2015年 7月 の投稿一覧

私のライフワーク~海外で情報をつくる

おはようございます。Manachan@日本へ一時帰国中です。一昨日まで居たバンコクも暑かったけど、日本もさすがに真夏で蒸し暑いっすね。一日中、扇風機から離れられません(クーラー嫌いなので、あまりつけてません)。

2週間近くにわたるバンコクでの不動産実地調査は、とても有意義でした。私の進むべき道がみえた、将来につながる記念碑的な出張と言って良い。

今回のバンコク出張、実は昨年11月から計画していました。その頃から、私は「業者に頼るセミナー」の限界を強く感じていたのです。

私は2011年2月、海外不動産投資を自ら学ぶための勉強会組織「アジア太平洋大家の会」(APHOC
)を旗揚げしました。当時は海外不動産の情報が極端に少なかったので、情報源を業者に依存するかたちで、セミナーを多数、企画してきました。

4年半、会を運営したおかげで、今では大抵の業者をしのぐ情報や知識を蓄積することができました。セミナーで話すために、毎月のように、世界中の不動産案件を見てまわってきましたから、一つの国にとらわれず、タイとフィリピンの比較、ASEANと中近東の比較、英米圏諸国同士の比較…といった複眼的な視点で物事を見ることもできるようになりました。

ですので今後は、業者に依存するかたちの「従来型セミナー」を主催することから、そろそろ卒業したいと思います。今ではAPHOC以外に多くの団体が業者とのタイアップで海外不動産セミナーやってますので、必ずしも私たち主催でなければならない理由は特にない。

私は、次のステップに行きたい。

私Manachanでなければできない仕事、私がやるべき仕事にフォーカスしたい。

それは何か?

海外不動産投資の成功者を増やす仕事をしたい。

そのために必要な「情報」を、業者任せでなく、自分でつくる仕事をしたい。

そもそも、海外不動産投資で財をなした人って、日本でどれ位いるでしょう?

日本国内の不動産投資でリッチリタイア人なら、たくさん知っています。でも、日本に住みながら海外不動産投資で大成功した人は、私の交友範囲でいえば非常に少ない。

その差は何かといえば、「情報」だと思います。日本人が国内の不動産投資をやる上で得られる情報と比べて、海外不動産の情報は質・量ともに圧倒的に足りない。

情報がないから、多くの人は業者トークを信じて投資判断をする。しかし、その業者自体が不動産投資に明るいとは限らない。仲介手数料目当てでゴミ・カス物件を売りつける業者も少なからずいる。

それじゃ、成功できないのは当たり前だと思うのです。

これからの私は、「海外不動産投資に関する、真っ当な情報をつくる役割」に徹したいと思います。具体的には、

・エリア分析
・周辺の賃貸・売買事例比較
・競合物件の考察

といった、基本的な不動産鑑定の手法を、バンコクを皮切りに、他のASEAN大都市でも展開したい。「当たり前のことを、当たり前」にやりたい。

たとえばの話、日本国内なら「JR川口駅徒歩5分圏内の築20年3LDKの賃料が12万円」だとすれば「徒歩10分以上だと10~11万円に落ちる、バス便だとさらに下」みたいな類推が成り立つわけですが、同じようなことをバンコクやホーチミンでもやれるようにしたい。例えば、

バンコクBTSオンヌット駅近コンドミニアムの1ベッドルーム月間賃料が15,000バーツ。ウドムスック駅だと少し落ちるので駅同一距離で13,000バーツ、駅から遠い過剰供給エリアだと9,000バーツがせいぜい」…そんなレベルの会話を、日本人投資家の間で当たり前にしたい。

また、そのような流れをつくっていければ、「タイの物件だから年間5%当たり前に上がる」とか、「日本人駐在員に貸して月間5万バーツは堅い」みたいなことを、エリア分析や周辺事例比較もせずに売ってる業者を、マーケットから淘汰でき、不動産的に真っ当なことやってる業者だけが生き残る。結果的に誰もが安心して取引できるマーケットに近づけられると思うのです。

数年後、日本の皆さんがASEANの物件を買うにあたって、Manachanのエリア賃貸市場分析レポートを読んでから判断するとか、取扱い業者も私のレポート読んで売らざるを得ない…みたいな、投資の判断基準を自らつくっていきたいのです。

海外に出て、その土地にすぐ馴染んで、現地の言葉をすぐ覚えて、不動産投資目線での現地調査・分析を行うのは私の得意分野です。その能力をAPHOCや日本の投資家のために活かしたい。ライフワークにしていきたいのです。

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バンコク・エカマイ駅の北と南で賃料が2倍違う理由

おはようございます。Manachanです。バンコク滞在、最終日。もうすぐドンムアン空港に向かい、日本への帰国の途につきます。

長途、10日間にわたる、タイでの不動産市場調査(出発前の準備も含めると4か月間)。「やれることは、全力でやりきった!」という満足感で心が満たされました。同時に、大好きなバンコクの地を離れることが少し寂しいです。

日本に着いたら、「リンガーハットのちゃんぽん」でも食べて、寂しい心を少し温めよう…

タイを離れる前に、「バンコク地域考察」シリーズ第二弾を書きますね(第一弾「バンコクの買っていい駅、だめな駅」も併せてお読みください)。今回のテーマは、

【エカマイ駅 (BTSスクンビット線、駅番号E07)】

エカマイは、在バンコク日本人駐在員ファミリーに人気の「黄金の4駅」(アソーク、プロンポン、トンロー、エカマイ)の一角を占める駅。不動産購入という尺度でいえば、間違いなく「買って良い駅」です。但し、

