日本不動産

Facebook にシェア

東京の友、真の友

おはようございます。Manachanです。

ここ東京は、すっかり冬の陽気になり、道行く人々の服装も厚手のコートやジャケットになりましたね。この大都会で、日々、地下鉄を使って移動されている読者の方々も多いかと思います。

東京メトロの吊り革広告でみかけた、ショートストーリーコンテストの文章が素晴らしかったので、全文引用します。


今日も世界を乗せて 山田ヒカリ

日本語教師をしている私にとっては、外国人と一緒にいることが日常だ。それが、ごくふつうのことだと思っていた。あの日までは。

二〇一一年三月十一日。日本人の心に深く刻まれた数字だ。あの大地震が起きてすぐ、多くの外国人が日本を離れたり、国内の別の地域に一時避難。東京の風景は一変した。

私が教えている学校でも、ほとんどの学生が緊急帰国。プライベートレッスンも休みとなり、大きな不安を感じる日々が続いた。

(もう、この仕事は続けられないかも)そんな思いが、重くのしかかる。

街を歩いていても、電車に乗っていても、一見して外国人と思われる人になかなか遭遇しない。この東京で、である。

震災からどれくらいたったころだろうか。地下鉄で、南アジアの出身と思われる男性が乗ってきた。スーツ姿で、観光客ではなさそうだ。だが、とっさに

「キャン アイ ヘルプ ユー?」

という言葉が浮かんで、自分でも笑った。外国人に会えたことが、ただただとてもうれしかったのだ。実に不思議な感覚だった。

いろんな国の人が、いろんな目的を持って集まり、独特のパワーを作る街。そんな東京が戻ってくる予感がして、どんよりしていた心が、少し晴れてきたような気がした。それからは、地下鉄に乗っていても、外国人の乗客たちのことが気になり出した。

(どんな仕事をしている人なのかな)
(大学や専門学校の留学生なのかな)

日常的に外国人と接しているくせに、なぜかウキウキしてくる。地下鉄という空間が、世界の人々を乗せて走っている。そんな当たり前のことが、とても幸せに感じた。

あれから三年ちょっと。外国からの観光客数も過去最多を記録した。今日も、地下鉄は、さまざまな言語を話す人たちを乗せて走っている。

(ようこそ、 日本へ。 ようこそ、 東京へ)

私は今でも、心の中でつぶやいている。

なんて良い文章!ほとんどの東京人が共感できる内容かと思います。特に、国際結婚して、普段外国語を使いながら東京で暮らしている私には、じーんと心に響く文章でした。

2011年3月11日…東京の大家さんにとっても、一生忘れない出来事が起こりました。特に、外国人に部屋を貸してる大家さんにとっては、「いきなり退去、もぬけの殻」、「家賃払わず緊急帰国続出」で、実につらい日々だったかと思います。」

我が家は、「半分日本人、半分外国人」のようなもの。あの地震と原発事故の恐怖のなか、妻の家族から、「子供たちをオーストラリアに返せ!」コールが起こるのが100%分かりきっていたので、震災翌日の3月12日にジェットスター便をネットで予約し、17日には子供二人と奥さんを成田空港から送り出しました。

あの3月17日、レンタカーで成田空港に向かう途中、東関東自動車道の酒々井パーキングエリアは計画停電で休業、街も異様に真っ暗でした。成田空港に着くと、いろんな肌の色をした外国人が殺到、どのカウンターも長蛇の列で、2~3時間以上待ちの状態。血相変えて帰国を急ぐ外国人たちのパニックのような表情を、今でも忘れられません。

家族をオーストラリアに行かせた後、私ひとり東京に残り、「スーパー行ってもペットボトル飲料買えない、トイレットペーパーも品切れ」の、不便極まりない暮らしが続きました。街は暗く、繁華街は死んだよう。計画停電で信号も灯らず、危ないことこの上ありませんでした。

実家は千葉県柏市にあり、ここはクルマ必須の生活ですが、ガソリンスタンドでの給油は軒並み1時間半待ちの状況。とはいえ、もっと北の茨城県や福島県浜通りの状況はもっと深刻で(日立市あたりで5時間待ちとか…)、放射能恐怖を逃れるマイカーの列が、東京に向かって大渋滞を起こしていました。

そんな東京にも、いつもの春はやってきます。4月初めにはソメイヨシノが開花。地割れしたコンクリートから、姿をみせる野草のたくましい生命。この年のサクラは、例年と違って悲しげにみえました。

あの極限状況のなかで、東京に住む多くの外国人が帰国したのは止むを得ないと思うし、逃げた(?)彼らを責める気は毛頭ありません。

ただ、外国人のなかで、一部かもしれませんが、東京の地に踏みとどまって、日本人とともに、普段の仕事や生活を立派にやり遂げた人たちもいます。

私の家族は、4月12日にオーストラリアから帰国しましたが、その数週間、江戸川区船堀のインドレストランで、誕生日パーティーが開かれました。私のインド人の友人が江戸川区在住で、彼の息子さんが1歳になったのを記念して、盛大なパーティーを開いたのです、私たち家族も招待されました。

パーティーに集まった、夥しい数の東京在住インド人たち。皆、晴れやかな表情をしていました。ここは、2011年4月の東京・江戸川区。まだ震災から1か月強しか経っていない頃の話です。

その時、私は思いました。彼らこそ、東京の真の友なのだと…

A friend in need is a friend indeed! 東京が悲鳴を上げている時、東京に踏みとどまってくれた人々のことを、この街の銀杏とケヤキ並木は、静かに見守っています。そして、いつまでも覚えています。

東京は、自由の街。来る者拒まず、去る者追わず。地縁血縁もしがらみもほぼない。その自由と都市集積ゆえに、国内外の多くの人々を惹きつけています。

震災後3年半が経ち、東京に住む外国人登録者数も、震災前のピーク時にほぼ追いつきました。そして、日本・東京を訪れる外国人観光客数も、毎年、最高記録を更新し続けている状態。そして2020年夏期オリンピックも誘致できました。震災後わずか1年半にして、世界のライバルを破って開催都市に選ばれたのです。

不死鳥のごとき
、東京…ニューヨークやロンドンのようなコスモポリタンな大都会とは毛色がちょっと違うけど、日本中、世界中から来た人が暮らし、働き、遊び、自己実現する大都会。豊かな日本文化に育まれた、楽しくて安全な街。人類が生み出した、最高の作品のひとつ。

東京を愛し、東京を見捨てない「真の友」に恵まれた都であり続ける限り、この街は末永く栄えるはずです

Merry Christmas from Tokyo, Japan..

この文章、面白かった、勉強になった、東京大好き!・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

納税者党つくっては?

