弾けるアジア不動産バブル?

昨晩から、シンガポールに出張で来ています。

滞在先のホテルで、当地の英字新聞Strait Timesを渡されたのですが、そこにいきなり、シンガポール不動産市況の記事がありました。それによると、

・シンガポールの、民間住宅(Private flats)の値上がりは、すでに頭打ち傾向
・一方、公共住宅(ADB)は、まだ多少の伸びしろがある。

シンガポールの不動産価格は、ここ数年、大きな変動がありました。

・まず、2007年から2008年の中盤にかけて、急速に上昇し(上昇幅約30%)
・2008年後半からのリーマンショックで大きな下落を経験し(下落幅約20%)
・2009年の中盤から回復して、2010年後半にかけて再度急上昇(上昇幅約20~30%)して、リーマンショックの下落分をすべて帳消しにした後、
・2011年に、世界経済が不透明な状況になり、頭打ちになりつつある

という感じで浮き沈みはありますが、シンガポールの経済や不動産市場の安定感には定評があり、香港に次いで(並んで?)、アジアでは最も不動産価格の高い都市の一つになっています。感覚的には東京と同程度か、もっと高いかもしれません。

とはいえ、今の不動産相場は、現地の人には高すぎると認識されているようです。シンガポール人の同僚も口をそろえて、「もう、不動産価格は上がらないと思うよ。すでに高すぎるよ」と言います。

上昇幅が緩やかになった、シンガポールの不動産に比べて、隣国マレーシアの不動産は、相変わらず勢いよく、上がり続けています。

とはいえ、マレーシアの給与水準は、シンガポールの半分以下。同国の給与所得者にとって、首都クアラルンプールの不動産価格は、すでに高すぎると認識されているようです。

不動産市場の過熱を防ぐため、売却益に相当の税金をかける法案も審議されているようで、政策や世界経済の動向如何によっては、上昇に歯止めがかかるのも、時間の問題かもしれません。

ここで、忘れてはならないのは、

ローカル(地元民)の視点と、グローバル投資家の視点は、全く違う・・・ということです。

たとえば、なぜ、シンガポールの不動産価格が頭打ち傾向にあるのに、マレーシアでは、まだ上昇傾向が強いのか・・・というと、

マレーシアの不動産価格は、

「ローカルにとっては、高すぎても」
「グローバル投資家にとっては、割安感がある」

から、まだまだ伸びしろが大きいのに対し、

シンガポールの不動産価格は、

「ローカルにとっても、グローバル投資家にとっても、高く感じる」

から、頭打ちになる時期が早く到来する・・・ということなのでしょう。

これと同じことが、マレーシアとフィリピンの間にも、言えるのではないでしょうか?

両国を比べると、経済力や所得水準は、今のところ、マレーシアの方が上です。
不動産価格も、クアラルンプールはマニラの、ざっと2倍くらいあります。

そしてどちらの都市の不動産は、ローカルにとっては、かなり割高に感じますが、
グローバル投資家にとっては、まだ割安に感じる・・・ということは、

まず、マレーシアの不動産価格が、上がるところまで上がって、いずれ頭打ちの時期を迎える。

その時、フィリピンの不動産は、依然として上がっている。価格上昇は、マレーシアなど近隣諸国と比べて、割安感がある限りは、続く・・・

以上は、仮説に過ぎませんが、なんとなく、当たってるような気もしています。

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弾けるアジア不動産バブル?

昨晩から、シンガポールに出張で来ています。

滞在先のホテルで、当地の英字新聞Strait Timesを渡されたのですが、そこにいきなり、シンガポール不動産市況の記事がありました。それによると、

・シンガポールの、民間住宅(Private flats)の値上がりは、すでに頭打ち傾向
・一方、公共住宅(ADB)は、まだ多少の伸びしろがある。

シンガポールの不動産価格は、ここ数年、大きな変動がありました。

・まず、2007年から2008年の中盤にかけて、急速に上昇し(上昇幅約30%)
・2008年後半からのリーマンショックで大きな下落を経験し(下落幅約20%)
・2009年の中盤から回復して、2010年後半にかけて再度急上昇(上昇幅約20~30%)して、リーマンショックの下落分をすべて帳消しにした後、
・2011年に、世界経済が不透明な状況になり、頭打ちになりつつある

という感じで浮き沈みはありますが、シンガポールの経済や不動産市場の安定感には定評があり、香港に次いで(並んで?)、アジアでは最も不動産価格の高い都市の一つになっています。感覚的には東京と同程度か、もっと高いかもしれません。

とはいえ、今の不動産相場は、現地の人には高すぎると認識されているようです。シンガポール人の同僚も口をそろえて、「もう、不動産価格は上がらないと思うよ。すでに高すぎるよ」と言います。

上昇幅が緩やかになった、シンガポールの不動産に比べて、隣国マレーシアの不動産は、相変わらず勢いよく、上がり続けています。

とはいえ、マレーシアの給与水準は、シンガポールの半分以下。同国の給与所得者にとって、首都クアラルンプールの不動産価格は、すでに高すぎると認識されているようです。

不動産市場の過熱を防ぐため、売却益に相当の税金をかける法案も審議されているようで、政策や世界経済の動向如何によっては、上昇に歯止めがかかるのも、時間の問題かもしれません。

ここで、忘れてはならないのは、

ローカル(地元民)の視点と、グローバル投資家の視点は、全く違う・・・ということです。

たとえば、なぜ、シンガポールの不動産価格が頭打ち傾向にあるのに、マレーシアでは、まだ上昇傾向が強いのか・・・というと、

マレーシアの不動産価格は、

「ローカルにとっては、高すぎても」
「グローバル投資家にとっては、割安感がある」

から、まだまだ伸びしろが大きいのに対し、

シンガポールの不動産価格は、

「ローカルにとっても、グローバル投資家にとっても、高く感じる」

から、頭打ちになる時期が早く到来する・・・ということなのでしょう。

これと同じことが、マレーシアとフィリピンの間にも、言えるのではないでしょうか?

両国を比べると、経済力や所得水準は、今のところ、マレーシアの方が上です。
不動産価格も、クアラルンプールはマニラの、ざっと2倍くらいあります。

そしてどちらの都市の不動産は、ローカルにとっては、かなり割高に感じますが、
グローバル投資家にとっては、まだ割安に感じる・・・ということは、

まず、マレーシアの不動産価格が、上がるところまで上がって、いずれ頭打ちの時期を迎える。

その時、フィリピンの不動産は、依然として上がっている。価格上昇は、マレーシアなど近隣諸国と比べて、割安感がある限りは、続く・・・

以上は、仮説に過ぎませんが、なんとなく、当たってるような気もしています。

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通貨危機と不動産投資 ~ その1

最近、ユーロ圏危機、米国債危機、新興国バブル崩壊など・・・

世界経済には暗雲が立ちこめています。

その中で、消去法的に買われ、価値を上げている日本円に対しても、

手放しで喜べない方が多いことでしょう。

それもそのはず、せっかく海外に持った資産を、

円換算すると目減りしているわけですから・・・。

海外不動産投資の「人気国」でいうと、

●マレーシアリンギット
今年前半は、1リンギット=27円前後だったのが、今では24円台前半に。

●フィリピンペソ
今年前半は、1ペソ=1.9円前後だったのが、今では1.76円に。

これに加え、先進国通貨でも円高傾向は変わりません。

米ドル、ユーロ以外でも、たとえば、

●英ポンド
今年前半は、1ポンド=130円前後だったのが、今では118円台に。

●豪ドル&カナダドル
今年前半は、1ドル=83円位あったのが、今では74円台に。

そんななか、「アジア太平洋大家の会」事務局に寄せられる質問も、

世界経済や為替動向に関する内容が増えてきました。

そこで、為替に関する、基本的な見方・考え方について、

これから数回にわたり、私見を述べたいと思います。

一言断っておくと、私はこの分野の専門家でも何でもなく、

単なる、一介の不動産投資家に過ぎないので、

内容的には、「突っ込みどころ満載」だろうと思います。

その辺を考慮して、お読みくださいませ。

情報収集と、投資は自己責任で・・・

今回は通貨の分類と基本的な為替の動き方のご紹介です。

【1.好景気にはハイリスク通貨で決まり!】

世界には数多くの国と通貨が存在しますが、

その中には、「ハイリスク(リスク選好)通貨」と、

「ローリスク(リスク回避)通貨」があることは、

為替の動きをみる上で、基本だと思うので、

覚えておいて損はないと思います。

「ハイリスク通貨」を一言でいえば、

「世界経済の状況が良く、人々がリスクを取りたがる時期に、積極的に買われる通貨」

のことです。

具体的には、新興国通貨や、資源国通貨の多くがこれに該当し、

概して、金利が高い(目安として、公定金利が年3~4%以上)、

という特徴があります。

「ハイリスク」といっても、

その通貨を発行する国が危ない(リスク高い)とは限りません。

このグループの中には、豪ドルやNZドルのように、

安定した経済経営をしている先進国の通貨も含まれます。

では、

なぜそのような国の通貨がハイリスクと見なされるかというと、

金利(=資金調達コスト)が高いか、

或いは通貨の市場流通量が少なく、

変動幅(ボラティリティ)が大きいからです。

例えば豪州やNZは、歴史的に、

金利水準が高い水準で推移してきた国です。

いずれも人口が少なく、

自国での資本形成を待っていられなかったお国柄。

そこで高い金利を武器に、

海外から資金を導入し、

移民導入や資源輸出を通じて、

それ以上の経済成長を実現することによって、

運営されてきた国です。

しかし、金利が高いことは、

通貨にとって、両刃の剣でもあります。

世界的に経済状況が良く、

お金がジャブジャブ余り、かつ豪州やNZの資源や一次産品を、

中国やインドがしこたま買ってくれるようであれば、

高金利の豪州やNZに、お金が集まり、

豪ドルやNZドルの価値も上がります。

しかし、一旦、世界経済が冷え込むと、

逆の流れになります。

豪ドルやNZドルから、

資金が一気に引き上げられることにもなりかねません。

米ドルや日本円などと違って、

豪ドルやNZドルの流通量など、タカが知れてますから、

下手したら、わずか数週間で、

諸外国通貨に対して10~20%の暴落、なんてこともありえます。

豪州などとは文脈を異にしますが、

工業立国を目指す新興国の通貨も、

動きとしては似たようなものです。

中国みたいな、巨大な人口・市場を持つ国は別として、

多くの新興国は、海外から資金や技術を導入して、

高い効率で回すことで、経済成長を実現しています。

日本の近くでいえば、例えば韓国ウォンも、

ハイリスク通貨と見なされます。

マレーシア、タイ、フィリピンなど、

東南アジアの多くの新興国の通貨がハイリスクであることは、

言わずもがなですね。

【2.有事にはローリスク通貨】

一方、ローリスク(リスク回避)通貨ですが、

こちらは主に、

定番の工業先進国(日本、米国、欧州各国)の通貨が該当します。

多くは成熟した低成長国で金利も低いので、

世界経済が好調な時には、あまり注目されませんが、

昨今のような世界経済の変調・落ち込みの時期に、

資金の逃避先として、選ばれることが多い通貨です。

以前は「有事のドル買い」と言われたほど、

米ドルが安定感を誇っていた時期がありますが、

昨今は米国経済がおかしくなり、

消去法的に「円買い」、「スイスフラン買い」が目立ってきました。

この、リスク回避通貨ですが、

多くの問題をはらんでいます。

現実問題、リスク回避通貨になりたがる国は、

地球上に、ほとんど存在しません。

それもそのはず、

世界中が不況で苦しんでいる時に、

自国通貨が高くなって、

輸出競争力が弱くなっては、たまらない。

不況の時に円高になると、

日本国内の雇用が厳しくなるのは事実で、

円高介入してわざわざ通貨を弱くするのも、

その理由からです。

ですので、ババ抜きじゃないけど、

「リスク回避通貨」になるのを避ける動きが、

先進国のなかで、起こっています。

昨今の経済状況で、資金退避先として米ドルを買える人は少ない。

危機の続くユーロを買える人は、さらに限られる。

そこで欧州では、スイスフランや、

意外にもチェココルナなどが、退避通貨として機能してきましたが、

その結果、今年5~7月のスイスは、

円高を超えるフラン高に見舞われ、

大変な状況になりました。

スイスは、周りを全てユーロ圏諸国に囲まれ、

自国製品の輸出先もほとんどがユーロ圏。

しかし肝心のユーロは下がり、

スイスフランだけ上がれば輸出などできません。

しかもスイスは、

多国籍企業の本社所在地として選ばれるような国、

フラン高のせいでスイスでのオペレーションに割高感が出てくれば、

企業誘致もままなりません。

切羽詰まったスイスは、荒療治に出ました。

メタメタな状態なユーロと自国通貨を実質上、

連動(ペッグ)させるという措置に踏み切ったのです。

そのおかげで、

スイスフラン高は強制的に修正されましたが、

この選択が、スイスにとって吉と出るのか凶と出るのかは、

歴史の審判を待たねばなりません。

いずれにせよ、

スイスがこんな状態に陥ったことにより、

いま世界で、リスク退避通貨として機能するのは、

日本円くらいしかなくなりました。

厳密にいえば、

「本命=日本、対抗=米国」でしょうか(欧州通貨買えないから・・・)。

世界経済がこの調子で推移する限り、

円高は当面、続くでしょう。

日本の震災ダメージと、

経済・財政状況の厳しさは、皆が知っていますが、

日本の場合、

危機が何らかのかたちで顕在化するのが早くても数年後であり、

それに比べて、

「いま、お尻に火がついている」欧州経済の問題がクローズアップされ、

その結果、消去法的に円が買われるのは、仕方ないことでしょうね。

(次回につづきます。)

(次回につづく)

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通貨危機と不動産投資 ~ その1

最近、ユーロ圏危機、米国債危機、新興国バブル崩壊など・・・

世界経済には暗雲が立ちこめています。

その中で、消去法的に買われ、価値を上げている日本円に対しても、

手放しで喜べない方が多いことでしょう。

それもそのはず、せっかく海外に持った資産を、

円換算すると目減りしているわけですから・・・。

海外不動産投資の「人気国」でいうと、

●マレーシアリンギット
今年前半は、1リンギット=27円前後だったのが、今では24円台前半に。

●フィリピンペソ
今年前半は、1ペソ=1.9円前後だったのが、今では1.76円に。

これに加え、先進国通貨でも円高傾向は変わりません。

米ドル、ユーロ以外でも、たとえば、

●英ポンド
今年前半は、1ポンド=130円前後だったのが、今では118円台に。

●豪ドル&カナダドル
今年前半は、1ドル=83円位あったのが、今では74円台に。

そんななか、「アジア太平洋大家の会」事務局に寄せられる質問も、

世界経済や為替動向に関する内容が増えてきました。

そこで、為替に関する、基本的な見方・考え方について、

これから数回にわたり、私見を述べたいと思います。

一言断っておくと、私はこの分野の専門家でも何でもなく、

単なる、一介の不動産投資家に過ぎないので、

内容的には、「突っ込みどころ満載」だろうと思います。

その辺を考慮して、お読みくださいませ。

情報収集と、投資は自己責任で・・・

今回は通貨の分類と基本的な為替の動き方のご紹介です。

【1.好景気にはハイリスク通貨で決まり!】

世界には数多くの国と通貨が存在しますが、

その中には、「ハイリスク(リスク選好)通貨」と、

「ローリスク(リスク回避)通貨」があることは、

為替の動きをみる上で、基本だと思うので、

覚えておいて損はないと思います。

「ハイリスク通貨」を一言でいえば、

「世界経済の状況が良く、人々がリスクを取りたがる時期に、積極的に買われる通貨」

のことです。

具体的には、新興国通貨や、資源国通貨の多くがこれに該当し、

概して、金利が高い(目安として、公定金利が年3~4%以上)、

という特徴があります。

「ハイリスク」といっても、

その通貨を発行する国が危ない(リスク高い)とは限りません。

このグループの中には、豪ドルやNZドルのように、

安定した経済経営をしている先進国の通貨も含まれます。

では、

なぜそのような国の通貨がハイリスクと見なされるかというと、

金利(=資金調達コスト)が高いか、

或いは通貨の市場流通量が少なく、

変動幅(ボラティリティ)が大きいからです。

例えば豪州やNZは、歴史的に、

金利水準が高い水準で推移してきた国です。

いずれも人口が少なく、

自国での資本形成を待っていられなかったお国柄。

そこで高い金利を武器に、

海外から資金を導入し、

移民導入や資源輸出を通じて、

それ以上の経済成長を実現することによって、

運営されてきた国です。

しかし、金利が高いことは、

通貨にとって、両刃の剣でもあります。

世界的に経済状況が良く、

お金がジャブジャブ余り、かつ豪州やNZの資源や一次産品を、

中国やインドがしこたま買ってくれるようであれば、

高金利の豪州やNZに、お金が集まり、

豪ドルやNZドルの価値も上がります。

しかし、一旦、世界経済が冷え込むと、

逆の流れになります。

豪ドルやNZドルから、

資金が一気に引き上げられることにもなりかねません。

米ドルや日本円などと違って、

豪ドルやNZドルの流通量など、タカが知れてますから、

下手したら、わずか数週間で、

諸外国通貨に対して10~20%の暴落、なんてこともありえます。

豪州などとは文脈を異にしますが、

工業立国を目指す新興国の通貨も、

動きとしては似たようなものです。

中国みたいな、巨大な人口・市場を持つ国は別として、

多くの新興国は、海外から資金や技術を導入して、

高い効率で回すことで、経済成長を実現しています。

日本の近くでいえば、例えば韓国ウォンも、

ハイリスク通貨と見なされます。

マレーシア、タイ、フィリピンなど、

東南アジアの多くの新興国の通貨がハイリスクであることは、

言わずもがなですね。

【2.有事にはローリスク通貨】

一方、ローリスク(リスク回避)通貨ですが、

こちらは主に、

定番の工業先進国(日本、米国、欧州各国)の通貨が該当します。

多くは成熟した低成長国で金利も低いので、

世界経済が好調な時には、あまり注目されませんが、

昨今のような世界経済の変調・落ち込みの時期に、

資金の逃避先として、選ばれることが多い通貨です。

以前は「有事のドル買い」と言われたほど、

米ドルが安定感を誇っていた時期がありますが、

昨今は米国経済がおかしくなり、

消去法的に「円買い」、「スイスフラン買い」が目立ってきました。

この、リスク回避通貨ですが、

多くの問題をはらんでいます。

現実問題、リスク回避通貨になりたがる国は、

地球上に、ほとんど存在しません。

それもそのはず、

世界中が不況で苦しんでいる時に、

自国通貨が高くなって、

輸出競争力が弱くなっては、たまらない。

不況の時に円高になると、

日本国内の雇用が厳しくなるのは事実で、

円高介入してわざわざ通貨を弱くするのも、

その理由からです。

ですので、ババ抜きじゃないけど、

「リスク回避通貨」になるのを避ける動きが、

先進国のなかで、起こっています。

昨今の経済状況で、資金退避先として米ドルを買える人は少ない。

危機の続くユーロを買える人は、さらに限られる。

そこで欧州では、スイスフランや、

意外にもチェココルナなどが、退避通貨として機能してきましたが、

その結果、今年5~7月のスイスは、

円高を超えるフラン高に見舞われ、

大変な状況になりました。

スイスは、周りを全てユーロ圏諸国に囲まれ、

自国製品の輸出先もほとんどがユーロ圏。

しかし肝心のユーロは下がり、

スイスフランだけ上がれば輸出などできません。

しかもスイスは、

多国籍企業の本社所在地として選ばれるような国、

フラン高のせいでスイスでのオペレーションに割高感が出てくれば、

企業誘致もままなりません。

切羽詰まったスイスは、荒療治に出ました。

メタメタな状態なユーロと自国通貨を実質上、

連動(ペッグ)させるという措置に踏み切ったのです。

そのおかげで、

スイスフラン高は強制的に修正されましたが、

この選択が、スイスにとって吉と出るのか凶と出るのかは、

歴史の審判を待たねばなりません。

いずれにせよ、

スイスがこんな状態に陥ったことにより、

いま世界で、リスク退避通貨として機能するのは、

日本円くらいしかなくなりました。

厳密にいえば、

「本命=日本、対抗=米国」でしょうか(欧州通貨買えないから・・・)。

世界経済がこの調子で推移する限り、

円高は当面、続くでしょう。

日本の震災ダメージと、

経済・財政状況の厳しさは、皆が知っていますが、

日本の場合、

危機が何らかのかたちで顕在化するのが早くても数年後であり、

それに比べて、

「いま、お尻に火がついている」欧州経済の問題がクローズアップされ、

その結果、消去法的に円が買われるのは、仕方ないことでしょうね。

(次回につづきます。)

(次回につづく)

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米ミシガン州投資始動?

米国北部、ミシガン州といえば、世界的な有名な自動車工業の街・デトロイトを擁し、五大湖とカナダに面する州です。

現在では残念ながら、構造不況と人口減少に悩む「衰退州」とみなされていますが、それでも約1000万人の人口があり、景気が良くないからこそ、米国の他地域では考えられないような、高利回り物件が多数、存在する地域です。

州最大の都市・デトロイトやその近郊では、表面利回り30%を超える戸建物件が多数出ており、日本人も買っています。売買価格2~5万ドルの空室物件をキャッシュで買い、店子をつけて月600~1200ドルの賃料を得るのが、よくあるパターンです。

その代わり、リスクも高い。特にデトロイトは、米国中からハイリスク地域とみられています。就業機会に乏しく、職があっても給料水準は低く、失業に起因する犯罪も少なくない。冬の寒さの厳しい地域ということもあり、より気候が暖かく、仕事が豊富にある地域に、人口が流出しているのは、マクロでみれば否めないところです。

とはいえ、利回り30%以上、米ドルでキャッシュフローが得られる魅力は捨てがたい。

ミシガン州より、もっと経済条件の良い地域はいくらでもありますが、そのような地域で、ミシガン州ほど激安で物件が買えるわけがなく、利回りも大幅に落ちます。私は以前、ノースカロライナ州という、気候が良くて人口も増え、産業もそれなりに発達した地域に住んでいましたが、そこで投資物件を買っても、利回りはせいぜい、10%いけば良い方。

経済が良いなら、キャピタルゲイン(値上がり益)を狙いたいところですが、今や米国経済や不動産市況が落ち込み、銀行もお金を貸したがらない状況。米国中探しても、キャピタルを狙えるところは限られる。

最初からキャピタルを捨てて、キャッシュフロー目当てに徹すれば、ミシガン州の利回30%戸建が、より輝いてみえますね。

そこで、「ミシガン州で、良さそうな物件、ないかな~」と思って、いろいろ探していたところ、

タイミング良く、ミシガン州に住む友人から、メールが来ました。

彼は米国人男性。今から14年前、私が新入社員研修で米国シカゴに行った時の、インストラクターです。2002年には、ミシガン州で不動産ビジネスをはじめ、一時期はミシガン州中部で最大規模のハウスビルダーとなり、年に110-120戸の家族向け戸建住宅を建てていた時期もあったそうです。

また、彼自身が不動産投資家でもあり、ミシガン州内に戸建6軒と、店舗1軒を持ち、すべて賃貸に出しています。

2008年のリーマンショックで、商売をたたみましたが、今でもミシガン州の不動産仲介業免許を持っているそうです。

その彼から、ミシガン州内の各地域の経済状況や、不動産市況について、詳細なレポートが送られてきました。

いま、読みこなしていますが、全体的にパッとしないなかでも、キラリと光る物件をゲットするのは可能かな、という気がしました。

とにかく、彼は長年の知り合いで、信頼できる男なので、彼のサポートを得て、ミシガン州での不動産投資を成功させたいなと、いろいろ思案しているところです。

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大阪と名古屋で、フィリピン不動産大ブレーク!

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

今回もフィリピン不動産投資ネタになってしまいますが、

「資産を各国に分散する」流れの追い風を受け、

同国のコンドミニアムは、ここ最近、かつてない盛り上がりを見せています。

かつ、そのブームが東京から西へ、関西や東海方面にも広がっています。

【大阪で、フィリピン不動産セミナー@9/10】

今週土曜日、大阪・梅田で行われる、MSJ社主催のフィリピンセミナーは、

私も講演者の一人として、参画します。

今回は、関西で海外不動産投資を積極的にやっているグループに呼びかけたおかげもあって、

かつてないほどの、盛り上がりになりそうです。

梅田のヒルトンプラザの会議室が満員になるかも♪

セミナー後には、もちろん懇親会やりますが、

この懇親会も、人が集まりすぎて、急遽、会場を変更した程です。

セミナー申し込み、まだ受け付けています(こちら)。

-----------------------------
◎セミナー概要

・日時:2011年9月10日(土)13:30~17:30
・費用:2,000円
・会場:ヒルトンプラザウェスト8F
・交通:大阪市北区梅田2-2-2
 地図:[http://bit.ly/mRTvSv]
-----------------------------

【名古屋賃貸住宅フェアで専用ブース@9/13~14】

日本最大の、住宅賃貸業見本市として有名な、「賃貸住宅フェア」。

全国の各大都市で開催しますが、名古屋では、来週火曜日、水曜日に開催します。

そこで、当見本市、始まって以来(と思われる・・・)

「フィリピンの投資用不動産」が出展されることになりました。

同フェアに出展している「リード住宅センター」の専用ブースに、

フィリピン不動産専業のMSJ社のコーナーをつくり、そこで、

フィリピン各都市のコンドミニアムの紹介を行うのです。

リード住宅センターさんは、私も7月に、名古屋でセミナー講演を依頼されたことがあり、

それ以来、良いお付き合いをさせていただいています。

リードさんは、「東南アジア新興国での不動産投資」という、新しいネタにも関わらず、

名古屋で30名以上の投資家を、セミナーに動員しました。

今回、MSJ社と組んだ、賃貸住宅フェアでの出展をきっかけに、

東海地方でも、「グローバルな資産分散」への関心が、さらに高まっていくことでしょう。

ちなみに、私も9月13日(火)の、午後3時ごろから名古屋入りして、

このブースに居る予定ですので、お気軽に声かけてくださいね。

その後、大きな懇親会がありますので、もちろん、そこにも顔出します。

名古屋の皆様と、お会いできるのを、楽しみにしています。

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NZ不動産セミナー・最後の追い込み

今日、15時から、東京・秋葉原で行われる、「ニュージーランド商業物件セミナー」、いま直前の準備に追われています。

今回も、セミナー参加者19名と、かなり盛り上がりそうです。

当初、想定したよりも、人が集まったので、セミナールームも、大きな部屋に変更しました(建物は同じです)。

-----------------------------------
セミナー概要

・日時:2011年9月3日(土)15:00~17:00 (会場14:45)
・費用:6,000円
・会場:Visionセンター貸し会議室
    東京都千代田区神田淡路町2-10-6
    OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room D (Room Eより変更!)                ・最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分
・地図:[http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html]

◎懇親会概要

・日時:2011年9月3日(土)18:00~21:00 
・費用:6,000円
・会場 : 個室接待 和牛居酒屋 えびず
・最寄り駅: JR中央・総武線「お茶の水駅」 徒歩1分
・地図:[http://r.tabelog.com/tokyo/A1310/A131002/13092155/]

-----------------------------------
               

今回のニュージーランド不動産案件、セミナー講演者とも、先日打ち合わせしたのですが、
話を聞く限り、かなり魅力的ですね。

【高利回りの魅力】

オーストラリアもそうですが、オセアニア先進国の場合、普通に戸建など、住宅用物件を買っても、利回りは表面で、6~8%くらいしか回りません。

一方、商業物件の場合、土地建物のスペースを、より高収益な目的で活用できますので、利回りは大幅に上がります。今回、紹介を受けた案件の場合、表面利回り13%以上、税引き前のネット利回りも10%前後ありますので、資金効率が高まります。

【次世代への所得移転に有利】 

ニュージーランドの場合、相続税、贈与税がないので、財産を子孫に相続させるのに良い国と言われています。今回、紹介を受けた案件の場合、さらに面白いのは、

投資者:自分
振込先口座:子供

でも良いらしいので、そもそも親子間贈与の概念がない世界になりますね。

一方、商業物件の場合、デメリットもいくつかあります。たとえば、

[投資規模が大きい、小回りがきかない]
案件ごとの投資額が非常に大きく(数億~数十億)、一般投資家では手が出ない。
したがって、証券化して、小ロットに分割する必要が出てきます。

今回の案件の場合、5万NZドル(約330万円)から投資できるので、敷居は高くありません。ただしこの出資に対して、融資はできないので、通常、現金を手出しすることになります。

また、自分が小口の投資者でしかない場合、「いま、売りたい、利益確定したい」と思っても、自分の一存ではいきません。

また、これは商業物件に限ったことでありませんが、ニュージーランドで投資収益が出れば、同国における納税義務が発生します。

但し、納税しない方法もいくつかありませう。この国の場合、たとえば日本からニュージーランドに旅行して、それを「現地視察」という名目で、費用に計上できるそうです。また、単年度で赤字が出た場合、それを翌年度以降に繰り越すことも可能だそうです。

また、日本の居住者の場合、日本での納税義務も発生します。不動産をそのまま所有するわけではないので、「不動産所得」ではなく、「雑所得」になるでしょう。

それに対する節税については、個々人の状況について、アドバイスする内容が違ってくるので、個別相談などが必要となってきます。

いずれにせよ、セミナーが、とても楽しみです。

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NZ不動産セミナー・最後の追い込み

今日、15時から、東京・秋葉原で行われる、「ニュージーランド商業物件セミナー」、いま直前の準備に追われています。

今回も、セミナー参加者19名と、かなり盛り上がりそうです。

当初、想定したよりも、人が集まったので、セミナールームも、大きな部屋に変更しました(建物は同じです)。

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セミナー概要

・日時:2011年9月3日(土)15:00~17:00 (会場14:45)
・費用:6,000円
・会場:Visionセンター貸し会議室
    東京都千代田区神田淡路町2-10-6
    OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room D (Room Eより変更!)                ・最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分
・地図:[http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html]

◎懇親会概要

・日時:2011年9月3日(土)18:00~21:00 
・費用:6,000円
・会場 : 個室接待 和牛居酒屋 えびず
・最寄り駅: JR中央・総武線「お茶の水駅」 徒歩1分
・地図:[http://r.tabelog.com/tokyo/A1310/A131002/13092155/]

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今回のニュージーランド不動産案件、セミナー講演者とも、先日打ち合わせしたのですが、
話を聞く限り、かなり魅力的ですね。

【高利回りの魅力】

オーストラリアもそうですが、オセアニア先進国の場合、普通に戸建など、住宅用物件を買っても、利回りは表面で、6~8%くらいしか回りません。

一方、商業物件の場合、土地建物のスペースを、より高収益な目的で活用できますので、利回りは大幅に上がります。今回、紹介を受けた案件の場合、表面利回り13%以上、税引き前のネット利回りも10%前後ありますので、資金効率が高まります。

【次世代への所得移転に有利】 

ニュージーランドの場合、相続税、贈与税がないので、財産を子孫に相続させるのに良い国と言われています。今回、紹介を受けた案件の場合、さらに面白いのは、

投資者:自分
振込先口座:子供

でも良いらしいので、そもそも親子間贈与の概念がない世界になりますね。

一方、商業物件の場合、デメリットもいくつかあります。たとえば、

[投資規模が大きい、小回りがきかない]
案件ごとの投資額が非常に大きく(数億~数十億)、一般投資家では手が出ない。
したがって、証券化して、小ロットに分割する必要が出てきます。

今回の案件の場合、5万NZドル(約330万円)から投資できるので、敷居は高くありません。ただしこの出資に対して、融資はできないので、通常、現金を手出しすることになります。

また、自分が小口の投資者でしかない場合、「いま、売りたい、利益確定したい」と思っても、自分の一存ではいきません。

また、これは商業物件に限ったことでありませんが、ニュージーランドで投資収益が出れば、同国における納税義務が発生します。

但し、納税しない方法もいくつかありませう。この国の場合、たとえば日本からニュージーランドに旅行して、それを「現地視察」という名目で、費用に計上できるそうです。また、単年度で赤字が出た場合、それを翌年度以降に繰り越すことも可能だそうです。

また、日本の居住者の場合、日本での納税義務も発生します。不動産をそのまま所有するわけではないので、「不動産所得」ではなく、「雑所得」になるでしょう。

それに対する節税については、個々人の状況について、アドバイスする内容が違ってくるので、個別相談などが必要となってきます。

いずれにせよ、セミナーが、とても楽しみです。

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NZ商業物件セミナー、開催日決定!

こんにちは。アジア太平洋大家の会、事務局のManachanです。

以前、アナウンスさせていただいた、「ニュージーランド商業物件セミナー」ですが、

ついに、開催日程が決まりました!!

参加費用は定価6000円ですが、8月31日までにエントリーした方には、

キャンペーン価格4500円にて、アナウンスさせていただきます。

ニュージーランドから講師に来ていただいて、高利回りの商業物件を紹介していただいて、

この値段は、正直、破格だと思います。

☆☆☆☆NZ商業物件セミナー開催次第☆☆☆☆☆

■日時;2011年9月3日(土)  会場 14:45  開演15:00
 

■講演時間  15:00~17:00

■講師    外石弥生 さん  (NZオークランド在住、大手不動産会社Barfoot &Thompson勤務)

■講演の内容  Walton Plaza、Mitre 10など、NZ国内商業物件や、オークランド戸建物件のご紹介
           

■参加代金   キャンペーン価格 4500円 (8/31までのエントリーに限る)

■セミナー会場

東京都千代田区神田淡路町2-10-6   OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room E        

最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分

詳しい地図はこちら ⇒ http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html            

■セミナーのエントリーはこちら
http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=0903NZTYO

(まず、お名前等の情報入力していただくと、仮登録メールが届きます。
そこから、PayPalの決済画面へのURLが貼られていますので、
そちらから入金ねがいます)。

■セミナーのあと、懇親会も企画しています。

こちらは、18時頃から、神田界隈の居酒屋を考えています。

場所が決まり次第、お知らせいただいます。

【Manachanより、こぼれ話】
 

この話、実は7月中から、ニュージーランドの外石さんと、ずっと連絡とりながら、

私の方で、推進してきました。

NZから送られてきた、商業物件2件、分厚い英語のレポートも、きちんと読みました。

今日、このようなかたちで、会員様にきちんとご案内することができて、とても嬉しいです。

近場のアジアだけでなく、南半球の豪州やNZにも、よい物件があれば、どんどん投資していきたいですね。

ところで、アジア太平洋大家の会が主催するセミナーで、

いつも大勢の投資家が集まり、購入意欲も非常に高いことは、

各国の不動産関係者にも、ひそかに知られつつあります。

フィリピンのDMCI社には、もう有名になりましたし、

今回、開催するNZセミナーでも、おそらく、15名や20名は、軽く集まるでしょうというと、

NZ最大手の、Barfoot Thompson社のセールスマンも、とても興味を示して、

「俺が説明するから、日本に行かせて欲しい!」と、言ってきたそうです。

まさに、Japanese investorsのパワー炸裂ですね♪

ま、9月3日のセミナーは、外石さんが日本語で説明しますので、

通訳を介さずに、じっくり講演を聞けると思いますし、

質疑応答の時間もたっぷりとりますし、

また、懇親会でも、いろんな話が決めると思います。

それでは、皆さんとお会いできるのを、楽しみにしています。

ありがとうございました。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
一般社団法人 アジア太平洋大家の会 事務局
千代田区神田淡路町2-10-6 オークプラザ3F
URL: http://asia-pacific.tv/
email: aphoc2011@gmail.com
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NZ商業物件セミナー、開催日決定!

こんにちは。アジア太平洋大家の会、事務局のManachanです。

以前、アナウンスさせていただいた、「ニュージーランド商業物件セミナー」ですが、

ついに、開催日程が決まりました!!

参加費用は定価6000円ですが、8月31日までにエントリーした方には、

キャンペーン価格4500円にて、アナウンスさせていただきます。

ニュージーランドから講師に来ていただいて、高利回りの商業物件を紹介していただいて、

この値段は、正直、破格だと思います。

☆☆☆☆NZ商業物件セミナー開催次第☆☆☆☆☆

■日時;2011年9月3日(土)  会場 14:45  開演15:00
 

■講演時間  15:00~17:00

■講師    外石弥生 さん  (NZオークランド在住、大手不動産会社Barfoot &Thompson勤務)

■講演の内容  Walton Plaza、Mitre 10など、NZ国内商業物件や、オークランド戸建物件のご紹介
           

■参加代金   キャンペーン価格 4500円 (8/31までのエントリーに限る)

■セミナー会場

東京都千代田区神田淡路町2-10-6   OAK PLAZA(オークプラザ)2F(受付)/ Room E        

最寄り駅: JR各線「秋葉原駅」 徒歩6分

詳しい地図はこちら ⇒ http://www.visioncenter.jp/akihabara/access/index.html            

■セミナーのエントリーはこちら
http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=0903NZTYO

(まず、お名前等の情報入力していただくと、仮登録メールが届きます。
そこから、PayPalの決済画面へのURLが貼られていますので、
そちらから入金ねがいます)。

■セミナーのあと、懇親会も企画しています。

こちらは、18時頃から、神田界隈の居酒屋を考えています。

場所が決まり次第、お知らせいただいます。

【Manachanより、こぼれ話】
 

この話、実は7月中から、ニュージーランドの外石さんと、ずっと連絡とりながら、

私の方で、推進してきました。

NZから送られてきた、商業物件2件、分厚い英語のレポートも、きちんと読みました。

今日、このようなかたちで、会員様にきちんとご案内することができて、とても嬉しいです。

近場のアジアだけでなく、南半球の豪州やNZにも、よい物件があれば、どんどん投資していきたいですね。

ところで、アジア太平洋大家の会が主催するセミナーで、

いつも大勢の投資家が集まり、購入意欲も非常に高いことは、

各国の不動産関係者にも、ひそかに知られつつあります。

フィリピンのDMCI社には、もう有名になりましたし、

今回、開催するNZセミナーでも、おそらく、15名や20名は、軽く集まるでしょうというと、

NZ最大手の、Barfoot Thompson社のセールスマンも、とても興味を示して、

「俺が説明するから、日本に行かせて欲しい!」と、言ってきたそうです。

まさに、Japanese investorsのパワー炸裂ですね♪

ま、9月3日のセミナーは、外石さんが日本語で説明しますので、

通訳を介さずに、じっくり講演を聞けると思いますし、

質疑応答の時間もたっぷりとりますし、

また、懇親会でも、いろんな話が決めると思います。

それでは、皆さんとお会いできるのを、楽しみにしています。

ありがとうございました。

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一般社団法人 アジア太平洋大家の会 事務局
千代田区神田淡路町2-10-6 オークプラザ3F
URL: http://asia-pacific.tv/
email: aphoc2011@gmail.com
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