富裕層が選ぶ街、自分が住みたい街

こんばんはManachanです。

不動産の仕事をしていると、いろんな地域の住環境、交通アクセス、教育・医療環境、住民属性、地価などに、自然と詳しくなります。

たとえば、東京都内の住宅地として最高のブランド価値を誇るのは「千代田区の番町」、「港区の南青山」、「渋谷区の松濤」あたりでしょうし、商業地区なら「銀座」が文句なしトップ。文教地区という括りなら「文京区の窪町小学校や誠之小学校の学区」も評価が高い。そういう特殊地域に仕事で行くこともあれば、

そうでない、全国のいろんな場所。都内都下、近隣3県、北関東、東北、北海道、東海、関西、九州沖縄、いや海外各国にまで、不動産取引の仕事があればどこへでも出かけて、地域特性を考察しています。私はそういう作業が好きだからこそ、不動産の仕事をやっていると言えます。

 

ところで、ある特定の地域・街区で、土地・建物の取引が反復的に続けば、不動産の相場・価値というものがだいたい決まってきます。その価値を決める要因は、「交通アクセス」や「生活利便性」の他、「地域住民の生活水準や価値観」などが、大いに影響することがあります。

例えば、さいたま市浦和区の常盤小学区は、埼玉で一番の文教地区だという、住民のプライドが不動産価値にプラスに作用していると思いますし、古都・鎌倉市の鎌倉山地区などは、地域条例で最低敷地面積を広めに定めて、一定水準の財力のある住民だけが暮らせる環境をつくることによって、資産価値を保っている面があると思います。

 

とはいえ日本よりも、海外の方が、周囲から明らかに隔絶した生活水準を誇る高級住宅街をよく見かけます。何重もの有人ゲートで外部者の出入りをコントロールし、中に入ると宮殿みたいな家並みが広がる街区とか、家の庭先がプライベートビーチやクルーザーの停泊場になってるとか…私はそういう現場にも仕事で行きます。

アフリカやアジア等、欧米の旧植民地だった国に行くと、「言語」によって、高級住宅地と平民の住宅地が分かれるケースがあります。そこでは、「英語や仏語を話す」人々が高級住宅地に住み、現地語を話す人々の住宅地と隔絶していたりします。そこまで極端でなくても、たとえばタイ、ベトナム、カンボジアなど新興国の都市で、英語や日本語が通じるコミュニティと、ローカルな住宅地の間の生活水準に大きな違いがあったりします。

 

国内外の高級住宅街に共通してみられるのは、次の二点。

・域内住民の生活水準・ライフスタイルが平準化(一定以上の富を持つ人だけが住む、支配者の言語を話すetc.)

・域外の住宅地や、そこに住む連中と自分たちは違うという強烈なプライド

それが高級住宅地としてのブランドや価値を守っていると思いますし、不動産の仕事をやる以上、その現象には敏感でなければならないと思います。

 

いろんな国の富裕層住宅地に仕事で行き、その内情も結構知ってる私ですが、自分自身は、「お金があったら、ここに住みたい」みたいなことは、不思議と思わないんですね。

私はむしろ、いろんな階層・所得水準の人が共に暮らし、人々の出入りも多い、交通便利で雑多な街を好んで住む傾向があるんです。

 

いま家族で住んでいる東京の江東区東陽町は、「高級住宅地」ではありません。都営住宅に暮らす庶民層と、最近越してきた都心勤めの比較的裕福なサラリーマン家庭が混在している場所です。東京駅まで9分、羽田・成田にもバスで直通と、交通至便、かつオフィス街でもあるので、昼夜問わず人々の出入りが多く、最近は外国人住民も増えています。良くも悪くも、こんな開放系な場所は「高級住宅街」にはなりえません。

私が生まれ育った千葉県柏駅周辺も、首都圏郊外の中核都市として人の出入りが激しい賑やかな街。様々な所得層・家族構成の人が暮らしています。東京に働きに出るサラリーマンが多いですが、周辺市町や茨城県から柏へ就労・買い物で訪れる人、生活も仕事も柏だけで完結する地元民も大勢います。

 

そんな私が、海外で暮らしても結局、無意識のうちに、柏とか東陽町みたいな街を好んで住みたがるようです。日本人や英米人コミュニティのある、駐在員に定番の高級住宅地を避け、そこからちょっと外した、ローカルっぽい賑やかな場所を好みます。

タイ・バンコクでは、日本人が集中するスクンビットエリアじゃなくて、ちょっと外したラマ9エリアを住まいに選びましたし、ベトナム・ホーチミンなら、都心1区とか7区フーミーフン地区みたいな場所を外した、4区みたいなローカルエリアに住むでしょう。10数年前、オーストラリア・シドニーに住んでた頃、初めて家を買ったのはParramattaという、柏にそっくりな郊外中核都市でした。上記の街のいずれも「雑多で交通便利」という共通項があります。

海外では言葉の問題がありますが、「日本語や英語が通じるところ」に住むという発想は私には全くなくて、「自分好みのローカルエリアに住んで、屋台メシでも食いながら、現地の言葉は生活のなかで覚えればいいじゃん」という考えです。つまり、居住地嗜好の面でも言語の面でも、私は世界中どこに行っても、「ピュアな高級住宅街」とは全く縁がないタイプの人間なのです。

 

また、ピュアな高級住宅街に住む一部(相当数?)の人間が持つ、他地域やそこの人々を露骨に見下す価値観が、私には我慢ならない面もあります。例えば、

 

・シンガポールの高級住宅街に住んで、出入りのインド人が「臭い」とか、彼らの食べる安いご飯を「家畜のエサ」のようだと、私の前で言った日本人富豪

 

そういう方は、どんなにお金持ちであっても、正直お付き合いしたくないです。雑多で便利な街に住みたがる私は、インド独特の匂いにも寛容だし、彼らが5ドルとかで食べてるインド飯も、それはそれで、立派な食べ物だと思っているからです。「開放系、多様性、寛容」と「閉鎖、単一文化、排除」とは、価値観的に相容れないですね。

 

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北緯35度の風、進化するノースカロライナ

こんにちはManachanです。アメリカ東海岸の真ん中らへんにある「ノースカロライナ州ローリー」(Raleigh, North Carolina)に来ています。

この地には、今から12年前に、3ヶ月ほど住んでいました。久々に来訪の機会を得て嬉しかったです。

ノースカロライナは日本では無名ですが、本当に、良いところです。

気候が、日本(関東)に似ていて暮らしやすい。緯度は東京と同じ北緯35度。四季があって適度な湿度もあり、服装も日本と同じで良いので馴染みやすいです。

気候が近いので、植物の感じも日本によく似ています。特に千葉県に似ていて、当地のハイウェイを走っていると、東関道の大栄IC近辺と見紛うような「千葉〜な景色」が広がり、外国に居るという事実を忘れてしまいます。

 

私は千葉県出身で、いま世界中を飛び回っていますが、こんな奴は珍しいです。普通は、千葉で生まれ育つと、他の土地に行きたがりません。気候は温暖、大雪も水不足もない、東京に近くて生活便利、土地も広く、海があって魚も美味しい、農業工業商業すべてがバランス良く揃い仕事に困らない、国際空港とディズニーがあり他県の奴らに自慢できる…千葉に居れば何一つ不自由なく、満ち足りてしまうのです。

それは、ノースカロライナでも同じです。気候に恵まれ、生活コストの安い同州には、寒さの厳しいアメリカ北部から、人と産業がどんどん移ってきています。人口1000万人を突破し、増加率はテキサス、フロリダ、アリゾナと並んで全米屈指。人口もGDPも全米50州中9位の堂々たる実力。しかも10年後は全米7位にランクアップしそうな勢い。

