甲府激安物件、入居者決定!

Manachanです。こんばんは。

最近の東京は、めっきり涼しくなりました。出勤するにも、長袖のYシャツが必須、ジャケットを羽織ることさえあります。
つい、一週間前まで、クールビズの半袖を着ても、暑くてたまらなかったのですが、今となっては信じられません。
喉元過ぎれば暑さを忘る・・・史上最凶だった今年の残暑も、日々、寒くなっていく天気のなかで、忘却の彼方に去っていくのでしょうね。

朝晩、肌寒くなってくると、我が家では、5歳の娘は大喜び。
「私は寒いところで生まれたんだもん。寒くても、全然平気だもん!」・・・彼女は、中国東北地方の大連で生まれています。
一方、台湾生まれの妻は、寒いのが苦手。外に出る時は、3枚くらい、重ね着をすることもあります。
私は、長袖のシャツ一枚で十分なんですけどね。

いきなり、新着メルマガを紹介します。
とても勉強になります。特に、一棟アパートを買う際の現地調査などには、是非、読んでおくべきでしょう。

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幸いです。

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ところで、先月末、激安で取得した山梨県甲府の物件ですが、今日めでたく、入居者が決まりました。
賃貸付けの厳しい地域ですが、地元の不動産会社に声をかけまくり、ウェブ広告を出し、日英中の3ヶ国語で宣伝し、Twitterで甲府在住の人をフォローしたり・・・
といった努力をして、頑張った甲斐がありました。結局、空いた期間は1ヶ月もありませんでした。

このまま、4年余り住んでくれれば、管理費、修繕積立金、公租公課を差し引いても、投下資本は全部回収できてしまうので、
笑いが止まりません。本当に、物件というものは、激安で仕入れるに限りますね。

甲府が片付いた後、舞台は千葉県柏市に移っていきます。

【秀和柏レジデンス】
http://kashiwa-ekimae.tobs.jp/

JR柏駅前、徒歩5分の好立地。3LDK、角部屋、3面バルコニーで日当たり抜群。ガーデニングも可。
千葉県屈指の繁華街である柏駅前には、そごう、高島屋、丸井、ヨーカドーなど、百貨店が目白押し。しかも柏一小、柏中、東葛飾高校が至近距離にあり、教育環境も抜群。
駅前の便利な暮らしを好む共働きカップルや、学齢期のお子さんのいるファミリーに好適かと思います。10月上旬には、入居可能になります。

賃貸だけでなく、買いたいという方も、ご相談ください → suzuki_manabu@hotmail.com
立地が良いので、賃貸付けも容易ですし、秀和レジデンスのブランド価値もあるので、転売も簡単にできます。
柏駅5分圏内のファミリーマンションは滅多に売りに出ないこともあり、「売るなら、当社に任せてください!」という広告チラシが、どんどん入ってきます。
2013年には、柏駅から東京駅、品川、横浜方面まで電車が直通しますので、将来にわたって、資産価値も保ちやすいでしょう。

柏が片付いたら、今度は愛知県一宮市に転戦します。
ここの物件は、すでに入居者がついて、満室稼動しているのですが、さらに収益性を高めるため、管理組合の理事長をやろうと思っています。
一棟全部の所有はできないけれど、オーナーの一人として、管理組合の枠組みを利用して、ワンルームマンション全体の経営に乗り出す、ということです。
オーナーのほとんどが不在地主で、総会にさえ出席しない投資用ワンルームだからこそ、できる芸当といえましょう。

それにしても、今の日本は素晴らしいですね。物件安く買えるし、そこから収益がどんどん上がるし・・・
この国が不景気なんて、一体誰が言ったんでしょう?少なくとも、私の身辺は不況知らず。将来の不安なんて、ほとんどありません。
私の不動産投資・経営ビジネスは、これからどんどん伸びていくと思います。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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家賃値上げ交渉@豪州、意外な結末

Manachanです。こんばんは。

今日の東京は、雨。肌寒かったですね。昨日は33℃あったのに、今日はいきなり18℃って・・・急激な温度変化に、身体壊しそう。
うちは、子供が小さいので、これから、寒い時期に向かうと、外出のたびに、服を何枚も着せたり、脱がしたりしなくちゃならない。親は忙しくなりますね。

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ところで、前回のメルマガで書いた、「家賃値上げ交渉@シドニー」ですが、意外な結末を迎えました。
http://ameblo.jp/manachan2150/entry-10653442027.html

やや緊張しつつ、家賃値上げのメールを送ったところ、3日後、入居者からメールが返ってきました。

「契約更新はしない。家を出て行く!!」

とのこと・・・・でも、家賃値上げが理由で、キレて退去するわけではありません。
実は、この入居者は独身男性で、来月23日に結婚するのです♪

でもって、パートナー(女性)が、シドニーから170kmほど北に行った、ニューカッスルの出身なので、すでに共同名義で、ニューカッスルに家を買ったとのこと。
引渡しは、今年11~12月の予定で、それからリフォームした後、徐々に荷物を新居に移していくとのこと。・

なんと、おめでたいじゃないですか!!!!!
ご結婚、そして、新居購入・・・・素晴らしいです。友人として、心から祝福いたします。

で、今後どうするかというと、もちろん、地元の不動産屋に頼んで、新しい入居者を募集します。
すでに、募集家賃について打診しましたが、私の予想よりも高額な家賃で募集できることが分かりました。良かった!!
場所はいいし、そもそも空室率が非常に低い国なので、入居付けについては、あまり心配していません。

私が、シドニー郊外にある、この家を買ったのが、2002年8月のこと。
それから8年経ちましたが、不動産価格も、家賃も、ゆるやかに値上がりしています。
面白いことに、売買価格よりも、家賃の値上がりの方が大きくて、2002年比だと、売買価格は約20%アップなのに対し、家賃は約35%アップ。

