2011年 2月 の投稿一覧

台湾を見習おう~海の向こうの市場開拓

こんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

前回のメルマガでは、フィリピンについて書きましたので、今回は、フィリピンから日本へ戻る途中に立ち寄った、台湾の不動産ネタで、ひとつ書いてみますね。

2月の朝なのに、気温28度!常夏のフィリピン・マニラから飛び立った中華航空便は、空路1200kmをまっすぐ北上して、台湾・桃園国際空港に着きました。
さすがに、熱帯のフィリピンに比べて、亜熱帯の台湾は涼しく、気温は16度。小雨が濡れそぼっていました。

桃園空港でのストップオーバーは、4時間弱。この時間、空港で過ごすには長すぎて退屈。そして空港のメシは不味くて高い。でも台北の市内に繰り出すには時間がなさすぎる。
せっかくの台湾、美味しいもの食べたいし、そして、買い物もしたい・・・私は、早々と入国手続を済ませ、空港ターミナルの外に出て、タクシーに飛び乗りました。

目指す先は、空港最寄りの街・中壢(ヂョンリー)市にある、カルフール・ショッピングセンター。
空港からそこまで、20分もかからないし、タクシー料金も片道400元(1200円)前後ということを、台湾在住経験のある私は、知っていました。
ちなみに、台北市内まで行くと、タクシー1000元は下らないし、道は渋滞するので時間も読めません。

ここ中壢は、台北から約40km離れた、人口38万人の工業都市。職場がたくさんあるので、タイ人、フィリピン人など外国人労働者も多い。その点、日本でいえば、東海地方の工業都市に近い感じですね。

そして昔から、メシが旨い街としても有名です。食い物の写真をいくつか、まじで、よだれがこぼれそう♪
http://034387038.tranews.com/
http://jp034250589.tw.tranews.com/

しかし、中壢のカルフールで買い物できる時間はごくわずか。帰りのタクシー所要時間、空港での待ち時間を含めると、1時間ちょっとしかありません。
そこで、欲しいものを、手当たり次第、買い物バスケットに投げ込みました。食材、お菓子、洋服、子供の本・・・そして本棚から、「不動産の本」を、片っぱしから買ってきました。

それを、日本へ帰る飛行機で読みました。オール漢字の中国語文章と格闘するなか、台北市や周辺地域の不動産市況について、とても示唆に富む記事を見つけたので、紹介します。

『台北市松山区・・・ここの不動産に注目!松山空港の国際便就航により、上海・虹橋空港や、東京・羽田空港への直通便が出るようになり、利便性が一気に工場した』

『また、大陸に目を向けると、上海~杭州間の高速鉄道が開通し、所要時間わずか38分で結ばれたことにより、(台北からみて)上海のみならず、杭州も日帰り移動圏に入ったので、松山空港の価値はさらに向上』

『上海・杭州の事業主やビジネスマンが、台北に来る際の足がかりとして、松山空港近辺の資産価値は高まる一方』

この発想、なかなか素晴らしいですね。台湾人は実に商魂豊かです。
海の向こうの中国大陸から、日帰り圏に入ったことを、不動産セールスに活用してしまうところが特に・・・。

実際、台北駅前とか、台北101近くの高級マンションなどは、大陸富裕層のペントハウスとして利用され、5億円みたいな値がつくこともあるらしい。
そして台湾人は、日本大好きですから、お金持ち台湾人が、東京のど真ん中で1億、2億のマンションを、キャッシュで買うことも結構ある。
皆さん、東京都心といえども、台北の一等地よりは割安だよねって思っているのでしょう。

この台湾商魂は、日本人も十分、見習うべきだと思います。
たとえば、福岡市。ここは中国大陸から非常に近く、上海から福岡空港まで1時間半以内です。便数も結構多く、なかなか使いやすい。
たとえば上海からみると、台北に行くのも福岡に行くのも、距離的にはほぼ変わらないのです。

しかも、福岡空港は都心近くの超便利な場所にあるので、空港から市内への移動時間も短い。その点、台北の松山空港(こちらも都心空港)と状況がほぼ同じ。ということは・・・

