日本不動産

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東京震度7リスクの虚実

いよいよ、「3・11」、一周年がやってきます。

1年前のあの日、ここ東京でも、大きな揺れに襲われました。

東北から関東にかけて、南北600キロにわたる太平洋岸が、未曾有の大津波に襲われ、2万名もの方が亡くなられました。

娘も幼稚園で、「あの日、幼稚園やお家が流されたりして、これまで住んでいた場所に今でも戻れなかったり、先生やお友達に会えない子どもたちが、たくさんいること。2時46分には黙とうすること」を、先生に言われてきたそうです。

「3・11」の翌日、我が家でも断水・停電に備えて、水やLED電灯を備蓄したのですが、もう1年経ったので、そろそろ変えなきゃなあと、重い腰を上げる私がいました。


ここ東京ベイエリアで、いま話題になっているのが、「東京直下大地震と、震度7リスク」。

東京を中心とする、南関東で、今後4年間で、M7規模の地震が起こる確率が、約50%。

そのうち、一番懸念される「東京湾北部地震」が起こった場合、東京都の湾岸エリア東部と南部は、震度7になると・・・

ここ江東区も、震度7が想定されるエリアに入っています。

震度7は、阪神大震災に直撃された、神戸市から西宮市にかけての地域でも記録しましたが、「震度6強」と違い、鉄筋コンクリートの構造物でも、場合によっては倒壊が懸念されるとのこと。

巨大都市・東京なので、もちろん火災、液状化、津波、そしてライフラインの壊滅的被害とセットです。

もし、そんなのが起こったら、助からないのか?ま、家にいれば、たぶん、死なないとは思いますが、

この辺は、3・11でも液状化ほぼなかったし、木造家屋の密集もないし、海岸から結構遠いし、世の中で一番、金かけてつくってるUR住宅だし、築浅だし・・・

ただ、間違いなく、被災者にはなるでしょうね。


でもって、その東京直下地震が起こる確率についてですが、

東大地震研の発表を読んで、私が理解したところを言うと、

・震源地は、茨城・千葉沖から、伊豆あたりまでを含む、南関東一帯
・この地域で、100年間で5回程度、M7クラスの地震が起こってきた
・今後100年間でも、5回起こることは、普通に考えられる。
・この南関東の、どこでも、M7クラスは起こりうる(東京湾北部地震は、そのうちの一つのシナリオ)
・最近は活発であり、今後4年間でのM7発生確率は、50%弱くらいになる。

というわけで、次に地震起こるとすれば、「立川断層帯」なのか、「茨城県南西部」なのか、「千葉東方沖」なのか、「首都直下」なのか、どこか分からないけど、とにかくM7は起こりそう・・・ということです。

東大地震研が挙げる、過去100年で5回起こった南関東M7クラス地震のなかで、私が経験しているのは、「1987年千葉東方沖地震」(M6.7)だけです。

あの時、東京都内は、震度4だったので、大きな被害は出ませんでした。

感覚的には、私が小学校6年の時に起こった、千葉県北西部震源、M6.1(1980年9月25日)の方が、揺れが大きかったように思います。

当時は、柏に住んでいたので、ほぼ自分の直下で地震が起こったようなものです。たぶん、震度5強はあったんじゃないかな。

だから、震源近くに住んでいれば、確かにコワいのですが・・・

今後4年間に起こるかもしれない、次のM7が、たとえば千葉東方沖震源で、東京が震度4~5程度であれば、(震源近い人には恐縮ですが、東京住民としては)大して恐れることはないのかもしれません。