こんばんは、Manachanです。今回のは総選挙ねたで…

日本納税者党、決起宣言!「納税者がアベちゃんに投票するなんて、鶏がKFCのカーネルおじさんに投票するようなもんだろ!」

私は東京都江東区(東京15区)の有権者です。「アベノミクスの是非を問う選挙」といいながら、我が江東は無風状態のようで…候補者は次の4名で、

・自民党現職
・共産党新人
・「みんな」⇒「結いの党」⇒「維新」と渡り歩いた現職
・無所属で、ベルリンマラソン2時間台で走ったスポーツ兄ちゃん

こんな顔ぶれで、誰に票入れればいいんだろねえ?前回は「みんなの党」の候補者が勝ったけど、今は跡形もなくなっちゃったしなあ、今さら「維新」の顔で出てもつらいよなあ。せいぜい、アベ批判票で共産党候補が少々票伸ばす位かしら。

フルマラソン2時間台はすげー!と思うが…投票行動にどれだけ結び付くか?

何だかつまんない…与野党、どちらも問題あるけど、今回は野党の責任が大きいよね。アベノミクスが行き詰まりそうで、「超円安なのにマイナス成長」というボロ出しまくりの局面なのに、有効打が打てない。情けない。

与党が曲がりなりにも、アベノミクスという方針を明確に打ち出して2年間やってきたわけで、野党がそれに対抗するには、国民が選択できるレベルの代替案を出さないと無理だよね。それが全然出てこない。せいぜい「弱者保護」くらいしか言えない…そんなレベルの野党に存在意義あるのか?

文句ばかり言っても始まらないので、「選挙を面白くする方法」を自分なりに考えてみました。私思うに、

選挙がつまらないのは、国民全部にいい顔する政党ばかりだから。

人間誰しも、国民全体の立場に立つことはできず、特定の立場からのポジショントークしかできないはずなのだから、それを正直に表明した方が潔い。

「我が党は、誰々の立場に立った政策を展開する」とハッキリ言い、場合によっては国民の一部を敵にするようなことを敢えてやる。

野党がそこまでやり切れるなら、アベノミクスの世、選挙戦がとても面白く活気づくのではないでしょうか?アイデアの一つとして、私が提唱するのは、

納税者党の結成!

これは明確に、納税者の立場に立った政党。税金を払う人たちのために働き、公務員等、税金を使う人たちを厳しく監視するのがミッションです。選挙公約として次を打ち出す。

・消費税を今すぐ5%に戻し、三年後にゼロにする。

・「LCC国家運営」モデルを導入する。全ての公共サービスを最低限&選択制にすることで、国家予算の支出を半分に削減する。

LCC(格安航空会社)…乗ったことある人いるでしょうが、あれ、本当に必要最低限のサービスしかやりません。基本料金だけ払うと「目的地まで運ばれるだけ」で、機内食も飲み物も、毛布も機内エンターテインメントも、全てに追加料金がかかります。

納税者党は、そのLCCモデルで、日本国の運営を抜本的にスリム化します。かつて民主党政権がやった「仕分け」なんて全く意味なし!既存の発想のままケチケチ削っても焼け石に水。納税者党は、新しい発想で、徹底的にやります。


・公立校では小学校高学年からネットを使ったオンライン教育を実施。宿題はネットで提出、テストもネットで実施。毎日決まった時間に学校行く必要はありません。

⇒生徒全員にiPad配る代わりに、教師の数は半分以下に減らせます。

・医療サービスは、国民健康保険で賄われるものは必要最低限のサービスしか提供しません。処方される薬は全てジェネリックで、原則として自己負担になります。一般的な健康診断レベル以上の検査費用も自己負担になります。それ以上のサービスを求めたい方は民間医療保険をご利用ください。

⇒健康保険の支出を半分以下に減らせます。

・通常の国民年金、厚生年金は、必要最低限の生活コストを賄う額しか支給しません。また、厳しい資産テストを実施し、年金以外の収入源があれば、支給額はその分減らします。支給ゼロもありえます。

⇒年金会計を一気に健全化できます

・日本国の提供すべき公共サービスを、警察・国防・安全保障、徴税と公共支出、法律制定・運用、最低限の社会保障だけに絞り、医療、交通、清掃、郵便など、民間でもできるものは、国の運営から外します。

⇒公務員を半分以下に減らします。

・その代わり、国民の皆さまが支払う税金は大幅に減らします。

⇒所得税…累進税率を残しますが、上限28%にします
⇒消費税…廃止します
⇒法人税…税率15%にします
⇒赤字国債発行…ゼロにします

・納税するお金のない国民には、希望すれば「労力出資による納税」も認めます。例えば

-荒廃した山での植林
-持ち主のいない空家の撤去、修繕
-放射能汚染地域の除染 等々…

野党が、ここまで主張できたなら、対アベノミクスの論点が明確になって良いと思います。すなわち、「消費税上げて景気悪くしたアベ政権が悪(ま、民主党政権時に決めたことなんだけど…)」と、ハッキリ言い切れるわけです。景気回復するには、国民の財布から分捕る分を減らして消費を促進するしかないと、明快な論陣を張れるわけです。

ま、現実には、公共支出にぶら下がって生きてる人が大勢いる以上、納税者党の主張は多方面から猛反発を食らうでしょう。それでも、アベノミクスに対する明確な代案、国民にとって新しい選択肢を提示できるわけだから、いまの野党より数億倍マシなはずです。

最後に、納税者党なら「TPP」には賛成しなくちゃね。だってTPP(Tax Payer Party)なんだもん…

この文章、面白かった、勉強になった、納税者党のアイデア面白い!・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

「見た目外国人」比率

こんばんは、Manachanです。

来年1月、カナダとアメリカに、不動産視察に行くことになりました。私、アメリカへは主に出張で6~7回行ってますが、カナダへは初めての渡航。

このカナダという国、超大国アメリカと陸続きで、当然大きな影響を受けています。道路は右側通行だし、野球もアイスホッケーもバスケットボールもアメリカと同じリーグ…それでも、お国柄の違いは色々とあるようです。

地味に面白いのは、カナダとアメリカとで、「人口統計」の取り方と用語が違うこと。アメリカでは「人種」(race)という言葉を使い、たとえば「白人70%、黒人(アフリカ人)30%」みたいな言い方をしますが、

カナダでは、国民の多数を占める白人とは異なる有色人種を、「ビジブル・マイノリティ」(Visible Minority)と言うようです。Visibleは「見える」という意味で、Visible Minorityとは「一目みて白人ではないと分かる少数派人種」というニュアンスでしょう。

日本人を含むアジア系や、インド系、アラブ系、アフリカ系などは、カナダではすべて「ビジブル・マイノリティ」に分類されます。面白いのは、カナダの先住民(アメリカ・インディアン)は「ファースト・ネーション」(First nations)と呼ばれ、白人ではありませんが(日本人とよく似た顔しています…)、彼らは「ビジブル・マイノリティ」扱いされません。

近年、カナダの都市部では「ビジブル・マイノリティ」、特に中国系とインド系移民の増加が目立っています。

2006年に行われた国勢調査によれば、カナダ全体で「ビジブル・マイノリティ」比率は19.1%。バンクーバー市では51.8%、トロント市では49.1%、もはや白人が半分以下の世界。香港など中国系移民の多いバンクーバーは、「ホンクーバー」(Hong Couver)と揶揄されるほどで、白人からみて「ビジブル」ではあっても、もはや「マイノリティ」(少数派)とはいえませんね。

ところで、日本の首都「東京」の、「ビジブル・マイノリティ比率」は、どの位と思いますか?

