日本不動産

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世のため人のため、地元のため

いい歳して、「世のため」、「人のため」みたいな、青臭い書生論みたいなこと言う人って、素敵だなあと思う。

仕事柄、20代の若者の面接も、これまで、何百回やりましたけど、

「私は、ITを使って、農村と都市を結ぶ仕事がしたいんです!」

みたいな理想論を言う人を、私はこれまで優先的に、採用してきました。

青臭くても、いい。いまの企業社会、理想論が、ほぼ通用しない世界だと、分かってはいても、

それでも「理想」という、初心を持ち続けていることが何より大事。

理想と現実とのギャップに直面し、本気で悩み、苦しむ人ほど、良い仕事をするものです。

逆に、「理想なんか捨てろ、現実を見ろ」、「大人になれ」みたいなことを言う人ほど、ロクな仕事をしない。


デフレ下にある、いまの日本。モノを売るビジネスは、本当につらい環境ですね。

モノの品質が良いだけでは、なかなか売れない。

値段が安く、機能がすぐれ、デザインがおしゃれでも、それでも売れない・・・

モノだけでは、どんどん先細りになる。

モノを売ることが、サービスを提供することが、即、社会のため、コミュニティのため・・・みたいな価値に直結しないと、

長期に持続するビジネスモデルは、もはや成立しないように思います。

その意味で、いまの時代こそ、「世のため」、「人のため」という、青臭い書生論が、本気に求められていると思います。

日本の不動産市場をまともにするために、先駆的な活動をしておられる、長嶋修氏。

今日のコラム、とても共感できました。

デフレが続き、給与所得者の所得は落ち続け、社会保障費は増大し、国債発行が膨らみ・・・といったなかで、社会が衰退していく過程というのはこんなものかなとも思います。

一生活者や投資家が自分にとっての最適な動きを目指すのは当たり前ことですが、もうそろそろ全体を考えないと、どこまでも沈み続けるのでしょう。

私はそういう人を尊敬しますし、少なくともビジネスではそういった人としかお付き合いしません。散見される「個人最適化ビジネス」や「個人最適化投資」は、長期的には衰退します。

