海外投資で、日本が寂れるのか?

おはようございます。

私は、「アジア太平洋大家の会」という、海外不動産投資の勉強会を立ち上げ、積極的に活動しています。

ここで300人を超える会員の皆さんが、海外不動産投資による収益確保を目指し、日々、勉強を重ねているわけですが、

その「海外不動産投資」と、「日本経済の復興」というテーマに関連して、興味深い記事を見つけたので、転載します。

>逃げすぎると日本の復興が遠のく気がします。
 大震災後、みんな暗くなっています。
 そういう時こそ、日本と言う国に投資をし、
 国内を活性化させるべきです。

>もちろん、中国に投資するのも、インドに投資するのも悪くありませ
ん。しかし、いくら日本人が中国に投資しても、国からお金が出ていくだ
けで、日本国の復興には役立たないのも事実です。

とのこと・・・とても興味深いですね。

私も日本人で、日本経済の復興を熱望しておりますので、
「日本に投資しよう」、「投資によって経済を活性化させよう」、これには大賛成です。
実際、私も海外投資を推進しながら、日本の物件も仕入れています。

ですが反面、

「海外に投資すると、日本の復興に役立たない」

というのは、あまりに短絡的な見方ではないでしょうか?

投資、特に不動産投資は、投資から利益確定まで、少なくとも数年間の時間がかかるものなので、長い時間軸で見なければなりません。

確かに、投資する時点では、「日本円を持ち出して、海外の投資対象に資金を投入する」意味では、資金流出に見えるかもしれません。

ですが将来、いずれかの時点で、利益確定するわけです。そこで得られた利益を、日本に持ってくることにより、日本経済が潤うことだって、十分考えられます。

実際、「アジア太平洋大家の会」で、海外不動産に投資した人の多くが、将来時点で、日本円での利益確定を考えています。そうなれば結局、日本での消費・投資になっていくわけで、経済を潤すことになりませんか?

国単位でいえば、シンガポールが、良い例です。
この国が、どうして、儲かっているのか?

それは、1970年代から、国策で「テマセク・ホールディングス」という投資会社を立ち上げ、全世界で積極的に投資して収益を上げ、それをシンガポールに持ち帰っているからです。

シンガポールの狭い国土で、投資したところで、どれほどのものになりますか?

「世界一優秀なファンドマネジャー国家」といわれるほど、お金を外に出し、大きな収益を上げ続けたからこそ、アジアで一番、所得の高い国になれたのです。

国土面積や人口は違いますが、日本にも同じことが言えます。

経済が低迷している、お金が回らない。不動産でいえば、確かに割安で物件仕入れられるけど、賃料は低迷、空室率は増加・・・

だからこそ、日本経済復興のバリューチェーンに、海外(特にアジア新興国)の力強い経済成長メカニズムを取り入れるべきだと思うのです。具体的にいえば、

「日本の不動産で、キャッシュフローを得る」
    ↓
「それを海外に出して、不動産投資でキャピタルゲインを得る」
    ↓
「そこで得られた収益を、日本に還元する」

もちろん、私だって日本経済復興に力を尽くしたい。この国に投資したい。ばんばん消費して、経済を盛り上げたい。明るくしたい。

その方法論として、海外投資を通じた収益の追求を、排除すべきではないと思うのです。国境に閉じこもるべきではない。

私の正直な実感として、

お金が回っていない国のなかで、お金を無理やりまわすよりも、
お金がブンブン回っている国で、正しく投資した方が、自然に収益は上がりやすいし、

そこで得られた収益を日本に還元した方が、
日本で頑張って投資するよりも、おそらく何倍も、効率が良いと思うのです。

ちょうど、シンガポールがやったように。

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ポーランドの温泉地物件

[アジア太平洋大家の会]メルマガに投稿する文章です。

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皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

今週の火曜日、全国賃貸住宅フェアで講演の機会をいただきました。講演が終わって、東京ビッグサイトから都バスで(庶民的だ・・・)銀座に向かっていたところ、見慣れない番号から国際電話がかかってきました。

電話をとると、英国からでした。

私が購読している、英国のグローバル不動産投資メルマガ”Property Showroom”の女性が、英語で話してきました。

女性 「スズキさん、利回り20%確定の有望案件を紹介したいんですけど、興味ありますか?」

私 「もちろんです!!お話し聞かせてください」

豊洲あたりのベイエリアを走る都バスの車中で、英国ポーツマスにあるホテル投資案件の話が弾みました。

その後、懇親会に出て、自宅に帰ると、Property Showroomから、二通のメールが入っていました。

1通は、都バスのなかで話した「英国ポーツマスのホテル案件」
もう1通は、「ポーランド温泉地の土地投資案件」

私の目を引いたのは、後者の方です。

ポーランドといえば、ヨーロッパの新興国。2004年にEU加盟を果たし、まさにこれから!という段階。

経済も、そして当然、不動産価格も大きく伸びており、昨年、英国の不動産価格の上昇率は平均1%だったところ、ポーランドでは8%だったそうな。

我々日本人が、マレーシアとかフィリピンの投資物件を物色するような感覚なんだろうな、たぶん。

私が受け取ったメールは、概要しか書いてなくて、より詳細な情報を入手しているところですが、
こんなことが書いてありました。

【案件概要】
・ポーランド中部の温泉地、Gostyninにある、温泉ヴィラ用の分譲土地
・この地方は、65もの湖沼がある景勝地で、近い将来、開発されて、ヨーロッパ最大の温泉リゾートになる
・4ヘクタールの土地に、32棟のヴィラを造成
・土地価格が、平米あたり60ユーロ(約6700円)で販売
・この一帯の平米単価が、すでに125ユーロに上がっているので、60ユーロでの分譲は破格!