日本の場合、国民の圧倒的多数を占める日本人がアジア系人種ですので、ビジブル・マイノリティは「日本に住む、非アジア系人種」ということになります。日本では人種別の統計取っていませんので、「外国人登録者」の「出身国」から判断する以外にありません。

前提)
東・東南アジア出身者:「見た目、日本人と区別がつきにくい外国人」(インビジブル・マイノリティ)
それ以外の地域出身者:「一目で外国人と分かる人々」(ビジブル・マイノリティ)

注)上記はもちろん正確な数字ではありません。アメリカなど移民国出身の中にも東アジア系は相当数混じっているはずだし、ブータン、ネパール、中央アジアなどの出身者のなかに日本人そっくりなルックスの人間もいるでしょう。ただ、それらを全部あわせても中国人、韓国人、フィリピン人などの数に比べてはるかに少なく、統計誤差の範囲内になると思います。

上記の想定で、東京都の外国人人口データを使って試算したところ、

東京23区の総人口のうち
・外国人比率 3.68%
・うち東・東南アジア出身者 2.95%
・それ以外の出身者 0.73%

東京におけるビジブル・マイノリティは約0.7%、という結果がでました。移民国カナダとは、状況がずいぶん違いますね。

しかも、過去20年間の統計データをとる限り、

・外国人比率は、確かに増えている(2.7%⇒3.7%)
・その増加分のほぼすべてが、東・東南アジア出身者によってもたらされた。
・「見た目外国人」(ビジブル・マイノリティ)は、ほとんど増加がみられない。


【東京23区の外国人比率推移(1994~2014年)】

さらに詳しく、調べてみました。「各区」別の統計。どの区も、東・東南アジア系外国人が確実に増えているのに対し、それ以外の外国人は横ばい傾向。

特に、欧米人富裕層が集中する「港区」で彼らの人口が長期低落、その間に東・東南アジア系が増えてきたのが印象的です。江東区や台東区など下町エリアでは東・東南アジア系もそれ以外も増え続けていますが、後者はおそらくインド人などの寄与が大きいのでしょう。

東京に住んでいると、「最近、外国人増えたなあ」と感じます。コンビニや居酒屋で働いている方々は外国人が多い。電車のなかでも、中国語なり英語なり、よく聞こえてきます。しかし、増えるのは主にアジア系で、それ以外の外国人はあまり増えてないことが分かりました。それは、だいたい私の生活実感とも合いますね。

この文章、面白かった、勉強になった・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

人生最高の夢 ~社会派投資家宣言~

こんにちは、Manachanです。

私、寝ている時に夢はあまり見ない人間ですが、昨晩は素晴らしい夢を見ました。40年以上生きてて、人生最高のクオリティの夢だったといって良い。

昨晩は9時半頃、娘を寝かしつけて、私も疲れていたのか、そのまま一緒に寝てしまいました。こんな時間に寝ると、普通は午前3時とか4時に起きて、仕事のメール書きとかするのですが、今朝は意外にも、午前6時半まで寝ました。良い夢というものは、こういう快眠時にめぐりあうのかもしれません。こんな場面でした…

都内某所の喫茶店。とある人の紹介で、私は呼び出されました。私の前に座っているのは、福島県浜通りにあるX町の町長さん。もちろん今回が初対面。

そして、町長さんの横に座っているのは、TVバラエティ番組でおなじみ、誰もが知ってる有名人の男優Aさんでした。

なぜ、このお二人が、私ごときを喫茶店に呼び出すのか不思議ですが…その辺はまあ、夢ということで、ご容赦ください。

「鈴木さん…」。X町の町長さんが、福島県浜通りの訛りが混じった言葉で、訥々と話しかけます。私が子供の頃から馴染んだ「茨城弁」に近いアクセントなので、聞きやすい。

「ニュースでもご存じかもしれませんが、我がX町は、福島第一原発から数キロの位置にあり、東日本大震災の津波被害を受けたばかりか、原発事故以降、全町民が他所の土地に避難しています。」

「震災後3年半経った現在でも、町の大部分が、居住制限区域に指定されています。日中の立ち入りこそできますが、宿泊はできない状態が続いています。」

「現役町長である私も、また町民の皆様も、特別な許可がない限り、X町内で泊まることはできません。私はいわき市に家を買い、普段はいわき市の仮役所で執務しています。」

「つい最近まで、日中の立ち入りができなかったこともあり、津波で押し流された家や車、瓦礫の撤去は、遅々として進んでいません。」

…という導入部。夢とはいえ、とってもリアルですね。

町長さんの話、静かながら、だんだん、ボルテージが高まっています。

「しかし、私…このままでは、死んでも死にきれません!」

「現役町長の時代に、震災が起こって、原発事故で町から人が消えた…という不条理な運命は、静かに受け入れました。でも、私の生まれ育った故郷であるX町を、このまま消滅させたくありません。」

私の目の黒いうちに、X町に再び、学校を復活させて、元気な子供の声を響き渡らせたい…それが私の使命だと考えています。」

「まずは、X町に、町民が帰ってこれるようにしなければなりません。そのためには、居住制限区域の指定を外さなくてはならない。まだニュースにはなっていませんが、あと1年後の2015年12月1日に、X町内の全域が避難解除準備区域に指定され、3年後の2017年12月1日に、避難指示が解除される…その線で、政府と話をまとめたところです。」

「私は、まもなくマスコミを呼んで、帰町宣言をします。そして、2017年12月1日、記念すべき日を、町内のX第一小学校再開の日にしたい…そこまでに、小学生を集めたいのです」

「ですが、公立の学校は役所の管轄で、融通がききません。そこで、隣にいるAさんに相談して、”投資家のおカネで私立学校をつくる”プランを、水面下で進めています」

なんと。投資家のカネで私立学校つくる!…いまの日本で、現役の町長さんから、そういう言葉が出てくるとは思えませんが、ま、夢の話なので、ご容赦ください。

これまで、静かに話を聞いていたAさんが、口を開きます。TVでおなじみの顔…その人物が、私に話しかけてくるなんて!

「鈴木さん…これが、X第一小学校の事業計画書です。ご覧ください。」

おもむろに、計画書を机におきました。Aさんは、X町再興のビジョンに共鳴して、私財、7億円をこの事業に投じていたのです。そこには、綿密な計画がありました。

・マネジメント
・想定する児童数、教師数、専門スタッフ数
・整備すべき施設
・教学プログラム
・行政との協議事項
・開校前、開校後のマスタースケジュール 等々…

Aさんは続けます。

「私は、芸能界でこれだけ長く生きてきて、一財もなしてきました。でも、人として生まれて、自分が何を為すべきなのか?そんなことを考えている時に、たまたま、X町長さんとの出会いがあり、その熱いハートとビジョンに共鳴して、そして、」

「X町コミュニティ復活の大事業に、私財をはたいて関わっていくことを決意したのです。」

素晴らしい話ですね…でも、夢の話とはいえ、こんな立派な方々が、私みたいな、単なる不動産好きのお兄ちゃんを呼び出す理由とは何?

