日本不動産

こんばんは、Manachanです。

昨年２月にサラリーマンを辞め（させられ）、独立事業主として生きていく決意をしたワタクシ。商売のネタは、「三度のメシより好き」な不動産以外にありえないですね。１８年間続けた、ITエンジニア稼業ともお別れ・・

不動産業者としてスタートするにあたって、昨年１２月から、いろいろ準備を進めてきました。主なものだけ挙げると、

１）JR山手線、五反田駅近くに事務所を賃貸
２）宅建業の免許申請（東京都知事免許）
３）創業融資の準備と、事務所近辺の金融機関への相談

脱サラ起業した者の、偽らざる気持ちとしては、「とにかく、今すぐ、お金を貸して欲しい！」。

そりゃそうです。サラリーマン時代と違って、毎月、決まったお給料が出るわけじゃない。会社の売り上げは、毎月大きく変動し、ひどい時は月商が限りなくゼロに近いことも・・・それでも、家族の生活費はかかる。毎月、毎週、いや毎日、決まった額は必ず出ていくのです。

しかも、私がいま立ち上げている宅建業は、許認可事業。役所の免許申請で１ヶ月強、その後、不動産協会に入会して保証金の供託が終わるまでが、さらに１ヶ月・・・都合２ヶ月待たないと、開業できませんし、不動産売買から仲介手数料をいただくことはできません。

できればその前に、融資をひきたいのですが、宅建魚の許可がおりないと、どの金融機関も相手にしてくれません。つまり、許認可事業ゆえ、売上をあげるまでに数ヶ月かかるのです。

その間、資金繰りをどうするか・・・基本、自己資金を食いつぶすしかありません。事務所開設や什器備品の購入・搬入で、お金は飛ぶように出ていきます。お金のめどが立たない以上、遊ぶ気にもなりません。

ですが１月１０日に、宅建業の都知事免許が無事おりて、それから、急展開を見せるようになりました。１月１５日には、ついに、品川区の創業融資申請が受理され、区役所に紹介状を書いてもらいました。とりあえず一安心。だって、紹介状さえあれば、ある銀行で断られても、次の銀行に行けばいいもんね…

品川区の創業融資、都内でも破格に条件が良いものでして、

渋谷区や新宿区にある金融機関の支店担当者が、「鈴木さん、品川区で起業するなら、絶対に、区の制度使った方がいいですよ」と、言うくらい。

この種の制度融資は、

・信用保証協会の審査を得た案件に対し、金融機関が年利２．０％くらいで融資
・それに対して、区が若干の利子補給をして、新規創業者の金利負担を減らす

というのが基本形です。品川区の場合、この利子補給が、他区と比べてとても手厚い。

１）創業融資

第一創業なら　金利の自己負担分０．３％　(品川区の利子補給１．６％)、融資期間７～１０年
第二創業なら　金利の自己負担分０．８％　(品川区の利子補給１．１％)　融資期間７～１０年

※第一創業というのは、たとえばサラリーマンが初めて、法人代表または個人事業主として起業するようなケース。
※第二創業というのは、すでに法人の代表になっている者が、また別の法人をつくって起業するようなケース。私はこれに該当します。

すでに、事業を営んで数年が経ち、決算書上も売り上げが上がっているような区内の中小企業であれば、創業融資ではなく通常の設備・運転資金融資制度が使えますが・・・こちらはもっとすごい。

小規模企業特別事業資金　　
金利の自己負担分０．０％（１～３年目）、０．３％（４～５年目）、融資期間５年

実質、金利タダでお金借りられるのか・・・すげーな！

申請の流れは、次の通りです。

１）品川区「ものづくり・経営支援課」に行って、制度融資を申請
２）区内・近隣区の指定金融機関・支店のリストを渡されるので、２～３行の融資担当者と話してみて、一番感触の良い銀行を選ぶ。
３）区の「ものづくり・経営支援課」に戻り、経営指導員と面談した上、申請書類に記載して、紹介状をもらう。
４）上記の銀行の窓口で、紹介状を添付して、東京信用保証協会の書類に記入する。

あとは、信用保証協会の審査（１～２週間）と、銀行の審査（約１週間）を待つだけ・・
「OK」の回答を得れば、後日、融資が実行される。

申請に必要な添付書類は、種類によっても違いますが、会社の謄本、印鑑証明、個人の印鑑証明、過去の決算書類、許認可が必要な事業であれば免許…等々。

私の申請は、今のところ４）まで終わり、あとは回答を待つだけです。

最後に、不動産投資家にとって一番気になるのが、「いくらまで借りられるか？」ですが、上限額はおおむね１０００～１５００万円といったところです。ただ、限度額いっぱいに借りるためには、それを裏付ける事業計画と、最低１／３の自己資金が必要になります。

創業融資の場合は、融資実行された後、約１年間の据置（元金の返済猶予期間）が与えられるのが普通なので、初年度のキャッシュフローはラクになりますね。

書類記入や、必要書類を揃えたりと、やや面倒ではありますが、それでも、カードローンや銀行のフリーローンと比べて、圧倒的に良い条件でお金がひける制度融資。とても魅力的ですね。

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こんばんは、Manachanです。

先月、東京・五反田に開設した事務所も、今日は午後だけで、金融機関を含めて３組の来客があり、徐々に賑わってきました。多く方に支えられて、わが事業、順風満帆･･･といきたいところですが、

でも、お金の面でいうと、創業当初って、つらいですねえ。やることは山ほどあるし、お金は飛ぶように出ていくし・・・だから、「日々是、金策」。「寅さん」（男はつらいよ）に出てくる「タコ社長」の気持ちが分かる今日この頃です。

私の事業モデルは、「外国人個人投資家の日本不動産買い」の仲介サポート。円安、アベノミクス、東京オリンピック、アジア近隣諸国の所得上昇･･･今は明らかに追い風が吹いていますね。そんな中で、実にタイムリーな、昨年末、香港のニュース。