えっ、まじ?平米単価6700円って・・・・坪単価2万円?
200平米の土地買って、134万円。500平米でも、335万円にしかならない、安い!!

現地の人にとって、安いかどうか分からないけど、

少なくとも、マレーシア・ジョホールバルで分譲されているレダン・ハイツの、半分くらいの価格だぞ。

そこで、Gostyninという土地が、どんなところなのか、ウェブで調べてみました。

でも、ポーランド語のサイトしかないぞ!全然分からん。

でも、右側のリンクにある、「FOTOGRAPHIA」という字は、辛うじて解読できたので、クリックすると、街の写真が出てきました。

いかにもヨーロッパといった趣の、きれいな街ですねえ。

おとぎ話に出てくるような街並みと、農場
北海道千歳のウトナイ湖みたいな、湖もある・・・

さすがは英国人、ヨーロッパで、よくこんな良いところを発掘してくるもんだ。

とはいえ、私はポーランドのことほとんど知りません。
ヨーロッパ自体、滅多に行かない。最近は仕事・観光で行くのも、物件買うのも、ほとんどアジアばっかりだし・・・

ポーランドで、日本人が土地を所有できるのかどうかも知らないし、
送金とか、どうやって転売するかとか、現地のエージェントに管理をお願いできるのかどうかも、知りません。
どんなリスクがあるのかも、知りません。
ま、調べればある程度、分かるとは思いますし、本当に面白い案件であるなら、皆さんにも紹介しますね。

「アジア太平洋大家の会」とはいえ、ヨーロッパや北米・南米の投資機会にも広くアンテナを張っていきたいと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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ラプソディ(マニラ郊外物件)購入記

皆さんこんにちは。今日は、とっても良い日でした。
国境をまたいで、二つの物件の売買をしたのです。

1)まず、山梨県の区分マンションを売り、

そのお金を使って、

2)フィリピンの「ラプソディ」を買いましたっ♪

「ラプソディ」は、このメルマガでも何度か紹介した、例の、
「フィリピンのローカル向け物件」です。

大手建設会社DMCI社が手がけ、2012年の末に完成予定の、ファミリー向け物件
ですが・・・場所がマニラの都心じゃなくて、ちょっと郊外にあるんですね。

この立地は、首都圏でいえば、「川崎」。より正確にいえば、
「タワーマンションが林立する以前の武蔵小杉」みたいなものです。
ま、それなりに便利で良い場所ではあるんですが、

「武蔵小杉のマンション」を買う人って、日本人だけですよね、普通・・・。
同じ理屈で、「ラプソディ」を買うのは、地元のフィリピン人に限られると思われます。

都心(マカティ)と違って、外国人はまず買わないであろう、郊外物件を紹介するのは、
「アジア太平洋大家の会」では初めてのことで、私も内心、
「こんなマニアック(?)な物件、買う日本人いるのかな?」と思いつつ、

物件説明会を企画し、副会長たくちゃんと一緒に、メルマガで呼びかけたところ、
なんと、参加希望者が殺到し、急遽、募集を締め切る事態に・・・。
そして、私の他に数名、購入申し込みが入っております。

恐るべし、「アジア太平洋大家の会」メンバーの投資意欲、
実にチャレンジャーやねえ・・・

でも、私もチャレンジしますんでね、皆で楽しく、フィリピンの懐、奥深く入り込んで、
スキルを磨いて、煮ても食えない、逞しいグローバル大家になっていきましょうや。

「ラプソディ」を買えば、つまり、マニラの郊外物件を買って運営すれば、
それとの比較で、マニラの「都心」も、理解できるのではないかと思います。

閑話休題・・・少し、昔話をさせてください。

【1974年、東京・首都高7号線にて】

当時、5歳の私は、家族とともに、千葉県柏市から、東京都内に引っ越すことになりました。
軽トラックに家財道具詰め込んで、千葉県から江戸川を超えて、東京都に入る、
首都高7号線を走る。前方には、「錦糸町」の高層ビル街が!!