千葉県は日本47都道府県のなかで、人口もGDPも6位ですから、ノースカロライナはまさに、アメリカにおける千葉県のような存在なのです。

千葉県民と同じく、ノースカロライナで生まれた人も、他州に出たがりません。だって出る理由ないですもん。気候良い、仕事に困らない、良い学校たくさん、安い値段で土地の広い家に住める…住宅価格が3倍もする大都市に住みたい奴はかなり少ないし、逆にニューヨークやシカゴから、暖かい気候と安い生活費を求めてどんどん人がやって来ます。

ノースカロライナの人種構成は、白人60%、黒人40%、アジア人ごく少数…人種間の貧富格差は確かにあって、プロフェッショナルな職場はほぼ白人で占められ、都市内の高級住宅街も白人の世界。黒人はたいてい郊外の小さな街で暮らし、マクドナルドやスーパーで働く人が多い。

CaryやChapel Hillに住む白人は年収が米ドル6桁(100,000USD以上)の高級取りの方々が多く、恵まれた暮らしをしています。黒人の多くは収入はそれなりでも、物価安く暮らせるので「地元密着マイルドヤンキー」になります。千葉と一緒ですね。

アメリカ名物「カントリーソング」は、お隣りテネシー州ナッシュビルが本場ですが、実はカロライナ、ミシシッピー、アラバマ…いろんな地方のカントリーソングがあって、マイルドヤンキー達の愛郷心を穏やかに歌いあげています。

ヤッピーも大学教授もロボットエンジニアもいて、マイルドヤンキーも多い、千葉県っぽいノースカロライナ州は、前回訪問から12年を経過し、大きく進化してました。

 

– ローリーの中心街のビルが増えて、少しは都会っぽくなった。
– ローリー•ダーラム国際空港の第2ターミナルができて立派になった。
– Route540(第2環状線)が開通して、ローリー都市圏の東西移動がしやすくなった。
– 市内路線バスが整備され、以前は低所得者ばかりだったけど、今は普通に乗りやすくなった。
– 森しかなかったCrabtreeに立派なショッピングモールと高級住宅地ができた。
– 数ヶ月後には、地元念願のIKEAが来る予定。

 

あと、いつの間に日本企業の進出が進み、ローリー周辺の邦人数は3000名いるようです。日本食レストランや食材店が増え、日本人向け不動産、通訳、弁護士サービスも現れ、日本語補習校には200名を超える生徒が通い、「夏祭り」も行われるようになったとか。私が居た頃とは隔世の感がありますね。

有名な大都市ではないけれど、人が集まり、力強い経済成長とインフラ整備が続くノースカロライナ。不動産投資はどうなのか?

私と一緒に現地視察した市川隆久氏のメモを引用して、締めくくりとさせていただきます。

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アメリカ人の通常都市での住宅家賃の負担率は年収の40%らしく、年収500万円だとすれば毎月の家賃は16.6万円(1500ドル)になりますね。

日本での家賃負担率はせいぜい年収の25%程度ですが、日本と違って近くの居酒屋で飲んで帰る人も少なく基本的に家族と家で暮らす生活であり、家賃の負担率を優先することと、治安や学区の悪くないエリアに住むことが必須なアメリカ人はそのくらいの家賃を支払うことを良しとしているのではないか、と思われます。

今回は現地での大手管理会社支店と日本人エージェントの案内での視察でしたが、アメリカ軍人などのターゲットに家賃1500ドル以上2500ドル以内の戸建を視察しましたが、販売価格は30万ドル前後で築年数25年くらいの物件でした。

建物の程度も良く利回りは表面8%ネット6%程度です(物による差はあります)が、不動産の持つ価値には安心感を感じましたね。

日本だと緑豊かな環境では戸建を所有する感覚になりますが、アメリカはそもそも頭金を貯めない国民でもあり戸建を借りて生活する人も多いので、信頼出来る管理会社と日本人サポートがあれば、手堅い賃貸経営が出来る、と実感出来ました。

日本人には馴染みの薄いノースカロライナですが、日本人もこのエリアで3000人暮らしているらしく、マーケットが基本的に実需マーケットなので安心感あるな、と感じました。単に知らないだけだなと。

また新築のタウンハウスも増えています。工事中の現場に寄りましたが、20万ドルくらいから35万ドルくらいまでの価格ですが、すでに売れている様子です。

海外不動産開発事業もありかな、と。

 

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東南アジア不動産の放置プレイ問題に思う

こんにちはManachanです。今回は海外不動産、特に「東南アジアのプレビルド(青田買い)物件」に関して、かなり辛口の意見を書きます。

先日、マレーシアの不動産で困ってる友人(物件オーナー)の相談に乗りました。マレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア…東南アジア不動産購入後の問題で私が相談に乗った回数はすでに1ダースを超えました。

私を頼ってきた十数名の相談者が困惑し、憤っているポイントは、ほぼ共通しています。

『まだ完成前なのに、販売業者がろくにサポートしてくれない!』

なぜ満足なサポートが受けられないのか?これは、「プレビルド物件販売」という商売の構造的な問題と関わっています。プレビルド(Pre build)とは、東南アジアなど新興国に多い不動産販売の形態で、まだ更地の(多くは建築許可も取れてない)段階で、数年後の完成・引き渡しを条件に、現地デベロッパーが客に「青田売り」する物件を指します。

プレビルド自体は新興国だけでなく、イギリス、カナダ、オーストラリアといった先進国にもあります(こちらはOff the planと呼ばれます)が、先進国での販売時期は通常、完成1~2年前であるのに対し、東南アジア等では完成3~5年前という早期から売り出されることが多いです。なぜなら、

・東南アジア新興国の金利水準は概して高い(調達金利10%/年以上も多い)。

・現地デベロッパーの工程管理スキルが乏しく、許認可面でも不透明さが多いため、工期が予定より半年~2年ほど遅れるのが当たり前。

・デベロッパーとしては、工期遅れで有利子負債を抱えるよりは、完成前のできるだけ早い段階で客に売って、資金回収したい。

・その販売インセンティブとして、完成前の段階で販売価格を徐々に値上げして、「早く買った方が得する」状態をつくって売る。

例えばの話、4年後の完成時に1000万フィリピン・ペソ(約2200万円)で売値を設定する物件なら、完成4年前に750万ペソ、3年半前に800万ペソ、3年前に850万ペソ…みたいに、徐々に売値を上げていくのです。

通常、この手の物件を一番早いタイミングで安く買えるのは、「デベロッパーの関係者・縁故者」。彼らは完成前に転売して利ざやを抜きます。次に地元のエージェントが扱う。時が経ち、販売ペースが鈍ってきたな~と思った頃に、日本人を含む外国の販売会社に声がかかります。日本の販売会社は、その値段に3%とかのサポート料を乗せて、日本でセミナーやって客に売るのです。

時系列でいうと、だいたい、こんな感じになります。

2013年  デベロッパーが現地国で販売開始。

2014年  日本の販売会社が日本でセミナーやって客に売り、サポート料を回収。

2017年  物件完成・引き渡し

ここで問題は、「販売会社の利益確定(サポート料回収)」と、「物件引き渡し」との間に、3年ものタイムラグがあることです。

販売会社からすれば、2014年の時点でサポート料を回収しちゃえば、とりあえず「一丁あがり、次の客に売ろうぜ」モードになる。その後、2015年、16年、17年と、忘れた頃に客から質問やリクエストが来ても、すでにお金を回収しているからやる気にならないし、売った責任上、時間かけて真面目に対応したところで、経営視点からはどうしても「金食い虫」に見えてしまう。

