中国不動産バブルが破裂しない理由

chinashinkansen
こんにちはManachanです。6泊7日に及んだ、実り多い中国・北京出張から帰国しました。北京での不満はネット接続と空気の悪さだけで、それ以外は快適。メシは旨いし、タクシー安くて便利だし、ホテルもコスパ良いし…何より、仲間に恵まれましたね。北京不動産展に一緒に参加した業者様の人柄が素晴らしく、最初から最後まで楽しい滞在でした。

今回の滞在期間のうち、まる1日を、北京不動産視察にあてました。インバウンド(=中国人に日本の不動産を販売)ビジネスをやる上で、北京の人たちが、どんな住環境で暮らしているのか?不動産価格や利回りはどれ位か?彼らが何を求めて日本不動産を買うのか?…それを肌感覚でつかみたいと思ったからです。

一言でいうと、「北京不動産の余りの高さに絶叫!」でしたね。

北京市内で4か所、区分のマンション・アパートを視察したけど、1億円以下の物件が一つもない!そして、中古物件は建物がボロすぎ!管理悪すぎ!昼間なのに内廊下は暗くて電灯欲しい位だし、外壁剥がれてても補修しないし、ゴミや埃がそこら中に散乱、築15年しか経過してない家が日本の築40年相当に見えましたよ…

しかも北京の人って、家を賃貸に出す時はきれいに内装するのに、売りに出す時は何もしないのも驚きでしたね。中古だと台所直してない、風呂場直してない、日本でいう「廃墟チックな激安戸建」みたいなスペックで売りに出すのに、値段は1億円以上するんです!

極めつけは、「3LDKに2段ベッド並べて、男性20名を泊まらせてる簡易宿舎を、売り物件としてそのまま見せられた」こと。別にどんな運営してもオーナーの勝手だけど、「1億5000千万の物件売るのにタコ部屋をみせる!」。その神経が、どうしても理解に苦しみます。

ま、中古をリフォームして高く売るという発想が、北京にはまだないんでしょうね。買った人が金かけて、自分の好きなようにリフォームするのが当たり前のマーケットなのでしょう。日本不動産を扱う業者の視点からみると、「こんなにボロくて汚くて、しかもタコ部屋なのに1億円以上でガンガン売れて、手数料とれるのなら美味しい商売」だと思いましたね。

北京市内は高すぎるけど、郊外に行けば安く買えるのかなと思い、市内から東30kmほど離れた「通州」という街でも物件視察しました。ここは北京の副都心として整備中、市内直通の鉄道も通る「さいたま大宮チック」な場所です。でも物件価格は大宮よりずっと高く、2部屋だと軒並み5000万円以上の世界…いま北京で家買うのは、本当に大変ですね。

北京で長年働く外国人はたくさんいるけど、友人に聞いたところ、最近、外国人で北京の物件買った人は「聞いたことない」とのこと。そりゃ、高すぎるもんねえ。

北京だけ見ていると、不動産バブルが今にも破裂するのではないか、物件価格が暴落するのではないかと言う人もいます。確かに、いま北京の北2~4環、東2~4環あたりの新築単価は、使用面積で換算すると坪700~800万円(六本木、銀座、番町の一等地相当)か、それ以上の1000万円クラス(ロンドン都心に近い価格)も出てきてますので、これ以上、値上がることは想像しにくい。しかも北京の生活物価は、タクシー初乗り200円、地下鉄60円、ビジネスランチ300円位と安く、収入水準も大卒初任給が7万円、人気料理店の店員が月給4~6万円位の世界なので、余計、不動産価格とのアンバランスが目立ちます。若い世代や、サラリーマンとかで買うのは無理でしょうねえ。

でも、そこは日本の比ではない巨大国家のこと。地方都市や農村にも目配りしないと、全貌は見えてきませんし、なぜ北京上海の不動産価格が今のレベルまで上がったのかという説明もつきません。

不動産マーケット・投資の視点で、いま中国で注目に値するのが、「二線都市」だと私は思っています。

「二線都市」とは何か?「省都」か「省都相当」の経済規模を持つ、都市圏人口300~500万クラスの地方中核都市のことです。日本でいうと、相対的なポジションは「札仙広福」ですが、人口規模は「名古屋」位あるような都市。広い中国には、二線都市が31もあります。「地方大都市」と言って良いでしょう。

中国の都市ランク

一線都市    北上広深(北京、上海、広州、深圳)+ 天津
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二線都市・上位 8都市 (杭州、南京、済南、重慶、青島、大連、寧波、厦門)
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二線都市・中位 16都市 (成都、武漢、ハルビン、瀋陽、西安、長春、長沙、福州、鄭州、石家荘、蘇州、佛山、東莞、無錫、煙台、太原)
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二線都市・下位 7都市 (合肥、南昌、南寧、昆明、温州、淄博、唐山)
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三線都市     極めて多数

二線都市の上位、中位なら、日本でもそれなりに知名度あるかと思います。中国には全部で22の省がありますが、通常は省に1つ(大きな省なら2~3の)二線都市があります。その二線都市のなかで、上位、中位を中心とするいくつかの都市が、いま中国で最も、不動産価格上昇率が高くなっており、すでに上がりきった感のある北京・上海の投資家が、熱い視線を注いでいるのです。

いま中国で不動産価格の上がり幅が著しい5都市

1.厦門 (二線都市上位)
2.蘇州 (二線都市中位)
3.合肥 (二線都市下位)
4.鄭州 (二線都市中位)
5.武漢 (二線都市中位)

そういう街は、不動産価格のみならず、都市自体も勢いよく発展しています。中国は新興国とはいえ成熟しつつあるので、どの都市でも発展するわけではなく、各地方では「省都(=二線都市)一極集中」という集約現象も起こっています。

日本の福岡市や札幌市がそうであるように、二線都市が「周りの地域の人口・経済力を吸い上げて、北京上海より速いスピードで成長する」現象も起こっているのです。

私思うに、「新幹線駅があり、北京や上海や広州に直通できる二線都市」は、不動産投資視点で注目すべきだと思います。たとえば、中国の大動脈ともいえる北京~広州間は約2200㎞、新幹線で9時間の距離ですが、その間に、4つの二線都市が存在します。

(北京)
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石家荘 (二線都市中位、河北省の省都)
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鄭州  (二線都市中位、河南省の省都)
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武漢  (二線都市中位、湖北省の省都)
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長沙  (二線都市中位、湖南省の省都)
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(広州)

また、上海から西の内陸へ向かう新幹線上にも、3つの二線都市が存在します。

(上海)

南京 (二線都市上位、江蘇省の省都)

鄭州 (二線都市中位、河南省の省都)

西安 (二線都市中位、陝西省の省都)

こうした二線級都市の不動産価格は、北京上海からみれば「4~5分の1」とかのレベルで、まさに別世界。たとえば、北京市の住宅平均価格が48,847元/平米ですが、新幹線で一時間足らずの石家荘市の価格は平均9,944元、鄭州市も11,464元。そして、かつての北京上海がそうであったように、価格の上昇スピードが速い。

