日本不動産

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大阪飛ばしは、あきまへん

Manachanです。こんばんは。

最近、千葉銀への入金が相次いでいるので、振込み手数料を節約するために、千葉銀で口座つくってしまおうかと思っています。
千葉銀は最近、近隣都県に盛んに支店を出しているようです。私の住む、東京都江東区に深川支店ができましたし、埼玉県の八潮、三郷中央にも、相次いで電撃出店しています。

千葉銀が江東区に出店するのは、よく分かる。この地域は、今時の日本では珍しい、経済高度成長が続いているから・・・。
江東区では人口が、毎年1万人以上増える。巨大なショッピングセンターが、毎年1つづつ建つ。区民の平均所得も上昇中・・・まるでアジア新興国のような状態。
融資先に乏しい昨今、千葉銀は、成長著しい江東区での融資に力を入れているそうです。江東区民である私が、東京東部の一棟マンションを買うのであれば、
まず千葉銀に相談に行くと決めています。その日のためにも、今から千葉銀の口座つくっておくもの、悪くないよね♪

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今週はいくつか、メディアへの露出がありました。

まず、9月27日には、全国賃貸住宅新聞の一面に、私の記事が載りました。
http://www.zenchin.com/news/2010/09/post-589.php

次いで、9月29日に、健美家コラムに、私の連載記事が載りました。
http://www.kenbiya.com/column/theworld/02.html

これを受けて、「中国ビジネスで提携したい」という問い合わせを、いくつかいただきました。
面白いことに、いずれも、大阪の不動産業者なんです!!
まだ電話で話しただけですが、今後、良い提携ができそうな気がします。

さすが商売の都・大阪。初動が早い!フットワークが軽い!!
尖閣諸島の騒動で、世間がビビってる今がチャンス!我々はどんどん、中国進出していきまっせ~。開拓者精神、爆発だぜ!!

大阪の業者さんと話していて、面白いと思ったのは、皆さん、大阪・関西という地域に、非常に強いプライドを抱いておられること。
たとえば、私が自己紹介で、「東京、名古屋、北海道、福岡、山梨に、物件を持ってま~す」と言うと、
「なぜ、大阪を飛ばしはったんですか?」と、聞かれたりする。

私が大阪で、まだ物件持ってないのは、ま、単なる偶然なんですけど・・・
名古屋や福岡で買ってるのに、それより大都会である大阪(確かにそうだ!!)で、まだ買ってないのは、やはり変なのかもしれませんね。
それだけ、大阪の人たちは、自分の地域に対して、自信満々なのでしょう。東京の投資家が、都内で物件買った後、次に目をつけるのは、当然大阪でしょと。
一方、名古屋や福岡は、もっと謙虚です。時に、「東京の方が、我々の街で投資する理由を教えていただけますか?」と聞かれたりしますから。

ですので、これから大阪の業者さんと提携していくにあたって、関西圏で区分マンションの一つも、買っていきたいと思うのです。
話のたねとしては、最高ですもんね。「実は阪神ファンなんです」と言うより、「大阪の福島区で投資マンション持ってるんです♪」と言った方が、ずっとインパクトありますから。
自分が実際に物件持って運営していれば、中国人投資家にも薦めやすいですし、自分の懐も豊かになるし、一石二鳥、三鳥ですな。

関西圏の投資物件も、区分マンション、賃貸用戸建を中心に、時々フォローしています。
関東出身の私からみて、思うことをいくつか・・・

・関西圏では、ものすごく築年数の建った区分マンションが、当たり前のように市場に出てくる。1960年代築も珍しくない。
・関西圏では、「文化住宅」という、関東では聞き慣れないカテゴリの住宅が、結構出回っている。
・ものすごく狭い敷地(30平米台)の一戸建てや、ものすごく狭いワンルーム(12平米以下)が、少なくない。
・物件価格は、東京より安く、名古屋・福岡よりは高いという印象。当然、利回りも、東京以上、名古屋・福岡以下。
・関西圏は、首都圏と同じく鉄道社会のようで、駅からの距離がかなり重視される、駐車場は基本、要らない
(※名古屋圏や、それ以下の規模の都市圏になると、クルマ社会の色彩が強くなり、駐車場の重要性が高まる)。
・新大阪駅徒歩圏の物件が、やたら多い

余談ですが、2年ほど前、新大阪駅の近くで、物件価格240万円、家賃が月6万円、表面利回りが30%という、嘘みたいに割の良い物件が売りに出ていて、
問い合わせたところ、「指定暴力団の事務所に使われております」との答えが・・・
長年、滞納暦のない、優良入居者のようですが、万が一、滞納した場合どうなるのかと聞いたら、「家賃保障会社は、誰も手を出せないと思います」と言われた・・・
いろいろ考えて、結局、転進したのですが、あの物件、誰か買ったかな?