エカマイ駅の北と南で、ものすごい格差がある

ことを、不動産投資するなら是非覚えておいてください。この格差には、

・バンコクにおける、日本人賃料相場とタイ人賃料相場の、数倍におよぶ格差
・日本の都市では考えられない、バンコクの激しい交通渋滞

という事情があります。逆にいえば、バンコク固有の賃貸マーケット構造を知っていただくための良い題材として、今回「エカマイ駅」を取り上げたわけです。

【これが、エカマイ駅付近の地図】

【エカマイ駅の高架下に、慢性渋滞で有名なスクンビット通りがあります】

予備知識として、バンコク都心部の道路は、

・幹線道路(片側2~3車線、双方通行、タイ語で「タノン」という)
・ソイ (幹線道路の両側に分岐する生活道路、一方通行が多い)

の二つから構成されています。幹線道路からみて、片側のソイが奇数番号、その逆側のソイが偶数番号というナンバリングがなされています。エカマイ駅を通る幹線はスクンビット通りで、この近辺のソイは、駅北側がソイ61と63、南側がソイ40と42です。面白いことに、

日本人視点からみて、エカマイ駅の北側と南側で、交通利便性は雲泥の差です

なぜなら、

・駅北側のソイ61、63は両側通行で、南のスクンビット通りと、北のペチャブリー通りへのダブルアクセスが可能。
・日本人学校や空港へのアクセスは、ペチャブリー通りに出る必要がある。
・一方、駅南側のソイ42は一方通行で、スクンビット通りにしか出られない。
・このスクンビット通りのラッシュ時の渋滞は凄く、数百メートルの移動に30分かかることもザラ。

この「ソイ一方通行」と「超・渋滞」の事情があるがゆえに、

ソイ42あたりに住んでしまうと、日本人学校のスクールバスのピックアップ時間が、ソイ61や63に比べて1時間ほど早くなる。奥様は4時半や5時に起きて弁当をつくらなければならない!

そういう事情もあって、在バンコク日本人ファミリーは、エカマイ駅エリアに住むなら余程の事情がない限り北側を選ぶ。南側は著しく不人気になるのです。同じ駅徒歩数分圏内なのに、これほどの格差が出るのです。

かくして、エカマイ駅の北側、ソイ61と63の界隈は、日本人の奥様が好みそうな小綺麗な環境になっています。

【エカマイ駅北側の道路、きれいに整備されている】

【ソイ61、高級コンドミニアムが並ぶ。日本人住民比率3割の世界】

【ソイ63の商業施設パークレーンには、子供を遊ばせる施設あり。来るのはほとんど日本人】

一方で、エカマイ駅南側のソイ42は、道一本入っただけで、ローカル感を残した地区が広がります。歩道なしがデフォルト、道路の整備状態も概して悪い。

【エカマイ南口徒歩5分で、この風景】

驚くべきことに、

・エカマイ北口徒歩5分、1ベッド〈40~50㎡〉の賃料が月額4万バーツ前後
・エカマイ南口徒歩5分、1ベッド(35~40㎡)の賃料月額2万バーツ前後

同じ駅5分で、築年数もほぼ同等の小奇麗なコンドミニアムでも、北と南で、賃料に2
倍の差が出てきてしまうのです。タイでは、不動産売買価格が「グロスの賃貸利回り5~6%」に収斂される傾向があるので、売買価格もざっくり2倍の差があると考えて良いでしょう。

駅南5分の「1ベッドで2万バーツ」のコンドミニアムにはタイ人が多く住んでいるようで、住居内印刷物の表記もほとんどタイ語。フロントにいた男性職員も英語が極めて不自由でした。

いま、バンコクで一般的なタイ人が払える家賃帯は、私の感覚でいうと「月額12000~15000バーツ」が上限のようです。15000バーツ以上の家賃を払えるタイ人は極端に少なくなる。そう考えると、エカマイ駅南側で2万バーツの家賃を払っているタイ人は、賃借人属性としては最高レベルと考えて良いでしょう。

逆に考えると、エカマイ駅北側で日本人ファミリーが払っている「4万バーツ以上」の家賃をタイ人が払えるようになるには、今後タイが順調に経済発展するにしても、まだ10年以上の時間がかかると予想されます。

このような「日本人マーケット御用達」物件を買う場合は、「今後、継続的に、日本人駐在員に選ばれる立地・スペックを備えた物件であるか?」〈例.フジスーパー目の前とか…〉を見極める必要があるのです。少なくとも今後10年は、タイ人に貸したり出口を取ることは期待できない分、慎重を期して選びましょう。

現在、エカマイ駅南エリア〈ソイ42〉、徒歩3分のところに、高層コンドミニアムRhythm Sukhumvit42が建設中です。

私もショールーム見に行きましたが、これが建てば、駅南エリアの評価は多少上がると思います。コンド周辺の道路もマシになるでしょうし…

でも、上述の交通事情があるため、Rhythm Sukhumvit 42の資産価値が、駅北側の高級コンドミニアムと同じになることはないでしょう。日本でいえば、名古屋駅の西側(駅裏)に商業施設が建って地価が上がっても東側(都心側)に追いつくことはない…というのと同じで。

以上がエカマイ駅周辺の地域分析になります。いま円安で、タイの不動産価格が円表示だと高く見えてしまうので、日本人相手にタイ不動産を売る業者も、エカマイ駅南側とか、これ以遠の物件を紹介するケースが多くなると思います

業者がバイヤー視点でベストな物件を紹介するとは限りません。私たち投資家は、バンコクなど海外で確かな資産価値の物件を手にするためにも、学習を続ける必要があるのです。私も、日本の皆様に、「不動産投資家の目でみた、確かな情報」を継続的にお届けしていきたいと思います。

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バンコク塩漬け物件の救済策

おはようございます。Manachanです。いま、パタヤの「海のみえるコンドミニアム」のプール前でPC広げて作業してます。

平日に海外リゾートで仕事、「憧れのプレミアム・ノマドワーカー」みたいですが…ゴージャスなのは今日だけです~。明日はバンコクの安ホテルに戻ります。

ところで、昨日書いた「バンコクの 買って良い駅 だめな駅」(5-7-5で川柳みたいなタイトルだな…)、大きな反響がありました。

海外で不動産投資するにも、日本国内の不動産選びと同様、「業者トークの鵜呑み」は厳禁。確度の高い情報を集めて、駅力、地域力、物件力を分析した上で投資判断すべきだ、というのが私の主張であり、それ自体に異論のある方は少ないと思いますが、