ということは、利回りが改善してきているということです。
オーストラリアは物件価格が高止まりしているので、日本と比べると、どうしても低い利回りになってしまいますが、私の購入した物件の場合、表面で、

4.5%(2002)→5.1%(2010)

と、推移しています。同じシドニーでも、都心部になれば、表面利回り7~8%いく物件が増えてきます。
私が、シドニーでもう一軒持っている都心型マンションの利回りは、現在7.9%(表面)。

アジア太平洋地域のなかでは、まあ悪くない利回りですね。日本よりは低いけど、中国、台湾、シンガポール等よりは高めかと。
住宅ローンはノンリコース(非遡及型)だし、物件の値下がりリスクは低いし、豪ドルは強く安定しているし、投資対象としては、そう悪くない国ですね。

ただし、問題もあります、住宅ローンの利率が高く(現在、6%台後半)、余程自己資金を入れないと、キャッシュフローが出ないこと。
そもそも物件価格が高い国なので、周辺各国に比べて、多額の初期投資を必要とすること。
そして、豪州永住権がない外国人は、原則、新築物件しか買えないこと、等々・・・。

でも、将来オーストラリアに住むつもりであれば、真面目な話、いま買った方が良いと思います。
もし興味あれば、アドバイスしますので、メールくださいね → suzuki_manabu@hotmail.com

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

話の舞台を日本に移します。先月買った、甲府市の激安マンションの件。
私の物件は、全て、外国人入居OK(というより、歓迎)なので、山梨県在住の中国人にも、募集対象を広げようと思って、
在日華人の友人に紹介してもらった、「小春網」というウェブサイトに、物件広告を出しました。
http://www.xiaochuncnjp.com/

私の出した物件広告(中国語)は、山梨県で第一号でした♪
http://www.xiaochuncnjp.com/house-view-tid-20.html

で、広告を出した翌日に、いきなり問い合わせが!!!
広告を見たという中国人男性から、私の携帯に電話がかかってきました。
「さっそく、内見したい!」とのこと。

しかし、話しているうちに、問題が・・・・
「この中国人男性は、山梨県甲府市の位置を知らない!!!」

彼は、東京・池袋の語学学校に通っていて、いま家探しをしているのですが、
「中央本線 甲府駅」という広告を見て、私に電話してきたようでしう。
おそらく、甲府から池袋まで、毎日、通学できると思ったのでしょう。
確かに、中央本線で間違いはないですが・・・甲府と東京は、130kmも離れており、通学はとても無理。私は彼に、正直に話しました。

私「甲府が東京から、どれくらい離れているか、あなたは知ってますか?」
相手「いや、知りませんけど・・・」
私「電車で、片道2時間かかるんですよ。正直言って、通学は無理だと思います。池袋の近辺で、下宿を探された方が良いかと・・・」
相手「えっ、2時間(しばし絶句)・・・分かりました。池袋の近くで探します」

というわけで、この話はお流れに・・・鳥もつ煮でも食いながら、甲府で、じっくり入居者探します。
もしあなたが、池袋の近くで、入居者を募集していて、外国人入居OKであれば、私までメールください。紹介しますよ
→suzuki_manabu@hotmail.com

そして、もしあなたが、中国語ができる(或いは、中国語のできる友人をお持ち)のであれば、上記、「小春網」への物件広告掲載を、激しくオススメします。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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中国人留学生に脱帽

Manachanです。今回は3週間ぶりの更新になりますが、いつもご愛読、ありがとうございます。

私は、本業のITエンジニアのかたわら、副業で、「中国人向け日本不動産直売事業」を始めたわけですが、
その集客装置として、中国語ブログを始めたところ、予想以上の反響があり、自分自身も驚いています。
公開3ヶ月で、すでに累計3万ヒットを超えています。

『Suzuki Property的中文博客』 (中国語ブログ)
http://blog.soufun.com/lingmu

最近では、ほぼ毎日のように、中国人の方々から、問い合わせのメールが来ます。文面の約7割は中国語で、残りの3割は日本語で来ます。
内容は千差万別で、「一緒にビジネスやりたい」、「日本のビザについて知りたい」、「日本で投資不動産を買いたい」、「日本で就職したいが、相談に乗って欲しい」等々・・・。

最近、特に多いのが、日本に住む、中国人留学生からの問い合わせ。
その誰もが、きれいな日本語のメール文面を書いてくるので、私自身も、驚いています。
彼らの、日本在住年数や、学歴もさまざまで、日本の一流大学に在籍する学生もいれば、2年間の短期留学で来る人もいるわけですが、
誰もが、驚くほど上手な日本語メールを書いてくるのです。ネイティブの日本人が書いたと思うくらい・・・。

彼らとお友達になれれば、メールだけでなく、チャットツールやSkypeなどで、お話しすることもあるわけですが、
そんな場面になっても、彼らの日本語文章力は落ちません。語彙、文法、言い回し・・・全てにおいて、ほぼ完璧。余程、一生懸命、日本語を勉強してきたのでしょうね。
真面目な話、私がブログで書いている中国語の出来が、恥ずかしくなってくる程です。

彼らの日本語力だけでなく、人生やキャリアに対する態度・考え方も、年齢の割には、とてもしっかりしています。
何しろ、私のブログを見つけて、自分から進んでコンタクトをとってくる位だから、何事にも積極的。
日本で就職するにせよ、起業するにせよ、自分のやりたいこと、ビジョンを明確に持ち、それを正直に、私にぶつけてきますから、
相談に乗る側としても、とてもやりがいがありますし、相談した後は、たいてい、良いお友達になります。
彼らは、将来きっと、私のグローバル不動産ビジネスを支える、良きパートナーに成長してくれることでしょう。

私がこれまで相談に乗った、中国人留学生の大部分が、日本での就職を希望しています。
要は彼らが、日本人の新卒学生と同じ土俵で、日本の就職市場に入ってきているわけです。
直感的に、「日本人の新卒学生は、はっきり言って、不利だな」と思いました。

だいいち、中国人留学生は、中国語という、いまビジネスの世界で非常にトレンディな言語を、母語としています。
そして、日本語能力も、少なくともメールを読む限り、ビジネスレベルは楽々クリア。加えて、英語が堪能な者も、多くはありませんが、結構います。
そして、人生や職業に対する前向きな態度、行動力、情報収集能力・・・日本人の新卒学生は、果たして、彼らと競争していけるのか?