「すげー!」思わず歓声があがる。
当時、柏には、いや千葉県には、高層ビルなど、ほとんど存在しませんでした。
さすが天下の都・東京。格が違う、次元が違う・・・

「錦糸町」程度のビル街で驚く、田舎者の私たちは、さらに目を疑いました。
錦糸町を越えて、浅草、上野、本郷・・・ずっと、延々とビルが続いているのです。
「こんなビルの谷間で暮らすのか・・・」、緊張の混じった、胸の高鳴り。
東京の文京区小石川5丁目で、新しい家族の暮らしが始まったのです。

東京での暮らしは、全てが目新しく、新鮮でした。
ここでは、友達と、「マンションの室内」で遊ぶ・・・草深い柏では、ありえない話。
東京にはカブトムシとか居ないから、皆、メンコやビーダマで遊ぶ。
ドッジボールや野球やれる場所なんてないから、皆、縄跳びやローラースルーで遊ぶ。

極めつけは、妹と一緒に、ピアノ教室に通う・・柏では、絶対にありえない!
近所の、お茶大のお姉さんが、秩父渓谷のキャンプに連れていってくれる♪
辺りを見渡すと、東大、お茶大、拓大と、大学だらけ・・・さすが東京。

しかし、2年半後、私たち家族は、柏に戻ることになりました。
理由は、言いません。我が父母にとって、東京暮らしは、少し背伸びだったのかもしれない。
かくして、私は柏で少年時代を送り、この街が、私の故郷になりました。

東京の真ん中で育てば、「都会人」、「シティボーイ」になれたのかもしれませんが、
諸般の事情で、柏産の「都会田舎人」として、世に出ることになった私。

ま、これも運命ですね。素直に受け止めて、背伸びせず、自分らしく生きていこう。
柏の街も、この土地で育った自分も、大好きだから・・・。

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昔話が、少し長くなってしまいましたが、
私が伝えたいメッセージは、

「いま、ラプソディ(郊外)で育った子供たちが、マカティ(都心)に引っ越すことは、
1974年に、柏から東京に引っ越した私と、同じような体験をするはずだ」と。

郊外と都心・・・その落差を、幼い頃から、肌で体験しているからこそ、
私は、「郊外人」の視点で、「都心」を冷静に見つめることができる。

マニラに暮らす、フィリピン人にとって、「都心」(マカティ)とは何なのか?
それを知るためにも、郊外物件を持つ意味はあると思います。

【さらに、すごいお知らせ!】

今回、私たちがラプソディを買う際の、支払いスキームが凄い。

・最初の18カ月で、物件価格の10%を一括払い
・次の12カ月で、物件価格の10%を一括払い
・残りの80%は、「3年か5年か10年で分割払い(或いは現金払い、融資も可)」

この物件の場合、あと18カ月後、2012年12月には完成する予定ですから、
私がいま買った場合、

・いま(2011年7月)に、物件価格の10%(約50万円)を払う
・完成時(2012年12月)に、物件価格の10%(約50万円)を払う
・その時点で、自分が住んでもいいし、人に貸してもいい。

つまり、物件価格の20%、約100万円払っただけで、
賃貸してキャッシュフローを得る権利が、事実上、手に入るわけですね。

注)仲介手数料、購入時諸費用が別途かかります。

なるべく、手出しを少なく、かつ、早くペソの現金収入を得たい私にとっては、
願ってもないスキームですね。
DMCIありがとう、フィリピンありがとう・・・・

最後、山梨物件にも、ありがとう。
だって、「キャピタルゲイン」、出てしまいましたもん。少ないですけど・・・
今どきの日本で、買った時より高い値段で売れるだけで、十分嬉しいです!

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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アジア最強の利回り国~フィリピン

アジア太平洋大家の会様

おはようございます。会長のManachanです。
ここ関東では連日、暑い日が続きます。皆さんは、お変わりないでしょうか?

ところで私は、英国を本拠とする不動産情報サイト”Property Showroom“の読者で、
メルマガの配信も受けています(もちろん英語です)。

このサイト、情報量が半端なくすごい!!!
ヨーロッパのほとんどの国と、北米はもちろん、
南米、大洋州、中近東、東アジアの不動産情報が見られます。

まさに、我々アジア太平洋大家の会の
「世界中の不動産を買って、経営しようぜ」というコンセプトが
見事に表現されています。

というか、グローバル不動産投資の、本家本元は、やはり欧米なんですね。
日本ではまだ、始ったばっかりですが、
彼らは、何十年も前から、こんなことをやっていたんですね。

でもって、そのProperty Showroomから配信されてきたメルマガですが、
今週号の表紙はなんと、

「アジア最強の利回り市場、年間14%!」
「フィリピン・マニラのウォーターフロント案件」

でした。写真をみると、

なんと、当会の会員がたくさん買っている「アクア・レジデンス」ではありませんか!!
しかも、「15%キャッシュディスカウント」の案内まである。

欧米人や、世界中の英語圏マーケットに向けて、
「高利回り」を武器に、アクアを売っていこう、という意図なのですね。
つくづく、買っておいて良かった・・・。

ところで、フィリピンはアジア新興国のなかでも、「高利回り」が魅力の国です。
普通に買えば、年利10%以上、当たり前に回る。
しかも日本と違って、値下がることは、あまり考えられない。