特に鄭州は、南北(北京~広州)と東西(上海~西安)の国土軸が交差する「中国の交通の要衝」なので、そこの物件がまだ安く買えるならば仕込んでおく価値はあると思います。

また、中国全体をみると発展がいびつな上に、「周辺都市から二線級都市へ」、「二線級都市から北上広深へ」という、人・カネの流れが太く存在します。二線級都市の富裕層が北京上海の住宅を競って買うことで、今の超高価格が維持されている面もあり、実際に根強い実需があるからこそ、「ボロボロのタコ部屋でも北京なら1億5千万円で売れる」わけです。

そう考えると、いま二線級都市の資産価値が勢いよく上がっており、信用収縮どころか拡大している以上、北京や上海の不動産価格が暴落することは考えにくい。中国政府が極端な金融引き締めを行って不動産マーケットを人為的に壊すことでも起こらない限り、購買実需で支えられて不動産価格が維持・上昇を続けると考えます。

ファイナンスも結構充実してますしね。北京の不動産視察で見た限り、中古の住宅でも7~8割くらいの融資をひくのが当たり前のようでした。

でもって、中国のお国柄を考えると、共産党のガバナンスが効いている限り、政府が不動産マーケットを壊す可能性は低いと思います。また民意をみても、この国では「家を買えない人々のひがみ」はあっても、「家の資産価値が上がることを期待する人々の声」の方がずっと大きいでしょうから…
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【北京便り】お金でパスポートを売る国もある

dominica

こんばんはManachanです。連日スモッグで薄曇りの北京からブログ日記お届けします。

ここ中国は、「世界屈指のアウトバウンド不動産ビジネス大国」。北京、上海など主要都市では、(中国人からみて)海外の不動産を紹介・販売するセミナーや見本市の類は、十数年前から盛んに行われています。

 

国境をまたぐ財、サービスの販売において、お金の流れが「国内から海外」になるものを「アウトバウンド」(Outbound)、「海外から国内」になるものを「インバウンド」(Inbound)と呼びますが、

国内富裕層の旺盛な出国移民熱、資産外出しニーズ、海外不動産取得意欲を背景に、中国は現時点でおそらく世界最大のアウトバウンドビジネス大国。世界中から業者がやってきて不動産や移民ビザを中国人に売りにきます。その膨大な情報量は日本の比ではありません。

 

下の写真は今年9月22日から始まった北京の秋季不動産展(房展会)の様子。来場者の注目は海外不動産ブースに集まっています。我々も日本からブース出して東京の不動産を中国人に紹介してますが、

折角の機会なので自分でいろいろブースを回り、日本マーケットでは紹介されてない、ヨーロッパや中近東、カリブ海諸国の不動産情報をたくさん仕入れてきました。

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ブースを回って世界中の不動産話をしてると本当に楽しくて、一日があっという間に過ぎてしまいました。率直な感想。

 

世界は広い! 実にいろんな国があるものだ…

 

中国人の場合、日本人と違って「海外のパスポートや永住権を取りたい」という非常に強いニーズがありますので(というより、彼らが海外の不動産を買う動機がぶっちゃけ海外に逃げることなので…)、そのニーズに最適化された世界中の不動産商品がたくさん売られていました。例えば、

– 50万ユーロ以上の物件をスペインで買って、EUグリーンカードをゲットする案件

– その隣の国ポルトガルで、既存中古を改修した特別な物件を28万ユーロで買ってEUグリーンカードをゲットする案件

-地中海の島国キプロスでは、「30万ユーロ以上ならどんな不動産買ってもEUグリーンカード出る、欧州最安値‼︎」。それだけを売り物にしており、ロクに物件紹介してくれなかった。

一番ぶったまげたのが、カリブ海の島国「ドミニカ共和国」のブース。アフリカ系のセールスレディが、おもむろにPCを広げて、

ドミニカ共和国の国籍取得プログラム。わずか20万USドル投資でパスポートが届く。カリブ海で最安値!ドミニカのパスポートでカナダを含む世界113か国へビザなし渡航可!

 

説明書きをみると、ドミニカのほか、セントルシア、グレナダ、アンティグアバーブーダ、セントビンセント&グレナディーン等、カリブ海に浮かぶ島国は軒並み、政府が「国籍を売るビジネス」をやっていて、中国人が世界最大の上客であるよう。ドミニカの場合、パスポート取るのに渡航も一切必要なく、中国の自宅にいながらドミニカのパスポートが届くという…すげえ商売だなあ。

ドミニカは国の総人口がわずか7万5千人とのこと。同国のパスポート持ってる中国人の方が数多いかもしれないな。案件自体は、グロス利回り2~2.5%という、投資価値の面ではお話にならないものでした。国籍目当ての中国人だけが買うのでしょう。

カリブ海諸国は極端としても、ヨーロッパでは南欧や東欧の国に、「グリーンカード安売り」が目立つ印象。ドイツとか英国とか、オーストリアとか、経済が比較的安定し、グリーンカード安売りする必要のない国の案件ほど、投資価値の面でみるべきものがあると思いました。私が良いと思ったのは、

 

・スペイン・バルセロナ。「ガウディ」の見える新築収益マンション。約3000万円から、ローン可。
・オーストリア・ウィーン。「国際連合本部」と「ドナウ河」の間に建つ新築収益マンション。約4000万円から、ローン可。
・ポルトガル・リスボンに隣接する島の再開発案件。ユーロ建て年利10%で、かつ買取保証つき。
・トルコ・アンタルヤ。地中海から50m、600万円から買える新築マンション。

 

等々…近い将来、日本でのセミナーで紹介するかもしれません。本場・中国に来たからこそ、海外不動産の良い情報が得られて、デベロッパーとも直接つながれてとても嬉しいです。

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「なんちゃって日本語」業者にムカつく理由

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こんばんは、Manachan@北京出張中です。

ここ北京では、エキサイティングな仕事と、素晴らしいグルメで充実の日々を送っておりますが、その話題は次回以降に回して、今回は「日本語コミュニケーション能力」のテーマで書きます。

海外不動産関連の仕事をしていると、普段使う言葉は英語か、物件所在地の現地語になることが多いですが、たまに、日本語が使えるケースがあります。不動産仲介業者、管理会社、弁護士…といった人々が海外在住の日本人だったり、あるいは日本語堪能な外国人であった場合がそれです。

「海外なのに相手が日本語使ってくれるなんてラクじゃん」と一瞬思うけど、甘い!彼らと日本語でメールのやりとりをしばらくすると、結構な違和感を感じます。端的にいうと「ムカつく」んです。

お互いの立場としては、彼らが「業者」で、私が「客」あるいは「客の代理人」としてやりとりすることが多いですが、彼らは日本の民間事業者なら「ありえない」レベルの、相手に嫌われるコミュニケーションをすることがあります。典型的なパターンは3つ。