少なくとも、ネイティブの日本人だと言うだけで、日本で就職できるという時代は、すでに去ったと思います。
これからは、いや、今でさえ、日本の労働市場に入り込んでくる外国人留学生と、対等以上に渡り合える力をつけないと、就職は厳しいでしょう。
外国語を含むコミュニケーション能力しかり、専門能力しかり、加えて、情報収集・処理能力、行動力、前向きさ・・・全てが問われてきます。

じゃ、日本人の学生は彼らと戦えず、ただただ、蹂躙されるに任せる以外ないのか?
そんなことはないと思います。特に最近は、素晴らしく有能でやる気のある日本人学生との出会いが、結構あります。

その一例が、千葉県印西市にある学生ITベンチャー、ハッシュシステムの皆様。
http://www.hash-system.com/

この会社は、東京電機大学や千葉大学でITを学ぶ学生が立ちあげた企業で、Webシステム制作を得意としています。
単価の安い学生を使ってシステム開発をやりますから、コスト競争力が非常に高い。
私の会社でつくっている、「中国人向け日本不動産ポータルサイト」も、彼らに制作をお願いしています。

『鈴木資産管理 中国人向け日本不動産ポータルサイト』
http://lingmu.weblike.jp/demo

(※現在、まだ仮公開の段階ですので、ID:suzuki、パスワード:sshs0819 の入力が必要です。)
(※9月末には、本公開となり、パスワードなしでサイトに入れるようになります。)

この、ハッシュシステムの皆様は、とても誠実に、よくやってくれるので、感謝しています。
彼らのウェブサイトを見ると、社長挨拶のページに、こう書いてあります。

~世間では百年に一度の不況と言われ、高学歴の学生でも就職がままならない時代ですが、だからこそ学生も本気です。技術も経験も「まだまだ」かもしれませんが、熱意だけは一流企業のプロ達にも負けないつもりです~

いえいえ、ご謙遜を。とても良い仕事してますって。学生主体の組織で、これだけのクオリティの仕事ができるのは、驚くべきこと。
ひるがえって、自分の大学時代がどうだったかというと、本当に、お恥ずかしい限りでして・・・。
今後、ウェブ開発の仕事が出れば、彼らに全部任せたいくらいです。

時代は、どんどん進化してるんですね。20代の若い方々に刺激を受けながら、私も頑張って、日々、精進しなければと、気持ちを新たにしました。

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【不動産】家賃値上げ交渉

Manachanです。こんばんは。

今日は連休の中日、千葉県のマザー牧場へ、子供たち連れて行ってきました。
雲ひとつない、快晴。広い園内を、動物たちに囲まれて、子供たちは大喜びだけど、親は大変。
大泣きするし、ウンコするし、吐くし、迷子になるし、処理の仕方をめぐって夫婦喧嘩になるし。
ニンゲンの子供の世話は、家畜の世話より大変かも・・・疲労困憊で、家に帰ってきました。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

ところで、今日のメルマガタイトルは、「家賃値上げ交渉」。
もちろん、日本の話ではありません。オーストラリアでの話です。

いまの日本で、家賃改訂といえば、たいてい、値下げを意味します。
値上げが視野に入るのは、需要の高い地域(都心部など)で、リフォーム、リノベーションを行って、明らかにバリューアップした時くらいでしょうか。
それにしたって、投資額に見合った分を、家賃から回収するのは、大変なことです。
DIYやって、工賃を一生懸命浮かす。リフォームが済んで、さあ、これから回収するぞと思っても、周辺相場が下がっている状況で、家賃をそうそう上げられない。
いま、日本の大家業は大変なのです。収益をあげるのがかなり難しい。

しかし、世界には、お金かけてバリューアップなんか、全然やらなくても、大家が当然の権利として、家賃値上げを要求できる国がたくさんあります。
オーストラリアも、その一つです。
同国では、移民受け入れもあって人口が増え続けており、その割に住宅供給は少ないから、慢性的に住宅不足。
完全に、「需要>供給」だから、貸し手市場。つまり、大家が強気に出られるのです。日本とは、状況が全く逆です。

オーストラリアで、大家が家賃値上げを要求する一番の理由は、ローン金利の上昇です。
政府が、公定金利を上げると、当然、各銀行は住宅ローンの貸し出し金利を上げてきますから、
借金して家を建てた(買った)大家にとって、当然、負担増要因になる。
その一部(強気な大家なら、全部か大部分)を、入居者に転嫁させる・・・それが、家賃値上げの典型的な構図です。

実際、オーストラリアの公定金利は、ここ1年で、3.0%から4.5%へ、1.5ポイント上昇しました。
住宅ローン金利も、多くの場合、5%台前半から、6%台後半へ、上がっているはずです。
同国住宅オーナーの、平均的な借金額が、約30万豪ドル(2400万円)ですから、
ローン金利が1.5%上がった場合、単純計算で

300,000x0.015÷12=月額375豪ドル(3万円)の、負担増になります。

日本のいまの経済状況だと、家賃上げられないので、多くの場合、大家が泣きをみるわけですが、
オーストラリアの場合、この3万円のうち、たとえば2万円(場合によっては3万円まるまる)を、入居者に負担増というかたちで転嫁するのが、当たり前です。