福岡からみると(台北と同じく)、上海、杭州、蘇州あたりまでが、一日移動圏内(下手したら日帰り可)であり、しかも、
上海からみると、福岡だけでなく、北九州や熊本あたりまでが、一日移動圏内に入る・・・

ということだと思います。今の時代、福岡、九州北部あたりに住んでいえれば、国境なんて意味ないですよね。韓国も中国も近すぎる・・・。

この辺を商売に結び付けられないものでしょうか?
たとえば、福岡市は札幌市と並んで、国内でも空室率の高い都市として知られています。人口規模の割に、賃貸用マンションをガンガン建て続けたツケが、いま回ってきています。
だから、福岡の大家さんは大変です。中心部の場所の良いところでさえ、空室、家賃下落との戦いを強いられます。

しかし、視点を変えてみれば、どうでしょう?
福岡市に住む、中国人にフォーカスしてみれば、彼らの住みたい賃貸住宅を、簡単な手続(保証人なし等)で用意できる大家さんは少ない。需要に全然追いつかない。

つまり、日本人入居者相手だと「供給>需要」になりますが、
中国人入居者相手だと、まともに供給できる大家さんが激減する分、「需要>供給」になるのです。
「需要>供給」であれば、うまくやれば、空室も家賃下落とも無縁な賃貸経営ができる。

それに加えて、上海・杭州・蘇州への近さ・・・しかも福岡は、これらの都市の人々の間で知名度が高く、評判の良い都市なのです。
台湾商魂を見習って、彼らの需要を、賃貸する福岡の不動産マーケットに引き込めないものでしょうか?

私は、十分可能だと思います。
「福岡に勝機あり」と判断したからこそ、私はこの都市に、一棟アパートを新築します。
アジア大陸に一番近い日本の都市・福岡に、「アジア共生住宅」をつくるのです。

来週、いよいよ契約です。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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六本木ヒルズでフィリピン不動産セミナー

グローバル不動産投資家Manachanです。こんばんは。

早速ですが、連休明けの2月17日(木)、東京の六本木ヒルズで、フィリピン不動産セミナーを行います。
私がセミナー講師をつとめることになりました♪
セミナー詳細と、申し込みはこちらから

なお、セミナーの数日前まで、私はフィリピン現地で不動産視察をしてきますので、とても生き生きと、臨場感のあるお話しができると思います。
Manachanファンの方も、そうでない方も、ふるってご参加ください。

平日の18時半スタートですので、お仕事によっては、参加が難しいかもしれませんが、その分、参加費は抑えめに、2000円で設定しています。
六本木ヒルズ49階という一等地にしては、お値打ちな価格かと思います。
そして、皆さまにお支払いいただいた2000円の一部は、フィリピン・ネグロス島のマングローブ林再生のチャリティに使われますので、是非ご協力をお願いいたします。

なお、このセミナーをメルマガで宣伝するのは、おそらく、今回が最後になるかと思います。
定員50名の会場で、すでに40名前後が申し込んでいると思われるので、お申込みはお早目に。

ところで、私がなぜ、フィリピンで物件を買おうと思ったのか、少しお話しします。
日本において、フィリピンという国に対するイメージは、必ずしも芳しくないかもしれません。
フィリピンと聞いて、我々が思い浮かべるもの・・・錦糸町あたりのフィリピンパブのお姉さん、ダンサー、ジャパゆきさん(死語?)、農村に嫁いだお嫁さん等々。
どちらかといえば、水商売の女性のイメージが強いかも。結局、高学歴、エリート、専門職というイメージはありませんね。

中国でも事情は似ているようです。中国人にとって、フィリピンは「格下の国」というイメージで、
中国に入ってくるフィリピン人も、水商売系が多いと聞きます。

しかし、広い世界を見渡せば、全く違うフィリピン人の姿がみえてきます。
英語が得意なフィリピン人は、英語圏に移住して、高い教育を受け、専門的職業に就いて、高い収入を得ている者が多いのです。
私が以前暮らしたオーストラリアでも、フィリピン人はインド人と並んで、英語が得意&専門職が多いというイメージでしたし、
米国では、さらにそれが顕著なようです。

