震災復興需要と首都圏物件

皆さんおはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

言葉にならないほど、大きな惨禍を残した大震災と、原発事故。余りのショックの大きさに茫然自失する世の中にあって、
私たち表現者としては、「いつ、不動産の話すればいいのか?」、判断の難しいところでもあります。
西日本はともかく、ここ東京では、不動産セミナーなども、大っぴらに開ける状況では、まだありませんし、世の中が落ち着くまで、冬眠するしかないのかな?

・・・というのは表向きの話で、背後では、私は思い切り活動しています。
特に、物件探しについては、これまでにないスピードで、進めていますし、昨年興した会社の、創業融資の件も、猛スピードで取り組んでいます。
世の中が落ち着くのは、4月か、5月か、あるいはもっと後でしょうか?いずれにせよ、その時にスタートダッシュを切れるように、準備しているのです。

震災から10日経ちましたが、東京では、震度3前後の余震が、毎日続く。場所によっては停電もあり、ガソリンも不足。
原発事故による放射能騒ぎで、東京の富裕層や、関西方面に実家のある人たちは、新幹線に乗って、西へ逃げていきました。
海外の企業は、東京事業所を大阪や海外に次々と移転、外国人は次々と逃げ、東京に住むフランス人などは震災前の半分以下になりました。
これだけみると、「東京、お先真っ暗」だと思ってしまいます。停電で街も暗いですしね。

しかし、北に目を向けてみれば、東京の人間なんかより、ずっと大変な思いをしておられる方が、大勢います。
東北、北関東を中心に、避難生活をしている方が、なんと47万人もいるとか。仮設住宅を3万棟建てるそうですが、全然足りません。
この人たちの生活再建は、今後、どうなるのか?

私はいま、日本で住宅仕入れるなら、首都圏で決まりだと思っています。なぜなら、

・原発事故と、「東京は危ない」というイメージの先行から、首都圏~北関東で投げ売り物件が出つつある 

 ⇒お値打ち物件を安くつかむチャンス到来ですかね~。

一方で、「震災復興需要」という、新たな要素も出てきており、その焦点も首都圏と思われます。

・東北地方を中心に、被災された方々が、主に首都圏に逃げてきている。
・今後、インフラが復旧し、世の中が落ち着くと、彼らの大部分は故郷に帰り、一部は首都圏に留まると思われる。
・北関東も被災地を多く抱えており、彼らの生活再建の舞台も、結局、北関東or首都圏になる。
・いずれにせよ首都圏では、大量の復興住宅需要が見込まれる。

 ⇒彼らの需要にマッチする物件を仕込めれば、安定収益が期待できるかも。

東北人、北関東人の心情として、今後、仮に故郷に戻れなくても、首都圏より西には行きたがらないはず。多くは、首都圏に定着するでしょう。
いくら被害が少ないといっても、彼らにとって西日本は、故郷から遠いし、文化も言葉も違うし、心理的な距離が遠いのです。

特に、首都圏北部(埼玉県や千葉県東葛地区)が狙い目かと思います。なぜなら、被災地の人々にとって、故郷と東京都心を結ぶルート上にあるからです。
たとえば、私の出身地である柏市は、首都圏北部にあり、同じ常磐沿線の、茨城県や、福島県浜通り出身の人々が好んで定着する都市です。
柏からは、東京に出勤できるうえ、故郷に帰るにも、東京都心を通らず、常磐高速道ですぐ行けるから、人気が高いのです。
また柏自体が、都会と田舎の要素を、両方兼ね備えた都市で、「田舎は嫌だけど、大都会が怖い」人々に、ぴったりマッチするので、満足度も概して高い。

「地方出身者は、東京都心と故郷のルート上にある、郊外中核都市に好んで住む」、これは鉄則だと思います。

復興需要のボリュームゾーンとしては、やっぱり埼玉県ですかね。被災地も、東北新幹線や東北道沿線の割合が高いですから。沿線にある大宮・浦和など中核都市の、地政学的価値は非常に高いと思います。
あと、首都圏北部は、南部よりも、不動産価格がお値打ちなので、仕入れやすいのもメリットですね。

最後の一言、この文章を読んで、「Manachanは、被災者を食い物にして、儲けようとしている」なんて、言わないでね。今どきの日本で、そんなケチな料簡持たんでくださいな。

商売は、相手を満足させてナンボ。首都圏で生活再建を目指す人々が、心から気に行ってくれる住居やサービスを提供できて、それで初めて家賃収入が成り立ちます。
その家賃収入の期待から、オーナーは管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等を自腹で払い、その一部は国庫に入り、被災者支援の原資となります。

被災者のために、良い場所で安心できる住まいを提供する。また、経済活動を通じて内需を創りだし、国庫を潤す。結果的に、世の中のためになる事業だと思います。
慈善は素晴らしいし、それに対して、私も支援を惜しまないけれど、経済活動の第一線で生きる者としては、やはりビジネスベースで、ちゃんと回る仕組み・事業を考えたい。それが自分の責務だと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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大震災と外国人の目

皆様、こんにちは。グローバル不動産投資家Manachanこと、鈴木学です。

東北関東大震災の発生から、1週間が経ちました。
日本史上、例をみない巨大地震と、それがもたらした、広範囲にわたる甚大な被害。
3月11日を境に、暮らしが一変してしまった方も少なくないでしょう。
被災された方には、心より、お見舞いを申し曲げます。

地震当日、私は東京・品川区の職場にいました。
大きな横揺れが、2~3分くらい続いたでしょうか、その時間が永遠に感じました。
揺れが収まった後、オフィス内はめちゃめちゃ。書類は無残に飛び散り、天井の一部が崩れ落ちました。
余震が収まらないなか、男性社員同士で力を合わせて、傾いたキャビネットを倒したり、天井を修復したりして安全を確保し、
一段落した後も、公共交通機関がマヒしているので、寒風のなか、レインボーブリッジを歩いて渡り、2時間半かけて家に帰りました。
同僚のなかには、7時間以上歩いて、千葉県の自宅まで帰った者もいました。

その後の東京は、いきなり電力不足、ガソリン不足、品不足の暮らしに・・・。
通勤電車も大幅カットされ、朝、何時に出勤できるか分からないし、会社がひけても、ちゃんと家まで帰れるか分からない。
トイレットペーパーやミネラルウォーターを買うのさえ苦労する。
そして、福島原発事故の恐怖が、追い打ちをかける。