これが東京湾北部とか、新宿直下で起こると、まじでシャレにならないわけですが、

ま、南関東のどこで起こるか分からないので、東京が大した被害になるかもしれないし、ならないかもしれない。

千葉・茨城県境近くで、子供の頃から、頻発する地震に鍛えられてきた私としては、用心しつつも、いつも通りに暮らしていけばいいかな、と思っています。


最後に、もし東京直下で大地震が起これば、

東京・首都圏の不動産市場も、たぶん、一変してしまうんだろうと思います。

東日本大震災という、遠い三陸沖震源で起こった地震でさえ、液状化や原発事故の影響で、千葉県や東京湾岸の人気が落ち、多摩など内陸部の人気が上がりました。

東京直下で大災害が起これば、なおさら、そうだろうと思います。

発生確率は低いそうですが、新宿の直下で起こる都心西部地震が、東京にとっては、一番、人的・経済的損失が多くなるシナリオのようで、

もしそれが起こったら、たとえば、環七沿いの、木造家屋密集地帯などは、東京で一番ハイリスクなエリアとみなされ、当分、人気が落ちるかもしれません。

あるいは東京湾北部地震が起こって、豊洲、お台場、芝浦あたりが津波かぶったら、ベイエリアの人気も落ちるでしょうね。

ま、それも、1年2年とか、せいぜい3~5年とか、短期間の話かもしれませんね。

大地震起こっても、すぐ復興してしまう。そして、数年すれば、大地震が起こったことすら、忘却してしまうのが、日本人なんだと思います。

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埼玉の個性

帝都・池袋を出た電車が、一路、北へ北へと進む。

上板橋、下赤塚を通ぎ、車窓がどんどん、郊外っぽくなる。

つり革広告を見る、「つきのわ土地付きマイホーム」、「朝霞台駅前の賃貸」・・・住宅広告のオンパレード。

埼玉都民をつくる電車、東武東上線。

♪~ダンダンダンダ ダンダンダンダーン ダンダダ埼玉~♪

埼玉に入る直前に、「はなわ」の歌を聴くと、雰囲気が盛り上がりますね♪

数分後、埼玉に入れば、昔懐かしい「さいたまんぞう」の歌もイイ。

♪~なぜか埼玉 ここは埼玉~♪

一見、東京の板橋区や北区と区別がつかない、埼玉県のベッドタウン。
700万を超える県民の、暮らしの舞台になっています。

「埼玉らしさ」って、何だろう?
「埼玉らしい特色ある地域」って、どこだろう?

「埼玉に近い千葉」で育った私に言わせれば、
埼玉らしさとは、

1)東京へアクセスの良さ
2)強烈な池袋テイスト
3)「地元の街、どーでもいい」感覚

これらは、同じ東京郊外にある、千葉県エリアと比べて、際立つ「埼玉の特色」だと思います。

埼玉県は、東京と接する面積が広く、東京直結の鉄道も数多くあり、とにかくアクセスが良い。

しかも、その多くが、「池袋」をターミナル駅としているため、埼玉県内の街の多くに、「池袋の個性」が見てとれます。

池袋の個性・・・一言でいえば、「普段着の感覚」、「フラット感」かな。

とにかく、池袋の街は、気合い入れて、おめかしして行くところじゃない。カジュアルな格好で繰り出して、ELTみたいなユルイJ-POP聴きながら、友達とラーメン食いに行く街。

「ジャージ着て、うんこ座り」しても、違和感ない。お金かけずに楽しめる街、それが池袋。

銀座みたいな「ハレの街」じゃなくて、池袋は「ケの街」・・・日常生活の延長上なんですね。

最も、「埼玉らしい沿線」といえば・・・私は、東武東上線だと思う。

埼玉と都内を直結する鉄道は、数あれど、

西武沿線(所沢や狭山)には、「北多摩テイスト」が入っている
東武伊勢崎沿線(草加や越谷)には、「足立区テイスト」が入っている

という意味で、「池袋らしさ」が希薄だし、

名実ともに埼玉の中心である、「JR京浜東北沿線」の「さいたま市エリア」にしても、JRで池袋・新宿にも上野・東京・品川にも直通できるため、東京のいろんな街の個性が混じり合っています。

その点、東武東上線の沿線は、モロ「池袋の延長」という感じがするので、私が最も「埼玉らしさ」を感じるエリアです。

この沿線、特に川越以南は、「池袋に出ればいいやあ」という感覚があるからでしょうか、

地元の駅前に、ベッドタウンとして必要最小限の機能だけが揃い、多彩な都市機能を、すべて池袋に外出ししている感があります。

千葉県内の都市だと、いまいち東京に出にくい分、地元の街が充実している・・・という特徴があります。

船橋や柏が、その典型かと思いますが、地元のデパートで何でも揃う、強力な商店街がある、個店も豊富・・・都内に出なくても、「地元ひきこもり消費」が、ある程度可能です。

その点、東武東上線の埼玉エリア(川越以南)だと、駅前に、スーパー、量販店、パチンコ、ファミレス、飲み屋、不動産屋、ネットカフェ・・・日常生活で必要なモノさえ揃えばよくて、

服を買う、靴を買う、アクセサリーを買う、友達と街歩きする・・・迷わず池袋へGO!ということになるんでしょうな。

とはいえ、同じ東武東上沿線でも、川越を境に、様相が一変しますね。

川越以北(坂戸や東松山)になると、池袋に出るのもちょっと遠い。北に行けば行くほど、東京郊外の雰囲気が薄まり、北関東の街っぽくなってきます。

駅前は、たいてい寂れており、買い物は、クルマ乗って近所のショッピングセンター、あるいは川越で済ませてしまうんでしょう。

大宮以北のJR東北線、高崎線エリアと、何となく雰囲気似てますね。

そんな埼玉・・・イメージ的には地味だけど、きっと住みやすいんでしょう。

関東の真ん中にあって、交通網も発達し、どこ行くにも、便利ですからね。

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地元で激安戸建ゲットのチャンス?

