日本不動産

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震災復興需要と首都圏物件

皆さんおはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

言葉にならないほど、大きな惨禍を残した大震災と、原発事故。余りのショックの大きさに茫然自失する世の中にあって、
私たち表現者としては、「いつ、不動産の話すればいいのか?」、判断の難しいところでもあります。
西日本はともかく、ここ東京では、不動産セミナーなども、大っぴらに開ける状況では、まだありませんし、世の中が落ち着くまで、冬眠するしかないのかな?

・・・というのは表向きの話で、背後では、私は思い切り活動しています。
特に、物件探しについては、これまでにないスピードで、進めていますし、昨年興した会社の、創業融資の件も、猛スピードで取り組んでいます。
世の中が落ち着くのは、4月か、5月か、あるいはもっと後でしょうか?いずれにせよ、その時にスタートダッシュを切れるように、準備しているのです。

震災から10日経ちましたが、東京では、震度3前後の余震が、毎日続く。場所によっては停電もあり、ガソリンも不足。
原発事故による放射能騒ぎで、東京の富裕層や、関西方面に実家のある人たちは、新幹線に乗って、西へ逃げていきました。
海外の企業は、東京事業所を大阪や海外に次々と移転、外国人は次々と逃げ、東京に住むフランス人などは震災前の半分以下になりました。
これだけみると、「東京、お先真っ暗」だと思ってしまいます。停電で街も暗いですしね。

しかし、北に目を向けてみれば、東京の人間なんかより、ずっと大変な思いをしておられる方が、大勢います。
東北、北関東を中心に、避難生活をしている方が、なんと47万人もいるとか。仮設住宅を3万棟建てるそうですが、全然足りません。
この人たちの生活再建は、今後、どうなるのか?

私はいま、日本で住宅仕入れるなら、首都圏で決まりだと思っています。なぜなら、

・原発事故と、「東京は危ない」というイメージの先行から、首都圏~北関東で投げ売り物件が出つつある 

 ⇒お値打ち物件を安くつかむチャンス到来ですかね~。

一方で、「震災復興需要」という、新たな要素も出てきており、その焦点も首都圏と思われます。

・東北地方を中心に、被災された方々が、主に首都圏に逃げてきている。
・今後、インフラが復旧し、世の中が落ち着くと、彼らの大部分は故郷に帰り、一部は首都圏に留まると思われる。
・北関東も被災地を多く抱えており、彼らの生活再建の舞台も、結局、北関東or首都圏になる。
・いずれにせよ首都圏では、大量の復興住宅需要が見込まれる。

 ⇒彼らの需要にマッチする物件を仕込めれば、安定収益が期待できるかも。

東北人、北関東人の心情として、今後、仮に故郷に戻れなくても、首都圏より西には行きたがらないはず。多くは、首都圏に定着するでしょう。
いくら被害が少ないといっても、彼らにとって西日本は、故郷から遠いし、文化も言葉も違うし、心理的な距離が遠いのです。

特に、首都圏北部(埼玉県や千葉県東葛地区)が狙い目かと思います。なぜなら、被災地の人々にとって、故郷と東京都心を結ぶルート上にあるからです。
たとえば、私の出身地である柏市は、首都圏北部にあり、同じ常磐沿線の、茨城県や、福島県浜通り出身の人々が好んで定着する都市です。
柏からは、東京に出勤できるうえ、故郷に帰るにも、東京都心を通らず、常磐高速道ですぐ行けるから、人気が高いのです。
また柏自体が、都会と田舎の要素を、両方兼ね備えた都市で、「田舎は嫌だけど、大都会が怖い」人々に、ぴったりマッチするので、満足度も概して高い。

「地方出身者は、東京都心と故郷のルート上にある、郊外中核都市に好んで住む」、これは鉄則だと思います。

復興需要のボリュームゾーンとしては、やっぱり埼玉県ですかね。被災地も、東北新幹線や東北道沿線の割合が高いですから。沿線にある大宮・浦和など中核都市の、地政学的価値は非常に高いと思います。
あと、首都圏北部は、南部よりも、不動産価格がお値打ちなので、仕入れやすいのもメリットですね。

最後の一言、この文章を読んで、「Manachanは、被災者を食い物にして、儲けようとしている」なんて、言わないでね。今どきの日本で、そんなケチな料簡持たんでくださいな。

商売は、相手を満足させてナンボ。首都圏で生活再建を目指す人々が、心から気に行ってくれる住居やサービスを提供できて、それで初めて家賃収入が成り立ちます。
その家賃収入の期待から、オーナーは管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等を自腹で払い、その一部は国庫に入り、被災者支援の原資となります。

被災者のために、良い場所で安心できる住まいを提供する。また、経済活動を通じて内需を創りだし、国庫を潤す。結果的に、世の中のためになる事業だと思います。
慈善は素晴らしいし、それに対して、私も支援を惜しまないけれど、経済活動の第一線で生きる者としては、やはりビジネスベースで、ちゃんと回る仕組み・事業を考えたい。それが自分の責務だと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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北の大地の不動産投資