でも客の立場からすれば、2014年時点では「購入の権利を得る」だけの話で、不動産のかたちになるのは2017年。それに先立ち、不動産登記やら保険加入やら鍵受け渡しやら、いろんなメールや郵送物が英語で来るので、ここで、販売業者にしっかりサポートしてほしいわけですが、

すでにその時点で、販売業者はサポート業務を他社にアウトソースしたり、もっと儲かる国に「国替え」してたり、酷い場合は転業・廃業してたりするわけで、買った客が期待するようなサポートができなくなっている…

その結果、東南アジア各国で、満足なサポートを受けられず、放置プレイされた大量の完成物件が出る。オーナーは困惑し、私みたいな人間に助けを求めてくるのです。

私の意見…問題の本質は、「販売業者の利益確定タイミング」と「客がサポートを必要とするタイミング」が何年もずれていることにある。そのタイミングを一致させる方法を考えないと、業者と客がWin-Winの関係にならないし、海外不動産の評判も悪いままでマーケットが広がらない。

そこで、私は下記を提唱します。たとえば、今から3年後の2020年に完成予定の東南アジアのプレビルド物件を売る場合、

・2017年の販売時(売買契約サイン時)に、業者がサポート料の50%を回収

・2020年の引き渡し時に、業者がサポート料の50%を回収

こうすれば、売り側買い側、お互いにとってフェアだと思いますし、販売業者も長期的視点に立って客にサービスする経営姿勢になるでしょう。また、業者が引き渡し前にしっかりサポートして客の心をつかめば、人情として「次の物件買いたい」となるので、海外不動産のマーケットが健全に発展することにもつながると思います。いかがでしょう?

そもそも、「完成の数年前にサポート料とって後は知らん」みたいな業者は、不動産の仕事しているとは到底言えない。そんな業者が自然に淘汰されるような、真っ当な海外不動産マーケットをつくりたいです。

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都市の住まい方-都心高層のアジア圏vs郊外戸建の欧米圏

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は、不動産を支える基盤である「都市における人々の住まい方」について、世界視野で文明比較してみようと思います。

冒頭の画像は、2013年にロンドン大学の地理学者James Cheshireさんが作成した、「世界の人口密度が一目でわかる地図」です。緯度にそって人口密度を山谷で表し、特に突出している都市だけは黄色い線で示しています。これをみると、地球上における人々の住まい方が一目瞭然ですね。

・アジアは、まるで切り立った山脈のよう(=人口密度が非常に高い)

・西欧と北米は、アジアと比べれば随分となだらか。

・オーストラリア、シベリア、サハラ砂漠等はまるで地球上から消滅したかのよう(=人口密度が非常に低い)

 

この、アジアと欧米の、人口密度の絶対的な違いが、人々の住まい方、建物の構造や耐用年数、都市の構造にまで、大きく影響しているように思います。一言でいうと、

・アジア圏の都市では、人々が中心部に集まり、高層集合住宅に寄り添って住まいたがる。膨大な居住人口を背景に都心部に業務・商業・文化娯楽機能が充実し、人々は主に利便性視点で住まいを決める。人口も交通インフラも都心を中心とした同心円ドーナツ状になりやすい。

・一方、欧米圏の都市では、人々が郊外の緑豊かな土地付き戸建住宅に住まいたがる。都心部は「働く場所」であり、人口密度が高いとは限らない。人々は治安・教育環境視点で住まいを決める。商業・文化娯楽機能も郊外住宅地にあることが多い。

 

アジア圏の大都市を思い浮かべると、東京、ソウル、北京、上海、香港、バンコク、シンガポール、ジャカルタ、ムンバイ…どこも、都心部に高層マンションが建ち並んでいます。地価が一番高いところは都心部、富裕層もたいてい都心のセキュリティ完備の集合住宅に住んでいます。

一方、欧米圏でそれに近い状態の都市は、意外に少ない。せいぜいニューヨーク、ロンドン、パリくらいでしょうか。ニューヨークにしたって、富裕層がこぞってマンハッタン内の高級コンドミニアムに住むわけではなく、本当のお金持ちは郊外の緑豊かな一戸建てに暮らしているものです。

オセアニア方面に行くと、「郊外住宅地は素晴らしい」のに「都心部はショボい」街が結構あります。ニュージーランドのオークランドがその典型例で、北郊や東郊の、海に近い住宅地は目を見張るような美しさなのに、都心部はファストフード店しかなくて治安も悪く、良質な集合住宅がほとんどありません。欧米圏の通例として、人々が住まいとして都心より郊外を好むからですね。

オーストラリアのブリスベンもそれに似た状況。シドニーやメルボルンのような大都市になってはじめて、都心部にまともな高層住宅が建って、アジア系住民を中心に人口が増え、商業施設が増えて都心の利便性が増してくるのでしょう。

 

洋の東西で住まい方が違うことは、都市の治安状況にも大きく影響しています。

世界で一番治安が良い都市といえば、日本を含め、東アジアに集中している印象です。以前ブログにも書きましたが(世界の治安と不動産考)、夜中でもお店たくさん開いてて、人通りも多く、女性の一人歩きOK、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしが少ない…みたいな都市は、人口稠密なアジアに多い。実際、Numbeo.comで治安指数の高い大都市は、東京、台北、シンガポールなど、アジア圏に集中しています。

一方、欧米圏では、中小都市はともかく、大都市の中心部で、東京やシンガポールのような良好な治安状況はまず期待できません。富裕層や中間層の多くが郊外に住まう状況のなか、都市中心部ではお店が多くて賑やかとは限りませんし、属性に問題の多い方々が都心部に集まっていたりします。逆にいうと、自家用車前提で閑静な郊外住宅地を拠点にする暮らしなら、安全に暮らせたりするものです。

 

あと、住まい方の違いは、建物のつくり方や耐用年数、住宅産業や都市の構造にも影響してきます。

一般論として、アジアの大都市では高層の集合住宅を大量に供給する傾向があります。例えばベトナムやマレーシアでは、1プロジェクトで1万戸供給みたいな超巨大住宅開発プロジェクトが進行中、欧米圏からみれば信じ難い規模ですね。アジアでは膨大な都市人口があり、かつ多くの人が高層住宅に住みたがるので、その需要に応えるべく巨大開発プロジェクトが成り立つのです。

またアジア圏では、せっかく建てた高層マンションに、人々がたかだか数十年しか住まず、建て替え(使い捨て)するケースが多いです。多湿な気候で建物の劣化が早いという事情もありますが、集合住宅内での設備の進化スピードが非常に速く、もろもろ考えると古い躯体を大事に使うより建て替えてしまった方が合理的という事情もあるのでしょう。

 

一方、欧米圏では、戸建でもアパートでも、一旦建てたら何百年もメンテしながら大事に使うのが一般的です。建物が劣化しにくい欧州の冷涼乾燥な気候で住宅文化が育まれた上に、戸建中心の暮らしゆえ室内設備の更新スピードも速くないので、古い建物をレノベーションすれば、そう違和感なく暮らせます。

 

中古住宅を数百年使い倒す欧米の国々では、当然ながら新築建設の需要が少なく、大量に住宅供給するデベロッパーが余りいません。住宅市場も、新築よりも中古の二次流通の方が断然大きい…そのような環境では、築年数が経っても住宅の価値が余り下がりません。