1、「客の言い分を聞くより先に、自分の言い分を言う」
⇒(独白)そんなのお宅の事情で、客の知ったことじゃないだろ!と思う。

2.「自分が客に対してできることを言う前に、最初から”できません”を言う」
⇒(独白)いろんな制約があるのは分かるよ。でもそれ以前に、客のために何かできるのを考えるのがおたくらの仕事でしょ?と思う。

3.「相手に要求する時に、ストレートに言う」
⇒(独白)日本では「大変申し訳ありませんが、かくかくしかじかの事情で、~していただけたら幸いです」と前置きをするのが普通。内心で申し訳なく思ってなくても、相手に受け入れられるためのそれが最低限のマナー。

上の内容を、日本語じゃなくて、英語で言ってたら、多分そんなに問題はないのですよ。

私も英語圏で長年仕事してましたけど、業者が客に対して「自分の言い分から先に言う」、「要求をストレートに言う」のは普通だったし、最低限の礼儀ある言葉さえ使えば問題にはならない。

でも、業者が日本語を使って日本人客と話した瞬間、「磁場」が変わります。自動的に「日本の業者と客」の関係になり、TPOや相対的立場に応じたコミュニケーション能力が求められ、その観点から判定されて、好かれたり嫌われたりするのです。

業者側には日本社会で当然に求められる配慮や言葉遣いが、暗黙のうちに要求され、それができないと「使えねえ業者」、「失礼な業者」の烙印を押されるのです。

その点の機敏を、海外に長年住んだ方は、分からないことが多い。他の言語圏で暮らしている以上、仕方ないことではありますが、せっかく日本語を使ってサービスしても、日本語を適切なレベルで使いこなせないことのマイナスが目立ってしまうのです。

とはいえ私は、日本式のコミュニケーションが他の文化圏のそれより良いとか、優れているとかは、これっぽっちも思っていません。特に業者と客の関係になった時、日本のコミュニケーションはフェアじゃないと感じる面も多い。

日本語には、いろんなお作法があって、いろんな配慮をしなくちゃならず、面倒くさい。これが英語や中国語だったなら、どんなに楽だろうかと思うことも多々あります。

ですが、日本人を客としてビジネスをすると決めた以上、特にサービス業の場合、日本語コミュニケーションを高いレベルでこなす能力は、欠かせません。

サービス業は、人と人とのやりとりを通じて、価値が実現される産業です。言いかえると、相手を満足させて、良い気持ちにさせて、お金をもらう性質の仕事です。だから、貧弱なコミュニケーションで下手こいたら致命傷になる可能性がある。その点は極めてシビア。

〇「日本語で用件が伝えられるスキル」と、「日本語のやりとりを通じて相手を満足・安心させるスキル」とは、レベルが違う。

〇サービス業をやる場合は、暗黙のうちに、後者のレベルが求められる。前者のレベルしかないと、トラブル、クレームのもとになる

私は海外に長年住んだあと、日本に帰って客先常駐のプロジェクトマネージャーをやって、わがままで横暴な客とのやりとりに、かなり苦労しました。悔しい思いもたくさんしてきました。

その原体験があるから、声を大にして言いたいのです。コミュニケーションスキルが足りなければ、問題を直視して、克服しなければならないことを…
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北京で日本の不動産売ってきます

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おはようございますManachanです。

今日の午後、中国・北京へ飛ぶ予定。台風16号が関東に接近中ですが、無事に羽田を出発できるかな?なお、北京現地では1週間滞在する予定です。

今回、北京に行く目的は、

 

日本の不動産業者4社とともに、北京の秋季不動産見本市(北京秋季房展会)にブース出展します

 

Beijing Exhibition Center(北京展览馆)で開催される当イベント、英語名は「2016 BEIJING AUTUMN PROPERTY INVESTMENT EXPO」(リンク)。不動産イベントとしては中国最大規模で、9月22~25日の4日間、約42000~48000名の来場者が見込まれます。出展ブース数も300以上になる見込み。

私たちの出展団体名はJAPAN MIJ GROUP、ブースは5号館のD509です。私は基本、ずっとブースに居る予定。北京にお住まい、滞在中の方は、遊びに来てくださいね。

 

北京の不動産見本市は、毎年、春季と秋季の2回行われます。今年4月17日に、北京現地で春季の方を見に行きましたが、ものすごい規模と、来場者数に圧倒されました。

出展ブース数こそ「中国国内と海外が半々」の比率でしたが、来場者は「9割がた、海外ブース目当て」で、中国国内ブースは閑古鳥状態。「海外ブース」も不動産と移民ビザの両方を目玉にするところが多かった。皆さん、余程国外に出たいんでしょうね。

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あと、同セミナー会場で、20分間の講演枠をいただきました。「日本で不動産買って、移住する方法」(中国人在日本买房而移居的具体方案)というテーマで、私が講演します。

講演時間 9/25(日) 11:40〜12:00
言語 : 中国語

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「いま中国に行って、日本の不動産本当に売れるの?」というのが皆様の関心毎でしょうね。世界的に、中国マネーパワー減退気味の昨今、加えて中国当局の厳しい送金規制の問題も存在し、決して簡単なマーケットではありません。

でも、そんなの関係ないと、私は思っています。いま中国経済が調子良くても、悪くても、日本との外交関係がどうあれ、この大国と私の付き合い方のスタンスは変わりません。彼らと長期的に良い関係を築ければ嬉しい…ただ、それだけです。

 

会社員時代の副業から数えれば、もう6年も、中国人に日本の不動産やビザを紹介する仕事をやってきました。私がビザサポートした方は、皆、日本でハッピーに暮らし、真面目にビジネスをして、納税の義務も果たしています。日本の内需や雇用に、ほんの少しだけですが、貢献しています。

あと、うちの娘ソフィアは、中国・大連の婦産病院で生まれました。私もサラリーマン時代、大連の街にはずいぶんお世話になりました。中国と、そこまでのつながりがある以上、「金の切れ目が縁の切れ目」じゃないってことです。

明日から、北京で頑張って仕事してきます。

 

こちらの記事も、併せてどうぞ。

お金かけずに中国人顧客を集客する方法 (2016/3/18)

「日本」を必要とする中国富裕層 (2016/4/18)

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あえて商売にしない知恵

koukouyakyuu

こんにちは、Manachanです。今日は連休初日、でも天気悪く、家族とBig Bang Theoryのビデオ見ながら家でゆっくりしてます。

今回は、「非商業主義と海外不動産ビジネス」というテーマで、ひとつ書いてみます。

 

このコラム、なかなか面白かったです。

高校野球はなぜ、日本最大の人気コンテンツになりえたのか?

 

ポイントを書き出してみますね(赤太字は筆者注)

・高校野球はなぜ、長きに渡って日本人の心をつかんできたのだろうか?