逆にいえば、これは同国の経済が拡大している証座に他なりません。
「供給者側のコスト増→製品価格に転嫁(値上げ)→それに見合うだけの賃上げ」のサイクルが機能し、経済が拡大しているからこそ、
入居者にメリットがないのに、大家が一方的に家賃値上げを行うことが、社会的に容認されているのです。

じゃ、入居者が家賃値上げを拒否したら、どうなるか?
答えは簡単。今の入居者に退去してもらって、次の入居者を見つければいいのです。
いま、オーストラリアの空室率は非常に低く、全国平均が1%とか2%とかの世界ですから、入居者は、簡単に見つかる。
一方、入居者は、今の家を出ていったところで、地域の貸家の相場が高くなっているのを十分承知だから、つまり、安く住めないことを知っているから、
多くの場合、家賃値上げをしぶしぶ承知する・・・大家は、強気に出られるのです。

高い空室率と、家賃の下落傾向に悩む日本の大家さんにとって、夢のような話だと思いませんか?
実際、オーストラリアで大家をやれば、日本では考えられない、おいしい話が、結構あります。
ですが問題は、オーストラリア都市部の住宅価格が、いま非常に高く、投資用物件として考えると、日本の数倍の値段することです。
オーストラリアのボロ家を買うお金があれば、日本の都市部で一棟マンションを買えるかもしれません。
取得価格が高いから、当然のことながら、利回りは低くなる・・・。

しかも、同国の永住権がなければ、新築物件しか買えないですし、
かつ、当然のことながら、文書類も、コミュニケーションはすべて英語。確定申告もきちんとやる国だから、
かなり大量の英文(領収書や証明書類)と、格闘しなくてはなりません。私は、これを毎年やっています。
この辺の事務を、現地の、日本語のできる業者にお願いする手もありますが、結構なコストがかかり、ただでさえ低い利回りを圧迫します。

賃貸住宅経営市場として、オーストラリアと日本とを比べたとき、
空室問題、家賃下落問題、長期的な経済停滞などを承知しつつも、私は今のところ、日本の高利回り物件の方に魅力を覚えます。
だからこそ、ここ1年は、オーストラリアではなく、日本で物件を増やしてきているわけで・・・。

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【不動産】プレゼント客付け作戦

Manachanです。こんばんは。

東京は、今日の最高気温が26度、最低気温が22度。
史上最凶の猛烈な残暑がようやく去り、9月中旬の、まともな気候に戻ってきた感があります。
我が家も、本当に、本当に久しぶりに、冷房要らず、扇風機要らずの一日を過ごしました。
長くつらい夏を、耐え抜いてよかったと、思う今日この頃です(暑いの嫌いなもんで・・・)。

ところで、私が先月、激安で仕入れた、山梨県甲府市の物件。
当初は、3点ユニットを、バス・トイレ別に改修する路線で考えていたのですが、
複数社から見積もりをとった結果、結局、ペイしないことが判明。つまり、投資額を家賃増額によりリカバリーできないと判断。
そこで急遽、不人気な3点ユニットのまま、募集する方針に転換。

ところが、場所は甲府。
駅前、百貨店前の好立地とはいえ、空室率2割、3割というこの地域。
同じ建物の、似たような3点ユニット物件だけでも、ライバルがわんさか。1人の客を、7-8戸の空家が奪い合う構図も珍しくない。
長期間にわたって空いてる部屋では、大家が破れかぶれになって、コスト度外視で、猛烈な値下げをしているとも聞く。
典型的な、地方都市の冴えない状況に、意気消沈ししょうになる。

でも、今日、募集している不動産屋から、耳寄りな話を聞きました。
今日、引き合いがあったお客は、2戸続けて、一気に借りたいらしい。
一つは居住用、一つは事務所にするんだそうです。

ところで、わたくしの部屋と、お隣の部屋は、ちょうどいいことに、両方とも空いていて、同時に募集をかけています。
この2つの部屋は、4階にあって、高層階(10階や11階)に比べて眺望や広さはやや落ちますが、その代わり、コスト競争力がある。
そこで、「二戸同時に、いっぺんに借りてもらいまひょ♪」作戦に出ました。

でも、指をくわえていれば、他の階との競争に勝てるかどうか分からない。
そこで、考えました。

わたくしの部屋が、他と差別化できる要素とは何か?
→物件そのものには、競争力がほとんどない。差別化するために、バス・トイレ別工事を考えたけど、結局やらないことにしたから、「その他大勢」と同じになってしまった。

では、どうすれば勝てるのか?勝てるネタはあるのか?
→結局、「大家で差別化する」以外にない、という結論になりました。

大家としての、競争力とは何か?私は幸い、日本全国、北は北海道から、南は九州まで、物件を持っています。
ついでに言うと、海外(オーストラリア)にも、いくつか物件を持っています。
だから、地元密着の大家よりは、多く旅するわけで、結果、いろんな土地の食べ物とか、お土産とかに詳しくなる。

これだ!!!私は手を叩きました。
日本全国に物件を持ち、各地に旅できることを活かして、「一年に一度、各地の名産を、入居者にプレゼントしよう!」
「住んでくれてありがとう」という、感謝の気持ちを表すことにもつながるし、入居者との関係も良くなるし、土産代は経費で落とせるし(言わないけどね)・・・

善は急げ!私は早速、PCを使って販促資料をつくりました。
まず、日本地図を中央に配置して、そこに、私の保有物件の場所を、「家」のロゴで配置して、市町村名を書く。
北から順に、「北海道千歳市」、「千葉県柏市」、「山梨県甲府市」、「愛知県名古屋市」・・・等々。
そして、日本地図の上方に「北海道とうきび」、右下方に「名古屋手羽先」、左下方に「博多明太子」の画像を配置する。
うーむ、旨そうな写真。これで完璧だぜ!!

完成したら、甲府の不動産屋に、メールに添付して送信。
不動産店主は、ファイルを開くと、「ほっほっほっほっ・・・・おー、これは楽しいですねえ」。「当店で、使わせていただきます」。
良かった、手ごたえあり!!