まさに同感です。「自分だけ儲かればいい」という投資・ビジネスは、結局、長続きしない。

投資で自分が豊かになるのはもちろん、それが、社会全体を富ませる方向性に直結しないと、

結局、「年々やせ細るパイの奪い合い」という、つまらん結果しか生まないのだと思います。

湘南の地で、ユニバーサル南藤沢タワーという、

素晴らしく良質な賃貸住宅を経営されておられる、秋本嘉三さんと、昨晩、藤沢で飲みました。

その彼から、いただいたメールの一言が、素敵でした。

私が藤沢に投資するのは、藤沢が魅力的な街だからです

さらに、私の投資により、少しでも魅力が増せばいいと考えています

素晴らしいですね。生まれ育った藤沢の街を誇りに思い、そこに投資する。

良質な住宅投資をすることによって、街の魅力をさらにアップさせたいという、その心意気に共感します。

また、その精神を貫いているからこそ、彼は不動産経営で、他の追随を許さない境地に達しているのだと思います。


海のある藤沢とは全然タイプが違いますが、私の生まれ育った柏も、とても魅力的な街です。

地元の贔屓目はあるでしょうが、私は世界中で、柏のことを自慢しています。

私は、柏の魅力をさらに増すために、この街の文化、風景にマッチした物件を企画したい。

どうせやるなら、柏のシンボル、ランドマークとして、後世にまで語り継がれるような建物を手掛けたい。

個人投資家の財力で、どこまでできるのか分かりませんが、

いつかは、やってみたいなあ。

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世のため人のため、地元のため

いい歳して、「世のため」、「人のため」みたいな、青臭い書生論みたいなこと言う人って、素敵だなあと思う。

仕事柄、20代の若者の面接も、これまで、何百回やりましたけど、

「私は、ITを使って、農村と都市を結ぶ仕事がしたいんです!」

みたいな理想論を言う人を、私はこれまで優先的に、採用してきました。

青臭くても、いい。いまの企業社会、理想論が、ほぼ通用しない世界だと、分かってはいても、

それでも「理想」という、初心を持ち続けていることが何より大事。

理想と現実とのギャップに直面し、本気で悩み、苦しむ人ほど、良い仕事をするものです。

逆に、「理想なんか捨てろ、現実を見ろ」、「大人になれ」みたいなことを言う人ほど、ロクな仕事をしない。


デフレ下にある、いまの日本。モノを売るビジネスは、本当につらい環境ですね。

モノの品質が良いだけでは、なかなか売れない。

値段が安く、機能がすぐれ、デザインがおしゃれでも、それでも売れない・・・

モノだけでは、どんどん先細りになる。

モノを売ることが、サービスを提供することが、即、社会のため、コミュニティのため・・・みたいな価値に直結しないと、

長期に持続するビジネスモデルは、もはや成立しないように思います。

その意味で、いまの時代こそ、「世のため」、「人のため」という、青臭い書生論が、本気に求められていると思います。

日本の不動産市場をまともにするために、先駆的な活動をしておられる、長嶋修氏。

今日のコラム、とても共感できました。

デフレが続き、給与所得者の所得は落ち続け、社会保障費は増大し、国債発行が膨らみ・・・といったなかで、社会が衰退していく過程というのはこんなものかなとも思います。

一生活者や投資家が自分にとっての最適な動きを目指すのは当たり前ことですが、もうそろそろ全体を考えないと、どこまでも沈み続けるのでしょう。

私はそういう人を尊敬しますし、少なくともビジネスではそういった人としかお付き合いしません。散見される「個人最適化ビジネス」や「個人最適化投資」は、長期的には衰退します。

まさに同感です。「自分だけ儲かればいい」という投資・ビジネスは、結局、長続きしない。

投資で自分が豊かになるのはもちろん、それが、社会全体を富ませる方向性に直結しないと、

結局、「年々やせ細るパイの奪い合い」という、つまらん結果しか生まないのだと思います。

湘南の地で、ユニバーサル南藤沢タワーという、

素晴らしく良質な賃貸住宅を経営されておられる、秋本嘉三さんと、昨晩、藤沢で飲みました。

その彼から、いただいたメールの一言が、素敵でした。

私が藤沢に投資するのは、藤沢が魅力的な街だからです

さらに、私の投資により、少しでも魅力が増せばいいと考えています

素晴らしいですね。生まれ育った藤沢の街を誇りに思い、そこに投資する。

良質な住宅投資をすることによって、街の魅力をさらにアップさせたいという、その心意気に共感します。

また、その精神を貫いているからこそ、彼は不動産経営で、他の追随を許さない境地に達しているのだと思います。


海のある藤沢とは全然タイプが違いますが、私の生まれ育った柏も、とても魅力的な街です。

地元の贔屓目はあるでしょうが、私は世界中で、柏のことを自慢しています。

私は、柏の魅力をさらに増すために、この街の文化、風景にマッチした物件を企画したい。

どうせやるなら、柏のシンボル、ランドマークとして、後世にまで語り継がれるような建物を手掛けたい。

個人投資家の財力で、どこまでできるのか分かりませんが、

いつかは、やってみたいなあ。

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ワールドマネー、北柏を買う!

私は、ここ数年、書店に行ったことが、数えるほどしかありません。

どこでも、スマートフォンを持ち歩いて、ウェブで良さそうな本を見つけたら、Amazonリンクをクリックして、そのまま注文。一日後には、郵送で我が家に届く・・・便利ですねえ。

よく考えたら、書籍だけでなく、家具・家電、PCや周辺機器、生活雑貨でさえ、大部分はネットで買ってますね~。

インターネット、モバイル、スマホの普及は、産業のあり方を、根本的に変えつつあります。

街の書店、TV、新聞、百貨店、ショッピングセンターとかは、たぶん、大変だろうな。

個別には、儲かっているところもあるんでしょうけど、業界全体としては、構造不況でしょうな。

逆に、この世の春を謳歌している業界は、確実にあるはずです。たとえば、

・楽天など、ネットショッピング大手

・データセンター

・物流センター

特に、モノの流れが、変わりますよね。従来は「メーカー⇒卸売⇒小売店⇒消費者」だったけど、、

ネット時代には、「メーカーor代理店⇒物流センター⇒消費者」になる。

中抜きされる、卸売、小売店が縮小する一方で、「物流センター」は、ネット時代と相性いいですね。

特に、大消費地に近い「物流センター」は、当面、旺盛な需要が期待できるでしょう。


私の実家のある、千葉県柏市や、近隣の流山市、三郷市あたりを車で走ると、

ここ数年、高速ICの近くに、超巨大な物流センターが、ボコボコできています。

なかでも、目を見張るのは、柏I/Cのすぐ南側、十余二工業団地内に建設中の巨大物流施設、「SGHロジスティクス柏」。

こないだ父と、あの辺をドライブしていて、思わず絶叫。「何だあれは!!」

延床面積20万平米、関東最大級・・・信じがたい規模の建設が、進められていました。

そこから南東方向、約6km離れた「ロジポート北柏」も、延床12万平米超のサイズで、現在、建設中。

JR北柏駅から歩いて6分。東京圏では珍しい、駅前の巨大物流施設。大量の労働者を電車で集められるのが強みですね。

経済の停滞した日本で、今どき、こんな巨大開発、一体、誰がファイナンスするんでしょう?