海外の、英語圏に渡ったフィリピン人がどれだけ多くて、どれだけ成功しているか?面白いデータがあります。

『フィリピンの総人口』  約1億人
『海外在住フィリピン人』 約1100万人
『うち、米国在住フィリピン人』 310万人以上
『米国在住フィリピン人の平均世帯年収』 75,146ドル (※アジア系移民のなかで、インド人に次いで2位)
(参考)『米国在住日本人の平均世帯年収』 64,197ドル
(参考)『米国人の平均世帯年収』     44,684ドル

米国に渡った日本人は、平均的な米国人より高い収入を得ていますが、在米フィリピン人はさらに高収入なのです。加えて、教育水準もかなり高い。

『米国在住フィリピン人の高校卒業率』 90.2%  (全米平均 83.9%)
『米国在住フィリピン人の大学学位取得率』 47.9% (全米平均 27.0%)

高学歴・高収入のフィリピン人が、米国だけで310万人もいる。その購買力をなめてはいけません。
加えて、フィリピン人は家族を大切にする民族です。本国に送金するのが当たり前。
毎年、フィリピンGDPの約10%が、米国など、海外からの送金で占められています。
マニラには、アジア最大規模のショッピングセンターがいくつもありますが、その商売が成り立っていること自体、送金パワーがどれだけ強烈かを、物語っていると思います。

フィリピンの物件価格は、まだまだ安い。マニラのプレミア立地のコンドミニアムでさえ、800万円くらいからある。
現地の庶民にとっては、高値の花かもしれませんが、日本や米国からみれば、かなり安く感じる価格帯。
しかも、キャッシュはもちろん、融資組んでも買える。フィリピンは、外国人で非居住者でも、比較的簡単に融資が組める国なのです。
それだけ好条件がそろっていたら、私たちが買わなくても、米国在住フィリピン人ならポンポン買っちゃうよね、ってな話ですね。
それに、800万円程度なら、フィリピンの中間層だって、頑張れば手が届く価格帯だと思います。

あと、話したいことはたくさんあるんだけど・・・六本木ヒルズのセミナー参加者にだけ、お伝えしたいと思います。お楽しみに!

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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「アジア太平洋大家の会」発足

Manachanです。おはようございます。

昨日、私が講師をつとめた「海外不動産投資セミナー」は大盛況でした♪

最初は6~7人くらいの少人数でまったりやろうと思っていましたが、蓋を開けてみたら、予想をはるかに超える反響があり、
急遽、30名入れる大きな会場を取りましたが、そこも満室。途中で申し込みを締め切るほどでした。
国内不動産経営をめぐる環境が年々厳しくなるなか、「海外不動産投資」に関する関心の高まりを、ひしひしと感じます。

昨日、セミナーや懇親会に出ていただいた方も本当に素晴らしくて、質問のレベルも高く、高い意識・志を感じる方ばかりでした。
投資家・大家として、私よりずっと多くの物件を持ち、経験値の高い方もたくさんおられました。遠く関西地方や海外からご足労された方もいました。
その方々に、「こんな情報が欲しかった」、「こんなセミナーをやって欲しかった」と、口々に感謝されたのは、講師冥利に尽きます。

海外不動産投資のニーズが高まっているにも関わらず、日本ではこれまで、知識を得られる場が本当に乏しかったのです。
仮にあっても、業者主催のセミナーばかりで、「早く売ろう」、「たくさん売ろう」というバイアスがかかったものしかありませんでした。
大家・投資家の立場から、海外不動産投資の実践的な経験・方法論をセミナーとして企画したのは、おそらく今回が、日本で初めての試みだったかもしれません。
だからこそ、予想をはるかに上回る反響があり、予想以上に感謝されたのだと思います。

この取り組みを、継続的に行っていくべく、今回のセミナーを共同で企画した、SE大家たくちゃんと組んで、新しい組織を発足しました。それが、

アジア太平洋大家の会」(Asia Pacific Home Owner’s Club)

