【豪州不動産】第2回・豪州不動産市場の入門(2010/2/2発表)

皆さんこんにちは。Manachanです。
今日の東京は寒く、小雪が舞っています。
私は寒いの好きなんですが、小さい子供がいると、やはり暖かい方がラクですね。
寒いと、何枚も重ね着させなくちゃ外に出られないし、室内に入ると脱がせなくちゃならない。子供二人もいると、かなり大変!
ふと、先月まで滞在した、常夏の街・ケアンズのことを、思い出しました。
屋外でも室内でも、半袖短パンで済むから、ものすごくラクでしたね♪
そのケアンズで、リタイア後に住むマンションを買うのが、今年の目標です。
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今日は、豪州不動産市場の、入門的な話です。
すでに、豪州に住んで、物件を買ったり売ったりしている人には、やや基本的な話かもしれませんが、ご容赦ください。
逆に、豪州の話は全く初めて、という方々に分かりやすいように、書いてみますね。
【商用物件と居住用物件】
日本の21倍、豪州の広大な国土の上では、バラエティ豊かな物件が、日々売買されています。
珍しいところでは、関東平野が全部入るサイズの広大な放牧地とか、小屋付きの農場とか、田舎町の酒場とか、バックパッカーホステルとか・・・
一方で、日本の都市部と同じく、マンションの一棟販売や区分販売とか、土地のみ、土地付き一戸建ての売買も、盛んに行われています。
大きく分ければ、商用物件(Business property)と、居住用物件(Residential property)に分かれるでしょうか。
私がこれから、メルマガで取り上げるのは、居住用物件の話が中心になります。その理由は、
商用物件は、基本的に、それを使ってビジネスをしないと、収益が上がらないものです。
一方、居住用物件であれば、誰かに間貸ししたり、転売することにより、利益を得ることができる。
うまくやれば、日本に住んで不在地主をやりながら、投資収益を上げることも可能だからです。
【ハウスとユニット】
日本でいう、土地付一戸建ては、豪州では「ハウス」(House)と呼ばれます。
豪州は国土が大きく、その割に人口が少ないため、一戸建ての土地面積も日本よりずっと広い。
全豪で最も過密とされるシドニー都市圏でさえ、一戸あたりの土地が平均で520平米(160坪)あるとか!
シドニー、メルボルンなどの大都市郊外では、1000平米超の土地があれば、「まあ広いかな」という感覚です。
一方、集合住宅は、「ユニット」(Unit)と呼ばれます。
ユニットには、日本でいうマンション、アパート、コンドミニアムのほか、
「土地付きの集合住宅」とも言うべき、「タウンハウス」(Townhouse)や「ヴィラ」(Villa))等も含まれます。
タウンハウスやヴィラは、日本ではあまり見ない住宅形態ですが、
土地と建物が一体となった区画を輪切りにして、販売するものです。
そのうち、2階建て以上がタウンハウス、平屋がヴィラと呼ばれます。
その土地面積は、一戸あたり150~300平米が普通で、日本の都市部の「一戸建て」と似たような感覚で住めます。
【中古と新築】
豪州では日本と違って、住宅情報が「新築」と「中古」に大別されることはまずありません。
この国では、市場に出回るほとんど全ての居住用物件が、「中古」だからです。
感覚的に言うと、全部で100軒あれば、うち99軒は中古と思われます。
大都市圏の場合、新築の物件は、ほとんどがマンションで、建物ができあがる前から売り出されて、かなりの短期間で全室完売します。
間取り図(Plan)だけ見て買うので、「オフ・ザ・プラン」(Off the plan)と呼ばれます。
前回のメルマガで書いたように、外国人が豪州の物件を買うにはいろいろな制限が課せられるので、
永住権を持たない外国人が買う物件は、「オフ・ザ・プラン」であるのが普通です。
外国人でも、豪州の永住権を取れば、中古市場に堂々と参入できます。
この国では、中古物件だからといって、新築と比べて値が落ちることは、基本的にありません。
築何年、何十年経っているかなんて、誰も気にしない、お国柄だからです。
現に私は、シドニーで、1886年に建った建物(の一部)を買ったことがあります。築120年以上!
それでも、4年後に転売した時には、売値が2割以上、上がっていました。日本と違って、住宅の価値が目減りしない国なのです♪
【住宅価格の構造】
日本や東アジアでは普通、土地の値段は「坪単価x面積」、建物の値段は「平米単価x面積」で算出されるものですが、
豪州では、そのような計算は普通、しません。
あくまで、土地と建物セットにした時、世の中の人はどれだけ払いたいか?・・・という市場ベースで、価格が決まっていきます。
特に、土地単価という概念が、この国にはありません。
土地があるかないか?あれば、大体どの位の広さか?・・・そんな程度しか、人々は気にしません。
大都市を除けば、住宅広告に土地面積が書かれることも、多くありません。土地を測量しないで売り出すことも、しばしば。
土地が広くて人口が少ない国の、恵まれた一面ではあります。
【トレンスとストラタ】
豪州でも日本と同様、住宅を買ったら役所に登記しますが、
一戸建て住宅(ハウス)を買う場合は、「トレンス・タイトル」(Torrens Title)、
集合住宅(ユニットやタウンハウス)を買う場合は、「ストラタ・タイトル」(Strata Title)の称号が付けられます。
両者の実質的な違いは、「管理組合があるかないか?」、「管理費等が発生するか否か?」です。
集合住宅のストラタ・タイトルであれば、例外なく、管理組合が必要になります。
たとえ、わずか2~3戸しかない区画でも、物件を所有していれば、管理組合のメンバーになる義務と、
管理費(Strata Levy)、修繕積立金(Sinking fund)の支払い義務が生じます。
その代わり、共用部分のメンテは、所有者でなく、管理組合が面倒みてくれます。
要は、日本でマンションを買うのと、ほぼ同じような感覚です。
日本と違うのは、豪州の集合住宅は、プール付きが非常に多いことかな。
一方、トレンス・タイトルの場合、上記の義務は一切発生しません。
その代わり、家のメンテナンスにかかる全ての費用は、所有者が全て支払わなければなりません。
要は、日本で一戸建てを買うのと、ほぼ同じ感覚ですが、
豪州で広い土地付きの家に住むと、プールのメンテ、庭の手入れ、フェンスのペンキ塗り・・・半端じゃないお金がかかります。
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まだまだ、書きたいことはたくさんありますが、今回はこの辺で・・・。
次回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
最後になりますが、
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【豪州不動産】第3回・「豪邸」にかかるお金(2010/2/11発表)