フィリピン不動産の上昇率は、アジア新興国のなかでは緩やかな方で、
平均5~7%近辺かと思いますが(注.年率10%以上、値上がっている国は多い)、
それでも、「値下がるのが当たり前」の日本人からみれば魅力的ですが、

世界的な視野でみれば、やはり「10%を当たり前に超える高利回り」が、
フィリピン不動産の魅力なんでしょうね。
あと言うと、フィリピンは英語圏の国なので、
他の英語圏諸国からみて、「とっつきやすい」イメージもあるのでしょう。

もっとも、世界中の人々が、フィリピンの不動産を買いまくる趨勢が続けば、
当然、売買価格がどんどん値上がりするでしょうし、
一方、賃料水準の上昇は、「それなり」ですから、
利回りは、どんどん下がっていくことでしょうね。

まだ安い今のうちに、仕込んでおくに限りますな!!

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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海外ローカル層向け物件のメリット・デメリット(その1)

おはようございます。会長のManachanです。

先日、副会長の「たくちゃん」が紹介した、「フィリピン・ローカル中流層向け物件」のメルマガ、
ものすごい数の反響をいただいています。
自分でもびっくりする程、メール、メールの嵐・・・どうやってフォローしようかな?

通常、日本人向けに売りだされる、アジア新興国のコンドミニアムは、「外国人向け、都心高級物件」が多いのですが、

今回、紹介したのは、「やや郊外立地、フィリピン人の中流層でも、なんとか手に入る価格帯の物件」ということで、
このコンセプトの物件も、今後、日本人向けに、どんどん売りだされていくのでしょうね。

今回、紹介された、ローカル層向け物件は、二つありまして、
私の視点で紹介すると、このようになります。

☆Tivoli Gardens 

まず立地ですが、マニラ都心部(マカティ)から3km圏内、川をわたってすぐの至近距離。
会員の方がたくさん買っている「アクア・プライベート・レジデンス」にも近いです。
マカティにも、もう一つの都心である「オルティガス」にも簡単に行けます。

物件の周囲は、まだ少し下町っぽいですが、日本人からみればともかく、
フィリピン人からみれば、「全然オッケー」な環境だと思います。
今後、急速に開発されて、近代化されていくんでしょうね。

この物件の特徴は、室内ガーデン、屋外プール、テニスコートなど、共用施設が大変充実していること。
また、ファミリー層向け物件らしく、コミュニティの育成に力を入れていること。
都心近い立地なので、高層階から夜景がきれいなこと。

「フィリピンに生まれ育って、勉強・仕事を頑張って、良い職を手にした人」たちが目標とする住居だと思います。

今年2月、私もTivoli Gardensに見に行きましたが、「自分が住んでも良い、というか住みたい」と思いました。
その時は、第3棟目を売っていたのですが、内覧に来たフィリピン人の数が半端じゃなかったです。
案の定、3棟目は瞬く間に売り切れ、現在売っているのは、4棟目(Iris )になります。
平米単価は、6~8万ペソ(12~16万円)といったところです。

Rhapsody Residence

立地は、マニラの都心部から、12km離れた郊外部になります。
郊外といっても、非常に利便性が良く、国際空港からも、South Luzon高速道路からも近く、
近年、たくさんの産業や商業施設が立地し、非常に賑わっているところです。
首都圏でいえば、ちょうど「川崎」に相当するかと思います。

この物件のウリは、「日本の家」をモチーフにした、特色あるデザイン。
ちゃんと、回遊式の日本庭園(らしきもの)もあり、日本人には、それなりに和める住まいになっているのではないでしょうか。
もちろん、地元のフィリピン人にとっては、「日本という、エキゾチックなスタイル」が魅力です。
日本人が国内で、イタリアやフランスのスタイルを取り入れた分譲住宅を買うのと同じノリですね。

あとは、部屋によってはラグナ湖の眺望があり、テニスコートなども充実。
前出Tivoli Gardensと同様、ファミリー層が中心なので、コミュニティの育成に力を入れています。
フィリピンはカトリック国なので、毎週日曜日のミサ、ハロウィーンパーティー、クリスマスパーティー等々・・・
日本の分譲マンションで、夏場、納涼花火大会をやるのと、似たようなノリですね。
フィリピン人は、家族をとても大切にする人たちなので、コミュニティイベントは必須です。

郊外部なので、平米単価は4~6万ペソ(8~12万円)といったところです。

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ローカル層向け物件は、外国人向け高級物件に比べて、もちろん、メリットもあればデメリットもあります。
私は海外で、ローカル層向けに賃貸をやってますので、この点、実体験に基づいたお話ができます。

詳しくは次回、乞うご期待。

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フィリピンで「川崎物件」を買う

こんにちは。会長のManachanです。

さて、前回の続き・・・フィリピンなど、海外のローカル層向け物件を買う上での、
メリット、デメリットの話ですが、

その前に、フィリピンのローカル物件を買うことが、具体的に何を意味するのか
について、お話しいたします。

前回お話ししたように、日本人がフィリピンの物件を買う時、
多くの場合、マニラ都心部(マカティ)の高級コンドミニアムになります。

一方、今回紹介したのは、やや郊外にあるローカル層向け物件、
TivoliとRhapsodyの2物件ありますが、話を分かりやすくするために、
より郊外に位置する、Rhapsodyの例を挙げて、説明しますね。