日本政府は、外国人富裕層が、一定の条件を満たせば、日本に１年間、観光ビザで滞在できるようにすることを、検討しているそうです（通常は９０日間）。１年ごとに日本を出国すれば、何年も続けて長期滞在できる・・・「お金持ち外国人は日本に住んで、お金落としてね」ということですね。

ですが、このニュースに対する、香港ネット民の反応が、かなり辛らつでした。

「貧乏人ならともかく、金持ちが日本に住む理由がどこにあるのか？」
「地震と放射能汚染のある日本に、誰が好きこのんで・・・？」

地震はともかく、放射能・・・あんた、香港と東京の放射線量測って、比較してから言ってよ、と思うけど（それに香港は大亜湾原発から目と鼻の先じゃん！）。ま、日本に行ったことない外国人の日本理解なんて、そんなもん。それは、おいといて･･･

彼らの声には、大事なメッセージが隠されていると思います。

いまの日本は、アジア中華系の富裕層にとって、魅力的な移住先ではない。
十分なお金があれば、普通、日本をスルーして、欧米に行く。

もっとも日本は、アジア近隣諸国の中流層や、それ以下の階層にとっては、かなり魅力的だと思いますよ。

清潔、生活環境良い、治安良い、商品の品質良い、サービス良い、食べ物の安全度も高い、水道水がそのまま飲める、都会の公共交通は便利、人々は約束守る、礼儀正しい、それに健康保険は超使える･･･

これらは、日本の美点であり、かつ、収入によらず、誰でも享受できるものです。このレベルできちんと整備されている国って、少なくともアジアでは他にないから、確かに魅力大きい。

しかし、こうした「ベーシックニーズ」がとうの昔に満たされ、超一流レベルのサービスを求める富裕層にとって、日本が魅力的なのかというと･･･

住環境は貧弱、メイドもろくに雇えない、プライベートジェットなんて皆無、ワールドクラスの英語の教育機関も乏しい、不動産買っても相続税すごい

それ以上に、財をなした人間が社会から尊敬されず、常に猜疑の目で見られる社会ですからねえ。日本人の金持ちでさえ、国を出たい人多い位だから･･･

どの国・社会にも良し悪しがある。日本はとても良い国だけど、金持ちには居心地悪い。これは事実として、「国のかたち」として、受け入れざるを得ないでしょう
。
日本の政策担当者は、これを十分、理解しているんだろうか？少なくとも、国の予算使って政策立案する以上、「誰をターゲットとして、何を狙って、どんなスキームをつくるのか？」が明確かつ、妥当性あるものじゃなければならないと思う。その妥当性チェックは行っているのかな？

私思うに、いま日本に外国の活力を導入したいなら、やるべきことは、外国人富裕層向けの滞在ビザ延長なんかじゃなくて、マレーシアのMM2H(Malaysia My 2nd Home)ビザのような、外国人中流層向けをターゲットとした長期居住ビザの導入だと思います。

「日本版MM2Hビザ」、英語にすればJM2H(Japan My 2nd Home)･･･このビザは、海外と日本に、二拠点を設けて暮らすことを主目的とします。収入要件は、年収400万円以上にすれば良いかと。中国人、マレーシア人、タイ人の中流層が、頑張れば手が届く位の水準が望ましい。

これら、アジア新興国の中流層は、国内ではかなり裕福な部類に入りますが、富裕層というレベルではなく、インフレで年々あがる物価、不動産・教育コストに苦しみ、自国の首都の大気汚染や渋滞に辟易したりもします。そして、日本の、整備された生活環境や、優れたサービスに憧れる面も大きい。

彼らこそ、日本のファンにすべきでしょう。一握りの富裕層は、欧米に任せてもいい。日本は、もっとボリュームの大きな、アジア中流層マーケットを取りにいく、そのために適切なビザスキームを考える･･･日本経済を振興させたいなら、そこまでやらなきゃ。

ところで、「週刊東洋経済」の最新号、なかなか面白い。今回は外国人の日本不動産買いがメインテーマです。ほとんどが、ファンド関係者の談話ですが、外国人個人投資家の動向のところで、私の談話が出てきます。

彼ら、アジア中流層の日本不動産買いも、今後、大いに増えるでしょう。売れ筋は、今のところ1000～1500万円くらいの、都内の中古区分マンション。非居住の外国人には、原則、融資がつかないから、現金買いするしかない。だから、安い価格帯が売れる。

でも、彼らが日本の不動産で融資受けられるようになれば、4000～5000万円クラスもバンバン売れるようになり、日本の内需拡大に大いに貢献するでしょう。アベさんは、成長戦略やりたいなら、金融庁とメガバンクの尻をひっぱたいて、「早く、外国人向けの融資商品つくりなさい」と言うべきですね。

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おはようございます。Manachanです。

６年半後に迫った、東京オリンピックに向けて、日本不動産業界の一部も盛り上がりを見せています。

でも、「オリンピック後」を見据えて、いろいろ準備していかないと、単なる一過性のブーム、利益の先食い、次世代に負債を負わせるだけという、つまらない結果に終わるのではないでしょうか。

日本の産業構造自体、世界的に競争力のある超先進的な産業セクター(自動車工業など)がある一方で、規制や慣習に守られて、旧態依然とした業界(金融、農業、教育など)もあり、いろんなものが混在しています。