興味をひかれて、Webで調べたところ、

思い切り外資が入っていました・・・・

世界各国の年金基金が、英米の投資顧問会社を通じて、2010年以降、首都圏のマルチテナント型物流施設を、盛んに買っているのです。

もちろん、インカムゲイン狙い。いま日本の不動産のなかで、物流案件が最も期待利回りが高く、空室率も低く、オフィスビルや住居系よりも、パフォーマンスが高いのですね。

これにはもちろん、日本の仕掛け人がいるわけで・・・特に、世界有数の投資顧問会社、ラサール・インベストメント・マネジメント社の動きが活発なようです。

同社の中嶋康雄CEOの談話が、とても興味深い。

いまなぜ、世界のマネーが、成熟市場である日本、特に首都圏の物流施設に向かうのか?・・・とても説得力ある説明ですね。

昨年、東日本大震災が起こっても、投資資金流入の勢いは全く衰えません。

特に、柏市、流山市、三郷市など、内陸部の立地が見直されているので、このエリアでは、投資がさらに加速しています。

東京の物流市場と投資の最新動向

ここ1~2年、欧米・アジアの外資が入った、首都圏の延床面積3万坪超の大型物流施設8件のうち、実に3件が、「柏~三郷ライン」上に立地しています。

その少し前に、これも外国から直接投資による「ロジポート流山」が完成していますので、

この一帯はまさに、「首都圏東部内陸の物流ハブ」になりそうですね。

首都圏西部では、相模原市を中心に、巨大物流施設の建設が進んでいます。こちらも内陸型。

これまで、首都圏の物流施設は、圧倒的に沿岸部(東京湾岸)中心の世界でしたが、

震災をきっかけに、首都圏の物流も、「沿岸から内陸」へのシフトが起こっているようですね。

(追伸)

オンライン書籍の巨人Amazon.com。日本でも岐阜県の多治見市や、大阪の堺市に、自社の物流センターをつくっていますが、

今回紹介した、柏市の二施設は、その2~3倍の規模を持つ巨大拠点で、雇用創出効果も相当なものと思われます。

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ニッポン家賃崩壊時代

複数の国で、賃貸経営をやっていると、つくづく感じるのは、日本賃貸市場の変化の速さ。

とにかく、すさまじい勢いで、変化しますね。もちろん、大家にとっては、嬉しくない方向へ・・・

日本国内では、まず札幌や福岡のような、地方中核都市で、2007~8年頃から、ファンドバブル崩壊の影響による、物件供給過剰と家賃下落の話が、よく話題に上りました。

京阪神方面では、もともと空室率が高いところにもってきて、近年、景気良い話もあまりなく、全体的に低空飛行が続いているというイメージ。

その中にあって、東京と名古屋だけは、もう少しマシなイメージがありましたが、人口に対する供給過剰は相変わらずで、ここ2~3年、家賃下落圧力が、ボディーブローのように効いてきた感があります。

特に、今年から、帝都・東京がにわかに厳しくなった感があります。不景気と、昨年の震災で、東京圏への人口流入が鈍ってきたことも影響しているのでしょうが、

都心にアクセスの良いエリア、イメージの良いエリアでさえ、家賃下げても数か月空いてる等、賃貸付けに苦戦している話が、よく耳に入ります。

都内の街を歩いて、賃貸広告みても、家賃厳しいなあ・・・と感じる今日この頃。

葛西 4.8万円
※都心・大手町まで直通、15分で出られる葛西駅。この広さがあっても、5万いかないのか・・・

世田谷区 5.0~5.1万円
※駒沢学園徒歩5分の立地、BT別でも敷0、礼0、フリーレント1カ月で5.1万・・・世田谷ブランドさえ、通用しない世の中なのか?

日本列島を西に行っても、厳しいことには変わりないようです。

神戸 2012年1月
※ファミリータイプ10万円を超える物件は、皆無。買ったら結構いい値段するのに・・・

福岡 2011年12月
※さすが、九州の家賃最安都市・・・家借りて暮らすには天国かも。

先日のブログで、「不動産最強都市」と絶賛した名古屋でさえ、家賃下落は進んでいるし、いま日本で、賃貸市場が盛り上がっているのは、(不謹慎ながら)震災被災地の高台くらいかなあ・・・それでも、景気良いのはせいぜい3年でしょうね。

私自身、この厳しい日本の賃貸市場で生き残っていく戦略として、二つを考えています。

1)とにかく、中古物件を激安で仕入れる。競売・任売、通常売買を問わず、将来の家賃下落を見越しても、表面20%回るような物件を現金で仕入れて、回す。仕入れ値が安ければ、空室や家賃下落に対する抵抗力も強い。現金で仕入れれば破綻リスクはほぼない。