私から、お願い!!!

・大阪市や京都市、神戸市で、激安、高利回り、立地まあまあ、築25年以内のワンルーム、1K,1DKなどがあれば、どんどん紹介してください!!
・関西圏で、中国語ができる不動産屋がいれば、私に紹介してください!!中国人留学生を、短期アルバイトとして使っているようなケースでも大歓迎。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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甲府激安物件、入居者決定!

Manachanです。こんばんは。

最近の東京は、めっきり涼しくなりました。出勤するにも、長袖のYシャツが必須、ジャケットを羽織ることさえあります。
つい、一週間前まで、クールビズの半袖を着ても、暑くてたまらなかったのですが、今となっては信じられません。
喉元過ぎれば暑さを忘る・・・史上最凶だった今年の残暑も、日々、寒くなっていく天気のなかで、忘却の彼方に去っていくのでしょうね。

朝晩、肌寒くなってくると、我が家では、5歳の娘は大喜び。
「私は寒いところで生まれたんだもん。寒くても、全然平気だもん!」・・・彼女は、中国東北地方の大連で生まれています。
一方、台湾生まれの妻は、寒いのが苦手。外に出る時は、3枚くらい、重ね着をすることもあります。
私は、長袖のシャツ一枚で十分なんですけどね。

いきなり、新着メルマガを紹介します。
とても勉強になります。特に、一棟アパートを買う際の現地調査などには、是非、読んでおくべきでしょう。

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本には書かれていないようなノウハウから失敗談まで、赤裸々な告白の
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バックナンバーだけでも結構ですので、下記のアドレスから覗いて頂ければ
幸いです。

http://www.mag2.com/m/0001166952.html
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ところで、先月末、激安で取得した山梨県甲府の物件ですが、今日めでたく、入居者が決まりました。
賃貸付けの厳しい地域ですが、地元の不動産会社に声をかけまくり、ウェブ広告を出し、日英中の3ヶ国語で宣伝し、Twitterで甲府在住の人をフォローしたり・・・
といった努力をして、頑張った甲斐がありました。結局、空いた期間は1ヶ月もありませんでした。

このまま、4年余り住んでくれれば、管理費、修繕積立金、公租公課を差し引いても、投下資本は全部回収できてしまうので、
笑いが止まりません。本当に、物件というものは、激安で仕入れるに限りますね。

甲府が片付いた後、舞台は千葉県柏市に移っていきます。

【秀和柏レジデンス】
http://kashiwa-ekimae.tobs.jp/

JR柏駅前、徒歩5分の好立地。3LDK、角部屋、3面バルコニーで日当たり抜群。ガーデニングも可。
千葉県屈指の繁華街である柏駅前には、そごう、高島屋、丸井、ヨーカドーなど、百貨店が目白押し。しかも柏一小、柏中、東葛飾高校が至近距離にあり、教育環境も抜群。
駅前の便利な暮らしを好む共働きカップルや、学齢期のお子さんのいるファミリーに好適かと思います。10月上旬には、入居可能になります。

賃貸だけでなく、買いたいという方も、ご相談ください → suzuki_manabu@hotmail.com
立地が良いので、賃貸付けも容易ですし、秀和レジデンスのブランド価値もあるので、転売も簡単にできます。
柏駅5分圏内のファミリーマンションは滅多に売りに出ないこともあり、「売るなら、当社に任せてください!」という広告チラシが、どんどん入ってきます。
2013年には、柏駅から東京駅、品川、横浜方面まで電車が直通しますので、将来にわたって、資産価値も保ちやすいでしょう。

柏が片付いたら、今度は愛知県一宮市に転戦します。
ここの物件は、すでに入居者がついて、満室稼動しているのですが、さらに収益性を高めるため、管理組合の理事長をやろうと思っています。
一棟全部の所有はできないけれど、オーナーの一人として、管理組合の枠組みを利用して、ワンルームマンション全体の経営に乗り出す、ということです。
オーナーのほとんどが不在地主で、総会にさえ出席しない投資用ワンルームだからこそ、できる芸当といえましょう。

それにしても、今の日本は素晴らしいですね。物件安く買えるし、そこから収益がどんどん上がるし・・・
この国が不景気なんて、一体誰が言ったんでしょう?少なくとも、私の身辺は不況知らず。将来の不安なんて、ほとんどありません。
私の不動産投資・経営ビジネスは、これからどんどん伸びていくと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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【不動産】プレゼント客付け作戦