日本の不動産関連業界も、ある意味、旧態依然の最たるものでしょう。

・人口減ってるのに、新築つくりすぎ。空家問題のツケは大家と自治体にまわすだけ。

・他の業界、業務領域ではSAPやPeoplesoftがあるのに、「不動産業務」では統合ソフトウェアが存在しない。

東京オリンピックに関連していえば、「外国人向け住宅賃貸」環境の整備が急務になってくると思います。とにかく、現状がひどすぎる。

・日本の一流大学に入学した優秀なアジア人留学生でも、実家が超金持ちであっても、住宅ひとつ借りるのに「日本人の保証人」を要求される。

・そもそも、賃貸住宅広告に「外国人OK」と「ペットOK」が、同じ欄に書かれていることが少なくない・・・外国人は動物と同じカテゴリなの？

こんな状況がオリンピックまで続くと、「おもてなしの国」が台無しでしょう。

日本に短期訪問して、ホテルや民宿泊まって、お金を落とす外国人にはいい顔しても、いざ日本に住むとなると、途端に手のひら返して、やれ保証人だ保障会社だビザだと、障壁やたら高くする…そんなのアリですか？これで先進国といえますか？

私はこれまで、海外６か国・地域で中長期の賃貸住宅を借りてきましたが、外国人だという理由で、不当な扱いを受けたことは一度もありません。

ま、海外における「日本人」の属性は高く、一方で、日本における「アジア系外国人」の属性は一般的に高くない・・・そういう状況を考慮しても、なお、

日本の、賃貸住宅に関する取引慣行が前近代的でシステマティックでないために、来日する外国人が割を食ってる面は、十分すぎるほどあると思います。

たとえばの話、私はオーストラリアで、長年、大家として住宅を賃貸に出してきました。この国の都市部では、大家も入居者も、世界中のいろんな国籍・民族になる可能性があります。たとえば、家を借りようと思ったら、オーナーが中華系インドネシア人だった、家を貸したら賃借人がシリア人とレバノン人の夫婦だった…みたいなことが、日常茶飯事です。

オーストラリアに住んでいるとはいえ、それぞれが、「お国」の住慣習を引きずっていますので、「住み方」は千差万別です。但し、家の「貸し借り」は、誰もが国籍・民族を理由に差別されないよう、全国的に統一されたルールに基づいて行われます。

入居時に、「敷金」(Bond)は、オーナーと入居者がサインして、家賃１か月分相当額を、役所（公正取引委員会）に供託します。

退去時には、オーナーと入居者のサインをもって、上記の役所にて、入居者に全額返還されます。

また、入居審査に関しては、Referral system(これまでの評判チェック)が普及しています。何をするかというと、

・入居希望者が、以前入居していた賃貸住宅のオーナーに対して、「滞納歴がないか？素行に問題なかったか？」等を直接質問する。

・その結果、問題なかったら、入居を承諾する。

オーストラリアは現時点で、住宅不足、完全な貸し手市場なので、過去に滞納歴が一つでもあると、次の家を借りるのは難しくなります。一方で、ちゃんと家賃を払ってさえいれば、どんな民族的バックグラウンドを持っていても、通常、次の家を借りることができます。その意味では、非常にフェアなシステムだと思います。

日本でも、これに類した仕組みを、導入することはできないか？

オーストラリアと違って、住宅過剰、入居者有利の日本、文化的な土壌も違うなかで、上記のシステムをそのまま導入してもうまくいかないでしょう。でも、例えばこんなのはどうでしょう？

優良外国人入居者制度：学歴、職歴、日本語能力など、一定の要件を満たした外国人の入居希望者に対して、日本政府または地方自治体、その委嘱をうけた業界団体が認証する。その代り、一度でも滞納すれば、認証システムから外れ、以後３年間は優良入居者になれない・・・みたいな

そのような仕組みが、必要ではないでしょうか？

今のままでは、正直、みっともない。少なくとも、「日本が好きで、日本の生活を体験してみたい」という外国人に、疎外感、反感を覚えさせるような現状は、改めなければならない。世界中に日本の応援団・シンパを増やさねばならない時に、上のような理由で、アンチ日本を増やしてはつまらない。

東京オリンピックは、これまでの前近代的慣習を改める、良いチャンスだと思います。

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おはようございます。Manachanです。

年末年始、いつもは海外とか遠いところに行ってますが、今回は日本で、静かに過ごしました。ま、財布も落としたし、あまり遠出もできないですよね（泣）。

2014年、オリンピックを6年後に控えたタイミングで、東京や周辺地域では、新しい鉄道インフラの話題が増えそうです。

1）東北縦貫線（上野東京ライン）

まず、今年末には、宇都宮線・高崎線・常磐線沿線住民待望の「東北縦貫線」が開通する予定で、これまで上野止まりだったのが東京駅や以遠まで直通で行けるようになりそうだです。

2）山手線新駅（高輪駅？）

品川～田町間に建設予定の、山手線新駅の工事がいよいよ始まりました。開業時期は、オリンピックに間に合うかどうか･･･ここは、立地がめちゃくちゃ良いので、新駅周辺は東京を支える新たなビジネス地区として開発されそうです。

3）新東京駅（羽田、成田両空港アクセス線）

東京オリンピック招致成功で、羽田、成田の両空港と都心をつなぐ高速アクセス鉄道構想が急浮上し、東京駅の地下に「新東京駅」が設置される可能性が高くなりました。大深度地下工事を伴うので、オリンピックに間に合うかどうか微妙ですが、この駅がないと、成田からの都心アクセスが不便すぎて、「おもてなし」の効果も半減するので、是非とも間に合わせたいところ。

上記３プロジェクトは、東京都心部に建設される駅・路線であり、経済効果も絶大、国家的にも緊急度が高いものなので、是非、推進してほしいものです。

4.地下鉄８号線（豊洲～住吉線）

私の住む江東区では、豊洲～住吉間を結ぶ「地下鉄８号線」建設も、オリンピック絡みで加速しそうです。選手村が集中する「湾岸地区」と、観光名所「東京スカイツリー」を結ぶ地下鉄路線として、戦略的価値が向上したためです。