不動産投資家の観点でいうと、長期保有するなら、建物の価値が下がるアジア圏よりも、下がらない欧米圏の方がやりやすい、という判断になります。

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日本の次世代のために経済成長を

おはようございます、Manachanです。今回は、「経済成長と社会的弱者の関係」について書いてみます。

日本では自民党、安倍政権が解散総選挙で圧勝しました。国政レベルでは今後4年間、東京オリンピック後まで、今の体制でいきそうです。今回の結果は、野党側(特に希望の党)の戦略ミスもありますが、比較的堅調な経済状況が、現政権を後押しした面が大きいと思います。特に若い世代ほど、自民党、安倍政権に対する支持率が高くなっており、巷では、「自民党の世なら就職できる」との声も聞こえてきます。

 

日本のいまの経済状況は、かつての好況とは様相が違います。株価や企業収益は絶好調、でも個人消費が盛り上がっているわけではない。雇用は絶好調、地価も上がっている、でも給料や物価が勢いよく伸びているわけではない。GDPの伸び率もそれなり(1~2%)。

私は、「バブル後、約20年間続いた無成長の時代が終わり、普通の欧米先進国レベルの低成長時代に入った」と理解しています。低いレベルの安定成長ゆえ、給料も個人消費も物価も勢いよく上がるかつての好況期とは違います。GDP=(労働者数x労働生産性)ですから、そもそも日本の総人口や労働年齢人口が年間数十万人減る局面のなかで高い成長は難しいですよね。今の状態なら、まあ御の字かと。

 

2012年末に登場したアベノミクス、何をもって成功というかは定義によりますが、それが「デフレ・無成長時代からの脱却」であるならば、今のところ、成功を収めつつあるという評価が妥当だと思います。ただ、これはアメリカや中国の経済状態が良いことが前提で、彼の国が不況になった時、日本がどうやって出口をとるのかという意味での不安はありますが。

とりあえず「アメリカが調子良い今のうち日本も成長しちゃえ」、ですかね。

 

低いレベルとはいえ堅調に成長してきたここ数年の日本で、若い世代のあいだで次の変化が起こっています。

・今のタイミングなら学校出た後、普通に就職できるようになった。

・普通に就職できるおかげで、ブラック企業を避けるという選択肢もできた。

ワタミ裁判や、電通の過労死事件という時代背景もあり、ネットでは「ブラック企業」に関する匿名投稿の情報があふれています。そこには「ブラックな職場を避けて、ホワイトな職場を選びたい」という若者の意識があるのだと思います。

(とはいえ、彼らの選択が賢いとは言いませんけどね。未だに人気就職先の1位、2位がメガバンクですから…)

 

ところで、就職をひかえた若者世代は、シングルマザー、障がい者、所得の低い地方の住民と同様、日本の労働市場のなかでは「社会的弱者」に分類されることが多いと思います。就学中の若者は労働市場で働いた経験がない分、不況になったら真っ先にしわ寄せがくる、という意味で。

特に、産業構造が高度化して、プロフェッショナルな仕事が求められる先進国ほど、若者の失業率は他の年齢層に比べて高くなります。日本も例外ではありません。

 

やや見にくいですが、下図は、日本の若年層(赤色=15~19歳、緑色=20~24歳、紫色=25~29歳)と、青色=全世代との失業率の推移(1989~2016年)です。

・若年層失業率は、全世代に比べて常に高い水準にある。

・1997年アジア経済危機と、2008年リーマンショックの際、若年層の失業率が特に大きく上がっている。

・2001~07年の「小泉時代」と、2012年~の「第二次安倍政権」時代に若年層失業率は低下している。特にここ数年の改善はめざましく、かつてのバブル期と同レベルになっている。

 

ここからわかることは、明確で

・若者は他の世代に比べ、雇用の面では弱い立場におかれている。

・失われた20年の「無成長」時代、若者の雇用は明らかに悪化した。

・彼らの雇用を改善するファクターは、「経済成長」以外にない。

 

さらにいうと、

ゼロ成長の経済は、若者や経済弱者にとって極めて過酷な世界

 

といえると思います。実際、いまの30~32歳、或いは43~45歳の就職氷河期世代の大卒当時の話を聞くと、「どれだけ頑張って面接受けても採ってくれなかった」、「就職など最初から諦めていた」、「酷いブラック企業だと知っていてもそこで働く以外なかった」等、シビアな話が出てきます。

 

今年1月4日、朝日新聞の編集委員が、「ゼロ成長はそれほど悪なのか?」という問題提起をして、ネットで紛糾したことがありました。

 

紛糾して当然でしょう。今の経済社会におけるゼロ成長は結果的に、社会的弱者に対する酷いしわよせ(貧困椅子取りゲーム)を伴うのです。

 

ゼロ成長になって、富める者が貧しき者と、財産や職を平等に分け合うほど、人間社会はうまくできていません。日本を含め、どの国でも、経済が伸びない世の中ほど、人は既得権益にしがみつこうとしますし、そこに参入する者を強烈に排除しようとします。

パイが増えない世界は、富や雇用にアクセスできる情報を持つ者が圧倒的に優位になります。会社のポストが減らされる、誰の首を切るか、という段になっても、社員を解雇するのは大変だしコストもかかります。首切られる側も必死で抵抗します。そんな状況下で、まだ労働市場に入っておらず、雇用にアクセスできない世代が割を食うのは自明の理。

つまり、不況で就職口が限られてくると、新卒の若者世代は、大人たちとの椅子とりゲームに勝てないのです。彼らを救うには、椅子を増やさなければなりません。そのためには経済成長が必要。企業の株価が上がり、事業の収益見込みが改善し、採用を増やそうという流れになってはじめて、新卒・第二新卒の採用が増えるのです。

 

私は、今の野党(特に左派、リベラル)が、社会的弱者を救おうと強調する割に経済成長には無関心なように見えるのが、気に食わないです。彼らを何とかしたければ、まず経済成長が必要…それが、資本主義社会のリアルな現状認識だと思うからです。

朝日の編集委員みたいに、ゼロ成長でいいやあ、というのは、若者はじめ社会的弱者に対して無責任で残酷ゆえ、賛同できません。むしろ、「もっと給料上げろ、労働環境を改善しろ、経営者もっと考えろ」と声を上げるのが彼ら本来の仕事でしょうに。

いま、私を含めて働き盛りの大人は、日本の次世代がちゃんと就職できるように、社会的弱者が浮かばれるように、よく考えて働き、経済成長する強い日本をつくることが責務だと思います。

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ホテル高騰ニッポンの格安出張術(?)

こんばんは、Manachanです。

安倍さん率いる自民党が選挙で大勝し、たぶん今後4年間は自民の世が続きそうです。2012年末にアベノミクス登場してすでに5年。プラス4年で9年続くならば、今どきの先進国で稀に見る長期安定政権といえますね。当然、人によって毀誉褒貶あるでしょうが、私はハッピーですよ。だって投資家ですもの。政府がゼロ~マイナス金利政策でお金じゃぶじゃぶ流してくれた方が投資のチャンスが広がります。手持ちの物件売って値上り益GETできるわけですし…

 

安倍政権登場後、唯一困ったことは、インバウンド観光がブレイクして、国内各都市のホテル代が上がり、出張費用が高くつくようになったことですね。特にビジネスホテルの値上り幅が凄まじい。

私は東京でたくさんセミナーやってます。地方から泊りがけで来てくれる方も多いのですが、ここ2~3年ホテル予約できないとか、値段高くてたまらんという声をよく聞きます。品川でセミナーやっても蒲田や川崎まで離れないとホテル取れないとか…少し長めに滞在される方は城東地区で安いエアビー宿を借りてコストを抑えたりしてるようですね。

私が大阪や福岡に出張しても、宿泊費が悩みの種です。大阪の梅田や、福岡の天神みたいな一等地に宿が取れない、ちょっと離れたビジネスホテルでも数年前は6000円くらいだったのが今や13800円みたいな世界。別に払えないわけじゃないけどコスパ考えるとアホらしい。12㎡くらいしかない狭い部屋に寝るだけで1万以上も払えるかボケ!