Manachanです、毎度どうもです。

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昨晩は、不動産コラムや物件探しで、いつもお世話になっている「健美家」さんの、オフィス移転パーティーに行ってまいりました。
東京・表参道のお洒落なエリアにある、真新しいオフィスでは、不動産投資経営の世界で、今をときめく投資家、起業家、コラムニストの方々が続々と・・・凄い豪華メンツ!
おかげさまで、とても楽しい時間になりました。食べ物も美味しかったし。格好良いプレゼントもいただいたし♪

今回のパーティーには、北は北海道から、南(西?)は大阪まで、物件所在地でいえば、南は長崎まで、日本全国からの参加者が来ていました。
特に、北海道からは3名も来ていた他、東京在住で札幌に投資している方も何名かおられたので、今回は北海道ネタでいきたいと思います。

国内・国外を問わず、どの土地で不動産投資をするにせよ、その土地に固有なローカルな事情を、ある程度知っておく必要があります。
特に重要なのは、賃貸不動産市場の動向、交通網や重要施設(職場、学校、医療施設)、人々の動き(通勤・通学)、そして人々の住まい方、暮らし方等々・・・。
特に日本は南北に細長く、たとえば東京と札幌では気候風土も著しく違いますので、札幌人の暮らし方について、東京の常識では推し量れない部分が、多々あります。
今回のパーティーで、札幌の方々とお話ししたことにより、ますます「東京の常識で考えてはいかんなあ」ということを、痛感しました。

以前、札幌の住宅雑誌を読んでいた時、

「札幌に住むということは、雪と付き合うということ」
「1年のうち、3分の1は、雪に閉ざされる札幌の暮らし」

という一文が、とても印象に残っています。

私は日本のなかでも比較的暖かく、雪も年に数回しか降らない千葉県の出身ですので、札幌の、特に冬季のライフスタイルを理解するのは難しい。
以前、中国東北地方の大連で過ごしたので、「零下10度以下になる寒い冬」の経験はあります。但し、大連は気温が低くても、降雪量は少ないので、
「年に4~5カ月が降雪期間」といわれる札幌の暮らしが、なかなか肌で理解できません。

その札幌で、不動産投資をするうえで、知っておくべきことがいくつかあるそうです。

1)地下鉄の駅徒歩5分圏内が望ましい

んだそうです。東京など本州の都会で10分圏内までOKだとしても、札幌は5分以内だと・・・
その理由は、「冬場、積雪のある時、5分以上歩くのはつらいですから・・・」。なるほどねえ。

でもって、JRの駅近より、地下鉄の駅近の方が望ましいそうです。
その理由は、「どんなに雪が降っても、地下鉄なら止まらないから・・・」

2)狭い3点ユニットの物件は避けるべき

広くて人口の少ない北海道。道民は、東京人よりずっと余裕のある居住空間で暮らしています。
学生の住むワンルームでも、30平米、40平米が当たり前。東京では、16平米でも場所が良ければ平気で入居者が入ると言うと、ビックリされることも。

札幌では、どんなに立地が良くても、東京並みに狭くて、かつ3点ユニットだと、賃貸がつかないか、家賃下落が激しいそうです。
「そんなもん、北海道では誰も住みたがりませんよ・・・」とのこと。

3)一棟なら、公道に面した物件が望ましい

北海道のどこに住んでも、冬場は雪かき、雪おろしの必要があります。
場所によっては、降雪量も半端ないので、その労力・費用も膨大なものになります。
札幌で、土地付き一棟物件を買う場合、できれば公道に面している方が望ましいんだそうです。その理由は、

「公道なら、税金で除雪してくれるでしょ?」
「私道だと、地元の町内会で除雪やったりするから、費用も結構かかるんですよ」

あと、普段本州に暮らし、時々北海道の別荘で過ごす方も、シニア層を含め結構多いですが、
滞在中にシャワー使った後の水抜きは、絶対にやらなきゃいけないんだそうです。なぜなら、

「パイプが凍ってしまいますから・・・」

以上、本州や九州の常識では推し量れない、北の大地の暮らしでした。不動産投資には欠かせない知識ですね。

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福岡市ファミリータイプ投資

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今日も、私のメルマガをお読みいただきまして、ありがとうございます。
メルマガは2週間ほど、ご沙汰してしまいました。この間、私は九州へ物件探しに行ったりして、なかなか多忙でした。

九州、特に福岡市は、日本各地の不動産投資家に、馴染みのある場所だと思います。
数年前、ファンドバブルの頃は、福岡は札幌、仙台などと並んで、ワンルーム、1K中心の一棟マンションが続々と建設され、
それらを、フルローンで買った投資家もきっと多かったことでしょう。
2007年頃、福岡の不動産屋には、東京でボーナスをもらった高給取りのサラリーマンが、区分物件を現金買いするために、続々と来ていた時期もあったようです。

私自身も、以前、福岡市中心部で、区分(1K)を現金買いした時期がありました。もうすでに売却済みですが・・・。
札幌や仙台と同様、福岡市で、単身者向けのワンルームや1Kは、すでに供給過剰になっており、空室や賃料下落が深刻化しています。
福岡都心部の人気ある立地であれば、傷は少なくて済みますが、少し郊外だと、確実に苦戦すると思います。

その代わり、2LDKあたりのファミリータイプがアツいと、個人的には思います。ここ数年かけて、福岡市の物件価格を調べてきましたが、


福岡市中央区では、ファミリータイプの売却価格が、築が古くなっても下がらない!!!

