海外中古物件の管理、やって初めて一人前

こんばんはManachanです。今回は、海外物件買った後の、「管理、アフターサポート」の難しさについて書いてみます。

私は、2011年に投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来、200以上の海外不動産セミナーをこなしてきました。もともとは、「業者と投資家をセミナーで結びつける」という「場の提供」をやっていましたが、活動の内容が進化するうちに、場の提供だけでは会員・オーナーに対して無責任だと痛感するようになりました。なぜなら、

我々が企画したセミナーで海外物件を買った多くの日本人投資家が、業者に適切な管理をやってもらえず(=放置プレイ)、入居付けも売却もできずに泣き寝入りしているケース

を、目の当たりにしたからです。特に東南アジアで深刻な問題が起こっており、今の私はマレーシア・タイを中心に、会員の要請に応じて「入居付け出張レスキューオペレーション」を毎年やっています。また、会を一緒に立ち上げた相棒の坂口は、フィリピンに移住し現地で管理会社を立ち上げています。結局、会員・オーナーに本当の意味で責任を取るためには、どこかのタイミングで「業者成り」して、長年真面目にやり続けなければならない…それが不動産の宿命なのだと思います。

 

ところで、東南アジアなど発展途上の新興国で、立地やクオリティに劣る物件の入居付け、修繕手配、クレーム処理、管理費光熱費の支払や税金関係のお世話を含めて、日本の管理会社が通常やるレベルのサービスを自社でやることは、並大抵の努力ではつとまりません。マンパワーかかる割に儲からない、それに何より、新興国では日本では考えられないレベルの問題が頻発するので、不謹慎ながら、放置プレイしたくなる業者の気持ちもよ~く分かります。

現時点では特に、人の問題が大きいですね。新興国では、不動産管理のプロフェッショナルがまだ育っていないのです。マレーシアを例にとると、優秀な人間は物件管理の仕事など、まずやりません。ベストではない人間(=日本人の基準からすると相当、出来の悪い人間)が、少し仕事やってはすぐ辞めていき、さらに経験のない新人が担当になる、そいつに一から説明してもすぐ辞めていく…給料安い上に、多くの物件で「毎日、罵声が飛んでくるストレスフルな仕事」のため、長続きしないのです。物件の施工レベルがいまいちで、ドアや窓の建て付け、漏水、コンクリ剥離…築浅なのに様々な問題が起こるため作業量がなかなか減りません。

 

私はいま、次のような立ち位置で海外不動産の活動をしています。

1)自分が買って保有するような、「自信のある海外本命物件」に関しては、業者として、管理まで責任持ってサポートする(注.先進国物件に限る)。

2)上記以外に関しては、業者から開催料金をいただいてセミナー企画(=場の提供)するが、成約報酬は一切いただかない。

1)に関しては、主にドイツ、アメリカ、オーストラリアのいくつかの地域で実施しています。その対象を先進国に限っているのは、「新興国の物件管理を頼まれても、現時点では業者としてリスクを負う自信がない」からです。新興国で私にやれることは、上述「レスキューサポート」か、マレーシアやタイ、フィリピンなどで比較的信頼できる日系管理会社につなぐこと位ですね。東南アジアの管理会社セミナーも時々企画しています(例.「ジョホールバル物件管理・入居付け相談会」2017/11/21東京)。

先進国であれば、法制度がしっかりしてるし、不動産管理のプロも豊富に居るので、地元の信頼おける管理会社に日常的なオペレーションしてもらった上で、ある程度のマンパワーをかければ、日本人オーナーに説明責任取れるレベルで管理サポートが可能だと考えています。

 

ですが、それでもいろんな問題は起こりますし、事態の解明・解決に結構なパワーが必要となります。時には先方とドンパチ、派手に喧嘩する場面も出てきます。例えば、我々が手掛けるドイツやアメリカの中古物件でよく起こる問題は、

家賃や諸経費の支払の過程で、意味不明な入出金が起こる

・入退去があっても管理会社からの報告がない

・予告なしにリフォーム工事の工期が大幅に遅れる。

・予告なしに残金支払の期日が前倒しになってしまう。

等々…

 

これらは、現地管理スタッフの経験・能力が足りないとか不真面目というよりは、むしろ「仕事の丁寧さや報告・情報共有の仕方が日本と大きく違う」がゆえに起こる問題だと思います。暗黙の了解や、日本式の「ほうれんそう(報告・連絡・相談)」が全く通じない世界。担当者が長期休暇を取れば、結果的にいろんな物事がストップしてしまいます。定期的にSkype会議をして、何度も何度も、繰り返し注意して、こちらの期待値を伝えれば、なんとか意図通りに動いてくれますが、そうなるまでに、かなりの時間とエネルギーを使います。

世界中見渡しても、おそらく日本人ほど、客の要求に対して主体的かつ真摯に対応し、こまめに連絡・報告してくれる国民は、他に居ないと思います(中にはもちろん、そうじゃない方もいますが、全体的な印象として、日本人は圧倒的に素晴らしく真面目ですね)。決められたことしかやらない。いや、それさえやらないで言い訳だけは天才的な国民が多いなか、多様な問題が起こる中古不動産の管理において、日本人オーナーが何とか満足できるレベルで任せられる外国の管理会社は、私の経験上、皆無に近い。

日本人オーナーが所有する海外物件の管理を彼らに丸投げすると、文化慣習や法律の違い、コミュニケーションに関する感覚の違いゆえ、たくさんのトラブルが起こる。オーナーを怒らせたり、不安にさせる前に介入した方が得策だが、結局、相当な手間暇をかけなければならない。相手が真面目で信頼できる人なら、将来時点で、何とか自動的に回るようにできるかもしれないが、それには、こちら側も様々なトラブルを経験し、対応力を高めておく必要がある。

 

日々是、問題発生、バトル(?)の日々ですが、それもまた、楽しいです。不動産が好きだから、賃貸経営を長年やってるから、「まじかよ!勘弁してくれよ~!」と呆れるレベルの問題が起こっても理解はできるし、こちらに問題解決のパワーがあって、相手が真面目でありさえすれば、解決できない問題はないと思っています。海外中古物件に関わるリアルな問題・トラブルの対応は、不動産投資家として、業者として、私を成長させてくれる最高の題材だと思います。

逆にいえば、そうした物件周りのリアルな問題に直面せず、プレビルド(予約販売物件)ばっかり売ってる業者は、不動産としての仕事してないも同だと思います。リアルな実物不動産を業務で扱った経験がないんだから、実際いくらで貸せるか、どんな問題が起こると想定され、どんな対策が取りうるのか…分かるわけがないよね。

人間の住まいやオフィス・商店として活用されるリアルな不動産、特に中古物件の管理は何かと大変で、国をまたぐと難易度も増しますが、それをやらないと結局、業者として一人前になれないのだと思います。

Share on Facebook

学校行かずに家で育つ、という考え方

こんにちはManachanです。久々の育児ねたでいきます。

小学6年になる娘ソフィアですが、相変わらず学校行かずに、平日も家で過ごしております。正真正銘の「不登校児」。

学校行かないとはいえ、それなりに規則正しく生活しております。朝は普通の時間に起きるし、日中も決められた時間にネットつないで、Youtube動画とか見ますけど英語の自宅学習教材(算数)を毎日やってますし、ネットつなげない時間は本とか読んでますし、ちゃんと三食たべてますし、家の手伝いも少しはしますし、夜はたいてい10時前に寝ますし…

登校しないこと、クラスの友達と同じ宿題をやってないこと、滅多に外出しないことが気になりますが、それ以外は問題なく、家で順調に育っていると思います。

娘がほぼ毎日不登校になったのが、5年生の夏休み明け。それから約1年が経ちました。最初は区が運営する「ブリッジスクール」なる、不登校児向けの教育施設に行ってましたが、半年しか続かず、それ以降は、毎日家で過ごすようになりました。