放射能ショックは、日本在住の外国人コミュニティを、パニック状態に陥れました。
外資系企業は、続々と日本から撤退するか、本社機能を関西に移す。
世界各国の大使館は、首都圏に住む同国人に、矢継ぎ早に避難勧告を出す。
私は国際結婚しているので、オーストラリアや香港にいる、妻の家族・親類から、「帰れ帰れ!」圧力も物凄く、
私は「空気を読んで」、妻と二人の子供たちを、急遽、オーストラリアの実家に帰らせました。

私はいま、東京・江東区の自宅で、一人暮らし。
江東区といえば、臨海地区の液状化被害もありましたが、我が家のある東陽町では、液状化も殆ど起こらず、
電気・ガス・水道の供給も、今のところ問題なし。不便は多々ありますが、日々、普通に暮らせることに、心から感謝しています。
スーパーは品薄ですが、外食店は普段通り営業し、客もそこそこ入っています。
ここから海へ向かって、わずか3km離れただけで、車が砂に埋まったり、電柱が傾いたり、道路が波打ったりしているので、
自然災害による明暗は、本当に紙一重だと痛感しました。

私の職場には、韓国人の部下がいます。
彼も私と同様、家族を韓国に帰して、東京で一人暮らしする予定です。
気の毒なことに、彼の住む浦安のマンションは、液状化で被災し、水もガスも出ない、電気もついたりつかなかったり、
エレベーターも動かず、高層階への徒歩移動を強いられています。

原発ショックと、韓国大使館からの避難勧告のなか、彼自身も動揺しています。もちろん、韓国に避難したいでしょうが、
私は部署長なので、彼をなだめ、東京に残らせるのに必死です。
とりあえず、我が家では電気も水もガスもあるので、彼に住居を提供し、希望すれば、自宅勤務もさせてあげようと思います。
我が家に居れば、給水車に並んで水もらいに行く必要もありませんから・・・。

私一人にできることは、わずかですが、現場でのささやかな努力の積み重ねが、日本再建につながるのだと思います。
もちろん、東京より甚大な被害を受けた、東北・北関東の人々への支援も、忘れないようにしたい。
そして、いつか日本中が、つつがない生活を取り戻し、家族とともに、心から笑える日を取り戻したい。
その日が来るまで、日々、やれることを頑張るだけです。

最後に、日本から緊急避難した、大勢の外国人ですが、
今回の震災で、日本人をこれまで以上に、尊敬するようになったと思います。

あれだけの大災害でも、秩序だった行動を取り、被災した人々を思いやる、日本人の素晴らしいマナーと優しさ、礼儀正しさ。
外国では当たり前に起こる、治安悪化や暴動も、日本ではほとんど起こらない。
そして、余震おさまらないなかで、信じ難いスピードでインフラを修復し、被災地に救援物資をきめ細かく届ける。
極めつけは、決死の覚悟で、福島原発の放水作業に赴く自衛隊員・・・

私のFacebookに、大勢の外国人の友人が登録していますが、英語や中国語で、絶賛の嵐が巻き起こっています。
「日本は、必ず復活するだろう」、「日本の奇跡を、もう一度見せてくれるだろう」

彼らは、事態が落ち着いたら、きっと日本に帰ってくる。そして、これまで以上に、多くのビジネスを日本に持ち込んでくれでしょう。
まず、私たち自身がしっかりして、やるべきことをきちんとやり、全世界に、日本人と日本社会の力を見せつけましょう。
災い転じて福と為す・・・悲劇をばねにして、優しさと思いやりに溢れた、新しい日本をつくりましょう。
私も、42年間生きてきて、今こそが、これまで蓄積してきた知識や経験、胆力、優しさを発揮する正念場だと思っています。

Japan will rise again. 日本は必ず復活する。

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最後に、セミナーの案内をいたします。
3月27日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催する予定でしたが、
事情が事情ですので、4月上旬~中旬に、延期することになりました。
確定次第、お知らせいたします。
http://s-msj.co.jp/seminar.html

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、「積極的に投資」派もいれば、「投資しちゃだめ」派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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なぜ英国に投資するのか?

皆さんこんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

一昨日書いたメルマガ、「ロンドン不動産、欲しい~!」は、大変多くの反響をいただき、私自身も、驚いています。
もちろん、賛否両論ありますが、来年のオリンピックを控え、世界中が注目する都市・ロンドンの不動産に対する関心は、実に大きなものがありますね。

2年ほど前は、「香港と並んで、世界一住宅価格が高い都市」と言われたロンドンですが、現在は経済低迷やポンド安のため、以前と比べれば、こなれた価格帯になってきました。
「あのロンドンの不動産が、自分たちの手の届く範囲内になってきた」、この意味は、決して小さくないと思います。
何といっても、世界を動かす都市・ロンドンです。今は景気悪いですが、「腐っても鯛」、七つの海を支配した大英帝国の首都、英語圏の総本山、そして、東京とは比較にならない程、グローバル企業の本社が軒を並べる都市なのです。

日本人投資家にとって、今は幸いにして、円高、ポンド安、米ドルですから、ロンドンやニューヨークといった世界都市の不動産にも、頑張れば手が届く人もいるかもしれません。
この円高が、いつまで続くか分かりません。このチャンスを逃すと、ロンドンやニューヨークの物件は、永遠に手の届かない、高値の花になってしまうかもしれません。
少なくとも、このチャンス、私は大事にしていきたいと思います。

読者から、とても良い質問を受けたので、メルマガで紹介しますね。

【質問】
私自身は、今後安定的な成長が見込めるアジアではなく、敢えて成熟国であるイギリスへの投資という部分がピンと来ない面もあります。なぜイギリスなのか?

【Manachan回答】
私は、世界規模の不動産投資ポートフォリオから、投資判断をしています。
現時点で、日本で1棟11戸、フィリピンで2戸、オーストラリアで2戸所有しており、「成熟国」と「アジア新興国」のいずれも物件を持っています。

キャッシュフローを考えれば、日本の物件が一番美味しいのですが、昨今は日本のカントリーリスクも増大しているので、
バランスを取るために、「アジア新興国」と「アングロ・サクソンの成熟国」に分けて、投資をすすめています。

「アジア新興国」の物件は、確かに成長期待も大きいのですが、リスクも大いにあると感じています。
その際たるものが、「インフレ耐性」の問題。昨今、全世界的に、食糧やエネルギーの価格が高騰しており、貧困国や新興国の庶民の懐を直撃しています。
一方、先進国は所得が高く、エンゲル係数も低いので、彼らに比べれば、あまり懐が痛んでいない状況と思います。

これ以上、食糧やエネルギーの価格が高騰した場合、たとえば貧富の差の激しい新興国では、金持ちや中間層は良くても、庶民の暮らしが立ち行かなくなり、中近東で起こったような、政治の不安定化につながる可能性もあると思います。
私が最近物件を買っているフィリピンとか、中国・インドなども、インフレ耐性が比較的弱い社会だと感じており、その点はリスクだと認識しています。