ことを発見しました。これはもちろん、福岡(九州)地元民の実需が期待できるからです。
築が多少古くても、天神(福岡市の中心街)に自転車で出られるような場所であれば、多少の費用が嵩んでも買いたい!という層が、確実に存在するのです。
郊外の一戸建てを売り払って、コンパクトな福岡市内の2LDKに移り住み、天神ライフを満喫したい、というシニア層も多いようです。

東京では考えられませんが、福岡市では、天神から至近のファミリータイプでも、築20~30年なら700~800万円で買えます。
だから、シニア層が郊外の土地家屋を売っても、無理なく移り住めますし、
地元の若いカップルでも、「この程度の金額で買えるんなら、買っちゃえ!」と、思う人が多いようです。
都心近くの中古マンションを買って、リフォームして、自分の好きなスタイルで住みたい・・・と考える若い世代が、全国的に増えているようです。
とても堅実で合理的な考え方だと思います。

福岡市中央区では、ファミリータイプのマンションが、賃貸人付きで売りに出されているケースが多いですが、面白いのは、

賃貸人付きでマンション買うと、安い!
空室の状態でマンション買うと、高い!

これは、実需マーケットだからこその、面白い現象です。であれば、

賃貸人付きで安くマンション仕入れて、家賃収入を得る!
売る時は空室にして、地元の実需層に売れば、キャピタルゲインも期待できるかもしれない!

という戦略が成り立つのではないかと思い、注目しています。

また、福岡市は日本人だけでなく、中国・韓国など、アジア近隣諸国の人に間で知名度が高く、
福岡限定で投資物件を買いたい、という人も結構いるようです。
私も今回、中国人投資家の友人を連れて、福岡で一緒に物件を見てまわりました。

あと、福岡の郊外で一戸建て投資、というのも、面白いと思いました。
今回見たのは、福岡都心から電車で15分程度の距離にある、二日市(福岡県筑紫野市)ですが、西鉄・JR両方を使えて、高速道路網も充実した、交通が非常に便利なところです。
福岡市内だけでなく、鳥栖方面の工場・倉庫などにも無理なく通えるので、賃貸需要も強そう。
その二日市で、一戸建てが、500~700万円台からあるようです。利回りも12~13%。

東京に暮らす私からみると、とにかく、福岡郊外は羨ましいほど住宅事情良いですね。
一戸建ての敷地面積が、70坪とか80坪が当たり前。値段も安く、中古なら1000万円台前半で、福岡15分圏内で便利な場所の戸建てが買えるようです。
首都圏で、同じような物件を買ったら、一体いくらするんだろう?

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変貌する東京ベイエリア

皆様こんばんは。Manachanです。
前回のメルマガは、上海出張中に書きましたので、ほぼ1週間半ぶりの発行になりますねえ。

早速、お知らせですが、私が連載中の健美屋コラム『国境を超える不動産投資』
http://www.kenbiya.com/column/theworld

第3回目のコラムが、10月29日頃、公開されます。今回は、マレーシアの不動産事情がテーマです。
次回号(第4回目)は、11月末に、オーストラリアの不動産事情について書きます。お楽しみに。

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今回は、日本の首都・東京の湾岸地域、いわゆる「ベイエリア」の不動産について、思うところを書きます。

ベイエリアは、東京都区部に限れば、東は葛西臨海公園から、新木場、有明、お台場・・・そこから南に折れて、大井、平和島、羽田空港に至る、約20kmの海岸沿いの地域を指します。
もともとは、工場・倉庫の建ち並ぶ、殺風景なエリアでしたが、近年は、工場の撤退が続き、高層住宅街、オフィス街として、目覚しい変貌を遂げつつあります。

私が住む、江東区のベイエリアでいえば、これまで最もダイナミックな変貌を遂げた地区は、豊洲(とよす)でしょう。
もともと、ここは埋立地で、重化学工業地帯でしたが、今では、その片鱗も見えません。
海岸線がきれいに整備され、遊歩道やピクニックエリアになり、そこからレインボーブリッジを間近に望むことができます。
そして何より、人を圧倒するのは、林立する高層マンション、40~50階建てが当たり前・・・銀座から至近距離なので、高層階は億を超える値がつきます。
豊洲の公園を歩くと、裕福そうな欧米人ファミリーも結構多い。ここは広尾か麻布かと思うくらい。

豊洲の商業施設「ららぽーと」を歩くと、世田谷や杉並の高級住宅街からぽっと出てきたような、小奇麗な身なり、お上品な言葉遣いの奥様方に、時々出会います。
俗に、「キャナリーゼ」とよばれる、富裕層の奥様方です。下町のイメージが強い江東区で、これまで見なかった種族ですね。多くは、山の手方面から、豊洲に移住してきたようです。
とはいえ、豊洲の「ららぽーと」を歩く女性たちのうち、富裕層っぽいのは2割弱かな、後は普通の庶民という感じもしますが・・・。