ブリッジスクールは「適応指導教室」と呼ばれるもので、不登校児を「所属校に復帰させる」ことを目標に、学校生活に徐々に馴らしていく施設。通常の学校に比べて自由度は高いですが、結局、娘には合わなかったんですね。

最近の私は、「必ずしも、学校に復帰させなくてもいいじゃん」と思うようになってきました。忙しい仕事の合間、時間をみつけてフリースクール等の説明会に行ってますが、今朝、妻と一緒に行った「東京シューレ」の説明会は、これまで見聞したなかで一番、「娘に合う場所」だと思いました。

東京シューレは、首都圏にあまたある「フリースクール」と呼ばれる学校外教育機関のなかで、たぶん一番有名で、歴史も長い。「学校行かなくてもいい」、「家で学べばいい」、「本人が希望すれば、いつでも遊びに来てよい」という意味でのフリースクールの草分け的存在。創立者かつ代表の奥地圭子さんは不登校の世界では有名な方ですね。今日、彼女の講演を聞いて、ピンと来ることがありました。

・英米圏の国では「不登校問題」がない。それは、学校に行かない子が「自宅学習(ホームスクーリング)」することが、正式な教育として認められているから。

・日本を含め、東アジアの国は学校信仰が強い社会なので、学校に行かない自体が「問題視」される、大人のその見方が、「不登校問題」をつくっている。

私の場合、妻がオーストラリア人なので、すぐピンときました。かの国では、私の知る限り、普通の学校に適応できなければホームスクーリングで良いという考え方。お父さんお母さんが自宅学習プログラムを考える時に、教育専門家がサポートする体制も整っています。ソフィアと同じ年齢で仲良しのお友達も、今は学校行かずにホームスクーリングやってて、それが別段問題視されません。

日本は全く逆で、学校に行かないことが問題視されますし(特に、親が問題視しますね)。あの手この手で、不登校児を学校に戻そうとします。以前ソフィアが行ってた「ブリッジスクール」も含め、行政施策の多くが、「学校に復帰させる」ことを目標に組み立てられています。学校行かなくて良いホームスクーリングの考えとは真逆ですね。

ま、それでも、私が子供だった時代に比べれば、社会も不登校児に対してずいぶん優しく理解する世の中になったと思いますよ。あの頃、子供が学校に行かないと不登校どころか「登校拒否」と呼ばれ、世間に顔向けできないレベルの大問題になったものです。子供の視点に立った大人の理解なんて、まず期待できなかった…私は学校にすんなり適応できた子ではなかったので、あの頃の日本社会の学校信仰の激しさは痛烈に覚えています。

子供時代に辛い経験をした私が、いま父親として、ソフィアに何ができるのかというと、

・学校行かなくてもいいんだよ。
・家で元気に育てばいいんだよ。
・今のままのソフィアでいい。変わらなくていいんだよ。

そういうメッセージを伝えつつ、本人が何か学びたいと言い出した時にサポートしたり、そのためのアンテナを広げておくことなのかなと思います。

なお、東京シューレの説明会で、面白い話を聞きました。

・日本の総理大臣で、東京シューレを初めて視察したのが、安倍首相だったそうです(2014年9月)
・フリースクール等、学校外教育機関を支援する目的で、昨年成立した「教育機会確保法」に一番尽力したのは、自民党の馳浩(はせひろし)議員だったそうです。

こういう教育領域って、共産党、社民党、(立憲)民主党あたりが力を入れてる分野かと思いましたが、フリースクールに関しては、自民党が中心となって推進していたんですね(より正確にいえば、馳さんみたいな、自民党内のリベラル派か‥)。民主党や共産党あたりが、フリースクール支援に消極的(だった)だとしたら、その理由は何なのでしょうか?フリースクールみたいな私学よりも、学校教育を充実させろという考え方でしょうか?

いずれにせよ、私たち大人が「何でも学校」みたいな思想から離れて、もっと多様で柔軟な育ち方、教育方法を認めるような考え方をしないと、ソフィアみたいな子は浮かばれない。

Share on Facebook

東陽町にマンションバブルがやって来た!

こんにちはManachanです。今回は「東京の不動産」ねたでいきますね。

私は東京都内、江東区の東陽町に住んでいます。東京駅から東へ、メトロ東西線でわずか5駅9分の至近距離。タクシー乗っても2000円ちょっと、頑張れば歩けます(私の足で50分かかりますが…)。

この一帯の基本的性格は下町、庶民の街。金持ちが好んで住む場所ではありません。でも都心に近くて便利なので、最近はアッパーサラリーマン家庭がマンション買って住む場所になっています。下町ながらインターナショナルスクールもあって、外国人も比較的多いです。

 

その東陽町界隈、いま新築マンション建設ラッシュです。駅徒歩5分圏内に3社の新築分譲マンションが同時に販売中。

・住友不動産のシティテラス東陽町(駅5分、522戸、完成済)
・野村不動産のプラウド東陽町サウス(駅4分、97戸)
・新日鉄興和のリビオレゾン東陽町プレミア(駅3分、93戸)

 

これらに加えて、

・三菱地所のパークハウス東陽町翠賓閣(駅8分、117戸)
・一建設のプレシス東陽町(駅12分、35戸)

 

狭い地域にこんなに建てて売れるのかと思いきや、案の定、住友の「シティテラス東陽町」はしっかり完成在庫になってます。今でも150戸(約30%)くらいは残っているとの噂で、暑い日も寒い日も、立て看板持ったアルバイトのおじさんが駅前に立ってビラ配ってます。

最近は野村の「プラウド東陽町サウス」の立て看板持ったおじさんが近くに立ち、2プロジェクトの販売合戦を繰り広げるのが、東陽町の風物詩(?)になっています。

 

シティテラスが完成在庫いつまでもはけないように、他の駅近物件も苦戦するでしょうね。全プロジェクト、完成在庫まっしぐらでしょう。理由は簡単で、売値が高すぎる。

・東陽町の駅近新築マンションは、坪単価250万円位なら実需客に売れる。

・でも、住友も野村も、坪単価平均310万円くらいで出してきている。

・土地の仕入れも、建築費も高いので、安売りするわけにはいかない。

 

東陽町で坪300万円超なんて、住んでる者からすれば、「ウソだろう~」と思う高額帯。単純計算して70㎡で6800万円とかするわけですから、区内No.1ブランドの門前仲町でさえ、そんな値段で売るのは難しいはず。ましてや東陽町のマーケットに合う価格帯ではない。

これ、「都心局地バブル」の波及と考えられます。アベノミクス始動後、特に2014年末の黒田バズーカ第二弾で金融緩和が行われた結果、東京の都心、城南、湾岸と、神奈川県の武蔵小杉、みなとみらい、京都市の御所周辺など、局地的に地価・マンション価格が高騰しました。

折りしも、「インバウンド観光需要」が盛り上がり、都心駅近の土地はホテル業者やワンルーム業者がありえない高値で買う世界となりました。マンション業者も土地仕入れなければなりませんので、無理した高値で仕入れ、高い建築費かけて建て、そのコストを転嫁して分譲しました。その結果、都心近くでは坪単価400万が一気に600万になり、近郊でも200万台だったのが軒並み300万台に…いつの間に、「都内の分譲マンション、予算5000万円では新小岩あたりの安普請マンションしか買えない」時代になりました。

これが、番町、青山、六本木、銀座、恵比寿…富裕層のセカンドホームや、相続税対策等の資産保全用として成り立つステータスな場所なら高値でも売れます。西新宿や豊洲界隈のタワマンも、分かりやすいので中国人投資家の物色対象になりました。いずれにせよ、実需客が買えない価格帯になってしまったのです。

 

その矛盾が一番顕著に出たのが「2016年の世田谷区」。住宅地としては良い場所ですが、所詮、アッパーサラリーマン層の実需しかないエリア。どのデベロッパーが売り出しても、値段高すぎて売れず、完成在庫の山になってしまったのです。

考えてみれば、すぐ分かること。いくら世田谷区でも、タダみたいな金利で35年ローン借りられても、20坪強で8000万円もする桜新町の新築マンションなんか買わないよなあ。億のキャッシュうなってる地方の金持ちが、都内のマンション買うにしても桜新町なんて普通選ばないし…

 

2016年に世田谷で起こったことが、いま、1年遅れで、江東区東陽町にやってきた感があります。私はっきり言います。この場所で坪300万円では売れません!