Manachanです。こんばんは。

東京は、今日の最高気温が26度、最低気温が22度。
史上最凶の猛烈な残暑がようやく去り、9月中旬の、まともな気候に戻ってきた感があります。
我が家も、本当に、本当に久しぶりに、冷房要らず、扇風機要らずの一日を過ごしました。
長くつらい夏を、耐え抜いてよかったと、思う今日この頃です(暑いの嫌いなもんで・・・)。

ところで、私が先月、激安で仕入れた、山梨県甲府市の物件。
当初は、3点ユニットを、バス・トイレ別に改修する路線で考えていたのですが、
複数社から見積もりをとった結果、結局、ペイしないことが判明。つまり、投資額を家賃増額によりリカバリーできないと判断。
そこで急遽、不人気な3点ユニットのまま、募集する方針に転換。

ところが、場所は甲府。
駅前、百貨店前の好立地とはいえ、空室率2割、3割というこの地域。
同じ建物の、似たような3点ユニット物件だけでも、ライバルがわんさか。1人の客を、7-8戸の空家が奪い合う構図も珍しくない。
長期間にわたって空いてる部屋では、大家が破れかぶれになって、コスト度外視で、猛烈な値下げをしているとも聞く。
典型的な、地方都市の冴えない状況に、意気消沈ししょうになる。

でも、今日、募集している不動産屋から、耳寄りな話を聞きました。
今日、引き合いがあったお客は、2戸続けて、一気に借りたいらしい。
一つは居住用、一つは事務所にするんだそうです。

ところで、わたくしの部屋と、お隣の部屋は、ちょうどいいことに、両方とも空いていて、同時に募集をかけています。
この2つの部屋は、4階にあって、高層階(10階や11階)に比べて眺望や広さはやや落ちますが、その代わり、コスト競争力がある。
そこで、「二戸同時に、いっぺんに借りてもらいまひょ♪」作戦に出ました。

でも、指をくわえていれば、他の階との競争に勝てるかどうか分からない。
そこで、考えました。

わたくしの部屋が、他と差別化できる要素とは何か?
→物件そのものには、競争力がほとんどない。差別化するために、バス・トイレ別工事を考えたけど、結局やらないことにしたから、「その他大勢」と同じになってしまった。

では、どうすれば勝てるのか?勝てるネタはあるのか?
→結局、「大家で差別化する」以外にない、という結論になりました。

大家としての、競争力とは何か?私は幸い、日本全国、北は北海道から、南は九州まで、物件を持っています。
ついでに言うと、海外(オーストラリア)にも、いくつか物件を持っています。
だから、地元密着の大家よりは、多く旅するわけで、結果、いろんな土地の食べ物とか、お土産とかに詳しくなる。

これだ!!!私は手を叩きました。
日本全国に物件を持ち、各地に旅できることを活かして、「一年に一度、各地の名産を、入居者にプレゼントしよう!」
「住んでくれてありがとう」という、感謝の気持ちを表すことにもつながるし、入居者との関係も良くなるし、土産代は経費で落とせるし(言わないけどね)・・・

善は急げ!私は早速、PCを使って販促資料をつくりました。
まず、日本地図を中央に配置して、そこに、私の保有物件の場所を、「家」のロゴで配置して、市町村名を書く。
北から順に、「北海道千歳市」、「千葉県柏市」、「山梨県甲府市」、「愛知県名古屋市」・・・等々。
そして、日本地図の上方に「北海道とうきび」、右下方に「名古屋手羽先」、左下方に「博多明太子」の画像を配置する。
うーむ、旨そうな写真。これで完璧だぜ!!

完成したら、甲府の不動産屋に、メールに添付して送信。
不動産店主は、ファイルを開くと、「ほっほっほっほっ・・・・おー、これは楽しいですねえ」。「当店で、使わせていただきます」。
良かった、手ごたえあり!!