2)自分が本当に「こだわりのある立地」で、競争力ある「こだわりのテーマ物件」をつくり、経営する。自分がなぜ、この場所で、この住宅を提供するのか?オーナーはなぜ、私でなければならないのか?・・・ちゃんとストーリーを描けるような物件を、市場に提供する。物件はもちろんのこと、大家として、自分が選んでもらえるような、大家の生き様を体現するような物件を企画・運営していく。

厳しいですよねえ。でも、この日本市場でも「勝てる」方法は、知恵をつかえばいくらでも見つかると思っています。

さらに、日本の賃貸市場の弱点を補う、「成長市場」として東南アジア、「安定市場」として欧米先進国での不動産投資を、並行して進めていきたいと思います。

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ニッポン家賃崩壊時代

複数の国で、賃貸経営をやっていると、つくづく感じるのは、日本賃貸市場の変化の速さ。

とにかく、すさまじい勢いで、変化しますね。もちろん、大家にとっては、嬉しくない方向へ・・・

日本国内では、まず札幌や福岡のような、地方中核都市で、2007~8年頃から、ファンドバブル崩壊の影響による、物件供給過剰と家賃下落の話が、よく話題に上りました。

京阪神方面では、もともと空室率が高いところにもってきて、近年、景気良い話もあまりなく、全体的に低空飛行が続いているというイメージ。

その中にあって、東京と名古屋だけは、もう少しマシなイメージがありましたが、人口に対する供給過剰は相変わらずで、ここ2~3年、家賃下落圧力が、ボディーブローのように効いてきた感があります。

特に、今年から、帝都・東京がにわかに厳しくなった感があります。不景気と、昨年の震災で、東京圏への人口流入が鈍ってきたことも影響しているのでしょうが、

都心にアクセスの良いエリア、イメージの良いエリアでさえ、家賃下げても数か月空いてる等、賃貸付けに苦戦している話が、よく耳に入ります。

都内の街を歩いて、賃貸広告みても、家賃厳しいなあ・・・と感じる今日この頃。

葛西 4.8万円
※都心・大手町まで直通、15分で出られる葛西駅。この広さがあっても、5万いかないのか・・・

世田谷区 5.0~5.1万円
※駒沢学園徒歩5分の立地、BT別でも敷0、礼0、フリーレント1カ月で5.1万・・・世田谷ブランドさえ、通用しない世の中なのか?

日本列島を西に行っても、厳しいことには変わりないようです。

神戸 2012年1月
※ファミリータイプ10万円を超える物件は、皆無。買ったら結構いい値段するのに・・・

福岡 2011年12月
※さすが、九州の家賃最安都市・・・家借りて暮らすには天国かも。

先日のブログで、「不動産最強都市」と絶賛した名古屋でさえ、家賃下落は進んでいるし、いま日本で、賃貸市場が盛り上がっているのは、(不謹慎ながら)震災被災地の高台くらいかなあ・・・それでも、景気良いのはせいぜい3年でしょうね。

私自身、この厳しい日本の賃貸市場で生き残っていく戦略として、二つを考えています。

1)とにかく、中古物件を激安で仕入れる。競売・任売、通常売買を問わず、将来の家賃下落を見越しても、表面20%回るような物件を現金で仕入れて、回す。仕入れ値が安ければ、空室や家賃下落に対する抵抗力も強い。現金で仕入れれば破綻リスクはほぼない。

2)自分が本当に「こだわりのある立地」で、競争力ある「こだわりのテーマ物件」をつくり、経営する。自分がなぜ、この場所で、この住宅を提供するのか?オーナーはなぜ、私でなければならないのか?・・・ちゃんとストーリーを描けるような物件を、市場に提供する。物件はもちろんのこと、大家として、自分が選んでもらえるような、大家の生き様を体現するような物件を企画・運営していく。

厳しいですよねえ。でも、この日本市場でも「勝てる」方法は、知恵をつかえばいくらでも見つかると思っています。

さらに、日本の賃貸市場の弱点を補う、「成長市場」として東南アジア、「安定市場」として欧米先進国での不動産投資を、並行して進めていきたいと思います。

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葛飾区vs足立区

千葉県東葛地域(柏市)出身の私が、馴染みのある関東の他県・他地域を、勝手に語るシリーズ、「他県批評シリーズ」が、なかなか好評を博しています。(これ書くと、アメブロランキングが上がるんだよねえ♪)

第1弾:埼玉の個性(2012/3/9)

第2弾:神奈川の不思議(2012/3/29)

に続く、第3弾で標的になるのは、

東京都葛飾区&足立区

当シリーズも、いよいよ「花の東京23区」に進出ですね。


私の生まれ育った、千葉県東葛地域と、東京の間には、大河「江戸川」が流れています。

「首都圏であっても、東京ではない」微妙な立ち位置のエリアに生まれ、「江戸川の向こう」、光り輝く大都会、日本の首都・東京を、仰ぎ見ながら育ってきました。

とはいえ、東京は広い。私が羨望の眼差しを向ける「東京都心」と、我が「東葛」の間には、「東京でありながら、ユルくて、牧歌的な、昭和の香りが残る、癒し系のエリア」が存在します。それが、