一日も早く、入居者が決まりますように。

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GNP世界第二位を奪回しよう!

Manachanです。こんばんは。

先日、家族が夏休みから帰ってきて、我が家も一家四人が全員揃って、賑やかになりました。
賑やかなのはいいですが、私のプライベートは忙しくなるばかり。
平日は、会社からとんぼ帰りして、子供を風呂に入れて、寝かしつけて、洗濯やって・・そして土日は、子供の世話&相手でつぶれます。
子供が二人いて、まだ小さいから、仕方ないっすね。
でもまあ、我が子は可愛いし、父親になついてくれるから、良しとしましょう。

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ところで、今年2010年は、日本がGNP世界第2位の座から転落した年として、人々に記憶されることでしょう。
しかも、日本を抜いて第2位になったのが、同じ東アジアに位置する中国なので、地政学的にも、なおさら大きなインパクトがあります。
すでに、国力からいって、東アジアの盟主になったのは中国。東アジア、いや全世界の経済を引っ張っているのも、日本でなく中国。その影響力は、さらに増しています。
一方、ここ20年間、日本の国際的地位は低下するばかりで、未だに歯止めがかかっていません。
今を生きる日本人として、この事実を、どう受け止めればいいのか?

いま日本人が、「GNPで、中国を抜き返して、2位の座を奪回してやる!」と、奮い立つのなら、まだまだ見込みがありますが、
そういう動きが、日本のなかでほとんど見られないのが、気がかりです。
「人口が日本の10倍以上いる、中国に抜かれるのは仕方ないよ」という、諦めが先行しているように見えます。

そんなマインドセットでは、この競争の激しい世の中、3位どころか、4位、5位、6位と、どんどん転落していってしまいます。
せっかく、私たちの先輩たちが、戦争の廃墟から立ち上がって、堂々たる一流国家を築き上げてくれたのに、バブル崩壊以降、その地位を守れなかった。
GNPで中国に抜かれた日本は実質上、二流国家に転落。そして、このままいけば、三流、四流・・・と、転落の一途をたどると予想する人も多い。

私は、子供たちに、月並みな三流国家を残して、世を去りたくありません。
自分の目の黒いうちに、世界の一流国家として、日本を復活させたい。
そのために、私は力を尽くしたい。

私は、日本の不本意な姿を見るに見かねて、いたたまれなくなって、立ち上がりました。
GNPで日本を抜いて、自信に満ち溢れる中国や、アジア全域から、投資マネーを日本に引っ張ってくる仕組みをつくりたくて、創業したのです。
私がこれまで蓄積した、不動産投資と、ITの専門知識、多言語能力、中国人と仲良くなる能力・・・これらを全て、日本経済復活のために捧げたいのです。

創業してみて、分かったことも多いです。たとえば、私と志を同じくする事業家が、日本にたくさんいることを・・・。
今の日本には起業マインドがないなんて、外野から傍観するだけの評論家のコメントは要らない。
リスクを取って、事業を起こそうとする者。皆で手を携えて、日本を盛り上げて、GNP第二位を奪回しようではありませんか?
少なくとも、そういう目標を持って、常に前を向いて、チャレンジを続けていこうではありませんか?

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GNP世界2位から転落した現在、私たちには、もはや失うものは何もないでしょう?
今後も、GNP3位の座を守るべく、汲々としますか?そうやって生きたいですか?
戦後の輝かしい時代のことは、もう忘れましょう。昔を回顧したって、一銭にもならないし、年金会計の足しにもならない。

今は、戦後でも、ポスト戦後でもありません。誰にとっても新しい、21世紀という、混沌の世紀を生きています。
今を生きる私たちは、挑戦者なのです。未来を向いて、前のめりに進んでいくしかないのです。

私が生まれ育った、柏という街も、挑戦者の街です。
首都圏の片隅、北東(鬼門)の方角、イメージ的には、一番恵まれない沿線上に位置します。
人口3000万の、広大な首都圏のなかで、常に、挑戦者たることを、宿命づけられている土地なのです。

柏は、吉祥寺、自由が丘、横浜のような、マスコミにチヤホヤされる街じゃあない。
だからこそ、他のどの街よりも、熱いハートで、この街を愛し、盛り上げたい。いろんな新しい仕掛けをやりたい。
そうした、挑戦者スピリッツが溢れていることが、この街の活気を支えていると思います。

私も、柏の挑戦者スピリッツを受け継ぎつつ、熱いハートで、日本を盛り上げたい。
GNP3位なんて、不本意な地位に甘んじてるんじゃなくて、再び、2位、1位と、上を狙っていく、そんな、熱い日本を復活させたいのです。
自分の可能性にチャレンジする者が続々と出てくれば、それも決して不可能じゃないと思う。

日本は、もっと輝けるはず。もっともっと、世界に貢献できるはず。
それを、支えるのは、私たち一人一人のチャレンジなのです。

今日も最後まで読んで頂いてありがとうございます。

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【不動産】絶対ダメな投資など、ない。

Manachanです。こんにちは。
暑い日が続きますねえ。と思ったら、今度は台風が来て、風も強くなってきました。

暑い夏の間、私の職場は、クールビズ・ネクタイなしで良いのでラクですが、会社によっては、ネクタイつけてさらに背広も着て、なんてところもあるらしい。
見ているだけで暑苦しいですし、もちろん、着ている本人が一番辛い思いをしてるんでしょうが、「会社の内規で、夏でも背広着用が決まって」いたりするらしい。
そんな内規を設けて、一体誰が得するのかよく分かりませんが・・・

でも、暑い盛りにも、少しだけ秋の気配を感じるようになりました。我が家のあたりは海風が吹いて、夜は少しばかり、涼しい。
早く、酷暑から解放されたいものです。

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最近私は、不動産投資経営のメルマガをたくさん読み、暑い盛りですがセミナーにも足を運び、お金を出して商材も買ったりしています。「知識は金なり」ですので・・・