一日も早く、入居者が決まりますように。

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【不動産】絶対ダメな投資など、ない。

Manachanです。こんにちは。
暑い日が続きますねえ。と思ったら、今度は台風が来て、風も強くなってきました。

暑い夏の間、私の職場は、クールビズ・ネクタイなしで良いのでラクですが、会社によっては、ネクタイつけてさらに背広も着て、なんてところもあるらしい。
見ているだけで暑苦しいですし、もちろん、着ている本人が一番辛い思いをしてるんでしょうが、「会社の内規で、夏でも背広着用が決まって」いたりするらしい。
そんな内規を設けて、一体誰が得するのかよく分かりませんが・・・

でも、暑い盛りにも、少しだけ秋の気配を感じるようになりました。我が家のあたりは海風が吹いて、夜は少しばかり、涼しい。
早く、酷暑から解放されたいものです。

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最近私は、不動産投資経営のメルマガをたくさん読み、暑い盛りですがセミナーにも足を運び、お金を出して商材も買ったりしています。「知識は金なり」ですので・・・

いろいろな人が、それぞれの立場で情報発信を行い、まさに百家争鳴という感じですが、、
中には、「○○○○投資こそ、正しい。XXXX投資は、絶対にやってはいけない!」と言い切る人が結構いて、これにはかなり違和感を覚えます。

たとえば、一棟物件の投資で大成功した人が、「区分マンションは絶対買ってはいけない」とか、
東京の物件で成功した人が、「地方の物件はリスクが高いから買ってはいけない」とか、
あるいは、海外不動産で成功した人が、「日本の不動産は買ってはいけない」等々の話・・・

確かに、あるパターンの投資で大成功をおさめた人が、その勝ちパターンにそぐわない投資を一刀両断にしたくなる気持ちは分かるし、ロジックも理解できますが、
あくまで、彼らの価値観と、「勝ちパターン」に当てはめた時に、ダメな投資と判定されるだけの話だと、割り切って聞くべきだと思います。

さらに、彼らのいう、「XXXXを、買ってはいけない」根拠が、往々にして、かなり極端なケースを想定しているために、説得力がなかったりします。
たとえば、「区分マンションは、廃墟になる可能性がある」とか、「日本が数年後、デフォルトして、ハイパーインフレになる可能性がある」等々。

確かに、そういう可能性も否定しませんが、物件選択や時間軸のなかで、そうしたリスクをマネージするのは十分可能なわけで、
あるリスクが存在するからといって、ダメな投資と言い切るのは、ちょっと乱暴な論理・・・という気がします。

私は、どんなタイプの投資にも、「勝ちパターン」は必ずあるはずと思います。実際、辺鄙な地域限定の戸建て投資で、大成功をおさめている人もいれば、
区分マンションのみで膨大なキャッシュフローを手にしている人だっているわけです。

辺鄙な地方にも、区分マンションにも、それ特有のリスクがあるはずで、要はそのリスクを理解し、コントロールするなかで、
着実に収益を上げるモデルを作り出せれば良いのだと思います。

そして、本当の意味でリスク分散を図るのであれば、複数の投資パターンを組み合わせたり(例.都内一棟+地方区分・戸建て)、
複数国・複数通貨(例.日本+新興国)、で資産を持ったりするのが一番安全だと思う

私自身は、次を目指していこうと思います。

・地方の激安区分(近ければ一戸建ても可)は、キャッシュで買って、30%超の高利回りでブン回す。キャッシュフローは次の物件取得にあてる。

・東京都内の一棟とか、海外主要都市のプレミア物件など、高額な「本気物件」は、銀行からお金借りて、レバレッジ使って仕込む。

でもって、「本気物件」の軸足を、日本国内ではなく海外(新興国)に向けていこうと、画策しているところです。

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【グローバル不動産】中国の存在感

おはようございます。Manachanです。

連日、蒸し暑い日が続く東京ですが、全身に汗をかきながら、私は最近5日間で、3つの不動産投資セミナーに参加してきました。

8/2(火)  Stasia Capitalの資産防衛セミナー/海外不動産投資の活用@東京渋谷
8/7(土)  Landnetの不動産投資セミナー@東京池袋
8/7(土)  石渡浩のセミナー「不動産投資の魅力―物件を相場よりも割安に買うには」@湘南藤沢

特に、個人投資家として有名な石渡さんのセミナーには、藤沢というロケーションにも関わらず、全国から200名近くの受講者が集まり、驚くべき大盛況でした。

私は、不動産投資関連のセミナーには、時間をつくって、極力参加するようにしていますし、良質なセミナーには、何千円、何万円の参加費を喜んで払います。
大金を投じて、リスクをとって、不動産投資をやるからには、この種のお金、時間をケチるのは禁物だと思います。特にこの世界は、

「知識は金なり」

です。ある方法を知っているのと知らないのとで、成約価格に何百万円、何千万円の差が平気で出たりするし、
あるいは、より有利な条件で融資を引くことによって、長い目でみれば、何千万円の得をすることもあります。
何千万円の違いを生むような知識を得るために、たかだか数万円程度(積み重なっても数十万円)の出費を惜しむべきではありません。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