豊洲に続き、ブレイクしつつあるエリアが、東雲(しののめ)です。
ここは、湾岸道路が貫く、殺風景な倉庫街。りんかい線・東雲駅近くは、今でもそんな感じですが、そこから北へ、豊洲方面に10分ほど歩くと、風景が一変します。
キャナルコートCODAN東雲を中心に、中高層のデザイナーズマンションが目白押し。高層階では億近い値が付くようです。賃貸だと、ファミリータイプで月18~30万円といったところか。
億ションが当たり前、家賃も月30万超の物件が多い豊洲に比べると、やや庶民的なエリアですが、都心通勤の上場企業サラリーマンに選ばれる立地・価格帯ではあります。

豊洲・東雲に隣接しているにも関わらず、不動産価格がかなり安めのエリアが、辰巳(たつみ)です。
ここは昔から、大きな都営団地があり、庶民的なエリアとして知られています。そのため、地名のブランド価値がやや落ちるのでしょうが、
東京メトロ有楽町線が直通し、銀座まで8分。りんかい線も使えるため、都心へのアクセス条件は、豊洲・東雲と比べて、遜色ありません。

こないだも、辰巳で新築のファミリーマンションが建ちましたが、3LDKが3300~3900万円で売り出されており、ベイエリアではウソみたいに安い値段。
辰巳でいま、マンションを安く買えば、資産価値は、絶対に上がると思います。かつての豊洲・東雲がそうであったように・・・。
私、新築には興味ないので、中古で、出物がないかなあと、時々、探したりします。
でもまあ、都営団地以外、中古の建物があまりないエリアなんですけどね・・・。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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中国人向け物件ポータルサイト、ついに公開!

Manachanです、こんばんは。

私が、今年7月26日に立ち上げた、合同会社・鈴木資産管理は、「日本不動産の、中国直販事業」の会社です。
この会社が、収益を上げる武器となるのが、物件情報ポータルサイト。

自社物件だけでなく、複数の不動産会社の物件情報を掲載して、中国語説明つけて売ってしまおうというコンセプトで、
8月初旬から、千葉県の学生ITベンチャー「ハッシュシステム社」と協力して、制作してきたシステム。
それが今日、満を持して登場しました。

日本語トップページ
http://lingmuxue.com

中国語トップページ
http://lingmuxue.com/index_c.php

余談ですが、サイトアドレスにあるlingmuxue(りんむうしゅえ)というのは、私の名前「鈴木学」を北京語読みしたものです。
中国人には、「鈴木学.com」と読めるはずです。覚えやすいかな?

このサイトの特徴として、

1)中国語と日本語の、完全二ヶ国語対応になっている。日本語でも中国語でも、物件情報の問い合わせ、顧客情報の入力等ができる。

2)複数の不動産会社の物件情報を、統一されたフォーマットで扱える。

3)物件情報の入力作業が、手動でも自動でも可能。したがって、提携不動産会社さんに入力をお願いすることも可能

私の知る限り、日本ではこれまでに例をみないタイプのサイトと自負しています。

もちろん、中国人にとっても、これは目新しいサイトであるはずで、早速、私の中国語ブログでも、画像入りで宣伝しました。
http://blog.soufun.com/28857152/10604373/articledetail.htm

私が、なけなしの私財を投げ打って(とはいえ、地方激安物件を買うよりも少ない出費で済みましたけど・・・)つくったシステムなので、
投資した額に見合った、いやそれ以上の、お金を稼いでもらわなくては、割に合いませんよね。
そのためには、たくさんの物件情報を、こまめに掲載・更新していくことが肝要なのでしょう。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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大阪飛ばしは、あきまへん

Manachanです。こんばんは。

最近、千葉銀への入金が相次いでいるので、振込み手数料を節約するために、千葉銀で口座つくってしまおうかと思っています。
千葉銀は最近、近隣都県に盛んに支店を出しているようです。私の住む、東京都江東区に深川支店ができましたし、埼玉県の八潮、三郷中央にも、相次いで電撃出店しています。

千葉銀が江東区に出店するのは、よく分かる。この地域は、今時の日本では珍しい、経済高度成長が続いているから・・・。
江東区では人口が、毎年1万人以上増える。巨大なショッピングセンターが、毎年1つづつ建つ。区民の平均所得も上昇中・・・まるでアジア新興国のような状態。
融資先に乏しい昨今、千葉銀は、成長著しい江東区での融資に力を入れているそうです。江東区民である私が、東京東部の一棟マンションを買うのであれば、
まず千葉銀に相談に行くと決めています。その日のためにも、今から千葉銀の口座つくっておくもの、悪くないよね♪

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

今週はいくつか、メディアへの露出がありました。

まず、9月27日には、全国賃貸住宅新聞の一面に、私の記事が載りました。
http://www.zenchin.com/news/2010/09/post-589.php

次いで、9月29日に、健美家コラムに、私の連載記事が載りました。
http://www.kenbiya.com/column/theworld/02.html

これを受けて、「中国ビジネスで提携したい」という問い合わせを、いくつかいただきました。
面白いことに、いずれも、大阪の不動産業者なんです!!
まだ電話で話しただけですが、今後、良い提携ができそうな気がします。

さすが商売の都・大阪。初動が早い!フットワークが軽い!!
尖閣諸島の騒動で、世間がビビってる今がチャンス!我々はどんどん、中国進出していきまっせ~。開拓者精神、爆発だぜ!!