要は、いま一番勢いがあるアジア新興国といえども、今後、一直線で順調に経済発展するとはいえない面がある。
だから、リスクヘッジの意味で、アングロサクソン系の成熟国の物件も買っているのです。
成熟国もリスクありますが、新興国の抱えるリスクとは、まるで違う性質のものなので、おそらく同時には起こらないと思うのです。

では、なぜアングロサクソン系なのか・・・というと、まずもって英語がベースなので、私でも契約条項を直接読んで理解できるのと、
取引慣行や住宅融資システムも数百年の歴史を経て、成熟しており、透明性・信頼性が高いからです。
あとオーナーの権利が非常に強く守られているので、安心感もあります。

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あと、別の読者の方から、「(私がメルマガで紹介した)Caspian Wharfのあるロンドン東部は、開発中とはいえ微妙な地域なので、不動産価値が上がるのか、よく見極めた方が良い」というアドバイスもいただきました。

折しも、「突撃!ロンドンに家を買う」(井形慶子著)という本を買って読みましたが、

確かにロンドンという都市は、階級社会でもあり、エリアによる貧富の差が激しく、「絶対に買ってはいけない」エリアや物件も多数あるようなので、地域特性はよく見極めなければなりません。
「高級・安心なエリア」から一歩外れると、すぐ「やばいエリア」になったり、また同じエリアでも、「お宝物件」と「やばい物件」が共存していたりするらしいです。
その点、日本の感覚と著しく違うかもしれません。

ただ、私は以前、豪州シドニーで家探しを散々やったので、その経験を、ロンドンの地域分析に活かせる面も大きいと思っています。
何だかんだ言っても、同じ英語圏で、よく似た文化ですので・・・もっとも、歴史が浅い分、シドニーはロンドンよりずっと平等でフラットでしょうけどね。

いずれにせよ、大きな買い物なので、もちろん、調査に調査を重ねてから決断するのは、言うまでもありません。
最近は、外国といえども、ネットでかなりのことが分かります。良い時代になったものです。

最後に、セミナーの案内をいたします。
3月27日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催します。私も講師をつとめさせていただきます。

私がお話しする内容は、前回、2月17日のセミナーと基本的には同じですが、ファイナンス面で多少のアップデートをする予定です。
それよりも、「フィリピンよりiCube社代表であり公認会計士でもある坂本直弥氏を迎え、現地の政治経済の情報を交えての講演を行う」点が新しい。

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、「積極的に投資」派もいれば、「投資しちゃだめ」派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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ロンドン不動産、欲しい~

皆さんこんにちは。
昨日は、東京・大手町にて、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資セミナーに行ってきました。

同社は、創業社長の奥村さんが、2002年、上海で創業した不動産総合サービス企業です。中国(上海、北京、広州、深セン)、日本(東京)、シンガポールに拠点を持ち、アジア・世界を舞台に事業を展開しておられます。
http://www.stasiacapital.com

私も、ステージアさんのメルマガを執筆したり、セミナーの集客に一役買ったりと、普段から良いお付き合いをさせていただいております。
「メルマガのバックナンバー」はこちら。私も、4~5回ほど寄稿しています。
http://www.stasiacapital.net/バックナンバー

セミナーは、大盛況でした。全部で70名を超える参加者を集め、驚くべきことにその約半数は、私が会長をつとめる「アジア不動産大家の会」からの参加でした。
http://asia-pacific.tv/

「アジア不動産大家の会」は、私が「SE大家たくちゃん」と組んで、今年2月5日に設立したばかりの、自主的な海外不動産投資勉強会なのですが、すでに130名を超える会員が集まっています。
しかも、会員の資金力と投資意欲が物凄い!先月17日、私が講師をつとめた「フィリピン不動産購入セミナー」にも、同会から参加者が殺到し、
すでに約10名が、フィリピンのコンドミニアムを契約してしまったという(私を含めて)・・・物凄い盛り上がり。海外不動産販売を手掛ける各社からも、熱い視線を注がれています。

「アジア太平洋大家の会」と協力して、セミナー・勉強会への集客を進めたい会社の方々は こちらへ連絡ください。
aphoc2011@gmail.com

また、海外不動産を題材にするセミナーであれば、私が「投資家」、「顧客」としての立場から、講師やゲストスピーカーを引き受けることもできます。日本語、中国語、英語での講演、すべて出来ます。
先週末も、中国・上海のフォーシンズンズホテルで、中国語で講演してきたばかりです。
http://s-msj.co.jp/seminar.html#sem2

日本各地での講演はもちろん、海外講演に関しても、週末で、場所が日本から比較的近いアジアであれば、柔軟に対応します。ご相談は私のメールまで、
mana33chan@aol.com


元の話題に戻りますが、ステージアさんのセミナーで、一番印象に残ったのが、英国ロンドンのCaspian Wharfというコンドミニアム。
2012年8月完成予定、場所は再開発が進むロンドン東部エリア、東京でいえば、お台場・豊洲といった感じの場所だそうです。
スタジオタイプ(ワンルームに相当)から、3ベッドタイプまであり、価格は17万~47.5万ポンド。今の為替レートでいえば、2260~6310万円で売り出されています。
http://bit.ly/efsXUa

私の投資家目線でいうと、あの物件は、買いです。私は絶対に欲しいと思いました。なぜなら、
「2011年に、ロンドンで物件を買う意味合いは。1999年のシドニーで物件を買うのとほぼ同じ」と考えるからです。

両社の共通項は何でしょう?そう、「オリンピック」です。
シドニーでは、2000年にオリンピックが開催されました。その前後に、大量のチャイニーズマネーが流入し、不動産価格が大いに上昇しました。
私は当時、シドニーに住み、その威力を目の当たりにしています。中国人が束になって不動産を買いまくれば、どれだけ市場を動かす力になるのかを・・・。
私がもし、1999年にシドニーでコンドミニアムでも買っていたら、今頃かなりの金持ちになっていたはずです。
残念ながら、当時の私には、そこまでの投資脳はなく、結局、家を買ったのは2002年でした。ま、それでも少しは儲かりましたけど。

時代はめぐる。オリンピックが、今度はロンドンで開催されます。
そのロンドンの不動産がいま、ポンド安で、かなりお買い得になっています。
中国人民元からみても、日本円からみても、近年に例をみないほどのポンド安水準。かつ、リーマンショック以降、不動産価格の値下がりもありました。
そのことにより、これまで高値の花だった、ロンドンの不動産が、頑張れば手に入る価格帯にまで落ちてきました。
だいたい、ロンドンのコンドミニアムが2000万円ちょっとで手に入るなんて、数年前、いや10年前でさえ、ありえなかったことです。