首都圏で、放射線量が比較的高いといわれる千葉県東葛地域で、数年前に土地付き戸建を買ったけど、

子供の健康を懸念して、売りたい人がいる・・・という話を、知り合いから聞きました。

東葛地域といえば、私の生まれ故郷で、実家もそこにあります。

私は、ここの放射線量、ほとんど気にしてないので、子供も、頻繁に実家に連れていって、公園などで普通に遊ばせていますが、

ま、世の中、いろんな考え方があるのでしょう。

私は、知人に、こう言いました。

「お話、分かりました。その戸建、本当に売りたいのであれば、私は投資家なので、容赦なくシビアに買い叩きますけど、それでもいいですか?」

「その方は、私の指値で、ローンの残債を全部支払えるみたいな、甘い考えは、まさか持ってないでしょうね?」

そこまでハッキリ言いましたが、なんと、継続検討になりました。

どんなお話になるんだろう?・・・・あまり期待はしてませんが、少しだけ、期待します。

こうした、「放射能狼狽売り」の話、去年から何度か聞いてますけど、

私の目からみて、売る側の「目的と手段の選択」が、どうも理解できないケースが多い。

たとえばの話、子供を放射線の懸念から守ることが目的であるのなら、「なぜ、原発事故から1年も経った、今のタイミングで引っ越すの?」と思いますし、

少なくとも、放射線量がピークであった昨年3月21日に比べれば、今の線量はずっと低くなっているわけで、

放射線に子供を晒さないことが目的であるなら、去年の3月か4月に引っ越すのが、ベストの選択だったろうと思います。結果論ですけど・・・

しかも、よく聞くと、東葛地域から引っ越す先は、同じ首都圏であるらしい。

放射能リスクだけ考えても、あまり意味ある移動なのかなあ?

線量は、地域によって多少違うかもしれませんが、関東一円なら、ほぼ同じ産地の野菜果物を食べ、ほぼ同じ森から出る花粉を吸い込むわけで、

結局、大して変わらないじゃんと、私は思うのですが・・・

戸建を不本意な価格で手放すことによる、売却損や取引に伴う諸経費、それに引っ越し費用・・・等々を考えると、

そのコストをかけるだけの価値のある移動だとは、どうしても思えないのですが、

あるいは、今の線量ではなくて、近い将来、起こるかもしれない、首都圏直下型地震や、福島原発直下型地震のリスクが気になる・・・というのであれば、

なおさら、同じ首都圏に移転する意味が分からないし、うーんと唸ってしまう。

ま、深く考えるのはやめよう。

たとえ、売り手の趣旨が理解できなくても、お互いにメリットある取引であれば、売買は成り立つわけで、

私の地元・東葛地域で、本当に収益のあがる激安価格で、戸建が仕入れられるのなら、それに越したことはありません。

最後に、言っときますが、私はエンドユーザー価格じゃ買いませんからね。

業者の買い取り価格、あるいは任売価格並みで買います。それでもよければ・・・

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外国人入居セミナーを終えて・・・

いま、「外国人入居セミナー」と「懇親会」から、帰ってきました。

日本の賃貸不動産の世界では、目新しい、ニッチなトピックのセミナー・・・まだまだ、人気があるとは言い難いテーマのため、当初は参加者が集まらず、苦しみましたが、

蓋を開けてみれば、セミナー会場は満室近くまで埋まり、懇親会も盛り上がって、とても楽しかったです。

このセミナー企画に、最初から関わることができて、本当に良かったです。

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今回のセミナー、本当に、「上原さんに始まり、上原さんに終わった」と言っても、過言ではないでしょう。

セミナー講師である上原さんの、外国人専門不動産業にかける情熱、留学生を家族のように可愛がる温かい人柄・・・その姿に、心を打たれた方も、多かったことでしょう。

そして、在日外国人マーケットに対する深い知識、どのような媒体で宣伝すれば外国人が入居するのか、どのような間取りや内装が彼らに好まれるのか、賃貸借契約のポイントは・・・等々、大変勉強になりました。

あと、質疑応答が予想以上に盛り上がったのも、良かったです。

以下、私がとったメモ。

【質問】
首都圏で、外国人需要のあるエリアを、教えてください。高田馬場など、都心近くでは需要が大きいのはわかりますが、城東下町とか、千葉、神奈川方面では、どうなのでしょう?