いろいろな人が、それぞれの立場で情報発信を行い、まさに百家争鳴という感じですが、、
中には、「○○○○投資こそ、正しい。XXXX投資は、絶対にやってはいけない!」と言い切る人が結構いて、これにはかなり違和感を覚えます。

たとえば、一棟物件の投資で大成功した人が、「区分マンションは絶対買ってはいけない」とか、
東京の物件で成功した人が、「地方の物件はリスクが高いから買ってはいけない」とか、
あるいは、海外不動産で成功した人が、「日本の不動産は買ってはいけない」等々の話・・・

確かに、あるパターンの投資で大成功をおさめた人が、その勝ちパターンにそぐわない投資を一刀両断にしたくなる気持ちは分かるし、ロジックも理解できますが、
あくまで、彼らの価値観と、「勝ちパターン」に当てはめた時に、ダメな投資と判定されるだけの話だと、割り切って聞くべきだと思います。

さらに、彼らのいう、「XXXXを、買ってはいけない」根拠が、往々にして、かなり極端なケースを想定しているために、説得力がなかったりします。
たとえば、「区分マンションは、廃墟になる可能性がある」とか、「日本が数年後、デフォルトして、ハイパーインフレになる可能性がある」等々。

確かに、そういう可能性も否定しませんが、物件選択や時間軸のなかで、そうしたリスクをマネージするのは十分可能なわけで、
あるリスクが存在するからといって、ダメな投資と言い切るのは、ちょっと乱暴な論理・・・という気がします。

私は、どんなタイプの投資にも、「勝ちパターン」は必ずあるはずと思います。実際、辺鄙な地域限定の戸建て投資で、大成功をおさめている人もいれば、
区分マンションのみで膨大なキャッシュフローを手にしている人だっているわけです。

辺鄙な地方にも、区分マンションにも、それ特有のリスクがあるはずで、要はそのリスクを理解し、コントロールするなかで、
着実に収益を上げるモデルを作り出せれば良いのだと思います。

そして、本当の意味でリスク分散を図るのであれば、複数の投資パターンを組み合わせたり(例.都内一棟+地方区分・戸建て)、
複数国・複数通貨(例.日本+新興国)、で資産を持ったりするのが一番安全だと思う

私自身は、次を目指していこうと思います。

・地方の激安区分(近ければ一戸建ても可)は、キャッシュで買って、30%超の高利回りでブン回す。キャッシュフローは次の物件取得にあてる。

・東京都内の一棟とか、海外主要都市のプレミア物件など、高額な「本気物件」は、銀行からお金借りて、レバレッジ使って仕込む。

でもって、「本気物件」の軸足を、日本国内ではなく海外(新興国)に向けていこうと、画策しているところです。

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【グローバル不動産】中国の存在感

おはようございます。Manachanです。

連日、蒸し暑い日が続く東京ですが、全身に汗をかきながら、私は最近5日間で、3つの不動産投資セミナーに参加してきました。

8/2(火)  Stasia Capitalの資産防衛セミナー/海外不動産投資の活用@東京渋谷
8/7(土)  Landnetの不動産投資セミナー@東京池袋
8/7(土)  石渡浩のセミナー「不動産投資の魅力―物件を相場よりも割安に買うには」@湘南藤沢

特に、個人投資家として有名な石渡さんのセミナーには、藤沢というロケーションにも関わらず、全国から200名近くの受講者が集まり、驚くべき大盛況でした。

私は、不動産投資関連のセミナーには、時間をつくって、極力参加するようにしていますし、良質なセミナーには、何千円、何万円の参加費を喜んで払います。
大金を投じて、リスクをとって、不動産投資をやるからには、この種のお金、時間をケチるのは禁物だと思います。特にこの世界は、

「知識は金なり」

です。ある方法を知っているのと知らないのとで、成約価格に何百万円、何千万円の差が平気で出たりするし、
あるいは、より有利な条件で融資を引くことによって、長い目でみれば、何千万円の得をすることもあります。
何千万円の違いを生むような知識を得るために、たかだか数万円程度(積み重なっても数十万円)の出費を惜しむべきではありません。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

驚いたことに、この3つのセミナーでは、揃いも揃って、「中国人」が一つの大きなテーマになっていました。

まず、Stasia Capitalのセミナーでは、主にマレーシア不動産の紹介をしていたのですが、プレゼンの当初から、いきなり中国が登場。

「不動産バブルで財布のふくらんだ中国人富裕層が、いま世界中で不動産を買っている」
「彼らが特に注目するのは、中国語と英語が通じ、移民を受け入れている国々。たとえば米、豪、カナダ、香港、シンガポール、マレーシア」
「なかでもマレーシアは、他国に比べて不動産物件が割安なので、中国人富裕層に注目されている」
「彼らが目をつけた不動産市場は、間違いなく値上がりする!」

というロジックでした。要は、「マレーシアの不動産が有望」だという結論を引き出すために、「中国人富裕層が注目しているという事実」を使ったのです。
私は、以前住んだ豪州シドニーで、中国人の移民や投資家が不動産を買いまくり、瞬く間に相場を吊り上げたのを目の当たりにしてますから、
このセミナーは、大変説得力がありましたし、マレーシア不動産投資にも、俄然興味が湧いてきました。

次に、Landnetのセミナーは、サラリーマン向けの区分所有マンション投資を薦めているのですが、ここでも思い切り、中国人が登場、

「結論からいえば、東京23区内の駅徒歩10分以内の物件は、今後長期にわたり空室リスクに悩まされず、安定した賃貸経営ができる」
「その理由として、東京23区では単身者世帯が今後も増え続けることと、外国人の流入が続くことが挙げられる」
「東京在住の外国人のなかで、特にボリュームが大きく、増加数も大きいのが中国人である」
「中国人は日本人に比べて家賃滞納率が少ないというデータもあり、今後、賃貸客として注目すべき存在である」