だから、中国人は絶対に買うでしょう。韓国人、シンガポール人、インド人、アメリカ人、中近東人・・・誰だって、あの価格帯でロンドンが買えるなら、競って買うはず。
出遅れていた日本人投資家も、忍び寄る国債危機、政治の混迷を背景に、海外不動産への興味を俄かに高めています。加えて今は円高ですから、買う人も多いでしょう。
普通考えて、どう転んでも、値上がるはずと思います。

しかも、キャピタルゲイン(値上がり駅)だけでなく、インカムゲイン(賃貸収益)も狙っていけるのが嬉しい。
私は、この物件ともしご縁があれば、長期ホールドするつもりです。
ローンの額、利率にもよりますが、もし、物件価格の70%で30年ローンを組んだ場合、諸費用を差し引いても、満室であれば、収支はマイナスにならず、少しだけプラスになります。

満室には、なるでしょう。慢性住宅不足のロンドンなのですから・・・普通考えて、ほとんど空かないはず。
そして、賃料水準も、年とともに徐々に上がってくると思われます。
つまり、ローンを返しながら、少ないながらも、英ポンドでのキャッシュフローが入ってくるのです。
私の知る限り、海外不動産投資は、キャピタルゲインはともかく、インカムゲインを着実に得る案件は少ないのですが、
ロンドンの物件の場合、そのインカムゲインが期待できるのが大きい。

あまりこんなこと言いたくないのですが、もし将来、日本の国債がコケて、日本円が暴落したとすれば・・
その時、海外物件から、キャッシュが外貨で入ってくれば、為替考えると、ものすごく美味しい話になりますね。
しかも、英ポンドという、国際的に信用のある通貨で、月々、現金が入ってくるのです。心強いですよね。

(※もっとも、日本より前に、英国がコケる可能性も、ゼロではないと思いますが、少なくとも政策の方向性や実現力を比較した場合、英国の方がずっとリスクが少ないと思います)

さらに、ロン
ドン物件は、投資価値だけでなく、「実需」、「所有欲」も満たしてくれると期待できます。

「実需」・・・ロンドンは金融と学術の都です。私が将来、留学して学びたい「都市学」(urban studies)も、世界一発達しているのが英国です。
だから、自分の留学でも使うかもしれないし、将来、娘や息子がこの地に留学するとしても、住まいとして使えるかもしれません。

「所有欲」・・・英語圏の総本山、ロンドンに物件を所有していることは、不動産投資家として「ハクがつく」話です。
たとえば、中国あたりに行って、講演するにしても、「ロンドンでコンドミニアム持ってます」と言ったら、ものすごく聞こえが良い。
ま、私が東京に物件を持っていることも、中国人にとって、それなりにブランドではありますが、ロンドンはそれ以上です。だって、英語圏の力をバックにしているんですもの。
世界中のほとんどの人にとって、英語圏のロンドンは、東京よりずっと身近で、馴染みやすく、アクセスしやすい都市です。
つまり、ロンドンの物件は、最初からグローバル。売る時は、世界中の人に売れる、ということです。

こうやって書いていくと、改めて、ロンドン物件、欲し~い!
フィリピンや日本の地方都市物件と比べると、それなりに高い買い物になるので、いま、ファイナンスの算段を考えているところです。

最後に、特選メルマガの紹介にいきます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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会社の少子化を阻止しよう!

日本ではかなり前から、人間の少子化が社会問題になっていますが、「会社の少子化」にも、本腰を入れて取り組まなくてはなりません。

総務省が発表した「商業登記情報(2009年・年次表)」によると、法人(個人事業含まない)の設立登記件数は、2006年をピークに、かなりの落ち込みを示しており、2009年には86016件と、ここ10年で最低を記録しました。

2006年 115,178社
2007年 101,981社
2008年  92,097社
2009年  86,016社

途中でリーマンショックがあったとはいえ、この落ち込み方、まじで何とかしなくてはなりません。経済規模に比べて、起業の件数、伸び率とも、諸外国に比べて振るわないのが、今の日本の姿です。

起業は、活力ある明日の日本をつくるのに、欠かせません。行政サイドでは、起業を促進すべく、それなりに努力してきています。たとえば「資本金1円で起業」できるようにしたり、合同会社という、比較的簡単に会社を設立できる制度も整備しました。私も昨年、合同会社を設立しましたが、余りに簡単かつ安価に設立できたので、驚いたものです。

そこまで支援しても、一向に燃え上がらない日本の起業熱、一体どうすれば良いのでしょう。問題の根本は、起業をめぐる社会環境にあると考えます。

よく言われることは、「日本の社会では敗者復活が難しい」、「起業に一度失敗したら、取り返しがつかない」等々ですが、なぜそうなるのでしょう?私思うに、

・起業するからには、サラリーマンを辞めて、専業でやるのが当たり前
・事業資金は、自分の家屋敷を担保にして、借金して調達するのが当たり前
・会社がコケたら、家屋敷とられて、まともな再就職もできず、結局何も残らない
・その頃には、取引先も友達も逃げて、世間から冷たい目でみられる

みたいな、「失敗したら悲惨」という「古くさい事業のイメージ」を、日本人が未だに引きずっているからではないでしょうか?

私自身、最近は東京都の制度を利用して、事業資金の調達を進めているのですが、役所や金融機関の担当者からよく言われるのは、

「鈴木さんは、いま勤めている会社を辞めて、事業に専念するんですよね?」

私自身、「ええ、まあ、そのうち・・・」みたいに、お茶を濁して答えますが、内心は、今の勤め先を辞めるつもりなど、毛頭ありません。だって、ITの仕事好きだし、これまで十数年もかけて、築き上げてきたITのキャリアを手放したくありません。

心の底では、「起業するのに、なぜ会社を辞めなきゃならんの?」、「サラリーマンと事業主、二足のわらじ履いて、どこがいけないの?」と思っています。

だって、大人は誰でも、二足、三足のわらじ履いてるじゃないですか?この世の中で、いろんな顔を持っているじゃあないですか?たとえば私は、父親でもあり、夫でもあり、サラリーマンでもあり、不動産投資家でもあり、それを発展させた法人事業主でもあり、セミナー講師でもあり・・・名刺だって4種類持ってますよ。

だからこそ、「起業するからには、専業でやらなきゃならない」みたいな考え方が、物凄く古臭く感じるのです。少なくとも、ネット時代にそぐわない。今の時代、サラリーマンが仕事ひけた後、ネット使って、アフィリエイト、デイトレ、ヤフオクなどで、巨万の富を築くのも珍しくないわけで、今どき、サラリーマンやりながら起業するのは、全然おかしい話じゃないよね?