Aさんはさらに続けます「鈴木さんは、アジア太平洋大家の会の会長として、2000名近い投資家会員を束ねていらっしゃる方と聞きます」

私「いえ、束ねてるというか、海外不動産大好きな投資家が、三々五々、集まってるだけでして…私も道楽でやってるだけだし、」

Aさん「そんなご謙遜を…日本有数の、パワフルな個人投資家集団だと聞いていますよ。」

私「それは身に余る光栄!ま、うちは会員さんが素晴らしいだけで、私は大したお金もないし、大したこと何もしてないんですが…」

Aさん「本題にいきますね。もし鈴木さんや会員の方々にご共鳴いただけるのであれば、X第一小学校事業、2018年以降の投資家を募っているところでして…事業計画が予定通りにいけば、二桁の利回りをお返しすることができる想定です。」

Aさん「2017年末、開校までの事業リスクは、全て私が負います。それ以降は、軌道に乗る可能性が高いと思います。その後は、大口投資家や機関投資家ではなく、日本全国の、大勢の個人投資家のお金を入れて、この学校を運営していきたいと思うのです。そこで、鈴木さんにお声かけさせたいただいた次第です。」

私は、そこまで話を聞いて、東南アジアに投じようと予定していた投資資金を、そのまま、X町に回すことを決意しました。ここまで頼りにしていただけたのなら、やるしかない!

素晴らしい話だなあ…恍惚感に浸っていたところで、目が覚めました。「今のは夢だ
ったんだ」と気づいたら、もう午前6時半、朝ご飯の時間が近づいていました。

しかし、こんな素敵な夢なら、毎日みてもいいかも…

マイナス成長でもいい。アベノミクスが失敗したっていい。日本が、民間のお金とアイデアで被災地を支える仕組みがつくれる社会なのであれば、この国に、ずっと住み続ける価値はある。この国で、ビジネスする価値があると思います。

【マイナスからの出発…この地に、我々のおカネとアイデアで学校をつくれるのであれば】
(※2014年7月・・・筆者が撮影)

この文章、面白かった、勉強になった、共感できた・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

人口爆発の東京湾岸ライフ

おはようございます。Manachanです。

私の現住所は、東京の江東区…いま東京23区で一番、人口が増えている区に住んでいます。もともとは工業地帯でしたが、最近は完全に「都心至近の湾岸・下町ベッドタウン」と変貌しています。

☆ 空き地は、全てマンションに変わる
☆ そのマンションを買って(or借りて)、若いファミリーが、子供つきで越してくる
☆ 増えた子供たちを収容する保育園、幼稚園、小学校が足りなくて困っている

毎年、必ず7~8000人増え続ける江東区の人口、ここに住んでいると、「少子高齢化ってどこの国の話?」と思うほどです。

江東区のなかでも、特に人が増えまくっているのが、豊洲・東雲をはじめとする「湾岸エリア」。もともと埋立地で、近隣問題もないもんだから、新しく建つマンションは軒並み、30階建て以上。全域で建設工事中、クレーンが動き回り、「日本のなかで、ここだけ中国?」と思うほど…

少子高齢化で人口が減る、日本国内の多くの地域からみれば、羨ましい話かもしれませんが、ここで子育てしていると、それなりに苦労もあります。その一つが、「学校選び」。

江東区南部の湾岸地域は、マンション建設ラッシュに伴い、いまどきの日本では珍しい「新設の小学校」があります。

・もともと、豊洲小学校しかなかった
・人口増加に伴い、2007年に、豊洲北小学校を新設(26年ぶり)
・その豊洲北小学校が、瞬く間に児童数1200名のマンモス校と化す
・2015年に、豊洲西小学校を新設

わずか数年で、都内有数のマンモス校となった豊洲北小の「人だらけ」運動会は、すでにニュースねた、風物詩になっています。

江東区の小学校は、南へ行けば行くほど、定員の逼迫度が高くなります。うちの下の子が、来年小学校に上がるので、いくつかの学校に参観にいきましたが、

「豊洲・枝川ライン以南は、転入(越境)児童受け入れ困難」

私は「東陽」と「枝川」に挟まれた「塩浜」に住んでおり、学区は枝川小になりますが、東陽地区の方が近くて行きやすいので、そちらの小学校に「越境」しますが、逆に東陽地区の子供が枝川小に越境するのは、現状では難しいらしいです。

枝川小の児童数は750名程度で、マンモス校ではありませんが、5~6年生が2クラスなのに、1~2年生が5クラス…最近、同地区でマンション建設が急激に進んだからです。

もう少し北に行った、東西線沿線の「東陽」地区は古くから開発された落ち着いた住宅地なので、人口爆発の問題は比較的少ないですが、

それでも「東陽町駅5分」の場所に、「住友不動産の554戸分譲マンション」が建つことになり、同地区の南陽小学校は校舎増設を決めました。完成は平成28年の予定ですが、それ以降、同校の児童数は現在の750名から1000名に増える見込みで、マンモス校認定されそうです。

江東区の人口は、今後20年間の予測でも、都内23区でトップの増加数になる見込みです。日本の多くの地域が「少子高齢化」なのに、江東区は「多子高齢化」…財政需要が一番大きくなるパターンだから、区政の運営もなかなか大変。

そして、今年もまた、湾岸にタワーマンションが建ち、小学校が増える…・

この文章、面白かった、勉強になった、東京湾岸のマンションラッシュ凄すぎ・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

カネ余り融資狂想曲

こんばんは。Manachanです。

アベノミクスと二期連続の経済成長率マイナスを受けて、ブログ3部作を書いています。

第1部「GDPマイナスは政権のせいなの?」では、アベノミクスをめぐる政治言説を整理・論評しました。

第2部「非正規社員にマイホーム~究極の景気拡大策」では、アベノミクスで持続的に景気拡大するための住宅政策の提言を行いました。

今回は最終回となる第3部「カネ余り融資狂想曲」…日銀が福沢諭吉を何十兆円も刷りまくる時代に、新規融資先の開拓ノルマを与えられて苦闘する金融マンの姿を描きます。倍返しだっ!

私が不動産業者として独立したのが今年1月。それ以来、夥しい数の「飛び込み営業」「電話営業」「FAX営業」を受けました。これまで特に多かったのが、

1)マンション建売業者からの、「首都圏の建設用地求む!」営業
2)収益物件販売業者からの、「都内の区分マンション買い取ります!」営業
3)保証会社からの、「保証料お安くしますので他社から乗り換えませんか?」営業
4)店舗仲介業者からの、「空き店舗借りませんか?」営業

どこの馬の骨とも分からん新興弱小業者に飛び込む位だから、余程、自社の商品が売れてないんだろうな…どことなく、悲壮感が漂う営業ぶりでした。なかでも切実度が高いのが1)ですね…実需系のマンション建売業者は、「首都圏の地価高騰」「円安&人手不足で建築コスト高騰」「エンド価格に転嫁できない」の三重苦でバタバタ潰れてますから。

そして、ここ数か月、増えてきたのが、

5)銀行員の飛び込み営業

特に、10月末に日銀が追加緩和やってから、信販系ノンバンクのみならず、読者の誰もが知ってる有名銀行の行員まで、私みたいな弱小零細業者に飛び込み営業かけて来るのですよ!REINS(業者間データベース)に物件情報掲載すると、最初の2~3日は不動産業者から物件確認の電話がかかってくるものですが、最近は銀行員が直接問い合わせてくる。すごい時代ですね~。

