モスクワの第一印象と不動産事情

こんにちは、Manachanです。今回は、10日前に訪れた「ロシアの首都モスクワ」と、現地不動産事情について書きます。

2017年9月9日・・帝都モスクワへは初めての訪問。日本からヨーロッパ方面への行き帰りに、モスクワ・シェレメチェボ空港での乗り継ぎは何度もやってますが、入国審査やって街に出るのは今回が初めてです(日本パスポート持っていれば大抵の国にノービザで入国できますが、ロシアは事前に大使館でのビザ申請が必要なので他国に比べて面倒臭い面はあります)。

 

シェレメチェボ空港に降り立つと、最近は「中国旅客大歓迎」モードになっており、ロシアのキリル文字、アルファベットに加えて中国語の広告をかなりの頻度で見かけます。空港を降りて、ウーバーで市内に向かっても、至るところに中国語が…

 

市内に向かって走ると、まず最初に、モスクワ近郊のベッドタウン・ヒムキ(Himki)の街が現れます。写真のような中高層の集合住宅と、郊外型店舗が並ぶ風景が延々と続きます。

 

冬が寒いロシアでは、集合住宅を建ててセントラルヒーティングするのが効率的…ということもあって、モスクワ市内のほとんどの住居が集合住宅。ミティノ(Mitino)という、中産階級ファミリーが好んで住むベッドタウンでは、写真のような風景が広がります。

 

さらに市内に近づくと、都心(クレムリン)から西5㎞、モスクワ川に面した下町の一角を再開発した金融ビジネス街区「モスクワ・シティ」(Moscow City)の高層ビル群が広がります。現時点で、ここがロシア最大のビジネス地区です。2000年前後から建設が始まり、その後、経済状況によって加速したり停滞したり…現在も拡張中です。

写真では黒い煙が見えますが、これはなんと、私が内見したコンドミニアムの敷地内で、木製の看板等が燃えていたものです。幸い、ショールームから距離が離れていたので無事内見はできました。

 

今回はモスクワシティ内のホテルに泊まりましたが、地上から眺めるとこんな感じです。新宿新都心レベルの高層オフィスビルが4棟。そのうち、1棟はテナントで埋まっているようでしたが、他の3棟はまだ空きが多い感じでしたね。あと数本、高層ビル建てるようですが、見た目、時間かかりそうです。

 

モスクワシティ内には、立派なショッピングモールがあります。まあまあな数の客で賑わっていましたが、客単価の高い店では閑古鳥が鳴き、安い店だけ人だかりができていました。

写真のレストランは、客単価が80USドル位するらしく、誰も客がいませんでしたが、向かい側のファストフード店は超満員でした。余談ですが、モスクワっ子はファストフード大好きなようで、KFCとかマクドナルド、バーガーキング等がどこにでもありました。

 

モスクワでは、地上よりも地下に大勢の人がいると聞きました。地下鉄網もご覧の通り四通八達しており、市民の足として定着しています。冬が寒く渋滞も酷いので、市内勤めなら地下鉄駅の近くに住むのが鉄則のようです。

 

地下鉄駅の構内は、一見の価値ありますね。どの駅も、まるで美術館のようでした。名画、名彫刻が並び、商業広告などほぼありません。これはこれで、凄いな。

 

モスクワの人々の暮らしは、一言でいうと、質素。物件たくさん見ましたが、4人家族が50㎡程度の、昔の公団住宅みたいな間取りに住むパターンが多いようでした。日本の都市部のマンションよりさらに居住空間が狭い感じ。モスクワの一般的な収入水準に比べて、家賃や不動産価格が高いのが原因なのでしょう。

 

モスクワの人口は、約1200万人。ヨーロッパ有数の大都市です。ロシア全体の人口は増えていませんが、地方から職とチャンスを求めて人々が集まるので、モスクワやその周辺の人口は増え、都市が拡大しています。

ぱっと見の印象になりますが、モスクワ・シティ内の外国人駐在員向けの一部特殊住戸を除いて、モスクワの集合住宅はどこも生活感が感じられ、空室も少なそうです。海外の投資マネーもあまり入らないマーケットゆえ(逆に、ロシア富裕層による資産の外出しが目立つ)、賃貸利回りはどこもグロス4~6%位で、ある意味健全なマーケットだと思いました。

モスクワの都心近くは、通勤には便利ですが古い建物が多く、買物環境も大して便利でないので、モスクワの給与生活者は、家庭を持つと郊外の集合住宅に移るようです。だから、住宅の坪単価も都心部と郊外部でそう大きく変わりません。ある意味、30年前の東京圏に似た風景ですね。あの頃、東京都心は不便で人口が減り、埼玉や千葉など郊外に人が集まる「ドーナツ化現象」だったので、東京も埼玉も坪単価大して変わらなったのです。今でこそ大差がついてますが…

 

ロシアの経済は、基本、エネルギー輸出頼み。2013年までは高い原油価格に支えられて羽振り良かったのですが、2014年にエネルギー暴落&ルーブルショックが起こってから、経済の伸びが止まっています。一部回復の兆しもみられるようですが、基本、雰囲気はどんよりして、金回りは良くなさそう。

逆に、2013年以前はとっても高かったモスクワの不動産が今は比較的安く買えるので、ロシアに用事がある方、ルーブル資産で良いと考える方には、購入のチャンスかと思います。たとえば都心部の築30年アパート、リフォーム済50㎡前後が2500万円とかで買えて、グロス利回り5~6%という感じですね。

 

最後に、私は世界中いろいろ回ってますが、他国と比較した、ロシア・モスクワの印象を一言でいうと、次のようになります。

・モスクワに一番似ている他国の都市は、「中国・北京」。地下鉄発達した首都、四角形のでかい建物が多い、環状道路と放射道路が織りなす都市構造も似ている。

・北京に比べると、モスクワは全体的に高層のオフィスビルが少なく、人通りも少ない(北京が人多すぎなのかも…)

・モスクワの金回りは、北京よりは大分悪いと感じる。足元の景気は見た目、あまり良くない。

・モスクワは都心部を中心にヨーロッパ調の旧い建物が多く残され、ソビエト時代の集合住宅も多い。全体的に建物デザインは中国よりおしゃれで、基本的にヨーロッパ文化圏なのだと感じる。

 

2017年9月22日(金)19時~、モスクワを含めて「ヨーロッパ視察報告会」をやります。興味あれば是非、東京・半蔵門のセミナー会場にお越しください。

http://kokusaifudosan.jp/category/seminar/

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中国短期出張で現地アプリを使う方法

こんばんはManachanです。4日間の中国上海出張から帰ってきました。

今回は中国人富裕層&投資家向けの不動産イベントに参戦してきましたが、いつ来ても凄いと思うのが、彼らの出国意欲の高さ。欧米諸国の居住ビザつき海外不動産商品が、相変わらず多いですね。

以前から人気だったアメリカ、カナダ、オーストラリア等のビザは条件が厳しくなったので、今は南欧〜東欧の後発EU加盟国ビザとセットの商品が多い。どの国も金に困っているらしく、「30万ユーロ以上の不動産買ってくれたらビザ取れるよ」、「我が国では25万ユーロでok」みたいな安売り競争をやっています。また、米国ビザを取るための近道として「カリブ海諸国のパスポート」とのセット商品も結構な数あります。いずれも、日本人には想像し難い、中国ならではの商品ラインアップですね。

経済成長の続く中国、大都市は近代的に整備され、なかなか快適で便利な環境になりました。まだ突っ込みどころは多いとはいえ、それでも私からみて、「いま上海に住めるんなら十分恵まれてるじゃん」、「日本や欧米に移住したって、ぶっちゃけ、上海とそう変わらんぞ」と思うんですが、ま、違う考えもあるのでしょう。

彼らが海外で暮らしたいのとは逆に、私は中国に来たら中国人のように便利に暮らしたい。特にやってみたいのは、「モバイル決済でキャッシュレス生活」。

今や世界一のモバイル決済先進国となった中国。この国では、たとえばこんなことができます。

– レストランからスーパーから、街の安食堂に至るまで、何でもスマホでバーコード読み込んでピッと、即時支払い。

– 同僚と2人で食事して、お勘定が80元だとしたら、まずスマホでピッとお店に80元払い、すかさず40元を同僚の口座にピッとスマホで送金。小銭要らずのモバイル割り勘。

Only in Chinaな究極キャッシュレス生活、何だか近未来のデジタルライフみたいで楽しそう〜。俺もやってみたい〜。日本でも欧米でもまだ実現してないことが中国では当たり前にできるのです。

これらはアリペイ(支付宝)やWechatペイ(微信支付)と呼ばれる、中国の銀行口座と連動した即時決済サービス。バーコードを読み込んだらデビットカードみたいに、銀行口座から代金が引かれ、同時にお店の口座に代金が入る仕組み。日本や欧米と違ってクレジットカードがベースとなっておらず、カード使用料や年会費、銀行手数料もかからないため、いま中国で爆発的に広まっています。

この超便利なアリペイやWechatペイ、中国に住む中国人なら使いやすいですが、出張に来た外国人にはかなり敷居が高いです。最低限、次の二つの関門をクリアしなければなりません。

第一関門:「中国の携帯電話番号」が必要。それには中国内の住所が必要。

外国人にはいきなり難題ですね〜。さすがに滞在先ホテルの住所と部屋番号だけで携帯SIM買えないので、中国在住の友人に頼んでSIMゲットしました。

面倒ですが、でも中国の携帯電話番号があるとないのでは、利便性が大違い。たとえば、街中のスターバックスやマクドナルドのWiFiを使いたくても、今はどこも「中国携帯番号に認証コード飛ばす」システムになってて、外国携帯番号やメールアドレスは使用不可なんです。

そして、中国のスマホユーザーが皆使ってる便利なアプリ、「滴滴出行」(タクシー配車アプリ)、「モバイク」(レンタル自転車アプリ)、「高鉄票務」(中国新幹線予約アプリ)、「航旅縦横」(航空券予約アプリ)、「花生地鉄WiFi」(中国6大都市の地下鉄WiFiアプリ)などは、いずれも初期設定で中国携帯番号を使った認証が必要なのです。

 

中国のアプリでレンタルバイク使って新幹線予約できればかなり便利

実際問題、これらの国産アプリ使えないとかなり不便です。ある意味中国は世界最大のガラパゴスで、FacebookもLineもGmailも使えない国。タクシー呼びたくてもUber使えないから滴滴出行使うしかないし、中国人が皆、滴滴出行を使ってタクシー呼ぶから、今や街中で流しのタクシーなんて拾えないのです。新幹線乗るのだって、高鉄票務でオンライン予約できないと、駅で大行列に並んで人民元現金で買わざるを得ないのです。

私は今回、中国携帯番号を得たことで上記のアプリを全て使えるようになり、中国ライフがとても便利に楽しくなりました。

今回導入した中国製アプリの数々

しかし、これだけではまだ、「中国人並みのモバイル環境」を手にしたとはいえません。まだ、アリペイやWechatペイの「スマホでピッと支払い」、「割り勘した金を即時送金」が実現できてないからです。中国でオンライン決済するには当然、

第二関門:「中国の銀行口座」が必要。

これ、出張者にはなかなかの難題です。中国には銀行たくさんありますが、中国銀行(バンクオブチャイナ)みたいなお堅い銀行だと、中国の居留証がないと口座つくれません。地方銀行(華夏銀行や天津銀行)ならその点緩いですけど、英語や日本語が全然通じませんから、口座開設に中国語能力が必要です。

今回の出張で、とりあえず天津銀行で口座開設に成功しました。今アリペイ、wechatペイの設定をしていますが、いくつかの問題に直面しています。たとえば、

アリペイの銀行口座登録には、身分証番号が必要ですが、スマホアプリで登録するとシステムの制約上、中国人民の18桁の身分証番号が必須項目になっており、私の日本パスポート番号では通りません。次にアリペイのPCサイトで本人認証という手も試しましたが、天津銀行の口座はまだ登録できないよう(いずれもヘルプデスクに問い合わせ中)。

Wechatペイも含めて、これからマニアックな試行錯誤を続け、近いうちに必ず、中国人のように「何でもスマホでピッと即時決済」ライフを実現しますっ‼︎

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日本不動産の、ミクロな幸せ

こんばんは、Manachanです。中国上海での3日間の不動産イベントが無事終わり、参加企業様にも喜んでいただき、いまホテルでほっと一息ついています。

私は、「日本人に海外不動産を紹介」、「外国人に日本不動産を紹介」など、いろんなポジションで不動産ビジネスしてますが、後者の場合、ちょっとつらいのは、「マクロでは明るい話がなかなかできない」ことです。

 

東南アジア各国とか、米国南部(テキサスやフロリダ、カリフォルニア等)であれば、「今後人口が増える、経済が伸びる、不動産価値が上がる」という、マクロで分かりやすい話ができますが、日本に関しては、なかなかそれができません。

日本の総人口が減っているのは周知の事実。だから、「日本全体はともかく、東京の人口は減ってないよ。世帯数は右肩上がりだよ」と言うのが精一杯。また経済成長についても、皆様ご存じの通りマクロでは余り明るい話ができません。

 

それ以前に私は、日本の人口増えないのに賃貸物件バカスカ建ててる状況も知ってるし、築年が経てば普通に値下がるマーケットの状況も知ってる。未だに新築優遇政策を続け、住宅供給数をコントロールしない政府、法廷耐用年数以上に融資出さない金融機関の慣行(=思考停止)が変わらない限り、「日本で不動産買って普通に値上がる」状態は、一般論としてはなかなか成り立たない。せめて不動産相場のサイクルをつかんで、「安い時期に買って、高い時期に売る」位しか、キャピタルゲインを取る分かりやすいモデルがありません。

しかも運の悪いことに、今の日本は不動産相場サイクルの高い方にあると思われます。私は2011~13年の安い時期に物件仕込んでいたので、いま売れば20~50%の値上がり益を取れますが、今の相場で買って、5~6年後にさらに値上がるかといわれれば自信がありません。せめて、「ここは東京都内の好立地なので、元本価値を棄損するリスクは少ないですよ」としか言えません。

いずれにせよ、お先真っ暗とはいわないけど、マクロだけでいえば明るい話がなかなかできないのが、いまの日本不動産のつらいところです。

 

じゃ、マクロ指標の明るい、東南アジアやアメリカ等の物件を買った方が良いのかというと、そうもいえません。不動産は所詮、地面に貼り付いている、ミクロな存在。だから、マクロが暗くてもミクロが明るければそれで良いのです

「マクロが暗くてミクロが明るい」とは、具体的にどんな状態を指すのか?

1)物件本来の価値よりも明らかに安い値段で買ったので、今後いつでも値上り益が得られる状態
(例.秋田県の人口減少率は日本最悪。でも秋田市の市街地で土地付き一軒家が300万円で買えれば、投資として成功したも同然。)

2)通常の賃貸住宅を民泊やシェアオフィス、シェア会議室など、利用形態を変えることにより、高い収益が期待できる状態。
(例.東京都内の値段が高い土地の上に、一棟賃貸アパートを建てて貸すと利回りは4%程度。でも、簡易宿泊許可とマンスリーマンション許可を取って、短期旅行者用に貸出運営して8%の利回りが出れば、いまの都内ではかなりの優良投資案件になる。)

3)局地的な開発やインフラ整備の好影響を受けて、エリアの利用価値が上がり、不動産価値の上昇が期待できる状態。
(例.高齢化が進む東京近郊の住宅地で、シニア層が駅から遠い一戸建を売り、便利な駅近のマンションに越してくる。そこに総合病院でも移転してくれば、局地的な需要が高まりマンションの価値が上がる。)

 

マクロでみた日本の将来像がいかに暗くても、ミクロが明るければ買い進む…これが不動産投資家の常識です。逆に、マクロがどんなに明るい国・地域でも、カス物件、買ってはいけない物件は山ほどあるのです。

海外不動産の販売セミナー(特に初心者イーター系)で、「〇国は経済伸びて人口増えるよ~、不動産値上がるよ~。日本はお先真っ暗だよ~」みたいな、マクロ話に終始するものがよくありますが、ああいうのは一刻も早く時代遅れにしたい。不動産はどの国でも、マクロ経済や国の総人口より、ミクロなエリア分析や個別の物件力見極めの方がずっと大事だからです。

 

あと、いまの日本と、これからの日本。ミクロにフォーカスすれば、実は明るい部分がたくさんあるじゃん~って気がします。

東京・東陽町駅近くの我が家。10年住んでますが、この場所の暮らしはどんどん便利に、良くなっています。近所にカーシェアとバイクシェアができ、一日2500円の激安レンタカー屋が数社出揃い、家を出れば初乗り410円のタクシーが走り回り、1分もしないうちに呼んで、駅までちょい乗りができます。マイカー所持率は減り、近くの月極駐車場は値下げ合戦してますが、同時に、ここに住む誰もが、マイカー持つ以上の利便性を手にしています。

そして、東京の公共交通の利便性は世界有数。「クルマ要らず」で、ここまで完璧近い便利な都市生活が送れる場所は、世界中見渡しても余りなく、あるとしても、ニューヨーク、ロンドン、パリ、シンガポール、香港…どこも都心近くはマンションの坪単価が300~400万円を超えます。で、東陽町の坪単価は新築で300万円弱。客観的にみて、今の水準から下がる気が余りしません。

 

また、東京は巨大都市ながら意外に開発余地を残しており、大きな資本投下をして街を今よりグレードアップできれば、今の水準を突き抜けてさらに地価・不動産価格が上がる可能性もあると思います。

いま私が注目しているのは、浜松町駅東側(海側)や、品川~田町間、日本橋・兜町エリアの再開発などです。特に前者は、東京湾・レインボーブリッジに面した開放感あるロケーションに、世界のビジネスが集まるオフィス棟、富裕層向けの商業施設、高級レジデンス・サービスアパートをうまく配置・運営できれば、世界的にみても相当サマになる景色になるでしょう。

日本橋も然り。近い将来、グレード感のあるオフィスや住居棟が、一定以上の規模感で出現・稼働すれば、都心ゆえ世界の投資マネーの受け皿になる可能性がある。将来的には、山手線内側かつ中央線南側の広大なエリアが、プライム・ロンドンならぬ「プライム・トウキョウ」と呼ばれる都心高級立地として、世界中に認知されているかもしれません。

(注.プライム・トウキョウになっても、金持ち以外このエリアに住めなくなるわけではありません。坪1000万円の超高級住居と、アッパーサラリーマンが住める坪300~500万円のフツーの住居が混在するでしょう。)

 

結論…不動産は、マクロよりミクロが大事。そして日本には、マクロより、ミクロに着目すれば希望がたくさんあります。

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豊洲の中国人爆買いバブルが弾けて当然な理由

こんばんはManachanです。上海出張3日目。日々、美味しいもの食べて楽しく過ごしてます。中国良いですね。本当に私の肌に合う環境で、この国なら元気に長生きできそうです(当然日本でもいいんだけど…)。

いま、上海のイベントで日本不動産をプロモーションする仕事をしてますが、ちょうどタイミング良く、週刊現代でこんな記事が出たのでシェアします。

 

中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに…

 

この文章、中国人の日本不動産買いの行動パターンをよく知らず、かつ、日本不動産マーケットのセグメント分析したことのない方が書いたのだと思われます。部分的には正しい事実が散りばめられているものの、分析や結論が極めて的外れ。私に言わせれば、

 

・いま中国人投資家が豊洲タワマンを売るのは当たり前じゃん!

・彼らが、アベノミクスが始まる2012年頃に豊洲を安く買って、5~6年経った今のタイミングで売り抜けるのは投資家として当然の行動。

・なぜ今売るのか?端的にいうと、「豊洲には、これ以上の上がり目がない」から。

・しかしながら、豊洲が値下がることと東京全体の不動産マーケットが沈むのは全く別の問題。中古マンションの価格下落という事実から、今後のREIT下落やパニック売り、ハイパーインフレまで導きだすのは理屈として無理筋。

(余談ですが、某チーフエコノミストの言ってることおかしいですね。「まず投資物件の価格が暴落するのにともない、家賃収入が激減」…家賃収入って、給料や可処分所得、近隣物件の競合との連動性が強いもので、投資物件の売値とは直接関係ないと俺は思いますけど。2億の収益物件が融資引き締めの影響で1億に暴落したとしても、8万円とれていた家賃が急に4万円にはならないでしょ?)

 

「豊洲にはこれ以上の上がり目がない」というのは、上記の文章に出てくる長嶋修氏がよく主張している「地価・不動産価格の三極化傾向」というキーワードを使うと分かりやすい。簡単にいうと、

 

・利便性向上やグローバルマネーの受け皿になった結果、不動産価格が今後も上昇を続ける都心部(第一極)

・都市圏内のやや不便な地域など、不動産価格が緩やかに下落していくエリア(第二極)

・地方農村部などで、居住需要や利用価値がないエリアなど、不動産価格がゼロ・マイナスに近づいていくエリア(第三極)

 

日本の不動産は、もともと「二極化」とよく言われていましたが、最近、三極という言葉が出てきたのは、大都市、特に東京の国際都市化と密接な関係があります。

銀座鳩居堂前の公示地価がバブル期を超えて史上最高になり、虎ノ門ヒルズのレジデンス棟が坪単価1000万円を超えるような高値で取引されてバブル期を彷彿させるようになったのは、官民の投資マネーが世界中を飛び回る昨今、東京都心の一等地が、ロンドンやニューヨーク、香港など世界主要都市との比較の上で評価されるようになったことと軌を一にしています。

 

とはいえ、今の状況は30年前のバブルとは全く違います。バブル最盛期の首都圏では東京都内のみならず、神奈川埼玉千葉、遠く茨城栃木まで万遍なく地価上昇が波及し、茨城県牛久の新築マンションが坪250万円で分譲されたり、千葉県柏駅近くの我が実家の土地が、瞬間風速で坪300万円といわれたものです。

でも今は、牛久で新築マンション分譲しても坪80万円くらいでしか売れず、ア〇ダ設計あたりの安い戸建にした方が採算あうし、柏の実家土地だって今はせいぜい坪90~100万円でしょう。東京都心においても、虎ノ門ヒルズから遠からぬところで坪300万円を切る中古マンションだってあります。今は万遍なく値段高いのではなく、物件力、エリア力次第で平気で3倍くらいの価格差がついてしまうのです。特に東京都心3区の場合、「グローバル投資マネーに選ばれる物件であるか否か」で天地の差がつきます。

 

虎ヒルのレジデンス棟、坪1000万円で取引されるなら、30坪で3億円…到底、実需層に手の出る価格帯ではありません。この価格で買う理由があるとすれば、海外や日本国内の富裕層による「資産保全」や「節税」目的の買いでしょう。確かに高額ですが、ニューヨークやロンドンの一等地と比べれば、そんな不自然な価格ではありません。香港と比べれば安いし…

同じ港区内でも、富裕層に選ばれるスペックを兼ね備えない物件は、坪400~500万といった、「実需レベル」の価格に落ちます。それでも20坪マンションで8000万~1億するわけですから、日本の「実需」における最高峰ではあります。あと千代田区内や、渋谷区の恵比寿、中央区の日本橋などに、マンションがその価格帯で中古流通するエリアがあります。

 

で、「豊洲」がどうかというと、ここは世界の富裕層には到底選ばれない立地です都心ではないし、埋立地の工場跡地をきれいにお化粧した場所なので関東圏のお金持ちにだって選ばれない。単に都心に至近距離でタワマンが建ち並んでいる場所というだけで、ここ買ってる典型的な顧客層は、アッパーサラリーマンの実需層。世帯年収1000万円台、一見勝ち組に見えても実は重税取られて可処分所得がブンブンあるわけじゃない…みたいなプロフィール。

千代田区、港区の良い場所での実需層向けマンションの単価が坪400~500万円だとすれば、豊洲の実力はせいぜい坪300万円前半でしょう(同じ江東区の門前仲町、清澄白河とほぼ同格)。一時期、豊洲で「坪380万円」という強気な価格がつきましたが実需層には当然売れず、中国人に売ったデベロッパーも多かったのです。

 

東京の所得水準がこれから目に見えて上がり、人々がどんどん裕福になる連想があるならともかく、現実がそうでない以上、豊洲における実需マンションの値段が、今後300万円から400万、500万へ向けて上がっていくとは到底思えない。グローバルマネーが入れば話は別だけど豊洲には来ない…結局上がり目がないのです。

とはいえ、2012年頃に豊洲を買った中華系(多くは台湾人)の賢い投資家は、坪220万円とか、非常に安い値段で新築を仕込んでいたから、いま中古で売ってもタイミング良ければ坪300万円弱で晴れて利益確定できる(=その値段なら日本人実需層も買える)…そういう計算があって売りに出すのです。売買代金が手に入れば、それをタイ・バンコクや中国広西省など、まだ安くてこれから上がり目のある地域に回して物件買うのです。投資家として当たり前の行動。

 

今後、豊洲のタワマンがどうなるか…坪300万を大きく超える値段ではさすがに無理だけど、都心至近の豊洲に住みたい人は一定数いるわけで、新築~築浅では彼ら実需層が無理なく買える、坪250~280万円くらいの線におさまると思います。タワマンの投げ売りを安く掴む人はいても、マーケットや金利環境を考えると、あの都心距離で坪100万台まで落ちることはさすがにない(あれば俺ら投資家が買いますって~)。

30年前と違って、今の日本は明らかに不動産バブルではなく、グローバルマネーの入る一部都心物件や、地主・サラリーマンが緩い融資受けて買いまくった収益物件を除けば、実需層の購買力と物件価格が、それなりにバランスしている状態と思われるので、マーケット全体が「一気に連鎖的に不動産バブル崩壊」になるとは考えられず、通常の7~10年サイクルで20%程度の上げ下げをする位の値動きに留まるでしょう。そのなかで、世の中の価値観として「利便性重視の都心・駅近シフト」は続いていくので、今はちょっと高いけど、少し安くなったタイミングで、都心・駅近を外さずに良い物件を仕込むのが投資のセオリーかと思います。

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惜しい!ギリシャ ~アテネ不動産探訪記~

 こんにちはManachanです。ギリシャ、ドイツ、ロシア三ヶ国を回る8泊9日の欧州出張から帰国しました。今回は「ギリシャ」について私独自の視点で書きますね。

海外訪問客の視点で、今のギリシャを一言で表現すると、

「おしい!」

惜しい、というのは、素晴らしいポテンシャルを持っていて、もう少し頑張れば素敵になれるのに、現状ではそうなっていないことを意味します。

皆様は、5年ほど前に、広島県の地域プロモーションのキャッチコピーで、「おしい!広島県」というのがあったのを覚えておられますか?

 

その心は、日本三大銘醸地の「西条」、「レモン生産量が全国シェア57%」など、広島県には自慢できるものが沢山あるのに、全国的に知られていないがゆえにいまいちメジャーになれないでいる。それが「惜しい!」と…

(他県と比べると、カープや宮島のある広島県は十分メジャーだと思いますが、それはさておき…)

「おしい」のもう一つの意味は、もう少し頑張れば「おいしい」になれると…実際、広島県は「おしい」キャンペーンの一年後に「おいしい、広島県」キャンペーンを始めています。

 

広島はさておき、ギリシャ…この国は、世界オンリーワンの素晴らしい観光資源を沢山持っています。

首都アテネは、「アクロポリスの丘」「パルテノン神殿」に代表される古代遺跡の宝庫。それも、ただの遺跡ではなく、「世界中の歴史教科書に出てくる」超メジャーな逸材。世界中の観光客がこの地を目指して、30ユーロの入場料を払って入山します。

また、沖合にはヨーロッパ他国に類例をみない多島海「エーゲ海」があり、無数の島々が、すべて温暖快適な地中海性気候に恵まれています。かつエーゲ海の島々は、世界中に良く知られた神話や歴史故事の舞台でもあります。

 

アテネ、アクロポリスの丘は、夜のとばりが下りるとパルテノン神殿のみならず丘全体が綺麗にライトアップされて、何とも幻想的な景色が広がります。私たち一行は、ホテルの屋上レストランから絶景をながめつつ、つぶやきます。

「この国は、どえらい観光資源を持ってるなあ」

「この観光資源を世界中の人に見せるだけで、国民が子孫末代まで食っていけそうだ」

で、ここからがギリシャの「惜しい」話になるのですが、アクロポリスの素晴らしい絶景と、夏場はほぼ雨の降らない気候に恵まれるにもかかわらず、それを堪能できる屋上レストランが数えるほどしかないのです。

私たちが泊まった「ティタニアホテル」から眺めると、近くに同じくらいの高さの建物と良い屋上スペースが沢山あるのに、それが有効活用されていない。しかも、その多くが入居企業のない幽霊オフィスビルで、夜は真っ暗で荒れ果てた姿を見せています。

 

ああいう暗い建物が市の中心地にたくさんあると、街全体の景色が暗く、治安悪く見えてしまいます。ホテルチェーンや旅行会社がああいうビルを安く買い取ってホテルに改装して、屋上部分をレストランにすれば雰囲気良くなるし、お金と雇用を産むと思うんですが…やれない理由があるんでしょうかね。あれは本当に惜しい!

また、大観光地アテネでは旅行客がレストランや土産屋でたくさんお金を落としますが、同市内の商業店舗はエリアによる差が激しいです。シンタグマ広場やモナスティラキ界隈は賑わっていますが、

 

そこから1km弱離れたオモニア広場周辺では空き店舗が目立ちシャッター通り状態、落書きも酷い。オモニア広場はアテネでも重要な交通の要衝で、広場内の飲食店や地元民向けの商店は賑わっていますが、土産屋がふるわないのは、経済危機後にこの近辺でドラッグの密売が行われた時期があり、観光客が敬遠しているからのようです。数年前よりは多少改善されたようですが、この地の観光ポテンシャルを考えると実に惜しい!

 

いまアテネを歩くと、惜しいと思うことの連続。偉大な先人たちが素晴らしい財産を遺してくれたのに、その末裔がいまいち有効活用できていない面がある。

余談ですが、ギリシャ神話の神々のなかで、美の女神や戦いの神はいても、商売の神は居なかったようで、それが経済運営の下手さにつながっているのかもしれませんが、それはさておき…

 

不動産の面からいうと、今のギリシャが「惜しい」状態にあるおかげで、欧州の他国と比べて断然安い値段で物件が買えるこれは投資家として知っておいて良いと思います。いまアテネでは

-中心地の古い建物だと平米単価1000ユーロ前後(坪単価40万円)

-海に近い郊外の高級住宅地は平米単価2000ユーロ前後(坪単価80万円)

欧州の首都としては最安値。日本の都市圏と比べて非常に安く感じますが、地元のギリシャ人に貸す場合は賃料も安いので、賃貸利回りが高いわけではありません。例えば現地の友人は70平米の古アパートを月額280ユーロ(約36000円)で賃貸しており、この物件を相場通り7万ユーロで買ったとしてもグロス利回りは5%弱。

でも観光価値の高さを活かして、「市内の安い部屋を買い、リノベして家具家電揃えて民泊なら投資する価値はあると思います。机上のざっくり計算ではありますが、上述の部屋を7万ユーロで買い、購入経費1万ユーロ、内装や家具家電に2万ユーロかけて、1泊平均80ユーロで民泊に出して、稼働率70%、運営経費40%(オーナー手取り60%)で運営できれば、12.3%のネット利回りが出る計算になります。

もし2~3億円の資金があれば、アテネ市内の建物を一棟ごと買って、全室民泊用に改装して、レセプションつけて現地旅行会社に運営を任せればさらに競争力、収益力アップが期待できます(なお、民泊事業者には近い将来、観光税の支払義務が発生する可能性があります)。

今後しばらく不況が続きそうなギリシャ、売却で出口を取るには時間がかかりますが、逆にいえば不況の今に乗じて物件を安く買い、観光価値を活かして運営し、将来、経済回復した時に高く売るモデルは十分アリだと思います。

将来、ギリシャが「おしい」を克服し、「おいしい」状態になったら、不動産価格はたぶん今のイタリアやスペインのような値段になって、首都中心部で坪数十万円みたいなバーゲンは期待できなくなると思います。不動産投資はタイミングが大事ですね。

補足)9/22(金)19時より、東京·半蔵門で「ギリシャ、ドイツ、ロシア~ヨーロッパ視察報告会」をやることになりました(セミナー紹介ページ)

補足)いまアテネ中心部で、改装中の部屋(1LDK, 45~50平米)を民泊運営前提で、「3部屋まとめて27万ユーロ前後」で買えるプランがあります。興味ある方は連絡ください(問い合わせフォーム)

 

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LRTは宇都宮を変えるか?

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

昨日は栃木県宇都宮へセミナー講演行ってました。私、当地の「とちぎ大家の会」とは仲が良く、その縁で宇都宮には年に2〜3回ほど行きますが、約半年前に来た時に比べ、今はLRT(ライトレール)建設機運がさらに高まっているのを感じました。それもそのはず、いよいよ来年には着工するとのこと。

 

私は東京在住ながら宇都宮のLRT建設には注目しております。まず何より、開発規模がバブル以降の日本の地方都市にしては突出していること。地方都市LRTの先行事例としては富山市などの例がありますが、その大部分は既存のJR線路を利用したもので、宇都宮のようにゼロから軌道を設けて15kmも走らせるLRT新設は近年に類例をみません。

 

また宇都宮のLRT計画はバブル崩壊後につくられたもので、拡大する都市に供する公共交通機関ではなく、むしろ高齢化と人口減少を見据えて市街地をコンパクト化しようという構想のもと計画されており、21世紀日本の地方都市のモデルケースになりうる点でも興味深い。

宇都宮市は北関東最大の都市。市の人口は50万人強、都市圏人口は100万人余りで、「中核市としては最大レベル」、「下位の政令指定都市(岡山市、熊本市など)」にほぼ匹敵するボリュームを持つ都市です。

でも岡山市や熊本市など西日本の都市が路面電車を持っているのに、宇都宮市にはそれがありません(そもそも東京以北の都市は路面電車が圧倒的に少ないですね。札幌と函館くらいか)。人口規模に比べて市内公共交通が乏しいため、宇都宮市のほとんどの市民が自家用車で移動しています。栃木、茨城、群馬など北関東はクルマの所有率が全国一高い「アメリカ型クルマ社会」。

また、郊外へ無秩序に伸びた住宅地への交通手段として「バス」が発達しており、特に宇都宮駅の西口はバスが何台も連なって走る光景がみられます。

 

宇都宮のLRT計画は、「極端に発達したクルマ社会」、「クルマ以外の公共交通が実質バスしかない」都市の交通構造と、長い目でみれば人々の住まい方を変えるビジョンを持っている面で非常に興味深いです。LRTが宇都宮市のすべての住宅地まで伸びるわけではないので、将来的にはLRTと既存のバスが共存し、要所には乗り換えターミナル(トランジットセンター)ができていくのでしょうね。

 

私は公共交通が世界トップレベルで高度に発達した東京に住んでいるので、「LRTができると街が変わる、グレードアップする、新たな商圏ができる」ことを、身をもって体験しています。いまの日本で経済的には東京圏が一人勝ちしているのも、この地域で盛んな交通インフラ投資が行われて、都市としての魅力、利便性を増しているからだと思います。

また、LRTができれば宇都宮の地価構造も変わるはずです。特にLRT電停から徒歩圏内の魅力が増し、地価が上がるでしょう。宇都宮ではすでに「郊外から中心部へ、逆ドーナツ化現象」が起こっていますが、LRTはそれをさらに加速するでしょう。

 

投資家としてい面白いと思うのは、宇都宮の友人に聞く限り、「LRTの可能性に気づいている市民はまだほとんどいない」こと。今こそ仕込み時なのかもしれませんね。

なお、北米では、宇都宮と同様「ハイパー車社会」の都市にLRT建設が盛んに行われています。各地でよく聞くのは、「LRTの駅近は不動産価値が10%は上がる」という話。

特に宇都宮市がいまベンチマークすべき北米の都市は、アメリカ、ノースカロライナ州のシャーロット市だと思います。

 

シャーロットは市の人口が60数万人、都市圏人口が160万人と宇都宮に似ていて、2006年にLRT開通しました。しかも、気候風土も関東地方と酷似しています。

 

LRTの全長も、1日あたりの乗客数も宇都宮市の計画とほぼ同じなのです(宮環に似たかたちの道路もありますね)。

私、11月にシャーロットに行く可能性があるので現地見てきますね。

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ラオス・カンボジア・豪州・バングラ~不動産セミナーのポイント解説

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今回は、私の主宰する海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」で8~9月に開催するセミナーのポイント解説になります。紹介する案件の所在国は、

 

・ラオス
・カンボジア
・オーストラリア
・バングラデシュ

 

カンボジアとラオスが国境を接している以外は、何の脈絡もなく4つの国名が並んでるようにみえますが…実は私、この4か国全てで不動産みてます。日本のセミナー主催者で、東南アジアも南アジアもオセアニアにも出かけて不動産見に行く人間は少ないと思うので、その経験をシェアする意味もこめて…

 

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■2017/8/31(木) 19:00~ ラオス特選物件セミナー@東京

 
東南アジア最後のビジネス・フロンティアとよばれる国ラオス。
首都ビエンチャンでさえ近代住宅の建設が始まったばかり。賃貸需要は旺盛で、
近隣のベトナム、カンボジアと違い過剰供給の問題がまだなく、
まだ安く買える今こそ絶好の参入タイミングといえます。
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/pXz7aT
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(解説)ラオスといえば、仏教文化。国のシンボルも寝仏像(ビエンチャンのVat That Khaoの寝仏でしょうか?国中にたくさんあるけど)。あと、世界遺産のルアンパバーンが観光地として有名ですね。

 

ラオス、4回ほど行きました。人口700万しかいない内陸国、近隣のタイやベトナムと比べると田舎な国で、本当に何もなくて、落ち着くんですね。人々も穏やかで、ヒーリング効果抜群の場所。公用語はラオス語。日本語はもちろん、観光地以外では英語もあまり通じませんが、タイ語は広く通じます。TV番組もタイとほぼ一緒、カラオケ行ってもたいていタイの曲が流れてます。

 

田舎な国、と言いましたが、首都ビエンチャンだけは別格です。急速に都会化して、車も爆発的に増え、交通渋滞さえ起こっています(3年前からみると信じられない変化)。高層ビルが建ちはじめ、外国駐在員向けサービスアパートメントもいくつかあります。とはいえ、私たちの投資対象となる「コンドミニアム」は、まだこれから。建ったのがまだ1棟です。

 

ラオスの近隣、タイ、ベトナム、カンボジアでは、首都はすでに多数のコンドミニアムが建ち、「物件の見極め、選定」が必要な段階になりましたが、ラオス・ビエンチャンはまだ初期段階。分譲価格も坪単価70~100万円程度と、隣国と比べて比較的安く、その値段で都心立地が買えるので、「今の段階で参入」は面白いかと思います。まともな近代的物件の供給が非常に少ないため、早い段階で完成すれば、当面は比較的高い賃料で貸せる期待ももてます。

 

リスク…まだ集合住宅の歴史の浅い国で、外国(特にタイ、ベトナム)のノウハウと資金を入れて建てている段階。権利関係、建設施工、物件管理、売買・賃貸マーケット、全てが未成熟で、想定通りに進まないことも多いです。

 

伸びしろは大きいですので、長い目でみて、ラオスの発展に付き合って、大きく育てたい人向けです。

 

ラオスセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/pXz7aT

 

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■9/13~19 カンボジア高原学園都市投資セミナー@福岡、大阪、東京
カンボジアの首都プノンペンから2時間余、国王別荘もある高原リゾート
「キリロム」に、最先端のIT技術を学ぶ工科大学がオープンしました。
「カンボジアの軽井沢に筑波のような学園都市をつくる」壮大な構想のもと、
学生や教職員の宿舎、富裕層向けリゾート住宅等を、日本の個人投資家の
資金を入れて建設する計画がスタート。44,000USドル(480万円)から投資可能、
利回り最大9%、10年間保証あり。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
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カンボジアといえば、やはり「アンコールワット」。「人類の至宝」とよばれる大観光地が、カンボジアのシンボルであり、 主要な外貨収入源でもあります。東南アジアで唯一、「米ドル」が使用通貨になっている国という意味でも有名。

 

カンボジアには、仕事や視察で5回ほど行きました。行き先は首都プノンペンばかりで、セミナーで紹介する「キリロム国立公園」方面に行ったことはありませんが、カンボジア不動産の概況と合わせて簡単にいうと、

 

・首都プノンペンのコンドミニアムの供給が増えすぎて、一般論として投資が難しくなってきています。
・今回の案件は、「首都コンドミニアム」とは別タイプの「カンボジア不動産」のご紹介になります。
 
 (注.首都コンドミニアムでも、立地と物件、価格と賃貸需要を見極めて買えば成功のチャンスはあります。)
物件の概要は、「高原リゾート地に建設中の学園都市」内にある、「学生寮」、「教職員宿舎」、「コンドミニアム」、「富裕層向けリゾート別荘」等にあります。いずれも土地付きの建物で、権利形態は、「カンボジア政府を地主とする50年借地権(延長可)」です。

 

メリットとしては、比較的安く買える(44000USドル~)のと、大学・リゾート事業からの保証賃料が米ドルで得られること、需要に合わせて建設されるので過剰供給の問題が当面起こらないと想定されること、等々です。

 

リスク…「大学・リゾート事業が所定の収益を上げられない可能性がある」ことと、「現時点では出口がまだない」こと。とはいえ、今のカンボジアは超速で変わる国ですので、3年後、5年後には、現在と全く違った発展をみせている可能性もあります。今後、学生寮やリゾート別荘を使う人が増え、バリ島やニセコみたいに、不動産が市場流通するようになれば、出口リスクがなくなり、大きなキャピタルが期待できるかもしれません。

 

ラオスと同様、「長い目でみて、カンボジア学園都市の発展に付き合っていきたい」人向けといえますね。参加申し込みはこちら。

 

・福岡セミナー 9/13(水) 19:00~ goo.gl/Cdo51E
・大阪セミナー 9/15(金) 18:30~ goo.gl/7asujp
・東京セミナー 9/19(火) 19:00~ goo.gl/JKf86p

 

 

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9/20(水) 19:00~ オーストラリア駅近特選物件セミナー@東京

オーストラリアにも電車時代到来!シドニー、メルボルンに次ぐ第三の都市
「ブリスベン&ゴールドコースト」では、両都市間をつなぐ通勤鉄道の利便性が向上し、
「駅近」を住まい選びの基準とする人が増えてきました。
今回のセミナーは「駅近・便利」にこだわり、
「4000万円以下で今ならまだ手に入る、手堅い優良物件」を紹介します。

 

参加費用:2000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)
紹介ページ&申込リンク:goo.gl/159e2K
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カンボジアやラオスとは違い、「成熟した先進国」の「手堅い」投資案件になります。英国の流れをひくオーストラリアは不動産取引や権利保全の仕組みが完備し、かつ、慢性的な住宅不足により賃貸空室率が非常に低い(全国平均2%台)というのも大家にとっては魅力。賃貸管理も比較的しっかりして信頼度高いです。

 

オーストラリアは日本より平均所得が高い国ゆえ、不動産価格も家賃水準も概して高め。シドニーで一戸建を買うと「平均1億円超」マンションでも「平均6000万円」の世界。そこで、第三の都市「ブリスベン~ゴールドコースト」に着目し、3000万円台で買えて投資価値の高い物件を集めて紹介します。キーワードとしては、「駅近」がポイントになります。

 

今回紹介する4か国のなかで、オーストラリアは唯一、私(Manachan)が講師として登壇するセミナーになります。同国で不動産投資を15年ほど続けてきた経験を活かし、「オーストラリア不動産マーケットの構造と投資のポイント」、「場所・物件選びの要諦」、「物件管理」、「維持コストと税金」、「売却方法」等について解説します。

 

オーストラリアセミナー、参加お申し込みはこちら⇒goo.gl/159e2K

 

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■9/29(金)19:00~バングラデシュ土地投資セミナー@東京
人口密度世界一!日本の1/3、狭い国土に1億6千万人が暮らす国バングラデシュ。
平均年齢22歳、経済規模はミャンマーの3倍、年率7%の経済急成長が続き、伸びしろは巨大。
アジア最後発の国ゆえ、「比較的少額で自ら開発側に回って、大きな利益を得る」ことが可能。
海外コンドミニアムを買うのではなく、つくる側に回って大きな利益を手にしよう
参加費用:1000円 (APHOC有料会員は無料ご招待)

 

紹介ページ&申込リンク:goo.gl/fGfSxN
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バングラデシュ…昨年5月に首都ダッカに行きました。とにかく、人が多い!雨の日のショッピングセンター前なんて、新宿駅をはるかに超える密度で、人が鈴なりになっていました。ダッカの都心部(グルシャン、ボナニ等)はかなり発展し、高層ビルの建ち並ぶエリアも広く、「さすが1億6000万人の国の首都」だと思いました。

 

この国は、アジアで最後発な国の一つですが近年は経済発展著しく、人口が半端なく多い分富裕層の数も多い。ラオス、カンボジアと違い人口密度が凄いのでダッカは昔から集合住宅が多く、最近の富裕層はダッカ市内で200平米以上の真新しいコンドミニアムに家族や使用人と一緒に住むようです。建築用の土地も盛んに売買され、値段も上がり続けています。場所によっては「3年で2倍」の値上がりも珍しくありません。

 

このセミナーは、ダッカ市内、モノレール建設予定地近くの、値上がり期待の大きい土地に、共同で投資するという案件になります。共同投資ゆえ、比較的少額で始められるのがポイントですね。

 

バングラデシュセミナー、参加申し込みはこちら:goo.gl/fGfSxN
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不動産マニアが考える資産三分法

こんにちはManachanです。蒸し暑い8月の東京で、不動産仲間と飲み歩いたり、子供連れて夏祭りに行ったりと、日々アクティブに過ごしております。

今回は、投資ポートフォリオ理論として昔から定評のある「資産三分法」について書きますね。

 

資産三分法を一言でいうと、手持ちの財産を「現金・預貯金」と「株式」と「不動産」という、それぞれ性質の異なる3種類の資産にバランス良く分散して、「良いとこどり」をしようという考え方です。すなわち、

・安全性、換金性はピカイチだが、収益性の低い「現金」
・換金性と収益性に優れるが、価格変動幅が大きく安全性は落ちる「株式」
・現物資産ゆえ安全性に優れ、定期的な家賃収入と値上り益も期待できるが、換金性に劣る「不動産」

を組み合わせることにより、どれか一つの資産が暴落しても他の二つで補う等、リスクを押さえつつバランス良く資産形成・保全をしていく考え方です。

 

この「資産三分法」ですが、明けても暮れても不動産投資ばっかりやってる私から見て、どうなのか?

・株式に3分の1使うかはともかくとして、
・現金・預貯金に3分の1必要なのは、たぶん真理だと思う。

 

不動産真面目にやればやるほど、現金は必要だと痛感します。十分な現金がないと、良い物件が出た時に「即・勝負」できませんし、また現物不動産ならではの突発的な出費(修繕費等)に備えるためにも、ある程度の現金を持っておくことは常に必要。すぐに換金できない不動産だから尚更…。

不動産をメインとする資産を健全に運用し、計画的に入れ替えるには、ざっくり言って、資産総額の3分の1くらいは「現金」か「すぐ現金化できる預貯金やMMF等」として持っておくことが望ましい、それが私の肌感覚ですね。

特に海外不動産投資とかやってると、日本国内物件よりも「キャッシュ買い」の頻度が増えますので、なおさら現金は大事な上、米ドル、日本円、ユーロなど、現金を各主要通貨に分散して各国で持っておく操作も必要になります。

 

「株式」に関しては、どうなんでしょう?なんとなくの感覚ですが、株式だけでポートフォリオを組むのはリスクが高いので、やはり3分の1位は現金や不動産など、安全性の高い資産でもっておくのがセオリーのような気がします。

で、株式と不動産の比率はどう考えればいいか?ま、これは好き嫌いで決めればいいんじゃないかな?

 

株式好きな人から見れば、不動産って徐々にしか値上がらないし、換金性も劣るし、かったるいと思うかもしれません。逆に、私みたいな不動産マニアからみると、株式って1年で2倍増も十分あり得るし、ペーパーアセットの爆発力すげーなと思いつつも、不動産が楽しすぎて株式なかなかやる気にならないです。暗号通貨に関しても同様。

なぜこんなに不動産が好きなのか、自分でもよく分かりません。強いていえば、不動産で「定期的な賃貸収入」が得られ、かつ管理の大部分をアウトソースすることで「自由な時間が得られる」のが最大のメリットだと思いますが、多分それだけじゃないんでしょう。

世の中、カレーが好きでたまらない人、担々麺が好きでたまらない人が多数いるように、私も理屈抜きで、不動産が好きなんだと思います。世界中の担々麺を極めたいと思ってる人に、パスタをすすめてもなかなか心が動かないと思うし、不動産投資マニアに株式や暗号通貨をすすめても、たぶん腰は重いんでしょうね。そう考えると、

 

・不動産マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは不動産中心でポートフォリオを組む。

・株式マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは株式中心でポートフォリオを組む。

 

それでいいんじゃないでしょうか。人間誰しも、「好きこそものの上手なれ」だと思いますし。

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海外旅行で現地物価は分からない

こんばんは、Manachanです。オーストラリアから帰国して、2日目。

今年、東京の夏は長雨で涼しかったようですが、私の帰国以降はクソ蒸し暑い(もとい、東京の真夏らしい)日々が続いてます。ま、昼過ぎの35℃サウナ状態でもガンガン出歩いてますよ。暑ければ水たくさん飲めば良いんですから…

今回は、「海外の現地物価」という話題で、かる~いノリで書きますね。

日本から海外に旅行出張等で行く時、現地の物価が日本より高く感じたり、安く感じたりしますよね。物価高く感じるのは例えばハワイとかオーストラリア、スイスや北欧あたりでしょうか。逆にマレーシアとかタイ、トルコとか行くと安く感じたりしますね。

有名なのが、例えばオーストラリアでコーラのペットボトルが4ドル(350円)するとか、ミネラルウォーターが3ドル(260円)するみたいな話。あるいはニューヨークに行って、朝食のサンドイッチ等で10ドル(1100円)以下が見当たらないとか、チップ20%近く払うと外食が何でも高く感じるとか…

そういう「旅行者の肌感覚」がネットや口コミ等で共有されて、「オーストラリアの物価は日本の2倍以上」とか、「マレーシアの物価は日本の半分から3分の1」みたいな話になるのだと思います。ただ、海外いろんな国に長年住んだ経験からいうと、「旅行者の肌感覚物価」と「現地在住者の生活物価」とは結構な違いがあるものです。典型的なパターンをあげてみると、

1)外食は高いけどスーパーの食材は結構安い国(欧米など)

欧米の先進国で外食すると、日本よりたいてい値段高いし、「吉野家の牛丼」、「幸楽苑のラーメン」みたいな激安外食がほぼないので、外食に頼る頻度の高い旅行者出張者には物価高く感じられるものですが、でもスーパー等で食材をそのまま買うと、実はそんなに高くなかったりします。

欧米では消費税率の高い国が多く、外食には20%とかの消費税がガッツリ乗りますが、逆に基礎食料品の税率は低く抑えられることが多いので、スーパーでパンとチーズとか買って食べる分には、結構安上がりだったりします。実際現地に住んでると、普段はスーパーで買いだめした食べ物を家で食べて、たまに外食して高い金を払う、みたいなライフスタイルが一般的です。外食はサービス業だし、厨房やホールで働く人々にそれなりに良い時給を払うので、それがエンド価格に転嫁されて高くなるんですね。

あと国によっては、「大きなロットで買うと安い」、「こまごま買うと高い」ことがあります。オーストラリアのスーパーでミネラルウォーター買うと、600MLの持ち運び用ペットボトルに入った水より、4Lとかのバカでかくて重い水の方がかえって安かったりします。日本のスーパー・デパ地下みたいな、単身サイズの弁当、総菜類が余りなくて、小さいパッケージに入ったものをこまごま買うと高くつくのが欧米諸国の通例かと思います。

2)格差社会ゆえ都市中心部と郊外の価格差が激しい国(アジアなど)

私たちが海外に行く時、都市中心部のホテルに泊まることが多いと思いますが、国によっては、都市中心部に富裕層や外国人ビジネスマンが集まり、郊外はローカル庶民の世界ゆえ、両者の価格差が非常に大きいことがあります。新興国・途上国に多いパターンですね。

例えばフィリピン・マニラのマカティとかBGCなど、きれいに整備された都心部でメシを食うと、先進国並みの値段することも珍しくないですが、そこから2㎞離れたローカルの街で安食堂や市場で食えばむちゃくちゃ安いとか、ベトナム・ホーチミンの都心(1区)でヘアカットすると10万ドン(500円)以上するのに、少し郊外の10区とか行くと3万ドン(150円)で髪切れるとか、いろいろあります。

都市内のほぼ同じ場所でも、ホテル内とローカル住宅街とでものすごい価格差があるケースもあります。今年6月、北京の都心(国貿地区)にある高級ホテルで朝メシ食おうとしたら250元(4000円)といわれ「日本より高いじゃん!」。でもホテルを出て3分ほど歩いた住宅街で、中国人庶民にまじってショーロンポー食べたら7元(115円)だったり。その住宅街内で茶飲料を3元(50円)で買った後、ホテルに戻ってコーヒー飲んだら75元(1200円)とか…訳分からん価格差ですね。

3)ローカル言語を理解するかで物価が変わる国

私たちが海外に行く時、日本語か英語で現地の人とやりとりすることが多いかと思いますが、庶民レベルでは英語さえほぼ通用しない国が、世界には多くあります。その国が新興国・途上国だったりすると、「現地語値段」と「外国語値段」が大きく違うケースがあります。

例えばタイのバンコク、世界中から観光客やビジネス客が多く訪れる都市ですが、ローカルの人々はタイ語を話しタイ文字を使い暮らしています。現地人と外国人の間の所得格差もありますので、「タイ語で書かれたメニュー」と「英語や日本語で書かれたメニュー」とで値段が違ったりします。今年5月に行った、プロンポン駅近くの界隈では、ほぼ同じ炒飯を出すのに、タイ語メニューしかない店が30バーツ(100円)なのに、日本語メニューのある店が60バーツ(200円)とったりしてました。

また、先ほど書いた「北京のローカル住宅街の7元ショーロンポー」ですが、メニューも値段表示もない店なので、中国語が話せない外国人がメシにありつくのが難しいですが、言葉ができれば7元で美味しいものを食える、でもちゃんとメニューのある、外国人の入りやすい店で食べると、おそらく12元くらいするのだと思います。

そう考えると、海外旅行や出張で1~2週間行った位で、現地物価が高いか安いかなんて、本当のところは分からないのだと思います。

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これからシドニーで家を買う方へ…

こんばんはManachanです。1ヶ月以上にわたる海外滞在を終え、日本に帰る機上でブログ書いてます。

私が海外(オーストラリア•シドニー)で初めて不動産を買ったのが2002年8月27日。記念すべきあの日から、もう15年が経ちました。

その物件は、シドニーの第二都心(Sydney’s 2nd CBD)として目覚ましい発展を遂げるパラマタ(Parramatta)にある、庭つき2階建て、3部屋の築浅タウンハウス。向かって右側の隣家と共有壁で接する集合住宅ですが、庭の大きさ、間取り的には日本の都市郊外の一戸建感覚で住めます。夏も涼しい二重レンガ造り。バスルーム3つ、カースペース2つ付き。シドニーでファミリーが都市生活するには標準的なサイズ。

この家、2002年に買って3年間住んだ後、賃貸に出して12年、これまで空室や修繕のトラブルなく順調に稼働して今なお保有中。安定した家賃収入かつ購入時の2倍以上に値上がり、まだ伸びしろを残す親孝行物件。我ながら良い買い物をしたと思います。今回は、この家を買った2002年当時、私が33歳だった頃の話を書きますね。

【2002年冬、シドニーで家探し】

私はシドニー都心にある、妻の住むマンション23階の部屋に居候しながら、平日はIT企業に出社していました。職場は郊外West Pennant Hillsにあり、電車とバスを乗り継いで、片道1時間以上の通勤をする毎日。

この会社に勤めて、2年。最初の1年は職場での英語のやりとりに苦労し、余裕ありませんでしたが、2年目になると慣れてきて、同僚を誘って食事したり、ラグビーの試合を見に行ったり、不動産談義する位の余裕が出てきました。住まいに関して、当時の私が願っていたことは、

– 高層マンション暮らしが苦痛になってきたので、地べたに張り付いた庭つきの一戸建てかタウンハウスに住みたい。
– もっと職場の近くに住んで、楽なクルマ通勤したい。

当時シドニーは、オリンピックを終えて2年が経過。好景気が続き、不動産価格も勢い良く上がっていました。「そろそろマイホームが欲しい」けれど、頭金を貯めるよりずっと早いスピードで家の値段が上がるので、じっくり何年もかけて「住みたい街選び」をする余裕は全くありませんでした。

–ここから、シドニーのローカルな地名がどんどん出てきますので、ご容赦ください–

当時、私と妻の合算年収、頭金から考えて、買える家の値段は「上限44万ドル」でした。この予算で庭のある家を買うには、シドニー都心から10km圏内では無理、職場に近い「北郊」は人気も値段も高く、都心距離25km以上離れたHornsbyやAsquithまで離れないと買えませんでした。

最初はそのエリアで家探しましたが、いずれも駅や商店街から遠く、道路が一方通行で不便だったり、家が古くてメンテが大変そうだったりと、良い家になかなかめぐり会えません。当時、Hornsbyエリアで40万ドル台前半の戸建は相当安い部類に入り、皆が欲しいスペックの家は50万ドル台が相場だったのです。

そこで、職場からみて南方向、都心からみて西20km余の距離にあるParramatta方面に転戦しました。Parramattaはシドニー郊外で一番大きく発達した街、生活も交通も便利ですが、当時はいまいち垢抜けない雰囲気。都心から西方向は昔から人気がなく、家の値段が安め…この場所なら、40万ドル以内で良さげな家、よりどりみどりだったので、面白くなって、毎週末、オープンハウスに行って内見しました。

当時のParramatta、同僚の間でも好き嫌いが分かれる状況でしたが、私は一目みて、ピンときました。

「ここは、私が生まれ育った柏の街にそっくりだ…」

大都市郊外の、大きくて賑やかな街。お店がたくさん、職場も学校も病院も多い、鉄道と道路交通の要衝。そして何より、地元に愛されるブロスポーツチームがある。柏にはレイソルが、ParramattaにはEels(ラグビーチーム)があり、奇しくも、ユニフォームの色までほぼ一緒!

オーストラリア人は伝統的に、静かな郊外の一戸建て暮らしを好むので、Parramattaみたいに賑やかな環境は住まいとして余り好まれません。でも私は柏で育ち、「徒歩圏内で何でも揃う充実した街」の暮らしが良いという感覚。クルマ運転しないと買い物ひとつ満足にできない場所に住むより余程良いと思いました。

Parramattaでのマイホーム探し、まず私がはじめ、3週目からは妻も一緒に見て、翌週には即決で買い付けを入れました。

駅や繁華街から徒歩15分くらい離れた、川を見下ろす、落ちついた雰囲気の住宅地で、3ベッドの築2年タウンハウスが39万7千ドルで売りに出ました。オーナーは中国人の年配夫婦。息子たちと一緒に住むので、2つ先の駅Wentworthvilleで大きな家を買い、このタウンハウスは手放すという…すでに4週間内見を重ね、「この地区で3部屋40万ドル以下なら買い」だと思った私は、妻と協議して、「39万ドル」でオファー。

私の他に、「ベトナム人のMr.ニュン」も買い付けを入れており、彼が39万2千まで買い上がったので、すかさず39万3千で応戦。結局39万4千でオーナーと合意できました。

その3週間後には頭金2割準備し、8割融資をひいて無事、決済完了。引っ越し直前に中古車屋で三年落ちのカローラを買い、そのまま新居のガレージに納車。翌日から職場へクルマ通勤開始。所要時間は「電車バス乗り継ぎ75分」から「クルマで17分」へ大幅短縮されました。

シドニーに来て2年余。晴れて家のオーナーになり、クルマもゲットして行動範囲が広がる…本当の意味でこの街の住人になった気がしました。

【あれから15年経って…】

2002年当時、私の職場で、ほぼ同時期にマイホームを買った仲間が数名いました。

一人は、香港から幼い頃移住してきた中国系の男。彼は都心から8km、誰もが好む「北郊」のSt Leonards 駅前に、1ベッドルームの新築マンションを、38万6千ドルで買いました。私が買った3ベッドルーム土地付き(39万4千)とほぼ同額でしたね。

もう一人は、イタリア系と英国系の両親を持つ、シドニー生まれの白人男。彼は親の援助も得て、私のマイホームより少し高めの44万4千ドルで、同じような間取りの3部屋タウンハウスを、北西郊外の雰囲気の良い街Eastwoodで買いました。駅からは結構な距離がありますが私のParramattaの家から近く、クルマで10分位。

15年経って振り返ると、どの家も、買った値段の2〜2.5倍の価値にはなっています。あの時代にシドニー圏で家買っていれば、基本的に誰でも、資産倍増できたのです。

でも不動産投資は息の長い話で、「これまで」と「これから」のストーリーは違います。この3物件を比べて、今後15年間の伸びが一番期待できるのは、たぶん私の買ったかだけ周辺環境が大きく変わり、かつ、今後も良い意味で変化が期待できるからです。

15年前、私が家買った頃のParramattaは、「シドニー西郊の垢抜けない大きな街」でした。この街をシドニー第二の都心に育てるという話が当時からありましたが、まだ形になっていませんでした。

「第二都心Parramattaの勃興」が誰の目にも明らかになってきたのは、ここ5年ほどの集中的な大開発。クレーンがうなり、高層オフィスビル、新築マンションやホテルが林立、大企業本社が移転して来て給料の良い仕事がどんどん増える。ライトレールも近く開通し我が家の近くに新駅ができそう♪

いまシドニー都心の20km圏内で80万ドル以下で一戸建が買える地域はほぼ皆無になりましたが、Parramattaを第二都心とみなせば、そこからさらに西方20km圏で60万ドル以内の一戸建が建つ地域はまだ残っています。その方角に西シドニー空港が8年後に開港し、インフラ整備と住宅開発で地域人口はさらに増える…後背地に200万の大人口を抱え、彼らに雇用機会を提供する西の都心Parramattaの拡大は今後も続くし、この地に物件持ってる私も、あと20年くらいはワクワクしながら時を過ごせそうです。

 

【これからシドニーで家を買うなら…】

この数十年でシドニーは大きく変わりました。特に不動産価格は激変し、「40万ドルで土地つき3部屋マイホームが買える時代」は、もう永遠に戻って来ないでしょう。

なぜか?オーストラリアはアジアに一番近い西洋文化圏の国で、シドニーはメルボルンと並び、今も昔も将来も、アジア系移民の受け皿になり続ける大都市だからです。

たとえば、人口14億の中国には、子供に西洋の教育を受けさせたい親、一家で移住したい人がたくさんいます。中国からみて、オーストラリアはアメリカ、イギリスよりも近く、時差の問題もありません。富裕層中国人がオーストラリア移住する時、最初に根を下ろす場所はシドニーかメルボルンになります。同様の理由で、東南アジアやインドからも、この二大都市に人口が流入します。

シドニー、メルボルンとも、2050年までに人口が300万人以上増えると予想されるなか、住宅価格を下げるには新築の供給を大きく増やさなければなりません。実際、業界は努力していますが、それでも人口増加のペースに追いつきません。

そんなシドニーで暮らし、賃貸しながら、これから初めて家を買う方もいらっしゃることでしょう。彼らに、私からアドバイスするなら、

– いまシドニーで、住みたい場所に家を買える人は少ない。だから、「住む場所」と「不動産買う場所」は分けて考えよう。

– まず投資物件を先に買い、自宅は将来買うのもアリ。最初の投資物件は、シドニー以外の都市(例.ブリスベン)でもok。

– シドニー圏内で、60万ドル以内の印紙税免除を使って初回購入するなら、「将来性の西部」と「駅近」にこだわって選ぼう。それが値上がりと資産形成の近道。

– 具体的にはParramatta – Blacktown – PenrithのWestern Line沿線と、Parramatta – Liverpool – LeppingtonのCumberland Line/Southwest沿線が、「60万ドル予算で買える成長センター」なので、この一帯がイチオシ。駅徒歩圏ならマンションで良く、それ以外なら土地付きが望ましいが、「2ベッドルーム以上」にはこだわるべき。

(※もし100万ドル以上の予算をお持ちなら、もっと都心近くを狙えます。できれば10km圏内が良いですね。)

あえてひとつ挙げるなら、Merrylands駅周辺が、将来性ではピカイチだと思います。「Parramattaまで3分、シティまで直通30分」、「駅前がきれい」、「住環境、買い物、医療環境全てが良い」、「もともと大区画の戸建が多いところに中高層の新築が増え、土地利用の高度化が進んできたので価値が上がりやすい」「Parramatta以南は過小評価されてるので本来の価値より安く買えるチャンスあり」。

シドニーで不動産やるなら、Merrylandsで集中投資したい位、私はこの地域に惚れ込んでいます。あと20年くらいワクワクできそうな場所ですね。

(2017/8/22追伸) Merrylandsの不動産物件良いの入りました。永住権なくても買えます。興味ある方は私までご連絡下さい。

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