Manachanです、こんばんは
我が家の下の息子は、明日、1歳の誕生日を迎えます。ついこの間、生まれたばかりと思ったら、もう1年経ったんですね。
もう1歳にもなると、ベビーベッドは要らないし、赤ちゃんの頃に着ていた服も小さくなったから、全部、友達にあげてしまいました。
我が家はたぶん、子供は2人で打ち止めと思うし・・・でも、ひょっとすると、3人目が欲しくなるのかもしれません。
ま、それはおいといて、
今回は、豪州で家を買ったり、売ったり、貸したり、銀行からお金を借りたりする際の、お金のお話をしていきたいと思います。
なお、毎回毎回、「豪州の家」と言うのは面倒臭いので、これからは「豪邸」と呼ぶことにしますね。
一戸建てでも、マンションでも、豪州にあれば「豪邸」♪
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夢の「豪邸」をゲットするために必要な費用品目は、日本で家を買うのとそう変わりませんが、お国柄か、多少の違いはあります。
【1.家の購入時にかかる費用】
・不動産の売買代金
・諸費用
 -印紙税 (Stamp Duty)
 -司法書士費用 (Conveyancing fee)
 -銀行ローン関連費用 (Bank fees)
 -建物検査費用 (Inspection fees)
 -保険等 (Insurance)
 -GST (General Service Tax)
 等々・・・
まず主要なポイントから。皆さんは、「不動産仲介料」がないことに気がつきましたか?
豪州では、不動産屋さんは売主からだけお金をとり、買い手からはとりません。日本みたいに、「両手」とらないのです。
日本で家を買った場合の不動産仲介料は、「不動産価格の3%」ほどですから、豪州では、それがまるまる浮くわけです。
その代わり、豪州の印紙税は、驚くほど高額!
日本で家買うと、登録免許税とか不動産取得税とか、細かい税金がいろいろかかりますが、
それを全部合わせたよりも、ずっと高額になります。
だいたい、不動産価格の3~4%くらいが相場でしょうか。
司法書士費用は、日本のそれとほぼ同じ位置づけで、相場は1000~2000豪ドルが普通。
銀行ローン関連費用は、融資手数料とか、資産価値評価(Valuation)費用などがありますが、
日本でポピュラーな団体信用保険には、通常入らないので、多少は安くあがるかもしれません。
あと、豪州で家を買う場合、必ずといって良いほど、数万円程度のお金を払って、建物検査をやります。
購入前にプロの検査業者を呼んで、建物の欠陥や問題点を指摘してもらうのです。
日本では、投資家が中古マンションを買う際に、建物検査はポピュラーになってきましたけど、
豪州では築古物件が多い上に、通常、瑕疵担保責任はないので、売買契約にサインしたら最後、全てが買い手の責任になってしまう。
そのリスクヘッジの意味でも、建物検査はもはや必須です。
保険ですが、豪州では購入後に、買い手の判断で加入するのが普通です。
豪州には保険の種類が非常に多いですが、ポピュラーなのは火災保険と、家財保険(Content insurance)・・・要は盗難保険ですね。
なお、地震がほとんど起こらない国なので、地震保険に入る人はまずいません。
最後に、豪州では、日本の消費税に相当するGSTがあり、税率は10%です。
中古住宅の取引自体は、GST非課税扱いになりますが、それ以外の諸費用には、10%が必ず上乗せされます。
豪州では、諸費用全体を合わせて、不動産価格の5~6%が相場といったところでしょうか。
日本だと7~10%と言われているので、それよりは多少、割安かもしれません。
【2.家の売却時にかかる費用】
・不動産紹介手数料 (Agent Commission)
・司法書士費用 (Conveyancing fee)
・キャピタルゲイン税 (Capital gains tax)