大阪の業者さんと話していて、面白いと思ったのは、皆さん、大阪・関西という地域に、非常に強いプライドを抱いておられること。
たとえば、私が自己紹介で、「東京、名古屋、北海道、福岡、山梨に、物件を持ってま~す」と言うと、
「なぜ、大阪を飛ばしはったんですか?」と、聞かれたりする。

私が大阪で、まだ物件持ってないのは、ま、単なる偶然なんですけど・・・
名古屋や福岡で買ってるのに、それより大都会である大阪(確かにそうだ!!)で、まだ買ってないのは、やはり変なのかもしれませんね。
それだけ、大阪の人たちは、自分の地域に対して、自信満々なのでしょう。東京の投資家が、都内で物件買った後、次に目をつけるのは、当然大阪でしょと。
一方、名古屋や福岡は、もっと謙虚です。時に、「東京の方が、我々の街で投資する理由を教えていただけますか?」と聞かれたりしますから。

ですので、これから大阪の業者さんと提携していくにあたって、関西圏で区分マンションの一つも、買っていきたいと思うのです。
話のたねとしては、最高ですもんね。「実は阪神ファンなんです」と言うより、「大阪の福島区で投資マンション持ってるんです♪」と言った方が、ずっとインパクトありますから。
自分が実際に物件持って運営していれば、中国人投資家にも薦めやすいですし、自分の懐も豊かになるし、一石二鳥、三鳥ですな。

関西圏の投資物件も、区分マンション、賃貸用戸建を中心に、時々フォローしています。
関東出身の私からみて、思うことをいくつか・・・

・関西圏では、ものすごく築年数の建った区分マンションが、当たり前のように市場に出てくる。1960年代築も珍しくない。
・関西圏では、「文化住宅」という、関東では聞き慣れないカテゴリの住宅が、結構出回っている。
・ものすごく狭い敷地(30平米台)の一戸建てや、ものすごく狭いワンルーム(12平米以下)が、少なくない。
・物件価格は、東京より安く、名古屋・福岡よりは高いという印象。当然、利回りも、東京以上、名古屋・福岡以下。
・関西圏は、首都圏と同じく鉄道社会のようで、駅からの距離がかなり重視される、駐車場は基本、要らない
(※名古屋圏や、それ以下の規模の都市圏になると、クルマ社会の色彩が強くなり、駐車場の重要性が高まる)。
・新大阪駅徒歩圏の物件が、やたら多い

余談ですが、2年ほど前、新大阪駅の近くで、物件価格240万円、家賃が月6万円、表面利回りが30%という、嘘みたいに割の良い物件が売りに出ていて、
問い合わせたところ、「指定暴力団の事務所に使われております」との答えが・・・
長年、滞納暦のない、優良入居者のようですが、万が一、滞納した場合どうなるのかと聞いたら、「家賃保障会社は、誰も手を出せないと思います」と言われた・・・
いろいろ考えて、結局、転進したのですが、あの物件、誰か買ったかな?

私から、お願い!!!

・大阪市や京都市、神戸市で、激安、高利回り、立地まあまあ、築25年以内のワンルーム、1K,1DKなどがあれば、どんどん紹介してください!!
・関西圏で、中国語ができる不動産屋がいれば、私に紹介してください!!中国人留学生を、短期アルバイトとして使っているようなケースでも大歓迎。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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甲府激安物件、入居者決定!

Manachanです。こんばんは。

最近の東京は、めっきり涼しくなりました。出勤するにも、長袖のYシャツが必須、ジャケットを羽織ることさえあります。
つい、一週間前まで、クールビズの半袖を着ても、暑くてたまらなかったのですが、今となっては信じられません。
喉元過ぎれば暑さを忘る・・・史上最凶だった今年の残暑も、日々、寒くなっていく天気のなかで、忘却の彼方に去っていくのでしょうね。

朝晩、肌寒くなってくると、我が家では、5歳の娘は大喜び。
「私は寒いところで生まれたんだもん。寒くても、全然平気だもん!」・・・彼女は、中国東北地方の大連で生まれています。
一方、台湾生まれの妻は、寒いのが苦手。外に出る時は、3枚くらい、重ね着をすることもあります。
私は、長袖のシャツ一枚で十分なんですけどね。

いきなり、新着メルマガを紹介します。
とても勉強になります。特に、一棟アパートを買う際の現地調査などには、是非、読んでおくべきでしょう。

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「資産なしサラリーマン兼業大家の私にも出来た月収30万賃貸経営術」

サラリーマンの傍ら不動産賃貸業を営む、著者の生の声をお届け。

本には書かれていないようなノウハウから失敗談まで、赤裸々な告白の
数々を絶賛発信中!!