葛飾区と足立区

なんですね。


葛飾区と足立区・・・この2区が面白いのは、

「実際は、よく似たエリアなのに、イメージは雲泥の差」

ということ。

葛飾区といえば、「フーテンの寅さん」(柴又)、「こち亀の両さん」(亀有)という、郷土の誇る「二大ヒーロー」を生みだした土地。

フーテン、破天荒、そして下町の人情・・・極めてキャラの立った、全国的知名度のある、ギネスブックにも載った二人の「人物」(?)の功績により、葛飾区には、「古き良き下町」みたいな、何となく良好なイメージがある。

葛飾の生んだ、スーパーヒーロー

$Manachan - メルマガポータルサイト

Manachan - メルマガポータルサイト

逆に足立区は、ご当地スーパーヒーローを持たなかったためか、葛飾区に比べて、イメージの面で損しています。未だに、20年以上前に綾瀬で起こった殺人事件のことを取り沙汰されたり、文芸春秋に「下層社会」と名指しで書かれたりと、ダークなイメージがつきまとう。

しかし、現実をみれば、足立区と葛飾区の差が、一体どこにあるのでしょう?

社会経済指標・・・たとえば平均所得、進学率、犯罪発生率、物価、どれをみても、両区の間に、大した差は見てとれません。足立区にヤンキーが多いといっても、葛飾区にだって、ほぼ同じ密度でヤンキーはいます。

地域発展度や、都心への交通アクセスをみれば、ハッキリ言って、足立区の方が上でしょう。

1)「足立区のマンハッタン」と呼ばれ、大発展した北千住・・・これに相当する都市は、葛飾区にはない。

2)足立区人口のボリュームゾーンである東武伊勢崎沿線は、日比谷線と半蔵門線に直通し、いずれも、都心のオフィス街・繁華街と直結。対する葛飾区は、多くの人口が京成沿線に住んでいるが、こちらは上野止まりか、都営浅草線直通で、こちらは都心をちょっと外した微妙なルート。

3)足立区は、葛飾区より面積が広く、これまで「陸の孤島」の多さで知られていたが、近年、「つくばエクスプレス」、「日暮里舎人ライナー」の開通で、「陸の孤島」が大分解消された。一方で、葛飾区には交通の便を改善する、見るべき新線計画はない。

交通アクセスの良さを反映してか、足立区は葛飾区よりも、平均家賃は多少、高くなっています。
交通面では、今の葛飾区は残念ながら、23区で一番不便と言わざるを得ません。

面白いことに、戦前の葛飾区は、東京のなかでも、鉄道先進地域でした。京成電鉄が区内をX字にくまなく走り、「西の世田谷、東の葛飾」と言われたほど、都内を代表する新興住宅地でした。

当時の葛飾が、先進的過ぎたので、戦後になって、開発が進まなかったのかもしれません。
逆に、開発が遅れた足立区が、21世紀になって、つくばエクスプレスと日暮里舎人ライナーという、先進交通手段を一気に手にしたのです。


ですが、この事実こそ、葛飾の地で、「二人のスーパーヒーロー」が生まれた理由かもしれません。

私は、「京成電鉄」こそ、寅さんと両さんを生みだす土壌をつくったと考えています。

昭和の時代から、ずっと時間が止まったような、葛飾区内の都市交通。
21世紀になっても、未だに、昭和の香りを色濃く残す、葛飾の住宅地。
マンションの数は増え、木造住宅は減っても、「レトロな懐かしさ」に溢れています。

特に、寅さんが実家に帰ったり、ケンカして実家を飛び出す時に使う、「京成金町線」なんて、日中は未だに、15分に1本なんですよ。東京23区内とは思えない。まるで地方ローカル線!

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鉄道の高架化が進まず、未だに踏切が多く残り、密集した木造住宅街を縫って走る、
商店街も元気で、下町のおじさん、おばさん達の、威勢のよい声が響く。 

そんな葛飾の風景のなかでこそ、「寅さん」や「両さん」が生まれ、レトロな下町のイメージをつくったのだと思います。

同じ下町でも、高架化の進んだ足立区から、彼らは生まれ得なかったのだと思います。


時代遅れの鉄道、踏切、密集した住宅地、商店街、ガチャガチャ、タイ焼き屋、銭湯・・・今、都内ではめっきり少なくなりましたが、

これは、私にとって、東京の原風景といえるものであり、

海外で暮らしていると、時々、葛飾の昭和な風景が思い出されて、泣きたいほど、懐かしい気分になったりします。

寅さん、両さんは、時代遅れの葛飾が生んだ、キャラクター・ブランドなのでしょうね。

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神奈川の不思議

以前書いた、「埼玉の個性」に続く、他県批評シリーズ第二弾・・・今回のターゲットは、

神奈川県

東京都に次ぐ、900万の人口を擁する県。
横浜市は、日本の市のなかで最大の人口を誇り、ブランド力抜群!
横浜、川崎、相模原と、3つの政令指定都市を持つ、日本で唯一の県
古都・鎌倉、軍港・横須賀、湘南海岸、箱根など、観光地も豊富