東陽町や木場の中古マンション相場って、だいたい決まってます。駅5分近辺なら、大体こんなもん。

・築10年 坪200~220万円
・築20年 坪180~200万円
・築30年 坪160~180万円

そんな市況のなか、「いま6800万円(坪300万)で買って、10年後に4500万円(坪200万強)くらいに減価しちゃう」マンションなんて誰も買わないです。そもそも木場・東陽町は10~20年前に建った良質な中古マンションが豊富で、リフォーム済がどんどん出てますから、無理のない値段で中古買えばいい、みたいな知恵がついてきた人も増えてきたようで…

富裕層や外国人が金に糸目をつけずに資産保全目的買うなら別ですが、木場•東陽町のような下町は見渡す限り実需しかない世界ですから、間違いなく価格調整が起こるはず。東陽町本来の実力である、駅近新築で坪250~260万円近辺まで値段が下がるでしょう。

 

【東陽町4分の新築6629万円 vs 木場3分の築19年3999万円~どっち買います?】

 

いま、分譲マンションデベロッパーや販売会社は本当に辛い時代ですね。すでに首都圏では中古住宅の流通が新築供給数を上回り、ますます欧米型の「ストック住宅経済」に近づいてきています。新築マンションも値段下がらないのなら、実需層は中古を買って、新築買うのは富裕層の趣味、みたいな時代になっていくでしょう。

そうなっても、デベロッパーや販社以外、別に誰も困らないと思いますよ。日本はもう住宅足りてるんですから。

Share on Facebook

公庫融資受けて買ってはいけない海外不動産とは?

おはようございます、Manachanです。

昨年の前半から、海外不動産の取得に政策金融公庫の融資を使う事例が増えてきました。2016年3月期に、公庫の融資のなかに、「賃貸事業の海外展開」という新カテゴリーができたことがきっかけです。条件さえあえば、審査がシンプルで早く、サラリーマン以外の自営業者や女性にも使いやすく、コストも安い…ということで、融資事例が大きく伸びました。

(余談ですが、上記の公庫融資スキームを、後日、民間のいくつかの銀行が真似して商品化しました。今日の日本では、官製金融機関の方が民間よりもアクション早いという「ねじれ現象」が散見されます。逆にいえば、民間銀行何やってんだよと思う。)

 

昨年中盤には、公庫融資コンサルタントと組んだ、海外不動産セミナーが激増しました。東南アジアを中心に、海外不動産が思うように売れなくなっていた時期、公庫融資の登場は業者にとって、まさに「干天の慈雨」でした。

でも、余りに「売らんかな」スタンスの粗雑なセミナーが目についたので、昨年8月のブログで批判したこともあります。タイ、フィリピン、マレーシア、カンボジアなど、同じASEAN新興国でも客観条件も不動産マーケットも投資スタイルも全然違う数か国の物件を、短い時間で一挙に紹介して、公庫融資受けて買おうぜ!みたいなセミナーは、分かりやすく言うと「アパート建築ありきの土地活用セミナー」みたいなもので、一定以上の投資リテラシーをつけてから参加すべきだと思います。

業者主催の新興国数か国同時セミナーに思う…

 

年が明けて、2017年3月頃から、海外不動産に対する公庫融資の審査が厳しくなったという声が巷に上がるようになりました。調べてみると、「キャッシュフローを厳しめにみる」ようになったようで、ある意味、融資本来のあるべき姿に戻ったともいえます。

図が見にくくて恐縮ですが、公庫などに出す典型的なキャッシュフロー表は、こんな構成になります。

・初期投資額―融資と自己資金

・今後10年の家賃収入 (赤枠で囲んだ場所)

・今後10年の諸費用・諸税と銀行返済

 

要は、国内のアパート経営等における融資審査と同じく、

・「家賃収入―費用&返済」(キャッシュフロー)が恒常的にプラスになることが、一番大事。

・給与収入や、国内の担保物件も大事な審査項目だが、副次的な意味しか持たない。

 

その、赤枠で囲んだ場所(家賃収入)に果たしてどれだけ信頼性があるのか、公庫の融資担当も学んだのだと思います。最近、下記のような物件は、どんどん融資に通らなくなったようです。

・新興国によくある、一般ピープルの収入水準では借りられない高額賃料の物件に、外国人や駐在員を住まわせて利回りを出すような案件。

・新興国・先進国を問わず、最初の数年間は家賃保証がつくが、その後の賃貸経営に疑問符がつく案件。

 

上記のような案件に、公庫が融資出さなくて私は当然だと思うし、借りる側もお金なんか借りずに、身銭切って全額現金で投資した方が良いと思います。賃貸経営のリスク高くて、想定された家賃で入居つくのか、家賃がいつ入るのかさえあやふやな物件に、金借りて投資するもんじゃない。

 

逆に、次のような海外物件であれば、公庫融資借りて投資しても、為替以外のリスクは低いと思います。

・賃貸住宅の需給バランスが良く、かつ賃料に関する客観的データが豊富にある国・地域で、一般ピープルの収入水準で普通に借りられる賃貸物件。

・一般ピープルの賃料収入からかけ離れた、駐在員や外国人に貸すビジネスモデルでも、ライバル物件に対する優位性が長期にわたって持続すると思われるオンリーワン物件。

 

最後に一言、海外不動産投資で公庫融資ひく場合は、物件の収益性や賃貸マーケットをよく吟味しましょう。その努力をせずに海外物件買いたいなら、お金借りずに、全額現金で投資しましょう。

Share on Facebook

正論を吐く男の胸の内

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今日は「正論を吐く」というテーマで一つ書いてみます。

知に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ、とかく人の世は住みにくい

夏目漱石の「草枕」に出てくる有名なくだりですね。この「知に働けば角が立つ」を現代語訳すると、「理詰めの方向に突き進んでゆくと、他人と摩擦を起こす」という意味だと思います。これは、私の人生における主要なテーマでもあります。

私は、世の多くの人が関心を持つであろう物事には無関心、自分の身なりや外見に関してさえ無頓着な男ですが、三度の飯より大好きな「不動産投資」に関しては一家言持っているし、自分が正しいと信じる方向で「正論」を吐く機会も結構多いです。

不動産投資において、何が正しいと考えるか?私の場合、自分が大家なので、「不動産オーナーの立場に立った利益最大化」と、「その目的に資する正確な知識情報や判断基準の提供」を軸に善悪判断をします。なお、私は仲介業者のポジションも持っていますが、「客(不動産オーナー)の利益にならない仕事はしない」と決めており、そこはポリシーを持ってこだわっています。