驚いたことに、この3つのセミナーでは、揃いも揃って、「中国人」が一つの大きなテーマになっていました。

まず、Stasia Capitalのセミナーでは、主にマレーシア不動産の紹介をしていたのですが、プレゼンの当初から、いきなり中国が登場。

「不動産バブルで財布のふくらんだ中国人富裕層が、いま世界中で不動産を買っている」
「彼らが特に注目するのは、中国語と英語が通じ、移民を受け入れている国々。たとえば米、豪、カナダ、香港、シンガポール、マレーシア」
「なかでもマレーシアは、他国に比べて不動産物件が割安なので、中国人富裕層に注目されている」
「彼らが目をつけた不動産市場は、間違いなく値上がりする!」

というロジックでした。要は、「マレーシアの不動産が有望」だという結論を引き出すために、「中国人富裕層が注目しているという事実」を使ったのです。
私は、以前住んだ豪州シドニーで、中国人の移民や投資家が不動産を買いまくり、瞬く間に相場を吊り上げたのを目の当たりにしてますから、
このセミナーは、大変説得力がありましたし、マレーシア不動産投資にも、俄然興味が湧いてきました。

次に、Landnetのセミナーは、サラリーマン向けの区分所有マンション投資を薦めているのですが、ここでも思い切り、中国人が登場、

「結論からいえば、東京23区内の駅徒歩10分以内の物件は、今後長期にわたり空室リスクに悩まされず、安定した賃貸経営ができる」
「その理由として、東京23区では単身者世帯が今後も増え続けることと、外国人の流入が続くことが挙げられる」
「東京在住の外国人のなかで、特にボリュームが大きく、増加数も大きいのが中国人である」
「中国人は日本人に比べて家賃滞納率が少ないというデータもあり、今後、賃貸客として注目すべき存在である」

中国系住民が1年間で1000人ずつ増える、「東京下町の新華僑エリア」江東区に暮らす私にとって、大変説得力あるセミナーでした。
マスメディアでは、日本は移民を受け入れない国、という論調が多いですが、私に言わせれば大嘘です。
好むと好まざるに関わらず、東京はすでに、23区だけで数十万人単位のアジア系外国人が移住・永住する、移民社会になっています。
特に中国人は、東京・首都圏が大好きなのですから、東京で投資物件を持つ限り、彼らをターゲットにするのは正しい戦略と思います。

最後に、石渡さんのセミナーは、相場より安く物件を買う方法や、銀行から融資を引き出す方法等が中心の内容なので、
さすがに中国人が前面に出てくることはありませんでしたが、でも、二次会で石渡さん本人と話した時、

「中国人から、日々、不動産関連の問い合わせを多数受けているので、今後、是非提携したい」

という話になりました。日本国内だけで不動産投資を進めていても、結局、中国人の存在は無視できない、そんな時代になっているのです。

ダントツの人数、有り余るお金・・・全世界を揺るがす、恐るべし、中国人パワー。
このパワーを、自分の不動産業の発展に、活かさない手はないと思います。

次に、特選メルマガの紹介にいきます。

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【グローバル不動産】日本を買って、元気にしよう

Manachanです。こんにちは。

いま、大阪から東京に戻る、新幹線の車中です。この週末はなかなか忙しく、

1)名古屋にて、最近買った2物件の現地調査&不動産屋へ挨拶
2)愛知県一宮市にて、半年前に買った物件の入居者と不動産屋へ挨拶
3)大阪にて、最近売った福岡物件の売買契約と、司法書士関係の用事

これら、全てを済ましたので、ひと安心。いま新幹線で、くつろいでいます。

名古屋も大阪も、日中の最高気温が35~36度、猛暑が凄かったですが、
友人と久しぶりに会ったり、地元の美味しいものを食べて、とても楽しかったです。
これから、暑い東京に戻ります。

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ところで、最近は日本人向けの海外不動産投資を手がける会社とも、時々お付き合いがあります。

彼らが投資先として薦める先は、主に伸び盛りのアジアの国が多い。いま旬なのは、マレーシアとか、フィリピンなど。
いま、経済発展中の新興国では、物件を買っても賃料が年々上がるし、また、売却時には通常、値上がり益も手にできるので、
賃料も物件価格も値下がり傾向の、日本国内物件にはない魅力に溢れています。

さらに円高のいま、為替差益を生かして、安く物件を仕入れられれば、
将来、為替差益、値上がり益、賃料上昇によるキャッシュフローという、「三重のリターン」を得ることも可能なので、
私自身も、大いに興味あります。