【上原さん回答】
沿線によります。人気沿線といえば、何といっても、中央・総武沿線。中野、高円寺、阿佐ヶ谷などは特に人気が高いです。そのエリアだと家賃的に住めない層が、西武新宿沿線に流れる傾向もあります。

城東・千葉方面でも、たとえば、常磐沿線の南千住とか、柏などでは、留学生需要は結構あります。柏の近郊にある江戸川大学や、武蔵野線で行ける明海大学など、中国人留学生の多い大学があるからです。

同じ城東エリアでも、東武伊勢崎沿線になると、留学生より、就労者のニーズが大きくなります。就労者の場合、留学生よりは言葉が通じない問題はあります。一方、ファミリーなどは比較的安心。

あと、神奈川では、小田急沿線などが面白い。沿線の駅近エリアに、外国人入居OKのシェアハウスがほとんど存在せず、その割に需要は大きいからです。実際、相模大野にある、外国人OK、女性専用シェアハウスは、大成功しています。

【質問】
首都圏以外の、たとえば、仙台とか札幌など、別の都市圏では、外国人の客付けは現実的なのでしょうか?

【上原さん回答】
地域性にもよって違いますが、どの都市圏でも、それなりに外国人需要はあるとは思います。

東日本大震災以後は、関東地区の留学生が、親の意向で、西日本に動く傾向が、多少、目立ってきました。

【質問】
留学生をターゲットにした、Web情報には、どんなものがあるのでしょう?

【上原さん回答】
国によって違いますが、韓国人なら「ドンユウモ」(同友網)という韓国語サイトを見ている人が多く、中国大陸人は「QQ」という、中国独自のソフトウェアを使い、台湾人は日本人のようにFacebookを使う人が多いです。

留学生なので、日本語ができると言っても、結局は、母国語が一番読みやすいので、中国語や韓国語での情報発信が有効です。

Facebookなら、Facebookページをつくって物件情報を宣伝する、QQなら、投資家フォーラム的なものがありますので、それに書き込んで、交流していくのが良い方法です。

【質問】
外国人好みの、間取り、設備といえば、どんなものがありますか?

【上原さん回答】
中国系の入居者に関していえば、少なくとも次のことは言えます。

 ・ガスキッチンが必須 (電気はNG)
 ・開けた瞬間、部屋が丸見えは良くない。
 ・部屋は白じゃない方がいい。ヨーロッパ調の、黄色かブルーがいい。
 ・写真必須 (間取り図だけでは、誰も見ない)
 ・照明はつけた方がいい
 ・カーテンはオプションにする 
 ・壁紙や塗装・・・柄はやめた方がいい、黒はNG
 ・床は、フローリングがいい (畳はNG、CFはやめた方がいい、そのほかはOK)
 ・水回り・・・バス・トイレ別になっていれば良いが、こだわらない人も大勢いる。
 ・風呂は不要。シャワーだけでいい。
 ・外壁はキレイにしておくのが基本(友達を呼ぶ時、見栄を張りたいため・・・)

【質問】
ロフトは、あった方がいいですか?

【上原さん回答】
ロフトは明らかにプラス評価。特に韓国人はロフト大好きです。

また、ロフト付きのワンルームに、2人入居するのも珍しくないので、「2人入居可」にすれば、すぐ埋まるはずです。

【質問】
1部屋を2人でシェアするようなケースでは、2人連名で契約させた方が良いのですか?

【上原さん回答】
その通り、連名での契約が基本です。ただリスクとしては、「仲違いにより、一人が退去してしまう」こと。

すると、もう一人が残るわけですが、その場合、家賃負担が高いので、遅延・滞納がちになります。
一挙に出ていただき、次の2人組を見つけるのも手かと・・・

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謎の不動産投資家・サイコ大家さんの新刊、発売!!

私の不動産投資仲間、サイコ大家さんの、待望の新刊が出ました。

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>    サイコ大家著「週1時間で月収5倍の家賃収入!『片手間』投資」
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>    今、アマゾンで購入すると、後から特典をお送りします。
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>   【特典動画1】実録!精神科医の不動産投資術を激白!
>   【特典動画2】謎の不動産投資家サイコ大家氏の極秘インタビュー
>
>   特典として、本の中では書ききれなかった、
>   そして書くことがためらわれた内容を動画にしております。
>   本ともども、ぜひお楽しみください!
> ========================