ホテル代がやたら高い、という実感は、次の記事でも裏付けられています。

あのアパホテルが一泊3万円!爆買い中国人殺到で東京・大阪は泊まるところがない (2016/1/26)

東京や大阪のホテル代が異常に高い!ただのビジネスホテルなのに、宿泊費が1泊2万円以上に高騰してることも普通です (2016/10/20)

 

私がサラリーマン辞めて起業した2013年頃は、本当にお金なくて出張費も極限まで削ってましたが、当時はビジネスホテルが本当に安く、名古屋の伏見でアウトバスだけど個室&漫画読み放題のビジホが1泊2900円とか、大阪の本町で修学旅行生に混じって泊まる安ビジホが1泊3200円とか、今では考えられない値段で泊まれたのには大いに救われました。2017年のいま、同じホテルに泊まれば2倍はかかるし、そもそも大阪の本町で1泊6000円台だと凄く安い部類に入るので予約さえできません。

ホテル代高騰の時代、出張頻度がやたら多く、かつコスパにこだわる私は、結構涙ぐましい努力をして出張費を抑えています。例えば、このようなことをしています。

 

1)カプセルホテル、宿泊型スーパー銭湯の活用

男性の特権かもしれませんが、最近のカプセルホテルは、入浴施設や寝床(キャビン)が物凄くグレードアップしたおかげで、下手なビジネスホテルよりずっと快適です。大きい風呂に入れて値段も3000~4000円と安いし、美味しい朝食が出たりします。最近は出張が決まると、ビジネスホテルを早々と諦めて真っ先にカプセル予約に走る私…例えばこんな場所に泊まります。

大阪だと、梅田の大東洋か、難波のアムザ

札幌だと、ニコーリフレ

福岡だと、キャビンホテル博多か、ウェルキャビン中洲

 

あと最近は、「泊まれるスーパー銭湯」も登場してきています。私の知る限り、このジャンルで日本最高峰は、福岡アイランドシティにある、照葉スパリゾートですね。ここは本当に素晴らしい。博多駅からバス移動という不便なアクセスを補って余りある施設内容と超絶コスパ(泊まり3800円なんて、信じれん…)。天神あたりで飲む用事でもなければ、私は大抵ここに泊まってます。

 

2)ワンルーム型のAirBnB宿

民泊の定番エアビー(AirBnB)、1人で1~2泊だと割高なイメージがありますが、それでもクソ高いビジネスホテルに比べて割安な宿が見つかることが多いし、ちょっとした料理や洗濯もできて便利ですね。最近は韓国や中国の単身旅行者をターゲットにした安めな宿が増えてます(ホストも日本人ではなかったり…)。私がこれまで泊まったなかでコスパ良かったのが、

福岡市東比恵のエアビー宿 (博多駅からも空港からも近くてアクセス抜群)

石垣島登野城のエアビー宿 (部屋広くてきれい。石垣市街地で夜遅くまで飲んでもワンメーターで帰れます。)

 

3)夜行バスで都市間移動

名古屋~東京、大阪~福岡など、夜行バス利用にちょうど良い移動距離(5~8時間)の二都市を移動するのに最安な方法が高速バス。特に夜行バスだと宿泊代そのものが節約できてGOOD。今年の春などは、ビジネスホテル1泊1万円以上する大阪でセミナーやった後、泊まらずに、夜10時梅田発の1800円激安夜行バスで東京に帰ったこともあります。ウィラーとかさくら観光とか特に安いですね。

夜行バス移動は窮屈で疲れますし、ケツも痛くなります。体力に自信がない人、貧乏臭いお兄さんお姉さんと一緒に乗ると抵抗ある人にはおススメできませんが、私はバックパッカー上がりで、インドとかシベリアとかグアテマラで、とんでもなくハードなバス旅行をしてきた人間なので、日本国内で夜行バス移動は全然気になりません(史上最悪の乗り物体験)

時には、シートのゆったりした、プレミア夜行バスに乗ることもあります。京都~東京間で乗った7800円のバスはふかふかの2列シートでとても快適でした。京都の宿泊施設は高いので、それが節約できれば一石二鳥ですね。

夜行バス移動の後、スーパー銭湯で仮眠して疲れを取ることもあります。夜行バスで大阪に早朝着する時、よく使うのが、極楽湯吹田店ですね。JR岸辺駅から歩いてすぐ。のんびりできるし、飯もうまい。ここで朝一杯寝て、昼から新大阪のセミナーへGO!みたいなこともあります。

 

4)困った時の名古屋頼み

国内主要都市のなかで、例外的にホテル代がリーズナブルな都市があります。それが「名古屋」…東京や京都大阪に新幹線移動しやすい上に、観光地でもないから、宿泊需要が爆発してないんでしょうね。

以前、こんなことがありました。大阪で夜セミナーやった後、いつものようにホテル予約が取れず、空いてる宿は軒並み1万円超。でも、新幹線で50分先にある名古屋では、3000円台でビジホが予約できる。同じ国とは思えない価格差!すぐさま名古屋に移動し、紀州鉄道名古屋栄ホテルに1泊3000円で泊まり、翌朝一番の新幹線で東京に帰りました。日本に名古屋があって本当に良かったと思う瞬間…

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バブル弾ける時は突然に…

こんにちはManachanです。久しぶりのブログ執筆になります。

不動産は、買えば普通長い付き合いになります。10年、20年、30年と、保有している間に、マーケットにはいろんな変化が起こります。なかでも一番激しい変化が、「バブルで価格暴騰」と「バブル崩壊で価格暴落」でしょう。

日本で30年以上、不動産業界に居る人は、少なくとも2回の「バブル」暴騰・暴落サイクルを経験しているはずです。

・1990年に弾けた所謂「平成バブル」

・2008年に弾けた「リーマンショック」(WFC=World Financial Crisis)

 

その2サイクルを、業界当事者として経験している人の話は、やはり重みがあります。バブルが派手に弾ける時、買取再販やってる会社や、土地から仕込んで建てるデベロッパー等は、経営が一気に傾きます。そういう会社にいた人は、人員削減、不渡り、貸し剥がし、倒産、社長が行方不明…みたいなエグい経験をしてたりします(時代を問わず安定してるのは、賃貸管理主体の会社とか、地元密着で地主たくさん知ってる古株の不動産屋とかですね…)

 

彼らの話を聞くと、バブルが弾ける時は、「ある日、突然来る」もののようです。バブル崩壊前の「前兆」をうまくキャッチして行動を起こせる人はともかく、世の中の表面的な現象を追っている大多数の人は、突然訪れる変化に対応できません。

1990年に、日本の不動産バブルがどうやって崩れたか?当時、私は生活費にも事欠く貧乏学生だったので実感ありませんが、当時、不動産販売の前線に立っていた友人は、このように言います。

 

・1990年の夏休み。普段は毎週末50~60人は来る都内足立区のモデルルームに、いきなり、1名しかこなくなった。

・当時は、千代田線「北綾瀬」徒歩5分(環七通りの北)という地味な場所で、坪単価350万円という凄い値段で売り出し、すぐ完売すると思っていたが、夏休み以降、その値段で買う人は一人もいなくなった。

・結局、3割ほど値引き、坪単価260万円くらいにして、ようやく数か月後に売れるようになった。

 