但し、彼らの商売のスタンスには、大いに共鳴する部分と、そうでない部分があります。

確かに、狭い日本にとどまってないで、広く世界に目を向け、グローバル経済の波に乗って利益を手にしよう、
という点では大賛成です。
私自身も、グローバル大家・投資家を自負していますので、その点のスタンスは同じです。

ただ、気になるのは、「日本の将来は暗いから、海外に投資して、身を守ろう」という、彼らのセールストーク。
商売文句とは知りつつも、心の底では、いまいち釈然としません。

曲りなりとも、日本人として、この国に育ててもらった者として、
父祖から受け継いだこの国の、将来が暗いとは、私は言いたくない。自分のプライドにかけても・・・

確かに、日本の経済状況も財政も、近い将来、好転する兆しはまだ見えないし、
年金不安や、社会保障不安があるのは、ほとんど動かしようがない事実だけれど、
このピンチを克服するのは、結局、国民である自分たちの底力以外にありません。
この国の将来展望を明るくするのも、私たち国民一人一人の、知恵と勇気と、頑張りにかかっています。

私は、この国の主権者であり、生活者であり、中堅を担う一国民です。
だから、政治家や官僚任せにはしない。国や会社にも頼らない。私は自らの力で、経済生活を切り拓いていかなきゃならない。
いや、切り拓いてみせる!

私には二人の子供がいます。上がもうすぐ5歳、下が1歳半。
彼らは、この日本で育っていきます。そして、将来の希望に、無垢な瞳を輝かせています。
その輝く瞳を、大人の浅知恵で、暗くしたくない。
私は子供たち以上に、希望に満ち、ワクワクしながら、この世に享けた生を全うしたい。
そんな父親の背中を見せながら、この日本で、子供を育てていきたいのです。

日本人の経済生活を豊かにする、その一つの方策として、私は日本の不動産を、海外投資家に直販する事業をやりたい。
マクロでみれば、日本中に、物件が余っている。かつ、お金のめぐりは良くないから、
賃料も資産価値も年々下がり、いま日本中の大家さんが苦しみ、不動産業者もバタバタと倒産している。

一方、海外に目を向ければ、日本とは逆に、お金が余りすぎて困っている国がある。
余ったお金が、国内不動産市場に一気に流れ込んで、バブルが起こり、勤労者層が家を買えない、そんな状況の国がある。
しかも、日本のすぐ近くに・・・。

彼らにとって、日本の不動産は割安、キャッシュで買える人も多い。
しかも、東京でさえ、賃貸に出せば利回りが最低7-8%、10%超も珍しくないという、資産効率の良さも魅力。
地方圏はともかく、東京都心近くなら値崩れや、空室の心配は、ほとんどない。
大阪や名古屋でも、都心部であれば、リスクは大きくないでしょう。

その代わり、値上がりはあまり期待できないけれど、
日本以外のアジアでは、利回りが2%、資金調達コストが5-6%みたいな、バブル期日本と似た状況の国が多いし、
バブってなくても、利回りが5-6%いけば御の字、という国がほとんどだから。
日本物件の割安感と、利回りの良さは魅力でしょう。

加えて、日本の住宅のモノの良さ、良好な管理体制・・・クオリティ面では間違いなく、アジアで冠たるものです。
かつ清潔で、生活環境も良い。空気や水の汚染もひどくない。この点はシンガポールと並んで、アジアでトップ。
航空網、国内交通網などのインフラ整備も、アジアはおろか、世界でトップクラス。

しかも日本列島は、南北に長く、多様な魅力に溢れています。
自然溢れる北海道や沖縄は、別荘地、リゾート地としての価値が大きいし、
東京や大阪は、大都市の魅力に溢れています。
福岡のように、アジア大陸から至近距離にある大都市もあります。

つまり日本は、成熟した経済国家としての魅力があり、その割に格安に家を買える国なのです。
その日本が、新興経済勢力として勃興するアジアに位置している・・・その意味は、決して小さくはないはずです。

だから、もっと自信をもって、日本を売りこみましょう。日本の魅力をアピールしましょう。
我々の近所に、買い手はいくらでもいるのです。
彼らのお金を、我が日本に、呼び込みましょう。
そして、日本をもっと活性化し、良質な雇用をつくっていきましょう。
長期不況や年金不安など、私たちの手で吹き飛ばしましょう。

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もう一つ、私が言いたいのは、日本の不動産は、正しく投資すれば、ちゃんと儲かるということ。
場合によっては、海外の新興国物件と遜色ない、或いはそれを上回る、パフォーマンスを出すことも可能なのです。

確かに、いま日本で住宅を買っても、値上がり益は当面、期待できません。
値上がり益だけが唯一の指標であれば、確かに、新興国よりパフォーマンスは低いと言わざるを得ません。

しかし、視点を変えてみれば・・・表面利回り20%超、実質利回りでも15%超の物件が山のようにある、いまの日本。
地方なら、300万円を切る物件も、たくさんある。区分でも戸建でも。
それらを注意深く選んで、キャッシュで買い進めていけば、どうでしょう?