・非効率、不合理。そして非商業性が継続の秘密

・高校野球の非商業化は公益財団法人日本高校野球連盟(以下:高野連)によって徹底されており、選手や監督に金が払われないことはもちろん、審判はボランティア、甲子園使用料や放映権は無料、観戦料金は格安(外野席は無料)と、最低限の運営費を除けば金銭はほとんど動いていません

・朝から晩まで灼熱のグラウンドに立つ姿に胸を打たれる。強豪校では4000時間ともいわれる時間をつぎ込んで練習し、一発勝負のトーナメント戦に挑む様子に感動する。徹底して磨き上げられた「高校生らしさ」に心を震わせることに価値を見出しているのです。

・一大コンテンツである高校野球には、観客やテレビ局から料金をとって収益化する道もあるでしょう。しかしそれは成功しないと思います。より高いパフォーマンスを見せるプロ野球がすでに存在しているうえ、商業化により「高校生らしさ」が失われてしまったら、高校野球は重大な「売り物」を失ってしまいますから。

 

私は日本人として生まれ、子供の頃から甲子園の高校野球を愛してきました。灼熱の夏、グラウンドで生命を燃やし尽くす高校球児たちの輝きは、昔も今も変わっていません。高校野球は日本の文化そのものであり、これがなくなること自体、想像したくありません。

全国に極めて多数のファンがいる超有力コンテンツでありながら、あえて収益化の道を選ばず、「非商業化」に徹することで「高校生らしさ」というコンテンツを際立たせ、洗練させてきた、という点も納得です。私もファンの一人として、高校球児が「コカコーラ」や「ソフトバンク」等、スポンサーのロゴが入ったユニフォーム着てプレーするのを見たくありません。

また、運営主体の高野連や参加校の関係者がボランティアであっても、高校野球大会が存続することで、毎年、阪神電鉄や大阪・神戸の旅館業者、バス会社などに巨大な収益をもたらしている面もあります。また、佐賀県や福井県など、知名度の高くない県の代表校が甲子園で活躍したら、たちまち全国的知名度になるという「地域プロモーション効果」も、金銭に換算すればすごい額になるのでしょう。本体の「非商業性」や「文化性」を貫いた結果、その周りに「巨大な経済」が生まれる事例として、高校野球は日本一分かりやすいと思う…

 

高校野球と比べてしまうとおこがましいですが、私の主宰する海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」も、「非商業性」を貫いたおかげで、結果的に細く長く存続できた事例の一つかもしれません。

2011年2月に東京で創立、今では福岡、名古屋、大阪の支部も加わり、全国4拠点と約2300名の会員を擁する当会は、高野連と同様、基本、ボランティアで運営している組織です。代表の私も副会長も各地の支部長も、手弁当で参画。基本的な運営費以外の金銭はほぼ動きません(オフ会の飲み食いも自腹…)。

とはいえ私たちの扱うものは、高額な不動産です。取引のたびに大きなお金が動きます。購買力のある2300名の会員をセミナーに動員する能力があるわけですから、会を収益化しようと思えばいくらでもできるチャンスはありました。

 

いま白状しますと、収益化を本気で考えたことが何度かあります。たとえば2013年2月、勤め先を解雇された翌日、私は都内・祐天寺にあった会の事務所(当時は五反田じゃなくて、祐天寺だった…)に行って、「俺これから、どうやって食っていこうかなあ?」と考えた時、オプションの一つにあがったのは、当時すでに約1500名の会員のいたアジア太平洋大家の会。

これだけの会員がいれば、広告収入とれる。それ以上に、業者からコミッション取れる。稼げる不動産ネタでセミナーをガンガンやって成約決めていけば、コミッションで食っていくことはできるかも…という、「メフィストフェレスの囁き」が、私の耳元に去来しました。

私、金儲けが悪いこととは思いませんよ。給与収入を失っても路頭に迷うわけにはいかない。家族4人、食わせていかなきゃならないんですから…ですので考えるべきは、「金儲けの手段」と「その手段をとった際のベネフィットとリスクの考察」。

 

当時の私は、アジア太平洋大家の会を、コミッション主体で収益化していく上での主なリスクは、次だと考えました。

・コミッション目当てで、自分がベストだと思わない海外物件を、会員に紹介しなければならないリスク(=良心の呵責)

・その結果、彼らに損させてしまい、会そのものや、不動産投資ブロガーとしての私の「評判」が落ちてしまうリスク。

・クライアント様(販売業者)に配慮する余り、ブログやメルマガで自分の思ったことを書けなくなるリスク(=フラストレーション)

 

いろいろ考えた結果、「会の収益化は、やりたくない」、「俺の性格に合わない」と思い、やめました。それどころか、翌2014年には「業者からコミッションいただかない」路線を打ち出し、今年9月1日に完全実施(コミッション一切いただきません)。それで、高野連的な「非商業主義」が決定的なものになりました。

(時々、副会長や各支部長には申し訳なく思ったりするんですよ…代表が商売っ気なくてごめんねと)

 

とはいえ、非商業化を選んだからこそ、こんなブログ記事を、誰への気兼ねもなく、ガッツリ書いたりできるわけです。

バンコクの買っていい駅、だめな駅 (2015/7/27

 

不動産投資視点で私が良いと思う「ウドムスック駅」よりも、あまり良いとは思えない「べーリン駅」周辺のコンドミニアムを日本人向けに売る業者の方がずっと多いのが現実です。彼らと金銭授受の関係を結んでしまうと、こんな記事は書けなくなってしまいます。

本音の記事を、自分の好きに書けるところが、非商業化の道を選んで良かったなあと思う点の一つですね。高校球児じゃないけど、非営利のおかげで常に私らしく、投資家らしくいられるわけで、それが幸福感にも結びついています。

 

もっとも、非商業化を金科玉条にする気はありません。会員にちゃんとサービスして、収益化する、社員も雇って仕組み化する…という運営も、できる人がやるなら十分アリだと思います。というか、資本主義社会ではそれが主流ですよね。

実際、いろんな友人から、「上手に収益化すればいいのに、もったいない」、「Manachanって、金儲け下手だよね」と、よく言われます。ハイ、本当におっしゃる通りです。

いつまでも、安宿に泊まって山下清みたいな恰好してなくても、やり方次第で一流リゾートホテルに泊まる身分になれるのに…」とか、時々言われます。ハイ、ご高説ごもっともです。でも私、別に東南アジアの安宿で十分満足なんでねえ。それに山下清画伯は、私の地元、千葉県我孫子駅の弥生軒に住み込みで働いたことのある郷土の偉人で尊敬してますし…

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私が不器用なことは、この際置いておいて…

利潤追求の世の中で、あえて、非商業主義を貫くことで、それが「文化」としての生命を持つならば、私はアジア太平洋大家の会は、今後も非営利のままで良いと思っています。「投資家の文化」って、日本に必要だと思いますから…

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不動産購入を休む勇気

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おはようございます。Manachanです。今回は、「不動産物件仕入れと売却のタイミング」について、思うところを書きます。

 

家主と地主」(全国賃貸住宅新聞社の月間雑誌)、私もコラム執筆で長年お世話になってますが、今月号の特集は素晴らしいですね。「家賃収入アップを実現した家主100人の見事な新手法」。