豪州で家を売る時にかかる費用項目は、いたってシンプルです。大まかに言って、3種類しかありません。
不動産紹介手数料は、売買価格の2~3%が相場と思われます。広告費(Advertisement fee)と手数料(Commission)を
分けて徴収する業者もいますが、普通、相場を大きく外れません。
司法書士費用・・・家を売る際も、家を買う時と同じくらいの金額がかかります。
あと、1985年以降に取得した不動産については、キャピタルゲイン税がかかることに注意。
豪州では通常、どんな築古の物件を買っても、保有していれば価値が上がるのが普通なので、
たとえば、30万豪ドルで取得した物件を、50万豪ドルで売って、保有期間中の諸費用(公租公課や司法書士費用など)が5万ドルとすると、
値上がり分が20万ドルから、諸費用5万ドルの差額、15万ドルから50%を控除して、それに所定の税率をかけたものが、
キャピタルゲイン税として徴収されます。
余談ですが、不動産バブルの絶頂期(2000年代前半)には、州によっては家を売る際に、かなり高額の印紙税がかかった時期がありました。
今では私の知る限り、どの州でも売却時の印紙税はかからないはずです。
最後に、GST・・・当然ながら、不動産紹介手数料と司法書士費用には、GSTとして、10%の税率が上乗せされて請求されてきます。
【3.ランニングコスト】
豪州でも日本と同様、家を保有しているだけで様々な名目の費用がかかりますが、その内容は日本と大きく違います。
代表的な支出品目としては、
・住宅ローンの支払 (Loan repayment)
・市税 (City rate)
・水道代 (Water rate)
(集合住宅の場合)
・管理費 (Strata levy)
・修繕積立金 (Sinking fund fee)
すでに、お気づきになられたかもしれませんが、豪州では日本の「固定資産税」や「都市計画税」に相当するものがありません。
「市税」が、それに近い位置づけかもしれませんが、日本のように資産価値に応じて徴収されるものではないようです。
不動産が所在する自治体に支払う、という点では一緒なんですがね。
余談ですが、豪州では相続税もありません。この国でどんなに資産リッチになっても、無税で次代に相続できるのです。
ですので、日本で相続対策に悩んでいる方は、豪州や隣国ニュージーランドで不動産に代えて、無税で相続するのがおすすめです。
豪州において、住宅ローンの支払いが、オーナーにとって支出の大部分を占めることは、日本と同じです。
ただ、豪州のローン金利は年6~7%、日本に比べると格段に高いので、
ローンを組んで家買うと、月々の支払いは、本当に大変です。
10年以上前、家が安かった次代に買った人はともかく、近年、都市部で家を買った人は、ローンを払うために一生懸命、働かざるを得ない状況です。
子供がいても、夫婦共稼ぎは当たり前。また、家の一室を留学生に間貸しして家賃を取り、ローン返済に充てる家族も珍しくありません。
水道代。面白いことに、豪州では水道代はオーナーが払うことになっています。家を賃貸に出しても、入居者は水道代払わなくていいのです。
この国の水道代は、物件所在地の自治体から、従量制料金ではなく、定額で徴収されます。
あと、豪州でも日本と同様、集合住宅であれば管理費と修繕積立金がかかります。その金額は、物件の内容や築年数によって、千差万別です。
一戸建てであれば、この種の費用はかかりませんが、その代わり、家の修繕、ペンキ塗り、芝刈り代、プールの維持費・・・すべて自分持ちです。
土地が広い戸建で、かつプール付きだと、半端じゃない額がかかります。
次回は、豪州で持ち家を賃貸に出す場合の、手続きやお金、留意点などについて、書いていきたいと思います。
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【グローバルIT】第1回・ITは職を奪う?(2009/8/6発表)