その頃の時代背景をみると、

・日銀の三重野総裁が、1989年12月に就任し、バブル退治に執念を燃やす。

・同年12月29日、日経平均株価が38915円の最高値をつけ、翌年初から大暴落をはじめる。

・三重野総裁は、90年に入ってから、2回の金利引き上げ、4月に総量規制導入を行ってバブルを潰す。

・その急進的な政策は、当時の世論やマスコミに支持されていた。NHKは10月10~14日、一週間ぶっつづけで特番緊急・土地改革「地価は下げられる」を放映し、世論が一気に地価抑制に動いた。当時、三重野総裁は「平成の鬼平」、「月光仮面」などともてはやされていた。

 

後世、三重野日銀の急進的なバブル潰しが、その後の「日本の失われた20年」、「アメリカと競う経済大国の座から転落」という事態を生み出した張本人として批判されることになりますが、それを当時の世間もマスコミも理解していませんでした。今、私たちが歴史から学ぶとすれば、「嫉妬に基づく正義」ほど悪質なものはないということでしょう。

バブルが弾けて、不動産をめぐってたくさんの悲劇が起こりました。伊豆の別荘地、越後湯沢のリゾートマンション、千葉リーヒルズなどは、管理費と税金ばかり高くて値が付かない「負動産」化し、東京首都圏のサイズが縮小、遠い郊外住宅地やニュータウンは寂れ、人々は都心へと引き寄せられていきました。

 

次に、2008年のリーマンショック崩壊ですが、震源地がアメリカだったため、日本の平成バブル崩壊ほど経過が分かりやすくないかもしれません。

2007年後半から、アメリカの不動産バブル崩壊の前兆はいろいろと起こっていましたが、直接のきっかけは2008年9月15日に、米国第4位の投資銀行リーマンブラザーズが、連邦倒産法第11条の適用を連邦裁判所に提出したこととされます。負債総額64兆円(6000億ドル)、史上最大の倒産。米国連銀もさすがに救済はできませんでした。

その後、米国政府による救済策が注目されましたが、力及ばず。日米をはじめ、世界の株価が暴落したのは翌10月に入ってからです。日経平均では10月28日の取引時間中につけた6994.9円が、今でもバブル以降の最安値です。

 

この10月28日は、忘れもしない。私は意気消沈した足取りで、三越前駅近くにある「ナショナルオーストラリア・バンク」に向かっていました。実は私、前年から同行で、「オーストラリア物件に対する日本円ローン」を組んでいたのです。

リーマンショックの影響で、豪ドルは日本円に対して大暴落しました。9/29には1豪ドル89.01円もあったのに、わずか一か月後の10/28には56.62円まで暴落。この安値記録は今でも破られていません。

 

為替の激変によって、私がどうなったかというと、「日本円の負債額が、オーストラリアの不動産価値を超えてしまった」のです。当時、物件の担保価値が42万豪ドル、残債が2500万円くらいでしたが、

 

9/29  担保価値42万ドル、残債28.08万ドル(@89.01) LTV(融資担保比率) = 66.8%  OK 

10/28  担保価値42万ドル、残債44.15万ドル(@56.62) LTV(融資担保比率) = 105.1%  NG 

 

このローンは「ノンリコースローン」といって、返済できなくなっても家だけ明け渡せば残債は残らないタイプの融資ですが、その代わり、LTV(融資担保比率)が85%を超えると、その分はすぐ返済しなくてはなりません。10月に入って、豪ドルが暴落すると、「2週間後までに600万円払え、さもないと家を没収する」なる旨の催促が矢のように来たのです。

リーマンショックで日経平均も豪ドルレートも市場最安値になった2008年10月28日は、銀行の催促を受けて、私が銀行の融資担当者と直談判する日だったのです。

 

結論からいえば、私はオーストラリアの家を手放さずに済みました。「マーケットで売却するよ~」、「時間かかってるよ~」などと、のらりくらりかわしている間に、豪ドルの為替レートが回復しれくれたおかげで、1ドル=79円になった時点でLTV=75%を下回り、翌09年3月、晴れて豪ドルローンに通貨スイッチすることができたのです。

ま、私は運がよかったのだと思います。あの時点で、日本円など外貨ローンを返済できずに家を手放したオーストラリア人は大勢いたはずです。日本でもリーマンショックの影響で、巨額負債を抱えて倒産した買取業者やデベロッパーは数知れず…

先月はギリシャに行ってきましたが、あの国はリーマンショック&ユーロショック以降、10年経っても経済が立ち直ってない国のひとつで、日本より厳しい「失われた20年」に突入しそうな感じがします。

 

私思うに、人間に欲がある限り、バブルというものは、結構定期的に起こり、そして定期的に弾けるのだと思います。世界経済が一体化するほど、そのサイクルは短くなっている感があります。10年おき位に、世界的なバブル崩壊があることを想定して動いた方が良いのかもしれません。

また、長いつきあいを想定して不動産を買うなら、「バブル崩壊」を実体験している業者さんから買う方が安心度高まりますね。その体験がない方のトークって、どうも薄っぺらい気がして…

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海外中古物件の管理、やって初めて一人前

こんばんはManachanです。今回は、海外物件買った後の、「管理、アフターサポート」の難しさについて書いてみます。

私は、2011年に投資家コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を立ち上げて以来、200以上の海外不動産セミナーをこなしてきました。もともとは、「業者と投資家をセミナーで結びつける」という「場の提供」をやっていましたが、活動の内容が進化するうちに、場の提供だけでは会員・オーナーに対して無責任だと痛感するようになりました。なぜなら、

我々が企画したセミナーで海外物件を買った多くの日本人投資家が、業者に適切な管理をやってもらえず(=放置プレイ)、入居付けも売却もできずに泣き寝入りしているケース

を、目の当たりにしたからです。特に東南アジアで深刻な問題が起こっており、今の私はマレーシア・タイを中心に、会員の要請に応じて「入居付け出張レスキューオペレーション」を毎年やっています。また、会を一緒に立ち上げた相棒の坂口は、フィリピンに移住し現地で管理会社を立ち上げています。結局、会員・オーナーに本当の意味で責任を取るためには、どこかのタイミングで「業者成り」して、長年真面目にやり続けなければならない…それが不動産の宿命なのだと思います。

 

ところで、東南アジアなど発展途上の新興国で、立地やクオリティに劣る物件の入居付け、修繕手配、クレーム処理、管理費光熱費の支払や税金関係のお世話を含めて、日本の管理会社が通常やるレベルのサービスを自社でやることは、並大抵の努力ではつとまりません。マンパワーかかる割に儲からない、それに何より、新興国では日本では考えられないレベルの問題が頻発するので、不謹慎ながら、放置プレイしたくなる業者の気持ちもよ~く分かります。

現時点では特に、人の問題が大きいですね。新興国では、不動産管理のプロフェッショナルがまだ育っていないのです。マレーシアを例にとると、優秀な人間は物件管理の仕事など、まずやりません。ベストではない人間(=日本人の基準からすると相当、出来の悪い人間)が、少し仕事やってはすぐ辞めていき、さらに経験のない新人が担当になる、そいつに一から説明してもすぐ辞めていく…給料安い上に、多くの物件で「毎日、罵声が飛んでくるストレスフルな仕事」のため、長続きしないのです。物件の施工レベルがいまいちで、ドアや窓の建て付け、漏水、コンクリ剥離…築浅なのに様々な問題が起こるため作業量がなかなか減りません。

 