すごいじゃん神奈川!自慢するネタたくさんあるじゃん、羨ましいぞ。
全国的ブランドの「横浜」を持ってるのは強いよなあ。それだけで「俺ら、負けた・・・」と、白旗をあげてしまう。
そんな私は、千葉県東葛地区(柏市)の出身。

でもね、東葛みたいなところで育つと、
神奈川って、遠く感じるんだよ。
身近なのは、何といっても東京。あと茨城、埼玉も近いから身近。
神奈川っていうと、「東京の向こう側」の感覚。滅多に行かないし、行く用事もないし・・・

そんな私も、不動産投資やるようになってから、神奈川方面、時々行くようになったよ。
物件見学会や、セミナーで、横浜や湘南に出かけることもあるし、
横浜在住の投資仲間多いし・・・

そんな時、東海道線に乗って神奈川県に入ると、普段見慣れないものが、たくさん目に入ってくるから興味深い。

・何これ?坂ばっかりじゃん?
・どうして、山のてっぺんまで家が建ち並んでるの?

「耕して天に至る。以てその貧なるを知る」という故事がありますが、
横浜川崎は、「家建てて天に至る」か・・・

戸建住宅って、もっと平らなところで、もう少し土地面積とって建てるもんじゃないの?
というのが私の偽らざる感覚なんだけど・・・やっぱ俺って田舎者なのか?

今日の日経コラム「家計簿に映る田舎のリッチ感」も、面白い記事だった。

都会(川崎市)と、田舎(島根県)の、経済生活の豊かさを比較するっていう趣旨のコラムなんだけど、

私はこれ読んで、「神奈川と千葉って、違うんだなあ」と感じた。以下引用、

~川崎市の建売住宅は敷地40坪で、3階建ての4LDK。首都圏にしては大きめだが、難点は駅から遠いこと。最寄りの向ケ丘遊園駅まで徒歩25分以上かかる。通勤時は徒歩2分のバス停からバスに乗る。返済期間35年の住宅ローンは4800万円。同規模で駅に近い物件は約1億円と手が届かず、立地と利便性を犠牲にした~

私の感覚で、信じられないのは、

・「敷地40坪で、首都圏にしては大きめ」という感覚
 ⇒東葛では、40坪の敷地は、ごくフツー。50坪超えないと、大きめとは言えないよ。

・「向ヶ丘遊園徒歩25分もかかる戸建が、4800万円もする」事実
 ⇒東葛で、一番都会な柏駅から、25分も歩いた戸建は、普通、3000万円以下だよ。

・「駅に近い物件は1億円する」事実
 ⇒東葛で、1億円かかる戸建なんて、地主様のお屋敷くらいだよ。サラリーマン向け戸建の最高の価格帯は、せいぜい6千万円台。

神奈川って、東京の向こう側でも、千葉と同じ「郊外」だと思ってたけど、マイホームの価格はずいぶん違うんだね。

向ヶ丘遊園でマイホーム買った例のファミリーが、東葛エリアで家探ししてたら、まるで、別の惑星に来たと思うほど、安く感じるんじゃないかな・・・3000万円台で、もっと駅近で、よりどりみどり。立地・利便性を犠牲にしないで、ローンの負担も軽くなりまっせ。

それに常磐線、イメージ的にカッコ悪いかもしれんけど、少なくとも小田急線よりは速いですぜ。

川崎、横浜、そして鎌倉、藤沢、茅ヶ崎の海沿い・・・あたりの地価を聞くと、ベラボーに高い。

あの辺の神奈川は、千葉埼玉と同じカテゴリーの郊外とはいえない。「東京都内に準じるもの」と、考えた方が良さそうだね。

そんな私が、神奈川で一番親近感を感じるのは、

相模原

だって、相模原って、なんとなく、我々と境遇似てるんだもん。内陸だし、国道16号通ってるし、地価だって全然高くないし。

相模原、大和、座間、綾瀬、厚木・・・あの県北・県央エリアの存在があるおかげで、

神奈川って、やっぱり東京じゃないんだね。我々(千葉埼玉)と同じ、首都圏郊外だよね、仲間だね、って気がするんだよ。

あの辺で、町田が都会なのは認めるけどね・・・おっと、町田は一応、東京都だったな。

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公示地価、なんのため?