私は、サイコ大家さんとは、1年ほど前から面識があり、

彼のメルマガも、ずっと読んできました。

昨年7月に、名古屋で講演した時も、超多忙な彼に、1時間ほど時間をつくっていただき、

いろいろと、アツい情報交換ができて、嬉しかったです。

それだけに、今回の新刊発行、友人として、とても嬉しく思います。

読んでみた、率直な感想ですが、

「職業も、家庭も大事にしながら、不動産経営でプロになる最高の手引書」

と思いました。

私も、(事業規模は全然及びませんが・・・)サイコ大家さんと同じく、フルタイムで働きながら、不動産投資・経営をしています。

精神科医と、ITエンジニアというのは、全く畑が違いますが、

お互い、10数年もかけて、大事に育ててきた、専門職業(プロフェッション)を持ち、

それを大事にしながら、不動産経営を「片手間」でやる、という点に、大きく共感しました。

私自身、ITエンジニアという仕事を、愛しており、

特に、「外国語力とIT」を活かした、グローバル組織でのIT専門職は、「自分の天職」と考えています。

働く会社を、変えることはあっても、専門職業は、今後もずっと、大事にしていきたい。

だから、リッチリタイア、セミリタイアとか、私にはあまりアピールしないんですよね。

ま、「アジア太平洋大家の会」をやってる位、不動産は大好きですが、

だからといって、今の仕事を辞めることに、魅力を感じないし、専業でやっていく気も、あまりないのですね。

もう一つ、サイコ大家さんに、共感できるのは、

育児世代のパパとして、家庭のことも、おろそかにしていないことです

精神科医として、多忙な業務をこなしながら、

家に帰って、パパとしての役割を、ちゃんと果たしている。

家事も、休日の家族サービスも、進んでやっている・・

(※彼は、不動産のことを、奥さまに一切に言わないことで有名ですが、これも家庭の平和を守るために、大事なんですね)。

私も、夜なべをして、家族全員分の服を畳みながら、彼の本を読んでいました。

同じ「イクメン」として、大変共感するものがありました。

職業も、家庭も、そして不動産経営も・・

3兎を追う(?)には、不動産経営が、「片手間」でできることが絶対条件。

サイコ大家さんは、5棟102室を経営、年間家賃収入5000万円を達成しながらも、

不動産経営にかける時間は、「週に一時間程度」だそうで・・・

もちろん、ここまでの境地に至るまでには、たくさんの時間をかけて勉強したのでしょうが。

あと、この本の、すぐれたところは、

不動産経営を「片手間」でできるようになる道を、

「年収600万円以上コース」、「年収600万円以下コース」に分けて、

それぞれのパターンを、丁寧に、解説してあるところです。

人それぞれ、出発点が違っても、行きつくところは同じ。

最終形は、「不動産経営のプロフェッショナル化」。

つまり、銀行で、「プロパーローン」を引けるようになり、無限に、事業規模を拡大していく、

そのために、

・自分の所有する、資産価値に常に目を配り、「次につながるよう」一棟目、二棟目を、注意深く選んでいく

・それぞれの地域(東京、大都市、中小都市)の特性を調べ、最適な物件を選んでいく

・不動産法人を、有効に使っていく (※奥さまに隠す必要がなくても、法人の使い道はいろいろある)

などが提唱されており、私はとても、真っ当な考え方だと思いました。

何より、再現性ある方法論なので、価値が高いですよね。

最後に、このサイコ大家さん。

なんと、「海外展開」も考えておられるとのこと。

進出先として、マレーシア、フィリピン、タイなど、東南アジアを考えておられるようです。

確かに、「片手間不動産経営」を、海外にまで広げられたら、楽しいですね。

実際、海外物件の経営、片手間で十分できますよ (経験者は語る・・・)

サイコ大家さんほどの方であれば、楽勝だろうと思います。

皆さん、新刊買って、アマゾンキャンペーンも、応募しましょうね。

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墨田区最強伝説

国交省は、東京都心から羽田・成田両空港へのアクセスを改善する目玉の策として、

現在、都営浅草線が通っている「押上~泉岳寺間」11kmに、短絡線を整備するとともに、その中間地点にある「東京駅付近」に、「新東京駅」を設ける調査結果概要を、示しました(リンク)。

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これは、「首都圏に住む、皆のためになる」鉄道整備として、高く評価できますね。何より、「東京駅から両空港への速達性」が、大幅に改善されます。新線が実現すれば、

・東京駅~羽田空港 直通22分 (現状は、品川か浜松町で乗り換え要)
・東京駅~成田空港 直通37分 (現状、成田エクスプレス50分前後)

いい話ですねえ~。都心から空港へのアクセスでいえば、これでようやく、香港並みになる。アジアの各ライバル都市と比べても、ほぼ遜色なくなりますね。

東京駅から成田へのアクセスも37分なら・・・成田エクスプレスが霞んでしまうかも。すごいぞ京成!がんばれJR東日本!