新発想の賃貸住宅として売り出す、旅行者向けに短期貸しする、入居者コミュニティをつくる、間取りを広くして1ランク上の住宅として貸す、空室に賃貸つけて投資家に売る、投資マーケットで仕入れて実需マーケットで売る…世の中、いろんな手法があるものですね。

なお私は、今回出てくる100名の凄腕大家さんのうち、約半数と面識があり、彼らにはいつも、良い刺激を与えていただいてます。不動産の世界で生きていく上で欠かせない人脈だと思うので、ずっと大事にしていきたいです。

 

ところで、凄腕大家さんの多くは、複数の物件を持っています。彼らは常にマーケットを見ながら、長期保有するもの、売却するもの、新たに仕入れるものを考え、ポートフォリオを入れ替えながら運営しています。

最近は、超低金利を背景に、収益物件の価格が全国的に高止まりしています。要は「売り時」なので、いま売却に走る大家さんも多いです。

 

特に、リーマンショックの影響冷めやらぬ、2009~11年頃は、収益物件の価格が非常に安かったわけですが、その時期に仕入れた物件を今の相場で売れば、場所や規模、工法にもよりますが2~5割は確実に値上がったのではないでしょうか?

税金面から言っても、すでに保有6年目を経過していますから、個人で買ったとしても長期譲渡の安い税率が適用されますからメリット大きいですね。

 

要は何が言いたいのか?不動産は「安い時期に買い、高い時期に売って利益確定する」のが基本、ということです。日本は他の先進国と比べると、いろんな構造要因があって不動産価格が上がりにくいマーケットといえますが、それでも、10年あれば2~3年くらいは、不動産価格の上昇・下落のサイクルを上手につかんで、値上がり益をとれるチャンスがあるということです。その観点でいうと、

 

・2009~11年頃に、収益不動産を安く仕込んで、賃貸で回す。
・いま(2016年頃)は価格が高いので、積極的に売却する。
・数年後、マーケットがクラッシュして安くなった頃に、再度、安く仕込む。

 

それが、「洗練された不動産投資家」の行動だと思うし、私も常にそうありたいと思っています。

しかし、それは多くの人にとって、「言うは易し、行うは難し」なのかもしれません。そこに「銀行融資」の問題が絡んでくるからです。

 

・2009~11年頃は、リーマンショック後ゆえ金融機関の融資姿勢が慎重で、収益不動産に対して融資が出にくい時代だった(だから安い!)
・いま(2016年頃)は、収益不動産に対する融資はジャブジャブ出る。金利も、ものすごく安い。

 

「収益物件の利回りが下がったとはいえ、今はどんどん融資引けるんだから、これを機に、一気に拡大しようぜ!」という人が多いのも理解できます。日本全体をみれば、たぶん、「いま売り時だから高く売る」人よりも、「低金利を利用してどんどん借りて買う」人の方がずっと多くて、多くの業者や金融機関がそれにぶら下がっているのでしょう。

日経新聞で、立て続けにこういう記事が出んだから、不動産投資と融資が、いま相当過熱しているのでしょうね。

 

不動産は「利回り商品」 群がる運用難民  (2016/9/11)

金融システム、金利変動や不動産集中にリスク  金融庁が警鐘  (2016/9/15)

 

長年、日本の不動産市場を見てきた経験から、私の意見を正直にいうと、

 

・いま、融資がどんどん出るからといって、収益不動産を高い値段で買うのは、相当な経験者・上級者でもない限り、やめた方が賢明。

・多くの人にとって、今は購入を「一休み」すべき時期。

 

いま買うなら、仕入れの基準を厳しめにした方が良いかもしれませんね。何となくの感覚ですが、「都市圏で新築・築浅の木造アパートを買うなら、都心近くで6%台後半、近郊で7%台前半が足切りライン」とか、「築20年強のRCを買うなら、23区内で8%、近県や地方中核都市で9%以上で仕入れる」とか、

そういう数字の出る物件、今は正直少ないですけど、上のような条件で買えれば、ま、アリではないでしょうか?

 

そういう物件が出ないのであれば、「一休み」して、市況が下がるのを待つのも手かもしれませんね。「買いたい」気持ちが先走るとコントロールするのが難しいですが、そこは「トンチの一休さん」の知恵を借りて、

 

あわてないあわてない   一休み一休み

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タイの文化と人々が面白い…

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おはようございます、Manachanです。いつもは不動産投資の話題ですが、今回は趣向を変えて、「語学と文化」ねたで書いてみます。

 

私は昨年4月に、東京・飯田橋の学校で、タイ語のプライベートレッスンを始めました。学習のきっかけは、昨年7月にバンコク、今年1月にパタヤ・シラチャーで不動産マーケット調査をするにあたって、タイ語の基本的な読み書き会話ができた方が便利という理由でした。実際、むちゃくちゃ役に立ちました。バンコク都心を少し外れると英語がほぼ通じない、タイ文字ばかりの世界になりますから。

で、蓋を開けてみれば、タイでの不動産マーケット調査が終わっても、相変わらず学習を続けています。先生にも恵まれ、楽しいから続けているんですよね。私は出張多い身ですけど、東京にいる時は、1~2週間に1度のペースで、2時間のレッスンを受け、その事前学習に2~3時間くらい費やしています。

40代半ばを過ぎると、記憶力が落ちてきて、「単語4つ覚えて、3つ忘れる」みたいな効率の悪さですが、自分のペースで学習続けていると、頑張れば文章もそれなりに読めるようになるものです。

 

私のタイ語は、いま中級レベル。「読み」を中心に学習しています。普段は、日本で出版されている「中級タイ語総合読本」と、

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タイ本国で外国人向け学習教材として出版されている「UTL (Unity Thai Language Shool、ユニティタイ語学校)」のプリントを併用しています。

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「中級タイ語総合読本」の方は、少し古風な教科書といった感じの読み物、タイの地理、気候、民族、観光地、家屋、結婚、家族、葬式など、スタンダードな内容を、当たり障りのない言葉で扱います。私が読むと、ちょっと退屈…

一方、UTLの方は対照的に、「生きたタイ語の読み物」。タイ人ライターが、皆さんの関心あるトピックについて、いま普通に使われているタイ語で書いた、1500字位のエッセイで構成されています。こちらの方は、読んでてとても面白い。ブロガーの知識欲、文章表現に対する興味を、十分満足させてくれる内容です。

これまで読んだUTLのエッセイのなかで、一番好きな文章がこれです。思い切り意訳して日本語で書きますね。

 

タイのやくざとヤンキー」(นักเลงโต)

昔、タイの農村ではどこも、「盗賊」が悩みの種でした。特に裕福な村では、いつ盗賊に襲われて大事な財産を盗られるか分からず、不安で夜も安心して眠れませんでした。警察など、ろくになかった時代でしたから、どの村にも、壮健な若者からなる「やくざ組織」があって、暴力には暴力で対抗することで、村人の財産を守っていたものです。