なお、この新線が完成すれば、我が家の最寄り駅「東陽町」が連絡駅となって価値が上がりますし、さらに自宅近くに新駅「塩浜駅」（？）もできて、さらに便利になりますね。

あと、東京周辺の三県でも、新駅を設けたい場所が、たくさんありますね。私の見立てでは･･･

5）千葉県代表、幕張新都心駅（京葉線、新習志野～海浜幕張間）

広大な埋立地が広がる、幕張ベイエリアの千葉市美浜区豊砂地区。JR京葉線は通るが駅はない。これまで、倉庫店「コストコ」だけがポツンとあるだけでしたが、今は、コストコを四方から取り囲むかたちで、日本最大級のショッピングセンター「イオンモール幕張新都心」が開業したので、状況が変わってきました。

まだ新駅設置に関する正式決定はされておりませんが･･･売り場面積25万平方キロ、巨大な来店需要を、クルマだけでまかなうのか?それとも、ここに新駅をつくって人口を増やして、安定経営に結びつけるのか？イオンや千葉市としては、JRに是非とも、ここに新駅をつくってもらい、住宅開発してもらいたいところでしょう。津波懸念、液状化をもろともせず、幕張周辺のマンションは、即日完売が相次ぐほど人気なのですから・・・

6）神奈川県代表、湘南新都心駅（東海道線、大船～藤沢間）

大船～藤沢間は、大きな沿線人口を抱えるのに、駅間距離が4.6kmも離れているため、30年も前から新駅設置が待望されてきて、ようやく具体化しそうです。新駅の予定地は、藤沢市東部の村岡地区。ここと、隣接する鎌倉市深沢地区で、数十ヘクタール規模の地区開発計画が構想されています。ポテンシャルは大きいエリアといえますね。

7）埼玉県代表、○○浦和駅（埼京線、北戸田～武蔵浦和間）

私の知る限り、埼玉県内で新駅設置の話は聞きませんが、個人的に設置して欲しいのが、埼京線にしては駅間距離が比較的長く（2.4km）、沿線人口の割に鉄道空白区間が気になる、北戸田～武蔵浦和間。

ここに新駅をつくるなら、行政区画は、さいたま市南区（旧浦和市）内になるでしょう。すでに、「浦和」、「東浦和」、「西浦和」、「南浦和」、「北浦和」、「中浦和」、「武蔵浦和」、「浦和美園」と、8つの「なんとか浦和」駅ができて、駅の数ではダントツ日本一の「浦和」に、さらに駅を増やしてライバルを引き離すチャンスです。

麻雀でいえば、浦和の駅名だけで「東南西北白中」がすべて揃っているので（注．浦和駅＝白とみなす）、後は「発」の入った駅名をつけて、「大三元」+「大四喜」のパーフェクト役満を達成したいところ。どんな駅名が良いかなあ？もたもたしてると、「発寒中央」駅のある札幌市に先を越されてしまうぞ。

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こんばんは、Manachanです。

先ほど、近所の100均に行って、五反田オフィスで使う安いものを買い揃えてきました。いまお勘定は税込み105円ですが、来年4月に消費税が8％に上がった後は、どうなるのかな？108円だと端数が面倒だから、たぶん110円になるのかな？

東京メトロ(営団地下鉄)も、いま160円の初乗り運賃が、来年4月以降は消費税を転嫁して170円になるそうです(注．スイカやパスモを使えば165円)。

このように、国民生活に密接に関わってくる、消費税値上げですが、税率8％に上がることによる景気の腰折れリスクは、とりあえず、余りなさそうですね。皆さん、もう折り込み済みですから…

とはいえ、日々の買い物で、税負担上がるのは、国民、誰の目にも明らかになるわけなので、自民党・安倍政権の支持率に、多少は影響が出そうですね。

所謂アベノミクスで、福沢諭吉くん刷りまくって、円安誘導して、景気良くなったのかというと…確かに東京都心の深夜タクシーの数は増えてるし、不動産価格は勢いよく上がってますけど、マクロでみれば、あまり成果が上がっているようにはみえない。円安なのに、貿易赤字は拡大傾向ですしね…

日本経済、デフレ脱却ではない＝西村内閣府副大臣

いまの日本って、円安誘導で輸出産業が潤って、その勢いで国民経済も潤う…みたいな経済構造じゃないもんなあ。製造業の主力が、アジア諸国に行っちゃってるし、そもそも輸出依存度が、アメリカと並んで先進国で最も低い水準だし。

いまの日本は、ものづくり＆輸出大国ニッポンというより、巨大な内需を持つ、サービス業中心の経済国(=進化版巨大ガラパゴス)に様変わりしちゃってますから、円安誘導だけで、経済全体が潤うようにはなってない。

本気で、経済成長しようと思うのなら、別のアプローチが必要。俗にいう、「アベノミクス三本目の矢＝成長戦略」が待望されるわけですが…それが、なかなか出てこなくて、わたくしはイライラしてるんです。政権とって、派手に円安誘導して、東京オリンピック招致して、増税決めた後が、いまいち不発。

安倍さん本当にやる気あるんかいな？

アベノミクス三本の矢でいう、一本目（金融緩和）と二本目（財政出動）は、三本目(成長戦略)のためのお膳立てでしかないと、私は思います。起業でいえば、一本目が「銀行融資」、二本目が「自己資金」みたいなもので、肝心なのは三本目…「販路拡大」、「マーケティング」、「セールスプラン」等であるはず。

それが、なかなか出てこないので、安倍さんに成りかわって、考えてみました。成長戦略とは、本来、どうあるべきなのか？かなりデフォルメして書いてみます。

アベノミクス三本目の矢とは、経済成長戦略。経済を活性化させて、お金を増やす。やっぱ、金だぜ！金金金金金金金！カネノミクス。

「日本を、世界一、お金に居心地の良い国にする。」

金融鎖国と決別する。世界の金融サービスが日本に参入し、日本国民は外国に出ることなく、世界トップの金融理財商品が選べるようにする。国をまたぐお金の出し入れも自由にする。世界のお金が自然に日本を選ぶような生態系（エコシステム）をつくる。