日銀が福沢をガンガン刷って、各銀行に割り振られ、お札の山が積み上がる。支店長や行員には当然、新規融資先開拓ノルマが与えられているのでしょう。

最近は、地元密着の地銀・信金の熱心さが目立ちますね。S信金とか、埼玉と東京のローカル案件ばかり扱っているかと思いきや、なんと海外進出セミナーまでやってる!ミャンマーのオフィス建築事業にも融資出すという話もある位。

【貸出残高推移…低迷する都銀を横目に、地銀の頑張りが目立ちます】

あとノンバンク系も、あの手この手で新商品開発と顧客開拓やってますね。例えばSF社は全国対応、追加担保なし、1億までの不動産融資ローンを、通常4.8%のところ、アベノミクス特価で3.8%で出してきてるし(注.2015年1月までの期間限定)、

また、追加担保があればの話ですが、MLF社は耐用年数度外視で、最長30年まで、3.9%でフルローンまで出す。しかも外国籍で日本永住権なくても融資OKという…商機を活かすべく、各社頑張ってますね。

ところで、融資ひいて物件を買う投資家の立場からいうと、

「耐用年数の壁」
「融資エリアの壁」
「現住所の壁」

という三つの壁にいつも悩まされてきたわけですが、このうち「融資エリア」に関しては、金融緩和を受けて、大きく動く可能性があるように思います。

どの銀行も支店の有無とか、支店からの時間距離などを考慮しつつ、融資するエリアとしないエリアを分けています。大体の傾向でいうと、

メガバンク:「全国どこでも対応」が基本
地銀:「地元の県」および「隣接県」と、「東京都」を対応することが多い
信金:地元の県のなかでも、特定エリアや沿線に融資を絞ることが多い

でも詳しく聞くと、融資エリアの設定はかなり恣意的で、ロジカルではないことが多い。たとえば、高属性サラリーマンの一棟マンション購入でよくお世話になるO銀行は、関東の融資エリアとして東京、神奈川、千葉を比較的重視していますが、埼玉県内に関しては、土地柄や交通便から考えて「??」な、不思議な設定をしているようです。たとえば、

「吉川市OK なのに 三郷市NG」
⇒三郷市の人口は吉川市の二倍、都会度や賃料水準はどうみても三郷が上。特に新三郷の駅前は他県から買い物客呼ぶほど、商業施設が超充実しているのに、なぜNGなの?

(東武東上線)「上福岡駅OK なのに ふじみ野駅NG」
⇒ふじみ野の方が東京に近く、しかも急行停車駅だから各停しか止まらない上福岡よりは明らかに上なのに、なぜNGなの?

融資エリアって、戦略とか理屈というより、「経営陣の好き嫌い」とか「たまたま案件が出た」みたいな理由で決まることが多いみたいです。金融機関ではないけれど、弊社に営業かけてきたマンションデベで、こんな例がありました。

物件仕入れエリア:「東武伊勢崎線は春日部までOK、常磐線は松戸までOK(柏NG)」

「首都圏全域で土地仕入れてる御社が、春日部OKで柏がNGというのは、何か理由あるんですか?どう考えても、春日部に比べれば柏の方が都会だし人口多いし、マンションの平米単価も高くとれるじゃないですか?」と私が聞くと、

以前、柏のマンション開発で失敗したことがあって、経営陣が嫌がるんです」というつまらん理由…それって、俺みたいな柏出身者の力をうまく使わなかったからじゃないの?柏市内に分譲マンション建てても売れないエリアたくさんあるよ。変な場所選んで地雷踏んだんじゃないの?

何はともあれ、金融緩和で新規融資先開拓が急務の金融機関にとって、会社で決まった融資エリアに囚われていては商売を伸ばせない。これから、どんどん緩和されていくのでしょうね。好ましい傾向だと思います。

先日、じーんと感動する出来事がありました。収益不動産の世界では誰もが知ってるS銀
行の若い行員さんが、弊社訪問に来ました。同行の収益物件融資は、すでに全国対応しているとはいえ、もともと静岡県を地盤とするため、神奈川など首都圏南西部方面に強く、北や東の方角には弱い。

茨城県まで北上すると「水戸市に限る」位、エリアが狭まってしまいます。私の手持ちの物件は、水戸市から20㎞ほど北に行った「常陸太田市」にあり、そこは同行の融資エリア外に指定されていますっが、この担当者、物件情報をものすごく真剣にヒアリングして、資料一式持ち帰ったあと、

「なんとか、上と掛け合って、融資出すよう努めます!頑張ります!」

この「商売っ気」が、収益物件市場を、大いに盛り上げてくれることを期待します。若さと発想力で、頭の固い経営陣の方針をどんどん変えてしまえばいい!

最後になりますが、来月は解散総選挙ですね。アベノミクスに対しても、今のタイミングで選挙することに対しても、当然賛否両論ありますが、

「脱デフレ・経済成長を目指す」と表明して、選挙で選ばれて2年間、曲がりなりにも公約を果たすべく努力してきた政権が、「これから数年、成長に引き続きチャレンジしますか?」と国民に信を問う…言行一致、まともな民主主義国の選挙になったことを、私は素直に喜びたいと思います。

また、多少の議席は失うにしても、安倍政権が予想通り政権の座にとどまった暁には、一事業者として、日本経済の成長にコミットするとともに、私が政治に最も期待すること=第三の矢「成長戦略」の着実な実施を、厳しい目で見守っていきたいと思います。

日本経済がずっと不調なのは、人口減るから、老化するから…ではなく、今の時代に合わない、古い仕組みで経済活動しているからでしょう。かつて日本が、日露戦争の勝利体験をひきずったまま、第二次大戦に突入して敗れたのとよく似た構図。

日本の経済社会をつかさどっている「OS」(法制度、規制、商慣習)を、21世紀的にアップグレードすることにより、そして、新しいOSのもとで、人々が活き活きと働くことにより、この国が再び成長の時代を迎えることは十分可能だと思います

それには、「現状を変える政治」が不可欠だし、我々一般国民の「やる気」も大事。日本人の商売っ気を引き出せるのであれば、金融緩和も大いに結構ではないでしょうか?

日本の未来は、明るいはず。「常陸太田に融資出すよう、上司と掛け合います!」と、力強い言葉を吐いた若き金融マンと共に、活力あふれる日本を創るべく、共に歩んでいきたい。これからも、この国でずっと、生きていくのだから…

この文章、共感できた、勉強になった、アベノミクスと日本の行く末にに興味あり・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

都内4%物件を外国人に売る意味あるの?