都心部のコンドミニアムを買うことの意味は・・・?
東京でいえば、六本木とか麻布、赤坂、青山(3A)みたいに、
日本中の誰もが認める、超一等地で物件を仕込むことを意味します。

この立地を評価するのは、日本人だけではありません。
外国人のビジネスマンとか、機関投資家なども、
東京で物件を仕込むなら、普通、このエリアから探し始めます。

言葉を換えれば、ここtが「世界都市Tokyo」の一等地という、
プレミア感のある立地であるために、
売る場合も、賃貸に出す場合も、世界中の個人・企業をターゲットにできるのです。

フィリピンのマニラ首都圏でいえば、「マカティの超都心部」は、
六本木などと同様に、世界的な視野で、価値を持つ立地といえます。

一方で、マニラ郊外のローカル層物件である、Rhapsodyを買うということは・・・
首都圏でいえば、ちょうど、「川崎」あたりに物件を買うことに相当します。

「川崎」って、結構いい所ですよね?
東京は近いし、羽田空港近いし、横浜にもすぐ行ける。
近くには、「東芝」とか「デル」みたいな優良企業がたくさんあるし、
川崎駅前には、「ラゾーナ」ショッピングセンターもあってとても便利。
「セメント通り」の焼肉は旨いし・・・

首都圏に住む者からすれば、「川崎」なら、普通に「好立地」と認識されるでしょう。
川崎や武蔵小杉の駅近で、築浅で利回り12%回るなら、すぐ売れるでしょう。
それだけ、首都圏ローカルでは評価されているわけです。

ですが、世界的な知名度のある立地ではありません。
「カワサキ」といえば、オートバイは有名でも、都市としての知名度は低い、
海外のお金持ちやファンドとかが、最初に目をつける場所ではありません。

だから、「川崎」に家を買ったら、売るにせよ貸すにせよ、
普通、ローカルな日本人に売る以外に、選択肢はないのです。
ここが、「東京の都心一等地」との根本的な違いです。

Rhapsodyの話に戻ると、
この物件があるのは、Muntinlupa市といって、
マニラ首都圏のなかでも近年開発が進み、結構いい感じに発展しているところです。
国際空港にも近いし、近くには「アラバン」(Alabang)という、副都心もあります。

だから、フィリピン人ローカルのなかでは、結構、評価の高い場所です。
しかし、川崎と同じく、国際的な知名度は、ない立地・・・
ですので貸すにせよ、売るにせよ、フィリピン人ローカル層しか、ターゲットが居ない。
日本語の少しできる外国人が、川崎に家買って、
日本人相手に、大家さんやるようなものですね。

そろそろ、メリットとデメリットをまとめましょう。
ローカル層向け物件のメリットは、以前「副会長たくちゃん」が書いたように、

・低価格で取得できる
・年々、人口の増大する中間層がターゲットなので、出口がとりやすい。
・利回りも都心物件より高い。

しかし、そのことがそのまま、デメリットにもなりうるのです。

・低価格で取得できる⇒金持ち外国人向けに、高価格で転売しにくい
・出口がとりやすい⇒出口が、「フィリピン人ローカルに限られる」ことに注意
・利回りが高い⇒(ま、取得価格が低い分、利回りは高くなりますよね)

これを、どう考えるか・・・
フィリピン人相手に、自分の物件を売ったり、買ったりできるか?
少なくとも、その覚悟がないと、
ローカル層向け物件は買うべきじゃないと、個人的には思います。

しかし・・・私は、ローカル層向けの不動産が大好きです。
曲りなりにも、日本国内で大家やって、いろんな場所に物件持って、
賃貸ビジネスをやりながら、酸いも甘いも、経験しているわけです。
店子さんは、もちろん、「日本人ローカル」ですよね。

それと同じことを、フィリピンという国でやるだけのことです。
日本の国で、大家業を本当に楽しんでいるのなら、
私は、海外でも、ローカル層向け物件を買って、賃貸ビジネスやるべきだと思う。

その方が、「グローバル大家」として、絶対にスキルがつくし、
しかも、賃貸ビジネスを通じて、フィリピンの国や人々に対する理解も深まるし、
愛着だって、しだいに湧いてくるはず。

少なくとも、「超都心に高級コンド」を買うのに比べれば、
良くも悪くも、とても濃密な、異文化体験ができること、請け合いです。
RhapsodyもTivoliも、そういう体験ができる物件だと思います。
ひとつ、やってみますか?
フィリピンの「川崎物件」を買ってみますか?

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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名古屋懇親会、決定!

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

待ちに待った週末ですが、本業の仕事の方で、来週一杯、シンガポールから上司が来日するので、その準備で結構忙しいです。
たぶん土、日とも、家で缶詰めになって仕事だろうな。
それでも、「松戸に行って旨いラーメン食う」くらいのことは、やりたいと思います。

もうすぐ、7月になりますね。この月、私はかなり忙しく、

7月2日(土)   名古屋で不動産セミナー講演
7月3~8日   シンガポール出張
7月9日(土)   大阪で不動産セミナー講演
7月13日(火)  東京ビッグサイトで不動産セミナー講演
7月16~18日 中露国境近くに出没

これらが済んだ後は、とりあえず、一息つけそうです。

ところで、直近に迫った、土曜日の「名古屋セミナー」・・・
主催者である「リード住宅センター」のホームページにも、すでに宣伝が出ていますね。

すでに30名ほどの予約をいただいていますが、まだ残席に余裕があるため、希望者は、申込をお願いいたします。
電話一本で申し込みできますよ ⇒ 052-350-5065

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・日時:2011年7月2日(土) 13:30~16:30
・会場 名古屋市中村区名駅2丁目41番5号CK20名駅前ビル
    http://s-msj.co.jp/nagoya_map.html
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そして、ようやく、懇親会次第が決まりました。

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お店 【和志 かぶと屋】 http://r.tabelog.com/aichi/A2301/A230101/23029448/
住所 名古屋市中村区名駅3-17-25
電話 052-583-2818
時間 17:30~20:00(予定)
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懇親会という性質上、参加申し込みが必要ですので、こちらもお電話052-350-5065にて、ご連絡をお願いいたします。

当日、私は21時30~22時ごろまでは、名駅近辺に居られると思います。その後、新幹線で大阪に直行して、翌日には関空からシンガポールに向かいます。
懇親会の後に、二次会があれば、ちょっとだけなら参加できそうですね♪

それでは、名古屋・東海地方の皆さま、お会いできるのを、楽しみにしています。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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香港口座開設ツアーを終えて・・・

【アジア太平洋大家の会】メルマガ

こんばんは、会長のManachanです。
香港&深圳での、口座開設ツアーから、無事、帰国しました。

今回は、「アジア太平洋大家の会」始まって以来の、海外イベント。会員9名に加え、現地で合流した4名を合わせて、総勢13名の、なかなか壮大なツアーになりました。

私自身、海外で自分の口座をつくった経験はあっても、10名を超える参加者の旅行アテンドや口座開設サポートの経験はなく、本当に何もかもが初めてで、到着した木曜日から金曜日、土曜日にかけて、朝から晩まで、緊張の連続でした。

でも、蓋をあけてみれば、下記のミッションをすべて成功させ、ほっと一息ついています。

・香港BOOM証券の口座開設サポート:7名分
・香港HSBC銀行の個人口座開設サポート:8名分
・香港HSBC銀行の法人口座開設サポート:1名分
・中国招商銀行(深圳)の個人口座開設サポート:8名分
・ミニセミナー講演:HSBCネットバンキングの使い方

海外口座が無事開設できたことは、参加された皆様にとって、大変メリットのある話になったと思います。

なぜなら、それぞれの口座に、信頼のおける担当者がついたからです。

特にBoom証券の、Woodyさん。彼の日本語、なかなか素晴らしいですね。日本語でメール書いて、対応してくれるなんて・・・これは嬉しい誤算。

あとは、HSBC香港のAlexさん(個人口座担当)。彼の奔走に甲斐あって、参加者全員がプレミア口座を開くことができ、これも嬉しい誤算。3カ月後、口座をダウングレードする手続きまでやってくれた・・彼、日本語ができないので、いまいち、皆さんに伝わらなかったかもしれませんが、とても頑張ってくれたんですよ。

HSBC法人口座担当、Winstonさんは、とてもイケメンで、切れ者風でしたね。まだ29歳なのに、すでに米国(NYとLA)の投資銀行で5年間働いた経験を持つなんて、凄すぎます。ですが、日本人の彼女もいた・・・というところに、親近感を覚えますね。

最後は、深圳に渡っての、招商銀行での口座開設。時間はやたらかかりましたけど(ま、中国なので、こんなもんです・・・)、窓口のお姉さんの美貌が素晴らしかったですね。あの笑顔と可愛い仕草で男は皆メロメロ・・・こりゃ、リピーター続出間違いなしですね。

最後に、真面目な話。皆さんの口座開設をサポートする立場からいうと、本当に「想定外」、「ぶっつけ本番」が多かったです。極めつけは、

「日本の会社登記簿の英訳を使ってHSBC法人口座をつくろうとしたら、だめだと言われた」

「そこで、急遽、方針を変更して、香港で会社設立して、それを使って、HSBC法人口座をつくる戦略に転換」

「金曜日の夕方も営業している公認会計士を何とか見つけて、そこにタクシーで押し掛けて、力わざで、法人つくってしまった・・・」

香港も、中国も、世の中の動きが非常に速いので、資産運用も、交渉事も、臨機応変さが求められます。具体的なイメージを言うと、

「これまでの成功体験を一瞬で捨て去る」
「すぐ頭を切り替えて、直観で、うまくいきそうな方向性を見出し、それに賭けてみる」
「ぶっつけ本番でもビビらない、度胸と胆力が必要」

私は中国(大連)での生活体験があるので、その点、ある程度は上手にこなす自信がありますが、まだまだ至らない部分もたくさんあります。

今回、口座開設された皆様も、これから中華圏で資産運用する体験を積むなかで、時間をかけて、この辺の事情も学んでいくことでしょう。

その延長線上に、「グローバル投資家」の道が開けてくるのです。だから、頑張りましょう。これからも一緒に、大いに学んでいきましょう。

またいつか、口座開設ツアー企画したいものです。希望者は、ご返事くださいね。

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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香港で、プレミア口座をつくろう

こんにちは。会長のManachanです。

「アジア太平洋大家の会」初の海外企画、「香港&中国口座開設ツアー」が、いよいよ間近に迫ってきました。私も現地で、しっかりアテンドさせていただきいます。

海外資産運用の定番ともいえる、香港HSBC銀行では、三種類の口座をつくれます。上から順に、「プレミア口座」、「アドバンス口座」、「スマートバンテージ口座」。

この中で、一番少ない資金で、手軽につくれるのが、「スマートバンテージ口座」ですが、もし可能であれば、「プレミア口座」を是非、おすすめします。

HSBC銀行は、日本を含め、世界各国に支店があり、口座を作れますが、「香港でプレミア口座」をつくることに、大きな意味があります。

同じプレミア口座といっても、「香港HSBC」と「日本HSBC」とのプレミア口座とでは、価値が大きく違ってきます。特に東南アジアやオセアニアでは、「香港HSBC」のプレミア口座保持者が、かなり有利な条件で口座をつくれたり、融資をうけられたりします。

たとえば、ニュージーランド(NZ)在住の会員・外石さんから、耳寄りな情報を聞きました。

・NZのHSBCが、最近とみに、不動産融資に積極的になってきている (※NZでは中国人移民の大量流入により、不動産関連の融資ビジネスが伸びていることが、背景として上げられます)

・NZ HSBCのマネジャーによれば、NZ国内に住所がない外国人でも、「香港HSBCのプレミア口座保持者」なら、3日で銀行口座をつくることができ、かつ、不動産融資も、今の想定なら物件価格の75%まで出る可能性があるとのこと (※もちろん、融資枠は永住権の有無や資産背景にも左右されます)

・しかも、NZ HSBCの提示している不動産ローンの年利が、6ヶ月固定で4.99%、12月固定で5.79%と、大変有利な条件になっている (※年利は時期によって変動します)

以上の好条件は、「香港でプレミア口座」つくった方のみが対象です、それ以下のランクの口座(アドバンスやスマートバンテージ)保持者や、「日本のプレミア口座」保持者には全く適用されません。

プレミア口座は敷居が高く、最低預金額100万香港ドル(1100万円)と言われます。直近3ヶ月平均の預金額がこの線を下回れば、口座維持手数料が月4千円ほどかかります。今後、HSBCから融資を受けて、外国不動産を買うのであれば、信用維持の点でも、最低預金額はキープした方が良いでしょう。

ただ、今はキャンペーン中で、最初の3ヶ月間に関しては、10万香港ドル(110万円)あれば口座をつくれて、プレミアカードもらえます。もちろん、3ヶ月後までに、残高を100万香港ドル(1100万円)にしなければなりませんが、

もしNZで不動産買う気があれば、香港に行った後、NZにも行って、HSBCの担当者にプレミアカードを見せて、口座開設・融資の交渉を有利に進めるのが良いと思います。

NZ現地でのアテンド、口座開設サポートや前準備は、もちろん有料になりますが、会員である外石さんが、「アジア太平洋大家の会」のお友達価格で、引き受けてくれるとのこと。もし興味があれば、私まで連絡いただければと思います。

このメルマガに返信すれば、事務局(aphoc2011@gmail.com)のアドレスに届きますが、私も事務局の一員なので、必ず読みます。

結論・・・HSBC口座は、やはり「香港」で、「プレミア」をつくるのが一番有利で、得をすると思います。

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

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海外不動産を現地人に貸す~その2

こんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。
「海外不動産を現地人に貸す」シリーズ、前回の続きです。

日本人投資家には、まだまだ新しい領域といえる海外不動産投資。今のところは、プレビルド(未完成物件)の売買が中心ですが、
数年後には、自分が買った物件を賃貸に出して、日本から遠隔管理するケースが、間違いなく増えてくるでしょう

私は、オーストラリアの物件を、現地人に貸して9年目という、日本人としては なかなか稀有な経験を持っています。
そこで、その9年間で体験したことを、良いこと、悪いことも含めて、今後皆さんとシェアしていきたいと思います。
今回は、失敗談を交えて、書いていきますね。

【退去時リフォームは、ペンキ塗り替え】

全体的に、空室率の低いオーストラリア。私自身の、9年間の運用経験の中でも、通算の空室率は1%もありません。
ほとんど、「空く」ことを心配しなくても良いお国柄ではありますが、もちろん、退去はありますし、その際の「リフォーム費用」や「広告費」は、大家が負担するのが普通です。