この新線、優先度の高い国家プロジェクトとして、早期に推進されるでしょうが、これによってブレイクするのは、何と言っても、

泉岳寺駅周辺

でしょうね。羽田・成田、東京駅に直通、加えて山手線の新駅もできる。品川車両基地の大きな跡地が、新しい国際ビジネス地区、いや「新都市」になる・・・間違いなく、東京の超一等地になりますね。

山手線の新駅開業、2014年以降ですが、もう、完成後の大ブレイクを見越して、地価も大きく上がってしまったとか・・・

正直な話、この辺に土地付きのRCか商業ビルでも持てれば、本当に最高ですね。ただ、私を含めて、多くの人にとっては、高嶺の花でしょう。ファンドも、国内外入り乱れて、一気にこの地に大金を投下してくるでしょうから、

この付近で、先祖代々の土地持ってる人、物件持ってる人、おめでとう・・・。

ただ、日本が数年後、デフォルトして、円が暴落したら、海外資産使って、ここで土地付きを、一気に仕込んでしまえないかなあ・・・と、夢想する今日この頃です。

もうひとつ、ブレイクが期待できるのは、短絡線のもう一方の端にある、

押上駅周辺

ですね。押上といえば、もちろん、スカイツリーの最寄り駅。

東武鉄道は、この駅を、ハブにしたいようですね。なにしろ、営業区間100km以上に及ぶ、長大な東武伊勢崎線も、「東武スカイツリーライン」にするようですから・・・

これまで、東武沿線における、ハブ機能を担っていた北千住駅の役割を、押上が徐々に奪っていくかたちになるのでしょうね。

実際、これから予想される押上の変化は、スカイツリー建設よりも、東武&京成との相乗効果の方が、すごい。羽田と成田へ、直通30分台のアクセス。加えて東武のハブになるのであれば・・・

この押上から、南1.3km行ったところに、「下町の首都」といわれる、錦糸町の大繁華街があります。押上駅のアクセス劇的改善により、錦糸町の商業機能が奪われていくのか?あるいは、押上と錦糸町がつながって、さらにパワーアップした「東の大都会」になるのか?

将来の商業地図までは予想できませんが、一つ特筆すべきは、

押上も錦糸町も墨田区にある

したがって、

「都内23区東部、隅田川の東側で、これから、一番イケてる区になるのは、墨田区」

という、「墨田区最強伝説」が、すでに既定路線になったということでしょう。

私の住んでる江東区は、近い将来、「墨田区の郊外」になってしまうのでしょうか?
ま、今でも、錦糸町に遊びにいく、江東区民は多いわけですが・・・

しかし、江東区には、墨田区にない、「海」という武器があるので、「下町&ベイエリアの雄」の地位は、簡単には譲らないでしょうが・・・・

私の身辺でも、最近、「スカイツリー近辺の土地仕込んだ!」、「スカイツリー圏内のワンルームマンション絶対に売れるぞ」・・・みたいに、押上界隈が、騒がしくなっています。

今後の発展に、目が話せませんね。

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外国人入居と、私の本音

おはようございます。

外国人入居セミナー@東京の開催が、あと、一週間後に迫ってきましたね。
東京マラソンの開催日、2月26日(日)の、14:30開場、15:00開演です。

セミナー後は、懇親会も企画していますよ。高属性な留学生呼びます。
将来、あなたの物件で、優良入居者になってくれるかもしれませんよ♪

外国人入居セミナー「滞納を出さない!外国人向け賃貸専門業者のノウハウ大公開」

エントリーはこちら

おかげさまで、残席も、少なくなってきましたので、エントリーはお早目に。

そして・・・お待たせしました。

今回のセミナーで、メインスピーカーをつとめる、留学生専門の不動産屋さん・上原さんの音声画像を、Youtubeにアップできました!!

1月25日、NHKの深夜番組「資格はばたく」で、放映されたものです。時間は、約6分間。

今回のブログ記事は・・・単なるセミナーの宣伝ではなく、

セミナーの裏方として暗躍(?)する、私の、複雑な心境を吐露しようと思います。

私が、「外国人入居戦略」という、日本の大家・不動産業界にとっては、斬新なコンセプトを打ち出して、文章を書くとき、

正直、少しだけ、躊躇があります。

自分では、心を込めて、皆様におすすめしたい、という気持ちはあっても、
世の中の人は、必ずしも、そのように解釈するとは限らない・・・ということも、分かっているからです。