私はいま、次のような立ち位置で海外不動産の活動をしています。

1)自分が買って保有するような、「自信のある海外本命物件」に関しては、業者として、管理まで責任持ってサポートする(注.先進国物件に限る)。

2)上記以外に関しては、業者から開催料金をいただいてセミナー企画(=場の提供)するが、成約報酬は一切いただかない。

1)に関しては、主にドイツ、アメリカ、オーストラリアのいくつかの地域で実施しています。その対象を先進国に限っているのは、「新興国の物件管理を頼まれても、現時点では業者としてリスクを負う自信がない」からです。新興国で私にやれることは、上述「レスキューサポート」か、マレーシアやタイ、フィリピンなどで比較的信頼できる日系管理会社につなぐこと位ですね。東南アジアの管理会社セミナーも時々企画しています(例.「ジョホールバル物件管理・入居付け相談会」2017/11/21東京)。

先進国であれば、法制度がしっかりしてるし、不動産管理のプロも豊富に居るので、地元の信頼おける管理会社に日常的なオペレーションしてもらった上で、ある程度のマンパワーをかければ、日本人オーナーに説明責任取れるレベルで管理サポートが可能だと考えています。

 

ですが、それでもいろんな問題は起こりますし、事態の解明・解決に結構なパワーが必要となります。時には先方とドンパチ、派手に喧嘩する場面も出てきます。例えば、我々が手掛けるドイツやアメリカの中古物件でよく起こる問題は、

家賃や諸経費の支払の過程で、意味不明な入出金が起こる

・入退去があっても管理会社からの報告がない

・予告なしにリフォーム工事の工期が大幅に遅れる。

・予告なしに残金支払の期日が前倒しになってしまう。

等々…

 

これらは、現地管理スタッフの経験・能力が足りないとか不真面目というよりは、むしろ「仕事の丁寧さや報告・情報共有の仕方が日本と大きく違う」がゆえに起こる問題だと思います。暗黙の了解や、日本式の「ほうれんそう(報告・連絡・相談)」が全く通じない世界。担当者が長期休暇を取れば、結果的にいろんな物事がストップしてしまいます。定期的にSkype会議をして、何度も何度も、繰り返し注意して、こちらの期待値を伝えれば、なんとか意図通りに動いてくれますが、そうなるまでに、かなりの時間とエネルギーを使います。

世界中見渡しても、おそらく日本人ほど、客の要求に対して主体的かつ真摯に対応し、こまめに連絡・報告してくれる国民は、他に居ないと思います(中にはもちろん、そうじゃない方もいますが、全体的な印象として、日本人は圧倒的に素晴らしく真面目ですね)。決められたことしかやらない。いや、それさえやらないで言い訳だけは天才的な国民が多いなか、多様な問題が起こる中古不動産の管理において、日本人オーナーが何とか満足できるレベルで任せられる外国の管理会社は、私の経験上、皆無に近い。

日本人オーナーが所有する海外物件の管理を彼らに丸投げすると、文化慣習や法律の違い、コミュニケーションに関する感覚の違いゆえ、たくさんのトラブルが起こる。オーナーを怒らせたり、不安にさせる前に介入した方が得策だが、結局、相当な手間暇をかけなければならない。相手が真面目で信頼できる人なら、将来時点で、何とか自動的に回るようにできるかもしれないが、それには、こちら側も様々なトラブルを経験し、対応力を高めておく必要がある。

 

日々是、問題発生、バトル(?)の日々ですが、それもまた、楽しいです。不動産が好きだから、賃貸経営を長年やってるから、「まじかよ!勘弁してくれよ~!」と呆れるレベルの問題が起こっても理解はできるし、こちらに問題解決のパワーがあって、相手が真面目でありさえすれば、解決できない問題はないと思っています。海外中古物件に関わるリアルな問題・トラブルの対応は、不動産投資家として、業者として、私を成長させてくれる最高の題材だと思います。

逆にいえば、そうした物件周りのリアルな問題に直面せず、プレビルド(予約販売物件)ばっかり売ってる業者は、不動産としての仕事してないも同だと思います。リアルな実物不動産を業務で扱った経験がないんだから、実際いくらで貸せるか、どんな問題が起こると想定され、どんな対策が取りうるのか…分かるわけがないよね。

人間の住まいやオフィス・商店として活用されるリアルな不動産、特に中古物件の管理は何かと大変で、国をまたぐと難易度も増しますが、それをやらないと結局、業者として一人前になれないのだと思います。

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学校行かずに家で育つ、という考え方

こんにちはManachanです。久々の育児ねたでいきます。

小学6年になる娘ソフィアですが、相変わらず学校行かずに、平日も家で過ごしております。正真正銘の「不登校児」。

学校行かないとはいえ、それなりに規則正しく生活しております。朝は普通の時間に起きるし、日中も決められた時間にネットつないで、Youtube動画とか見ますけど英語の自宅学習教材(算数)を毎日やってますし、ネットつなげない時間は本とか読んでますし、ちゃんと三食たべてますし、家の手伝いも少しはしますし、夜はたいてい10時前に寝ますし…

登校しないこと、クラスの友達と同じ宿題をやってないこと、滅多に外出しないことが気になりますが、それ以外は問題なく、家で順調に育っていると思います。

娘がほぼ毎日不登校になったのが、5年生の夏休み明け。それから約1年が経ちました。最初は区が運営する「ブリッジスクール」なる、不登校児向けの教育施設に行ってましたが、半年しか続かず、それ以降は、毎日家で過ごすようになりました。

ブリッジスクールは「適応指導教室」と呼ばれるもので、不登校児を「所属校に復帰させる」ことを目標に、学校生活に徐々に馴らしていく施設。通常の学校に比べて自由度は高いですが、結局、娘には合わなかったんですね。

最近の私は、「必ずしも、学校に復帰させなくてもいいじゃん」と思うようになってきました。忙しい仕事の合間、時間をみつけてフリースクール等の説明会に行ってますが、今朝、妻と一緒に行った「東京シューレ」の説明会は、これまで見聞したなかで一番、「娘に合う場所」だと思いました。

東京シューレは、首都圏にあまたある「フリースクール」と呼ばれる学校外教育機関のなかで、たぶん一番有名で、歴史も長い。「学校行かなくてもいい」、「家で学べばいい」、「本人が希望すれば、いつでも遊びに来てよい」という意味でのフリースクールの草分け的存在。創立者かつ代表の奥地圭子さんは不登校の世界では有名な方ですね。今日、彼女の講演を聞いて、ピンと来ることがありました。

・英米圏の国では「不登校問題」がない。それは、学校に行かない子が「自宅学習(ホームスクーリング)」することが、正式な教育として認められているから。

・日本を含め、東アジアの国は学校信仰が強い社会なので、学校に行かない自体が「問題視」される、大人のその見方が、「不登校問題」をつくっている。

私の場合、妻がオーストラリア人なので、すぐピンときました。かの国では、私の知る限り、普通の学校に適応できなければホームスクーリングで良いという考え方。お父さんお母さんが自宅学習プログラムを考える時に、教育専門家がサポートする体制も整っています。ソフィアと同じ年齢で仲良しのお友達も、今は学校行かずにホームスクーリングやってて、それが別段問題視されません。

日本は全く逆で、学校に行かないことが問題視されますし(特に、親が問題視しますね)。あの手この手で、不登校児を学校に戻そうとします。以前ソフィアが行ってた「ブリッジスクール」も含め、行政施策の多くが、「学校に復帰させる」ことを目標に組み立てられています。学校行かなくて良いホームスクーリングの考えとは真逆ですね。