人類の歴史のなかで、およそIT(情報技術)ほど、短期間で、世界中の人々の暮らし方を変えてしまった技術も、少ないのではないでしょうか?

たとえば、私たちはいま、切符の手配や下宿探しにインターネットを使い、メールで友人と連絡を取り合い、携帯でレストランを探す・・・

みたいなことを、当たり前にやっていますが、

つい15年前には、それらの作業を全て、電話やファックス、郵便でやっていたことを思い出すと、まさに隔世の感があります。

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ITの浸透により、私たちの働き方も、ずいぶん変わりました。

「ITは、我々の職を守るのか?奪うのか?」という問いに対しては、賛否両論が分かれます。

バラ色の将来像を描く人もいれば、逆に職を奪われることを、危惧する人もいます。

IT技術は、ビジネスのあり方を根底から変える力を持っています。

事実、ITに支援されたグローバル・ビジネスの発展は、地球規模で、人々の働き方を大きく変えました。

日本という、経済先進国で働く者にとってみれば、ITの浸透によって、事務的な仕事が不要になったり、あるいは、より労賃の安い国に流出することによって、

より高度で、価値の高い仕事にシフトすることを迫られる、それができなければ、職を失う・・・みたいな状況に置かれた人も、多いことでしょう。

実際それは、数年前、ITエンジニアとして働く、私の身にも起こりました。

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世の中にある仕事のなかで、ITエンジニアほど、世界的なスケールで、仕事が流出しやすい職も、珍しいかもしれません。

そもそもIT技術自体が、時間と空間の制約を超える性質を持っています。

PCとサーバーがあって、ネットワークさえつながれば、ITエンジニアの仕事など、世界中どこでもできてしまいます。

日本の場合は、まだしも、日本語に守られている面がありますが、

英語圏の場合は、それこそ世界中に、優秀なITエンジニアがゴマンといて、流暢な英語を話し、かつ労賃の安い国で働いています。

数年前、私はオーストラリアはシドニーで働いていました。ここは英語圏で、賃金水準が比較的高い国です。

当時、同国のITチームの仕事を、インドや中国に移そうという話がありました。

それらの国では、ほぼ同レベルのITエンジニアの労賃が、

オーストラリアの3分の1から5分の1、と言われていました。特にインド人の場合、英語のハンディもありません。

私は、直感的にこう思いました。「このままでは、職を失ってしまう」と・・・

当時、一介のヒラ部員だった私も、危機感に駆られて、

インド人や中国人より付加価値の高い仕事をしなければ生き残れないと、上司に問題提起したこともありましたが、

結局、上司も有効な手立てを打つことができず、失望した私は、この職場に見切りをつけました。

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私には生活がある。自分のため、家族のため、稼がなくてはならない。ITという業界で、生き残らなければならない。

考え抜いた末、私が到達した結論は、こうでした。

『途上国のITエンジニアで、簡単に代替できてしまうような仕事をしている限り、未来はない』

『途上国のITエンジニアと競争するのでなく、彼らを使う立場にならねばならない』

折りしも、数年前から、我が職場に研修にきていた中国人エンジニアから、耳寄りな話を聞きました。

彼の勤務する、大連のオフィスで、いまチームリーダーを募集しているとのこと。

それも、二人の部下を率いて、米国の顧客向けに、オフショアからサービスを提供する仕事だとのこと。

中国へ行こう!!!私はそう決心しました。妻を説得して、電話面接を受けまくりました。

そして数ヵ月後、私は住み慣れたシドニーを後にして、マイナス7度、凍てつく大連の土を踏んだのです。

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中国での仕事は、大変忙しいものでした。それもそのはず、総勢300名だった社員数が、1年後には1000名を超えるほど、物凄い急成長を遂げている最中でしたから。

私も部下2名のチームリーダーでスタートしたのが、1年後には3つのプロジェクトを同時に回し、計15名の部下をマネージする立場になりました。

そんな日々、大連オフィスに、見慣れた顔がやってきました。

それは、シドニーのオフィスでかつて一緒に働いていた、オーストラリア人の同僚だったのです!

話を聞くと、結局、シドニーの仕事を大連に移すことになり、彼の担当するアプリケーション知識を、大連のエンジニアに伝えに来たとのこと。

シドニーから、仕事を追いかけて、赤道を超えて中国にやって来たら、結局、元の仕事が追いかけてきたというわけです。

私の選択は、間違っていなかったと、この時確信しました。

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ビジネスのやり方が変わり、仕事が、地球規模で移動する・・・その巨大なダイナミズムの前では、私は実に無力な、一介の技術者・サラリーマンに過ぎません。

そんな私の唯一の武器は、「変わる力」です。適応力です。

それは、世の中やビジネスが求めるニーズに応じて、自分のスキルや経歴の内容を、戦略的に組み替えていく意志と能力のことです。

スキルや経歴の改善のために、転職
したり、場合によっては、国境を超えることも厭わない。

自分が、変わり続けること。それができれば、厳しい業界、激しい変化のなかでも、勝ち残れる。

そして、市場価値を保ち、伸ばし続けることもできるのです。

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