中国系住民が1年間で1000人ずつ増える、「東京下町の新華僑エリア」江東区に暮らす私にとって、大変説得力あるセミナーでした。
マスメディアでは、日本は移民を受け入れない国、という論調が多いですが、私に言わせれば大嘘です。
好むと好まざるに関わらず、東京はすでに、23区だけで数十万人単位のアジア系外国人が移住・永住する、移民社会になっています。
特に中国人は、東京・首都圏が大好きなのですから、東京で投資物件を持つ限り、彼らをターゲットにするのは正しい戦略と思います。

最後に、石渡さんのセミナーは、相場より安く物件を買う方法や、銀行から融資を引き出す方法等が中心の内容なので、
さすがに中国人が前面に出てくることはありませんでしたが、でも、二次会で石渡さん本人と話した時、

「中国人から、日々、不動産関連の問い合わせを多数受けているので、今後、是非提携したい」

という話になりました。日本国内だけで不動産投資を進めていても、結局、中国人の存在は無視できない、そんな時代になっているのです。

ダントツの人数、有り余るお金・・・全世界を揺るがす、恐るべし、中国人パワー。
このパワーを、自分の不動産業の発展に、活かさない手はないと思います。

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ニッポンの、でっかい夢

Manachanです、こんばんは。

連日、猛暑日が続く東京ですが、ここ二日くらいは、夜中、少しだけ涼しくなってきました。
まだ夏の盛りですが、秋の気配を、かすかに感じ取る、今日この頃です。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

私は、2000年から2007年まで、海外に住んでいました。
私の妻はオーストラリア人なので、彼女と一緒に暮らすため、私が同国の永住権を取って、シドニーへ渡航したのが、西暦2000年5月25日。
ちょうどオリンピックの直前で、盛り上がっていた頃でした。

結局、シドニーで5年近く暮らし、その後、中国の大連で良い仕事を見つけたので、妻を伴って中国へ移住。
かの地で2年暮らした後、7年ぶりに、日本(東京)に本拠を移したのが、2007年4月6日でした。
今では、子供も2人生まれ、4人家族で、東京に住んでいます。

日本に来て、3年半近くになりますが、当面、ここを離れるつもりは、全くありません。
昨年までは、子供連れてオーストラリアへいつ帰ろうか?と、妻とも時々話していたものですが、
今では、オーストラリアへ戻る気は、ほぼなくなりました。
この日本で、自分の夢、本当にやりたいことを見つけたからです。

マスコミや評論家が言うこととは正反対かもしれませんが、
いまの日本は、信じ難いほど、ビジネスチャンスに満ち溢れています。
というか、ビジネスチャンスが、そこら中にあるのに、不思議なほど、誰も手をつけない。
私に言わせれば、ダイヤの原石が、手付かずで、ゴロゴロしているような状態。まさに黄金の国ジパングそのもの。

なぜそうなのか?それはこの国が、長期の経済低迷を経て、過度の悲観ムードに支配されているからだと思います。
そして、少し厳しい言い方になりますが、日本でしか暮らしたことのない人は、概して、視野が狭い。グローバルな視点を持てない。
視野が狭いから、見えるものも見えない。常に、日本一国の枠内で考えてしまう。日本と外国がコラボしたら、どんな凄いことを起こせるかを、想像できない。
だから、いまの日本が持つ、素晴らしいポテンシャルにも気づけないのです。

私がやっている、不動産の世界でいいますと、たとえば、「日本人家主の、外国人アレルギー」という現象があります。
以前からずっとそうですが、外国人が家を借りに来ても、「言葉が分からないと困るから」、「生活習慣が違うから」などと言って、断ってしまう。

しかし、日本の空室率は、全国的にうなぎ上り。今や完全に、「借り手優位」(家主不利)の世界。
一方、日本に住む外国人は年々増える一方。特に東京都では、年に1万人以上のペースで増えている。
3000万人が暮らす首都圏で、外国人は75万人とも80万人ともいわれ、決して無視できる数字ではない。
しかし、それでも外国人の入居を断る家主が多数を占めているという・・・。

じゃあ皆さん、ずっと外国人アレルギーでいてくださいな。
その間に、私が外国人入居の方法論を確立して、一人勝ちしますからね。
何年後になって、本当に、外国人入居の必要性を感じた時は、私に相談してくださいな。ノウハウ、いろいろ教えますよ(もちろん有料で)。

あともう一つ。いまの日本は、信じ難いほど安い値段で、物件が買えてしまいます。
私がこないだ買った、甲府駅前のワンルームマンションは、なんと90万円でしたよ。
県庁所在地、賑やかな駅前の、借地権でもなく、いわくつき物件でもない、まともな物件が、90万円で買えたんですよ。

なぜ、そんなに良い物件を、90万円みたいな値段で手放す人がいるのか?
多くの理由は、資産整理。資金繰りに行き詰ったとか、年老いて、物件を持っていても、経営する気力がないとか、そんなパターンが多い。
だったら、私が代わりに経営しますよ。工事して、バストイレ別にして、付加価値をつけて、もっと高い値段で貸します。
そして、入居者がついてる時に、タイミング見計らって、買値の2倍以上で転売します。
そのお金で、甲府で宝石買ったり、「小作」のほうとう食ったりして、地元の経済を、ちょっとは潤しますねあ。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

いま日本の根本問題は、しかるべき人が、しかるべき経営をしていないことにある。
いいモノ(企業や物件)はたくさんあっても、お世辞にも最適とは言い難い人が経営(所有)している。だから儲からない。
会社が儲からないから、社員の懐具合も良くならず、生活苦、失業の不安、将来の年金不安に苛まれる。
企業でも、相変わらず60過ぎが経営陣仕切ってて、iPadもTwitterも知らない、ネットさえ使えない、みたいなパターン、多いですよね。