当時、タイの村々にいたやくざ者は、命知らずでケンカが滅法強く、人々の畏敬の的でした。また、子分や仲間がたくさんいて、ケチケチしない「気前の良さ」が身上でもありました。当然、暴力は振るいますが、村に欠かせない大事な役割を果たしていたのです。

時代は下り、社会が都市化・組織化されてくると、「古き良きやくざ者」の居場所が、だんだんなくなっていきました。今日のタイ農村では、「やくざ者」は単なる「チンピラ」「ヤンキー」の類に成り下がり、単に乱暴な連中というネガティブなイメージになりました。農村の生活は退屈で、若い身体を持て余してしまいますから、ヤンキーの兄ちゃんたちは、スリルと興奮を求めて、隣り村の水牛を盗むなどの悪さをします。なお、タイの近隣諸国でも、同じような「やくざ者」はたくさんいます。

 

読んだ感想…何だか、日本とよく似てますね。タイのやくざ者気質は、日本の「任侠の世界」を彷彿とさせます。「堅気には迷惑かけねえ」、ご近所に優しい「その筋の方々」は、今日でも日本各地にいますよね。

現代だと法律が整備されるので、彼らはどうしても「反社」指定されたりして、居心地が悪くなるものです。タイ版「農村ヤンキー」も、構図的には日本と似てますね。日本の田舎ヤンキー、さすがに水牛は盗まないけど、改造したバイク乗り回したりして、退屈な日々にスリルを求めようとしているわけで…

 

あと、この文章も好きです。

 

タイ人の教育」(การศึกษาของคนไทย)

昔、タイの農村には学校がありませんでした。子供たちは、掃除洗濯、炊事、野菜の育て方、家畜の扱い方など、生きていく上の知恵や技能を、親や年長者から自然と学んだものです。

当時は、「お寺」が教育機関の役割を果たした面もあります。タイは仏教の国ですから、仏教寺院はどの村にもあり、読み書きのできる「僧侶」がいます。男の子はお寺に住み込んで、お寺の仕事を手伝いながら、読み書きや礼儀作法を習うこともありました。なお、これは男の子だけの特権でした。女の子はお寺に住み込むことは許されず、読み書きを習う機会もほぼありませんでした。

ラーマ3世の時代(1850年頃、江戸時代末期)に、タイで初めての学校ができました。これは皇都バンコクの王宮内に設置され、王族の子女しか学ぶことはできませんでした。時代は下り、ラーマ5世の時代(1900年頃、明治後期)になって、王族だけでなく一般人男女にも学校教育の機会が開放されましたが、結局、子供に学校教育を受けさせるのは経済力のある家庭に限られました。

今のような現代的な学校制度が確立したのは、1960年頃です。今日のタイでは男女の区別なく、誰もが学校に通い、読み書きができて当たり前という状況になりました。

 

感想…教育をめぐるタイの話を聞くと、やはり、日本の風景とダブってみえます。学校制度の確立以前、農村のお寺が教育機関の役割を果たしたのも、また、教育機会が男の子に偏重していたのも、日本と似てますし、また、タイで学校制度が確立した時期や、発達の経緯も、日本と大きな差がないですね。

 

あと、「石油の値上がりで生活が苦しくなった時、学校の先生が子供たちと一生懸命エネルギー節約の方法を考える話」とか、「タイ人が憧れる職業の話」とか、「タイ人の敬愛を一身に集める王室の話」とか、「庇(ひさし)を貸して母屋をとられた話」など、UTL教材には他にも良いエッセイがいろいろあります。

これ読めば読むほど、タイの文化や人々が、自分にとって身近な存在になってきますね。西洋の読み物も好きですが、タイの場合、田畑とかお寺とか、お祭りとかがいつも出てきて、日本の風景と似ているからイメージしやすい。王室(天皇)を敬う心とか、農村が都市化されて近代住宅になっていく風景とか、どんどん複雑になっていく今日の社会、現代ならではの人々の悩みとか…いろんな意味で、タイは日本を映す鏡と言っても良い。

 

チャオプラヤー河に、上流から椰子の葉や実が流れ来る、常夏の国タイ。日本から遠く離れて気候風土も違うけど、水田農耕をベースにした、同じアジアの国で、仏教や王室など共通点も多い。タイの言葉を学んでみると、「我々に似ているんだなあ~」と、さらに親近感がわいてきます。これからも学習を続けようと思います。

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金融商品みたいな海外不動産物件が流行る理由

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おはようございます、Manachanです。今回も定番の海外不動産ネタで。

 

私、2011年以来、海外不動産セミナーを200回以上開催してきましたが、最近の傾向としては、

・東南アジア等、新興国の物件は、余程の特徴がないと売れにくい。

・先進国物件のセミナーの方が、来場者の真剣度が高い。

・ただ、先進国では住宅物件の価格が高いため、売れるのに時間がかかる。快速償却取れる木造戸建か、少額で投資できる金融商品チックなものがよく売れる。

 

金融商品系プロダクト(?)の場合、最近の売れ筋は、すごくはっきりしています。

・1000万円くらいで区分所有できる、英国学生寮、ケアホーム

・100~500万円くらいで持分所有できる、北米のランドバンキング

 

上記のタイプの物件に、よくある特徴としては、

・最初の〇年間、△%利回り保証

・事業会社による買取保証付き

 

なお、先進国でありませんが、昨年、私が関わったなかで一番売れたものは、「モンゴル、ゲル地区再開発マンション」。こちらも、「米ドルで1年後に十数%増える」という、金融商品チックな話でしたね。

なぜ、海外だとそういうものが売れるのか?について、考察を加えたいと思います。

 

その前に、そもそも「金融商品チックな不動産」って、何なのでしょう?よく考えれば不動産だって、金融商品の一種ではないですか?

確かに、不動産は「投資」や「収益」が成り立つものなので、広い意味で金融商品ですよね。よく聞く話ですが、金融商品カテゴリを横軸に並べて「預貯金=低リスク、低リターン」、「不動産=中リスク、中リターン」、「株式=高リスク、高リターン」だと…見方によっては、そういう整理もアリでしょう。

 

ただ、私のような「なんとかの一つ覚えみたいに不動産ばっかりやってる」者からみると、不動産(特に住居系)は他の金融商品と著しく違う特徴があると思います。特に重要なポイントは、

「保有中の運営」によって、収益が大きく左右される。つまり、どの場所にどんな建物が建つかと同時に、誰がどういう運営するかによって、収益は段違いに変わりうる。

 

たとえばの話、東京23区内の駅近だって、腐った建物たくさんありますよね?オーナーが長年放置プレーして、メンテもろくにせず、誰も住まず、相続税におびえるだけの「負」動産が…でも、それを再生して、エアビーとか使って短期貸しして、利回り20%出してる賢いオーナーだってたくさんいるわけです。つまり、同じ場所・建物でも、誰がオーナーやるか、どんな管理手法をとるかによって、ぶっちゃけ、収益が0~20%の幅で変動する。