物件そのものが、キャッシュを運んでくれるので、それらを再投資していけば、10室、20室と、簡単に買い進めていける。
サラリーマンでも借金せずに、リタイアできるだけのキャッシュフローをつくりだすことも十分可能です。

私は、これまで海外で暮らし、物件を売ったり買ったりしてきました。
それぞれの国の通貨で住宅ローンを設定し、外貨建ての住宅ローンも、使ってきました。
物件選び、ローン商品選びには、相当の経験があると自負しています。

その私が、日本の市場に戻ってきた。いま日本で物件をたくさん買っている。
その意義は、決して小さくないはずと思います。
もっと、日本の不動産、そして未来に、自信を持ちましょう。
私たちの未来は、明るいのです。

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【不動産】北海道リタイアのすすめ

Manachanです。こんばんは。
いま、北海道のホテルにいます。
3連休を利用して、千歳、札幌、小樽と、物件探しの旅に出ています。

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私はこれまでの人生で、どうして「北海道」に出会えなかったんだろう?
「北海道」の素晴らしさに、なぜ気づかなかったのだろう?
老後、静かな余生を過ごす舞台として、なぜ「北海道」を思いつかなかったのだろう?

東京・羽田からわずか90分。新千歳空港のターミナルを出て、車を少し走らせると、そこは、

いきなり原生林!
大原野地帯!
対向車のほとんどいない、一直線の道路!
神の湖・支笏湖から流れ出る清冽な千歳川!

「ここは日本なのか?」、東京との余りの違いに愕然とする。
圧倒的な、大自然のスケールと、美しさ。
それが北海道・・・

北海道では、ため息が出るほど、土地を贅沢に使っている。大都会・札幌のすぐ近くなのに、

住宅の一区画が、広い広い!300平米の区画が当たり前。
単身者用のワンルームマンションだって、リビング15畳以上が当たり前。
ゴルフの打ち放しなんて、防護ネットさえない!土地が広すぎて、誰も向こうまでボール飛ばせないから。
公園も広大。見渡す限りの草原、緩やかに傾斜する丘にたたずむ長大なすべり台、
こんな環境で、子供をのびのび育ててみたいと思う。
それが北海道・・・

千歳周辺では、自然の地形を生かしたゴルフ場が至るところにあり、なんと、1700円で一コース回れるという。
冬はパウダースノー。海に向かって豪快なダウンヒル。
温泉も一流。登別温泉、洞爺湖温泉、そして支笏湖畔の丸駒温泉
それに何より、食べ物が美味しい。特に魚介類の美味しさは感動もの。
それが北海道・・・

広大な大地、生活の質、ゆったりしたリラックスライフが目的であれば、
オーストラリアやニュージーランドに、わざわざ移住するまでもない。
北海道に、その全てがある。

そして何より、今の北海道は物価が安い。
北海道に別荘を持つなら、オーストラリアの3分の1くらいの値段で買える。
私はもともと、オーストラリア・ケアンズでリタイア用の物件を買うつもりでしたが、
ケアンズに1軒持つお金があれば、北海道に3軒買えると分かったので、考えを変えました。
北海道に買わない理由は、どこにも見当たらない。

で・・・ついに、買い付けを入れてしまいました。
千歳市にあるリゾートタイプの別荘。とはいえ、私は投資家なので、いろんな側面から徹底的に調査し、今後25年の収支シミュレーションを行い、投資としても合格点がつけられる価格で、札を入れました。
希望通りの価格で買えるかどうかは、明日になってみないと分かりません。
これが通れば、国内6軒目。海外含めて8軒目の物件になります。

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【不動産】人生を変えた!区分マンション投資

Manachanです。皆さんこんばんは。

今日は天気の良い土曜日ですが、私は朝早くから、東京・品川でこのセミナーに出てました。

「実践!区分所有投資シミュレーション」
http://www.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_seminar.html