「人口２億人を目指す。子どもを増やし、移民も受け入れる。」

少子高齢化と決別する。持続的な経済成長のために、日本の人口を増やす決意をする。出生率を増やすため、あらゆる政策的手段を動員する他、移民を年間数十万人単位で受け入れ、労働人口を増やし、平均年齢も若返らせる。

「外国の人、カネを受け入れる国になる」

定住人口だけでなく、海外との交流人口も劇的に増やす。東京オリンピックまでに訪日観光客数３０００万人を達成するため、ビザ要件を緩和する。東京湾岸や沖縄にカジノをつくり、英語、中国語サービスや、イスラム圏観光客向けのハラルサービスを拡充し、日本に３億円以上投資する外国人には、日本の定住ビザを与える等・・・

TPPや拡大ASEANへの参加調整のみならず、金融の自由化、移民受け入れ・・・そこまで踏み込んで、世界中にアピールすることができるのか？

そこまでやれば、誰がみても、日本は経済成長に必死なのだということが分かる。世界の投資マネーも、日本に再び、戻ってきてくれるかもしれない。

しかし・・・いまの日本人が、その路線を望んでいるとは、あまり思えないんですよね。金融の自由化や、移民受け入れをやってまで、日本経済を拡大させたいとは思ってないフシがある。

経済成長したいというマインドの乏しいところに、アベノミクスをやっても、国の借金を増やすだけの効果しか生まないと思います。自民党は民主党に負けず劣らず、「大きな政府」志向だと感じますし…

経済成長するための痛みを味わいたくないのなら、せめて、次の世代にツケを回さないために、経済・財政の縮小均衡を目指した方が良いのかもしれません。「美しく、老いて衰えていく日本」でしょうか・・・私はそんな日本、嫌ですけどね。

間もなくはじまる2014年は、アベノミクスやっても経済成長は思わしくない、ということが誰の目にも明らかになる、不機嫌な年になりそうな予感がします（でも、日本国民は選挙で自民党を選んだんだから、やっぱり、自業自得だよね…）。

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こんばんは、Manachanです。

10月15日から通っている、宅建＆FPの職業訓練校。カリキュラムは来年1月14日まで続きますが、私の独立開業が決まったため、12月6日をもって中途退校することになりました。12月7日以降は、東京・五反田の事務所で、宅建業者＆アジア太平洋大家の会関連の業務に専念します。

宅建試験を受けたことある方ならご存知でしょうが、宅建には大きく分けて、｢民法｣、｢宅建業法｣、｢法令制限｣、という３つの領域があって、

多くの受験者は、「法令制限」、特に都市計画法と建築基準法を苦手にするようです。確かに不動産業って、異業種からの転進が多い業界ですし、土地・建物の予備知識がなく、マイホームも買ったことがない人からみれば、とっつきにくい内容かと思います。

しかし、不動産投資家・賃貸事業者として、自ら土地探しして、上物を建てた人間にとっては、法令制限は、得意中の得意でしょう。しかも座学だけではなく、「生きた知識」として実践的に理解しているから、強い。

かくいう私も、昨年は、一棟企画アパートを建てるため、千葉県内を中心に、土地を探しまくったので、都市計画法でいう「用途地域」や｢接道義務｣、建築基準法の｢建蔽率と容積率｣、｢斜線制限｣については、たいていの講師より深く、実践的に理解している自信があります。

だって、アパート建設用地の詳細確認のため、柏市の建築指導課や土木事務所まで足を運びましたもん…宅建講師でも、そこまでやってる者は、なかなかいないよね。

ところで、都市計画法第９条では、１２の｢用途地域｣が定められています。うち住居系だけでも７つあります。

・第一種低層住宅専用地域　(一低)
・第二種低層住宅専用地域　(二低)
・第一種中高層住宅専用地域　(一中)
・第二種中高層住宅専用地域　(二中)
・第一種住居地域　(一住)
・第二種住居地域　(二住)
・準住居地域　(準住)

ざっくり言うと、

・閑静な戸建中心の住宅地は、「一低」や｢二低｣であることが多く、
・都会の、マンション中心の良環境住宅地は、「一中」や｢二中｣であることが多い。
・商業地と混在するフツーの住宅地域になると、｢一住｣、｢二住｣。幹線道路沿いは｢準住｣になっていく感じ

宅建の講義みたいですね♪

【南柏駅近くの一低エリア】

話戻りますが、昨年、アパート用地探しをしている時の、私のミッションは、下記の通りでした。

・高さ９．９ｍある、６～８戸の木造アパートを建てる
・場所は、千葉県松戸市、柏市、船橋市、千葉市など
・土地面積は、整形地なら４０平米以上、旗竿・敷地延長なら５０平米以上
・坪単価は、整形地なら６０万円以下、旗竿・敷地延長なら５０万円以下
・駅近で、入居づけしやすい場所

さすがに、一都三県で最安値の「千葉県」だけあって、安い土地は、うなるほどあります。とはいえ、柏駅、松戸駅、船橋駅、津田沼駅、千葉駅などのターミナル駅の徒歩圏内で、上の値段で土地見つけるのは困難。

ですので、一駅はずした「南柏駅」とか「幕張本郷駅」とか、あるいは東武野田線、新京成線の駅近が候補になるわけですが、いま思うと、「用途地域」には、大いに悩まされました。

特に、「一低」と｢二低｣が悩ましい…千葉県はターミナル駅から一駅外すと、駅前からいきなり閑静な住宅街になって、「一低」、｢二低｣エリアが延々と広がるケースが少なくないのですが、

こうした地域で、背の高い建物を建てるのは至難の業。いくら土地の形状や接道が良くて安くても、北側斜線と道路斜線の規制が凄くて、結局、うまい具合にプランが入らない。たとえば、

「松戸から一駅、新京成の上本郷駅徒歩２分。土地６０坪で整形地、西側５ｍ道路に接して、坪４６万。建蔽６０/容積１６０、これいけるかも・・・」と、ぬか喜びしても、用途地域を調べた途端、