バックナンバーだけでも結構ですので、下記のアドレスから覗いて頂ければ
幸いです。

http://www.mag2.com/m/0001166952.html
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ところで、先月末、激安で取得した山梨県甲府の物件ですが、今日めでたく、入居者が決まりました。
賃貸付けの厳しい地域ですが、地元の不動産会社に声をかけまくり、ウェブ広告を出し、日英中の3ヶ国語で宣伝し、Twitterで甲府在住の人をフォローしたり・・・
といった努力をして、頑張った甲斐がありました。結局、空いた期間は1ヶ月もありませんでした。

このまま、4年余り住んでくれれば、管理費、修繕積立金、公租公課を差し引いても、投下資本は全部回収できてしまうので、
笑いが止まりません。本当に、物件というものは、激安で仕入れるに限りますね。

甲府が片付いた後、舞台は千葉県柏市に移っていきます。

【秀和柏レジデンス】
http://kashiwa-ekimae.tobs.jp/

JR柏駅前、徒歩5分の好立地。3LDK、角部屋、3面バルコニーで日当たり抜群。ガーデニングも可。
千葉県屈指の繁華街である柏駅前には、そごう、高島屋、丸井、ヨーカドーなど、百貨店が目白押し。しかも柏一小、柏中、東葛飾高校が至近距離にあり、教育環境も抜群。
駅前の便利な暮らしを好む共働きカップルや、学齢期のお子さんのいるファミリーに好適かと思います。10月上旬には、入居可能になります。

賃貸だけでなく、買いたいという方も、ご相談ください → suzuki_manabu@hotmail.com
立地が良いので、賃貸付けも容易ですし、秀和レジデンスのブランド価値もあるので、転売も簡単にできます。
柏駅5分圏内のファミリーマンションは滅多に売りに出ないこともあり、「売るなら、当社に任せてください!」という広告チラシが、どんどん入ってきます。
2013年には、柏駅から東京駅、品川、横浜方面まで電車が直通しますので、将来にわたって、資産価値も保ちやすいでしょう。

柏が片付いたら、今度は愛知県一宮市に転戦します。
ここの物件は、すでに入居者がついて、満室稼動しているのですが、さらに収益性を高めるため、管理組合の理事長をやろうと思っています。
一棟全部の所有はできないけれど、オーナーの一人として、管理組合の枠組みを利用して、ワンルームマンション全体の経営に乗り出す、ということです。
オーナーのほとんどが不在地主で、総会にさえ出席しない投資用ワンルームだからこそ、できる芸当といえましょう。

それにしても、今の日本は素晴らしいですね。物件安く買えるし、そこから収益がどんどん上がるし・・・
この国が不景気なんて、一体誰が言ったんでしょう?少なくとも、私の身辺は不況知らず。将来の不安なんて、ほとんどありません。
私の不動産投資・経営ビジネスは、これからどんどん伸びていくと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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【不動産】プレゼント客付け作戦

Manachanです。こんばんは。

東京は、今日の最高気温が26度、最低気温が22度。
史上最凶の猛烈な残暑がようやく去り、9月中旬の、まともな気候に戻ってきた感があります。
我が家も、本当に、本当に久しぶりに、冷房要らず、扇風機要らずの一日を過ごしました。
長くつらい夏を、耐え抜いてよかったと、思う今日この頃です(暑いの嫌いなもんで・・・)。

ところで、私が先月、激安で仕入れた、山梨県甲府市の物件。
当初は、3点ユニットを、バス・トイレ別に改修する路線で考えていたのですが、
複数社から見積もりをとった結果、結局、ペイしないことが判明。つまり、投資額を家賃増額によりリカバリーできないと判断。
そこで急遽、不人気な3点ユニットのまま、募集する方針に転換。

ところが、場所は甲府。
駅前、百貨店前の好立地とはいえ、空室率2割、3割というこの地域。
同じ建物の、似たような3点ユニット物件だけでも、ライバルがわんさか。1人の客を、7-8戸の空家が奪い合う構図も珍しくない。
長期間にわたって空いてる部屋では、大家が破れかぶれになって、コスト度外視で、猛烈な値下げをしているとも聞く。
典型的な、地方都市の冴えない状況に、意気消沈ししょうになる。

でも、今日、募集している不動産屋から、耳寄りな話を聞きました。
今日、引き合いがあったお客は、2戸続けて、一気に借りたいらしい。
一つは居住用、一つは事務所にするんだそうです。

ところで、わたくしの部屋と、お隣の部屋は、ちょうどいいことに、両方とも空いていて、同時に募集をかけています。
この2つの部屋は、4階にあって、高層階(10階や11階)に比べて眺望や広さはやや落ちますが、その代わり、コスト競争力がある。
そこで、「二戸同時に、いっぺんに借りてもらいまひょ♪」作戦に出ました。