…そんな「典型的不動産」の世界で暮らしている、私のような者からみると、「利回り保証、買取保証」つきの不動産投資商品は、たとえ土地建物の権利があっても、不動産らしくみえない。なぜなら、「誰がオーナーになっても、収益は一緒だから…」。

 

いま、ちょうどカレーが食いたいので、カレーでたとえてみますね。

金融商品チックな不動産を選ぶことって、例えば「ココイチ」に行って、メニュー見て、「牛メンチかつカレー」にしようかな~、「鶏つくねと根菜の和風カレー」しようかな~と、思案するようなもの。

「牛メンチかつカレー」を頼めば、愛知でも東京でも、全国どの店舗でも、基本的に同じレシピの食べ物が出てきます。それを美味しいと思うか、いまいちと思うかは各人次第ですが、商品自体は同じです。

 

一方で、通常の住宅不動産を選ぶことは、ジャガイモ、ニンジン、玉ねぎ、豚小間切れ肉、カレールーといった材料を渡されて、自分で調理するようなものだと思います。

カレーの作り方は、大雑把なレベルでは、食材を柔らかく煮てカレールーを混ぜてじっくり煮る…という基本は同じでも、材料の切り方、火加減、調理時間によって、味が全く違ってしまう。つまり、誰が物件選ぶか、誰が保有・運用するかで、全く結果が違ってしまう。

 

どちらが良いかは、個人のセンス・価値観次第です。手間かけずに定額をチャリンチャリンが良いなら、金融商品系プロダクトが良いでしょう。一方で、私みたいな不動産ラバーは、「誰が保有しても同じ収益、みたいな物件は面白くない」と感じます。

あと、不動産ラバーであるほど、「出口の時期を自分で決められないことにストレスを感じるものです。だから我々は通常、買取保証とかよりも、二次マーケット(=いつでも売れる旺盛な売買需要)の分厚さを考えて投資判断をします。

 

そろそろ本題に戻りますが、なぜ、海外不動産は金融商品チックなものが売れるのか?

それは、「海外において、いわゆる不動産運営の敷居が高い」と思っている方が多いからだと思います。海外不動産のオーナーとなるのは(お金があれば)簡単だけど、言葉も違う商習慣も違う、土地勘もない、管理会社だって心もとない…そんな環境下で、どうやって物件を運用して、収益をあげるのか?

海外に物件持ってみたいけど、不安に苛まれたくないし、損もしたくない。であれば金融商品的な方が話が分かりやすいし、大手の実績ある会社が買い取ってくれる方が、自分が運営するより収益も高そうだし安心だ…ということなのでしょう。

 

つまり、情報とスキルの問題なのでしょうね。金融商品チックなものと通常の住居物件、どちらも良し悪しがありますし、どちらを選んでも良いでしょう。ただ、日本で「不動産ラバー」として楽しく収益を上げておられる方は、海外でも「不動産ラバーの遊び心」をガッツリ満足させる、通常の住居物件を選んだ方が、たぶんハッピーになれると思いますが、現時点ではそういう情報が質量ともに足りていないのです。

海の向こうで、本当に物件運用できるのか?できます!私はこれまで11年、世界各国で収益不動産運用をやってきて成果もあげてきました。これからも続けますし、情報もシェアし続けます。不動産ラバー仲間の海外展開のために、道をつくっていきたいですから…

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友人紹介のリスク

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こんばんは、Manachanです。今回は、ビジネスマンの誰にも身近な「友人を紹介する」という行為について、思うところを書きますね。

 

仕事柄、私はこんなリクエストを、日々受けています。

 

「私は〇〇国で不動産仲介をしている者です、業容拡大のため、日本の投資家向けの販売を始めました。どなたか紹介していただけますか?」

 

「弊社では日本の投資家向けに△△国の不動産を扱う仕事を始めました。この領域で協業できそうな方、どなたか紹介していただけますか?」

 

私は、上記のような紹介リクエストの多くは快く引き受けています。特に、税理士や弁護士みたいな士業の方を紹介する話ならやりやすいですね。彼らも客を求めていますから・・

 

ですが、私の紹介がもとで、時には困った問題も起こります。

 

・「Aさん」のリクエストを聞いて、私が友人の「Bさん」を紹介して、
・後日、「Aさん」と「Bさん」の間でトラブルになったら…

 

この場合、紹介者である私にも火の粉がかかってくる可能性があります。特に「Bさん」と「私」との関係に影響が出たりします。

 

B:「お前なんで、Aみたいな奴を紹介してくるんだよ!!」

 

あるいは、「Aさん」と「私」との間が気まずくなることも、無きにしもあらず。

 

A:「あなたの紹介したBさんはひどい人ですね!!」

 

こういう場合、私が悪いんでしょうか?責任とらなきゃならないんでしょうか?私の立場から言うと、AさんをBさんに紹介する時点で、こんなトラブルになるとは、予見すらできません(そもそも、トラブル起きそうな予感がしたら、最初から紹介なんてしません)。

 

たいていの場合、AB間のトラブルの原因は、双方の「相性の悪さ」や「価値観の違い」、「ちょっとした行き違い、ミスコミュニケーション」だったりするものです。

 

それに私はいつも、まずAさんの立場やビジネス目的をヒアリングした上で、Bさんに前もって、「Aさんという、〇〇の仕事をしている方が、△△の目的で、Bさんと協業に向けてお話ししたいそうです。よろしければ連絡先を教えていいですか?」と、一言断ってから紹介しています。

 

それやった後は、「お二人の間で上手に処理してくれよ、あんたらの相性が合うか合わないかなんて、俺の知ったことじゃない!」と言いたいのが本音なのです。

 

ただ現実的には、BさんもAさんも、私の大事な友達だったり、顧客・得意先だったりします。人脈を使ってビジネスしている以上、AB間の決裂によって私も影響を受けるのは必至。これが、「紹介するリスク」なのだと思います。

 

投資家的にいえば、これ、おそろしく割にあわないリスクですよ。だって、私は「Aさん」を「Bさん」に紹介する対価を一切いただかないんですから。要はリスクしかない。トラブルが頻発するようなら、紹介自体が「ハイリスク、ゼロリターン」な行為になってしまいます。

 

あと、時には私が「Aさん」(紹介して欲しい人)の立場で、結果的にトラブルになることもあります。

 

以前起こった話ですが、私が「紹介者」の好意で、「Bさん」という方をご紹介いただきました。そのBさんに会いに、遠くの街まで行って、実際良い商談になりつつあったんですが、

 

ちょっとしたコミュニケーションの行き違いで、「紹介者」が「私」に対して激怒!結果、全てがご破談になりました。

 

私に言わせれば、なぜこんなトラブルになったのか、正直分かりません。LINEのやりとりを何度読み返しても、いつ、どのタイミングで、誰とどんな確認・合意をしたのか…その経緯を見直しても、私自身に落ち度らしきものは見当たらないし、常に礼節を持って、紹介者とBさんと接していたはずですし、