「なんだ、一低かよ…北側道路でもない限り、建てられないじゃん、くそっ！」


「南柏駅徒歩５分で、坪４８万、旗竿地だけど接道４メートル、安い！しかも６０／２００ある。すわ掘り出し物か？」と思っても、次の瞬間

「ここも一低？まじで・・・都心直結鉄道の駅５分で一低なんかにするなよ！クソッ！」

高い建物が建てられない一低エリアは、良質住宅地の代名詞。戸建用地として人気は高いのですが、ハッキリ言って、私は嫌い。

だって、資産性ないんだもん…接道や方角にもよるけど、基本、２階建てまでしか建築できないエリア。そんなところに土地買って、木造の戸建マイホームを建てても、２０年後には、上物の価値がほぼゼロになる。建て替えようにも、基本「戸建」か、せいぜい賃貸併用住宅、背の低い安普請アパート位しか建てられない(そんなの建てたら、近所がうるさそう…)。

せっかくの土地を活かしてアパート・マンション建てて、家賃をいただくという選択肢が乏しい一低、二低の土地、私は興味ありません。

個人的には一住、二住が好きです。北側斜線なし、日影規制も関係ない。いろんなタイプの建物が建てられる土地…最高っすね。

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おはようございます。Manachanです。

グローバル経済の波が、日本にモロに押し寄せる昨今・・・我が子を日英バイリンガルにしたい、英語の苦労は味あわせたくない…そんな親が増えているようです

いま東京の各地で、バイリンガル幼稚園・小学校の類は増える一方(最近は、バイリンガル学童保育も登場！）。もともとインド人の子弟だけを想定していた教育機関でさえ、子供に英語を学ばせられるからと、日本人の親が押し寄せてきています。

国外に目を転じれば、マレーシアのジョホールバルで、子供を英国系インターナショナルに通わせるとか、フィリピンのセブ島で親子で英語留学するとか・・・そんな日本人も増えているとのこと。

バイリンガル教育…我が家でも子供の誕生の瞬間から取り組んでいますが、もちろん、単一の正解はない世界です。

それぞれの家庭や、いま暮らす社会における言語環境、教育にかけられる予算や、親の時間、情熱、スキル…そういった、もろもろの要素をトータルに考慮した上で、最適解を探っていくしかないでしょう。

我が家は、国際結婚ファミリー。両親とも日本人の家庭とは、言語環境が大きく違います。

私が日本語ネイティブ、妻が英語ネイティブ、夫婦間の会話は中国語…なので、家庭内では、バイリンガル＆マルチリンガル環境が、すでにできています。

うちの子供たちは、両親と話すだけで、少なくとも口語の世界では、日本語、英語ともネイティブレベルになれますし、実際そうなっています。

そんな我が家で、一番の課題は「書き言葉」。つまり、日本語と英語の文章を読んで理解したり、作文したり…そんなスキルを、子供にいかにつけさせるか？

これ、はたから見るほど、簡単な話ではありません。長年にわたる投資はもちろん、両親にとっても、相当な時間と忍耐が必要になります。

そんな我が家にとって、東京でできる、子供のバイリンガル教育として、最もコストパフォーマンス高いのは、

小学校段階では、「普通の公立校＋英語補修校」の組み合わせ

だと思います。つまり

・月～金は、日本人の子供と一緒に、近所の小学校で、日本語を学び、日本文化を身につける。
・土曜日だけ、英語の補修校に通って、英語を学ぶ

いま、二人の子供たちを、東京・代々木にある、英語補修校に通わせていますが、そこに集うのは、我が家と同じく、「両親の一方が日本語ネイティブ、一方が英語ネイティブ」の家庭がほとんど。

特に、「父親が日本人で、母親が英語圏出身」というパターンが多く、子供たちは、仕事で忙しい父親よりも、母親と接する時間が長い関係で、話し言葉は、どちらかといえば、英語の方が得意。

それでも、日本の公立校に通って、日本人の子供たちと遊んでいるので、日本語の話し言葉はほぼ完璧。ただ、漢字は苦手にしている子も多いよう。なかには、両親とも日本人だけど、英語圏で長年暮らした後、帰国してきた子供たちもいます。

皆、小学生ですが、ほぼ皆が、理想的なバイリンガルとして育っているように見えます。

ただ、小学校卒業まではいいけど、中学校以上になると、皆、進路に悩みます。

この補修校は、小学校(グレード６)までしかカバーできないので、中学校(グレード７)以降、この東京で、いかにしてバイリンガル教育を続けるかが、どの親にとっても、悩みどころなのです。

英語と日本語、どちらに重点を置くかによって、当然、選択肢も違ってきますが、どちらかといえば、英語メインにしたいと考える親が多く、その場合は、学費は高額(年間２００万円程度が相場)になりますが、「インター」に通わせることになる…

うちの娘はまだ小学２年ですが、親たちの会話のなかでは、すでに「ニシマチ・インターナショナル」、「Kインターナショナル」、｢聖心インター｣、「広尾学園の英語教育コース」みたいな名前が、当たり前に出てきます。

中学進学は、まだまだ先の話ですが、城東・下町地域在住の身からいうと、

東京のインターって、都心～城南エリアに、極端に偏在してるよなあ…

おおよそ都内で、インターと名のつく学校の、半分くらいは、「港区」(麻布、広尾、六本木界隈)に集中しているようで、その他も、渋谷区、世田谷区、目黒区あたりが多い。

池袋を中心とする城西・城北エリアには、ほぼ皆無。私の住む城東エリアでは、ひとり江東区だけ頑張っていますが、アジア系外国人が多い土地柄、当地自慢の「Kインターナショナル」も「コリア・インターナショナル」と揶揄されるほど、韓国人の子供が多くなり、英語ネイティブには物足りない…という状態になりつつある。