日本の不動産賃貸市場というのは、面白くて、

外国人入居に関わる外国語で、メインになるのは英語ではありません。

むしろ、同じアジアの、中国語や韓国語になります。

英語を話す入居者も、もちろんいますが、

それよりは、アジア近隣諸国からやってくる留学生、社会人、移住者の方が、圧倒的に多いのです。

彼らの母語は、中国語や韓国語など、アジア言語であり、英語が必ずしも得意な人たちだけとは限りません。

そして、日本の大家の立場からいえば、そうしたアジア系外国人の、入居者としての「属性」に対して、ネガティブな意見が根強いことも事実。

それが、偏見である部分も多分にありますが、そうした偏見を抱かざるを得ない「現実」というものも、確かに存在します。

客観的にみて、あまり属性の良くない外国人が、決まり通りに、ゴミを捨てない、静かな住宅地で仲間呼んで騒ぐ、注意しても言葉が通じない・・・

しまいには、日本人の店子が外国人を敬遠して逃げる、周辺の資産価値が下落する・・・といった現象も、日本の都市部の各地にみられます。

一方で、アジア近隣諸国の経済パワーが、年を追うごとに増し、来日する彼らの「属性」も、以前と見違えるほど、改善されてきつつある事実もあります。

私はその側面に注目して、「高属性のアジア人(特にお金持ちな留学生)を入居させて、安定収益目指そうぜ!」と言っているわけなのですが、

世の中、私の言葉を、額面通りに受け取る人ばかりとは限りません。

私が「外国人入居」という言葉を発した瞬間、「以前のような、低属性の外国人」をイメージして、忌避する・・・という方も、もちろん、おられるわけですね。

かといって、「高属性外国人入居セミナー」と銘打つのは、少しまどろっこしいし、

一体どうしたもんかなあ・・・と、悩みながら、相変わらず暗躍(?)する毎日です。

とはいえ、すでに、グローバル化の波を受けた日本。賃貸住宅市場とて、例外ではありません。

「外国人入居セミナー」に、あの「全賃さん」(全国賃貸住宅新聞)の記者さんが取材に来るなど、

それなりに注目を受けつつあるのかなあ・・・とも思います。

「留学生専門の不動産業」を企業した上原さんをはじめ、頼もしい仲間たちとともに、

日本の賃貸住宅市場に、新風を巻き起こし、新しい市場を切り拓いていくのだ。我々がパイオニアなのだ・・・

そうやって自分を鼓舞しつつ、悩みながら、ブログ、メルマガを書いている私がいました。

繰り返しますが、残席、少なくなってきました。エントリーはお早目に。

外国人入居セミナー「滞納を出さない!外国人向け賃貸専門業者のノウハウ大公開」

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満室経営新聞インタビュー

昨日は、不動産賃貸経営のクオリティ・ペーパーとして有名な、

月刊!満室経営新聞」のインタビュー

を受けるという、大変名誉な機会をいただきました。

この満室経営新聞、私も創刊当初からの読者です。購読は無料ですが、とにかく記事のクオリティが半端ない。

特集インタビュー、コラム、業界情報・・・賃貸経営のコンテンツとして、価値あるものばかり。ビジュアル的にも、気合い入ってる。

正直、有料にしても、普通に読者はつくんじゃないか、と思ったりしますが、

大家による、大家のための無料新聞」という創刊の理念を守り続けて、今日にいたっています。

今回、私のインタビューは、この新聞始まって以来の、「海外不動産投資ネタ」。

内容的には、先週、「大前研一さんビジネススクール」で講演したものを、もう少しカジュアルにしたかたちで、

編集長けいすけさんに、上手にまとめていただきました。

少しだけ辛かったのが、約1時間に及ぶ音声収録。

話すのは慣れてるのでいいんですが、風邪ひいて声が出なくて・・・

その日の朝などは、本当に声出ない状態でしたが、収録にはレモンウォーター飲んで、なんとかごまかしました。

普段の私の声より、多少、しわがれてるかもしれませんが、その辺はご容赦を。

私のインタビュー特集は、3月10日の配信予定。

「松田淳さん」、「ソプラノ大家さん」の次に、私が出てきます。このメンツみても、栄誉ですよねえ♪

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太陽光パネル設置を決意!

私が、福岡市内、西鉄高宮駅前に持っている一棟アパートの屋根に、太陽光パネルを設置することに決めました。

来週火曜日、バレンタインデーの日に設置契約および設置補助金を申請。

その後、順調にいけば、設置工事は3月中。早く、政策金融公庫で10年融資引いて、設置日までに融資実行。現金手出しなしで、翌月に補助金受け取り・・・という段取りで進めます。

1月29日の日記「ソーラーパネル投資」で書いた、太陽光パネル収支シミュレーションの結果は下記の通りでした。

パネル 21枚… 発電能力 5.36 kWh
自家消費 10%
九州電力への売電単価 42円/kW. 10年保証
発電量推計 5500 kWh/年
売電収益推計 216000円/年
補助金 257280円
補助金込み10年間の収益 241万6851円
初期投資額 220万5000円
システム導入利回り 11.51%
投資回収期間 9年強
減価償却 17年
パネルの保証期間 25年
施工業者 ウエストホールディングス
施工 屋根の支柱にボルト挟み込み工法