要するに、「客を騙して損させる業者」が嫌い。それこそ、蛇蝎の如く嫌悪しています。なお、自分が業者やってると分かりますが、この業界は本当に、「客に損させても自分が儲かる話」ばかり持ってくる奴らが多いし、「自分が両手取るために情報を囲い込む業者」も多い(大手ほど酷い)。「新築建売アパートを高く売るために、想定賃料を思い切り水増ししてプレゼンする業者」も後を絶たず(融資金融機関もグル)、そういう「客を不幸にする」行為を正すべき協会もアナログで旧態依然。

海外不動産に関しても状況は似たようなもの。職業倫理云々以前に、この世界は異業種からの参入が多い、まだ未成熟な業界。別に異業種から参入しても良いけど、結局不動産業者としてのスキルや経験が足りないが故に、客に損させるケースが多い。特によくある話が、不動産投資は現物を運営する「実業」なのに、その理解が足りず、ペーパーアセットみたいなノリで取り扱っている業者。彼らはよく、「年利8%の賃料保障が5年間ついた海外不動産案件」等に飛びつきますが、それが往々にして賃貸需要のない糞田舎にあったり、周辺相場やコスト構造からみて異常に割高だったりします。つまり彼らは、不動産の「モノ」としての価値や運営には無関心で目利きもできないのに平気で客に売っているのです。

また、そういう業者ほど、「投資は自己責任」みたいな言葉を軽々しく使います。自己責任それ自体に異論はありませんが、問題は彼らが、「一口何十万円で分散投資できる金融商品」じゃなくて、「何千万円もする高額な不動産」を売っていること…当然、「売った者の説明責任」は値段の分だけ重いはずですが、何十万円の金融商品みたいな「耐えられない軽さ」で自己責任論をのたまったりすると、さすがに、そりゃ違うんじゃないのと思う。

上のようなことは、不動産オーナーの立場からすれば「正論」だと私は思っているし、「正論すぎて、業界的には皆、たぶん見てみぬふりをするんだろうな」とも思います。

日本社会は、誰かが「正論」を吐いて、その方向で物事が動く社会ではありません。ここは、本音と建前が分離している社会。「お前の言うことはもっともだけど、実際のところは…」という風になるし、また、いくら言ってる内容が正しくても、立場をわきまえない発言や、事前に関係者に根回ししない発言は、物凄く嫌われます。

「知に働けば角が立つ」とはよく言ったもので、今も昔も、TPOや相手の感情をわきまえず正論だけ言っていると、周りとの摩擦が絶えなくなるのです。私も40数年生きているので、さすがにそれは分かります。

正論を吐くべき時に、どのようなタイミングで、どんな言葉を選んで言うか?私の発言が原因で誰かが気分を害するケース、人間関係が切れるリスクをどのように予測して、地雷を踏まずに注意深くコメントしていくか?事前に誰にどのような根回しをしていくか…その辺が上手にできれば、日本社会では「大人」なんでしょうが、

悲しいかな、私はそれが得意ではありません。自分でも自覚ありますが、不器用でバランス感覚が良くないのです。心のなかである種のセンサーが欠落しているために、「攻撃モード」になる時、やたらと「思い切りが良い」のです。「喧嘩上等メンタリティ」といいますか、

自分が正論を吐いた結果、誰かと衝突することを、こわいと思う感覚がほとんどない。

その「地」を出しちゃうと、たぶん皆に嫌われるし、商売上もいろいろ支障が出てくるのだと思います。だから「正論を吐きたくなった時」は、私よりバランス感覚に優れた友人に前もって相談したりします。例えば、

「〇〇さんに対してがっつり言いたいんですけど・・・思い切りキレていいですか?」

その結果、「キレてよし!」となるか、「ごめん、キレるのは待ってくれ!」となるのか・・・いずれにせよ、私が自分の頭で判断するより良いのは分かってます。

Share on Facebook

東京都心、マンション価格の歪みをお金にしよう!

こんばんはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。いまベトナムのハノイに居ますが、ブログは日本国内不動産ねたでいきますね。

オリンピックを4年後に控えた2016年、日本の不動産史上空前の歴史的な出来事が起こりました。東京圏の中古マンションの流通量が新築マンションをついに凌駕したのです。以下引用。

 

マンション市場が示す「ストック経済」への道 2017/02/09  みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏
 

2016年に東京圏で供給された新築マンションは3万5,772戸(前年比▲11.6%)と3年連続で減少し、2年連続で増加した中古マンションの成約件数3万7,189件(同+6.9%)を下回った。また、東京23区についても、新築マンションの供給戸数は1万4,764戸(同▲20.1%)と3年連続で減少し、やはり2年連続で増加した中古マンションの成約件数1万5,290件(同+11.1%)を下回った(中略)新築と中古の逆転は、不動産関係者にとって衝撃的な出来事と言える。
 
補足しますと、上記の数字は供給戸数であり、2016年に売れなかった残戸数5899戸を差し引くと、新築マンション契約戸数は2万9873戸まで下がります。2016年時点ですでに「中古>新築」は決定的な差になっていたのです。
 
【2016年、東京圏と23区で中古の供給数が新築を逆転】

 

今なぜ、首都圏で中古マンションの売れ行きが絶好調なのかというと、ずばり「新築が高すぎる」からです。東京23区では新築マンションの平均坪単価が330万円を超えました。20坪のファミリーマンションで6600万円にもなり、多くの人に手が出ない価格帯になってしまいました。
 
一方中古マンションなら平均坪単価230万円と新築の約70%、成約ベースで平均4039万円(専有面積は平均17〜18坪)と、サラリーマン家庭にも手の届く価格帯。年収倍率も6.5倍程度なので、現在の低金利環境下で、「新築は無理でも中古なら何とか23区内を買える」世の中といえましょう。


 
いま、新築マンションの値段が高いのは、地価とともに建築コストの大部分を占める労務単価と鉄鋼価格が高いことが主な理由です。特に2017年は、いずれも過去最高額になっており、平均的な分譲マンション建築に2年かかることを考慮すると、2018〜19年に完成するマンションを安い価格で分譲できないことが一目瞭然。特に東京23区では、企業体力やブランド力ある財閥系、電鉄系大手が、駅近好立地で高額プレミア物件を供給する世界になるでしょう。


 
中堅デベロッパーの多くは都内新築から撤退し、地方中核都市で建てるか、リフォームなどで収益を上げる構造に転換しています。そう考えると東京圏はますます中古マンションの流通が増え、新築は脇役(高所得者の贅沢品?)になっていくでしょう。
 
これは、不動産オーナー視点からすると望ましいことです。日本はようやく、アジア的な新築偏重社会を卒業し、欧米的なストック住宅社会に変貌したわけです。これからの日本(都市部)は、一生に一度の買い物で新築マンションを買うのではなく、中古住宅を買って、メンテしながら長く住まう、ライフスタイルに応じて買い換える、という時代になるのでしょう。
 
アメリカやヨーロッパでは、住宅流通の8〜9割が中古で占められ、新築と中古との価格差がほぼありません。つまり、築年数が経ってもちゃんとメンテしていれば減価しない、値上がりも十分ありうるという世界。日本がそうなるには、まだ数十年かかるでしょう。金融機関の不動産担保ローン審査や、減価償却ルール、中古住宅インスペクションや新築供給戸数制限など、多方面での改革が必要。でも、時間かかっても、日本マーケットは必ずその方向に向かうと私は考えます。
 