でも、指をくわえていれば、他の階との競争に勝てるかどうか分からない。
そこで、考えました。

わたくしの部屋が、他と差別化できる要素とは何か?
→物件そのものには、競争力がほとんどない。差別化するために、バス・トイレ別工事を考えたけど、結局やらないことにしたから、「その他大勢」と同じになってしまった。

では、どうすれば勝てるのか?勝てるネタはあるのか?
→結局、「大家で差別化する」以外にない、という結論になりました。

大家としての、競争力とは何か?私は幸い、日本全国、北は北海道から、南は九州まで、物件を持っています。
ついでに言うと、海外(オーストラリア)にも、いくつか物件を持っています。
だから、地元密着の大家よりは、多く旅するわけで、結果、いろんな土地の食べ物とか、お土産とかに詳しくなる。

これだ!!!私は手を叩きました。
日本全国に物件を持ち、各地に旅できることを活かして、「一年に一度、各地の名産を、入居者にプレゼントしよう!」
「住んでくれてありがとう」という、感謝の気持ちを表すことにもつながるし、入居者との関係も良くなるし、土産代は経費で落とせるし(言わないけどね)・・・

善は急げ!私は早速、PCを使って販促資料をつくりました。
まず、日本地図を中央に配置して、そこに、私の保有物件の場所を、「家」のロゴで配置して、市町村名を書く。
北から順に、「北海道千歳市」、「千葉県柏市」、「山梨県甲府市」、「愛知県名古屋市」・・・等々。
そして、日本地図の上方に「北海道とうきび」、右下方に「名古屋手羽先」、左下方に「博多明太子」の画像を配置する。
うーむ、旨そうな写真。これで完璧だぜ!!

完成したら、甲府の不動産屋に、メールに添付して送信。
不動産店主は、ファイルを開くと、「ほっほっほっほっ・・・・おー、これは楽しいですねえ」。「当店で、使わせていただきます」。
良かった、手ごたえあり!!

一日も早く、入居者が決まりますように。

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【不動産】絶対ダメな投資など、ない。

Manachanです。こんにちは。
暑い日が続きますねえ。と思ったら、今度は台風が来て、風も強くなってきました。

暑い夏の間、私の職場は、クールビズ・ネクタイなしで良いのでラクですが、会社によっては、ネクタイつけてさらに背広も着て、なんてところもあるらしい。
見ているだけで暑苦しいですし、もちろん、着ている本人が一番辛い思いをしてるんでしょうが、「会社の内規で、夏でも背広着用が決まって」いたりするらしい。
そんな内規を設けて、一体誰が得するのかよく分かりませんが・・・

でも、暑い盛りにも、少しだけ秋の気配を感じるようになりました。我が家のあたりは海風が吹いて、夜は少しばかり、涼しい。
早く、酷暑から解放されたいものです。

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最近私は、不動産投資経営のメルマガをたくさん読み、暑い盛りですがセミナーにも足を運び、お金を出して商材も買ったりしています。「知識は金なり」ですので・・・

いろいろな人が、それぞれの立場で情報発信を行い、まさに百家争鳴という感じですが、、
中には、「○○○○投資こそ、正しい。XXXX投資は、絶対にやってはいけない!」と言い切る人が結構いて、これにはかなり違和感を覚えます。

たとえば、一棟物件の投資で大成功した人が、「区分マンションは絶対買ってはいけない」とか、
東京の物件で成功した人が、「地方の物件はリスクが高いから買ってはいけない」とか、
あるいは、海外不動産で成功した人が、「日本の不動産は買ってはいけない」等々の話・・・

確かに、あるパターンの投資で大成功をおさめた人が、その勝ちパターンにそぐわない投資を一刀両断にしたくなる気持ちは分かるし、ロジックも理解できますが、
あくまで、彼らの価値観と、「勝ちパターン」に当てはめた時に、ダメな投資と判定されるだけの話だと、割り切って聞くべきだと思います。

さらに、彼らのいう、「XXXXを、買ってはいけない」根拠が、往々にして、かなり極端なケースを想定しているために、説得力がなかったりします。
たとえば、「区分マンションは、廃墟になる可能性がある」とか、「日本が数年後、デフォルトして、ハイパーインフレになる可能性がある」等々。

確かに、そういう可能性も否定しませんが、物件選択や時間軸のなかで、そうしたリスクをマネージするのは十分可能なわけで、
あるリスクが存在するからといって、ダメな投資と言い切るのは、ちょっと乱暴な論理・・・という気がします。

私は、どんなタイプの投資にも、「勝ちパターン」は必ずあるはずと思います。実際、辺鄙な地域限定の戸建て投資で、大成功をおさめている人もいれば、
区分マンションのみで膨大なキャッシュフローを手にしている人だっているわけです。

辺鄙な地方にも、区分マンションにも、それ特有のリスクがあるはずで、要はそのリスクを理解し、コントロールするなかで、
着実に収益を上げるモデルを作り出せれば良いのだと思います。