とても内容の濃いセミナーで、有益でした。行ってよかったです。
熱気溢れる満員の会場で、投資家の方々や、不動産業者の方々とも知り合いになれたのも、良かったし、
一番嬉しかったのは、プレゼンターの芦沢晃さんと、直接話ができたことかな・・・。

実は、私が日本で不動産投資をはじめたきっかけは、
芦沢氏の著書「サラリーマン大家さんが本音で語る~中古マンション投資の極意」に出会ったことでした。
2007年11月にこの本を買って、私の人生が大きく変わりました。
翌月には、すでに区分マンションを買ってしまったのですから・・・。

それ以来、ちょくちょく買い進めて、今では日本各地で5軒、区分マンションを持っています。
あと5軒、買い足せば、合計10軒保有で事業的規模とみなされ、青色申告ができるようになります。
その日が来るのも、そう遠いことではありません。あと1~2年で実現できるでしょう。

区分マンションの投資というのは、特に芦沢氏や私のように、現金で一軒一軒、コツコツと買い増していくやり方は、
銀行で融資ひいて、レバレッジきかせて一棟マンションをドカーンと買うやり方に比べて、いかにも地味ですし、
また資産の増え方も、一棟中心の投資に比べて、どうしても時間がかかります。電車にたとえれば、新幹線と鈍行列車くらい違う!!

では私がなぜ、一棟じゃなくて区分を買い続けてきたのかというと、それは、私のライフスタイルと関係があります。
私はサラリーマンです。それも、会社の仕事が好きで好きでたまらないタイプの、幸せなサラリーマンです。
ITが好きだから、技術に関わる仕事が好きだから、これまで13年間、この道でずっと頑張ってきました。会社辞めたいと思ったことは、一度もありません。

しかも、仕事柄、海外出張も多いし、将来的には海外転勤の可能性も十分ある。うちは国際結婚だから、妻の母国・豪州に居を移す可能性だって高い。
もし、豪州に移ったら、日本に置いてきた一棟マンションが管理できるかといえば、難しいでしょう。不可能ではないけど、いろんな人に働いてもらう分、お金がかかる。
また、一棟を現金で買える人はほとんど居ないから、結局、ローン返済、資金繰りも必要になる。豪州からの遠隔操作で、それが問題なくできるのか?

その点、区分なら、追加費用ほとんどなしで、豪州から日本の物件を、比較的簡単に遠隔操作できます。入居者対応は地元の不動産屋さんに頼めば良いし、
たとえ退去しても、リフォームの手配や追加募集も、賃貸管理の一環として、地元の不動産屋に頼めば良い。用事のほとんどは、eメールと電話、ネットバンキングで事足りる。
現金で買ってるから、多少、入居者がつかなくても経営的にはビクともしない。長期にわたって、安定経営できる。・
手間と時間をかけず、買ったり、貸したりできる意味で、区分物件の所有はサラリーマン向けだと思います。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

あと、朗報といえば、芦沢氏が区分マンションを買っていた初期の時代(1995~2000年)に比べて、今は物件価格が安く、より早い時間で物件数を増やせます。
芦沢氏は、15年かけて保有物件をようやく29室にできたと言ってますが、それは初期の時代、都内下町の築古の区分でも1000万を超えていたような時代だったから・・・。
もし彼が、今から区分マンション買いをすすめていたとしたら、おそらく10年以内に、29室保有は達成できていたことでしょう。

特に、今は地方都市の物件がものすごく安くなっている。利回りもむちゃくちゃ良い。探せば表面で30%なんてのもザラだし、
地方大都市で、立地条件の良い物件でも表面利回り20~25%なんて、いくらでもある。
芦沢氏が買い進めていた頃は、表面でせいぜい15%回れば御の字でした。だから、シミュレーションやって、何年後に投下資本が回収できるのか、
出口でいくらで売ればいいのか?その場合、RoI(投資収益率)はいくらになるのか?・・・みたいなことをウンウンうなって考えるわけですが、

表面で25%回る物件を、現金で買っていれば、何も怖くない。多少空室になっても、6年とか7年で投下資本が全額回収できてしまう世界なのだから、
芦沢氏に、「私が買った愛知県一宮市の物件は、表面24%台で、生活保護者入れて、市役所が支払い代行やってくれて、滞納リスクゼロですよ」って言ったら、
彼は、「そりゃー。投資として、勝ったも同然ですね。もはや、シミュレーションが必要ない領域ですね」と言ってくれました。

今の日本は、区分マンション投資で、ものすごく成功しやすい時代だと思います。ありがたや~~~~~。

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