現時点はまだ過渡期ゆえ、新築と中古の価格差が大きい(平均で30%)ですが、中古住宅の流通が当たり前になれば、新築との価格差は理論的には縮まるはずです。なぜなら、
 
– 【収益還元】賃貸需要旺盛な都心部で同等の立地なら、築年数に関係なく、似たような賃料で貸せる。

– 【売却出口】人々が中古住宅を買うのが当たり前の時代になれば、築年数関係なく、立地が良ければ普通に売れる。
 
とはいえ、個別に詳しくみていくと、究極の好立地=都心3区でさえも、中古の売買価格が新築の約半分、みたいなケースが散見されます。たとえば、
 
【中央区新川2丁目(最寄り:茅場町、八丁堀)】
新築(クレヴィア東京八丁堀 新川ザ•レジデンス) 坪単価平均393万円
中古(ライオンズマンション越前堀公園、築35年)坪単価187万円→20.8坪3880万円

 

(作者コメント)東京駅、日本橋に至近距離。兜町の金融地区まで歩いていけて、賃貸、売買ともに分厚い実需がある都心エリア。ライオンズMは築35年でリフォーム必要とはいえ、中古価格の単価が新築の半分以下で売りに出される合理的な理由が見当たらない。
 
もし3880万円で中古を買い、800万円かけてリフォームしても4680万円。目と鼻の先で8200万円出して同じ面積の新築買うより、中古買った方がどうみてもお買い得。利益乗せて5200万円で売っても坪250万円だから地域相場からみて十分安い。
 

【港区芝浦4丁目〜海岸2丁目(最寄り:田町)】
新築(クラッシイハウス芝浦) 坪単価平均347万円
中古(クレストフォルム田町ベイサイドスクエア、築17年)坪単価214万円→19.1坪4080万円


 
(作者コメント)港区内で比較的単価の安い芝浦エリアとはいえ、山手線の田町駅へ徒歩圏内という立地はプレミア級。南には山手新駅と品川駅、北には羽田へモノレール直結の浜松町、どこを向いても利用価値が高い。
 
この地域で、中古に目を向ければ「築17年の優良マンションが、新築のほぼ4割引で買える」のがポイント。クレストフォルムは2000年という、建築コストが非常に安い時代に建ったので、オーナーも控え目な値付けしてるんでしょうが、物件のグレードや管理、周辺相場から考えてもっと価値は高いと思う。
 

【千代田区東神田3丁目〜中央区東日本橋2丁目(最寄り:浅草橋、秋葉原、東日本橋)】
新築(ウエリス千代田東神田) 坪単価平均365万円
中古(シャルムコート東日本橋、築13年)坪単価218万円→15.6坪3400万円


 
(作者コメント)千代田区と中央区と台東区がせめぎ合う地域。山手線の秋葉原や神田から徒歩10分圏内であるほか、浅草橋、馬喰町(JR)、東日本橋、馬喰横山、岩本町(都営)、小伝馬町(東京メトロ)と、歩いていける駅が非常に多彩なのがポイント。東京駅から2km圏内。
 
ここで新築を買うと、千代田区最安値とはいえ20坪で7000万超。でも中古に目を向ければ築13年が4割引の単価で買え、アドレスも中央区。現況賃貸中で住宅ローンが組みにくい分、すぐ住める状態より安く売り出されるのでしょうが、退去後きれいにリフォームして実需客に4000万(坪単価257万円)以上で売れると思う。
 
そういう視点で探してみると、東京都心部では新築と中古の間に大きな価格差があり、地価や建築コストの関係で新築が安く供給できない間は、比較的割安な中古マンションの価格が新築に引っ張られて上がる、その後も「需要>供給」の状態が続く限り上がり続けると思います。
 
東京都心、需要は日本一旺盛なエリアであり、新築供給できる土地も限られます。通勤通学はもちろん生活利便性も高く、全国屈指の人口増加エリアですので、今後末永く、元本価値を毀損しない手堅い不動産保有ができる場所です。また投資家目線でいうと、「マーケットの歪み」(新築vs中古の価格差)があるうちに早く投資しておカネに換えていきたいですね。
 
最後に、私はいま東京都心部で「平米単価220万円以下、専有面積40平米以上、5000万円まで」という条件で投資物件を探しはじめています。今後、どんどん物件出てくると思います。自分が投資するだけでなく、読者の皆様とも情報交換しながら楽しく学び、共に投資利益を手にしていきたいです。
 
メルマガ(無料)で情報欲しい方→http://www.mag2.com/m/0001089042.html
 
個別相談したい方(仲介もできます)→https://www.tokyoinvestors.com/home-日本語/お問い合わせ/

Share on Facebook

モスクワの第一印象と不動産事情

こんにちは、Manachanです。今回は、10日前に訪れた「ロシアの首都モスクワ」と、現地不動産事情について書きます。

2017年9月9日・・帝都モスクワへは初めての訪問。日本からヨーロッパ方面への行き帰りに、モスクワ・シェレメチェボ空港での乗り継ぎは何度もやってますが、入国審査やって街に出るのは今回が初めてです(日本パスポート持っていれば大抵の国にノービザで入国できますが、ロシアは事前に大使館でのビザ申請が必要なので他国に比べて面倒臭い面はあります)。

 

シェレメチェボ空港に降り立つと、最近は「中国旅客大歓迎」モードになっており、ロシアのキリル文字、アルファベットに加えて中国語の広告をかなりの頻度で見かけます。空港を降りて、ウーバーで市内に向かっても、至るところに中国語が…

 

市内に向かって走ると、まず最初に、モスクワ近郊のベッドタウン・ヒムキ(Himki)の街が現れます。写真のような中高層の集合住宅と、郊外型店舗が並ぶ風景が延々と続きます。

 

冬が寒いロシアでは、集合住宅を建ててセントラルヒーティングするのが効率的…ということもあって、モスクワ市内のほとんどの住居が集合住宅。ミティノ(Mitino)という、中産階級ファミリーが好んで住むベッドタウンでは、写真のような風景が広がります。

 

さらに市内に近づくと、都心(クレムリン)から西5㎞、モスクワ川に面した下町の一角を再開発した金融ビジネス街区「モスクワ・シティ」(Moscow City)の高層ビル群が広がります。現時点で、ここがロシア最大のビジネス地区です。2000年前後から建設が始まり、その後、経済状況によって加速したり停滞したり…現在も拡張中です。

写真では黒い煙が見えますが、これはなんと、私が内見したコンドミニアムの敷地内で、木製の看板等が燃えていたものです。幸い、ショールームから距離が離れていたので無事内見はできました。

 

今回はモスクワシティ内のホテルに泊まりましたが、地上から眺めるとこんな感じです。新宿新都心レベルの高層オフィスビルが4棟。そのうち、1棟はテナントで埋まっているようでしたが、他の3棟はまだ空きが多い感じでしたね。あと数本、高層ビル建てるようですが、見た目、時間かかりそうです。

 

モスクワシティ内には、立派なショッピングモールがあります。まあまあな数の客で賑わっていましたが、客単価の高い店では閑古鳥が鳴き、安い店だけ人だかりができていました。

写真のレストランは、客単価が80USドル位するらしく、誰も客がいませんでしたが、向かい側のファストフード店は超満員でした。余談ですが、モスクワっ子はファストフード大好きなようで、KFCとかマクドナルド、バーガーキング等がどこにでもありました。

 

モスクワでは、地上よりも地下に大勢の人がいると聞きました。地下鉄網もご覧の通り四通八達しており、市民の足として定着しています。冬が寒く渋滞も酷いので、市内勤めなら地下鉄駅の近くに住むのが鉄則のようです。

 

地下鉄駅の構内は、一見の価値ありますね。どの駅も、まるで美術館のようでした。名画、名彫刻が並び、商業広告などほぼありません。これはこれで、凄いな。

 

モスクワの人々の暮らしは、一言でいうと、質素。物件たくさん見ましたが、4人家族が50㎡程度の、昔の公団住宅みたいな間取りに住むパターンが多いようでした。日本の都市部のマンションよりさらに居住空間が狭い感じ。モスクワの一般的な収入水準に比べて、家賃や不動産価格が高いのが原因なのでしょう。