だからこそ、チャンスなのです。
日本の持つ、膨大な資産が、しかるべき人の手に渡って、グローバルな視点で有効活用されたら、どんな凄いことが起こるでしょう?
その膨大な資産が、いまの日本では、ただみたいな値段で手に入るのです。

グローバルで競争できない経営者とか、やる気のない家主は、放っておいても、そのうち淘汰されます。
いま、日本の経済社会は、暴力的な速さで変貌していますので、プレーヤーとして不適格な者は、市場から退場させられます。たぶん、あと数年でしょうか。

その後に、私たちの時代が来るのです。
まだ働き盛り、やる気と独立心に溢れ、豊かな経済生活を切望する人々の時代が。
私たちは、会社も国家も頼らない。独立独歩。他ならぬ自分たちのために、仕事をつくるのです。食い扶持を稼ぐのです。自分の年金をつくるのです。
そのパワーが、ダイナミズムが、みんなの願いが、日本経済を復活させるのです。

私たちは、戦後日本の輝かしい成功など、あまり知らない。
バブル以降の、重苦しい停滞の時代の方を、より鮮明に覚えています。
先人が余りに成功してしまったものだから、それを守ろう、維持しようと、汲々としている間に、世界に、いろんな国に、置いてけぼりにされてしまった。

もう、守りの時代ではないのです。
白いキャンバスに絵を描くように、私たちの手で、新しい産業をつくりましょう。
世界中の人々に胸襟を開いて、戦後日本の成功など霞んでしまうような、もっと壮大なことをやりましょう。仕掛けましょう。
たぶん、この営みは、21世紀のどこかで、日本の黄金時代に、つながって
いくのです。

私には、でっかい夢があります。
その舞台は、日本。ここには、宝の山が眠っています。
いまの日本こそが、皆さんのでっかい夢をかなえる、世界で最高のステージなのです。

次回に続く。

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【グローバルIT】2010年、起業ブームは来るのか?

Manachanです。こんばんは。

今から一週間前、自分の会社を設立しました。会社印も、名刺もつくりました。
私の名刺は、表が日本語、裏が中国語で書かれています。これから、いよいよアジアを舞台とする、我が人生最大のチャレンジが始まります。

当面、勤務先の会社と、自分のビジネスとの、二足のわらじを履くことになります。そして小さい子供も2人いるので、
大変忙しくなりますが、日々、素晴らしい方々との出会いがあり、とても充実しています。
いまの時代を、この日本で、アジアで生きている幸運を、感謝せずにはいられません。

私は、グローバルビジネスの場に身を置くITエンジニアとして、これまで、充実した職業生活を送ってきました。
サラリーマンではありますが、自分の本当に好きな仕事だし、時間も比較的自由になるし、申し分ない境遇だと思います。
そんな私が、起業に踏み出したのは、2010年になり、物凄いビジネスチャンスを感じたからです。

アジア大陸、特に中国のマネーが、人民元国際化の流れに乗って、どんどん外に出て行く。そのうち一部が、日本に向かってくる。
そして、長期不況にあえぐ日本も、中国マネーを必要としている。
中国人観光客の購買力が、日本の観光地を変える。その一部が不動産にも回ってくる。

誰がみても、大きなビジネスチャンスなのに、業界大手はほとんど手をつけていない。
まさに千載一遇のチャンス。これまで自分が蓄積してきた、不動産知識、語学力、ITの知識・・・これらを総動員して、早めに市場に参入したい。
自分の真価を試してみたい。これが、起業に踏み出した動機です。

私は40歳を超えました。
我々の世代にとって、会社も、日本国も、ある意味、泥舟だと悟りました。
泥舟である以上、それだけに全生活を頼っていたら、いつか、水の底に沈んでしまう。追い詰められてしまう。

会社や国に頼らない。収入の途は、自分の手で作っていかねばならない。
ロバート・キヨサキ氏の言葉を借りれば、「労働者」から、「ビジネスオーナー」や「投資家」の領域に移っていかねばならない。

「俺は自分の商売をはじめるよ」・・・まず、この話を、両親にしました。
もちろん、大歓迎されました。我が家の誰もが、私が一生、サラリーマンを続けるなんて、思っちゃいないから。
自分の信じた道を、精一杯生きていきなさいと、励まされました。

私の地元・柏市を本拠とする起業家支援組織、TEP(Txアントレプレナー・パートナーズ)にも、最近、お世話になっています。
そこの世話人の話によると、2000年のITバブル以降、ずっと低調だった日本国内の起業の動きが、
2010年の現在、アジア経済の勃興を受けて、再び、盛り上がるかもしれないと、言っていました。
「アジアとともに、生きていかねばならない。さもなければ先細り」だと悟った日本人が、新しいビジネスモデルで次々と起業する兆しが出てきていると・・・。

かくいう私自身も、時代の大きなうねりと、大きなチャンスを感じています。
2010年の日本は、起業ブームの年になるのでょうか?

今日、TEPから巣立った学生ITベンチャー、ハッシュシステム社を訪れ、私の会社のポータルサイトをつくって欲しいと依頼しました。
この会社の所在地は千葉県印西市。柏にも近く、自分にとって裏庭みたいな土地です。

あと、柏で不動産ビジネスの起業準備中の、中学時代の友人にも会いました。ほぼ20年ぶりの再会でした。
彼は、私が起業するという話をブログで見て、声をかけてくれたのです。
「一緒に、ビジネス頑張って、俺たちの街を盛り上げようぜ!」、とても嬉しいメッセージでした。

自分の生まれ育った地で、仕事をつくる。そして、地元の企業を応援する。支えあう。
起業を通じて、自分と地域との、素敵な関係ができつつある。
そんな、2010年にしていきたいと思います。

次回に続く。

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