その他、江東区・江戸川区には、「インド系の安いインター」がいくつかありますので、もっと研究してみようと思いますが、

それにしても、東京のバイリンガル教育における、東西格差、何とかならないかなあ・・・

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おはようございます。Manachanです。

数日前にもブログ記事書きましたが、「個人の住まい探し」ではなく「法人の事務所探し」という立場で賃貸住宅を探すと、世の中の世知辛さや、矛盾が、いろいろ見えてくるものですね。

大家・賃貸事業者としての立場でいうと、一番、納得行かないのが、

同じ貸家でも、個人向けには消費税取らないのに、法人向けだと取るという、いわゆる「二重価格」

たとえば、先日、東京・浜松町で広告が出ていた、事務所利用可な１ＬＤＫ(４２平米)の場合、

個人向けだと、共益費込み　１３９，０００円
法人向けだと、同１４５，９５０円（１３９，０００＋５％消費税）

もっとも、全ての貸家で、そうなっているわけではありません。たとえば、浜松町と同じ日に内見した五反田のオフィスは、家賃表示が税込価格、つまり個人向けでも法人向けでも同じ家賃になっていました。おそらく、管理会社によって、税込表示か税抜表示にするか、方針が違うのでしょう。私、

家賃を税抜価格表示にして、個人と法人で二重価格にする慣行は、今すぐやめさせるべき

だと考えます。なぜか？

こんなことを許すと、個人向けの賃貸事業者が、いつまでも、「家賃は税込みで取れないのに、仕入れには、ほぼ全てに消費税がかかる」という、消費税取られっ放し状態を解消できないから・・・

これは、「個人向けの家賃は消費税を免税にする」という消費税法の矛盾ですね。家賃は、基礎食料品と同じく、人々の生活の基盤なので、消費税の対象外(免税)にすべきという議論がいつも起こり、政治的力学で物事が決められるわけですが、

私、個人的には、例外を極力作らない方が望ましいと思います。

消費税の議論のなかで、食料品免税にする議論は、確かに聞こえがいいけど、実際にやるとなれば、スーパーや吉野屋の牛丼は免税にして松坂牛ステーキは消費税かけるの？どこで線引きするの？・・・みたいなこと言えば、きりがない。

消費税率１０％と決めたら、食料品、家賃であろうと、全て税率１０％にする。その方が、計算もシンプルで徴税事務コストも安くなるし、それに

世の常として、政治力の弱い者にしわ寄せが全部いくから不公平

だと思うのです・・・大家なんか、政治弱者の典型ですよね。建設業界や宅建業界には利益を代表する政治家がバックにいるけど、大家・賃貸事業者には、そんな存在がほぼ皆無だから、政治力学のなかで、いつも「欠席裁判」されちゃう。

もし、家賃を免税にするなら、家賃を構成するコストに関わる仕入れも原則、免税であるべきだけれど、それは絶対に無理でしょ？リフォーム代、修繕代、家電家具・・・ほぼすべて消費税かかるでしょ？

であれば、実質、消費税分を家賃に転嫁するしかないわけだけど、前述したように、「個人向けには免税、法人向けには消費税取る」みたいな慣行がまかり通っていると、いつまで経っても、転嫁さえできない。

消費税とられっぱなしで、全く回収できない・・・それが賃貸業・大家業の実態。日本っは、こんなビジネスの存在を許すの？どこに法の正義があるの？

上に書いた二重価格慣行を、すぐやめさせることができないのであれば、大家・賃貸事業者は、何らかのかたちで、消費税を回収することを考えないと、後々で、とんでもないことになる。

だって、消費税率は、今後、８％、１０％と、上がるわけでしょ？将来を考えると、１０％で済むとは思えない。「回収できない消費税」と「払わねばならない消費税」のギャップは広がるばかり・・・

これから先、賃貸事業者として、ビジネスをと生活を守るためには、どうするか？

自分が法人・課税事業者になって、「大家が国に消費税納める立場なので、家賃にも消費税払ってくださいね」と、入居者にお願いするしかないのか？

それが、いまの個人入居者に受け入れられるのか？あと、間に入る、仲介・管理会社にも、誰もが同じメッセージを伝えるよう徹底しないと、トラブルの元になりそう・・・

いずれにせよ、前途多難ですねえ・・・みんなで知恵をあわせて、考えましょう。

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おはようございます。Manachanです。

これまで、散々苦労してきた、東京でのオフィス探しですが、ようやく、決まりそうです。もっとも、最後の最後でどんでん返しがあるかもしれないので、まだ正式アナウンスはできませんが、賃貸契約まで首尾よくいけば、場所は、

溜池山王　（駅歩２分、港区赤坂１丁目）

溜池交差点そば、外堀通り沿い…という、まぎれもない都心エリアですね。首相官邸やアメリカ大使館まで、歩いてすぐです。

この溜池山王という場所は、私が今年２月まで、サラリーマンやっていた場所です。
というか、我が１８年に及ぶサラリーマン生活の最後（？）を締めくくる、派手な「ロックアウト解雇」を受けた場所です(ブログ：会社員の辞め方～３）ロックアウト解雇)。

忘れもしない、今年の２月１４日、会社をクビになり、溜池山王の寒空に、身ひとりで放り出された。この先、俺はどうやって生きていこうかと途方に暮れた～思い出深い(？)場所。

その後、月日が流れ、季節が一巡しました。東京の街に春が来て、梅雨になり、記録的な猛暑、台風シーズンと続き、今は木々も色づき、冬の到来を思わせる木枯らしが吹いています。

「クビになった日」から、９ヶ月が経って、ビルの合間から、あの寒風が戻ってきたいま、

私は再び、溜池山王の地に、カムバックします！

あの時と違って、今度は社長として･･･ビジネスオーナーとして

いまの私には、外資系で活躍するサラリーマン、という肩書きはありません。上司もおらず、部下もおらず、ただ、ビジネスパートナーだけがいる。

サラリーマン時代とは違い、自分のやったことが、100％すべて我が身に降りかかる重い責任を感じつつ…もちろん、事業で成功する保障などなく、１年先も読めない我が身と家族の行く末を案じながら、