 

モスクワの人口は、約1200万人。ヨーロッパ有数の大都市です。ロシア全体の人口は増えていませんが、地方から職とチャンスを求めて人々が集まるので、モスクワやその周辺の人口は増え、都市が拡大しています。

ぱっと見の印象になりますが、モスクワ・シティ内の外国人駐在員向けの一部特殊住戸を除いて、モスクワの集合住宅はどこも生活感が感じられ、空室も少なそうです。海外の投資マネーもあまり入らないマーケットゆえ(逆に、ロシア富裕層による資産の外出しが目立つ)、賃貸利回りはどこもグロス4~6%位で、ある意味健全なマーケットだと思いました。

モスクワの都心近くは、通勤には便利ですが古い建物が多く、買物環境も大して便利でないので、モスクワの給与生活者は、家庭を持つと郊外の集合住宅に移るようです。だから、住宅の坪単価も都心部と郊外部でそう大きく変わりません。ある意味、30年前の東京圏に似た風景ですね。あの頃、東京都心は不便で人口が減り、埼玉や千葉など郊外に人が集まる「ドーナツ化現象」だったので、東京も埼玉も坪単価大して変わらなったのです。今でこそ大差がついてますが…

 

ロシアの経済は、基本、エネルギー輸出頼み。2013年までは高い原油価格に支えられて羽振り良かったのですが、2014年にエネルギー暴落&ルーブルショックが起こってから、経済の伸びが止まっています。一部回復の兆しもみられるようですが、基本、雰囲気はどんよりして、金回りは良くなさそう。

逆に、2013年以前はとっても高かったモスクワの不動産が今は比較的安く買えるので、ロシアに用事がある方、ルーブル資産で良いと考える方には、購入のチャンスかと思います。たとえば都心部の築30年アパート、リフォーム済50㎡前後が2500万円とかで買えて、グロス利回り5~6%という感じですね。

 

最後に、私は世界中いろいろ回ってますが、他国と比較した、ロシア・モスクワの印象を一言でいうと、次のようになります。

・モスクワに一番似ている他国の都市は、「中国・北京」。地下鉄発達した首都、四角形のでかい建物が多い、環状道路と放射道路が織りなす都市構造も似ている。

・北京に比べると、モスクワは全体的に高層のオフィスビルが少なく、人通りも少ない(北京が人多すぎなのかも…)

・モスクワの金回りは、北京よりは大分悪いと感じる。足元の景気は見た目、あまり良くない。

・モスクワは都心部を中心にヨーロッパ調の旧い建物が多く残され、ソビエト時代の集合住宅も多い。全体的に建物デザインは中国よりおしゃれで、基本的にヨーロッパ文化圏なのだと感じる。

 

2017年9月22日(金)19時~、モスクワを含めて「ヨーロッパ視察報告会」をやります。興味あれば是非、東京・半蔵門のセミナー会場にお越しください。

http://kokusaifudosan.jp/category/seminar/

Share on Facebook

中国短期出張で現地アプリを使う方法

こんばんはManachanです。4日間の中国上海出張から帰ってきました。

今回は中国人富裕層&投資家向けの不動産イベントに参戦してきましたが、いつ来ても凄いと思うのが、彼らの出国意欲の高さ。欧米諸国の居住ビザつき海外不動産商品が、相変わらず多いですね。

以前から人気だったアメリカ、カナダ、オーストラリア等のビザは条件が厳しくなったので、今は南欧〜東欧の後発EU加盟国ビザとセットの商品が多い。どの国も金に困っているらしく、「30万ユーロ以上の不動産買ってくれたらビザ取れるよ」、「我が国では25万ユーロでok」みたいな安売り競争をやっています。また、米国ビザを取るための近道として「カリブ海諸国のパスポート」とのセット商品も結構な数あります。いずれも、日本人には想像し難い、中国ならではの商品ラインアップですね。

経済成長の続く中国、大都市は近代的に整備され、なかなか快適で便利な環境になりました。まだ突っ込みどころは多いとはいえ、それでも私からみて、「いま上海に住めるんなら十分恵まれてるじゃん」、「日本や欧米に移住したって、ぶっちゃけ、上海とそう変わらんぞ」と思うんですが、ま、違う考えもあるのでしょう。

彼らが海外で暮らしたいのとは逆に、私は中国に来たら中国人のように便利に暮らしたい。特にやってみたいのは、「モバイル決済でキャッシュレス生活」。

今や世界一のモバイル決済先進国となった中国。この国では、たとえばこんなことができます。

– レストランからスーパーから、街の安食堂に至るまで、何でもスマホでバーコード読み込んでピッと、即時支払い。

– 同僚と2人で食事して、お勘定が80元だとしたら、まずスマホでピッとお店に80元払い、すかさず40元を同僚の口座にピッとスマホで送金。小銭要らずのモバイル割り勘。

Only in Chinaな究極キャッシュレス生活、何だか近未来のデジタルライフみたいで楽しそう〜。俺もやってみたい〜。日本でも欧米でもまだ実現してないことが中国では当たり前にできるのです。

これらはアリペイ(支付宝)やWechatペイ(微信支付)と呼ばれる、中国の銀行口座と連動した即時決済サービス。バーコードを読み込んだらデビットカードみたいに、銀行口座から代金が引かれ、同時にお店の口座に代金が入る仕組み。日本や欧米と違ってクレジットカードがベースとなっておらず、カード使用料や年会費、銀行手数料もかからないため、いま中国で爆発的に広まっています。

この超便利なアリペイやWechatペイ、中国に住む中国人なら使いやすいですが、出張に来た外国人にはかなり敷居が高いです。最低限、次の二つの関門をクリアしなければなりません。

第一関門:「中国の携帯電話番号」が必要。それには中国内の住所が必要。

外国人にはいきなり難題ですね〜。さすがに滞在先ホテルの住所と部屋番号だけで携帯SIM買えないので、中国在住の友人に頼んでSIMゲットしました。

面倒ですが、でも中国の携帯電話番号があるとないのでは、利便性が大違い。たとえば、街中のスターバックスやマクドナルドのWiFiを使いたくても、今はどこも「中国携帯番号に認証コード飛ばす」システムになってて、外国携帯番号やメールアドレスは使用不可なんです。

そして、中国のスマホユーザーが皆使ってる便利なアプリ、「滴滴出行」(タクシー配車アプリ)、「モバイク」(レンタル自転車アプリ)、「高鉄票務」(中国新幹線予約アプリ)、「航旅縦横」(航空券予約アプリ)、「花生地鉄WiFi」(中国6大都市の地下鉄WiFiアプリ)などは、いずれも初期設定で中国携帯番号を使った認証が必要なのです。

 

中国のアプリでレンタルバイク使って新幹線予約できればかなり便利

実際問題、これらの国産アプリ使えないとかなり不便です。ある意味中国は世界最大のガラパゴスで、FacebookもLineもGmailも使えない国。タクシー呼びたくてもUber使えないから滴滴出行使うしかないし、中国人が皆、滴滴出行を使ってタクシー呼ぶから、今や街中で流しのタクシーなんて拾えないのです。新幹線乗るのだって、高鉄票務でオンライン予約できないと、駅で大行列に並んで人民元現金で買わざるを得ないのです。

私は今回、中国携帯番号を得たことで上記のアプリを全て使えるようになり、中国ライフがとても便利に楽しくなりました。

今回導入した中国製アプリの数々

しかし、これだけではまだ、「中国人並みのモバイル環境」を手にしたとはいえません。まだ、アリペイやWechatペイの「スマホでピッと支払い」、「割り勘した金を即時送金」が実現できてないからです。中国でオンライン決済するには当然、

