販しても1600万円の値しかつかないものを、2600万円出して買っちゃってる。残債もほぼ減ってないので身動きが取れない。さらに、毎月のキャッシュフローは数千円のマイナスなので貯金もできない。

私がアドバイスできることは、「より金利の低いローンへ借り換え」で返済をラクにしながら、とにかく頑張って物件貸し続けて債務を返済して、あと8年~10年後に売ってチャラにすること位ですかね。痛い失敗ですが、その時点で30代後半、まだまだやり直しはきく。

 

私思うのです。もしその方が訳わからん業者のワンルーム販売セミナーなんか行かずに、真っ先に私に相談に来てくれればよかったのに…私なら、「こんな物件買ったら、業者と金融機関の養分になるだけですよ。絶対におすすめしません」と言いますね。

その相談をするのとしないのとで、下手したら1000万円以上の差がついてしまうのです。人生が全然違ってきてしまうんですから。

 

私はお客様の長期的な利益を考えて、親身に相談に乗ります。相談料は定価3万円、是非お役立ていただければと思います。私は日本国内および世界中の投資不動産に通じており、「海外」と銘打ってはいますが国内不動産のアドバイスもできます。

https://ipag.jp/kaigai_soudan

 

「これ買っていいんだろうか?」…そう思ったら是非ご相談を。人生の大きな選択に、私の力をお役立てください。

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ソフトバンク出資の不動産ベンチャーは業界を変えるか?

こんにちは、Manachanです。

前回は、ソフトバンク・ビジョンファンドの出資を受けて、鳴り物入りで日本に進出したものの目下苦戦が報じられるOYO LIFEについての体験談を書いたところ、12,000ページビュー突破の大好評をいただいたので、気を良くして、今回は「OYOやWeWork以外の、ソフトバンク出資の不動産ベンチャーがどうなっているか?」を、主にアメリカを舞台にお話ししたいと思います、。

 

今回の話で、押さえておくべきキーワードは、2つあります。

「ユニコーン企業」

「ZORC」(不動産版GAFA)

 

ユニコーン企業とは?

2013年に登場した概念で、「評価額10億ドル(1 Billion USD)以上」「未上場」「スタートアップ」「テクノロジー企業」という4条件を全て満たした企業を指します。

2018年3月現在、全世界にユニコーン企業は279社あり、急増中。その大部分は米国と中国にあります。有名どころでは、Uber、Didi(滴滴出行)や、AirbnbやSpace Xなどがあります。

孫正義氏がサウジアラビアのムハンマド皇太子と組んで2017年に発足した10兆円規模のソフトバンク・ビジョンファンドは、主に世界的なユニコーン企業に出資しています。前回とりあげたOYO Roomsや、いま話題のWeworkも、共に不動産・コンシューマー分野のユニコーン企業です。

現時点でソフトバンク・ビジョンファンドは日本企業にはほぼ出資していません。そもそも、日本にはユニコーン企業が3つくらいしかありませんから…つい先日、世間を驚かせたLINEとヤフーの合併劇は、ソフトバンク・孫正義氏が資金を入れた、日本初のユニコーン企業ともいえます。

もっとも孫氏は日本市場など眼中になく、10年前のアリババみたいに、投資したユニコーンが上場・世界規模で大化けすることで、兆単位のリターンを狙っているのでしょう。

 

ZORCとは?

米国で支配的な巨大IT企業としてGAFA(Google, Apple, Facebook, Amazon)の4社は有名ですが、その不動産テック版ともいえるZORC(ゾーク)が、いま米国不動産業界の話題をほぼ独占しています。

ZORCは、Zillow, Redfin, Opendoor, Compassの頭文字。うち2社(Opendoor, Compass)には、ソフトバンク・ビジョンファンドの巨額資金が入っています。巨大投資ファンドがテクノロジーに投資して、既存の業界構造を根こそぎ変えようとするのがAI時代のトレンドなのかもしれません。米国は、その動きの最先端にいます。

 

ZORC4社について簡単に解説しますね。

Zillowは、2006年創業。言わずと知れた米国最大の不動産ポータルサイト運営企業。本社はシアトル。NASDAQ上場しており、時価総額は2019年11月末時点で81億ドル(8800億円)。創業者Rich Barton氏の連続起業家としての経歴は凄まじく、ZillowのほかExpediaやGlassdoorも創業・大成功させている。Zillowは2015年競合不動産ポータルサイトTruliaを買収し、全米で物件登録数1億件を擁する独占的な地位を活かして、最近は仲介業に力を入れており、さらにオンライン買取再販(i-buyer)事業にも進出して、後述Opendoorの最強ライバルと化している。

RedfinZillowと同じくシアトルを本社とする、2004年創業の企業。不動産ポータルサイトが有名だが、実態は「ITを使った仲介業」で、Redfinサイトを通じて成約した不動産エージェントから得る契約金額の1~2%の報酬が主な収益モデル。REMAXなど伝統的な不動産ブローカー大手との協業で業績を伸ばしてきたが、今年に入ってエージェント中抜きして顧客が売主に直接オファーできるRedfin Directというサービスを打ち出したことで業界に大きな波紋が広がっている。NASDAQ上場しており、時価総額はZillowよりはずっと小さく、2019年11月末時点で18億ドル(1900億円)。