そうやって整理していくと、必然的に、「ダメ出し」せざるを得ない地域や物件が出てきます。私のブログで「公開ダメ出し」された物件をお持ちの方もおられることでしょう。

私は、嘘はつきたくありませんが、一方で、「言いっ放し」もしたくありません。海外不動産投資の分野では、それなりに影響力あるブロガーとしての、社会的責任もあると思いますので…そこで、

・私が「良い」と思う物件の収益向上策

・私が「ダメ」だと思う物件のリカバリー策(入居づけ、転売サポート等)

を展開していきたいと思います。いま私はバンコクやパタヤで、日々、いろんな方々と会い、日本の投資家をサポートするネットワークを構築しつつあります。

その方針が、何となく見えてきましたので、皆様にお伝えします。

1)競争力の高い物件や地域では、Air BnBを使った高収益運営を目指す。

このモデルをやるには、「日本語が通じてAirBnB運営のできる現地管理会社」が不可欠です。バンコクの場合、現時点ではスクンビット沿線(アソーク~オンヌット間)か、北方面では「ラマ9」あたりまでの、Studio、1ベッド、2ベッドの物件をお持ちの方が対象となると思います。

また、パタヤでコンドミニアムお持ちの方も多いと思います。観光地という土地柄、通常賃貸は一般論として難度が高いですが、観光客の短期滞在ニーズは非常に高い都市ですので、Air BnBとの親和性が特に高い地域と思います。当地でもAir BnB運営の可能性も、現地管理会社と共に探っているところです。

現在、バンコクAir BnB経営のモデルケースとして、ラマ9エリアのコンドミニアムの数室をAir BnBで運営して、収益データをモニターしているところです。9月には東京でセミナー開催して皆様にお伝えできると思います。楽しみにしていてくださいね。

2)競争力の低い物件や地域では、現地パートナーを使った調査、無料広告からリカバリー策を探る

私が前回の日記でダメ出しした「BTSベーリン駅以遠の激安コンドミニアム」等、競争力の低い物件を塩漬けにせず、安くてもちゃんと賃貸をつけるためにはどうすればよいか?現地の有志と意見交換しながら、いろいろ知恵を絞っています。いま考えているのは、

1)同地域で、入居づけに困っている物件を、5室以上集める。

2)オンヌット地域に拠点のある、業歴の長いタイの不動産管理会社に直接、客づけ交渉する。同時に、現地のタイ人が読むような無料の広告をいくつか出す(有料広告もあるが、こちらは別途負担)

3)その管理会社にタイ人の入居者をつけてもらう。

この場合、二つの条件があります。

☆ 上記のモデルでやれる可能性があるかどうか、現地の日本人パートナーに有料で調査してもらいます。一人3000バーツでOK。

☆ 賃料水準で高望みは厳禁。「月額15000バーツ以上でないと利回り取れないからダメ」みたいなことを言うと、そもそも話が進みません。月額8000バーツでも7000バーツでも良いから早く入居つけて下さいと言って、あとはタイ人の管理会社に働いてもらいましょう。

バンコクやパタヤで、すでに完成した物件をお持ちで、入居づけに困っている方や、Air BnB運営に興味のある方は、アジア太平洋大家の会事務局にメールをいただければ、私Manachanが相談に乗ります。

daihyo◎asia-pacifi.tv

(◎をアットマークに変えてご送信ください)

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バンコクの買っていい駅、だめな駅

おはようございます。Manachanです。今日もバンコクは良い天気。気温は最低27℃最高34℃…いま日本は酷暑のようですが、当地のお天道様も元気一杯ですよ~。

一年中暑い気候。タイ人は肉体労働者や、屋台で食べ物を売る人を除き、昼間外を出歩く人は稀です。ホワイトカラーは一日中、冷房の効いた室内や車内に居ることが多いです。ですが我々調査チームは日々、4リットル程の水を飲みながら、バンコクの炎天下をガンガン歩いてきました。

8日間もそれ続けてきましたので、私はすっかり日焼けして、外見がほぼタイ人になりました。現地人ルックスでバンコク各地を歩くと、いろいろと見えてくるものも多いです。

今回のブログは、「足でコツコツ稼ぐ現地調査」を通じて感じたバンコク投資物件の場所選び、駅選びがテーマです。日本の都市部と同様、バンコクでも投資視点からみて「買って良い駅」と「買ってはいけない駅」があると思います。

現地在住日本人に一番馴染みの深い、BTSスクンビット沿線を例にとってみてみましょう。

まず予備知識として知っていただきたいのは、

・バンコクのBTS(都市鉄道)は、都心「サイアム」駅を基準に、ナンバリングシステムが採用されている。スクンビット線は東の方向に向かうので「E」(East)が頭文字につき、次にサイアムからの駅数が数字で表される。例えば「アソーク駅」は「E4」(サイアムから東へ4駅目)。

・日本人駐在員やその家族が、集中して住んでいるエリアが、「E4アソーク」、「E5プロンポン」、「E6トンロー」、「E7エカマイ」の4駅。ここはバンコクのなかでも賃料が非常に高いエリアになる。

・現地採用された日本人が賃貸住まいに選ぶエリアとして人気なのが「E9オンヌット」駅。駐在員エリアより家賃が安い。この駅は1999~2012年の間、スクンビット線の終着駅であった関係で、商業施設が多く街が成熟している。