オーストラリアの「広告費」は、日本と比べて安いです。だいたい、「家賃の2週間分+消費税(10%)」が相場。
日本だと、大都市圏でも家賃1カ月分、地方だと2~3ヵ月とるケースもよくあるので、それに比べて、大家さんの負担は明らかに小さいですね。

一方、「退去時リフォーム代」は、それなりにかかります。
日本の賃貸物件だと、普通壁紙を張りますが、オーストラリアでは、壁にそのままペンキを塗るのが普通なので、退去時リフォームは通常、ペンキ塗り替えになります。
それだけ聞くと、安く済みそうですが、実際は、あまり安くないです。とにかく家の面積が広いから、塗る面積も半端ではないですし、
また、ペンキ屋さんの労賃も高いです。業者にもよりますが、時間単価は日本と同じか、それよりもう少し高く感じます。
あと、長く住んでいると、壁に裂け目などが入る場合もありますが、その場合はコーキングを入れて、その上からペンキを塗ってもらいます。

なお、退去にあたって、家主と入居者がもめることは、私の知る限り、少ないです。日本に比べれば、「汚した、傷つけた」の類でもめるケースは、明らかに少ない。
国民性からか、多少汚れていてもあまり気にしないし、入居者も普通に入ります。とにかく慢性的な住宅不足なので、入居できただけでラッキーなのです。
あと、退去した人が、クリーニング代やリフォーム費用の一部を負担することは、一般的ではありません。これらは家主が100%負担するべきものとされています。

【入居時にも、修繕費用はかかる】

日本と同じく、オーストラリアでも、テナントさんが入居している最中に、修繕・修理費用が発生し、家主のポケットから出ていくことは、よく起こります。
私の経験でいえば、水漏れ対応や、乾燥機・洗濯機の交換が、一番ポピュラーです。
あと、入居者によっては、鍵をつけてくれ、フェンスをつけてくれ、エアコンをつけてくれ・・・と、たくさん要求する者がいます。

これらは普通、家主の負担になります。オーストラリアの大家さんは、これらの費用を負担すると、確定申告(Tax return)のとき費用計上できて、お金がいくぶん返ってくるので、
入居者の要求に応じる大家さんが多いのです。でも私みたいに(オーストラリアからみて)海生活の本拠を持ち、豪ドルのサラリーをもらってない者にとっては、
そもそも確定申告してもお金が返ってこないので、入居者の要求を、全部呑むのは正直、難しいです。

【不良入居者に出会ったら】

日本では最近、平気で家賃を滞納する者が増えたそうで、社会問題にもなっています。
私の場合、運が良かったのか、オーストラリアでそういう方々とはお目にかかったことありません。滞納も強制執行もなし。

ただ、エリアによっても状況は大きく違います。私は、それなりに良い立地を選んで買ってきたので、入居者の属性も良いですが、
なかには、街からかなり外れた郊外や、問題ある地域で間貸しする者もいます。そういう地域は、概して属性が良くない入居者が多いし、
滞納はおろか、父親がひどいアル中だったり、牢屋に入ったりすることもあるので要注意。

ただ、家主にとって良いのは、オーストラリアでは、家賃滞納が1カ月以上になれば、裁判所に退去申し立てをできることです。
たいていは、略式裁判になり、入居者は裁判に出頭せず、家主の一方的な勝ちに終わることが多いです。もちろん例外はありますが・・

【管理は、現地のエージェントに任せるべき】

日本の大家さんの多くは、管理会社を使っていると思います。その時、業者さんにお支払いする管理料は、平均すれば家賃の5%くらいでしょうか。
私の感覚だと、3%と聞けば「おっ、安いな」と思いますし、7%とかだと、ちょっと割高に感じます。

それに比べて、オーストラリアの管理料は高いです。だいたい家賃の7~8%から、高いところでは10%もとります。
しかも、コピーとか、FAXみたいな、小さな費用項目であっても、容赦なく請求してきます(たいていは、雑費Sundriesという項目で、一定額を徴収されます)
日本の感覚だと、どうしても割高に感じてしまうので、特に友人に貸した時などは、地元業者に頼まず、「自主管理」することもありました。
いま考えると、オーストラリアにある物件を、日本から遠隔で「自主管理」するなんて、無茶も良いところなんですが、当時の私は、若かったんでしょうね。

結論からいえば、遠隔地からの自主管理はおすすめしません。
デメリットとして、一番大きいのは、地域の家賃相場が分からず、タイムリーな家賃値上げができないことです。

いまの日本では考えられませんが、オーストラリアでは、年々、家賃相場が上がっていくのが普通です。
ですので、賢い大家さんは、6カ月とか、1年とか、期間の短い賃貸借契約を結びます。こうしておくと、契約更新時に、家賃を値上げしやすいのです。
そして、入居者とのタフな値上げ交渉を代行してくれるのが、管理会社なのです。このサービス、使わない手はありません。
実際、彼らに払う管理料なんて、家賃値上げ分に比べれば、大したことはありませんから。

次回に続きます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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