おはようございます。Manachanです。今回は、国内不動産ねたでいきますね。文章が口語調(ため口)になりますが、ご容赦ください…

いまの日本は、「インバウンド・ビジネス」が盛り上がってる時代だよね。インバウンドっていうのは、外国人、特に日本の近くで、経済的に豊かになったアジアの人々をお客様として、日本へ観光に来てもらったり、飲み食い買い物してもらっておカネを落としてもらおうぜ…っていうビジネスのことだ。

不動産ビジネスだって、例外じゃあない。いま、全世界のファンドとか、年金基金みたいな機関投資家が、東京の土地建物を買ってるし、アジア、特に中華圏の個人投資家のおカネも入ってきてる。

俺なんかもさ、日本人の不動産投資家で、かつ、中国語や英語で講演できるっていう、都合のいい能力があるから、いろんな不動産業者が、「鈴木さん、台湾香港シンガポールで一緒にセミナーやりませんか?」ってアプローチしてくるんだ。

そりゃあ、お申し出は有り難いし、俺も特技を活かして力を尽くしたいと思ってるよ。でも、そういう業者が持ってくる商材(物件)を見ると、ゲンナリするんだ。

・都内の新築ワンルームマンション、表面利回り4%台
・都内の土地付き新築一棟レジOR商業ビル、表面利回り3~4%台

そんな話ばっかり…これを、台湾や香港に持っていって、現地人に売ろうとするんだよな。

ぶっちゃけ、こういうの買った投資家って、儲かるの?おカネ増えるの?

例えば、4%台の新築ワンルーム買って金持ちになった日本人っているの?

ま、4%台ワンルームよりは、都内の土地のついた3%台の一棟物件を売る方が、まだしも話は分かるよ。土地の価値は毀損しないし、資産保全という意味が出てくるからね。でもねえ、

表面利回り3%台の都内物件が、アジア系の外国人にとって、投資対象として魅力的だと思うか?

別に彼ら、日本で投資しなくったって、いいんでしょ?例えばアメリカとか、もっと利回りの良い物件、たくさんあるでしょ?それに、ニュージーとかの銀行に預ければ、もっと高い利率で定期預金できるんでしょ?

不動産買うには、たいてい、資金調達コストってものがついてくる。アジア圏の外国人の場合、たぶん、LTV=50%くらいの融資を、日本国内にある中国銀行や台湾銀行の支店から、利率3.2%くらいで引いてくるケースが多いんだろうけど、

そういう融資ひくと、諸経費もろもろあわせて、正味2%くらいのコストにはなっちゃう。それプラス、不動産所得税、固定資産税、都市計画税は、外国人だって払う。毎年の確定申告のコストも払わなきゃならない。

それ考えると、グロス利回り3%台の物件持っても、おカネはほとんんど残らないはずだよ。ま、今の東京であれば、良い時期に転売できればキャピタルゲイン狙えるかもしれないけど…値上がったタイミングで上手に転売できる業者が、どれだけいるの?

都内物件の価値が上がって、たとえば1.5倍になったところで、転売して儲けましょう…みたいなプレゼンする業者は、男気あると思うけど、実際にそれができる自信あるの?オーナーが外国にいるんだから、難易度高いと思うぜ。

一投資家の視点から言うとさ、どう考えても、おカネが増えない物件を外国人に売っても、意味ないと思うんだ。

日本人に売れないから、外国人を出口にしようって魂胆の業者もいっぱいいるだろうけどさ、そんな商売、長続きしないよ。

人口が減ってて、長期的に不動産価値が上がるかどうか分からない国で、たかだか3~4%しか回らない物件売りまくったら、せっかくのインバウンド・ブームが台無しだよ。

投資不動産って、客に儲けさせてナンボの商売でしょ?それが全てじゃないの?

これからの日本って、どう考えても、値上がり益で勝負はできないじゃん?新興国はもちろん、先進国の多くに負けるでしょ?だったら、せめて、表面利回りがそれなりに高くて、家賃収入を稼げる物件をプロモーションすべきだと思うんだ。

そうねえ…どうしても都内売りたいんだったら、表面6~7%の中古区分マンションとかなら、ま、許容範囲かな。資金調達コストが約2%として、物件単体で6~7%回ってれば、一応、おカネは残るでしょ?

それよか、千葉か埼玉で、土地付き新築アパート建てて、表面7~8%とかの方が良心的だと思うよ。土地の価値あるうえに、新築か築浅で、企画さえ間違ってなかったら、ちゃんと賃貸ついて、キャッシュフローでるでしょ?一応、一都三県だから出口も取りやすい…

あるいは、大阪、名古屋、札幌、福岡といった都市でもいい。インバウンドやるなら、少なくとも表面6~7%以上出る、ちゃんとした収益物件を売ろうよ。日本のためにも、近隣諸国のためにもなるでしょ?

この文章、面白かった、勉強になった、外国人の日本不動産買いに興味あり・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

千葉を憂う~埼玉に人口をとられる本当の理由~

おはようございます。Manachanです。今回は首都圏ローカルネタで…

千葉県と埼玉県は、宿命のライバル…これは、全国に知られる有名な話。プロ野球でも、「埼玉ライオンズVS千葉マリーンズ」の「ライバル県シリーズ」があって、大変盛り上がる。「東京、神奈川に続く、関東第三位の座」は、お互いに、譲れないのです。

野球やサッカーはいいとして、両県とも東京のベッドタウン。郊外住宅地として競争しているはずです。その最大のファクター「人口」に関していえば、千葉県は埼玉県に100万人以上も差をつけられています。

埼玉県 724万人   千葉県  619万人 

しかも、平成23年3月の東日本大震災以降、その差は開く一方です。

埼玉県  震災後、 720万 → 724万人 (約4万人増)
千葉県  震災後、 621万 → 619万人 (約2万人減)

なぜここまで差が開くのか?確かに埼玉県の方が千葉県より、東京への接地面積が広いし、都内に出る鉄道路線網も豊富だから人口が多くて当然、という面はある。また埼玉県の方が、千葉県よりも、東京のベッドタウンとしての歴史が長い。

しかし、「人口増加数」や「増加率」まで、差がつけられてしまっているのはなぜか?広大な面積を持つ千葉県の方が、新規の住宅開発適地も広いはずだし、地価水準も埼玉より多少は安いはず。東京のベッドタウンとしての発展余地を多く残し、本来、人口が増えてしかるべき千葉県が、逆に減らして、「首都圏一人負け」しているのはなぜか?