上記を全て、現金手出ししたとすれば、初期コストは220万円、約25万円の補助金が下りるので、実質195万円。その設備投資が、今後10年は、年間21万5千円の売電収益を生み出してくれるので、利回りは年11%台。悪くはない。

とはいえ、先月、千葉県柏市で買った、表面利回り24%の築35年区分マンションの例もあるように、約200万円の現金を、より高利で運用する方法は、いくらでもあるので、政策金融公庫の融資を受けて、現金手出しのない方式で進める予定です。

政策金融公庫の、10年融資の場合、年利1.65%で借りられます。その間の、売電収益が月1万8千円、元金・利息の償還が月1万6千円~1万8千円。ほぼ収支トントン。キャッシュフロー出ない代わりに、減価償却を使って、若干、税金が安くなるかも・・・

融資を10年間にする理由は、単純で、「今後10年間は、収支がほぼ読めるけれど、11年目からは、不確定要素が多く、残債を持ちたくないから」です。

・九州電力の売電単価が、今後10年間保証 (11年目からの単価は分からない)
・太陽光パネル以外の、付属設備の耐用年数が、軒並み10年間 (11年目から、買い替えが発生すると予想)

また、10年後には、物件も築11年目を迎え、そろそろ出口として、売却を考える頃ですね。その頃には、残債も土地値以下にする予定です。

遠隔地の物件ゆえ、一番気になるのが、施工・・・東京在住の私が、わざわざ福岡まで工事を見に行くことは多分ありませんが、その代わり、施工実績豊富な業者を使い、管理会社の現地確認、写真による報告書提出を約束させることで、リスクは低いと判断しました。

とにかく今回、太陽光パネルの設置を経験して、良いこと、悪いこと含めて、知見を蓄積することが大事だと判断しました。今後、日本で買う二棟目、三棟目にも、太陽光パネルはたぶん設置するわけですから・・・。

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数撃ちゃ当たる?Web広告で入居付け

私は、2010年の8~9月にかけて、地理的に離れた、3つの物件が、一気に空室となった経験があります。その内訳は、

千葉県柏市 3LDK ファミリータイプ    (募集賃料 93,000円)
北海道千歳市 1LDK 単身・カップルタイプ (募集賃料 43,000円)
山梨県甲府市 1K 単身タイプ       (募集賃料 27,000円)

当時の私は、区分6室しか持っていなかったので、3室空いただけで、空室率50%になってしまう。それでは全然面白くないので、躍起になって、短期間で客付けしようとしました。

しかし、千葉、北海道、山梨・・・それぞれが遠く離れ、間取りも、管理会社も違うなかで、一気に客付けするには、どうしたら良いか?

しかも私は、サラリーマン兼業大家でで、平日昼間は稼働できません。

飛び道具」しかないっ・・・

私の出した答えは、「タダで出せるWeb広告を、とにかくたくさん出す」ことでした。

私が自分で持ってる、ブログ、メルマガを総動員したのはもちろんのこと・・・

となりの大家さんで、物件紹介ホームページを作成
・Google不動産への広告出稿を、北海道、千葉、山梨の管理会社に提案(注.宅建業者じゃないと広告出せないシステムでした・・・だから短期間で挫折したんでしょうね)

日本語だけでは飽き足らず、中国語や英語の、物件情報サイトにも、広告を出しまくりました。

・英語  Craigslist Tokyo
・中国語 小春網東京華人網 など

多言語ウェブメディア戦略・・・といえば聞こえはいいですが、要は、手探りでした。「無料でウェブに載せてくれれば、何でもいいから、ガンガン載せる」・・・当時の私は、それしかできませんでした。

ここまでやって、どれだけ効果があったのかは、分かりません。が、少なくとも言えることは、

・千葉、北海道、山梨の3つの管理会社が、口をそろえて、「鈴木さんの物件、Webアクセス数がダントツトップです!」と言った。

・中国語の「小春網」に広告を掲載したら、特に山梨物件に対して、電話でたくさんの問い合わせがあった。

要は、「下手な鉄砲、数撃ちゃ当たる」戦略だったのかもしれません。でも結果からいえば、この3つの物件、1カ月以内に、すべて入居が決まってしまいました!小さいながらも、一気に満室大家に。

なぜ、早期に入居が決まったのか?いま振り返れば、

大家さんが、入居付けに、ものすごく努力している姿勢が、管理会社のセールスマンの心を動かした

としか思えません。結局は、3物件とも、彼らの力で、入居が決まったのです。大いに感謝しています。

Webで、物件広告へのアクセス数をガンガン増やすことと、それ以上に、大家の頑張りを管理会社にアピールすることは、大事だと思いました。


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