第二関門:「中国の銀行口座」が必要。

これ、出張者にはなかなかの難題です。中国には銀行たくさんありますが、中国銀行(バンクオブチャイナ)みたいなお堅い銀行だと、中国の居留証がないと口座つくれません。地方銀行(華夏銀行や天津銀行)ならその点緩いですけど、英語や日本語が全然通じませんから、口座開設に中国語能力が必要です。

今回の出張で、とりあえず天津銀行で口座開設に成功しました。今アリペイ、wechatペイの設定をしていますが、いくつかの問題に直面しています。たとえば、

アリペイの銀行口座登録には、身分証番号が必要ですが、スマホアプリで登録するとシステムの制約上、中国人民の18桁の身分証番号が必須項目になっており、私の日本パスポート番号では通りません。次にアリペイのPCサイトで本人認証という手も試しましたが、天津銀行の口座はまだ登録できないよう(いずれもヘルプデスクに問い合わせ中)。

Wechatペイも含めて、これからマニアックな試行錯誤を続け、近いうちに必ず、中国人のように「何でもスマホでピッと即時決済」ライフを実現しますっ‼︎

Share on Facebook

日本不動産の、ミクロな幸せ

こんばんは、Manachanです。中国上海での3日間の不動産イベントが無事終わり、参加企業様にも喜んでいただき、いまホテルでほっと一息ついています。

私は、「日本人に海外不動産を紹介」、「外国人に日本不動産を紹介」など、いろんなポジションで不動産ビジネスしてますが、後者の場合、ちょっとつらいのは、「マクロでは明るい話がなかなかできない」ことです。

 

東南アジア各国とか、米国南部(テキサスやフロリダ、カリフォルニア等)であれば、「今後人口が増える、経済が伸びる、不動産価値が上がる」という、マクロで分かりやすい話ができますが、日本に関しては、なかなかそれができません。

日本の総人口が減っているのは周知の事実。だから、「日本全体はともかく、東京の人口は減ってないよ。世帯数は右肩上がりだよ」と言うのが精一杯。また経済成長についても、皆様ご存じの通りマクロでは余り明るい話ができません。

 

それ以前に私は、日本の人口増えないのに賃貸物件バカスカ建ててる状況も知ってるし、築年が経てば普通に値下がるマーケットの状況も知ってる。未だに新築優遇政策を続け、住宅供給数をコントロールしない政府、法廷耐用年数以上に融資出さない金融機関の慣行(=思考停止)が変わらない限り、「日本で不動産買って普通に値上がる」状態は、一般論としてはなかなか成り立たない。せめて不動産相場のサイクルをつかんで、「安い時期に買って、高い時期に売る」位しか、キャピタルゲインを取る分かりやすいモデルがありません。

しかも運の悪いことに、今の日本は不動産相場サイクルの高い方にあると思われます。私は2011~13年の安い時期に物件仕込んでいたので、いま売れば20~50%の値上がり益を取れますが、今の相場で買って、5~6年後にさらに値上がるかといわれれば自信がありません。せめて、「ここは東京都内の好立地なので、元本価値を棄損するリスクは少ないですよ」としか言えません。

いずれにせよ、お先真っ暗とはいわないけど、マクロだけでいえば明るい話がなかなかできないのが、いまの日本不動産のつらいところです。

 

じゃ、マクロ指標の明るい、東南アジアやアメリカ等の物件を買った方が良いのかというと、そうもいえません。不動産は所詮、地面に貼り付いている、ミクロな存在。だから、マクロが暗くてもミクロが明るければそれで良いのです

「マクロが暗くてミクロが明るい」とは、具体的にどんな状態を指すのか?

1)物件本来の価値よりも明らかに安い値段で買ったので、今後いつでも値上り益が得られる状態
(例.秋田県の人口減少率は日本最悪。でも秋田市の市街地で土地付き一軒家が300万円で買えれば、投資として成功したも同然。)

2)通常の賃貸住宅を民泊やシェアオフィス、シェア会議室など、利用形態を変えることにより、高い収益が期待できる状態。
(例.東京都内の値段が高い土地の上に、一棟賃貸アパートを建てて貸すと利回りは4%程度。でも、簡易宿泊許可とマンスリーマンション許可を取って、短期旅行者用に貸出運営して8%の利回りが出れば、いまの都内ではかなりの優良投資案件になる。)

3)局地的な開発やインフラ整備の好影響を受けて、エリアの利用価値が上がり、不動産価値の上昇が期待できる状態。
(例.高齢化が進む東京近郊の住宅地で、シニア層が駅から遠い一戸建を売り、便利な駅近のマンションに越してくる。そこに総合病院でも移転してくれば、局地的な需要が高まりマンションの価値が上がる。)

 

マクロでみた日本の将来像がいかに暗くても、ミクロが明るければ買い進む…これが不動産投資家の常識です。逆に、マクロがどんなに明るい国・地域でも、カス物件、買ってはいけない物件は山ほどあるのです。

海外不動産の販売セミナー(特に初心者イーター系)で、「〇国は経済伸びて人口増えるよ~、不動産値上がるよ~。日本はお先真っ暗だよ~」みたいな、マクロ話に終始するものがよくありますが、ああいうのは一刻も早く時代遅れにしたい。不動産はどの国でも、マクロ経済や国の総人口より、ミクロなエリア分析や個別の物件力見極めの方がずっと大事だからです。

 

あと、いまの日本と、これからの日本。ミクロにフォーカスすれば、実は明るい部分がたくさんあるじゃん~って気がします。

東京・東陽町駅近くの我が家。10年住んでますが、この場所の暮らしはどんどん便利に、良くなっています。近所にカーシェアとバイクシェアができ、一日2500円の激安レンタカー屋が数社出揃い、家を出れば初乗り410円のタクシーが走り回り、1分もしないうちに呼んで、駅までちょい乗りができます。マイカー所持率は減り、近くの月極駐車場は値下げ合戦してますが、同時に、ここに住む誰もが、マイカー持つ以上の利便性を手にしています。

そして、東京の公共交通の利便性は世界有数。「クルマ要らず」で、ここまで完璧近い便利な都市生活が送れる場所は、世界中見渡しても余りなく、あるとしても、ニューヨーク、ロンドン、パリ、シンガポール、香港…どこも都心近くはマンションの坪単価が300~400万円を超えます。で、東陽町の坪単価は新築で300万円弱。客観的にみて、今の水準から下がる気が余りしません。

 

また、東京は巨大都市ながら意外に開発余地を残しており、大きな資本投下をして街を今よりグレードアップできれば、今の水準を突き抜けてさらに地価・不動産価格が上がる可能性もあると思います。

いま私が注目しているのは、浜松町駅東側(海側)や、品川~田町間、日本橋・兜町エリアの再開発などです。特に前者は、東京湾・レインボーブリッジに面した開放感あるロケーションに、世界のビジネスが集まるオフィス棟、富裕層向けの商業施設、高級レジデンス・サービスアパートをうまく配置・運営できれば、世界的にみても相当サマになる景色になるでしょう。

日本橋も然り。近い将来、グレード感のあるオフィスや住居棟が、一定以上の規模感で出現・稼働すれば、都心ゆえ世界の投資マネーの受け皿になる可能性がある。将来的には、山手線内側かつ中央線南側の広大なエリアが、プライム・ロンドンならぬ「プライム・トウキョウ」と呼ばれる都心高級立地として、世界中に認知されているかもしれません。

(注.プライム・トウキョウになっても、金持ち以外このエリアに住めなくなるわけではありません。坪1000万円の超高級住居と、アッパーサラリーマンが住める坪300~500万円のフツーの住居が混在するでしょう。)

 

結論…不動産は、マクロよりミクロが大事。そして日本には、マクロより、ミクロに着目すれば希望がたくさんあります。

Share on Facebook

豊洲の中国人爆買いバブルが弾けて当然な理由

こんばんはManachanです。上海出張3日目。日々、美味しいもの食べて楽しく過ごしてます。中国良いですね。本当に私の肌に合う環境で、この国なら元気に長生きできそうです(当然日本でもいいんだけど…)。

いま、上海のイベントで日本不動産をプロモーションする仕事をしてますが、ちょうどタイミング良く、週刊現代でこんな記事が出たのでシェアします。

 

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに…

 

この文章、中国人の日本不動産買いの行動パターンをよく知らず、かつ、日本不動産マーケットのセグメント分析したことのない方が書いたのだと思われます。部分的には正しい事実が散りばめられているものの、分析や結論が極めて的外れ。私に言わせれば、

 

・いま中国人投資家が豊洲タワマンを売るのは当たり前じゃん!