最近、平成24年1月現在の公示地価が発表されて、東日本大震災の被災地・宮城県の高台の土地バブリーぶりが話題になりましたね。

所謂「仙台バブル」は、私たち投資家の間でもよく話題になることですが・・・・

今回書きたいテーマは、それじゃなくて、

公示地価っていう制度、そもそも必要なの?

日本には、土地の価格を調査する公的な制度が、三つもあります。

・公示地価
・基準地価
・路線価

詳しくは、AllAboutの記事が参考になると思いますが、

路線価・公示地価・基準地価の違いを知る!

このうち、国家の運営にとって必要だと思われるのは、相続税や固定資産税の価格付けの基礎となる「路線価」だけで、

公示地価と基準地価については、必要性がいまいち、よく分かりません。

「公共事業の取得価格選定に使われる」とか、「どの地点がどれだけの地価になるのか、誰にも分かりやすい目安を提供する」とか、いろんな説明を聞くけど、

公費を使って、毎年、制度として実施する必要が本当にあるのか、疑問なしとはしません。

私は普段、世界各国の不動産市場を研究していますが、路線価に相当する制度を持つ国は多くても、公示地価・基準地価に相当するものは、聞いたことありません。

欧米諸国では、普通、個別の取引事例を、一般公開します。どこの土地・建物が、いつ、いくらで売れたか、Webで、誰にも分かるように公開されます。

東南アジアの新興国だと、まだ、土地取引に関する制度が整備途上で、路線価制度をようやく創設する国が出現しつつある・・・みたいな段階で、いずれにせよ、公示地価、標準地価は存在しません。

我々投資家が、物件取得や売却にあたって、公示地価や基準地価を、収支シミュレーションや事業計画に使うことは、少なくとも都市部では余りありません。

だって、「数ヶ月前の遅行指標」ですもの・・・・私らは、「今の相場が知りたい」わけで、数か月前の相場は、参考程度にしかなりません。

公示地価、基準地価使わなくても、東京カンテイとか、大規模住宅デベのレポートとか、参考になるデータは、今どきWebにわんさか載ってますし、それ以前に、地域の不動産屋に聞けば、だいたいの相場は一発で分かる。

「餅は餅屋に聞け」ですよね。スピードが求められる現代、公示地価、基準地価は、少しとろくさくて、使い勝手悪いんですよね。

一方で、「路線価」は、思い切り参考にしますけどね。積算に必要ですもの。銀行さんも、路線価なしでは仕事ができないでしょうね。

結論・・・私は「路線価」さえあれば、その他の地価評価制度は、別になくても困りません。

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「略奪大国」と私

ベストセラー「七つの習慣」の著者で、セミナーやコーチングで大人気のジェームス・スキナー氏による新刊「略奪大国~あなたの貯金が盗まれている」を、すでにお読みになった方も多いと思います。

ビジネス・不動産投資書籍ブームの昨今、私も、新書を出版した友人から献本された本が山積みになり、「読まなくちゃリスト♪」が溜まっている状況ですが、

昨日、真鶴半島へ小旅行する東海道線の車中で、「略奪大国」、ようやく読みました。

とても良い本ですね。「日本財政はあと3~4年で破綻する」、「アメリカと合併してアメリッポンになる、大胆な発想」など、極論の部分を引用をされることも多い本ですが、

書いてる内容は至極真っ当なものです。「ハイエクから続く系譜の、古き良き、古典資本主義者の手による、クオリティあるビジネス書」みたいな感じで、ものすごく、共感できました。特に、

海外暮らしを経験した者が強く感じる、「日本の社会システムのヘンなところ」

を、ジェームス氏が論旨明快に、バッサバッサと斬り込んでいるところは、読んでいて痛快でした。日本でしか、暮らしたことのない方は、

・なぜ、「漁業権」とやらのために、日本国民が自国の海や川で自由に釣りができないの?
・なぜ、日本で会社をつくったり、事業資金を集めるのに、こんなに煩雑な手続きが必要なの?
・なぜ、世界トップスリーの経済を誇る日本に、海外からビジネスが入って来ないの?
・なぜ、日本政府は国民の作った富を、大きく育てようとせず、奪うことばかり考えるの?
・なぜ、日本政府は国民が海外に送金したり、海外口座をつくることを、執拗なまでに邪魔するの?