しかも、震災後は埼玉県に人口を取られているのです。

東日本大震災で、千葉県の湾岸部には「軟弱地盤液状化」、内陸部には「放射能ホットスポット」という負のイメージがついた面もある。震災後2年目までは、明らかに千葉県への流入が減り、「震災に強い」イメージのある埼玉県が受け皿になった面が、統計数字からも読み取れます。

さすがに現在では、震災の影響は薄れて、以前のトレンドに戻ってきましたが、それでも、千葉県の人口の勢いは埼玉県に劣っています。

詳しくみてみると、千葉県内で、震災後も相変わらず人口流入・増加が目立つのは、船橋市、流山市、柏市の3市。「千葉の三強」と呼ぶべきこれらの都市は、いずれも、「東京25~30㎞圏内」に位置し、かつ「つくばエクスプレス、東葉高速線」という都心直結の新鉄道を持ち、沿線住宅開発が進んでいます。

一方で、さらに東京に近い「15~20㎞圏内」に位置し、千葉県の人口を引っ張るべき「市川市」や「松戸市」、「浦安市」の元気のなさが目立つ。これらの都市の人口は減少~横ばい傾向です。

今度は埼玉県に目を転じてみると、千葉県の市川、松戸にほぼ相当する、「都心15~20㎞圏内」の「川口市」、「草加市」、「八潮市」などの人口は増加基調。船橋や柏に相当する「都心25~30㎞圏内」の「さいたま市浦和区、南区、緑区(旧浦和市)」や「越谷市」の人口動態も元気です。

さらに都心から離れて、30~40㎞圏以遠になると両県とも人口横ばい~減少傾向になります。したがって、

現時点で、千葉が埼玉に差をつけられる理由は、「都心15~20㎞圏の各都市」の人口の勢いの差…つまり、(埼玉県の)川口、草加、八潮の人口が伸びているのに、(千葉県の)市川、松戸、浦安の人口が伸びないことだといえそうです。

都心アクセスや地域属性に大差ないのに、なぜ人口の勢いに差がつくのか?…両県とも、都心近接の15~20㎞圏はほぼ開発し尽され、新鉄道の建設もなく、人口増加の余地が余り残っていないなかで、この差は何なのか?

不動産業者として、千葉、埼玉の宅地を日々見ている私の仮説は次の通りです。

・千葉県の土地開発規制が埼玉県より厳しく、土地の低度利用(戸建)に誘導しすぎている。

・すでに人口増加のほぼ止まった15~20㎞圏内でも、規制の緩い埼玉側は「戸建からアパート・マンションへの住み替え」により、人口が伸びる余地が多少ある。

・しかし、千葉県側では戸建誘導策のために、アパート・マンションへの住み替えが埼玉ほど進まない。

そこで、不動産データベースREINSを使って、ここ一か月、千葉県と埼玉県で売りに出された、面積50~250㎡の土地の用途規制と建蔽率を調べてみました。その差は、一目瞭然!

・千葉県は、2階建てまでしか建たない低層地域の比率が高い。

・建蔽率(土地面積に対する建物面積の比率)も、埼玉県の方が規制が明らかに緩い

⇒埼玉県の方が、はるかに集合住宅を建てやすい!

首都圏ベッドタウンとしては後発だった千葉県が、広大な土地を活かして良質な戸建住宅地を開発してきた経緯は、よく分かります。

しかし、首都圏でさえ人口停滞期に入った今、千葉県の人口規模を維持するためには、住宅政策に柔軟性が必要だと思います。たとえば、

東京直結の駅徒歩圏は、規制緩和して、アパート、マンションなどを建てやすくする

駅から離れたエリアでは、戸建住宅地としての発展を誘導する。

一つの例をあげると、千葉県に「南柏」という駅があります。ここは、千葉県の人口成長センターといえる「柏市」と「流山市」の境に位置し、駅前再開発で人気も上がっています。しかも
、メトロ千代田線で大手町、霞が関、表参道へ直通。東京ベッドタウン競争で埼玉に対抗する上で、強力な戦闘力を持つ地域の一つです。

しかし、南柏の駅徒歩2分の至便な場所が「低層住宅地域」になっていたり、駅8分の住宅地が「地区計画でアパートを建てられない」エリアに指定されていたりします。

はっきり言って、時代遅れ。本来、人口を集積すべき場所なのに…未だにこんなことやってるから、いつまでも埼玉に勝てないんだよ!

(千葉県民の誇り)ミッキーマウスのTシャツが、草葉の陰で泣いてるぜ…

この文章、面白かった、勉強になった、埼玉vs千葉バトルに興味あり・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

外国人の土地所有を制限できるか?

こんばんは、Manachanです。今日は久しぶりに、グローバル不動産投資らしい話題でコラム書きますね。

クイズ:「日本の土地って、日本人じゃなくても買えるんですか?」
答え:「YES。日本での土地購入に、国籍や永住権などの制限事項はなく、何国人でも買えば登記できます。」

クイズ:「外国人に土地所有を認めている国って、世界的にみて多いんですか?」
答え:「欧米先進国なら、大抵認めています。もっとも、新興国や途上国では、認めていない国の方が多いでしょう。」

ところで最近、「外国人に日本の土地を買わせるべきか否か?」というテーマで議論を吹っ掛けられることが時々あります。私、彼らと議論が噛み合ったためしがありません。

これ問題にしたがる人って、ほぼ100%間違いなく「外国人に買わせたくない」って思ってる。ま、個々の考え方は別にいいんだけど、相手も同じ考えに違いないって思い込んでるところが、痛いんだよな。たとえば、

「鈴木さん、外国人の土地所有を制限すべきだと思いませんか?」と、一方的に言って、
私の口から「YES」の答えを期待する。
「NO」と言ったら最後、場が凍り付いてマイナス50℃位になり、即時決裂さぶ~

俺、こういう議論嫌い!
なぜかって、俺はグローバル投資家で、いろんな国に不動産を持ってるから…

そりゃもちろん、外国政府の領域下にある不動産だから、権利面でも自国民と同等というわけにはいかない。そんなの最初から分かっているよ。でも、

俺が大枚はたいて買った不動産が、外国人だからという理由で、ある日突然、所有権を剥奪されたり、自由に使用収益できなくなったりしたら、そりゃ激怒するよ。こんなふざけた国で二度と投資なんかしないと誓うはずだ。

外国人が日本で同じことされたら、俺と同じように思うはず…外国人バイヤーを警戒する前に、大人ならせめて、その程度の想像力は働かそうよ。

だいいち…俺が細かいところ突っ込むと、明快な答えが返ってこないんだな。

・そもそも、外国人の土地所有を制限することで、実現される利益は何なのか、具体的に分かってるの?

・何らかの制限が必要だったとしても、所有権制限がベストな方策なの?そう思う根拠は何?

・百歩譲って、それがベストだったとしても、日本国民に土地建物を自由に所有させてる国で、一体どんなメカニズムで外国人の所有権を制限するの?

・一つの方策として、たとえば「登記」段階での国籍チェックはできる。でも、日本には土地登記と建物登記が別個に存在するよね?外国人の土地登記は違法、建物登記は合法という仕切りにするの?そうなると、外国人は一戸建は買えないけど区分所有のマンションは買えることになっちゃうけど…まじでどうしたいの?

外国人を標的にした土地所有制限…結局どうやっても、日本の国益や対外イメージを損なう結果しか生まないだろうね。

そんな話がまかり通ったら、もちろん程度によるけど、最悪の場合、多国籍企業は日本を撤退、外国の機関投資家も撤退、そして株価暴落、雇用ショック…そもそも不動産所有権を蔑ろにするような国に、誰が好き好んで投資するでしょう?