それに、事業資金の受付窓口が、役所も金融機関も、たいてい午後5時とか6時に閉まってしまうのも、現役サラリーマンにとっては極めて使いにくい。これも「専業」「脱サラ」を前提とした仕組みだからと思う。

40代の、スキルと経験を積んだサラリーマンが、脱サラするのは、すごくリスキーな選択だということを、お役所や金融機関は、ちゃんと分かっているんでしょうか?脱サラして、事業うまく行けば良いけど、確率的には、失敗する方が多い。でもって、失敗した後、元の給料でちゃんと再就職できますか?キャリアに数年間のブランクができてしまったら、特に40代、50代だと、非常に不利な条件で、不本意な就労を強いられるのが関の山。少なくとも私は、そんな選択はしたくない。

この国は果たして、本気で起業を促進したいのだろうか?それとも、起業して欲しくないのだろうか?・・・そんな疑問が頭を駆けめぐるほど、お寒い現実がある。

夢を追いかけるため、リスクをとって、起業する、その入り口は、気軽であるべきだと思う。誰でも、いつでも、どこでも、思い立った時に、あたかも炊飯器のボタンを押すような気軽さで起業できるようになれば・・・そして、誰でも、いつでも、どこでも、低コストで気軽に事業資金を調達できる仕組みが整えば、起業なんて、爆発的に増えるでしょうし、「会社の少子化」なんて、すぐ解決できると思うのに。

真面目な話、日本がここまで事業興しにくい国であるなら、私は香港とかマカオとか、シンガポールとか、もっと簡単に会社やれる国に逃げちゃうかもしれませんよ。

せっかく、日本で起業する気になった者を、みすみす海外に逃がしたくないでしょ?だったら、一緒に考えましょうよ。どうしたら、人々が会社興したくなる国にできるのかを・・・。

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台湾を見習おう~海の向こうの市場開拓

こんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

前回のメルマガでは、フィリピンについて書きましたので、今回は、フィリピンから日本へ戻る途中に立ち寄った、台湾の不動産ネタで、ひとつ書いてみますね。

2月の朝なのに、気温28度!常夏のフィリピン・マニラから飛び立った中華航空便は、空路1200kmをまっすぐ北上して、台湾・桃園国際空港に着きました。
さすがに、熱帯のフィリピンに比べて、亜熱帯の台湾は涼しく、気温は16度。小雨が濡れそぼっていました。

桃園空港でのストップオーバーは、4時間弱。この時間、空港で過ごすには長すぎて退屈。そして空港のメシは不味くて高い。でも台北の市内に繰り出すには時間がなさすぎる。
せっかくの台湾、美味しいもの食べたいし、そして、買い物もしたい・・・私は、早々と入国手続を済ませ、空港ターミナルの外に出て、タクシーに飛び乗りました。

目指す先は、空港最寄りの街・中壢(ヂョンリー)市にある、カルフール・ショッピングセンター。
空港からそこまで、20分もかからないし、タクシー料金も片道400元(1200円)前後ということを、台湾在住経験のある私は、知っていました。
ちなみに、台北市内まで行くと、タクシー1000元は下らないし、道は渋滞するので時間も読めません。

ここ中壢は、台北から約40km離れた、人口38万人の工業都市。職場がたくさんあるので、タイ人、フィリピン人など外国人労働者も多い。その点、日本でいえば、東海地方の工業都市に近い感じですね。

そして昔から、メシが旨い街としても有名です。食い物の写真をいくつか、まじで、よだれがこぼれそう♪
http://034387038.tranews.com/
http://jp034250589.tw.tranews.com/

しかし、中壢のカルフールで買い物できる時間はごくわずか。帰りのタクシー所要時間、空港での待ち時間を含めると、1時間ちょっとしかありません。
そこで、欲しいものを、手当たり次第、買い物バスケットに投げ込みました。食材、お菓子、洋服、子供の本・・・そして本棚から、「不動産の本」を、片っぱしから買ってきました。

それを、日本へ帰る飛行機で読みました。オール漢字の中国語文章と格闘するなか、台北市や周辺地域の不動産市況について、とても示唆に富む記事を見つけたので、紹介します。

『台北市松山区・・・ここの不動産に注目!松山空港の国際便就航により、上海・虹橋空港や、東京・羽田空港への直通便が出るようになり、利便性が一気に工場した』

『また、大陸に目を向けると、上海~杭州間の高速鉄道が開通し、所要時間わずか38分で結ばれたことにより、(台北からみて)上海のみならず、杭州も日帰り移動圏に入ったので、松山空港の価値はさらに向上』

『上海・杭州の事業主やビジネスマンが、台北に来る際の足がかりとして、松山空港近辺の資産価値は高まる一方』

この発想、なかなか素晴らしいですね。台湾人は実に商魂豊かです。
海の向こうの中国大陸から、日帰り圏に入ったことを、不動産セールスに活用してしまうところが特に・・・。

実際、台北駅前とか、台北101近くの高級マンションなどは、大陸富裕層のペントハウスとして利用され、5億円みたいな値がつくこともあるらしい。
そして台湾人は、日本大好きですから、お金持ち台湾人が、東京のど真ん中で1億、2億のマンションを、キャッシュで買うことも結構ある。
皆さん、東京都心といえども、台北の一等地よりは割安だよねって思っているのでしょう。

この台湾商魂は、日本人も十分、見習うべきだと思います。
たとえば、福岡市。ここは中国大陸から非常に近く、上海から福岡空港まで1時間半以内です。便数も結構多く、なかなか使いやすい。
たとえば上海からみると、台北に行くのも福岡に行くのも、距離的にはほぼ変わらないのです。

しかも、福岡空港は都心近くの超便利な場所にあるので、空港から市内への移動時間も短い。その点、台北の松山空港(こちらも都心空港)と状況がほぼ同じ。ということは・・・

福岡からみると(台北と同じく)、上海、杭州、蘇州あたりまでが、一日移動圏内(下手したら日帰り可)であり、しかも、
上海からみると、福岡だけでなく、北九州や熊本あたりまでが、一日移動圏内に入る・・・

ということだと思います。今の時代、福岡、九州北部あたりに住んでいえれば、国境なんて意味ないですよね。韓国も中国も近すぎる・・・。

この辺を商売に結び付けられないものでしょうか?
たとえば、福岡市は札幌市と並んで、国内でも空室率の高い都市として知られています。人口規模の割に、賃貸用マンションをガンガン建て続けたツケが、いま回ってきています。
だから、福岡の大家さんは大変です。中心部の場所の良いところでさえ、空室、家賃下落との戦いを強いられます。

しかし、視点を変えてみれば、どうでしょう?
福岡市に住む、中国人にフォーカスしてみれば、彼らの住みたい賃貸住宅を、簡単な手続(保証人なし等)で用意できる大家さんは少ない。需要に全然追いつかない。

つまり、日本人入居者相手だと「供給>需要」になりますが、
中国人入居者相手だと、まともに供給できる大家さんが激減する分、「需要>供給」になるのです。
「需要>供給」であれば、うまくやれば、空室も家賃下落とも無縁な賃貸経営ができる。

それに加えて、上海・杭州・蘇州への近さ・・・しかも福岡は、これらの都市の人々の間で知名度が高く、評判の良い都市なのです。
台湾商魂を見習って、彼らの需要を、賃貸する福岡の不動産マーケットに引き込めないものでしょうか?