ま、それでも、私が子供だった時代に比べれば、社会も不登校児に対してずいぶん優しく理解する世の中になったと思いますよ。あの頃、子供が学校に行かないと不登校どころか「登校拒否」と呼ばれ、世間に顔向けできないレベルの大問題になったものです。子供の視点に立った大人の理解なんて、まず期待できなかった…私は学校にすんなり適応できた子ではなかったので、あの頃の日本社会の学校信仰の激しさは痛烈に覚えています。

子供時代に辛い経験をした私が、いま父親として、ソフィアに何ができるのかというと、

・学校行かなくてもいいんだよ。
・家で元気に育てばいいんだよ。
・今のままのソフィアでいい。変わらなくていいんだよ。

そういうメッセージを伝えつつ、本人が何か学びたいと言い出した時にサポートしたり、そのためのアンテナを広げておくことなのかなと思います。

なお、東京シューレの説明会で、面白い話を聞きました。

・日本の総理大臣で、東京シューレを初めて視察したのが、安倍首相だったそうです(2014年9月)
・フリースクール等、学校外教育機関を支援する目的で、昨年成立した「教育機会確保法」に一番尽力したのは、自民党の馳浩(はせひろし)議員だったそうです。

こういう教育領域って、共産党、社民党、(立憲)民主党あたりが力を入れてる分野かと思いましたが、フリースクールに関しては、自民党が中心となって推進していたんですね(より正確にいえば、馳さんみたいな、自民党内のリベラル派か‥)。民主党や共産党あたりが、フリースクール支援に消極的(だった)だとしたら、その理由は何なのでしょうか?フリースクールみたいな私学よりも、学校教育を充実させろという考え方でしょうか?

いずれにせよ、私たち大人が「何でも学校」みたいな思想から離れて、もっと多様で柔軟な育ち方、教育方法を認めるような考え方をしないと、ソフィアみたいな子は浮かばれない。

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東陽町にマンションバブルがやって来た!

こんにちはManachanです。今回は「東京の不動産」ねたでいきますね。

私は東京都内、江東区の東陽町に住んでいます。東京駅から東へ、メトロ東西線でわずか5駅9分の至近距離。タクシー乗っても2000円ちょっと、頑張れば歩けます(私の足で50分かかりますが…)。

この一帯の基本的性格は下町、庶民の街。金持ちが好んで住む場所ではありません。でも都心に近くて便利なので、最近はアッパーサラリーマン家庭がマンション買って住む場所になっています。下町ながらインターナショナルスクールもあって、外国人も比較的多いです。

 

その東陽町界隈、いま新築マンション建設ラッシュです。駅徒歩5分圏内に3社の新築分譲マンションが同時に販売中。

・住友不動産のシティテラス東陽町(駅5分、522戸、完成済)
・野村不動産のプラウド東陽町サウス(駅4分、97戸)
・新日鉄興和のリビオレゾン東陽町プレミア(駅3分、93戸)

 

これらに加えて、

・三菱地所のパークハウス東陽町翠賓閣(駅8分、117戸)
・一建設のプレシス東陽町(駅12分、35戸)

 

狭い地域にこんなに建てて売れるのかと思いきや、案の定、住友の「シティテラス東陽町」はしっかり完成在庫になってます。今でも150戸(約30%)くらいは残っているとの噂で、暑い日も寒い日も、立て看板持ったアルバイトのおじさんが駅前に立ってビラ配ってます。

最近は野村の「プラウド東陽町サウス」の立て看板持ったおじさんが近くに立ち、2プロジェクトの販売合戦を繰り広げるのが、東陽町の風物詩(?)になっています。

 

シティテラスが完成在庫いつまでもはけないように、他の駅近物件も苦戦するでしょうね。全プロジェクト、完成在庫まっしぐらでしょう。理由は簡単で、売値が高すぎる。

・東陽町の駅近新築マンションは、坪単価250万円位なら実需客に売れる。

・でも、住友も野村も、坪単価平均310万円くらいで出してきている。

・土地の仕入れも、建築費も高いので、安売りするわけにはいかない。

 

東陽町で坪300万円超なんて、住んでる者からすれば、「ウソだろう~」と思う高額帯。単純計算して70㎡で6800万円とかするわけですから、区内No.1ブランドの門前仲町でさえ、そんな値段で売るのは難しいはず。ましてや東陽町のマーケットに合う価格帯ではない。

これ、「都心局地バブル」の波及と考えられます。アベノミクス始動後、特に2014年末の黒田バズーカ第二弾で金融緩和が行われた結果、東京の都心、城南、湾岸と、神奈川県の武蔵小杉、みなとみらい、京都市の御所周辺など、局地的に地価・マンション価格が高騰しました。

折りしも、「インバウンド観光需要」が盛り上がり、都心駅近の土地はホテル業者やワンルーム業者がありえない高値で買う世界となりました。マンション業者も土地仕入れなければなりませんので、無理した高値で仕入れ、高い建築費かけて建て、そのコストを転嫁して分譲しました。その結果、都心近くでは坪単価400万が一気に600万になり、近郊でも200万台だったのが軒並み300万台に…いつの間に、「都内の分譲マンション、予算5000万円では新小岩あたりの安普請マンションしか買えない」時代になりました。

これが、番町、青山、六本木、銀座、恵比寿…富裕層のセカンドホームや、相続税対策等の資産保全用として成り立つステータスな場所なら高値でも売れます。西新宿や豊洲界隈のタワマンも、分かりやすいので中国人投資家の物色対象になりました。いずれにせよ、実需客が買えない価格帯になってしまったのです。

 

その矛盾が一番顕著に出たのが「2016年の世田谷区」。住宅地としては良い場所ですが、所詮、アッパーサラリーマン層の実需しかないエリア。どのデベロッパーが売り出しても、値段高すぎて売れず、完成在庫の山になってしまったのです。

考えてみれば、すぐ分かること。いくら世田谷区でも、タダみたいな金利で35年ローン借りられても、20坪強で8000万円もする桜新町の新築マンションなんか買わないよなあ。億のキャッシュうなってる地方の金持ちが、都内のマンション買うにしても桜新町なんて普通選ばないし…

 

2016年に世田谷で起こったことが、いま、1年遅れで、江東区東陽町にやってきた感があります。私はっきり言います。この場所で坪300万円では売れません!

東陽町や木場の中古マンション相場って、だいたい決まってます。駅5分近辺なら、大体こんなもん。

・築10年 坪200~220万円
・築20年 坪180~200万円
・築30年 坪160~180万円

そんな市況のなか、「いま6800万円(坪300万)で買って、10年後に4500万円(坪200万強)くらいに減価しちゃう」マンションなんて誰も買わないです。そもそも木場・東陽町は10~20年前に建った良質な中古マンションが豊富で、リフォーム済がどんどん出てますから、無理のない値段で中古買えばいい、みたいな知恵がついてきた人も増えてきたようで…

富裕層や外国人が金に糸目をつけずに資産保全目的買うなら別ですが、木場•東陽町のような下町は見渡す限り実需しかない世界ですから、間違いなく価格調整が起こるはず。東陽町本来の実力である、駅近新築で坪250~260万円近辺まで値段が下がるでしょう。

 

【東陽町4分の新築6629万円 vs 木場3分の築19年3999万円~どっち買います?】

 

いま、分譲マンションデベロッパーや販売会社は本当に辛い時代ですね。すでに首都圏では中古住宅の流通が新築供給数を上回り、ますます欧米型の「ストック住宅経済」に近づいてきています。新築マンションも値段下がらないのなら、実需層は中古を買って、新築買うのは富裕層の趣味、みたいな時代になっていくでしょう。

そうなっても、デベロッパーや販社以外、別に誰も困らないと思いますよ。日本はもう住宅足りてるんですから。

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