・彼らが、アベノミクスが始まる2012年頃に豊洲を安く買って、5~6年経った今のタイミングで売り抜けるのは投資家として当然の行動。

・なぜ今売るのか?端的にいうと、「豊洲には、これ以上の上がり目がない」から。

・しかしながら、豊洲が値下がることと東京全体の不動産マーケットが沈むのは全く別の問題。中古マンションの価格下落という事実から、今後のREIT下落やパニック売り、ハイパーインフレまで導きだすのは理屈として無理筋。

(余談ですが、某チーフエコノミストの言ってることおかしいですね。「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減」…家賃収入って、給料や可処分所得、近隣物件の競合との連動性が強いもので、投資物件の売値とは直接関係ないと俺は思いますけど。2億の収益物件が融資引き締めの影響で1億に暴落したとしても、8万円とれていた家賃が急に4万円にはならないでしょ?)

 

「豊洲にはこれ以上の上がり目がない」というのは、上記の文章に出てくる長嶋修氏がよく主張している「地価・不動産価格の三極化傾向」というキーワードを使うと分かりやすい。簡単にいうと、

 

・利便性向上やグローバルマネーの受け皿になった結果、不動産価格が今後も上昇を続ける都心部(第一極)

・都市圏内のやや不便な地域など、不動産価格が緩やかに下落していくエリア(第二極)

・地方農村部などで、居住需要や利用価値がないエリアなど、不動産価格がゼロ・マイナスに近づいていくエリア(第三極)

 

日本の不動産は、もともと「二極化」とよく言われていましたが、最近、三極という言葉が出てきたのは、大都市、特に東京の国際都市化と密接な関係があります。

銀座鳩居堂前の公示地価がバブル期を超えて史上最高になり、虎ノ門ヒルズのレジデンス棟が坪単価1000万円を超えるような高値で取引されてバブル期を彷彿させるようになったのは、官民の投資マネーが世界中を飛び回る昨今、東京都心の一等地が、ロンドンやニューヨーク、香港など世界主要都市との比較の上で評価されるようになったことと軌を一にしています。

 

とはいえ、今の状況は30年前のバブルとは全く違います。バブル最盛期の首都圏では東京都内のみならず、神奈川埼玉千葉、遠く茨城栃木まで万遍なく地価上昇が波及し、茨城県牛久の新築マンションが坪250万円で分譲されたり、千葉県柏駅近くの我が実家の土地が、瞬間風速で坪300万円といわれたものです。

でも今は、牛久で新築マンション分譲しても坪80万円くらいでしか売れず、ア〇ダ設計あたりの安い戸建にした方が採算あうし、柏の実家土地だって今はせいぜい坪90~100万円でしょう。東京都心においても、虎ノ門ヒルズから遠からぬところで坪300万円を切る中古マンションだってあります。今は万遍なく値段高いのではなく、物件力、エリア力次第で平気で3倍くらいの価格差がついてしまうのです。特に東京都心3区の場合、「グローバル投資マネーに選ばれる物件であるか否か」で天地の差がつきます。

 

虎ヒルのレジデンス棟、坪1000万円で取引されるなら、30坪で3億円…到底、実需層に手の出る価格帯ではありません。この価格で買う理由があるとすれば、海外や日本国内の富裕層による「資産保全」や「節税」目的の買いでしょう。確かに高額ですが、ニューヨークやロンドンの一等地と比べれば、そんな不自然な価格ではありません。香港と比べれば安いし…

同じ港区内でも、富裕層に選ばれるスペックを兼ね備えない物件は、坪400~500万といった、「実需レベル」の価格に落ちます。それでも20坪マンションで8000万~1億するわけですから、日本の「実需」における最高峰ではあります。あと千代田区内や、渋谷区の恵比寿、中央区の日本橋などに、マンションがその価格帯で中古流通するエリアがあります。

 

で、「豊洲」がどうかというと、ここは世界の富裕層には到底選ばれない立地です都心ではないし、埋立地の工場跡地をきれいにお化粧した場所なので関東圏のお金持ちにだって選ばれない。単に都心に至近距離でタワマンが建ち並んでいる場所というだけで、ここ買ってる典型的な顧客層は、アッパーサラリーマンの実需層。世帯年収1000万円台、一見勝ち組に見えても実は重税取られて可処分所得がブンブンあるわけじゃない…みたいなプロフィール。

千代田区、港区の良い場所での実需層向けマンションの単価が坪400~500万円だとすれば、豊洲の実力はせいぜい坪300万円前半でしょう(同じ江東区の門前仲町、清澄白河とほぼ同格)。一時期、豊洲で「坪380万円」という強気な価格がつきましたが実需層には当然売れず、中国人に売ったデベロッパーも多かったのです。

 

東京の所得水準がこれから目に見えて上がり、人々がどんどん裕福になる連想があるならともかく、現実がそうでない以上、豊洲における実需マンションの値段が、今後300万円から400万、500万へ向けて上がっていくとは到底思えない。グローバルマネーが入れば話は別だけど豊洲には来ない…結局上がり目がないのです。

とはいえ、2012年頃に豊洲を買った中華系(多くは台湾人)の賢い投資家は、坪220万円とか、非常に安い値段で新築を仕込んでいたから、いま中古で売ってもタイミング良ければ坪300万円弱で晴れて利益確定できる(=その値段なら日本人実需層も買える)…そういう計算があって売りに出すのです。売買代金が手に入れば、それをタイ・バンコクや中国広西省など、まだ安くてこれから上がり目のある地域に回して物件買うのです。投資家として当たり前の行動。

 

今後、豊洲のタワマンがどうなるか…坪300万を大きく超える値段ではさすがに無理だけど、都心至近の豊洲に住みたい人は一定数いるわけで、新築~築浅では彼ら実需層が無理なく買える、坪250~280万円くらいの線におさまると思います。タワマンの投げ売りを安く掴む人はいても、マーケットや金利環境を考えると、あの都心距離で坪100万台まで落ちることはさすがにない(あれば俺ら投資家が買いますって~)。

30年前と違って、今の日本は明らかに不動産バブルではなく、グローバルマネーの入る一部都心物件や、地主・サラリーマンが緩い融資受けて買いまくった収益物件を除けば、実需層の購買力と物件価格が、それなりにバランスしている状態と思われるので、マーケット全体が「一気に連鎖的に不動産バブル崩壊」になるとは考えられず、通常の7~10年サイクルで20%程度の上げ下げをする位の値動きに留まるでしょう。そのなかで、世の中の価値観として「利便性重視の都心・駅近シフト」は続いていくので、今はちょっと高いけど、少し安くなったタイミングで、都心・駅近を外さずに良い物件を仕込むのが投資のセオリーかと思います。

Share on Facebook