私は、十分可能だと思います。
「福岡に勝機あり」と判断したからこそ、私はこの都市に、一棟アパートを新築します。
アジア大陸に一番近い日本の都市・福岡に、「アジア共生住宅」をつくるのです。

来週、いよいよ契約です。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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六本木ヒルズでフィリピン不動産セミナー

グローバル不動産投資家Manachanです。こんばんは。

早速ですが、連休明けの2月17日(木)、東京の六本木ヒルズで、フィリピン不動産セミナーを行います。
私がセミナー講師をつとめることになりました♪
セミナー詳細と、申し込みはこちらから

なお、セミナーの数日前まで、私はフィリピン現地で不動産視察をしてきますので、とても生き生きと、臨場感のあるお話しができると思います。
Manachanファンの方も、そうでない方も、ふるってご参加ください。

平日の18時半スタートですので、お仕事によっては、参加が難しいかもしれませんが、その分、参加費は抑えめに、2000円で設定しています。
六本木ヒルズ49階という一等地にしては、お値打ちな価格かと思います。
そして、皆さまにお支払いいただいた2000円の一部は、フィリピン・ネグロス島のマングローブ林再生のチャリティに使われますので、是非ご協力をお願いいたします。

なお、このセミナーをメルマガで宣伝するのは、おそらく、今回が最後になるかと思います。
定員50名の会場で、すでに40名前後が申し込んでいると思われるので、お申込みはお早目に。

ところで、私がなぜ、フィリピンで物件を買おうと思ったのか、少しお話しします。
日本において、フィリピンという国に対するイメージは、必ずしも芳しくないかもしれません。
フィリピンと聞いて、我々が思い浮かべるもの・・・錦糸町あたりのフィリピンパブのお姉さん、ダンサー、ジャパゆきさん(死語?)、農村に嫁いだお嫁さん等々。
どちらかといえば、水商売の女性のイメージが強いかも。結局、高学歴、エリート、専門職というイメージはありませんね。

中国でも事情は似ているようです。中国人にとって、フィリピンは「格下の国」というイメージで、
中国に入ってくるフィリピン人も、水商売系が多いと聞きます。

しかし、広い世界を見渡せば、全く違うフィリピン人の姿がみえてきます。
英語が得意なフィリピン人は、英語圏に移住して、高い教育を受け、専門的職業に就いて、高い収入を得ている者が多いのです。
私が以前暮らしたオーストラリアでも、フィリピン人はインド人と並んで、英語が得意&専門職が多いというイメージでしたし、
米国では、さらにそれが顕著なようです。

海外の、英語圏に渡ったフィリピン人がどれだけ多くて、どれだけ成功しているか?面白いデータがあります。

『フィリピンの総人口』  約1億人
『海外在住フィリピン人』 約1100万人
『うち、米国在住フィリピン人』 310万人以上
『米国在住フィリピン人の平均世帯年収』 75,146ドル (※アジア系移民のなかで、インド人に次いで2位)
(参考)『米国在住日本人の平均世帯年収』 64,197ドル
(参考)『米国人の平均世帯年収』     44,684ドル

米国に渡った日本人は、平均的な米国人より高い収入を得ていますが、在米フィリピン人はさらに高収入なのです。加えて、教育水準もかなり高い。

『米国在住フィリピン人の高校卒業率』 90.2%  (全米平均 83.9%)
『米国在住フィリピン人の大学学位取得率』 47.9% (全米平均 27.0%)

高学歴・高収入のフィリピン人が、米国だけで310万人もいる。その購買力をなめてはいけません。
加えて、フィリピン人は家族を大切にする民族です。本国に送金するのが当たり前。
毎年、フィリピンGDPの約10%が、米国など、海外からの送金で占められています。
マニラには、アジア最大規模のショッピングセンターがいくつもありますが、その商売が成り立っていること自体、送金パワーがどれだけ強烈かを、物語っていると思います。

フィリピンの物件価格は、まだまだ安い。マニラのプレミア立地のコンドミニアムでさえ、800万円くらいからある。
現地の庶民にとっては、高値の花かもしれませんが、日本や米国からみれば、かなり安く感じる価格帯。
しかも、キャッシュはもちろん、融資組んでも買える。フィリピンは、外国人で非居住者でも、比較的簡単に融資が組める国なのです。
それだけ好条件がそろっていたら、私たちが買わなくても、米国在住フィリピン人ならポンポン買っちゃうよね、ってな話ですね。
それに、800万円程度なら、フィリピンの中間層だって、頑張れば手が届く価格帯だと思います。

あと、話したいことはたくさんあるんだけど・・・六本木ヒルズのセミナー参加者にだけ、お伝えしたいと思います。お楽しみに!

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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「アジア太平洋大家の会」発足

Manachanです。おはようございます。

昨日、私が講師をつとめた「海外不動産投資セミナー」は大盛況でした♪

最初は6~7人くらいの少人数でまったりやろうと思っていましたが、蓋を開けてみたら、予想をはるかに超える反響があり、
急遽、30名入れる大きな会場を取りましたが、そこも満室。途中で申し込みを締め切るほどでした。
国内不動産経営をめぐる環境が年々厳しくなるなか、「海外不動産投資」に関する関心の高まりを、ひしひしと感じます。

昨日、セミナーや懇親会に出ていただいた方も本当に素晴らしくて、質問のレベルも高く、高い意識・志を感じる方ばかりでした。
投資家・大家として、私よりずっと多くの物件を持ち、経験値の高い方もたくさんおられました。遠く関西地方や海外からご足労された方もいました。
その方々に、「こんな情報が欲しかった」、「こんなセミナーをやって欲しかった」と、口々に感謝されたのは、講師冥利に尽きます。

海外不動産投資のニーズが高まっているにも関わらず、日本ではこれまで、知識を得られる場が本当に乏しかったのです。
仮にあっても、業者主催のセミナーばかりで、「早く売ろう」、「たくさん売ろう」というバイアスがかかったものしかありませんでした。
大家・投資家の立場から、海外不動産投資の実践的な経験・方法論をセミナーとして企画したのは、おそらく今回が、日本で初めての試みだったかもしれません。
だからこそ、予想をはるかに上回る反響があり、予想以上に感謝されたのだと思います。

この取り組みを、継続的に行っていくべく、今回のセミナーを共同で企画した、SE大家たくちゃんと組んで、新しい組織を発足しました。それが、

アジア太平洋大家の会」(Asia Pacific Home Owner’s Club)

です。「設立趣旨」の一文に、私やたくちゃんの想いがこめられています。

『グローバル化の波が押し寄せる日本。これからは、今までのように日本特有の「様々な参入障壁」や「海に囲まれた国土」に依存し、体制にしがみついた人間は、ドンドン脱落してきます。
せっかくグローバル化の波がきたんだから、その波に飲まれるのではなく、積極的に波に乗ろう。日本には日本の良さがあり、海外には海外の良さがある。
まずはスキルを磨こう。そして「心の国境」を乗り越えて、アジア・太平洋へ飛び出そう。「アジア太平洋大家の会」はそんなグローバルな大家さんを応援します
日本の良さ、新興国の良さ、先進国の良さを理解し、アジア太平洋全域で事業する大家さん、そんな国際人を集め情報を集め知恵を集め
たら、きっとスゴイことが起こるはず』

具体的な活動内容は、これから詰めていきますが、いま考えているのは、

・海外不動産投資セミナー・勉強会の開催
・ニュースレターによる情報提供
・海外投資フォーラムの運営
・海外口座開設ツアーの企画
・海外物件視察ツアーの企画
等々・・・

昨晩は、セミナーのあと、懇親会をやって終電まで粘りましたが、「海外口座開設ツアーを是非やって欲しい」という要望が多かったので、近く企画したいと思います。

アジア太平洋大家の会は、現在、会員約50名。もっと拡大していきたいと思います。
会員は今のところ、日本人の投資家・大家さんで、海外展開をはかりたい人が中心ですが、逆に外国人で、日本で不動産投資したい方、勉強したい方も大歓迎です。

私は、アジア太平洋大家の会を、

・多様な海外不動産投資情報が集まる場
・不動産のみならず、海外の法務・税務関係の専門家が集まる場
・日本だけでなく、アジア太平洋各国に支部を持つ、多言語対応のグローバルな組織

にしていきたいと思います。近い将来、「海外投資を考えるなら、まずアジア太平洋大家の会に連絡しよう」と言われる程になりたい。業界・社会から認知される存在になりたいです。

昨日のセミナーには、全国賃貸住宅新聞(全賃さん)の記者も参加し、インタビューも受けましたので、2月下旬から3月にかけて、同誌の新聞・雑誌に掲載される見込みです。

次に、お知らせです。
「六本木ヒルズでフィリピン不動産投資セミナーやります!!」

日時:2月17日(木)、18:30~20:30
場所:六本木ヒルズ 49階 六本木アカデミーヒルズ49 カンファレンスルーム1
私が講師として、海外不動産投資の実践談をお話しします。
参加費:2000円

セミナーの概要、参加申し込みはこちらから

まだ、参加枠には多少の余裕がありますが、今後、多くの反響が予想されますので、早めの申し込みをおすすめします。
2月11~13日に、私はフィリピンへ物件視察に行ってきますので、セミナーでは臨場感のあるお話ができると思います。乞うご期待。

最後に、特選メルマガの紹介にいきます。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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IT時代、淘汰される人たち

Manachanです。こんにちは。
東京は2月に入り、天気も少しだけ暖かく穏やかになってきました。1月末の酷寒から、とりあえず一息ついた感じですね。

等メルマガでは、「ITが変える社会・暮らし」というテーマも扱うわけですが、その観点から、とても興味深い文章を見つけたので、引用させていただきます。
長文になりますが、ご容赦ください。

-----------------------------------

●「インターネット利用税」という考え方

 私は現在の日本経済の不況の一因は、インターネットにあると考えています。
インターネットは非常に便利なものですが、逆に経済を不活性化させていると
も考えられます。

 インターネットを利用すると、外出せずにその場で欲しい物を最も安い値段
で購入できるので、非常に合理的です。しかし言い換えれば、

外出しないので、車や交通機関は利用しない
→お店に行かないのでお店が潰れる
 →誰とも会わないのでコミュニケーションが取れない人が増える
  →販売業者は安く商品を提供するので利益が少なくなり、
    そこで働く社員の給与は下がる
   →消費者は合理的に買い物をするので衝動買いをしない
    →お金が流通しない
     →経済が活性化されない

という負のスパイラルに陥ってしまうのではないかと思います。

 そこでご提案です。インターネットを利用して決済した場合には
「インターネット利用税」を課税してはどうでしょうか?税金が嫌であれば
今まで通り、外出してお店で直接買い物をします。その結果、

車や交通機関の利用者が増える
→お店に行く人が増える
 →コミュニケーションが盛んになる
  →目的の物を買うまでに他の物も欲しくなり衝動買いをする
    (無駄遣いも経済活性化のためには必要と考えます)
   →お金が流通する
    →経済が活性化する

という正のスパイラルが生まれ、経済活性化に繋がるのではないかと考えます。

 以上のような観点から、私は「インターネット利用税」のようなものも
あっても良いのではないかと思っています。人は便利な物に頼りがちですが、
かえって自分たちの首を絞めている場合もあるのではないでしょうか。

-----------------------------------

まあ、面白いですね。というか、ビックリですね。

インターネット利用税の考え方、ITの職場に身を置く者としては、「そもそも、技術的に無理じゃん」と思う。
インターネットは、国境など、まったく意味の無い世界。サーバーもルーターも、世界中どこにも置ける。Twitterのつぶやきが、世界のどの国のサーバーに入るかさえ分からない。
日本国内のアクセスポイントを経由して、携帯やPC、任天堂DS、IP電話等でアクセスしたトラフィックを全て捕捉して従量課金(課税)するんでしょうか?あの中国でさえ、そんなことやってないし、
ま、実現する可能性は一兆分の一以下と思いますが、もし実現したら、日本から、世界中の企業が逃げ出すことでしょう。

ま、技術の話よりも、議論の本質は、「IT時代にふさわしい商売のあり方」をどう考えるのか?・・・その一言に尽きると思います。
なぜ、今の人々、特に若い世代が、近くの書店よりもアマゾンで本を買い、近くの量販店よりも価格コムでデジタル機器を買うのか?
なぜ、ポップスはCDショップで買わず、iPodやケータイにダウンロードするのか?・・・まず、その事実から考えなければなりません。

インターネット出現以前は、全ての買い物は、物理的に家を出て、どこかのお店に行くしか選択肢がありませんでした。
それが今は、「外出してお店で買う」のと、「家を出ずにインターネットで買う」のと、二つの選択肢がある時代です。
そして今、人々がどちらを選んでいるのか・・・言うまでもないですよね。
もし、インターネットがあっても、「外出してお店で買う」人が大多数であったなら、「インターネット利用税」を唱えるほど、危機感を覚えることはなかったはずです。

「選択肢のなかった時代」の行動パターンが、「選択肢のある時代」にも通用する、或いは通用すべきだと考えるところが、そもそも間違いなのです。
私たちの生きる、この世界は、常に変化しています。
IT時代を迎えずとも、今から700年以上も前に、この真理を、日本の先人たちが語っていますよね?

「祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり、沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらわす・・・」
「ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず。よどみに浮かぶうたかたは、かつ消えかつ結びて、久しくとどまりたるためしなし」

もはや人類は、少なくとも日本人は、「外出してお店に行かなきゃ買い物ができない」時代には、永遠に戻れないのです。
「これまでと変わらない生き方をする」ために、「変わらなくちゃいけない」、それが私たちの人生です。
テレビだって、今年、アナログから地デジに移行します。これまで通り、テレビを見ようと思ったら、地デジの受信ができるテレビを買わなきゃいけない・・・万事そうですよね。

ITはさらに、世の中の変化を加速させます。人類がITを知ってしまった今、そしてIT革命が世界中を覆わんとしている今、成功する商売のやり方は、大きくいえば二つしかないと思います。

「IT革命の方向性に合わせて、商売のやり方を変えていく」 あるいは、

「IT革命になじまない部分にフォーカスして商売をやっていく」

前者の例は、枚挙に暇がないので、ここでは詳しく語りません。
要は、マーケティング、出店戦略、ファイナンス、経理財務、人事、それらすべてを含めて、企業経営の全ての領域で、IT時代に一番最適な選択をしていくことですね。

後者の例としては、たとえば、「徹底的にアナログに徹する」というものがあります。「昔から変わらないおばあちゃんの味」とか、「郷土料理を、伝統的なスタイルでいただく」とか、
「昔、サザエさんに出てきた、三河屋さんみたいな、御用聞きビジネス」とか・・一見古臭く見えますが、このIT時代に、ものすごく新鮮で価値のあるビジネスモデルと思います。

逆に、真っ先に淘汰されるのは、IT時代に適応しようともせず、かといってアナログに徹しようともせず、昔を懐
かしみながら、結局、何も変われない個人や企業です。
そういう者には、先細り、衰退の将来しか待っていないでしょう。
「インターネット利用税」の考え方は、それを象徴していると思います。

以上、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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メールマガジン「目指せ!グローバルIT技術者」

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豪州不動産は安全パイ

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

このメルマガでも何度か告知していますが、私が講師をつとめる「海外不動産投資セミナー」、締め切り寸前ですよー。
昨日、「全国賃貸住宅新聞」に記事が出たので、参加希望者がどんどん増えています。
http://www.zenchin.com/

申し込みはお早めに。ふるってご参加ください。

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=
「海外不動産投資セミナー」
☆開催日:2/5(土)
☆開催場所:東京・神田 インフォトップ会議室
東京都千代田区神田須田町2-2 ITC神田須田町ビル8F 
      http://infotop-a.jp/room.html

☆当日の予定:  14:30 開場
        15~17時 セミナー
        18時以降 懇親会

▼まずはお気軽にエントリーしてください(^^)。
 http://private-arts.com/url/c/01204.html
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ところで、私がオーストラリア・シドニーに持っている物件の一つに、退去が出ました。
すでに5年も、住んでくれた入居者ですが、結婚を機に、別の街に引っ越して、家を買うそうです。

入居者との賃貸契約は、今年2月末までですが、彼は1月27日には退去しました。
そこで、地元の不動産屋に連絡を取り、次の入居者を募集することにしましたが、その入居時期がいつになるか、お金がいつから入ってくるようになるのかは、大家にとって最大の関心事です。
その不動産屋のセールスレディから、先日、メールをもらいました。

「スズキさんは、前の入居者から、いつまで、賃料を取るおつもりですか?」

私は少し考えました・・・賃貸契約は2月末まである。そして、入居者は2月末まで家賃を払うと、かつて約束したことがある。
とはいえ、彼と私は良い友達だし(応援するラグビーチームも一緒!)、5年間、滞納もなく、とてもきれいに住んでくれたので感謝してるし、退去の旨は、数ヶ月前に告知してくれている。

であるなら、契約期間残り一ヶ月のうち、彼が家賃払うのは2週間でよい、残り2週間の家賃は要らない、とセールスレディに伝えました。「俺ってやさしいな~」と思いながら

そしたら、彼女から、意外な返事が返ってきました。

「本当に前の入居者から2週間分の家賃取るんですか?明日、オープンハウスをやって、明後日には、客連れてきますから・・・それでも取るの?」

私は、考え込んでしまいました。しかし、「明後日に、次の客連れてくる!」という彼女の言葉に説得力があったので
「もし、明後日お客連れて来れるんなら・・・2週間分の家賃要らないよ」と答えました。

日本の常識では考えられませんが、オーストラリアでは空室率が非常に低く、私は賃貸付けで困ったことがありません。
私の持ち物件で言うと、これまで6年間、通算の空室率は、0.1%以下です。
便利の良い立地を選んでいることもありますが、人口が増えているこの国では住宅の供給より需要の方がずっと多く、借り手はすぐついてしまいます。
借家人にとってはつらい国ですが、大家にとっては天国です。

その代わり、ローンで家買うと、利率が高い(6%台後半)なので、キャッシュフローはほとんど出ません。
全額キャッシュで買っても、利回りは都心部マンションで8%、郊外で6%いけば良い方なので、あまり美味しい話ではありません。
その代わり、住宅の資産価値は安定していて、値下がりのリスクは少なく、むしろ緩やかに上がるのが基本です。
豪ドルはハードカレンシーなので、利益確定すれば、それを日本に簡単に送金できます。

全体的にみて、オーストラリアの不動産は、日本やアジア新興国より、リスクが低く、安全な資産であると思います。
空室のリスク、値下がりのリスク、流動性のリスク、カントリーリスク・・・全てにおいて低リスク。安全パイ。
投資としてのうまみは、少ないかもしれませんが、私の資産ポートフォリオのなかで、必ずおさえておきたい国の一つではあります。

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今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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