そして、本当の意味でリスク分散を図るのであれば、複数の投資パターンを組み合わせたり(例.都内一棟+地方区分・戸建て)、
複数国・複数通貨(例.日本+新興国)、で資産を持ったりするのが一番安全だと思う

私自身は、次を目指していこうと思います。

・地方の激安区分(近ければ一戸建ても可)は、キャッシュで買って、30%超の高利回りでブン回す。キャッシュフローは次の物件取得にあてる。

・東京都内の一棟とか、海外主要都市のプレミア物件など、高額な「本気物件」は、銀行からお金借りて、レバレッジ使って仕込む。

でもって、「本気物件」の軸足を、日本国内ではなく海外(新興国)に向けていこうと、画策しているところです。

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【グローバル不動産】中国の存在感

おはようございます。Manachanです。

連日、蒸し暑い日が続く東京ですが、全身に汗をかきながら、私は最近5日間で、3つの不動産投資セミナーに参加してきました。

8/2(火)  Stasia Capitalの資産防衛セミナー/海外不動産投資の活用@東京渋谷
8/7(土)  Landnetの不動産投資セミナー@東京池袋
8/7(土)  石渡浩のセミナー「不動産投資の魅力―物件を相場よりも割安に買うには」@湘南藤沢

特に、個人投資家として有名な石渡さんのセミナーには、藤沢というロケーションにも関わらず、全国から200名近くの受講者が集まり、驚くべき大盛況でした。

私は、不動産投資関連のセミナーには、時間をつくって、極力参加するようにしていますし、良質なセミナーには、何千円、何万円の参加費を喜んで払います。
大金を投じて、リスクをとって、不動産投資をやるからには、この種のお金、時間をケチるのは禁物だと思います。特にこの世界は、

「知識は金なり」

です。ある方法を知っているのと知らないのとで、成約価格に何百万円、何千万円の差が平気で出たりするし、
あるいは、より有利な条件で融資を引くことによって、長い目でみれば、何千万円の得をすることもあります。
何千万円の違いを生むような知識を得るために、たかだか数万円程度(積み重なっても数十万円)の出費を惜しむべきではありません。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

驚いたことに、この3つのセミナーでは、揃いも揃って、「中国人」が一つの大きなテーマになっていました。

まず、Stasia Capitalのセミナーでは、主にマレーシア不動産の紹介をしていたのですが、プレゼンの当初から、いきなり中国が登場。

「不動産バブルで財布のふくらんだ中国人富裕層が、いま世界中で不動産を買っている」
「彼らが特に注目するのは、中国語と英語が通じ、移民を受け入れている国々。たとえば米、豪、カナダ、香港、シンガポール、マレーシア」
「なかでもマレーシアは、他国に比べて不動産物件が割安なので、中国人富裕層に注目されている」
「彼らが目をつけた不動産市場は、間違いなく値上がりする!」

というロジックでした。要は、「マレーシアの不動産が有望」だという結論を引き出すために、「中国人富裕層が注目しているという事実」を使ったのです。
私は、以前住んだ豪州シドニーで、中国人の移民や投資家が不動産を買いまくり、瞬く間に相場を吊り上げたのを目の当たりにしてますから、
このセミナーは、大変説得力がありましたし、マレーシア不動産投資にも、俄然興味が湧いてきました。

次に、Landnetのセミナーは、サラリーマン向けの区分所有マンション投資を薦めているのですが、ここでも思い切り、中国人が登場、

「結論からいえば、東京23区内の駅徒歩10分以内の物件は、今後長期にわたり空室リスクに悩まされず、安定した賃貸経営ができる」
「その理由として、東京23区では単身者世帯が今後も増え続けることと、外国人の流入が続くことが挙げられる」
「東京在住の外国人のなかで、特にボリュームが大きく、増加数も大きいのが中国人である」
「中国人は日本人に比べて家賃滞納率が少ないというデータもあり、今後、賃貸客として注目すべき存在である」

中国系住民が1年間で1000人ずつ増える、「東京下町の新華僑エリア」江東区に暮らす私にとって、大変説得力あるセミナーでした。
マスメディアでは、日本は移民を受け入れない国、という論調が多いですが、私に言わせれば大嘘です。
好むと好まざるに関わらず、東京はすでに、23区だけで数十万人単位のアジア系外国人が移住・永住する、移民社会になっています。
特に中国人は、東京・首都圏が大好きなのですから、東京で投資物件を持つ限り、彼らをターゲットにするのは正しい戦略と思います。

最後に、石渡さんのセミナーは、相場より安く物件を買う方法や、銀行から融資を引き出す方法等が中心の内容なので、
さすがに中国人が前面に出てくることはありませんでしたが、でも、二次会で石渡さん本人と話した時、

「中国人から、日々、不動産関連の問い合わせを多数受けているので、今後、是非提携したい」

という話になりました。日本国内だけで不動産投資を進めていても、結局、中国人の存在は無視できない、そんな時代になっているのです。

ダントツの人数、有り余るお金・・・全世界を揺るがす、恐るべし、中国人パワー。
このパワーを、自分の不動産業の発展に、活かさない手はないと思います。

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