仮に、守るべき利益が「水資源」や「国境の安全」であるならば、該当する地域や水系を指定して、規制地域内の土地取引は国土交通大臣の許可制にする、許可のない取引は無効にする、みたいな方策を取れば良いわけで、不動産所有権などの根幹をいじる必要はない。

もし仮に、中華圏諸国や東南アジアのいくつかの国みたいに、日本が海外投機マネーの流入で不動産価格が暴騰し、一般の日本人が買えない価格帯になってしまった場合は、最悪、マレーシアがやった「外国人の不動産最低価格を引き上げる」みたいな方策も必要かもしれない。でもそれにしたって、所有権の根幹部分はいじっていないわけで。

そもそも、外国人の不動産所有権を制限しようぜ、という話自体が、先進国レベルの発想じゃないよね

先進国とは何か?…法制度面でいえば、「所有権」のような基本的私権と運用は「民法」等で厳密に定義され、その原理原則は決していじらないのが先進国の証。

外国人の不動産所有に関する問題が起こったなら、「国土法」「農地法」「入管法」、(現在休眠中の)「外国人土地法」など既存法令や、財政・金融政策などを動員してコントロールする…そういう手段を豊富に持つのが、先進国ではないの?明治以来、近代法治国家を100年以上運用してきた日本も先進国のはずでしょう?

そういった蓄積を一気に飛び越えて、外国人の私権制限まで話を飛躍させる人は、たぶん、日本を新興国、途上国レベルに引きずりおろしたいんでしょう。

結局、不勉強で情弱で怠惰なだけなんじゃん?彼らに、日本のお国柄を卑しめられてはたまらない。

この文章、勉強になった、共感できた・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

埼玉マイルドヤンキー不動産投資

こんばんは、Manachanです。

10月5日、私の誕生日に川越市で行ったセミナー講演は、「埼玉の、埼玉県民による、埼玉県民のための不動産投資」という、アメリカ南北戦争のリンカーン演説みたいなタイトルでしたが、

そこで紹介した商材は、「埼玉県東松山エリアの新築一棟アパート」でした。概要は下記の通り、

・土地付き、駐車場付き、8~10戸新築木造アパート
・間取りは単身者~カップル向け
・表面利回りは、8.0~8.5%
・販売価格は、6000~9000万円
・場所は埼玉県中央部、東松山市、川越市、坂戸市、比企郡など

この種の収益物件が、今後何十年にわたって、順調に稼働するのか?投資として成り立つのか?本質的に考えてみたいと思います。

単刀直入にいえば、下記3つの問いが肝だと思います。

・首都圏外縁部(埼玉、千葉)の「マイルドヤンキー経済圏」が、今後数十年にわたって維持されるのか?

・入居者として想定される「マイルドヤンキー層」が、今後数十年にわたって、5万円前後の月額家賃を払い続けられるのか?

・「松堀不動産」が、今後数十年にわたって、物件所在エリアで管理会社として優良なサービスを提供し続けられるのか?

上記の問いに対する答えが全て「YES」であるならば、この投資、成功するでしょう。

もう少し詳しく解説してみましょう。

埼玉、千葉、神奈川、東京都下、茨城県南など、首都圏郊外で生まれ育った人間は、大人になると、居住地選択を迫られます。

【都心派】:優秀な奴、腕に覚えのある奴は、東京都心に出て、競争社会に身を投じる
【地元派】:フツーの人間は、地元に残って働く
【首都圏脱出派】:首都圏を離れて地方や海外に出る奴もいるが、割合的にはごく少数

その割合は、地域によって違うでしょうが、私の出身地である千葉県・柏エリアの場合、

【都心派】=20~25%
【地元派】=70%
【首都圏脱出派】=5~10%

…こんな感覚の数字になると思います。要するに、過半数は地元に残り、両親と同居するか、両親宅の近くに家を建て、子育てをする。そんな彼らが、いま「マイルドヤンキー」と呼ばれているわけです。

東京郊外マイルドヤンキーのふるさとには、こんな風景が、果てしなく広がっています。

幹線道路沿いのロードサイドに、庶民的なチェーン店が延々と並ぶ。服はユニクロ、しまむらが定番。食事はサイゼリヤ、吉野屋、日高屋、マクド、山田うどん。スーパーは、埼玉ならロヂャース、千葉ならマミーマートかヤックス。消費者金融はアイフル、無人君。約10㎞行くごとにイーオンタウンとドンキが出現…

都市文化が栄える東京都心で確立したビジネスモデルを、より安く、大量に、画一的に供給しまくった結果、首都圏郊外の「ファスト風土」的な原風景がかたちづくられました。

面白味はないけど、それでも住めば都。首都圏郊外に、仕事は豊富にあります。都心に出ていかなくても、仕事を選り好みしなければ、地元で食っていくことは簡単にできます。郊外の生活コスト、特に住居費は都心より格段に安い。

安い住居費、親の持つ家屋敷、地元アドバンテージのおかげで、マイルドヤンキーは結構リッチで、可処分所得もそれなりに高い。

「都心で頑張って年収600万を得て湾岸のタワーマンション暮らし」よりも、「郊外に住んで地元企業で年収400万」の方が、実質的な生活水準ははるかに上でしょうね。

首都圏の外周部、国道16号線沿いには、比較的大きな衛星都市が連なっています。そこが「首都圏マイルドヤンキー」たちの遊び、飲み食い、街歩きの舞台になっています。彼らは仕事、日常生活のみならず、遊びの面でも東京を必要としないのです。

大宮=さいたまマイルドヤンキーの聖地
柏=ちばらぎマイルドヤンキーの聖地
立川=にしたまマイルドヤンキーの整地
町田=かながわマイルドヤンキーの聖地
千葉=ぼうそうマイルドヤンキーの聖地

でもって、都心から約30㎞の「大宮」に集まるマイルドヤンキーたちの多くは、大宮のちょっと外側、「都心30~50㎞圏」に住んでいます。具体的には埼玉県の上尾、桶川、北本、鴻巣、蓮田、久喜といった都市の住人であることが多い。

彼ら「首都圏マイルドヤンキー」たちを入居ターゲットに定め、今後末永く、安定経営できるかどうかが、今回紹介した「東松山一棟アパート」の成否を握るのです。つまり、

下記、埼玉県の地図でいえば「緑色のエリア」(都心距離30~50㎞、ギリギリ首都圏)で勝負するのが、「埼玉マイルドヤンキー不動産投資」の基本コンセプトなのです。

これ、成功すると思いますか?

私は、YESだと思います。少なくとも、これから国際競争にさらされる東京都心勤務の高コストなホワイトカラーより、ずっと安定的な顧客層だと思いますよ。

圏央道、外環道はじめ、交通インフラが縦横に整備された首都圏で、地価も安い、給料もそこそこで良い郊外と、地価も給料も高い都心を比べると、今後、どちらの仕事が増えやすいでしょうか?

そう考えると、「東松山一棟アパート」ってアリだなと思います。ま、自分がおススメできると思わなければ、セミナーの檀上に立つことはないですけどね。

最後に…私、首都圏郊外マイルドヤンキー地帯に生まれ育って、果たしてラッキーだったのかアンラッキーだったのか、よく分からないのだけれど。少なくとも、ラッキーだったと思える人生にしたいと思います。
そして、何千万人を数える首都圏出身者が、それぞれの地元を楽しくエキサイティングだと思えるような情報発信を、これからも続けていきたいと思います。

拙著「首都圏マイルドヤンキー最強物語」も、併せてお楽しみください。

この文章、勉強になった、共感できた・・と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア