Message from Japan – I don’t worry about Coronavirus, but annoyed by noisy media

Hi all.  I am 51-year-old businessman. I live in Tokyo, Japan.

 

My country Japan is East Asia’s popular tourist destination, blessed with Sushi and healthy gourmet, Mt. Fuji and natural beauty, high tech and infrastructure, anime & manga, Asia’s best ski resorts and unique cultural experiences. Nowadays Japan is like “Spain in Asia”.  Just like Europe has got regular flights from major German cities to Ibiza and Mallorca every 10 minutes, 10 million per year Chinese tourists flock into major Japanese airports like Tokyo, Osaka, Hokkaido, Okinawa etc.

In this winter, I enjoyed two ski trips domestically in Japan,  which is Lotte Arai resort in Niigata Prefecture, and Mount Racey resort in Yubari, Hokkaido.  In those hotels and ski areas, Chinese Mandarin was the major language spoken, if not Japanese.

 

Since the city of Wuhan was blocked in January 23rd due to the fear of Coronavirus (COVID19),  very few Chinese tourists visit in Japan.  Major cities in Japan is experiencing substantially less crowd than it was before this January.

Despite loads of scary news of Coronavirus fear, my daily life in Tokyo does not change.  I do not think this is major threat to my health and life. When I evaluate the risks via simple arithmetics, it is simply, too marginal.

R (Risk)  = P (Probability) x C (Consequence)

As an active businessman, I frequently travel between Japan’s two major cities – Tokyo and Osaka.  The distance is 500 km with variety of transportation choices.  Based on available data, I evaluated the risks where I die from traffic accidents.  Highway bus is of the highest risks.

 

My chance of death in Tokyo – Osaka transport

Highway bus :  1 out of 32,000  (or 0.003%)
Flight :  1 out of 800,000 (or 0.000125%)
Rail (Shinkansen) : 1 out of 3,200,000 (or 0.00003%)

It simply means, if I travel 16,000 times one-way (or 8,000 return) by highway buses,  then my chances of death becomes half (1/2).

Based on life table by Japan ministry of Health, Labor and Welfare,  average 50-year Japanese male have 33 years of remaining life. I am 51 years old so I can probably live for another 32 years.  In other words, my probability of death at the age of 83 is just half (1/2), by any reasons.

It is very unlikely that I do 8,000 round trips to Osaka by highway buses (The maximum I can do is less than 100).  So I do not mind the risks of fatal traffic accidents, because it is too marginal.

 

Similar thing applies to Coronavirus (COVID19). This is simply one type of influenza, that everyone in everywhere experiences in every winter season.  I am healthy and strong so I do not worry about virus. Even I got infected, my body will be able to recover in a week anyway.

Evaluating the risks where I die from Coronavirus infection, Let me take high side, if 10 times more Japanese is infected, P (Probability) is 0.0065% (8,300 out of 126,000,000.. total Japanese population). C (Consequence = chance of death by infection) is 0.48% (4 out of 830), then I calculate

 

My chance of death by Coronavirus Infection

1 out of 31,499,952 (or 0.000003%) 
It is ten times lower risk than single Shinkansen trip death from Tokyo to Osaka

This is simply,  something I can ignore.  I anyway take higher risks by driving and bike riding in Tokyo’s busy roads, so I do not understand why some people are scared.

Many of my local friends in Tokyo are just like me, they do not care such risks.  But we all are annoyed by sensational mass media and fake news in Internet. They are spreading information pollution that are more harmful than Coronavirus itself!

 

Nowadays, any events especially health related, becomes easy target of people who wants to take advantage by spreading information intentionally.

  • Mass media
    (who benefits from spreading negative news which makes people worry more)
  • Noisy minorities
    (who are simply too worried and spread their emotions through internet) 
  • Politicians
    (who want to take political advantages by accusing government etc.)

 

What they are doing is simply, information pollution.  They benefit nobody, and waste peoples time for unproductive way.  Many people in Japan and other countries, including myself, are annoyed by their way of doing things.

We are OK.  We are normal.  Please visit in Japan to enjoy “quieter” winter with full of charm.  Let us share great and prosperous year of 2020,  See you soon in the Tokyo Olympics.

 

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コロナウィルス風評拡散ブロガーがうざい件

こんにちは、Manachanです。今回は時事ネタで。

 

新型肺炎に関する恐怖が広がる今日この頃、ある意味、2011年の放射能騒ぎを彷彿とさせる状況…

そんな時に限って、ネット上で怪しげな情報を流して風評を拡散する人間が現れるものと相場が決まっています。

「3月には東京大阪が封鎖される」 とか…

「東京オリンピックが中止になる」 とかね…

 

情報発信者本人がマジでそう思い込む(願う?)のは勝手だけど、ああいう言論って、回りまわって、本人の思いもよらない意外なところで、誰かに迷惑かけるんですよ。

今回はウィルス震源地が「中国」なので、恐怖の進行如何によっては、東京に暮らす中国人が標的になるリスクが常にあるわけです(韓国では中国人に対する襲撃があったと聞きます・・)。

同じ東アジア人の国で、外見で区別できないから、「話す言葉」が国籍判断の基準になります。たとえば私が妻と街に出る時は、お互い中国語でしゃべりますので、日本生まれ日本人の私も普通に中国人扱いされます。だから余計リスクを感じるわけ。

 

9年前の放射能騒ぎの時だって、私の生まれ故郷の街(千葉県柏市)が、放射能汚染地として散々、名指しされたわけよ。「ベクレルとシーベルトの区別つかない雑誌ジャーナリスト」や「風評ブロガー」が散々拡散しやがった…俺ら、いつまでも忘れないからね。

暴言は嫌だ!~柏より怒りをこめて~

 

結局、ああいう人って、言いっぱなし。自分の言論に対して結果責任を負わない以上、そんな発言に重みはないし、動機にしたって「自分(たち)だけが安全圏に逃げたい、助かりたい」だから大義がないし、応援する気にもなれない。

だから、スルーするが吉。でも私の本音をいうと、「放射能やウィルスを正しく恐れられないのは仕方がないけど、安全なところに行きたければあんた一人で静かに行ってね。中途半端な知識で怪しげな言論まき散らさないでね」。

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日本とはどんな国?

 「日本とはどんな国?」。私の言葉で形容すると、こうなります?

 

・ある意味、世界で最も洗練されたクールな国。

・たぶん世界一、良いイメージを持たれている国。

・世界的に大変珍しい、国土と国民と民族と文化が、ほぼ一致している国。

・テクノロジー、経済、文化面で世界的な影響力を持つ数少ない国のひとつ。

・日本一国で独自の文化圏を構成し、かつ、海外のどの文化とも本質的に似ていない、ユニーク極まりない国。

・世界屈指の自然災害大国で、かつ復旧スピードも世界一速い国。

・世界的にみてありえない程、完璧に近いレベルのサービス・衛生・安全が実現されているにもかかわらず、国民があまり有難みを感じない国。

・外国リテラシーが概して低く、外国人との付き合い方が下手な国民。

・神でも教義でも首相でも天皇でもない、「空気」(世間の雰囲気)により支配・統治される珍しい国。

・「空気」の前で個人があまり力を持てないがゆえに、幸福度ランキングで上位に来れない国。

・社会に不満はあれど、文化的にユニークすぎて、かつ変に完成度が高すぎるがゆえに、ほとんどの人が海外移住しない国。

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私は何のために働くのか?

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

私は18歳で親元を離れ、長い大学時代を経て25歳で就職、44歳で独立起業、いま51歳…計算すると、職業人としての人生が半分を超えて26年。うちサラリーマンとして19年、独立事業主として7年を過ごしたわけです

振り返ると、独立事業主として過ごした時期の方が、サラリーマン時代より明らかに幸せで充実しています。それは、「自分の時間を生きる」ことがおおむねできているからです。

「人間は時間をどのように使って、どのような価値を生み出すか?」を、図式化してみました。

 



・「時間」とは、誰にとっても有限な、人生で一番大事な、唯一無二のリソースです。

・人は「時間」を使って、有形ないし無形の、様々な価値を生み出します。

・時間の使い方は各人の自由ですが、その使い方如何で、結果が大きく違ってきます。

・幸福感や充実感は、「自分の時間を生きる」ことによって生まれます。

・「自分の時間を生きる」には2種類のタイプがあり、人生に必要な資産を生み出します。

1)何か好きなことに没頭したり、好きな人と過ごすと、その結果、「スキル」「評判資産」「友情」など、無形の資産が生まれます。

2)労働したり、会社を運営したり、投資をしたりすると、その結果、「金融資産」や「現金」など、有形の資産が生まれます。

・他方、やむをえない事情で「他人の時間を生きて」しまう場合、それは幸福感にはつながりません。

・他人のために意に染まぬ仕事や作業をすることで、お金をもらうことはできますが、それはかけがえのないリソースである「時間」を「現金」に替えるという、非常に効率の悪い行動です(=お金のために働く)。

・それよりは、金融資産を現金に変えた方がはるかに効率が良いです(=お金に働かせる)。

・さらに効率が良いのは、無形資産の一種「評価資産」をマネタイズすることです(=ファンの喜びをお金にする)

・でも、評価資産を現金化するよりも、評価資産そのものを豊かにした方がもっと有意義です。

 

これまでの人生を振り返り、時間の使い方は、どうだったか?

・サラリーマン時代(25~44歳)、充実してはいましたが、今考えると、意に染まぬ仕事に多大な時間を使っていました。給料や昇進のために我慢することがたくさんありました。

・2013年(44歳)で独立して、一日24時間のうち、起きている16時間を、全て自分の好きなように使う(=自分の時間を生きる)自由を手にしました。

・独立してから3年間(44~46歳)は、自分の時間を生きることで幸福感を味わいつつも、有形資産(現金や不動産)をつくることに必死でした。

・その後(46~51歳)は、生活するだけのお金には困らなくなったので、有形資産よりも無形資産(特に評価資産)に、自分の時間を多く投資するようにしました。

 

そして今、「無形資産は有形資産に勝る」事実を、まざまざと見せつけられています。たとえばの話、100万人のファンがいれば1億円つくることは簡単にできますが、逆に1億円を投じて100万人のファンをつくることはできません。

しかも、有形資産と違って、無形資産は簡単には奪われないのです。私の場合、情報発信を続けていれば、読者や友人・取引先に不義理しなければ、Manachanファンは失われないし、むしろ増え続けるのです。

 

本題に戻って、私がなぜ働くのか?お金に困ってないのに、なぜ今後も働き続けるのか?それは多分、

 

・評判という無形資産をもっと豊かにしたい。それでさらに質の高い、豊かな人生を送りたいから。

・そういう豊かな人生を送りたい人たちとつながって、面白い仕事をして、共に笑いたいから。

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現地日本人の治安アドバイスに要注意!(情弱リスク懸念)

こんにちは、Manachanです。新年あけましておめでとうございます。今後も末永くご愛読のほど、よろしくお願いします。2020年最初のブログは、「海外に関する情報収集法とリスク」というテーマで書きますね。

 

まずは問題提起から。世の中なぜ、「情弱」と揶揄される人が多いのでしょう?今や日本中どこでも4G電波網が張りめぐらされ、老若男女問わず、ほぼ誰もがスマホ、タブレット、PCを持ち、ハード面ではほぼ同じ条件で常時情報収集できる状況にある。それなのに、情報を上手に使いこなす人がいる一方で、情弱としてカモられる人が後を絶たない。それはなぜなのか?

おそらく、ネットから得られる「情報の取捨選択」や「情報に基づく意思決定・行動」の面で個人差が大きいのでしょう。一言でいえば「情報リテラシー」が明暗を分けてしまう。

仕事や留学で海外に出ることになり、現地在住日本人の「治安アドバイス」を聞いて鵜呑みにするような人が相当数いますが、私は彼らに「情弱の匂い」を感じてしまいます。

 

確かに、初めて行く海外の街、現地の治安が気になるのは当然です。客観的にみて、日本国内と比べれば、海外の多くの都市では治安の懸念はあるでしょう。また「現地の言葉、習慣や雰囲気に不慣れ」であることが、不安をさらに増幅します。

だから、現地在住の日本人に、治安について日本語で質問したくなる気持ちはよく理解できます。ただその情報を鵜呑みにして意思決定してしまうと、人生、いろんな面で損するリスクがあると感じます。

 

私の感覚でいうと、海外の都市に住む日本人の治安アドバイスは、一般論として、眉に唾を二度くらいつけて話半分に聞くべきと思ってます。欧米先進国の(白人種が住民の多数を占める)都市を念頭に置いて言うと、

・在住日本人が好んで住むエリア自体が、きわめて狭い。それこそ判で押したように、こぎれいな、白人中流層の住む閑静な住宅地を選んで固まって住む。日本人学校や補習校があるのも、そういうエリアがほとんど。

・自分の馴染みのあるエリア以外について、好奇心に欠ける人が非常に多い。自分が一度も行ったことないのに、また聞きだけで「あのエリアは危険」と言う人もいる。

・白人や日本人・東アジア人以外の人種が多く住むエリアについて、ほとんど無知で、かつ偏見に満ちている。

 

私は2000~05年にかけて、オーストラリアのシドニーで暮らしました。同期間中、半径50㎞ある、広大なシドニー圏のほとんどの地域に足を運びました。シドニーは数多くの民族人種が暮らすコスモポリタン都市、それぞれのエリアにエスニック色があり、興味をそそられたからです。また、ごく一部を除き、私が単身で訪問できるほど、シドニーは安全な都市だということも分かりました。

一方で、現地在住日本人の、視野の狭さにも驚きました(もちろん例外はありますが…)。たとえばの話、彼らが「治安に不安」だとして避けているエリアは、面積でいうとシドニー圏の80%、総人口の60%以上をカバーするエリアだったりします(単に知らなくて興味がないだけなのでしょうが、シドニーの治安でそんなにビビるって私には理解不能…)

そんな狭い視野しか持たないのに、これからシドニーに住む日本人に対して、「あのエリアは、危険だから避けた方がいい」と、知った顔でアドバイスしたりするのです。

 

そんな半端情報を、鵜呑みにするリスクって何なのか?

・行動範囲や視野が狭くなってしまう。

・せっかく海外に出て魅力的な体験をするチャンスが十分あるのに、生かせなくなってしまう。

 

さらに言うと、私の専門とする「不動産投資」の視点でいえば、「治安を気にする視野の狭い日本人」のおススメエリアなんて全然面白くないですよ。概して、「すでに出来上がった」「今後、変化の可能性が低い」「不動産の値段も全般的に高い場所」ばかり好みます。

不動産の価値上昇を目指すには、上記とは正反対の場所を狙うのがセオリーです。「まだ未完成」で「賛否両論分かれる場所」であるがゆえ「価格がまだ安く」かつ「今後の変化が期待できるところ」が望ましい。

かつてのシドニー在住時代、私は多くの日本人が避ける西シドニー地域のいろんな街を訪問し、食べ歩いて、エスニックグルメマップを作って、ホームページで発信しました。そこで集まった人を軸に「ウェスタン(西)シドニーうまいもの探検隊」をつくって、みんなで食べ歩きを楽しんでいました。

でもって、「うまいもの探検隊」のメンバーは、たいてい、不動産投資上手だったりします。典型的日本人エリアの枠を超えて、シドニー圏内のいろんな地域に好奇心を持ってるから、それが不動産エリア選びのスキルに直結するのだと思います。

 

以上まとめると、

勝手知らない海外の街に住むにあたって、現地在住の日本人に治安アドバイスを得るのは自然なこと。でも彼らの視野が必ずしも広いとは限らないため、知識のバランスをとる意味でいろんな人から情報収集を心掛けた方が良いと思います。それはシドニーに限らず、どの国・どの街についても言えるでしょうね。

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海外不動産でお客様を不幸にしないビジネスモデル

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

クリスマス&年越しの時期は、静かでいいですね。日本も欧米圏も仕事がスローになり、メールの受信数も普段の3分の1程度。おかげさまでブログを書く余裕もできます。願わくば、年末年始以外も著作に十分な時間かけられるようになりたいですが、多忙なスタートアップ経営者の身、それは少なくとも数年先でしょうね。

 

今年、海外不動産業界のトップニュースといえば、何といっても、海外中古不動産に対する減価償却ルールが変わったこと

「2021年以降、個人が海外で得た不動産所得の計算上において損失が生じた場合、簡便法によって導き出した耐用年数で計算した減価償却費は生じなかったものとみなされ、その部分を他の所得と損益通算できなくなる」

 

それでいま、業界に激震が走っています。特にアメリカの中古木造住宅を日本向けに売る多くの業者は、「最初の4年間、減価償却で節税できまっせ」セールストークで売ってきましたが、今回の税制改正で、その種の商売は封じられたも同然。特に、テキサスやハワイで日本販売用に大量の戸建を買い取り保有していた日系業者も少なくなく、よほど安く仕入れてない限り、間違いなく不良在庫になるでしょう。

加えて、多くの不動産オーナーから「もう節税できなくなるなら売って欲しい」依頼が予想されますが、市場流通価格に業者利益(20~30%か、それ以上)を乗った価格で買ってしまった場合、今のタイミングで売っても損切りにならざるを得ない。それが明るみになる時、「おたくの会社そんなに利益とって客に売ってたの?」「なぜ全然説明しなかった?」みたいなクレームの嵐になることが、容易に想像されます。

節税ありきで商売していた日系業者にとって、2020年は間違いなく厳しい年になるでしょう。

 

税制が変わっただけで、なぜこんな結果になってしまうのか?私からみて、業者側のビジネスモデルに根本的な問題があるように思います。

1) お客様に売る物件(国、都市)が決まっている。

2) お客様が様々な動機で相談に来るにもかかわらず、「弊社物件を買いに来た客」という前提でセールスマンが応対する。

3) 比較的良心的な業者でさえ、現行ビジネスプロセスは「物件選定→契約→融資→管理→売却」。つまり「物件選定」が最初に来る。

これでは、国内ワンルーム販売業者等と同様、「はめ込み営業」(=自社都合で売りたい物件を客にあてがう)が横行してしまいますね。

 

これは私の個人的意見ですが、「物件選定」の前にやるべきことが最低2つあるはずと考えます。

Step1 : 適性相談(お客様のニーズ、財務目標、資産背景、気質や外国耐性を踏まえつつ、海外不動産のオーナーになって幸せになれそうかをプロの目で見極める)

Yesの場合、次のステップに進む

Step2: 国選び、都市選び(お客様の予算、期待する収益、投資安全度やリスク選考を踏まえつつ、世界にあまたある国、都市のなかから、不動産価格サイクルも見ながら、どこを選ぶべきか考える。

Step2までやって初めて、「物件選定」プロセスに入るのが本筋だと思います。税制改正で安易な節税売りが封じられた今、Step1と2をプロのレベルでやるかどうかが、海外不動産の販売会社とコンサルタントを分ける境界線になるのでしょう。それを可能にするために、私は場所を決めず、世界各国各地の不動産事情に、誰よりも通じた人間になりたい。

 

さらに、海外不動産は販売だけで終わりではありませんので、「売却したい」「悩みを相談したい」というリクエストにも応えていきます。どこから、どんな経緯で買ったかは不問。皆様の課題解決に私の能力を尽くしたい。それにより私は業界で、世界不動産のコンサルタントとして名誉ある地位を確立していきたいです。

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卑劣な恫喝訴訟、許せねえ!

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

今年も残すところ、あとわずか。先ほどまで会社の忘年会で楽しく過ごしました。零細企業経営者の立場でいえば、「今年一年が無事に終わり、新年を迎えられて良かった」という安堵感、「社員やお客様に支えられて来年も引き続き事業ができる喜び」にひたれる時期ですね。

事業が軌道に乗るまで、将来の生活保証などありません。それどころか、わずか半年後の食い扶持を、いまの仕事で稼がなきゃなりませんから、経営者は休めませんし、それが我が人生だと納得しています。「あんしん」「あんぜん」なんて言ってられないサバイバルな環境のなか、日々を生きてる、もとい生かされている実感はあります。だから、私を支えてくれる方々には感謝の念しかありません。

 

今年の末こそ平穏に過ごしてますが、つい昨年末は、ここまで安らかに過ごせるものではありませんでした。もう時効だと思うので正直に話しますが、いま思うと実に腹立たしい、理不尽極まりない訴訟を、ある人物から起こされ、その対応に忙殺されていたことも一因でした。

読者の皆様は、「スラップ訴訟」という言葉をご存じでしょうか?「スラップ」=SLAPP(Strategic Lawsuit Against Public Participationの頭文字をとった言葉)で、企業や政府など、人材や資金に恵まれた者が、権力を持たない一市民など比較弱者に対して、恫喝、発言封じ、或いはいじめることだけを目的に起こす報復的な民事訴訟を意味します。日本語で「恫喝訴訟」と訳されることもあります。

スラップ訴訟を起こす側は、必ずしも訴訟に勝つことを目的せず、むしろ、被告を社会的・経済的に痛めつけることを目的に故意に裁判を起こします。実際、被告になった者は、法廷準備費用や時間的拘束などの負担を強いられるため、一介のサラリーマンや庶民が裁判を起こされると日常生活が困難になり、委縮して、結果泣き寝入りになることも少なくありません(Wiki記事)。

要は「弱い者いじめ」を目的に法的手続きを濫用するわけで、社会正義にもとる上に表現の自由を委縮させる行為として、欧米諸国で問題視されています。カリフォルニア州では「反SLAPP法」が州法として成立し、被告側が原告側の提訴をスラップであると反論して認められれば公訴は棄却され、訴訟費用の負担義務は原告側に課されるようになっています。日本での立法化はまだこれからです。

 

もう済んだことですが、昨年、私がA(仮名)という人物にやられたのも、ある意味「スラップ訴訟」でした。Aは中堅の不動産建設・賃貸業を営む社長で、私が主催するセミナーで知り合いました。Aがドイツの収益物件を買いたいというので私が予算に合う物件を紹介し、現地視察もアレンジして、結果購入し、売買契約を結んで弊社で所定のサポート料をいただいたのですが、その後、ドイツでの入居付けや家賃入金が目論見通りに進まなかったり、またその過程で私が理不尽な無理難題を言われて、それに対してハッキリ「No!」と言ったのが気に食わなかったのかもしれませんが、

そしたらいきなり、私の事務所にAを原告、私を被告とする訴状が届いていたのでびっくりしました。読むと、私が約束した保証家賃が支払われないからサポート料を全部返せと…

 

弊社がいただくサポート料はあくまでお客様が海外物件を購入する際のお手伝いの対価であって、家賃保証という「結果」までお約束するものではありません。それ以前の問題として、ドイツでの家賃受けとりは現地管理会社に入金口座を通知したり、賃貸借契約書を送付する等、オーナーとしてやるべき手続きが必要で、私がその依頼を再三行ったにもかかわらずAが何もしなかった(=頑として聞かなかった)。

困り果てた私がドイツで八方手を回して、入金口座の提示があり次第Aの口座に家賃が支払われるところまでこぎつけた矢先に、何の予告もなしに訴状が届いたのです。いきなり不意打ちで後ろから殴られた気分でした。

 

冷静になって訴状を読むと、素人の私が読んでも「これ、本当にプロの弁護士が書いた訴状なのか?」と疑ってしまうほど、論理構成があやふやで、客観的な裏付けに乏しく、憶測や曲解、印象操作の嵐。しかも、原告主張のなかの一番重要な論点でエビデンス(書証)が提示されてない。こんなもの、よく裁判所が受理したなあと思いました。

顧問弁護士に訴状を見てもらっても、「これは酷い」と絶句するレベル。彼によれば「裁判勝つつもりはなく、単に着手金目当てで仕事請け負ったのでしょう」とのことでした。

 

いくら理不尽とはいえ、裁判です。まず裁判費用を払わなければなりませんし、第一回公判までにエビデンスを揃えなければなりません。海外出張が続く多忙のなか、泣きそうになりながら揃えました。

裁判は、4カ月かかりましたが、結果的にうまくいきました。結局、私がドイツの管理会社に振込先口座番号をお伝えする英文をつくり、Aに署名してもらったことで家賃を振り込んでもらい、その代わり第二回公判までに訴状を取り下げてもらいました。原告側弁護士も余りに無理筋すぎてやめたいと思っていたところに、当方の顧問弁護士にうまく交渉してもらったのです。

 

結果オーライでしたが、私はAのしたことをまだ許してはいません。気に食わない相手に対する恫喝を目的に裁判を起こしていいのか?その目的で日本の司法システムと貴重なリソースを使うことが許されるのか?食えない弁護士が多い今、数十万円の着手金で民事訴訟を請け負ってくれる者が居るのをいいことに、一民間人を訴えて良いのか?

また別件で、地方の建設会社社長が顧客(都内在勤サラリーマン)に対し、売買契約書上の融資条件に関する違約金数千万円を支払え、さもなければ1か月後に裁判するぞというFAXを送った事例がありました。私はその方の相談を受けて精査しましたが、こちらもどう考えても無理筋で、明らかに恫喝目的でした。現在進行中ゆえ、これ以上のコメントはしませんが、世の中、司法システムを濫用して脅しや嫌がらせに使う奴がいることはよく分かりました。

 

社会的リソースに恵まれた者が、その立場を利用して、リソースに恵まれない者を威圧し、沈黙させるために起こすスラップ訴訟を、野放しにしてはならないと思います。


・スラップ訴訟は、反社会的である。

・スラップ訴訟を起こす者は、社会的信用を失う。

・スラップ訴訟を請け負う法曹専門家は、職業的信用を失う。

 

日本で、それが社会的常識になる日が来ることを切に望みます、

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人生で持つべき友「医者」「弁護士」、地味に大事な「不動産屋」

こんにちは、Manachanです。今日はクリスマスイブですね。いつもご愛読ありがとうございます。

 

人生で持つべき友は「医者」「弁護士」「不動産屋」とよく言われますね。身体や健康のことは信頼できる医者、人生で時折り巻き込まれる法律トラブルには信頼できる弁護士がいれば安心度が断然高まります。そして、一生で最も高額な買い物といわれる不動産の購入や売却は、信頼できる不動産屋に相談すべきことは言うまでもありません。

(なりたい職業、尊敬される職業かどうかというと、前二者に比べて不動産屋の地位は明らかに落ちる気がするが…ま、それはそれとして)

 

私の視点でいうと、「不動産屋選び」は、ものすごく大事で、かつ難易度の高い話だと思います。なぜなら、

・不動産の売買に伴う「選択」は、その後、何十年もの長きにわたり人生に影響する。

・それだけの長期視野でお客様の立場で考えてくれる不動産屋はかなり少ない(私の印象では15%くらい)

・長期視点でお客様の立場に立ってくれる「良い不動産屋」に相談するのと、目先の仲介料を追うだけの「悪い不動産屋」に相談するのとでは、結果的に何千万円もの差が出てしまうことがある。

 

端的にいうと、不動産屋には悪い奴が多いから気をつけなさいってことです。多分、医師や弁護士に比べて悪い奴にあたるリスクが高い。不動産取引経験のない素人が業者セミナーとか、街の不動産屋に行って相談すると、(広義の意味で)騙されたり、業者に都合の良いだけの、客のためにならない物件をつかまされる可能性が高い。

 

つい先日も、20代後半の女性教師が、お母様と一緒に相談に来られたばかりです。その方は「東京の城東地区のマイナーな駅最寄りの新築ワンルームマンションを業者にすすめられて、全額を信販ローンで購入」してしまい、2年後「その業者に家賃保証を打ち切られるかもしれない」との話を受けて、弊社に相談に来たのです。

でも、すでに買っちゃったものはどうしょうもないですね。私の見立てで、いま再販しても1600万円の値しかつかないものを、2600万円出して買っちゃってる。残債もほぼ減ってないので身動きが取れない。さらに、毎月のキャッシュフローは数千円のマイナスなので貯金もできない。

私がアドバイスできることは、「より金利の低いローンへ借り換え」で返済をラクにしながら、とにかく頑張って物件貸し続けて債務を返済して、あと8年~10年後に売ってチャラにすること位ですかね。痛い失敗ですが、その時点で30代後半、まだまだやり直しはきく。

 

私思うのです。もしその方が訳わからん業者のワンルーム販売セミナーなんか行かずに、真っ先に私に相談に来てくれればよかったのに…私なら、「こんな物件買ったら、業者と金融機関の養分になるだけですよ。絶対におすすめしません」と言いますね。

その相談をするのとしないのとで、下手したら1000万円以上の差がついてしまうのです。人生が全然違ってきてしまうんですから。

 

私はお客様の長期的な利益を考えて、親身に相談に乗ります。相談料は定価3万円、是非お役立ていただければと思います。私は日本国内および世界中の投資不動産に通じており、「海外」と銘打ってはいますが国内不動産のアドバイスもできます。

https://ipag.jp/kaigai_soudan

 

「これ買っていいんだろうか?」…そう思ったら是非ご相談を。人生の大きな選択に、私の力をお役立てください。

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ソフトバンク出資の不動産ベンチャーは業界を変えるか?

こんにちは、Manachanです。

前回は、ソフトバンク・ビジョンファンドの出資を受けて、鳴り物入りで日本に進出したものの目下苦戦が報じられるOYO LIFEについての体験談を書いたところ、12,000ページビュー突破の大好評をいただいたので、気を良くして、今回は「OYOやWeWork以外の、ソフトバンク出資の不動産ベンチャーがどうなっているか?」を、主にアメリカを舞台にお話ししたいと思います、。

 

今回の話で、押さえておくべきキーワードは、2つあります。

「ユニコーン企業」

「ZORC」(不動産版GAFA)

 

ユニコーン企業とは?

2013年に登場した概念で、「評価額10億ドル(1 Billion USD)以上」「未上場」「スタートアップ」「テクノロジー企業」という4条件を全て満たした企業を指します。

2018年3月現在、全世界にユニコーン企業は279社あり、急増中。その大部分は米国と中国にあります。有名どころでは、Uber、Didi(滴滴出行)や、AirbnbやSpace Xなどがあります。

孫正義氏がサウジアラビアのムハンマド皇太子と組んで2017年に発足した10兆円規模のソフトバンク・ビジョンファンドは、主に世界的なユニコーン企業に出資しています。前回とりあげたOYO Roomsや、いま話題のWeworkも、共に不動産・コンシューマー分野のユニコーン企業です。

現時点でソフトバンク・ビジョンファンドは日本企業にはほぼ出資していません。そもそも、日本にはユニコーン企業が3つくらいしかありませんから…つい先日、世間を驚かせたLINEとヤフーの合併劇は、ソフトバンク・孫正義氏が資金を入れた、日本初のユニコーン企業ともいえます。

もっとも孫氏は日本市場など眼中になく、10年前のアリババみたいに、投資したユニコーンが上場・世界規模で大化けすることで、兆単位のリターンを狙っているのでしょう。

 

ZORCとは?

米国で支配的な巨大IT企業としてGAFA(Google, Apple, Facebook, Amazon)の4社は有名ですが、その不動産テック版ともいえるZORC(ゾーク)が、いま米国不動産業界の話題をほぼ独占しています。

ZORCは、Zillow, Redfin, Opendoor, Compassの頭文字。うち2社(Opendoor, Compass)には、ソフトバンク・ビジョンファンドの巨額資金が入っています。巨大投資ファンドがテクノロジーに投資して、既存の業界構造を根こそぎ変えようとするのがAI時代のトレンドなのかもしれません。米国は、その動きの最先端にいます。

 

ZORC4社について簡単に解説しますね。

Zillowは、2006年創業。言わずと知れた米国最大の不動産ポータルサイト運営企業。本社はシアトル。NASDAQ上場しており、時価総額は2019年11月末時点で81億ドル(8800億円)。創業者Rich Barton氏の連続起業家としての経歴は凄まじく、ZillowのほかExpediaやGlassdoorも創業・大成功させている。Zillowは2015年競合不動産ポータルサイトTruliaを買収し、全米で物件登録数1億件を擁する独占的な地位を活かして、最近は仲介業に力を入れており、さらにオンライン買取再販(i-buyer)事業にも進出して、後述Opendoorの最強ライバルと化している。

RedfinZillowと同じくシアトルを本社とする、2004年創業の企業。不動産ポータルサイトが有名だが、実態は「ITを使った仲介業」で、Redfinサイトを通じて成約した不動産エージェントから得る契約金額の1~2%の報酬が主な収益モデル。REMAXなど伝統的な不動産ブローカー大手との協業で業績を伸ばしてきたが、今年に入ってエージェント中抜きして顧客が売主に直接オファーできるRedfin Directというサービスを打ち出したことで業界に大きな波紋が広がっている。NASDAQ上場しており、時価総額はZillowよりはずっと小さく、2019年11月末時点で18億ドル(1900億円)。

 

次に、ソフトバンクのお金が入った2社について、

Opendoor2014年にサンフランシスコのY-Combinatorから巣立った、オンライン買取再販(i-buyer)専業のスタートアップ企業。フェニックスやダラスなど、人口増加中で築浅の戸建物件が多い均質な不動産市場を持つ街に進出して、独自のアルゴリズムで月1000件単位のオンライン買取事業を実施して、i-buyerとして業界最大手にのし上がった。現時点で未上場。最近は進出先都市での競争激化に伴い、ロサンゼルスなど高額中古物件の多い都市に進出したり、Zillowがi-buyer事業に参入することで強力なライバルとなる等、成長の岐路に立たされている。なお、2018年10月にソフトバンク・ビジョンファンドは同社に450億円を投資している。

 

Compass2012年にニューヨークで起業した不動産仲介会社(ブローカー)。「テクノロジーを使って不動産仲介の生産性を上げる」を旗印に、サンフランシスコなど高額不動産が多い街に一挙進出し、優秀なエージェントを巨額の移籍金やストックオプションを使って引き抜く戦略でシェアと売上を急激に伸ばしている。但し敵も多く、業界最大手のRealogyをはじめ数社から訴訟を受けている。現時点で未上場。現時点では赤字体質が改まっておらず、収益化が喫緊の課題とされている。なお、ソフトバンクビジョンファンドからは2018年に450億円の出資を受けてけいる。

 

私は職業柄、アメリカの不動産業界イベントに多数参加しますが、ここ2年ほどは、どこへ行ってもOpendoorやCompassが話題にのぼる頻度が凄く、その多くは戦々恐々としています。

それもそのはず、仲介手数料を収益源とするエージェントからみると、Opendoorの手がけるi-buyer事業は手数料を中抜きしてオーナーと直接売買するビジネスモデル。同社がこのマーケットを開拓してしまった今、Zillowでさえi-buyer事業に参入。そして、長年エージェントの味方だったRedfinでさえ、中抜き直売サービスを始める始末。

一方Compassは、仲介手数料モデルに基づいたビジネスモデルとはいえ、Realogy、Remax、Keller Williamsなどのエージェント大手からみれば、Opendoorは巨額投資マネーにものを言わせて優秀なエージェントを引き抜く、憎っくき競争相手に他なりません。

 

このような、既存の業界秩序を乱して成長する新興勢力は、アメリカではDisrupter(創造的破壊者)と呼ばれます。アメリカ産業の歴史は、ある意味、Disrupterたちが創ってきたと言ってよい。フォードしかり、AT&Tしかり、IBMしかり、GAFAしかり…不動産業界でも、例えば既存大手のKeller WilliamsやRemaxは1980年代のDisrupterとして、ライバルをなぎ倒して成長してきたわけです。

孫正義氏のソフトバンク・ビジョンファンドは、誤解を恐れずにいえば各業界のDisrupterを支援し、あわよくば業界を根こそぎ変える、アリババみたいな巨大独占企業になっていただき、結果として兆単位の利益をもたらして欲しいという動きであり、その意味で彼は「ものすごくリスクを負う真の勝負師」なわけです。そのように考えると、彼の意図が分かりやすくなると思います。

私も投資家のはしくれとして、孫正義氏のケタ外れの勝負師ぶりには大きな魅力を感じます。彼の思考の先には、とてもエキサイティングな(でも社会全体の調和という観点からすると結構こわい…)世界が広がっているはずで、引き続き楽しく注視していきます。なお、ユニコーン企業が3社しかない日本だけで思考すると、彼のスケールが理解できないので、米国や中国、インドなど、でかくてイノベーティブな国に頻繁に出かけて定点観測する必要も感じますし、実際にやっています。

 

最後に、ソフトバンクが巨額出資しているOpendoorやCompassが無事上場して、企業価値をさらに高めることができるのか?私は、「いずれも厳しい。Opendoorなら可能性あるけど、Compassは難しい」とみています。

すでにi-buyerの領域で独占的地位を得たOpendoorにとって、当面の課題は巨人Zillowとの競争。あとはアメリカ不動産市場のクラッシュが懸念材料ではあります(不動産物件を大量に自社保有するビジネスモデルゆえ、市場がクラッシュすると不良在庫が表面化して、一気に危機が来る)。同社はすでに「利ざやで稼ぐ」収益構造が確立済なので、競争に勝って収益強化が飛躍のカギでしょう。

一方、Compassの前途はよく分かりません。少しWeWorkと似ていますが、投資家の巨額資金を使って赤字覚悟で一気にシェアを広げたのは良いが、シェアをとった後、いかにしてマネタイズ&黒字化するかの道筋が見えないです。私にはCompass所属の優秀なエージェントの友人が数名いますが、彼らにストックオプションを持たせている以上、いずれかの時点で上場しなくちゃならない。かといって市内一等地に高額なオフィスを借りる等、高コスト体質でもあり、ビジネスモデル的にはRemaxなど既存のライバルとそう差別化できるように見えないし…何を繰り出してくるか分かりませんが、今が勝負どころですね。

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私がOYO LIFEに激怒した話

こんにちは、Manachanです。今回のブログでは、孫正義さんのビジョンファンド等から巨額出資を受けて、今年初めに鳴り物入りで日本上陸した、インド発のホテル予約・運営サービスOYO(オヨ)グループのお話です。

 

インドで2012年、当時18歳のRitesh氏が創業、現在アジアとヨーロッパ8ヶ国でビジネス展開し、時価総額1兆円といわれる驚異の急成長を遂げた同グループの成長の源泉は、OYO Rooms社が手がける、AIを駆使したホテル事業で、別名「不動産業界のAmazon」とも呼ばれます。ただ日本でのビジネス展開は、ホテルではなく賃貸住宅の分野で、ヤフーとの共同出資で発足したOYO TECHNOLOGY&HOSPITALITY JAPAN社が、OYO LIFE(オヨライフ)という賃貸住宅サービスを提供しています。

それは一言でいうと、「スマホひとつで、30分で入居できる賃貸住宅」。敷金・礼金・仲介手数料も、電気や水道代も全てコミコミの家具付きの部屋に住めまっせ、というお話。それだけだと単なるマンスリーマンションに聞こえますが、世界で急成長したOYOのこと、彼らならAIを駆使してデータ取って、業界横断的、全世界的な事業展開も考えているのではないか、あるいは、日本の旧態依然とした不動産業界慣行を、OYOなら変えていくのではないかという期待値もありました。

 

ですが、日本での事業展開開始から半年あまり経った現時点で、OYOビジネスにもほころびが見えはじめたようです。具体的には2つ、入居者の不満(家賃と共益費が高い、鍵の受け渡しに失敗、コールセンターにつながらない等)と、不動産オーナーや業者サイドの不満です。ま、急成長している会社にありがちな「オペレーションが追いつかない」問題であれば、比較的簡単に解決できるのですが、

ただ、不動産オーナーから聞こえてくる不満に耳を傾ける限り、「OYO、今のままのやり方では、まじで行き詰まるんじゃないか?」という懸念なしとはしません。

 

折りしも、「おは養分」さんのビデオ動画が出ました。タイトルは「正直ひどいです!OYOLIFE実情を暴露します

 

彼の激怒ポイントを一言でいうと、「不動産オーナーや業界関係者に対してフェアではないビジネススタイル」。例えば、

OYO LIFEが提示する賃貸条件が「2.5カ月分のフリーレント要求」しておいて、さらに「OYO LIFEが賃貸に適さないと判断した時は無条件で解約可能」、「その際はOYO LIFEが得るべき逸失賃料を含む損害をオーナーに請求できる」という、極めてオーナーに不利なものになっている。

貸主が契約しても借主(OYO)がいつまで経っても借主サイン付きで契約書を返送してこず、契約金だけ振り込んで部屋の鍵を要求。賃貸仲介を散々動かした挙句、最後の最後で自己都合解約をしてきて、結果的に社外の人間にタダ働きをさせてしまう。

 

人気ユーチューバー「もふもふ不動産」でもOYO問題が取り上げられていますが、彼によると、最近の事例で借上賃料7.5万円の部屋を13.6万円で貸し出しており、家具つき、水光熱費やWIFI込み等を勘案しても粗利を取りすぎで、さすがに借り手が減るだろうと…で、借りてもらえない場合、「OYO都合で借上契約解約」というかたちで、オーナーと業者にしわ寄せがいくわけです。

 

で、おは養分さんが感じた「OYOふざけるな!」を、私自身も経験しました。

日本の大家業界におけるインフルエンサーの一人である私のところに、OYOから連絡が来たのが、今年4月末のことでした。GW明けにOYOが入居する新橋のシェアオフィスで打ち合わせ。6月27日に開催する予定でした。この会議では、私の主宰する「アジア太平洋大家の会」の運営理念を担当者にご理解いただいた上で、「私が集客して来るのは10~15名だと思いますけど、物件たくさん持ってるオーナーさんが集まると思いますよ」と話し、和気あいあいで会議を終えました。

5月17日に、アジア太平洋大家の会からセミナー開催費(5万円+税)の請求書をOYOに送りました。ランディングページ作成、集客費用、都内のセミナー会場代込みなので激安価格。ほとんどの業者さんは速攻で振り込んでくれますが、OYOの場合、請求後2~3週間経っても振込がありません。私から数回催促してるのに「ファイナンスの承認を待ってくれ」の回答のみ…数万円程度の小さなことから、暗雲がたちこめました。
 

そして、私の気分をブチ壊すFBメッセージが入ったのが、忘れもしない6月5日。当時私はコーカサス地方のジョージア国に出張中で、首都トビリシから黒海沿いのバトゥミまで、乗り合いタクシーで移動している最中でした。

OYO現状外部連携時のセミナー時に50名程度を最低目標と敷いておりまして、(鈴木さんでしたらご理解頂けるかと存じますが、インド人の特徴上、無理そうでもお願いする、お金の持ち出し時の期待効果は厳しく測るという特徴があり。)金額を例えば10万円(集客のみ、場所はOYO手配)に上げた場合は着手可能でしょうか?

なんと…最低50名集めろみたいな話、俺は一言も聞いてないぞ!後出しで要求は卑怯だ!ジョージア西部の緑濃い峡谷のなか、私は一瞬、怒りに震え、落ち着いてから次のメッセージを書きました。

事情は理解しますが、うちの会の性質には合わない要求ですね。自発的に集まった非営利の会です。興味ある人は来る、ない人は来ない。集客無理しない。そもそも、50名集めるのが期待値であるのなら最初から言って欲しかったし、もしそうならこの話お受けすることもなかったでしょう。私は集客マシンではないのです。理念があえばタダでもやる、合わなければやらない、それだけのことです。私はインド企業に居たのでカルチャーは分かりますが、私の立場も理解せずに客たくさん集めろと言うならこの話降ります

最初にお会いした時は、集客目標の話なんて全然出なかったし、弊会の会員に、御社のサービスを知っていただく機会を提供しようとシンプルに考えておりました。客たくさん集めろと後出しでいう、金は後払い…それはフェアなビジネスとはいえません
 

その後も、腹の立つやりとりは続きます。私は日本帰国後、6月27日セミナー中止を決めました。セミナーキャンセルにあたって、わずか数千円のお金の請求をめぐってまたひと悶着。

私「6月27日にセミナーやる予定だった件、弊会から下記金額を請求させていただきたいと思います(セミナー会場費5000円+税、2名分の参加費4000円+税)。いつお支払いいただけるかをお知らせください。 御社の求めに応じてセミナー告知して、私の時間も使って、お客も紹介した以上、全くタダというわけにはいかないので、ご理解ください

OYO「セミナー会場の予約完了ページ、キャンセルポリシーをお送り下さい。セミナー参加費というのはキャンセルの為、実態と乖離がありファイナンス承認が下りません。」

私「できるだけやりますが、正直な話、もうお付き合いしたくないですね。私をタダ働きさせといて、その回答ありかよ、と言いたくなります。」
 

このやりとりの前、私はすでに、OYOの賃貸サービスに興味のある顧客(アジア太平洋大家の会の会員)2名を、同社の個別相談に紹介していました。つまり、人さまの客をタダで紹介させておいて、その対価を払うのを渋っているのと同じです。

OYO「払わないとは言ってないです。ただ、結局僕がどれだけ愛想良い回答しても、払うか払わないかはファイナンスなので、彼らの関心ごと、想定質問を先にお伝えさせて頂いてる次第です下手に僕等の主観で無責任に進めるとまた後出しで迷惑をおかけする事になるので」

私「私は相当怒ってます。ファイナンスの承認云々は、御社の事情でしょう?私が言いたいのは、社内の人間じゃない、ひとさまの時間と金を使わせといて、その態度はないでしょうと…それに対する謝罪の言葉よりも、御社の事情が先に出てくる・・このままだと、御社に協力しないばかりか、御社に対するネガティブな発言もしかねないですよ。

 
で、そのネガティブな発言を今してます。このような体質の会社なのだと、日本の不動産オーナー様に注意喚起するために…担当者との最後のやりとりは、こうでした。
 
私「根本的な問題は、御社が他者の協力を得ながら日本でビジネスオペレーションする体制になっていないこと。正直いうと、日本の大家相手のセミナーで集客数にこだわっても仕方ないです。私は、たとえ少数でも多数の物件持って、御社のサービスに関心の高い方だけを集めたかった、つまり、客のクオリティにこだわりたかったし、セミナーやるからには御社の役にも立ちたかった。それが、”50名集めろ”と突然言われて、私の思いが蔑ろにされたと感じた…」

私「他者を巻き込んでビジネスを大きくしたいのなら、提携相手と早期から目標を共有して、相手のカルチャーも尊重しつつ気持ちよく仕事するスキルが必要。今回それがうまくいかなかった理由は何なのかをよく考えて、次回に活かしていただきたいです。

 

最後に、まとめの言葉を、

・OYOはおそらく、不動産賃貸ビジネスや、日本の業界慣行に理解のない人間が、現場からのフィードバックが不十分なまま意思決定しているのではないでしょうか?

・その意思決定者のやり方で一番問題なのは、社外のステークホルダー(不動産オーナーや賃貸仲介)と共存共栄しようという態度がみられないこと。

・その態度やスタイルが改まらなければ、「日本の不動産オーナーから物件が集まらず、規模拡大ができない」という危機が来るだろう。

 

孫正義さんはどう考えるんだろう?いまOYO LIFEを「日本のWework」にしちゃったらさすがにまずいでしょう。

追伸)不動産テックの学校「Gate.School」巻口さんの解説、切れ味良いですね。なぜOYOがダメなのか、なぜソフトバンクの金が入るとグダグダになるのか、理路整然と解説してます。特にMDI/レオパレス買収は最悪だと…私も全く同感です。

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