・オンヌットから先は、2012年に開通した延伸区間で、全体として街がまだ未成熟な「郊外エリア」。

今回のブログでは、延伸区間の駅のうち「E12ウドムスック」と「E14ベーリン」を取り上げます。結論から先に申し上げると、

・E12ウドムスックは「買って良い駅」
・E14ベーリンは「買ってはいけない駅」
・その根拠は、「駅力の圧倒的な違い」

日本の首都圏にたとえると、「大宮駅」と「東大宮駅」、あるいは「立川駅」と「西立川駅」、「柏駅」と「北柏駅」は、隣接こそすれ駅力に圧倒的な差がありますよね?一駅違うだけで資産価値も断然違います。

それと似たような格差が、「ウドムスック駅」と「ベーリン駅」の間にあると私は思います。写真を見ていただけると一目瞭然。まずはウドムスック駅から、

ウドムスックは、鉄道開業以前からすでに成熟した街で、人がたくさん住んでいました。

住民が多いので当然、病院もあります。成功する不動産投資には欠かせないアイテムですね。

東に約3㎞離れた巨大ショッピングモール「メガバンナー」や「イケア」への無料シャトルも、ウドムスック駅から出ています。

極め付けはこれ!セブンやファミマに比べて店舗数は少ないながらも、秀逸な出店戦略で知られる「ローソン」がウドムスックに出店しています。これは安心感高い!

次に、ウドムスックからわずか2駅離れただけの「ベーリン」駅がなぜダメなのか…これも写真から一目瞭然。

ベーリン駅から東に延びるソイ107の沿道は、別名「激安コンドミニアム街道」と呼ばれています。コンドの分譲広告だらけで凄い風景

ベーリン駅、徒歩3分の場所に大きな空き地がありますが、商業施設等の建設計画はありません。

ベーリン駅周辺は、判で押したように、100~200万バーツの狭小コンドミニアムだらけです。

この辺は郊外ベットタウンエリアなので、商業施設が不動産価格上昇の鍵を握りますが、

・ウドムスック、徒歩5分のところに巨大ショッピングセンターが建設予定。既存のお店も多くて便利。

・一方、ベーリンには、何も建ち
ません。現状、飲食店が数軒とコンビニが1つだけで、ロクに買い物もできません。

また、日本人など外国人にとって、「タイ語が十分にできなくても便利に暮らせる環境」は不可欠ですが、その意味でいうと、

・ウドムスック駅前のIDEO MIXなどのコンドミニアムは英語ができるスタッフが常駐。また敷地内にマックスバリュー等のスーパーがあります。

・一方、ベーリン駅周辺のコンドミニアム、たくさん回りましたが見渡す限りタイ語しか通じません。また敷地内にスーパーを設けている例も皆無。この街ではタイ語ペラペラじゃないと生活が不便。

最後に、不動産投資家の立場からいえば「住宅需要と供給のバランス」が投資判断には欠かせませんが、

・ウドムスック駅近のコンドミニアムは、概して埋まっており、再販に出る物件は少ない(注…駅から遠いコンドは、その限りではない)

・ベーリン駅圏内のコンドミニアムは、タイ人の間でも有名な位、過剰供給状態。駅4分、築1年のコンドが15%ディスカウントで販売されている状態(売れ残り住居の叩き売りでしょう)。

ベーリン駅あたりの格安コンドは、日本人にも販売されています。売れ残りが多いので、デべ各社はコミッションを払っても売ろうとします。仲介業者としては売れたら手数料が入るので、現地の状況を良く知らない日本人に売るケースが目立ちます。

ですが、こういう物件を買ってしまったら最後、少なくとも今後数年は、満足に賃貸もつかないし、売却しようにもできません。確実に、お金を失います。投資家なら、こんなもの買ってはいけません。

タイは確かに経済発展中で、現地の収入水準も上がってきてはいますが、上の地図にも書いたように、タイ人に人気のあるエリアは都心から北方面であり、スクンビット線の延伸区間(東南方向)はタイ人からみれば「埼京線沿線」レベル位にしか思われていないので、長期的にみても、タイ人中流層に出口をとれる可能性は乏しいと思います。要は、ベーリンに狭小コンドを買う理由は「安い」以外に特に見当たらない。

私は日本人投資家が海外物件から確実に収益を得るサポートをしたい。その立場からいうと、事情のよく分からない日本人に海外のゴミ物件をつかませる商売に対しては、警鐘を鳴らさざるを得ません。

但し、投資は自己責任ですから、私たちは海外不動産リテラシーを高めて、「価値ある物件」を慎重に選び、「お金になる運営方法」で収益を上げる…それしかないっすね。

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お嬢様の街アーリーの実力

おはようございます。Manachanです。バンコク出張もすでに1週間が経過しました。今回は、バンコクで不動産投資するなら是非知っておいて欲しい街「アーリー」(Ari)について書きます。

バンコクは東南アジアを代表する国際都市。世界中から来た人々が、それぞれ思い思いのスタイルで暮らしています。日本人の場合は、バンコク中心部~東部のスクンビット通り沿い(特にソイ23と63の間)に何万人単位で集まって住んでいます。ここで暮らしていれば、タイ語はおろか、英語が不自由でも、日本語だけで満足に暮らせる環境が一通り整っています。

バンコクで営業する日系の不動産屋は30社以上ありますが、その多くはスクンビット通り沿いの物件を中心に取り扱っているようです。主にバンコク在住日本人を相手にする商売なので、どうしてもそうなりますよね。

とはいえ、不動産投資家の立場からいえば、「狭いスクンビットから飛び出して、広いバンコクの各地を歩き、地域属性やマーケットを理解しておく」ことは必要。なぜなら、


・バンコク不動産の売買・賃貸マーケットの圧倒的大部分を占めるのは、タイ人。日本人マーケットは全体のごく一部に過ぎない。

・したがって、タイ人視点で住宅地として評価の高いエリアや、そこの地域相場を事実として知っておく必要がある。

いまのバンコクの状況を東京にたとえれば…日本語の読み書きが不自由な外国人が、「湾岸ベイエリア」に集結して、独自の経済圏を形成しているような感じですが、じゃあ、東京で不動産投資するにあたって、湾岸ベイエリアの不動産だけ知っていれば良いのかというと、それは違うと思います。