 

それでも、めぐり合わせが悪いと、トラブルになるのです。たぶんこれは、「どうしようもない相性の悪さ」のなせる業なんでしょうね。

 

私は人間だから、トラブルになると当然、不快な感情も生まれてきます。私に激怒した紹介者に対して、後から、やり場のない怒りがフツフツと、マグマのようにこみ上げてきます。ま、これは忘れるしかないですけど。

 

結局何が言いたいのか?「紹介」という無償の行為(好意)をきっかけに、人と人とが出会い、お互いに、良かれと思って動いても、それが「決裂」という不幸な結果になることがある

 

人と人との間に「相性」の良し悪しがある限り、決裂・破談のリスクや、それがもとで起こるネガティブな影響は、避けられない…

 

とはいえ、リスクあるからといって、私は紹介することをやめませんめぐり合わせが悪くて不愉快な思いをしても、それは誰にとっても、避けられない人生のひとこま。トータルにみると、人に良かれと思ってしたことは、いつか、プラスのかたちで、自分に返ってくると思います。

 

全ては、因果応報、What you give to the world is what you receive from the world.
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相談してね!新築ワンルーム購入の前に…

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おはようございます。Manachanです。

アベノミクス以降、都市部の不動産取引が活発で、融資はそれに輪をかけて活況。「銀行や信用金庫の不動産業向け新規融資額が バブル期も超えて過去最高」という凄いニュースもありましたね。

 

我々不動産投資家は、「安く仕入れて、高く売る」のが基本スタンス。私は、いま日本の都市部での収益物件仕入れは「とりあえず一休み」してます。もっと値段下がれば勝負しますけど、今のタイミングで別に無理して東京買わなくたって、世界中に目を向ければ、不動産仕込みタイミングな都市がたくさんありますし…

そんな東京でも、値付け間違いとかで相場より超割安な物件が偶然出たらパクっと食いつきますけど、マーケット全体をみれば、いまの日本「価格は天井で今が売り時」という判断になりますね。

 

周りの不動産投資仲間をみても、最近は一生懸命、物件売って利益確定している段階。だもんで、いま割高感のある日本の収益物件を一生懸命買ってるボリュームゾーンは、彼らのような洗練された投資家ではなく、不動産リテラシーの低い素人だという類推が成り立ちます。昔から定番なのは、

 

・サラリーマンが融資受けて買う都市部の新築ワンルームや、新築シェアハウス

・地主が融資受けて買う、田んぼのなかの土地活用アパート

 

でも、日本の収益不動産の歴史を見れば、「目利きできないで買った収益不動産で失敗して死屍累々」⇒「投資家が安く買い叩いて高利回りで運用」⇒「時が経ち、皆が忘れた頃に、アベノミクスみたいな融資じゃぶじゃぶの時代が来て、収益不動産を高買いする人続出」…その繰り返しですから、

「情報の非対称性をネタに荒稼ぎする業者に、サラリーマンや地主が食い物にされる」、その構図を理解しないまま、売買契約書にハンコ押すべきじゃないんですよね。

 

新築ワンルームに関して、いくつかエピソードを皆さんと共有します。

 

・私が2008年1月に、福岡市中央区で買った築15年ワンルームの価格は366万円。これは1992年に、2200万円で新築で売り出されたものでした(83.7%値下がり)。

・私が2010年7月に、愛知県一宮市で買った築22年ワンルームの価格は191万円。これは1988年に、1230万円で新築で売り出されたものでした(84.5%値下がり)。

 

新築から、わずか15年とか20年で8割以上も値下がり!それを安く買った私はウハウハですが、新築時点で高く買っちゃったオーナーはたまらないだろうな。融資を受けて買ったらなおさら…

ワンルームマンションって、実需の人は買いませんから、中古で売却する時は投資家に売るしかありません。その投資家は利回りで購入判断をします。築が多少経っても、東京都心近くなら6%でも買おうとか、足立葛飾江戸川だと10%必須、愛知の一宮みたいな地方だと12%ないと買わないとか…

でも、ワンルームが新築で売り出される時は、いま都内だと4%を切るような値段で分譲されたりするでしょ?こないだ、品川区で3000万円前後で20㎡程度の新築ワンルームが、サラリーマンに飛ぶように売れたというニュースを見ましたけど、月額家賃が9万として、グロス利回り9万x12÷3000万=3.6%か…こんなの買っちゃって、10年後とかに売ると半値程度になるの当たり前だと私は思うんですけど…

 

こういうの書くと、我ながら気が滅入るので、少し良い話も、シェアします。

数年前、私がサラリーマンだった頃、仲の良い同僚が職場で、「今度、収益物件買うんだけど、見てくれない?」と相談してきたので、一緒にランチしながら資料を見ました。これが、「いかにも新築ワンルーム」なシロモノで、

 

・都内世田谷区の駅徒歩5分

・20㎡いかない新築ワンルーム

・売価2350万円

・想定家賃は月9万円

・信販系の年利2.9%位、35年のフルローン組んで、「自己資金ゼロ」で購入可能

 

添付の収支シミュレーションをみて、私は噴いてしまった…

 

・購入後35年間、全く空室ゼロ、運営経費ゼロ、家賃下落ゼロの想定で、

・年間キャッシュフローが、3~8万円という計算

 

私は申し上げました。「あのねえ、こんなのは資産形成でもなんでもないんだよ。買っちゃうと、お金が出ていくだけ、売りたくたって良い値段で売れないよ。世の中、サラリーマン食い物にして焼け太る業者いっぱいいるけど、君はそんな奴らの養分になりたいの?

私のその一言を聞いて、同僚は購入をやめました。めでたしめでたし。

 

いま思うに、買う前に、「私に相談」という行動をとった同僚の判断が優れていたのだと思います。私と知り合いだったということも含めて、これはある種の才能ですね。

世の中、そういう才能を持たない方が大部分なのでしょう。業者トークに乗せられて、高買いしてしまう人が多いからこそ、資産性のないワンルームが3000万円みたいな価格で流通してしまう。

 

私は、投資家の正義感に燃えるあまり、業者を名指しで非難する…みたいなことはしません。情報収集や判断を含めて、投資は、あくまで自己責任。相場より高い物件を掴まされるのも、自業自得。

私は割高な新築ワンルームなんて買わないけど、日本のどこかに買う人が相当数いるからこそ、経済が回っている部分もある。誰かが損して、誰かが得するゲームのなかで、自分はリテラシーとスキルを高めて利益取りたいよね、同じ考えの投資家とは一緒にやりたいよね、というスタンス。

 

最後に一言。あなたの大事な人が、とっても高い新築ワンルーム買っちゃいそうになったら、私のブログ記事でも読ませてあげてください。有名な、この歌を贈ります。

 

平松愛理「部屋とYシャツと私」

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♪~ロマンスグレーになって 冒険の人生
突然 選びたくなったら
最初に相談してね

 

不動産投資で、「冒険の人生」は選びたくないよね。

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