 

次に、ソフトバンクのお金が入った2社について、

Opendoor2014年にサンフランシスコのY-Combinatorから巣立った、オンライン買取再販(i-buyer)専業のスタートアップ企業。フェニックスやダラスなど、人口増加中で築浅の戸建物件が多い均質な不動産市場を持つ街に進出して、独自のアルゴリズムで月1000件単位のオンライン買取事業を実施して、i-buyerとして業界最大手にのし上がった。現時点で未上場。最近は進出先都市での競争激化に伴い、ロサンゼルスなど高額中古物件の多い都市に進出したり、Zillowがi-buyer事業に参入することで強力なライバルとなる等、成長の岐路に立たされている。なお、2018年10月にソフトバンク・ビジョンファンドは同社に450億円を投資している。

 

Compass2012年にニューヨークで起業した不動産仲介会社(ブローカー)。「テクノロジーを使って不動産仲介の生産性を上げる」を旗印に、サンフランシスコなど高額不動産が多い街に一挙進出し、優秀なエージェントを巨額の移籍金やストックオプションを使って引き抜く戦略でシェアと売上を急激に伸ばしている。但し敵も多く、業界最大手のRealogyをはじめ数社から訴訟を受けている。現時点で未上場。現時点では赤字体質が改まっておらず、収益化が喫緊の課題とされている。なお、ソフトバンクビジョンファンドからは2018年に450億円の出資を受けてけいる。

 

私は職業柄、アメリカの不動産業界イベントに多数参加しますが、ここ2年ほどは、どこへ行ってもOpendoorやCompassが話題にのぼる頻度が凄く、その多くは戦々恐々としています。

それもそのはず、仲介手数料を収益源とするエージェントからみると、Opendoorの手がけるi-buyer事業は手数料を中抜きしてオーナーと直接売買するビジネスモデル。同社がこのマーケットを開拓してしまった今、Zillowでさえi-buyer事業に参入。そして、長年エージェントの味方だったRedfinでさえ、中抜き直売サービスを始める始末。

一方Compassは、仲介手数料モデルに基づいたビジネスモデルとはいえ、Realogy、Remax、Keller Williamsなどのエージェント大手からみれば、Opendoorは巨額投資マネーにものを言わせて優秀なエージェントを引き抜く、憎っくき競争相手に他なりません。

 

このような、既存の業界秩序を乱して成長する新興勢力は、アメリカではDisrupter(創造的破壊者)と呼ばれます。アメリカ産業の歴史は、ある意味、Disrupterたちが創ってきたと言ってよい。フォードしかり、AT&Tしかり、IBMしかり、GAFAしかり…不動産業界でも、例えば既存大手のKeller WilliamsやRemaxは1980年代のDisrupterとして、ライバルをなぎ倒して成長してきたわけです。

孫正義氏のソフトバンク・ビジョンファンドは、誤解を恐れずにいえば各業界のDisrupterを支援し、あわよくば業界を根こそぎ変える、アリババみたいな巨大独占企業になっていただき、結果として兆単位の利益をもたらして欲しいという動きであり、その意味で彼は「ものすごくリスクを負う真の勝負師」なわけです。そのように考えると、彼の意図が分かりやすくなると思います。

私も投資家のはしくれとして、孫正義氏のケタ外れの勝負師ぶりには大きな魅力を感じます。彼の思考の先には、とてもエキサイティングな(でも社会全体の調和という観点からすると結構こわい…)世界が広がっているはずで、引き続き楽しく注視していきます。なお、ユニコーン企業が3社しかない日本だけで思考すると、彼のスケールが理解できないので、米国や中国、インドなど、でかくてイノベーティブな国に頻繁に出かけて定点観測する必要も感じますし、実際にやっています。

 

最後に、ソフトバンクが巨額出資しているOpendoorやCompassが無事上場して、企業価値をさらに高めることができるのか?私は、「いずれも厳しい。Opendoorなら可能性あるけど、Compassは難しい」とみています。

すでにi-buyerの領域で独占的地位を得たOpendoorにとって、当面の課題は巨人Zillowとの競争。あとはアメリカ不動産市場のクラッシュが懸念材料ではあります(不動産物件を大量に自社保有するビジネスモデルゆえ、市場がクラッシュすると不良在庫が表面化して、一気に危機が来る)。同社はすでに「利ざやで稼ぐ」収益構造が確立済なので、競争に勝って収益強化が飛躍のカギでしょう。

一方、Compassの前途はよく分かりません。少しWeWorkと似ていますが、投資家の巨額資金を使って赤字覚悟で一気にシェアを広げたのは良いが、シェアをとった後、いかにしてマネタイズ&黒字化するかの道筋が見えないです。私にはCompass所属の優秀なエージェントの友人が数名いますが、彼らにストックオプションを持たせている以上、いずれかの時点で上場しなくちゃならない。かといって市内一等地に高額なオフィスを借りる等、高コスト体質でもあり、ビジネスモデル的にはRemaxなど既存のライバルとそう差別化できるように見えないし…何を繰り出してくるか分かりませんが、今が勝負どころですね。

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