不動産業者はそれで良いかもしれませんが、投資家としては、東京の他地域の不動産相場も知った上で判断しないと危険だと思います。

今、タイでは、日本人駐在員の多い地方工業都市「シラチャー」のコンドミニアムを、日本人がたくさん買ってますが、この場所は、タイ人からみれば全然評価が高くない(=日本人にしか出口が取れない)ことと、観光価値もない(=AirBnB等を使って高利回りを出すことも期待しにくい)。このことを理解せずに買うのは危険だと私は思います。

バンコクに話を戻しますと、地元のタイ人が良い住宅地として高く評価しているエリアは、都心からみて北側に多い。BTSの駅でいうと、都心のサイアムから北へ5駅目の「アーリー」、6駅目の「サパーンクワイ」、7駅目の「モーチット」あたりかと思います。中でも「アーリー」は富裕層に人気絶大の街。

私も「アーリー」界隈を歩いてみて、その実力がよく分かりました。

アーリー駅前は戸建と、スタイリッシュな集合住宅が多い

アーリー駅前のショッピングセンター、おしゃれで地元感満載

「ヴィレッジ」スタイルといいますか…アーリーにはこじんまりとした高級店が多いんですね。広域から集客せず、地元の金持ちだけ相手にしているような店が。

北隣の「サパーンクワイ駅」も良いんですが、Big Cなど、比較的安いスーパーがある時点で、アーリーより地域属性が1ランク落ちる感じがします。

アーリーは外国人比率が高くないようで、基本的にタイ語の世界。ここで建設中のコンドミニアムもタイ語表記のみ。タイ人しか相手にしなくても商売が成り立つようです。逆に外国人からすると「言葉の壁」を感じるエリアですね。電車があるので十分住めますけど…。

アーリー駅周辺のコンドミニアムは、タイ人の相場なので賃料もリセール価格もそう高くありません。小奇麗な築浅コンドの1ベッド(30㎡台)で、月額1万バーツ、買っても300万バーツ以下とかがあり、日本人が多いスクンビット界隈よりは安い感じです。もっとも、1万バーツの価格帯だとほとんど空きがありませんでした。

アーリー駅近のコンドミニアム、英語表記ゼロ。

パホンヨーティン通りを西側に入り、Soi11やSoi9あたりを歩くと、アーリーの本当の実力が分かります。緑陰の濃い、道幅の広い街路。敷地面積の広い戸建中心の良質住宅地が広がります。

ここを歩くと、「スクンビットが貧相に見えてしまう」位のグレード感を感じます。いかにも、お金持ちのお嬢様がたくさん居そうな感じなのです。

アーリー西側…緑の濃い、閑静な良質住宅地

この界隈にはタイ人富裕層向けの高級コンドミニアムがいくつか建っています。賃貸にまわることも少なく、基本的にはタイ人の金持ちが大き目の部屋を買って自分で住む感じ。その典型例がSoi11にあるLe Monaco Residence

エントランスには、なんと、熱帯魚の巨大水槽!

1ベッドでも最低80平米。一部屋しか賃貸に出ておらず、賃料は月額4万5千バーツとのこと。スクンビット中心地のH CONDOあたりよりは安い。圧倒的にタイ人の世界ですが、西洋人の富裕層も多少いるのか、ちゃんと英語が通じました。

コンドミニアムからの眺望…とにかく緑が多い、庭広い。

昨日の夜は、アーリーの界隈で生まれ育ったタイ人のお嬢様と楽しいお食事をしました。顔写真は公表できませんがとにかく美人で、英語も堪能。いかにも上流階層な、育ちの良さを感じます。

彼女の話を聞いていると、「アーリーこそ、バンコクで一番素敵な場所」、「スクンビット、シーロム、ラチャダーなど外国人の多い場所は眼中にない」…そんな世界観が垣間みえます。東京でいえば、城南や目白のお屋敷街で育ったお嬢さんが、新興のベイエリアには全然興味ない、みたいな感じでしょうか。

私も、もし自分がバンコクで生まれ育ち、タイ語ネイティブだったなら同じように感じるんだろうなあ…それだけの実力、気品、生活水準の高さを感じる「お嬢の街アーリー」のお話でした。

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バンコクで不動産セミナーに参加

おはようございます。Manachanです。バンコク5日目の朝を迎えました。

昨日は、「タイにおける実質的な不動産協会」、「業界のオピニオンリーダー的」存在であるAREA社主催の不動産セミナーに、一日中参加していました。

昨日は夜12時過ぎまで、情報整理の作業をしていました。セミナーでいただいた分厚い資料2冊、ほとんどがタイ語で書かれ、時々英語が混じる感じなので、4時間にわたる長丁場セミナーで取ったメモと、私の乏しいタイ語知識をフル動員してのデータ整理…当然、時間がかかりました。

でも、素晴らしく有意義でしたよ。

・バンコク在住日本人・日系業者の通常の生活圏・行動範囲をはるかに超えた、バンコク首都圏全体の不動産市況について、全体的な理解が得られた。

・業界のプロが参加するようなセミナーに、投資家の立場で参加して、同じレベルの情報を知りうる意義も大きい。

私が夜12時過ぎまで、Wordにまとめたメモは15ページを超えます。とても、ブログで紹介できる分量ではないし、またバンコクのいろんなエリアの地名やデベロッパー名が出てきて分かりにくいと思うので、全体的な概要だけ書きますね。

・バンコク首都圏(バンコク市+郊外のノンタブリー市、サムットプラカーン市、パトゥムターニー市)の人口は横ばい。

・バンコク市の人口は減少傾向、郊外3市の人口は増加傾向。

・但し一世帯あたりの人数が4人台から3人台へと減っているので、世帯数は増加傾向。当然、住宅需要も件数ベースで上昇傾向。

・全体的な傾向として、戸建、タウンハウスからコンドミニアムへの移行過程にある。物件数ベースでも金額ベースでも、首都圏全体の6割近くをコンドミニアムが占める。

・戸建、タウンハウスの乏しいエリアはいくつか存在するが、コンドミニアムは基本、どのエリアにもある。都心部では高額帯、郊外部では低額帯のコンド供給が多い。

・バンコク首都圏全体でみて、住宅販売価格のボリュームゾーンは200~300万バーツ(720~1080万円)。

・直近では、100万バーツ台の庶民向け低額コンドと、500万バーツ以上の高級コンドの供給が増えている。

・住宅の売れ行きという意味での足元の市況は、決して芳しいとはいえないが、不景気の時代(2009~11リーマン後、洪水時)よりは少しマシ。

・バンコク首都圏では通勤鉄道路線が急ピッチで建設中であり、特にパープルライン沿線など、都心アクセスが改善するエリアもいくつか存在する。コンドミニアムが大量供給されている。

・不動産成約価格は、上昇エリアが20%台、下落エリアが10%台、横ばいが60%台。平均では年率3~5%で上昇中。

思ったこと、

・今のバンコク圏は、昭和50~55年あたりの東京首都圏の状況にそっくり(鉄道路線整備と郊外部でのマンション大量供給、高度成長を過ぎて成熟化に向かうなかでの住まい方の都市化、集合住宅への流れ、少人数世帯の増加等)

そういったマーケットの全体像を把握した上で、確かな投資判断をしていきたいと思います。

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「川向こうの下町」は豊洲になれるか?

おはようございます。Manachanです。バンコク滞在4日目、今日もいい天気で、普通に暑い。

日々、電車やタクシーを駆使して、バンコク各地を歩いて中古不動産を見まくっています。昨日行ったのは、バンコク都心部からチャオプラヤー川を渡った対岸の「トンブリー地区」。

ここは、いまのバンコク(タイ語名クルンテープ)がタイ王国の都になる直前の一時期、1767年から1782年にかけて都が置かれた場所。日本史でいえば、平安京に都が遷る前の「長岡京」みたいな場所ですね。その関係か、今でも古い街並みが残る「下町感」の強い場所です。

駐在員はもちろん、現地採用の日本人も滅多に住まない場所ですが、近年、都心部からモノレール(BTS)が延伸してきて通勤が便利になり、各駅前にコンドミニアムが建ち並ぶようになりました。

【トンブリー地区…低層住宅の広がるなかを、近代的なモノレールが貫き、駅周辺に高層住宅が建つ】

東京でいえば「江東区の湾岸ベイエリア」あたりをイメージしていただければ良いかと…もともと下町や工業地帯だったりして、エリアとしての評価が芳しくない場所に、都心から電車が来て便利になる。コンドミニアムや商業施設が出来て、通勤者のベッドタウンとしてにわかに評価が上がる、みたいなことになれば面白い。

その代表的存在が「豊洲」ですよね。あの辺は、ららぽーとができて、海のみえるタワーマンションが林立して、もう日本とは思えないくらい、近未来的にスタイリッシュに整備されました。坪380万円でマンションが分譲されても売れる位の強力な戦闘力を持つエリアになりました。

私はこの地区、特に、川を渡って二駅目のウォンウィアンヤイ(Wongwian Yai)駅に、タイ渡航前から注目していました。BTS利用でバンコク都心CBD(サラデーン駅)まで6駅15分で行ける上に、将来的に3路線の鉄道連絡駅になる予定だからです。

この駅を取材して書いたメモから抜粋します。

Wongwian Yaiの駅前からすぐに下町感の強い「ど・ローカル」エリアが広がる。手前のKhlong Thon Buri駅から数百メートルしか離れていないが、地域属性が1ランク落ちる感じ。

駅の北口から歩いて2分ほどのIdeo Blucove Sathornは、外見・内装とも小奇麗に整っているが、タイ人の下町おばちゃんが賃貸・販売を仕切っており、タイ語以外全く通じない。都心やSukhumvit沿線のIdeoシリーズでは英語の通じるプロフェッショナルっぽいスタッフが応対しているのと比べて好対照(やはり地域特性か…)

室内はバスタブも付いて清潔感もあり住みやすそう。1ベッド32㎡の賃料は月額13000バーツ前後。買うと300~350万バーツ前後とのこと。駅近で賃料が安く小綺麗なのでAir BnB経営には向くかもしれない。

その北隣がMy Condo Sathon Taksin.。平置きの駐車場があり、団地のような佇まい。配管むき出しの箇所もあった。1ベッドの賃料は1万バーツ前後とのこと。さらに北に進むと、The Seed Sathorn Taksinがある。My Condoよりは小奇麗に見えるが、家賃は1ベッドで1万バーツ程度とこちらも安い。さらに北に進むとローカル色の強い市場がある。

Wongwian Yai駅は、将来的にはパープルラインとの連絡駅になる予定なので、現状はアレだが今後、開発が進む可能性はありそう。

【下町とコンドミニアムが混在】

一方で、チャオプラヤー川の沿岸には、ホテル群と超高級コンドミニアムが連なる一画があり、周囲の下町から、ステータス的に隔絶した存在となっています。

【ホテルと高級コンドが連なるリバーサイド】

再度、取材メモから抜粋、

Khrong Thon Buri駅からチャオプラヤー川の方角に進むと、「リバーサイド」とよばれる高級コンドミニアム・ホテルが連なる地区がある。中でもThe Riverは、高級コンドミニアムの代名詞。2棟70階建て、7つのプール、自前のフェリー乗り場(30分毎にBTSのSaphan Taksin駅まで運航)、高級感のある商業施設を擁している。㎡単価は20万バーツを超え、国内外富裕層を購入ターゲットとしているよう。

全体として下町感の強いトンブリー地区にあって、The Riverは「超高層」、「高級」、「リバービュー」という分かりやすい特徴があり、オンリーワン物件として存在、周りと隔絶した平米単価で販売されている。また、リバーサイドには他にも超高層の高級コンドミニアムがいくつか建ち、Khlong Thon Buri駅周辺と比べると明らかにランクの高いエリアとなっている。

こんな感じですかね。トンブリー地区の開発は、リバーサイドや各駅前という「点」に限られており、豊洲のように「面的、エリア的」に開発されるまでは、まだ時間がかかりそうです。この辺はまだ、イケてるショッピングセンターもできてないもんね。

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私がバンコクにいる理由

おはようございます。Manachanです。バンコク滞在も3日目。気持ちの良い朝を迎えています。

冬のない国・タイランド、常夏の首都バンコクですが、今は雨期で、一年のなかでは比較的涼しい時期です。正午頃でも「暑いけど、日本の真夏よりはマシかな~」という程度。でも午後4時頃になると、強烈な西日がガツンと襲ってきて身体にこたえます。当地の太陽光線をなめてはいけません。

そんなクソ暑いなか、水を大量に飲みながら、朝8時過ぎから夕方近くまで、公共交通機関とタクシーを駆使して、バンコク各地の物件を視察しまわっています。夜はレポートのとりまとめで11時頃まで仕事してます。日本に居る時よりも忙しいかもなあ~。

昨日は、日本人に人気のBTSスクンビット沿線。いろいろ理由のあってチョイスした3駅…エカマイ(Ekkamai)、オンヌット(On Nut)、ウドムスック(Udomsuk)を中心にまわりました。今日は、チャオプラヤー川を超えた、たぶんタイ語しか通じない「ド・地元」エリアに足を踏み入れます。

今回、調査の鍵を握る駅のひとつ、On Nut駅

いま私がなぜ、時間とお金を使ってこんなことしているのかというと…自分自身を含めた、日本の不動産投資家への有益な情報提供のためです。日本人がタイを含む新興国の不動産を賢く買って、ちゃんと利益を上げるのに必要な「信頼性の高い投資情報」や「信頼できる現地パートナー」を含めた、「プラットフォーム」「道」のようなものを、投資家目線でつくっていきたいのです。

で、なぜバンコクなのか…私がこれまで4年以上、東南アジア新興国の不動産を見続けてきた感触からいうと、バンコクが一番、公共交通や不動産マーケット構造、ライフスタイルの面で、日本の都市部に最も近いからです。バンコクはシンガポールと並んで、東南アジアで一番早くから開けた大都会。公共交通網やインフラも比較的整い、人々の生活・通勤動線も、まだ不十分とはいえ公共交通網を軸に形成されそうで、

都心からの時間距離、駅からの徒歩距離、生活利便施設へのアクセスなどを主要ファクターとする、日本の都市の不動産価格形成のメカニズムが、一番、素直に応用できそうなのもバンコクだと思います。今後、東南アジア各都市で、投資家目線の不動産マーケット調査を実施していく上で、まず一番やりやすいバンコクを選び、ノウハウを蓄積したら、次はクアラルンプール、ホーチミン、ジャカルタ、マニラ(もう少し時間かかるけどヤンゴン、プノンペン)などにいきたいと思っています。

そのバンコクですが、日本人投資家が、現地の日系不動産会社から得られる情報は、現状では、極めて限られていると思います。なぜなら、

・日本人を相手とする、多くの不動産会社が、月額賃料2万バーツ以下、売買価格300万バーツ以下の物件を仲介したがらない。

一方、バンコク全体でみれば、一番ボリュームゾーンは月額賃料5000バーツ、売買価格100万バーツ台…のようです。投資家としては、そういう世界を含めた全体像を知っておかないと、「バンコクのなか上澄み」である日系不動産マーケットがどのような位置づけであるかも分からない。そこを調査したいと思ったのです。

また、

・一部の日系業者が、バンコク郊外(鉄道延伸区間)の100万バーツ台の安いコンドミニアムを日本人にたくさん売っており、入居づけや管理をはじめ、様々な問題が起こっている。

それも認識しています。とはいえ、一般的なタイ人が買うような100万バーツ台の安いコンドミニアムのなかにも、「勝つ物件」と「負ける物件」があるはずで、どのような条件が揃えば「勝てる」のか、それも、自分の足で歩いて、仮説を立てながら確かめてみたい。

…それが、私の出発点であり、問題意識です。この調査、日本語や英語が通じる世界を超えて、タイ語しか通じないローカルな世界にも大きく入り込んでいきます。私の能力でできることは限りがありますが、せめて足がかりをつかみたいと、これまで4か月間、一生懸命タイ語を勉強してきました。まだ極めて不十分ですが、それでも拙いタイ語知識が泥臭い現地調査には確かに役立っています。

これから、どんどん現地から報告出していきます。お楽しみに。

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タイ人顔の考察

おはようございます。Manachanです。タイ・バンコク滞在2日目、到着当初から、すでに仕事モードです。

当地にきて、思うこと…「一言でタイ人といっても、実にいろんなタイプの顔立ちがあるものだなあ」。隣のマレーシアやミャンマーもそうですが、タイも多民族国家なので、実にバラエティ豊か。

平均的なタイ人の顔はこう…みたいなものはなくて、タイ系、中国系、モン系、マレー系、インド系…いろんなアジア人が、それぞれの特徴を残しながら、「タイ人」、「タイ国民」を構成している感じです。

1.あえていうと、「一般的なタイ人顔」はこんな感じかな

肌の色がやや浅黒く、男性も女性も小柄で華奢。カンボジア人に似ている感じ。TVに映る田舎の人や、バンコクで見かけるタクシー運転手の男性や掃除の女性などは、たいていこんな顔。

2.中国人や日本人によく似たタイ人もいる。

TVコマーシャルとかに良く出てくる顔。肌の色が比較的白く、平均的な日本人とほぼ差がない。バンコクの街を歩いても相当数いる。

3.マレー人に似たタイ人もいる。

画面右下に映っている女性のように、一般的なタイ人顔とはちょっと違う東南アジアの顔もある。マレー系でしょうか?

4.インド人に似たタイ人もいる。

画面右側の男性のように、「東南アジア人」の範疇と明らかに違う、エキゾチックな顔立ちもある。インド系でしょうか?

このように、いろんなタイプの顔がありますが、みな、タイ語を話し、この国に長年暮らしてきたタイ人です。

タイ人の大部分は仏教徒ですが、ムスリム系で豚肉を食べないタイ人も多いし、バンコク市内にヒンドゥー寺院も相当数ある。遺跡ではなく、現在の信仰の対象として…

もともと多民族国家であるところにもってきて、国際都市バンコクでは世界中から来た人が暮らしている。タイ語の読み書きができなくても暮らせてしまう面も大きい。

この国の居心地が良いのは、こういう多様性、懐の深さもあるのだと思います。

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北京の物価は高い?安い?

こんばんは、Manachanです。いま北京国際空港で、バンコク行きの便を待っているところです。

北京ではまる一日、滞在しました。2005年から07年にかけて、大連でサラリーマンやってた頃は、仕事や用事で北京に来る機会も結構多かったのですが、今回、数年ぶりに北京を歩いて、その変貌ぶりに驚きました。2008年にオリンピックを開催した、という事実も大きかったのでしょうが、

・2006年頃は、地下鉄が確か4路線だけだったけど、今では15路線に増えてる!
・私がよく泊まった「東直門」界隈は、今では原型を留めないほど、高層ビルが屏風のように連なってる!

短期間でよく、ここまで激変できるものだと、驚嘆せざるを得ません。特に今回は草原の都市ウランバートルから直接来たので、北京の雑踏を歩いただけで「ビル酔い」、「人酔い」でお腹一杯…もう、一生分くらいのビルと人をみた感じだ。

あと、驚いたのが、物価の上昇ぶり。北京国際空港から、エアポート快速で1駅目の「三元橋」というエリアに泊まって、「鳳凰城」という小奇麗なショッピングセンターを歩いたのですが、

食べ物、飲み物、衣服、日用品、クリーニング代・・・なに一つとして、日本より安いものがないぞ!

今の為替レートが1元=20円というのも大きいのでしょうが(私のいた頃は12~14円)、日本で300円くらいする飲み物が、北京のショッピングセンターでは15元(300円)か、それ以上するのです。ランチは軒並み40元(800円)超え。ホテルで食べた朝食35元(700円)が異様に安く感じてしまう…折り畳み傘も54元(1080円)してました。

この「鳳凰城」は、高層マンションと商業施設の一体型開発で、敷地内はプールや庭園がついて、セキュリティにコンシェルジュサービスもあって良い感じなのですが、これを買おうとすると、

・2002年築の1棟目が、平米単価5~5.5万元(100~110万円)
・2005年築の2棟目と、2008年築の3棟目が、平米単価6~6.5万元(120~130万円)

(しかも中国の面積表示は専有部分と共有部分を含んだもの。日本ふうに専有面積だけで計算すると上記の3~4割増し)

ちょうど、1棟目の3部屋2バスルーム、166平米(実質115平米程度)の中古住宅が売り出されていましたが、価格は770万元(1.54億円)…うう、1.5オクとは強烈な値段。やられた~。

小奇麗に整備された北京の近代的なマンション

こういう場所の物価は高いよ

しかし、よく考えれば、北京の街で働いているタクシーの運ちゃんや、ホテルやレストランの店員が、この強烈な物価で暮らせるとは考えられない。でも、少し歩いただけで、その謎が解けました。

・一般庶民は、「社区」という古いアパートに住んでいる。
・そこで、安いものがたくさん売ってる。

「社区」内は、中国庶民価格

「社区」内には、小奇麗ではありませんが飲食店、雑貨店、タバコ屋、携帯カード屋、雑誌屋、床屋、鍵屋、不動産屋、リフォーム屋、ペンキ屋…生活に必要な、ありとあらゆる店が揃っています。そこの物価は、例えば、

・焼餅(パンケーキ) 2元 ⇒ 40円
・豆乳  1杯2元 ⇒ 40円
・チャーハン 6元 ⇒ 120円
・ラーメン 10元 ⇒ 200円
・鍋料理 10元~ ⇒ 200円~
・理髪   20元 ⇒ 400円

これなら、北京の一般庶民でも払えそうな金額ですね。この界隈の店で、月給2800元(5万6千円)の店員を募集していました。これが、庶民レベルの給料なのでしょう。

社区内の不動産屋ものぞいてみたのですが、賃貸価格は3部屋ファミリータイプでも1600~3000元(3万2千円~6万円)程度でした。

すぐ近くに隣接する、高級コンドミニアムや付属の商業施設と比べてみると、

理髪代 ⇒ 社区だと20元、コンドミニアムだと88元~
3部屋月額家賃 ⇒社区だと3000元、コンドミニアムだと17000元~

要は、北京の、同じ地区内でも、生活レベルの隔絶した2つの世界があるわけですね。

高級な商業施設だけみると、北京の物価は下手したら日本以上に感じるでしょう。でも、社区に一歩踏み込んでみれば、まだまだ日本の半額以下の「北京庶民」価格に出会えるわけです。

もっとも、社区は中国語以外通じない世界です。そこに踏み込んでいく勇気か、語学力のある方は是非…。

(補足)妻や子供と一緒に住むなら高級コンドミニアムが良いでしょうけど、俺ひとりで中国に住むなら、社区暮らしで十分満足です。

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