です。「設立趣旨」の一文に、私やたくちゃんの想いがこめられています。

『グローバル化の波が押し寄せる日本。これからは、今までのように日本特有の「様々な参入障壁」や「海に囲まれた国土」に依存し、体制にしがみついた人間は、ドンドン脱落してきます。
せっかくグローバル化の波がきたんだから、その波に飲まれるのではなく、積極的に波に乗ろう。日本には日本の良さがあり、海外には海外の良さがある。
まずはスキルを磨こう。そして「心の国境」を乗り越えて、アジア・太平洋へ飛び出そう。「アジア太平洋大家の会」はそんなグローバルな大家さんを応援します
日本の良さ、新興国の良さ、先進国の良さを理解し、アジア太平洋全域で事業する大家さん、そんな国際人を集め情報を集め知恵を集め
たら、きっとスゴイことが起こるはず』

具体的な活動内容は、これから詰めていきますが、いま考えているのは、

・海外不動産投資セミナー・勉強会の開催
・ニュースレターによる情報提供
・海外投資フォーラムの運営
・海外口座開設ツアーの企画
・海外物件視察ツアーの企画
等々・・・

昨晩は、セミナーのあと、懇親会をやって終電まで粘りましたが、「海外口座開設ツアーを是非やって欲しい」という要望が多かったので、近く企画したいと思います。

アジア太平洋大家の会は、現在、会員約50名。もっと拡大していきたいと思います。
会員は今のところ、日本人の投資家・大家さんで、海外展開をはかりたい人が中心ですが、逆に外国人で、日本で不動産投資したい方、勉強したい方も大歓迎です。

私は、アジア太平洋大家の会を、

・多様な海外不動産投資情報が集まる場
・不動産のみならず、海外の法務・税務関係の専門家が集まる場
・日本だけでなく、アジア太平洋各国に支部を持つ、多言語対応のグローバルな組織

にしていきたいと思います。近い将来、「海外投資を考えるなら、まずアジア太平洋大家の会に連絡しよう」と言われる程になりたい。業界・社会から認知される存在になりたいです。

昨日のセミナーには、全国賃貸住宅新聞(全賃さん)の記者も参加し、インタビューも受けましたので、2月下旬から3月にかけて、同誌の新聞・雑誌に掲載される見込みです。

次に、お知らせです。
「六本木ヒルズでフィリピン不動産投資セミナーやります!!」

日時:2月17日(木)、18:30~20:30
場所:六本木ヒルズ 49階 六本木アカデミーヒルズ49 カンファレンスルーム1
私が講師として、海外不動産投資の実践談をお話しします。
参加費:2000円

セミナーの概要、参加申し込みはこちらから

まだ、参加枠には多少の余裕がありますが、今後、多くの反響が予想されますので、早めの申し込みをおすすめします。
2月11~13日に、私はフィリピンへ物件視察に行ってきますので、セミナーでは臨場感のあるお話ができると思います。乞うご期待。

最後に、特選メルマガの紹介にいきます。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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IT時代、淘汰される人たち

Manachanです。こんにちは。
東京は2月に入り、天気も少しだけ暖かく穏やかになってきました。1月末の酷寒から、とりあえず一息ついた感じですね。

等メルマガでは、「ITが変える社会・暮らし」というテーマも扱うわけですが、その観点から、とても興味深い文章を見つけたので、引用させていただきます。
長文になりますが、ご容赦ください。

-----------------------------------

●「インターネット利用税」という考え方

 私は現在の日本経済の不況の一因は、インターネットにあると考えています。
インターネットは非常に便利なものですが、逆に経済を不活性化させていると
も考えられます。

 インターネットを利用すると、外出せずにその場で欲しい物を最も安い値段
で購入できるので、非常に合理的です。しかし言い換えれば、

外出しないので、車や交通機関は利用しない
→お店に行かないのでお店が潰れる
 →誰とも会わないのでコミュニケーションが取れない人が増える
  →販売業者は安く商品を提供するので利益が少なくなり、
    そこで働く社員の給与は下がる
   →消費者は合理的に買い物をするので衝動買いをしない
    →お金が流通しない
     →経済が活性化されない

という負のスパイラルに陥ってしまうのではないかと思います。

 そこでご提案です。インターネットを利用して決済した場合には
「インターネット利用税」を課税してはどうでしょうか?税金が嫌であれば
今まで通り、外出してお店で直接買い物をします。その結果、