みたいな根源的な疑問を、抱く機会は少ないかもしれませんが、

これらは、海外で長く暮らした後、日本にUターン移住した私にとっては、常に切実に感じる、「日本の残念なところ」です。

特に、ジェームス氏に喝采を送りたいのは、

・政治は、何もしないでいい
・国民の富を奪うことをやめてくれれば、それでいい

というくだりです。

私も、「政治家」の公約とやらに、もはや何の期待も抱かなくなって、久しい人間です。

自分がお金を稼いで、集めて、投資して、確定申告する年月を重ねるなかで、政治家・官僚は結局、「私たち民間の稼いだ金で、何かする」しか能がない・・・それはよく分かります。

「誰かから、誰かに、所得移転する」ことに意味あるとしても、政府を介すと、資源配分として、極めて非効率的ですよね。

ジェームス氏が言うように、「自分の金を、自分のために使う時、一番賢い使い方をする」、「(政府は)他人の金だからといって、極めて愚かな使い方をする」。

確かに、私たちが政府に払っているコスト(税金+社会保険料+面倒くさい法律で、いろんなことを我慢しなくちゃならない苦痛)と、受けている便益とのバランスが取れているのかというと、どうもそうは思えない。

原発事故対応とか、ああいうのこそ、政府が一番力を発揮すべきなのに、日本政府は極めてお粗末な対応しかできなかった・・・等々。

という感じで、不満は誰にもたくさんあると思いますが、
いま問題なのは、民主主義の選挙制度のなかで、

・多くの政治家は、「国民のお金を使って何かする」ことを目指している
・実際、国民が、そういう政治家を選んでしまっている

ということですね。自民党も民主党も、その点では同じ穴のむじなで、結局、国民を失望させてしまった。これからは、

・「政治の職権を縮小する」、「政府を大規模にリストラクチャリングする」ことを公約する政党
・議員、公務員、医師会、農協などの、特権・既得権を奪う政党

が、力を持ってくるのだと思います。

ただ、そういう政治が育ってくる前に、日本の財政、もたなくなって、デフォルト、ドボンしちゃう可能性もあるんでしょうが、

それも長い目でみれば、政治が大きく変わり、日本が前に向かう契機になるのだと思います。

私は、日本デフォルトしても、オッケー。生活は守れます。

いまの日本の、腐りきった、既存のシステムのために、働きたくはないけど、

それが崩れた後に出てくる、新しい日本のために、力を尽くして、働きたいと思います。

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名古屋はええよ、不動産常勝の街!

名古屋って、地味にすごい街だと思います。

工業力は、ダントツ日本一。
プロ野球、Jリーグ、フィギュアスケート・・・スポーツも日本一流。
そして、不動産投資でも、おそるべき実力を秘めた街といえましょう。

私は東京在住なのに、なぜか、名古屋で小さな区分マンションを何戸か持っているのですが、今のところ、この街の不動産で、嫌な思いをしたことが一度もありません。

・2010年1月から、今までの3年余り、常時2~3戸体制で運用して、空室になった期間が、1ヶ月しかない。空室率1%台!

・去年2月に、3戸のうち1戸を売却したが、保有1年弱で、37.5%の値上がり♪

・キャピタルゲイン、インカムゲイン・・・どれをとっても、私の保有物件のなかで、日本最高のパフォーマンスを上げているのが名古屋!

今日も面白いことがありました。

私の友人で、台湾人の女性不動産投資家が、名古屋限定で、区分マンション投資するために、今年5月に来日します。

日本の不動産事情を、とてもよく研究しておられる方で、「いま日本で、空室率が比較的低いのは名古屋。しかも東京ほど仕入れ単価が高くない。私は絶対ナゴヤで買うわっ!」

彼女と話している間に、私が名古屋に、2戸残している区分マンションの話になりました。

自分が仕入れた価格より、2割ほど多目の値段を言って、収支シミュレーションして、満室時のNet利回りが10%ちょっとになる話をしたら、ものすごく買いたそうでした。

彼女がもし、私の言い値で買ってくれたら、再びキャピタルゲインだぜ。2戸連続、値上がり

これまで、家賃も結構稼いでるから、仮に仕入れ値で売れても私は満足なんだけどね・・・。

おそるべし、名古屋の力。

替え歌で、このブログ日記をしめましょう。

 名古屋はええよ、やっとかめ (不動産編)♪

~♪ 東京は まあ あかん
高すぎる とろくさい 融資が流行っとる

これからの パフォーマーは
名古屋キャッシュ買いで 決まり! 

世間は 名古屋を 馬鹿にするけどよ
港区も 丸の内も 名古屋だでよ

隠れとるとか 隔離しろとか コケにするけどよ
融資ひかんでも 買えるでよ

名古屋人は 貯金が 好きだけどよ
家賃が 払える 証拠だでよ ホダヨ!

喫茶マウンテンに 集まってよ
いきなり やったろみゃーか 鬼の指値!

ナ、ゴ、ヤ、は ええよ 表面20%回るがね
ナ、ゴ、ヤ、は ええよ キャピタルゲインも とれるがね
やっとかめ ハイ!

味噌カツ すがきや たらこスパ 台湾ラーメン
東別院 上前津 アナル金山!

ゴー!ゴー!なごや 不動産最強都市 名古屋
待ってりゃあよ 見てりゃあよ 天下を取るでよ! ~

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