それでも、サラリーマンには戻らない。自分のやりたいビジネスを通じて、自らの力で未来を切り開く・・・そんな決意とともに、再び、溜池の地に立ちます。

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こんばんは。Manachanです。

いつもは仕事詰めの私ですが、日曜日だけは、家族サービス日。今回は妻と子供たちを連れて、群馬・栃木方面を日帰りドライブ旅行に行ってきました。「わたらせ渓谷鉄道」のトロッコ電車に乗ったり、鉄道スタンプラリーをやったりと、盛りだくさんな一日。

朝６時前出発、３５０ｋｍのドライブ、帰りの関越道が渋滞したこともあり、ドライバーの私はやや疲れ気味ですが、それでも、今年４月に実施した、走行距離６００km超「福島お花見＆ウルトラマン日帰りツアー」に比べれば、全然、楽勝ですね。

ドライブの途中、群馬県伊勢崎市内を走行中、８歳の娘が、こんなことを言いました。

パパ、ここは、茨城なの？

沿道には、ロードサイド系の大型店舗（ラーメン、パチンコ、ヤマダ電機）、田んぼ、畑･･･いかにも超クルマ社会、ザ・北関東な風景が広がっていましたが、

その点は、群馬も栃木も茨城も、ほとんど変わりませんね･･･私の実家が柏にある関係で、我が家は茨城県内をドライブすることが多く、娘の目には「北関東＝茨城な風景」に見えたのでしょう。

福島県は広大な面積を持ち、東から「浜通り」(いわき市、南相馬市など)、「中通り」(郡山市、福島市など)、「会津」（会津若松市、喜多方市など）の、３地域に分かれます。

「八重の桜」の舞台となった「会津」は、他のどの地域とも違う、独特の雰囲気がありますが、同県の主要都市部である「中通り」と「浜通り」に関しては、私の主観ですが、北関東、特に栃木県と茨城県に、実によく似ています。言い換えれば、

福島県は、あまり「東北」という感じがしない。
むしろ、「東北と関東のハイブリッド」･･･というイメージ。

福島(中通り＆浜通り)と、栃木・茨城の共通点を挙げると、本当にキリがありません。

まず、方言が近い･･･たとえば、栃木の宇都宮駅と福島駅は、160km以上離れていますが、駅の飲食店で働くお兄さん、お姉さんたちの言葉は、ほぼ同じに聞こえます(棒読み＆尻上がり、いわゆる「無アクセント方言」)。

福島市の若者は、高速バスに乗って仙台に遊びに行くことが多いそうですが、方言でいえば、仙台より栃木(宇都宮)の方がずっと、福島市の言葉に近い印象があります。太平洋岸に行くと、福島県浜通り「いわき市」の言葉は、茨城県「水戸」の言葉に激しく似ています。

あとは、ロードサイドの感じが近い。特に、福島県民御用達のスーパー「ヨークベニマル」が、栃木や茨城にもたくさんあります。

【関東～東北の境目で、ベニマルの存在感は果てしなく大きい】

４０代以上の関東人なら皆知ってる、栃木県の「小山ゆうえんち」(2005年閉園)の跡地には、「ヨークベニマル」が鎮座し、福島チックな風景になっています。

あと、羅布乃瑠 沙羅英慕(ロブノオルサラエボ)など、栃木と福島を中心に展開している飲食チェーンもあります。今後、福島のリオンドールが栃木・茨城に進出したら、福島県と北関東のロードサイドの風景は、ますます区別つかなくなりそう。

あと、福島県から東京への時間距離の近さも大きいですね。特に、東北新幹線の通る「中通り」･･･郡山駅から「やまびこ」乗って、東京駅まで１時間２０分、大宮駅まで５５分！首都圏までこの近さなら、「東北地方」という感じもしないでしょう。

浜通りに行くと、新幹線が通っていないので東京からの時間距離は多少遠くなりますが、いわき市の沿岸部は、気候が温暖で、ほとんど関東沿岸部と同じ(冬は水戸より暖かい！)。寒い東北のイメージは全くありません。

一言でいうと、東北という言葉から連想される、朴訥、訛り、田舎、田んぼ、寒さ･･･という（ネガティブな）イメージに、栃木、茨城のどちらが近いか？という趣旨ですが、

この問いから、連想される「東北」が、せいぜい福島県あたりを指すのであれば、上の比較にあまり意味はないと思います。

福島(特に中通りと浜通り)は、客観的にみて、栃木・茨城に余りにも似すぎているから･･･

「白河の関、勿来の関から北は、東北・みちのく」という、古からの地域区分が、すでに意味ない位、北関東と南東北は、国道４号や６号を通じて、お互いに行き来も盛ん。

首都圏から北上すると、「ここから先は、みちのく」みたいな分かりやすい標識があるわけじゃないし、福島市や郡山市の冬が宇都宮市と比べて、激烈に寒いわけでもないし、

むしろ、東北道の栃木・福島の県境付近では、福島県側（白河市、西郷村）の方が都会っぽく開けているし、常磐道の茨城・福島県境付近でも、福島県側(いわき市)が、少なくとも北茨城よりは開けているので、みちのく路に入った、という感じは全くしません。むしろ、「北関東の延長部分」という感覚に近い。

【白河の関･･･ここから南も北も、同じような世界が広がる】

どちらが東北か？関東か？･･･というよりも
、「北関東(栃木、茨城)と南東北（福島）、連続した一つの世界」が存在するというのが、現実に近いのではないでしょうか？

青森や岩手、秋田あたりから、進学、就職で福島に移り住んだなら、この地に「関東チックな雰囲気」を感じるのではないでしょうか？

ま、関東といっても、東京・首都圏の雰囲気はなく、あくまで、北関東っぽいという意味ですけどね･･･

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