車や交通機関の利用者が増える
→お店に行く人が増える
 →コミュニケーションが盛んになる
  →目的の物を買うまでに他の物も欲しくなり衝動買いをする
    (無駄遣いも経済活性化のためには必要と考えます)
   →お金が流通する
    →経済が活性化する

という正のスパイラルが生まれ、経済活性化に繋がるのではないかと考えます。

 以上のような観点から、私は「インターネット利用税」のようなものも
あっても良いのではないかと思っています。人は便利な物に頼りがちですが、
かえって自分たちの首を絞めている場合もあるのではないでしょうか。

-----------------------------------

まあ、面白いですね。というか、ビックリですね。

インターネット利用税の考え方、ITの職場に身を置く者としては、「そもそも、技術的に無理じゃん」と思う。
インターネットは、国境など、まったく意味の無い世界。サーバーもルーターも、世界中どこにも置ける。Twitterのつぶやきが、世界のどの国のサーバーに入るかさえ分からない。
日本国内のアクセスポイントを経由して、携帯やPC、任天堂DS、IP電話等でアクセスしたトラフィックを全て捕捉して従量課金(課税)するんでしょうか?あの中国でさえ、そんなことやってないし、
ま、実現する可能性は一兆分の一以下と思いますが、もし実現したら、日本から、世界中の企業が逃げ出すことでしょう。

ま、技術の話よりも、議論の本質は、「IT時代にふさわしい商売のあり方」をどう考えるのか?・・・その一言に尽きると思います。
なぜ、今の人々、特に若い世代が、近くの書店よりもアマゾンで本を買い、近くの量販店よりも価格コムでデジタル機器を買うのか?
なぜ、ポップスはCDショップで買わず、iPodやケータイにダウンロードするのか?・・・まず、その事実から考えなければなりません。

インターネット出現以前は、全ての買い物は、物理的に家を出て、どこかのお店に行くしか選択肢がありませんでした。
それが今は、「外出してお店で買う」のと、「家を出ずにインターネットで買う」のと、二つの選択肢がある時代です。
そして今、人々がどちらを選んでいるのか・・・言うまでもないですよね。
もし、インターネットがあっても、「外出してお店で買う」人が大多数であったなら、「インターネット利用税」を唱えるほど、危機感を覚えることはなかったはずです。

「選択肢のなかった時代」の行動パターンが、「選択肢のある時代」にも通用する、或いは通用すべきだと考えるところが、そもそも間違いなのです。
私たちの生きる、この世界は、常に変化しています。
IT時代を迎えずとも、今から700年以上も前に、この真理を、日本の先人たちが語っていますよね?

「祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり、沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらわす・・・」
「ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず。よどみに浮かぶうたかたは、かつ消えかつ結びて、久しくとどまりたるためしなし」

もはや人類は、少なくとも日本人は、「外出してお店に行かなきゃ買い物ができない」時代には、永遠に戻れないのです。
「これまでと変わらない生き方をする」ために、「変わらなくちゃいけない」、それが私たちの人生です。
テレビだって、今年、アナログから地デジに移行します。これまで通り、テレビを見ようと思ったら、地デジの受信ができるテレビを買わなきゃいけない・・・万事そうですよね。

ITはさらに、世の中の変化を加速させます。人類がITを知ってしまった今、そしてIT革命が世界中を覆わんとしている今、成功する商売のやり方は、大きくいえば二つしかないと思います。

「IT革命の方向性に合わせて、商売のやり方を変えていく」 あるいは、

「IT革命になじまない部分にフォーカスして商売をやっていく」

前者の例は、枚挙に暇がないので、ここでは詳しく語りません。
要は、マーケティング、出店戦略、ファイナンス、経理財務、人事、それらすべてを含めて、企業経営の全ての領域で、IT時代に一番最適な選択をしていくことですね。

後者の例としては、たとえば、「徹底的にアナログに徹する」というものがあります。「昔から変わらないおばあちゃんの味」とか、「郷土料理を、伝統的なスタイルでいただく」とか、
「昔、サザエさんに出てきた、三河屋さんみたいな、御用聞きビジネス」とか・・一見古臭く見えますが、このIT時代に、ものすごく新鮮で価値のあるビジネスモデルと思います。

逆に、真っ先に淘汰されるのは、IT時代に適応しようともせず、かといってアナログに徹しようともせず、昔を懐
かしみながら、結局、何も変われない個人や企業です。
そういう者には、先細り、衰退の将来しか待っていないでしょう。
「インターネット利用税」の考え方は、それを象徴していると思います。

以上、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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豪州不動産は安全パイ

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

このメルマガでも何度か告知していますが、私が講師をつとめる「海外不動産投資セミナー」、締め切り寸前ですよー。
昨日、「全国賃貸住宅新聞」に記事が出たので、参加希望者がどんどん増えています。
http://www.zenchin.com/

申し込みはお早めに。ふるってご参加ください。

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=
「海外不動産投資セミナー」
☆開催日:2/5(土)
☆開催場所:東京・神田 インフォトップ会議室
東京都千代田区神田須田町2-2 ITC神田須田町ビル8F 
      http://infotop-a.jp/room.html

☆当日の予定:  14:30 開場
        15~17時 セミナー
        18時以降 懇親会

▼まずはお気軽にエントリーしてください(^^)。
 http://private-arts.com/url/c/01204.html
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ところで、私がオーストラリア・シドニーに持っている物件の一つに、退去が出ました。
すでに5年も、住んでくれた入居者ですが、結婚を機に、別の街に引っ越して、家を買うそうです。

入居者との賃貸契約は、今年2月末までですが、彼は1月27日には退去しました。
そこで、地元の不動産屋に連絡を取り、次の入居者を募集することにしましたが、その入居時期がいつになるか、お金がいつから入ってくるようになるのかは、大家にとって最大の関心事です。
その不動産屋のセールスレディから、先日、メールをもらいました。

「スズキさんは、前の入居者から、いつまで、賃料を取るおつもりですか?」

私は少し考えました・・・賃貸契約は2月末まである。そして、入居者は2月末まで家賃を払うと、かつて約束したことがある。
とはいえ、彼と私は良い友達だし(応援するラグビーチームも一緒!)、5年間、滞納もなく、とてもきれいに住んでくれたので感謝してるし、退去の旨は、数ヶ月前に告知してくれている。

であるなら、契約期間残り一ヶ月のうち、彼が家賃払うのは2週間でよい、残り2週間の家賃は要らない、とセールスレディに伝えました。「俺ってやさしいな~」と思いながら

そしたら、彼女から、意外な返事が返ってきました。

「本当に前の入居者から2週間分の家賃取るんですか?明日、オープンハウスをやって、明後日には、客連れてきますから・・・それでも取るの?」

私は、考え込んでしまいました。しかし、「明後日に、次の客連れてくる!」という彼女の言葉に説得力があったので
「もし、明後日お客連れて来れるんなら・・・2週間分の家賃要らないよ」と答えました。

日本の常識では考えられませんが、オーストラリアでは空室率が非常に低く、私は賃貸付けで困ったことがありません。
私の持ち物件で言うと、これまで6年間、通算の空室率は、0.1%以下です。
便利の良い立地を選んでいることもありますが、人口が増えているこの国では住宅の供給より需要の方がずっと多く、借り手はすぐついてしまいます。
借家人にとってはつらい国ですが、大家にとっては天国です。

その代わり、ローンで家買うと、利率が高い(6%台後半)なので、キャッシュフローはほとんど出ません。
全額キャッシュで買っても、利回りは都心部マンションで8%、郊外で6%いけば良い方なので、あまり美味しい話ではありません。
その代わり、住宅の資産価値は安定していて、値下がりのリスクは少なく、むしろ緩やかに上がるのが基本です。
豪ドルはハードカレンシーなので、利益確定すれば、それを日本に簡単に送金できます。

全体的にみて、オーストラリアの不動産は、日本やアジア新興国より、リスクが低く、安全な資産であると思います。
空室のリスク、値下がりのリスク、流動性のリスク、カントリーリスク・・・全てにおいて低リスク。安全パイ。
投資としてのうまみは、少ないかもしれませんが、私の資産ポートフォリオのなかで、必ずおさえておきたい国の一つではあります。

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今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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